第一篇：簡要分析按揭貸款中的各方法律關系

簡要分析按揭貸款中的各方法律關系

發(fā)表時間:2011年08月01日 關鍵詞:按揭貸款

河北-石家莊

張藝

80321287

3摘要

從現(xiàn)行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關系分別為

從現(xiàn)行按揭中的法律關系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關系分別為：

1、銀行與購房人之間的借貸關系。

購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后，應按規(guī)定提供相應文件資料，向銀行申請個人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時簽署借款合同。因此，購房人與銀行之間系借貸關系，銀行為出借人，購房人為借款人。

2、購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關系。

購房人欲以按揭的形式購買房屋，首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，約定購買特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然，借款申請人同時也就是購房人，其與開發(fā)商之間系房屋買賣關系，開發(fā)商為出賣人，購房人系買受人。

3、購房人與銀行之間的抵押關系。

購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產(chǎn)權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現(xiàn)抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優(yōu)先受償。購房人與銀行之間還存在抵押關系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權人。

4、開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔保關系。

在按揭過程中，雖然購房人將所購抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說的“樓花”，在我國目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保障銀行的放款風險?；诖?，銀行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發(fā)商應當承擔保證責任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責任。個別銀行還會要求開發(fā)商在貸款期間承擔全程的連帶保證責任。因此，開發(fā)商與銀行、購房人存在擔保關系，其中銀行是債權人，購房人為債務人（又稱被保證人），開發(fā)商為保證人。

5、購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。

為確保銀行的放貸風險，購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產(chǎn)險，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險事故，由保險公司承擔保險責任，所支付的保險理賠費用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險公司為保險人，銀行為受益人。

6、開發(fā)商與銀行的回購關系。

有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔回購義務。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說的回購關系?；刭弿钠渥置胬斫馊允琴I賣，但從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種不同的情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權證之前，開發(fā)商履行回購義務的，其實質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時才是真正的法律意義上的回購。

第二篇：住房按揭貸款糾紛案件分析

住房按揭貸款糾紛案件分析

近年來，為啟動商品市場，解決居民居住困難，由房地產(chǎn)開發(fā)商、個人購房 戶和銀行共同參 與的樓宇按揭貸款業(yè)務應運而生。但由于我國按揭方面的法律法規(guī)不健全，各方缺乏經(jīng)驗，導致各方當事人在操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，產(chǎn)生了糾紛。筆者通過對住房按揭貸款糾 紛案件的審理，及對筆者所在的法院審理的這類糾紛案進行了調(diào)查，對住房按揭貸款糾紛案 進行了分析。

一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

我國的按揭業(yè)務參考的是香港的作法，按揭實際是為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者完成樓宇買 賣而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務活動。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件，?？谑行氯A區(qū)法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢。

1.受理的基本情況

該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當年受理這類案件26件，訴訟標的額最小的為 17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標的額最小的為3.6 萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標的數(shù) 最小的為3萬余元，訴訟標的額最大的為219萬元。

從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時間為1993年底至1995底這段時間。原告的訴訟請求均為要求解除按揭貸款合同，確認抵押關系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔連帶保證責任。起訴的理由均為購房者與房地產(chǎn)商違約，未按期償還按揭貸款及承擔保證責任，判決結果一般為確認購房者與房地產(chǎn)商未按期償還借 款，應負違約責任，購房者應償還尚欠的本息。但對房地產(chǎn)商所應承擔的保證責任及購房者 以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認識及判決結果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點

（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設銀行海南 住房城建支行，部分為省工商銀行營業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn) 信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務，放貸后因追 索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在?？谑械陌讣?，除個別案件標的額超300萬元 的以 外，都訴至新華法院，因此，?？谑薪^大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

（2）被告均有兩個，一被告為個人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息，但隨后就不再還款，也不主動與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

（3）被告下落不明、不應訴者多。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的被告均出庭應訴，但作為個人購房 者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應訴的購房者只有4個人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當事人，有一部分仍在?？谑校硪徊糠忠训酵獾?，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無著，無法直接送達，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的 規(guī)定，按下落不明公告送達。有一方當事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%.

（4）個案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時間不 同、期限不同，對擔保合同關系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結果亦 有所不同。

3.產(chǎn)生訴訟的主要原因

從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引起訴訟的原因主要有以下幾個方面：

（1）因購房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買賣合同，為了購 房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對購房者而言，這里主要涉及到兩個法律關系，一為購房者與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同關系，另一個法律關系為購房者與銀行、房地產(chǎn)商 的按揭關系，所涉及的兩種合同關系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的 時間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按 揭還款義務。

（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟環(huán)境不 滿意，而離開海南到別處發(fā)展，對原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。

（3）因房地產(chǎn)行情變動等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時間在1993年底至1995年，當時房地產(chǎn)高潮尚有余溫，房價在當時看來不算高，但與這兩年相比，房價相對較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等 額償還的貸款額較大，購房者認為負擔較重，因而有些購房者轉(zhuǎn)而另行以低價購買其認為質(zhì) 量較好，房價便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應注意的幾個問題

1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關系。

從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關系較多。第一個法律關系是按揭人（購房者）因購 房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關系，第二個法律關系是按揭人因支付購房款向銀行貸

款而發(fā) 生的借貸關系，第三個法律關系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔保所發(fā)生的抵押 關系，第四個法律關系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關系，第五個法 律關系是按揭人按銀行指定險種向保險公司辦理所購房屋保險而發(fā)生的保險關系，第六個法 律關 系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購的關系?！糧W（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期?！糧W）〗從實踐來看，通常涉及的是前四種關系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關系，是正確處理這類案件的前提。

2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時間，確定法律適用及處理原則。

為適應建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時間、履行的期限不同，處理這類糾紛時 適用的法律有可能不同，進而會影響到糾紛各方的法律責任的承擔問題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣 的事由起訴，其法律的適用與處理原則可能完全不同。

（1）關于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟合同法》及最高法院1994年頒布 的《關于審理經(jīng)濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實施的《擔保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關合同履行一章的規(guī)定。

（2）關于處理原則

①關于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當時的法律、法規(guī)規(guī) 定，一般認定為有效的民事法律行為。

②對于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權人銀行的房屋抵押合同關系，依有關 規(guī)定辦理了抵押登記的應確認為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應為有效合同，不應以未辦理抵押登記而認定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應確認為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實踐中對在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無效，有不同的認識。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定 等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點認為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國務院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關地上建筑物抵押 應依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規(guī)規(guī)定如 何辦理抵押登記，因而無法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理

抵押登記，不能以未登記為由認定抵押 合同無效。

③房地產(chǎn)商作為保證人是否承擔責任、承擔何種責任，審判實踐中有不同的認識。筆者認為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的 責任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔的是一般保證還是連帶責任保證責任的，從共約定。對由于合同未約定或約定不明的，依其應適用的有關法律法規(guī)、司法解釋來確定，如適用最高 法院《關于審理經(jīng)濟糾紛案件中有關保證的若干問題的規(guī)定》第七條的規(guī)定，保證人承擔的 是賠償責任，如適用《擔保法》第十九條的規(guī)定，則保證人承擔連帶責任保證。對于保證人 擔保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對保證人全部債務承擔保證責任； 應適用《擔保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應注意根據(jù)該法第二十八條 第一款的規(guī)定，同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人只對物的擔保以外的債務承擔保 證責任。

保證責任期限未約定或約定不明確的，如應適用最高法院的《規(guī)定》，則保證人應當在被保 證人承擔責任的期限承擔保證責任，如應適用《擔保法》第二十五條的，則保證期間為主債 務履行期屆滿之日起六個月。

三、住房按揭貸款有關問題的分析

（一）住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的異同：

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務與傳 統(tǒng)的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進而促使購房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔保貸款條件嚴格。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達18項；〖ZW（〗見許合 進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第2期，第34頁。〖ZW）〗而中國人民銀行 于1997年4月28日頒發(fā)的《個人住房擔保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個人住房擔保貸款管理辦法》對個人住房貸款的對象、條件、程序都有嚴格的規(guī)定。

現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于：

（1）傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權不直接轉(zhuǎn)讓給購房者，而是由購房者充當按揭人，把樓宇作按揭標的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權轉(zhuǎn)讓給銀行（購房者保留贖回權），待銀行收回貸款本息后，按揭權人即銀行才將樓宇所有權讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質(zhì)押外，房地產(chǎn)商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產(chǎn)商在房屋買賣合 同和住房按揭貸款合同中，均未規(guī)定樓宇所有權的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉(zhuǎn)讓給 購房者。

（2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房儲蓄為前提，按揭權人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購 樓宇等按揭標的物），而現(xiàn)開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房 者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個人住房貸款管理辦法》

中有明 文規(guī)定。

（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：

（1）按揭期限普遍太短。從我國的經(jīng)濟發(fā)展、個人收入狀況和購房價來看，個人償付購房 款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會的轉(zhuǎn)型期，個 人的收入起伏較大，大部分當被告的個人購房者系無力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。

（2）按揭人（購房者）與按揭權人（銀行）大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀 行不主動，購房者不配合或房屋抵押登記部門對按揭標的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結果可能導致抵押合同未生效，銀行無法行使優(yōu)先受償權。

（3）對保證人（房地產(chǎn)商）的保證方式約定不明。對保證方式的明確約定，有助于正確確 定保證人應承擔的責任?！稉７ā芬?guī)定保證方式有一般保證和連帶責任保證，而產(chǎn)生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無條件擔保責任”、“不可撤銷擔保責任”等字眼，以致訴訟中當事人和審判人員對這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機制的對策

為啟動商品房市場，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購買能力不足 的矛盾，完善住房按揭貸款機制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個重要的方面。

（1）合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對按揭貸 款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè) 務的發(fā)展受到影響。從國外按揭業(yè)務的運作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的 情況比較普遍。（參見許合進，《略論住房按揭》，載《當代法學》，1999年第6期。）適當延長按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與 居民的承受能力相適應，從而激發(fā)居民對按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀 行按揭貸款業(yè)務的長期、健康的發(fā)展。中國人民銀行發(fā)布的《個人住房貸款管理辦法》第五 條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長貸款期 限不超過20年。但實踐中不少是五年五成的按揭，增大了對購房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此，銀行應合理確定按揭貸款期和比例，國家有關部門對按揭期限、比例的規(guī)定 應再適當放寬。

（2）進一步完善住房按揭的法律法規(guī)，明確按揭當事人的權利義務

我國對按揭還沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，除個別銀行制定了試行辦法外，中國人民銀行于1997年 4月28日印發(fā)了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，1998年5月1日印發(fā)了《個人住房貸款 管理辦法》，對具有住房按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進行了規(guī)定，但對按揭貸款當事人的權利 義務規(guī)定不具體，而且僅是從銀行辦理貸款的角度進行了規(guī)定。而實踐中，住房按揭貸款旦 呈不規(guī)范之勢。在當事人法律意識不強，住房按揭貸款合同約定不明確的情況下，在擔保法 或民法典中對按揭貸款進行規(guī)定，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展和推動住房按揭市場的正常運轉(zhuǎn)。

第三篇：按揭貸款協(xié)議

抵押人（甲方）：_________

抵押權人（乙方）：_________

為確保_________年_________字第_________號_________合同（以下簡稱主合同）的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產(chǎn)抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔保。甲方保證提供的資料真實合法有效。為此，甲、乙雙方根據(jù)自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商，訂立本合同。

第一條　甲方購買的該房地產(chǎn)座落于_________建設面積_________m2，系_________房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房，商品房預（銷）售合同號_________，土地使用權性質(zhì)為出讓（劃撥）。

第二條　甲方同意將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部權益設立抵押權抵押給乙方。

第三條　甲方購買房地產(chǎn)的價格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣（大寫）_________萬元。抵押貸款額為人民幣（大寫）_________萬元。

第四條　設立抵押之房地產(chǎn)擔保范圍為被擔保債務的主債權及利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權的費用。

第五條　抵押期限從借款開始至還清所欠款項為止。

第六條　抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應當維護抵押物的完好，乙方有權檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條　抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押、拆除、改建；不得改變其用途；未通知乙方，上述行為無效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，乙方可以要求甲方提供相應的擔保；甲方不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應當向乙方提前清償所擔保的債權或者向乙方同意的第三人提存，超過債權數(shù)額的部分歸甲方所有，不足部分由債務人清償。

第八條　抵押權不得與債權分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權的擔保。

第九條　除自然耗損外，抵押物發(fā)生損壞，甲方應當采取措施，負責保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務擔保的，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保以彌補不足或根據(jù)《保險法》的規(guī)定直接向保險公司行使求償權。

第十條　抵押物由于國家建設及其它政府行為而導致抵押物價值降低不足以作為債務擔保時，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保。

第十一條　甲方應乙方要求需要保險的，甲方應在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權人作為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕＜追皆诤贤行趦?nèi)，不得自行撤銷保險，在保險期限結束而本合同未結束時，應繼續(xù)全額投保。

第十二條　抵押關系中合同主體發(fā)生變更，本合同繼續(xù)有效。合同規(guī)定的權利、義務，由變更后的合同主體享有、承擔。抵押當事人應共同到揚州市房產(chǎn)交易所申請辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對方同意。

第十三條　違約責任：_________

第十四條　該抵押合同簽訂后（土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)），債務人如未能按主合同履行債務，乙方可按國家規(guī)定，向有關部門申請?zhí)幏值盅何?。在處分抵押物時，除以劃撥方式取得的土地使用權須先繳納相當于土地出讓金數(shù)額外，所得款項按如下順序分配：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）扣繳抵押物應當繳納的稅費；

（三）償還債權人的債權本金、利息、違約金及損害賠償金；

第四篇：商業(yè)銀行按揭貸款

工商銀行 6.12%（優(yōu)質(zhì)客戶可下?。?年期以上個人住房貸款，利率下限將按基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%執(zhí)行，并將購買高檔住房和第二套以上住房的貸款人，將按照6.12%的基準利率執(zhí)行，并將購買高檔住房、第二套住房的首付比例適當提高。貸款利息每年結算一次，目前還貸，須收取剩余月份的利息。不能直接辦理跨行轉(zhuǎn)按揭，需要辦理較煩瑣的手續(xù)。具體可查詢經(jīng)辦銀行的房貸業(yè)務員。發(fā)展商注冊資金100萬以上，項目3萬平方米以上，才可辦理

招商銀行 6.12%（優(yōu)質(zhì)客戶可下?。?~3年（含）房貸利率為5.76%，3~5年（含）為5.85%，5年以上為6.12%。根據(jù)不同的區(qū)域以及房屋，來確定貸款的成數(shù)。若銀行認定申請貸款的區(qū)域或樓盤風險過大，會減少貸款成數(shù)。是否接受提前還款，由經(jīng)辦銀行根據(jù)貸款合同的有關條款決定。受理跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，但辦理時，必須出具擔保公司的借款委托書，由擔保公司提供的跨行轉(zhuǎn)按揭貸款不可撤消的擔保書，具體操作流程可至招行各網(wǎng)點咨詢。申辦時，需要提供身份證明、婚姻證明、收入證明、資產(chǎn)證明、預售合同、發(fā)票等，具體操作可至營業(yè)處查詢。

建設銀行 6.12% 3月17日以后發(fā)放的個人商業(yè)性住房貸款，一般將執(zhí)行央行的基準利率6.12%，但可根據(jù)具體情況上浮或下調(diào)。具體要求，如果滿足以下三個條件--貸款人購買的是自住房，該房是此人貸款購買的第一套房，同時貸款人資信良好，貸款利率就可下浮，最多下浮10%，即5.51%。對部分風險較高的產(chǎn)品，或信用記錄不好的客戶執(zhí)行較高的房貸利率，如第二套住房貸款、高檔別墅貸款等。若

還貸未滿一年，選擇提前還貸，將根據(jù)違約天數(shù)（最多為一個月）收取利息作為違約金。不接受跨行轉(zhuǎn)按揭。一般要求貸款購買的房屋為現(xiàn)房，會對發(fā)展商的資質(zhì)、以及購房者的信用及收入進行清查，而后決定是否提供貸款。

中國銀行 未定 目前貸款人購買第一套別墅按基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%執(zhí)行，若已貸款買房者，購買第二套（及以上）的住房，貸款利率按照同檔次基準利率6.12%執(zhí)行。對于2005年3月17日以前簽定貸款合同，尚未發(fā)放貸款的，仍然按照原合同利率執(zhí)行。個人住房公積金貸款，2005年3月17日（含）以后發(fā)放的貸款執(zhí)行上調(diào)后利率，2005年3月17日以前發(fā)放的未到期貸款，從明年1月1日起執(zhí)行上調(diào)后利率。若還貸未滿一年，收取一個月的利息作為違約金。接受跨行轉(zhuǎn)按揭，可至各支行查詢。視情況而定。

農(nóng)業(yè)銀行 未定 貸款政策尚不明顯，不過業(yè)內(nèi)普遍認為建行、工行的房貸動作對四大商業(yè)銀行有“風向標”的作用。還貸未滿一年，須歸還違約金。提前還款額*違約金利率*（12-已還貸月數(shù)）。不接受跨行轉(zhuǎn)按揭。不接受該項業(yè)務。

中信實業(yè)銀行 5.51% 調(diào)整中 要支付一年的利息或一月的本息作為違約金。需要將原先的貸款全部還清，且必須提供2套以上房屋的產(chǎn)權證明。憑個人收入證明，預售合同等可以辦理，具體辦理條件及操作流程可咨詢各支行房貸業(yè)務員。

廣發(fā)銀行 5.51% 調(diào)整中 如果還貸時間未滿一年，須付違約金，違約金的數(shù)額依合同規(guī)定。不接受跨行轉(zhuǎn)按揭。必須通過與該行簽有協(xié)

議的貸款擔保公司辦理。

上海銀行 一手房貸款6~7成6.12%，6成以下5.51%，二手房6.12% 基準利率初步定為6.12%，如購買的是一手房，且貸款成數(shù)在6成以下（含6成），可享受5.508%的優(yōu)惠利率，最低下限5.51%。如購買的是二手房則不享受優(yōu)惠利率。還貸期滿半年，可不收取違約金。不接受跨行轉(zhuǎn)按揭。可以辦理，須備齊收入證明、婚姻證明、預售合同、發(fā)展商營業(yè)執(zhí)照。

浦發(fā)銀行 第1套5.51%，第二套6.12%，第三套在上調(diào)10% 未定 貸款須滿一年，才可辦理提前還貸。一般不接受跨行轉(zhuǎn)按揭。各支行規(guī)定不同，可在房屋所在區(qū)域的支行咨詢。

交通銀行 6.12%，VIP客戶

5.51%調(diào)整中 視貸款合同有關條款而定。必須發(fā)生房屋交易合同，方可辦理跨行轉(zhuǎn)按揭，否則不予辦理 發(fā)展商必須有一級資質(zhì)。年利率 5年

3.25%

3.5%

3.75%

4.00%

4.25%

4.50% 10年 15年 20年 25年 30 年 1,808.00 977.19 1,819.17 988.86 702.67 567.20 487.32 435.21 714.88 579.96 500.62 449.04 1,830.39 1,000.61 727.22 592.89 514.13 463.12 1,841.65 1,012.45 739.69 605.88 527.84 477.42 1,852.90 1,024.38 752.28 619.23 541.74 491.94 1,864.30 1,036.38 764.99 632.65 555.83 506.69

4.75% 5.00%

5.25%

5.50%

5.75% 6.00%

6.25%

6.50%

6.75% 7.00%

7.25%

7.50%

7.75%1,875.69 1,048.48 777.83 646.22 570.12 521.65 1,887.12 1,060.66 790.79 659.96 584.59 536.82 1,898.60 1,072.92 803.88 673.84 599.25 552.20 1,910.12 1,085.26 817.08 687.89 614.09 567.79 1,921.68 1,097.69 830.41 702.08 629.11 583.57 1,933.28 1,110.21 843.86 716.43 644.30 599.55 1,944.93 1,122.80 857.42 730.93 659.67 615.72 1,956.61 1,135.48 871.11 745.57 675.21 632.07 1,968.35 1,148.24 884.91 760.36 690.91 648.60 1,980.12 1,161.08 898.83 775.30 706.78 665.30 1,991.94 1,174.01 912.86 790.38 722.81 682.18 2,003.79 1,187.02 927.01 805.59 738.99 699.21 2,015.70 1,200.11 941.28 820.95 755.33 716.41

第五篇：按揭貸款流程

按揭貸款流程

1、一手樓按揭貸款流程：

A、購樓方與發(fā)展商簽署合同并簽署銀行的相關法律文書；

B、銀行受理申請、審批后到國土部門辦理樓花抵押登記；

C、辦理樓花抵押登記后銀行向購樓方發(fā)放貸款并將款項劃轉(zhuǎn)到發(fā)展商指定帳戶；

D、發(fā)展商及銀行到國土部門辦理《房地產(chǎn)證》；

E、銀行到國土部門領取《房地產(chǎn)證》；

2、二手樓按揭貸款流程：

A、買賣雙方提供資料并簽署銀行的相關法律文書；

B、銀行審查后向售樓方出具《貸款承諾書》；

C、買賣雙方辦理過戶；

D、過戶后買方與銀行（中介）到國土部門領取過戶后的《房地產(chǎn)證》并辦理抵押登記；

E、銀行到國土部門領取抵押登記資料后放款；

F、將貸款劃到售樓方指定的帳戶；

3、交易轉(zhuǎn)按揭貸款流程；

A、買賣雙方提供相關資料并簽署銀行相關的法律文書；

B、買賣雙方提供相關資料并簽署擔保公司相關的法律文書；

C、銀行及擔保公司受理并審查該筆贖樓貸款業(yè)務；

D、銀行受理無誤后出具《貸款承諾書》；

E、售樓方與擔保公司一同去公證處辦理委托公證，全權委托擔保公司辦理贖樓及過戶等手續(xù)；

F、擔保公司根據(jù)銀行提供的《貸款承諾書》、《公證書》等資料向銀行出具《保證擔保合同》；

G、銀行根據(jù)擔保公司提供的《保證擔保合同》及買賣雙方簽署的相關資料，審查后發(fā)放贖樓貸款；

H、貸款發(fā)放后立即根據(jù)借款人簽署的《劃款委托書》將貸款劃到擔保公司指定的帳戶；

I、擔保公司持《公證書》及售樓方提供的存折等資料到原按揭貸款銀行辦理提前還貸；

J、原按揭貸款銀行辦理提前還貸手續(xù)，并將《房地產(chǎn)證》到國土部門辦理注銷抵押登記手續(xù)；

K、擔保公司持《公證書》到原按揭貸款銀行領取注銷抵押登記后的《房地產(chǎn)證》；L、擔保公司持《公證書》及已辦理注銷抵押登記的《房地產(chǎn)證》與購樓方一同去國土部門辦理過戶，過戶后擔保公司持《過戶回執(zhí)》；

M、辦妥過戶后擔保公司持《過戶回執(zhí)》與購樓方一同去國土部門領取辦妥過戶后的《房地產(chǎn)證》；

N、銀行與購樓方到國土部門辦理抵押登記手續(xù)，銀行持《抵押回執(zhí)》（一般情況下與領取過戶后的《房地產(chǎn)證》同步進行）；

O、辦妥抵押后銀行持《過戶回執(zhí)》到國土部門領取辦妥抵押的貸款合同及《房地產(chǎn)證》（如果屬提前向購買方發(fā)放貸款贖樓的則到此時業(yè)務已完結）；在向售樓方發(fā)放贖樓貸款情況下，銀行發(fā)放二手樓貸款，收回贖樓貸款。

P、銀行根據(jù)辦妥抵押登記的貸款合同及《房地產(chǎn)證》發(fā)放二手樓按揭貸款；Q、銀行根據(jù)購樓方簽署的《劃款委托書》將貸款劃至售樓方指定的帳戶；R、銀行從售樓方指定的帳戶收回贖樓貸款；