第一篇：東莞錦繡花園推廣策劃案

東莞錦繡花園推廣策劃案

東莞錦繡花園已經銷售了相當長一段時期，但是區(qū)內人氣不旺，商鋪經營狀況不佳。有鑒于此，本策劃案重點放在住宅的推廣銷售上。以期通過引爆住宅的銷售帶旺區(qū)內的人氣，從而促進商鋪的銷售和經營。本案略去了商鋪的推廣銷售一節(jié)，側重打造錦繡花園個性化鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤形象。

一、東莞樓市分析

東莞的地產在上個世紀末就跨入了個性化和形象化時代。進入21世紀的東莞地產業(yè)，個性化、形象化競爭日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、新石竹花園、金澤花園相繼樹起了“超前20年的戶型”、“讓富有成為一種品味”、“繁華與悠然共享”、“關愛人性，和諧自然”、“青青園林我的家”等旗幟。

東莞各鎮(zhèn)的地產競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。大朗碧水天源已經率先打出了“碧水天源——自然的家”。相信在以后相當長一段時期內，個性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產發(fā)展的潮流。

故錦繡花園要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的鎮(zhèn)區(qū)明星樓盤。

二、錦繡花園物業(yè)概述（略）

三、錦繡花園的優(yōu)勢與不足

優(yōu)勢：

1、位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：①錦繡花園座落于東莞市黃江鎮(zhèn)中心，與常平、樟木頭成為香港人的置業(yè)金三角；②徒步2分鐘即可到達鎮(zhèn)中心，酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。

交通便捷：①屋苑設有中港豪華直通巴士站，往返香港僅需90分鐘；②常平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車往返九龍及深圳。

2、區(qū)內康體、娛樂、休閑設施一應俱全

錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。

室外設施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網球場、羽毛球場、籃球場等；室內設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。

3、小戶型，統(tǒng)一裝修

2房2廳、3房2廳，面積68.79——106.92平方米之間的小戶型，以及購房即可入住的高檔裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。

不足：

1、環(huán)境建設缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群

興趣；不利于提升錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內居民的榮譽感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求）

2、物業(yè)管理缺乏特色服務

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務，使錦繡花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。

四、目標購房群

1、年齡在35——60歲之間經濟富裕或有固定資產投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人家庭構成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內地老板、管理者家庭構成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

3、年齡在28——40歲之間

月收入5000元以上

時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層

五、錦繡花園營銷阻

礙及對策

阻礙：

1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，強勢賣點尚未盡竭挖掘，尚未樹立起應有的產品形象，公眾知名度、美譽度不高，記憶不深。

2、錦繡花園內朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

3、區(qū)內商鋪經營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。

對策：

1、盡竭挖掘錦繡花園的強勢賣點進行媒體宣傳；

在莞惠沿線人行天橋及繁華路段、黃江鎮(zhèn)中心、裕元大酒店對面、常平火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；

舉辦各種公共活動，樹立錦繡花園美好形象，迅速提升錦繡花園的知名度、美譽度和記憶度。

2、把區(qū)內朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。

3、商鋪經營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。

一是區(qū)內人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。

故對策有二：

一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內人氣，促進商鋪的經營和銷售；

二、根據(jù)區(qū)內居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位

根據(jù)錦繡花園的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把錦繡花園定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生，超凡享受

——錦繡花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅??

輝煌人生： 錦繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務

享受都市繁華

享受至尊榮譽

七、兩點整體建議

1、建錦繡廣場和寓意噴泉

針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉。為黃江鎮(zhèn)增一別致夜景，給鎮(zhèn)上居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

試想：當夜幕降臨的時候，沿鎮(zhèn)中心一路走來。遠遠的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內居民的榮譽感。

2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務

錦繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。故錦繡花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供**送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強錦繡花園

對目標購房群的吸引力。

八、廣告宣傳

錦繡花園的廣告宣傳要達到以下三個目的：

1、盡竭傳達錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；

2、盡快樹立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；

3、直接促進錦繡花園的銷售。

基于以上三個目的和錦繡花園一直以來的廣告攻勢。我們把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤的銷售。

廣告切入期（1——2個月）

1、報紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

——記“我”為什么選擇錦繡花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

——記錦繡花園特別的家政服務

2、系列報紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

——這里離香港只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

——家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

——錦繡廣場就是我們家的后花園

廣告發(fā)展期（3——4個月）

1、報紙

從各個側面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、電視

3、電臺

4、單張

5、戶外廣告

①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；

②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；

③在裕元大酒店對面樹巨幅廣告牌；

④在常平火車站及周邊作巨幅廣告牌或建筑物廣告。

6、車身廣告

莞城——樟木頭、莞城——常平、常平——香港。

7、公共活動

①錦繡廣場落成剪彩儀式

邀請黃江各界知名人士及錦繡花園新老業(yè)主榮譽出席（有文藝表演及娛樂節(jié)目等）

②寓義噴泉征名及題名活動

以各種方式（信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等）大張旗鼓向社會各界征集錦繡廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動的群眾致以感謝并

獎勵（根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進行獎勵）。

③錦繡花園“文化活動月”活動

一方面豐富鎮(zhèn)上居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利于迅速樹立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶。

1）向黃江鎮(zhèn)各界人士贈送或優(yōu)惠提供當月影院大片入場券；

2）于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動等。

3）在全鎮(zhèn)范圍內開展錦繡花園“文化活動月”萬人簽名活動。

九、費用預算

1、設計制作費

報紙5萬元

戶外廣告8萬元

單張3萬元

2、公共活動30萬元

3、媒體投放150萬元

共計：196萬元

第二篇：錦繡江南策劃案目錄

錦

繡

江

南

策

劃

案………………………………………………………………………………………1

第一局部：市場分析…………………………………………………………………………………2

一、房地產宏觀調控效果顯著，5

月全國土地開發(fā)面積增幅劇降……………………2

二、2004年上半年福州房地產市場形勢分析………………………………………………5

〔一〕、房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長，增速過猛勢頭得到遏制……………………………5

〔二〕房地產市場供需兩旺，供給量與需求量根本平衡……………………………………………7

〔三〕、存在問題………………………………………………………………………………………12

〔四〕、下半年將呈現(xiàn)五大趨勢………………………………………………………………………13

三、區(qū)域市場分析………………………………………………………………………………………15

第二局部

工程市場定位與建筑設計謀略分析決策……………………………………………………21

一、工程市場定位分析決策………………………………………………………………………………21

（一）、工程總體定位分析決策………………………………………………………………………………22

〔二〕、工程檔次定位分析決策………………………………………………………………………………24

〔三〕、目標客戶定位分析決策………………………………………………………………………………………25

〔四〕、園林與景觀的設置建議…………………………………………………………………………………32

〔五〕、工程會所及配套設施的建議…………………………………………………………………………33

〔六〕、工程形象定位分析決策………………………………………………………………………………34

〔七〕、工程戶型面積定位分析決策……………………………………………………………………………34

〔八〕、工程物業(yè)管理模式分析決策……………………………………………………………………………39

二、工程建筑設計謀略分析決策……………………………………………………………………………41

第三局部：營銷策略……………………………………………………………………………………43

一、工程分析…………………………………………………………………………………………44

二、核心競爭力傳播構思…………………………………………………………………………46

三、目標客戶群定位………………………………………………………………………………54

四、價格策略…………………………………………………………………………………………56

五、推盤策略…………………………………………………………………………………………58

六、導入〔認籌〕期營銷策略…………………………………………………………………64

七、開盤期策略………………………………………………………………………………………64

八、活動策略…………………………………………………………………………………………………65

九、開發(fā)商形象與實力分析…………………………………………………………………………66

第四局部

廣告籌劃及推廣…………………………………………………………………………………68

一、廣告目標

………………………………………………………………………………………………68

二、廣告推廣的總體思路

…………………………………………………………………………………

三、本案廣告定位……………………………………………………………………………………

四、立體化市場推廣策略

………………………………………………………………………………

五、廣告執(zhí)行策略…………………………………………………………………………………………………74

〔一〕、福州市房地產宣傳媒體分析

……………………………………………………………………

〔二〕工程媒體組合…………………………………………………………………………………………

六、廣告預算

………………………………………………………………………………………………81

七，廣告表現(xiàn)手法列舉

…………………………………………………………………………………………84

第五局部

工程LOGO及工程VI

應用……………………………………………………………86

一、工程標志………………………………………………………………………………………………86

二．工程標志的詮釋

……………………………………………………………………………………87

三．VI延展說明…………………………………………………………………………………………87

第六局部

本案商業(yè)局部推廣籌劃………………………………………………………………91

一、網點規(guī)劃建議………………………………………………………………………………………

二、商業(yè)網點的籌劃建議………………………………………………………………………………92

三、網點的價格策略建議…………………………………………………………………………………94

四、網點營銷手段建議………………………………………………………………………………………95

五，廣告表現(xiàn)手法列舉………………………………………………………………………………………97

后記

………………………………………………………………………………………………………………

第三篇：錦繡陽光花園治安管理質量標準

中山市完全物業(yè)管理有限公司錦繡陽光花園服務中心

錦繡陽光花園治安管理質量標準

1.0目的明確安管部部門職能及質量目標。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)公司各項目服務中心安管部。

3.0內容

3.1部門職能

3.1.1 維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序。

3.1.2 協(xié)助公安、消防部門做好區(qū)域內的安全防范工作，協(xié)助業(yè)戶做好防盜、防火、防災

害事故工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時報告提出整改意見。

3.1.3 負責治安、消防安全宣傳工作，收集相關信息，組織項目內部員工進行消防知識

學習和消防演練。

3.1.4 負責消防設施、消防通道的監(jiān)督檢查，確保消防設施處于良好備用狀態(tài)和通道暢

通無阻。

3.1.5 消防安全制度的建立、建全，并嚴格監(jiān)督執(zhí)行。

3.1.6 會同服務中心工程部及消防系統(tǒng)保養(yǎng)公司制定消防設施維修保養(yǎng)計劃及配

合外判單位實施。

3.1.7 制定治安、消防應急處理方案、防范措施。

3.1.8 二次裝修的管理、督促施工方按《裝修管理規(guī)定》施工，對違章裝修予以糾正違

章行為。

3.1.9 對出入物業(yè)管理區(qū)域的訪客、車輛按規(guī)定進行檢查。

3.1.10對違反治安管理行為的人有權勸阻、制止、批評和教育。

3.2質量目標

3.2.1 業(yè)主/住戶對部門工作滿意率達90%以上；

3.2.2 轄區(qū)內不發(fā)生因管理責任引發(fā)重大事故；

3.2.3 對有效投訴處理率達100%。

第四篇：雅典花園策劃案

雅典花園策劃案

第一部分：市房地產市場調查分析報告

一、同檔次高層樓盤調查表

二、供需市場分析

第二部分：包裝策劃方案

一、雅典花園定位系統(tǒng)

二、項目功能賦予

三、賣點訴求

四、項目CI設計

第三部分：組合營銷方案

一、銷售方式

二、銷售策略

三、銷售應對方案

四、物業(yè)管理

五、營銷計劃

六、施工計劃與營銷的配合七、售樓部和樣板房包裝方案

八、開盤時間和銷售期的界定

九、營銷管理規(guī)定

十、針對競爭對手的營銷策略

十一、銷售準備工作計劃

十二、銷售人員要求培訓

第四部分：廣告宣傳方案

一、概況

二、廣告發(fā)布內容

三、組織形式

四、媒體選擇

五、廣告計劃

第五部分：投資效益分析

一、成本分析

二、利潤率分析

一、市場分析

（一）供給狀況

1、高層住宅數(shù)量遠大于多層住宅

住宅市場長期比較落后，歷史欠債務，高層住宅數(shù)量少。近幾年受國家對住宅戶業(yè)政策的傾斜和住宅高利潤空間的吸引，加上獨特的地域限制，發(fā)展商在取得市內有限土地的開發(fā)權的同時，都在拼命修建高層住宅。目前據(jù)統(tǒng)計修建的高層住宅數(shù)量已達到30多個，而多層卻只有10來個，高層住宅的競爭已十分激烈。

2、供給量統(tǒng)計分析

（1）除去已經入住的12.5萬方外，明后年投放市場的高層住宅數(shù)量總數(shù)突破85萬方，按純住宅占70%計算，至少有60萬方住宅面市，明后年平均每年供給量30萬方。

（二）需求狀況

商品房2000年銷售量40萬方，2001年達50萬方，2001年國民經濟增長率按全國平均8%計，房地產需求彈性系數(shù)取1.8（一般朝陽產業(yè)需求彈性系數(shù)在1.5——2.5間），因此2002年商品房預計銷售57萬方，高層需求量占1/3即19萬方，而供給量為30萬方，顯然供大于求。

（三）購買力分析

高層住宅因周期長、成本高、售價高，已劃為高檔豪華住宅這一范圍，目標顧客瞄準金字塔頂部的消費群落，按平均每套房120M2，均價2800元/M2計,每套房總價款33.6萬元，首期支付30%計10.08

萬元，其余15年按揭，每月需支付2104元（每年2.5萬元），按此價格有幾種類型的人可購買此房：

1、各種類型老板，有50萬元以上的經濟承受能力，可直接支付房款。

2、高收入職業(yè)的雙職工家庭，年收入穩(wěn)定在5萬元以上，可通過按揭方式購房。

3、現(xiàn)有一兩套房子，想改善居住質量，只須支付首期款，其余每月的按揭款以現(xiàn)有房租來支付，15年后又多得一套房子。

（四）銷售速率（以三個典型樓盤說明）

1、就已入住的國際中心來說，97年6月開盤銷售，至今二年半時間，目前標準層144套房子售出107套，銷售率74%，平均銷售4套/月，560 M2/月。

：

1、沒有一棟高層住宅是賣完的，達70—80%，已算成功。

2、越到銷售后期，銷售速度越慢。

3、從整個樓盤的銷售周期來看，突破10套/月，1000 M2/月很難。

第二部分 包裝策劃方案

一、針對市場調查對雅典花園的定位系統(tǒng)。

（一）樓盤檔次定位

根據(jù)目前房地產市場狀況，現(xiàn)在高檔次的項目主要是而就雅典花園的位置、環(huán)境、規(guī)劃上是其他小區(qū)所不能夠比擬的，可以說在五年以內，市區(qū)以內（環(huán)城路以內）再不會出現(xiàn)相同環(huán)境及規(guī)模的小區(qū)。另外，從目前已經基本確定的戶型上，均為140 M2以上的躍層住宅，故將雅典花園定位為市區(qū)內“絕無僅有”的高尚住宅小區(qū)。

（二）小區(qū)環(huán)境定位

1、小區(qū)環(huán)境即要有大面積草坪，同時要有一定高度的花草樹木及噴泉系統(tǒng)，形成有層次的四季常青綠色小區(qū)，同時在小區(qū)內步行道上設置草坪燈，并配合若有若無的背景音樂及亭臺、名言牌文及盆景、雕塑，形成有靜有動，富有文化氣氛的小區(qū)氛圍，在小區(qū)入口處兩側建造羅馬柱廊以及富有古希臘名人雕像噴泉，使人進入小區(qū)時即可領略濃烈的歐陸風情。

2、社區(qū)文化。在具有上述硬件配合的同時，還應該設置適當?shù)挠驳鼗顒訄鏊涂刁w設施如兒童廣場、網球場以及學校的足球場等。在進入小區(qū)主干道一側設有小區(qū)會所，包括咖啡廳、書吧、棋牌室等。

（三）物業(yè)管理定位

小區(qū)物業(yè)管理準備以聘請國內最為有名望、有實力的物業(yè)管理公司——中海公司對雅典花園進行物業(yè)管理顧問，利用中海物業(yè)管理品牌提高小區(qū)檔次，使之成為真正的高尚住宅小區(qū)。

（四）承購對象定位

從上述定位中可能看出，承購對象應該是具有較好的經濟實力，同時有一定的個人修養(yǎng)的社會上流階層。具體來說，就是中、高收入的工薪階層，收入穩(wěn)定的個體工商戶以及政府要員、海外或省外成功人士。通過按揭的介入，對于中等收入家庭（年收入在5萬元以上）的工薪層或個體業(yè)者將有更大之吸引力。

（五）價格定位

根據(jù)目前中、高檔商品房的價格走勢來看，雅典花園的價格策略應采取低開高走的勢態(tài)，避免價格高開而承購對象無力問津，使銷售陷于停滯的尷尬境地。同時為二期的推出和銷售留下空間，根據(jù)工程進度及市場情況，使銷售價格逐漸有幅度的上漲，這樣對已購房的業(yè)主和投資者有加強信心的作用。

鑒于目前的市場狀況及初步擬定的開盤銷售時間，雅典花園一期的售價可定位為2900元/ M2起價，每上一層的價格上浮50元/ M2（1—5層為起價），同時對于景觀較好的房子價格可再加上朝向系數(shù)50元/ M2。頂層中空躍式和帶屋頂花園的住宅在加上樓層系數(shù)和朝向系數(shù)以后再上浮200元/ M2。

二、項目功能賦予

（一）配套設施

小區(qū)內配套設施應設置幼兒園、醫(yī)務室、儲蓄所、小學校、停車場及物業(yè)管理中央控制室、樓宇可視對講系統(tǒng)、小區(qū)軟智能化配套、垃圾清運站及各種會所（如棋牌室、書吧、咖啡廳、商業(yè)服務中心、會員超市、康體俱樂部等），上述配套設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、經營，結合智能化小區(qū)要求，對小區(qū)實行閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)。

（二）交通組織方案

在雅典花園一期開盤銷售及施工的同時，爭取濱河路開始施工，同時小區(qū)應全封閉，車行道與步行道徹底分離，實現(xiàn)徹底人、車分流。除中央花園內的小徑鋪廣場磚及兒童娛樂場為硬地以外，其他地面均是草坪和綠化樹木，不設柵欄。

如果在短期以內小區(qū)的重要入口仍以南浦路為主要入口，那么在一期樓盤施工過程中加強花園內部的環(huán)境塑造，將小區(qū)與外界徹底分離。小區(qū)內不設車行道，主要步行通道聯(lián)絡各單元入口，同時分離出中央花園，花園內主要為散步小徑，比主要步行通道略窄一些（具體方案與園林設計同時專項考查）。

（三）商務會所及康體、娛樂設施

商務會所主要考慮在住宅一層面向花園的房間內，網球場及兒童娛樂場均在中央花園內，溫水游泳池設在地下室內。上述設施均不對外，僅供小區(qū)內業(yè)主用，憑物業(yè)管理公司所發(fā)憑證使用（具體運作方案由物業(yè)管理公司提供方案）。

（四）主要園林景觀

以大面積草坪及樹木綠化為主要景觀，必須有60%的樹木為四季常表并栽植櫻花、桃花、白玉蘭花等花樹配合小水塘（該小水塘不用修建周邊擋水墻，以自然的小水塘的形式修建，并保持塘水水質清潔）。

園林中在適當位置設置名人名言碑和具有典型歐洲風味的雕塑，具體牌文設計及雕塑形象設計做專項詳細方案在園林設計中具體體現(xiàn)，使中央花園富有濃烈的西方文化氣息，同時動靜結合，具有層次的綠化環(huán)境。

（五）大廈公共部分的裝修檔次

1、外墻

大樓主體外墻鋪外墻磚，在三層以下較三層以上色調深，具體顏色結合項目CI設計中項目主色。

2、室內公共部分

內走廊和電梯前室部分地面用綠色花崗巖鋪墊，墻頂用白色涂料噴涂，并保證通道明亮。消防梯部分鋪設防滑地磚，每單元設樓宇可視對講系統(tǒng)。

3、房間內部

每套房內僅裝修衛(wèi)生間和廚房，地面鋪高級防滑地磚，并奉送衛(wèi)生潔具，入戶門安裝高級防盜門，房間內預埋閉路電線、電話線、網絡綜合分布線，并結合小區(qū)智能化實現(xiàn)防盜、防火等功能，徹底取消防盜窗。

（六）命名

項目名稱定為雅典花園，總計有三棟住宅樓十五個單元，三棟住宅樓的編號為從主入口進入小區(qū)，面對花園從右邊逆時針方向分別編為A棟、B棟、C棟；單元編號方式為面對大樓從右到左順序編為一單元、二單元……。

（七）頂層住房戶型處理

由于異位躍層的原因，目前設計的頂層住宅為三層，面積在230—380M。頂層住宅在實際銷售中，在基本不動原設計的情況下可做適當調整。最頂層為120余平方米帶花園，以下兩層為異位中空躍式住宅，這樣可以面對不同的客戶選擇，但原則上應首先滿足三層一起購買的客戶。

三、賣點訴求（注：以下賣點每一塊都要根據(jù)情況做主項方案）

賣點一：小區(qū)環(huán)境（自然風光、人文景觀及高綠化率）

（一）中央花園環(huán)境設計應達到的效果

正如前述“小區(qū)環(huán)境定位”所描述之效果，除做到立體的綠化效果及自然水塘（命名見前述）配合外，重點做好人文景觀的制作，整個小區(qū)以歐陸風情為主體概念，那么花園設計以歐式設計為主，其間適當位置設名人名言碑文，并加上有濃郁歐洲風味的雕塑相結合。

（二）綠化率

雅典花園綠化率48%，為市區(qū)內房地產開發(fā)項目中所獨有，也就是與其他項目相比的重要優(yōu)勢，應當成為重要賣點之一。

賣點二：小區(qū)居住文化

園區(qū)內設有各種歐式風格的雕像水景及警世明言碑文，再配以優(yōu)雅的背景音樂，使人一步入花園即可感受到濃烈的文化氛圍，加上由物業(yè)管理公司組織豐富多彩的社區(qū)活動。例如：組織小區(qū)兒童游泳比賽、在感恩節(jié)、圣誕節(jié)組織游園晚會、火晚會及棋牌類比賽等（具體由物業(yè)管理公司出方案），加強業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，形成良好的居住文化。賣點三：戶型設計的景觀

經開發(fā)商用心良苦在戶型設計要求上做到園景和河景的配合，做到小區(qū)內家家有景可觀、每戶客廳設有寬敞明亮的落地窗，將園林綠化景觀盡收眼底，將一幅美麗的“活景油畫”掛在窗前。

同時，異位躍層是目前所獨創(chuàng)的戶型設計，戶內動靜徹底分離，保障業(yè)主的私密，使居住功能更加細化。

賣點四：小區(qū)智能化

樓宇可視對講系統(tǒng)、紅外線防盜使每戶徹底放棄安裝防盜網。樓宇公共部分及廚、衛(wèi)安裝自動噴淋系統(tǒng)，發(fā)生火災自動關閉防火門，整個小區(qū)設有自動節(jié)約用水功能。綜合布線，使小區(qū)形成數(shù)據(jù)網絡，方便商務往來及業(yè)務住處搜尋與傳遞。水、電、煤氣自動抄表，方便物業(yè)管理（具體由物業(yè)管理公司出方案）。

賣點五：物業(yè)管理

聘請國內規(guī)模最大、最具品牌的物業(yè)管理公司管理，除防火、防盜、清潔、垃圾清運等一般性管理外，將首次試用家政管理、物業(yè)及電器維修、汽車美容等項目服務，最大限度減少業(yè)主的煩惱，提高生活品質。（具體由物業(yè)管理公司出方案）

四、項目CI設計

為有利于小區(qū)的對外宣傳，體現(xiàn)小區(qū)的形象、品味、檔次，必須有項目的CI設計，其設計的標識易識別、易記憶，應用于小區(qū)外墻、物管路牌、售樓處、服裝、禮品等。

（一）標識設計

1、主題字：由于是新公司新項目，定位高，在設計上力示簡潔，以花園的名稱“典雅花園”四個字作為主題，不用設計圖案，避免顧客對圖案不同理解，產生對標識的分散力。

2、字體：有用古典味較濃的、筆劃略顯夸張，而不失穩(wěn)沉的字體。

3、下襯花邊：用洋味十足，飄逸的英文字（Elegant Garden）作為花邊上托“典雅花園”四個字，或考慮用羅馬柱加英文字作為花邊，表現(xiàn)小區(qū)的歐陸風格。

4、下標：提煉出8個字作為主題詞，簡潔、響亮表現(xiàn)小區(qū)或公司的內涵，一目了然。

比如“品牌組合、住宅經典”（建筑商、園林設計、物業(yè)管理是品牌公司組合，專業(yè)性強，小區(qū)定位是住宅典范）

又如：“追求卓越、塑造經典”（表現(xiàn)公司的經營理念，表明小區(qū)的經典定位）

下標主題詞作為標識的基礎，字體應穩(wěn)沉嚴謹。

5、色調：因為本項目是目前貴陽市唯一大面積綠色花園小區(qū)，故主色調（主題字、下襯花邊）以淺綠色為宜，使人對綠色家園產生聯(lián)想，親和力強。

下標主題詞色調相呼應配合于住宅底層（1—5層）的深色調，一是體現(xiàn)穩(wěn)沉；二是有層次感；三是與綠色相協(xié)調配合。比較各種成功樓盤標識，用土黃色為宜。

（二）項目公眾形象的設計

1、銷售人員

（1）著裝統(tǒng)一，以職業(yè)裝為宜，顏色應與內部環(huán)境相協(xié)調，較深色比較壓抑，以亮麗淺色的為宜。

（2）語言規(guī)范，經統(tǒng)一培訓后，從對樓盤的介紹到答問的技巧方面，達到標準化、統(tǒng)一化。

（3）姿態(tài)行為得體，給人以高素質和親和力。

2、售樓部：體現(xiàn)項目的高檔次，樹立公司良好形象。（具體見售樓部裝修方案）

3、本項目對外宣傳的所有東西，包括售樓書、對外的傳真、文件、所用的車輛等都融進了公司和項目形象的內容，應特別留意。

（有關公司良好形象的樹立由公關部出具體方案）

五、概念設計

綜上所述，雅典花園是“下世紀獨具居住文化品味的高尚住宅小區(qū)”，市內獨一無二的“綠色環(huán)保 歐陸風情”，“最高檔的綠色住宅小區(qū)”，“市區(qū)內唯一的景觀花園”。

第三部分 組合營銷方案

一、銷售方式

（一）設點直銷

主要方式是在雅典花園附近設售樓部，通過廣告宣傳，將項目信息傳遞給購買者，銷售人員接待客

戶咨詢，辦理交易手續(xù)的直銷方式。

（二）公司全員銷售

公司員工利用自己的關系網向親戚、朋友推銷或接待朋友咨詢，以達到實現(xiàn)銷售的目的。（具體獎勵措施見《房地產公司營銷管理規(guī)定》）董事會成員售房除外。

（三）內部員工認購

內部員工購房視同外部客戶購房，規(guī)范所有交易制度，內部員工必須履行購銷合同規(guī)定，只是公司在開盤銷售期內對內部正式聘用員工購房可適當讓利（3%—5%），讓員工通過自己努力實現(xiàn)銷售，內部員工原則上購房不超過兩套（董事會成員除外）。

二、銷售策略

（一）價格策略

項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關鍵因素之一，根據(jù)市場調查情況，目前幾個上檔次的樓盤價格都是低開高走的價格策略。如星苑，開盤銷售價格為3000元/M2，從2000年10月份正式銷售，由于銷售情況看好，價格目前在已售出近100套后，漲至3360元/M2；廣場I組團開盤售價2480元/M2，每售20套價格上漲50元/M2，目前已漲至2938元/M2；大廈，市內最早整棟全躍層住宅，2000年底開盤時僅售2200元/M2，現(xiàn)在漲到2900元/M2等等。這種低開高走的方式好處在于：

1、使已購買客戶信心保障；

2、對觀望的客戶有一定的促進作用；

3、很好地引入投資者；

4、同競爭對手項目相比有較大的競爭力，便于抓住市場份額，給后期銷售留下空間。

5、對于規(guī)模較大的項目為后期銷售的樓盤留了空間，同時在開盤銷售時聚集了人氣。

另一種方式為高開平走，即根據(jù)目前的市場上同等檔次和類型的房子的市場售價為開盤價格對外銷售，其優(yōu)點是：

1、有利于提高樓盤檔次；

2、開盤時間便于實際操作，聚集人氣（如打折優(yōu)惠等）；

其缺點是：

1、首次推向市場，在許多方面都還不齊備（如：廣告宣傳、概念宣傳、工程進度等）的情況下對搶占市場，擴大項目市場形象不利；

2、對后期項目的銷售及縮短項目運作周期不利，必盡雅典花園是一個住宅面積達十萬平方米的小區(qū)。由此，從整個小區(qū)的銷售出發(fā)，盡量縮短銷售周期，實際做到利潤最大化，價格“低開高走”的策略相對比較適合于市場情況及貴陽市經濟發(fā)展水平。

價格策略與銷售期關系表

階段銷售期時間推出的戶型重點套數(shù)售價優(yōu)惠比率層著系數(shù)備注

第一階段內部認購2001年元15日—2002年2月31日雅典花園一期重點推廣1 2單元和3戶型的房子80套2800元/M2起1——5層價格8—9折5層以上每層加50元/M2，頂層的中空躍式和帶私家花園的加200元/M2主要針對公司董事會成員的關系以及公司業(yè)務關系

第二階段開盤銷售2001年2月1日至2002年12月31日雅典花園一期所有戶型住房以及地下車位除內部認購外剩余房產2880元/M2起1——5層一次性付款優(yōu)惠5%5層以上每層加50元/平方米頂層中空及帶私家花園除加層者以外再加200元/M2起銷售價格根據(jù)當時市場情況每售出30套價格上漲50元/M

2第三階段中期銷售 2001年中下旬開始至2002年中旬雅典花園一期以及二期（B棟）預售及地下車位一期剩余房產及B棟開售B棟開售時3000—3100元/M2起視當時市場狀況再定同上根據(jù)當時市場狀況及項目銷售速度可臨時性提加單價

第四階段后期銷售2001年上旬至2003年剩余樓盤及三期發(fā)售剩余房產3200—3500元/M2同上根據(jù)朝向等原因對朝向好的房產增加朝向系數(shù)提高單價

注：以上售價均為標準層，頂層住宅（從中空躍層開始）實行一房一價制，內部認購開始以3200元起價，具體見銷售臺帳(見附圖)。二期、三期根據(jù)當時市場狀況再定頂層價格。

價格策略的總體原則：將雅典花園一期的50%作3000元以下價格推出，目的為了占領市場，一期以后到二期50%價格為3100元/M2，二期50%以及三期全部價格達到3300—3500元/M2，總體平均價格做到3300元/M2。

第五篇：錦繡明珠開盤慶典策劃案

錦繡明珠開盤慶典策劃案

第一部分 主題活動

一、開盤慶典致辭

由主要的政府領導和錦繡明珠的領導和貴賓為開盤致辭。以此宣傳和介紹錦繡明珠，讓前來的觀眾對錦繡明珠有一個初步的了解。

二、慶典表演

以歌舞表演等為開盤慶典助興，活躍現(xiàn)場氣氛。

三、進入銷售樓聽取專業(yè)售樓員的介紹

現(xiàn)場通過售樓員的講解，促進觀眾的購房欲望，帶動當天的銷售。第二部分 基本內容

一、活動規(guī)模

現(xiàn)場布置以產生熱烈隆重的開盤慶典儀式氣氛為基準，活動以產生良好的廣告效應、社會美譽為目標。

二、活動場所

錦繡明珠營銷中心

三、舉辦時間

2009年10月份（提前一周向氣象臺詢問當天的天氣狀況，然后視情況做好具體的安排和調動）

四、嘉賓邀請

嘉賓邀請，是慶典儀式活動工作中極其重要的一環(huán)，為了使儀式活動充分發(fā)揮其轟動及輿論的積極作用，在邀請嘉賓工作上必須精心選擇對象，設計精美的請柬，盡力邀有知名度人士出席，提前發(fā)出邀請函(重要嘉賓應派專人親自上門邀請)。

嘉賓邀請范圍：

A、市政府領導

B、錦繡明珠置業(yè)有限公司領導

C、新聞記者

D、社會名流及同行業(yè)知名人士

第三部分 活動流程

一、前期準備階段

二、制作、實施階段工作安排

（1）紅色氣充拱型門：

在營銷中心門口放置一個直徑15米的紅色拱門。在拱門上懸掛開盤條幅。增加開盤當天的喜慶氛圍。

（2）升空氣球：

預計12個升空氣球圍繞在售樓處周圍，并且懸掛彩色條幅，上面張貼錦繡明珠的系列祝福語。（內容待定，主要圍繞：開盤主題、開盤賀詞等）

（3）專業(yè)音響營造喜慶氛圍：

由我公司專業(yè)調音師和專業(yè)音響設備來制造開業(yè)當天的音樂氛圍，并且準時保證錦繡明珠在開盤前、中、后的各種音樂素材。

三、現(xiàn)場布置階段工作安排1、10月18日前完成花籃、POP 牌、胸花、胸牌的制作工作。

2、2009年10月18日，工作小組開始現(xiàn)場的布置工作，應完成所有條幅、彩旗、掛旗的安裝工作。同時需要完成主席臺的搭建及背景牌安裝、主會場簽到處、指示牌、嘉賓座椅、音響的擺設布置，并協(xié)同錦繡明珠相關活動負責人檢查已布置完成的物品。

3、10月18日6點半前完成充氣拱門、空飄氣球、花籃、花牌、盆花的布置及小氣球的充氣和布置工作。

4、工作小組對全部環(huán)境布置進行全面檢查、驗收。至此全部準備工作完畢。

四、活動實施階段工作安排1、2009年10月18日，上午7：00聯(lián)合工作小組工作人員到達現(xiàn)場驗收準備工作，保安人員正式對現(xiàn)場進行安全保衛(wèi)。

2、2009年10月18日，上午8：00禮儀小姐準備完畢。

3、2009年10月18日，上午8：30主持人、攝影師、音響師準備完畢。

4、2009年10月18日，上午9：00活動正式開始。迎賓曲，禮儀小姐迎賓、為嘉賓配戴胸花、協(xié)助簽到。

五、儀式程序

2009年10月18日上午9：00慶典正式開始。

8：30 播放迎賓典；禮儀小姐迎賓，幫助來賓簽到，為來賓佩戴胸花、胸牌、并派發(fā)禮品。

8；50 音響播放慶典進行曲，以調動現(xiàn)場氣氛，吸引現(xiàn)場的目光。

9：00 音樂結束，主持人上臺宣布錦繡明珠開盤慶典正式開始，主持人介紹貴賓，宣讀祝賀單位賀電、賀信。

9：10 主持人：邀請政府領導致辭。

9：20 主持人：邀請錦繡明珠總經理講話。

9：40 主持人：請貴賓代表講話。

9：45 主請人：邀請客戶代表講話。

10：00主持人：宣布剪彩人員名單，禮儀小姐分別引導剪彩嘉賓到主席臺。10：15主持人：宣布錦繡明珠剪彩儀式開始，主禮嘉賓為慶典儀式剪彩。10：30主持人：宣布現(xiàn)場表演開始。

第四部分 費用估算

一、前期準備階段

二、現(xiàn)場布置

1、彩旗 30面×10元=300元。

2、橫幅1條，150元。

3、條幅1條，100元。

4、小氣球 500個×0.5元=500元。

5、空飄氣球4個×100元=400元。

6、充氣拱門1個×600元=600元。

7、花籃 6個×35元=210元。

8、掛旗 6條×55元=330元。

9、綬帶 8條×20元=160元。

12、胸花 58個×8元=464元。

13、胸牌 58個×6元=348元。

14、簽到臺、背景牌、主席臺搭建 800元

15、紅地毯 20米x30元=600元

16、簽字本2本x10元=20元、簽到筆 5支×3元=15元

17、盆花 50×5元=250元

18、音箱 1000元

小計：6247元。

三、活動費用

1、禮儀小姐8位 5×150元=750元

2、主持人1位 880元

3、表演隊伍：20位×100元=2000元

4、道具：1000元

5、攝像師 1位480元

6、音響師 1位280元

小計：5390元

總計：12238元