第一篇：銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風險論文

摘要：房地產(chǎn)泡沫及其破裂對一個國家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。本文通過研究房地產(chǎn)周期和銀行信貸風險的關系，揭示了銀行房地產(chǎn)貸款危機的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產(chǎn)信貸風險危機。

關鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風險；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風險業(yè)務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大?？偨Y歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風險并不局限于與房地產(chǎn)有關的貸款。銀行實際承擔的房地產(chǎn)貸款風險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風險成因

（一）災難短視癥

即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(rule of thumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應

災難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務領域。當下輪沖擊發(fā)生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當銀行業(yè)整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負債表風險與其他銀行同業(yè)高度相關的活動，這是另一種形式的羊群效應。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險

經(jīng)濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。

（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-value ratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價值的一定比例內，以防當房地產(chǎn)價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產(chǎn)價格大幅下跌時，抵押房產(chǎn)的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值，造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當?shù)臅?、信息披露及法律框?/p>

在不透明的會計核算方法，不適當?shù)男畔⑴稖蕜t和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價格下跌時，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風險業(yè)務被當作是高盈利性的業(yè)務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產(chǎn)行業(yè)的風險敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經(jīng)濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經(jīng)濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（time inconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責，因而，監(jiān)管當局有內在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內在動力。

四、防范

（一）防范銀行災難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風險。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關的國際監(jiān)管標準，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經(jīng)濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構控制在一個適當?shù)姆秶幌蛩袀鶛嗳颂峁┤~存款擔保，特別是那些大金額的債權人，以促使大額債權人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎設施的建設

通過技術與金融創(chuàng)新，改善市場基礎設施建設，可以減緩銀行資產(chǎn)負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產(chǎn)轉換成流動性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風險。

五、小結

銀行危機對一國經(jīng)濟會帶來災難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經(jīng)濟有長期的負面影響。審視那些曾經(jīng)發(fā)生過的系統(tǒng)性危機，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災難短視癥、羊群效應、安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款過度膨脹而承擔過多的風險，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關重要。但單靠加強監(jiān)管并不能從根本上防范房地產(chǎn)貸款風險，銀行自身必須審慎經(jīng)營，提防過度借貸給已經(jīng)過熱的資產(chǎn)市場。

第二篇：商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險論文

一、當前中國房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問題

今年上半年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一次由用家主導的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲，到了年中價格就開始明顯上升。

目前中國資金的流動性是前所未有的，在這一輪房價上漲的過程中，流動性驅動的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè)，卻追著央企拼命放貸，使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候，投資于實體經(jīng)濟有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢轉了個圈又投回到了投機領域當中。在過去兩三個月的地王拍賣中，專家估計有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款，有相當一部分錢又轉到虛擬經(jīng)濟，到了資產(chǎn)炒作中來。房地產(chǎn)價格上漲過快容易給經(jīng)濟帶來泡沫化，一旦泡沫破滅，房價必將大幅縮水，給提供貸款的銀行等金融機構造成大量不良資產(chǎn)，嚴重地甚至會導致銀行破產(chǎn)，股市價格下跌，引起金融危機。因此，房價過熱，給商業(yè)銀行帶來的風險不容忽視，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應將風險防范放在第一位。

二、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行住房貸款風險凸顯

（一）降低個人住房貸款準入條件易引起違約風險

08年10月22日人民銀行宣布擴大貸款利率下浮幅度，調整首付款最低比例為20%。次貸危機的發(fā)生主要源于貸款機構放松貸款條件。由于門檻的降低會使銀行接受更多抗風險能力較差的低收入居民客戶，當房地產(chǎn)價格下跌利率上升時時、借款人的貸款能力減弱，商業(yè)銀行的還款違約率將會大幅上升，一旦房價下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補信貸資產(chǎn)的損失時，個人住房貸款的風險就會大規(guī)模爆發(fā)出來，這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。

（二）個人住房貸款虛假信息嚴重造成信用風險

美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分，即次級信用。現(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)抵押者沒有信用等級之分，我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產(chǎn)也很難查證是否屬實。

（三）“假按揭”凸顯道德風險

“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開發(fā)商為了加快銷售回款，制造虛假銷售繁榮，在房產(chǎn)尚未出售時，制造虛假交易記錄，從銀行中騙取個人貸款。

（四）金融產(chǎn)品缺乏，風險集中于銀行體系

在美國次貸危機中，資產(chǎn)證券化為美國次貸危機的傳遞起到推波助瀾的作用，但從另一方面看，次級貸款的證券化，有效剝離了商業(yè)銀行風險，把其轉嫁給了證券的購買者，降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風險。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低，其不良信用貸款的風險基本上聚集在銀行體系內。在房地產(chǎn)價格進入下降通道之后，這些聚集在商業(yè)銀行體系的風險就會爆發(fā)出來，對中國銀行體系的穩(wěn)定運行會造成嚴重沖擊。

三、商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸風險防范的建議

（一）正確評估個人住房貸款的風險，對高價房實行高比例首付款

個人住房貸款還款期限通常為20—30年，期間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使貸款者承擔了相當大利率風險，這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應嚴格保證首付政策的執(zhí)行，適度提高首付比率；嚴禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴格的貸前信用審核，避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象

（二）引入保險介入機制

利用保險轉移銀行風險是許多國家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗，在開展商品房預售按揭貸款過程中，保險機構主要經(jīng)營兩方面業(yè)務：

1、為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風險時可提供保險；

2、為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。

（三）加強住房抵押貸款業(yè)務的創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務創(chuàng)新是防范風險的內在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風險轉移及退出機制，建立并活躍貸款的二級轉讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化，增強抵押貸款的流動性，分散住房抵押貸款風險。加強利率風險的管理，研究開發(fā)利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產(chǎn)品。

（四）建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風險預警體系，盡快完善金融監(jiān)管

總結次貸危機所暴露出的美國在金融監(jiān)管方面的主要教訓，包括兩點：第一，任何一個國家的監(jiān)管體制必須與其經(jīng)濟金融的發(fā)展與開放的階段相適應，必須做到風險的全覆蓋，最大限度地減少由于金融市場不斷發(fā)展而帶來更嚴重的信息不對稱問題；第二，在現(xiàn)代金融體系里，無論風險管理手段多么先進、體系多么完善的金融機構，都不能避免因為機構內部原因或者市場外部的變化而遭受風險事件的影響，這是由現(xiàn)代金融市場和金融機構的高杠桿率、高關聯(lián)度、高不對稱性的特性所決定的。從這個意義上來說，以格林斯潘為代表的一代美國金融家們所擁戴的“最少的監(jiān)管就是最好的監(jiān)管”的典型的自由市場經(jīng)濟思想和主張確實存在著索羅斯所指出的極端市場原旨主義的缺陷。

從長遠看，金融業(yè)合法、穩(wěn)健的運行機制，不僅在于監(jiān)管當局的監(jiān)管，更在于通過監(jiān)管鏈接，促使社會中介、行業(yè)公會、金融機構內部稽核與監(jiān)管當局的監(jiān)督管理形成一種默契，變成一種合作。

參考文獻：

[1]楊睿，金融危機背景下中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與監(jiān)管、中國房地產(chǎn)、2009、2、[2]羅莉，房價變動對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險影響的研究、金融與經(jīng)濟、2009、3。

第三篇：房地產(chǎn)信貸風險的調查報告

房地產(chǎn)信貸風險的調查報告

中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（簡稱為“359文件”）。該文件從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信及房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范工作等方面對國內房地產(chǎn)信貸管理做了新規(guī)定。

為進一步貫徹落實“359號文件”，央行與銀監(jiān)會在充分聽取有關部門和部分商業(yè)銀行意見的基礎上，聯(lián)合下發(fā)了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(簡稱為452號文件)。對于452號文件，其重點是對銀行信貸“第二套住房”作了詳細清楚的規(guī)定。如一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)；二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，否則其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執(zhí)行；三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也以第二套房貸政執(zhí)行；四是強調，凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。而這兩個文件的基本精神就是目前房地產(chǎn)市場所認為的“房貸新政”。對于目前的房貸新政，市場最為關心的是“第二套住房”，關心的是不同的人對第二套住

房的不同理解，從而以不同的方式來消解這一次的“房貸新政”，就如2003年央行發(fā)布的121號文件一樣（即2003年央行出臺的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》)。正因為，121號文件的消解，從而導致2003-2007年各家商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸的快速擴張。而這種銀行信貸的快速擴張，不僅導致了國內房地產(chǎn)市場的投資炒作盛行、房價快速上漲，而且國內商業(yè)銀行的風險也越來越大。特別是今年美國次按危機爆發(fā)之后，中央政府越來越認識到早幾年寬松的銀行信貸政策的風險性。這就是央行和銀監(jiān)會359號文件出臺的背景。

對于359號文件的理解，市場開始沒有把重心放在房貸新政的核心上，而對“第二套住房”含義，不同的人或機構做出對自己有利解釋，從而引起了對“第二套住房”解釋嚴重分歧。由于對第二套住房解釋的分歧，早些時候也有人認為，這次房貸新政也會由于對第二套住房的不同解釋而消解掉。但是，當時我就撰文指出，這次房貸新政的核心是改變當前的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，讓房地產(chǎn)市場成為一個自住房的市場，因為這樣不僅能夠增加全體人民的住房水平，也是降低國內商業(yè)銀行信貸風險所在；而改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的根本就是限制房地產(chǎn)市場投資及鼓勵房地產(chǎn)自住消費，遏制房地產(chǎn)的投資等。因此，相關的職能部門對第二套住房的重新界定或出臺界定細則勢在必行。這就有了如452號文件的出臺。但是，我們應該看到，這次“房貸新政”，一方面重申了121號文件的全部內容，即全面加強了對房

地產(chǎn)銀行信貸每一個環(huán)節(jié)的嚴格管理。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金的比重、開發(fā)樓盤預售準入、個人住房消費信貸的市場準入、房地產(chǎn)信貸資金的管理等。另一方面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新的信貸問題有新的規(guī)定（即房貸新政加入許多新內容），如禁止轉按揭、加按揭，第二套住房銀行信貸的市場準入界定等。也就是說，這次房貸新政，并非僅是對貸款購買的第二套住房界定，而是一個職能部門對國內房地產(chǎn)市場全面的信貸管理政策。

對于這個房貸新政，其核心或實質就是通過新的信貸政策來調整國內房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，讓國內房地產(chǎn)市場成為一個自住為主導的市場而不是一個房地產(chǎn)投資為主導的市場。因為，早幾年特別今年國內房地產(chǎn)市場價格為什么能夠在短期內快速飚升？國內房地產(chǎn)市場泡沫為什么會不斷地吹大？最為重要的就是國內房地產(chǎn)發(fā)展模式偏差，就在于國內房地產(chǎn)市場是一個投資者為主導市場。在這樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式下，國內房地產(chǎn)市場的投資者在政府房地產(chǎn)政策的隱性擔保下，借助于銀行信貸的低成本及金融杠桿的便利性，大量涌入房地產(chǎn)市場并在短期內推高房地產(chǎn)市場的價格。因此，改變以前的房地產(chǎn)發(fā)展模式，即如果能夠讓國內以投資炒作為主導的房地產(chǎn)市場轉變?yōu)閭€人自住需求為主導的市場，那么國內房地產(chǎn)不僅能夠改善國內全體人民的住房福利水平，降低商業(yè)銀行的信貸風險，也是國內房地產(chǎn)市場得以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。

第四篇：淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的防范

淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的防范

復旦大學 王雪

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀90年代這一輪經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)展起來的，尤其是經(jīng)歷了2002-2007年的飛速發(fā)展時期，在發(fā)展國民經(jīng)濟、促進就業(yè)、擴大內需等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟中至關重要的基礎產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)業(yè)自有資金比例非常小，融資渠道單一，直接融資方式獲得的資金比較少，主要依賴于銀行貸款，所獲得的銀行直接貸款和間接融資資金甚至占到企業(yè)所需要的資金總量的70%，因此商業(yè)銀行在獲得信貸收益的同時，也積聚了巨大的房地產(chǎn)信貸風險，嚴重時會影響整個銀行系統(tǒng)乃至金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性和安全性。

本文首先闡述商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的研究背景和意義，對國內外研究的文獻綜述進行總結，分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀，然后再以美國為例，對比次貸危機前美國房地產(chǎn)與中國房地產(chǎn)市場的相似性，分析我國房地產(chǎn)信貸存在的問題及原因，最后從商業(yè)銀行、政府、房地產(chǎn)企業(yè)三個不同方面研究對策建議，以達到防范房地產(chǎn)信貸風險的目的。

關鍵詞：商業(yè)銀行；次貸危機；房地產(chǎn)信貸風險；風險防范

第一章 引言

第一節(jié) 研究背景和意義

房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀90年代這一輪經(jīng)濟發(fā)展過程中發(fā)展起來的，尤其是經(jīng)歷了2002-2007年的飛速發(fā)展時期，在發(fā)展國民經(jīng)濟、促進就業(yè)、擴大內需等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟中至關重要的基礎產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)業(yè)自有資金比例非常小，融資渠道單一，直接融資方式獲得的資金比較少，主要依賴于銀行貸款，所獲得的銀行直接貸款和間接融資資金甚至占到企業(yè)所需要的資金總量的70%，因此商業(yè)銀行在獲得信貸收益的同時，也積聚了巨大的房地產(chǎn)信貸風險，嚴重時會影響整個銀行系統(tǒng)乃至金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性和安全性。

信貸資產(chǎn)是商業(yè)銀行的重要收益來源，08年，美國爆發(fā)次貸危機，進而引發(fā)全球性的金融危機，由于近年來，我國房地市場與美國次貸危機發(fā)生前房地產(chǎn)市場有很多相似之處，因此美國次貸危機為我國房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展敲響了警鐘，前車之鑒，我國應該加強防范房地產(chǎn)信貸的風險，才能促使整個銀行系統(tǒng)乃至金融系統(tǒng)的安全運行，進而促進整個經(jīng)濟體系的穩(wěn)定。

第二節(jié) 文獻綜述

一、國外研究狀況

西方商業(yè)銀行300多年的悠久歷史為防范商業(yè)銀行的信貸風險提供了堅

實的理論基礎和有效的防范研究。

Langandso(1995)[3]采用大量樣本數(shù)據(jù),對商業(yè)銀行信貸風險控制中的公司治理問題進行了研究。Oldfield and Santomero(1997)[4]從風險控制的角度將商業(yè)銀行面臨的風險分為三大類。Richard J.Herring(1999)對亞洲金融危機進行研究，分析了經(jīng)濟周期波動和房地產(chǎn)發(fā)展之間的關系。Philip H.siegel(1999)[5]等對內部控制結構的評價體系展開研究，提出完善內部控制制度的措施。Goetz(2009)[2]對始于美國的次貸危機運用宏觀經(jīng)濟模型進行研究，得出的結論是銀行資本損失和資本價格下跌之間存在著相互影響的關系。Juel Bessis(2000)[1]認為巴塞爾體系的誕生是銀行監(jiān)管理論的重大突破，它就如何加強銀行內部控制，構建信用評級體系提出了相應對策，促進了銀行內部評級體系的建設與發(fā)展。

二、國內研究狀況

1.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險成因的研究

薛峰(1995)[6]是最早系統(tǒng)地對我國商業(yè)銀行信貸風險進行研究的。陳崢嶸(2009)[18]認為房地產(chǎn)信貸風險主要來自信用風險。徐剛、放曉東(2011)[8]提出融資擔保的操作風險也是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險。楊小麗(2012)[10]研究了我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的周期性風險。

蔣偉、張朋能(2010)[7]認為房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源就不能過于依賴于商業(yè)銀行，否則不利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展。涂杰平、呂雙利(2011)[9]探討了國務

院宏觀政策給商業(yè)銀行帶來的主要風險及其應對策略。吳愛民(2013)[11]分析了房地產(chǎn)信貸調控政策給商業(yè)銀行帶來的風險。

2.關于房地產(chǎn)信貸風險防范和控制措施研究

劉春紅(2000)[12]提出為防范個人住房抵押貸款的風險，應建立與之相對應的符合中國國情的證券化模式。秦虹(2006)[14]指出要通過控制銀行內部風險來防范房地產(chǎn)信貸風險。李雪娟(2006)[13]為解決流動性資金不足，可以實施住房抵押貸款證券化，從而防范信貸風險。徐馳良(2003)[15]提出要防范房地產(chǎn)信貸風險，應該從銀行、政府、法律三個角度。胡德風(2007)[16]提出從貸前、貸中、貸后建立住房信貸信用風險控制機制。劉曉維(2007)[17]就如何防范房地產(chǎn)信貸風險，從微觀和宏觀兩個角度給出了建議。柳斌(2009)通過對巴塞爾新資本協(xié)議中內部評級法深入分析，提出了加快內部評級體系建設控制信貸風險的建議。王宗軍(2011)[19]認為提高資本充足率監(jiān)管標準有利于降低商業(yè)銀行的高風險投資行為。楊小麗(2012)[20]運用短周期波動分析和中長期周期波動分析房地產(chǎn)貸款的周期性風險，適當調控貸款發(fā)放條件，轉移房地產(chǎn)貸款風險等措施建議。

通過對以上文獻的學習、研究，我們可以發(fā)現(xiàn)國外對房地產(chǎn)信貸風險方面的研究已有較好的的理論基礎和實踐基礎，我們可以從中借鑒很多優(yōu)秀的研究成果和觀點。目前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸積累大量的風險，房價一旦下跌，金融業(yè)的健康發(fā)展就會受到威脅，嚴重的也會打擊我國經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

因此，我們應充分在理解國外研究的基礎上，研究房地產(chǎn)信貸風險，加快國內房地產(chǎn)信貸風險防范的步伐，結合中國的實際國情發(fā)展適合我國的房地產(chǎn)信貸風險防范機制。

第三節(jié) 論文結構及主要內容

本文主要分成五章探討商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的防范，具體內容如下： 第一章引言。首先簡介房地產(chǎn)信貸風險的研究背景及意義，然后搜集大量國內外文獻資料，在此基礎上分析總結，最后介紹本文的結構和研究方法。

第二章我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀。首先根本本文研究需要對我國房地產(chǎn)信貸進行分類并介紹，然后分析其發(fā)展現(xiàn)狀。

第三章次貸危機前美國房地產(chǎn)市場與中國房地產(chǎn)市場的比較。這章首先介紹美國次貸危機產(chǎn)生的原因，然后再以美國為例，從三個角度對比分析次貸危機前美國房地產(chǎn)市場與目前中國的房地產(chǎn)市場，比較兩者的相似性。

第四章我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的問題及其成因。首先根據(jù)第三章的對比分析，找出我國房地產(chǎn)信貸存在的問題，以此為出發(fā)點，進而分析其成因成因。

第五章商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險防范對策建議。主要是從商業(yè)銀行、政府和房地產(chǎn)企業(yè)三個方面探討如何對房地產(chǎn)信貸風險的進行有效的防范。

第二章 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀

目前各個商業(yè)銀行提供的房地產(chǎn)信貸多種多樣。房地產(chǎn)貸款劃分標準也是多種多樣，比如按照時間劃分，可分為短期貸款，中長期貸款；按擔保方式劃分可分為信用貸款、保證貸款、抵押貸款和質押貸款等。

第一節(jié) 房地產(chǎn)信貸業(yè)務的概念

目前，房地產(chǎn)信貸業(yè)務分類標準很多，根據(jù)本文的探討的需要，把我國商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要劃分成兩種：房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及個人住房貸款。所謂房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是商業(yè)銀行發(fā)放的，用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的中長期貸款。所謂個人住房貸款，是指在借款人提供擔保的基礎上，由銀行發(fā)放的、借款人用來購買自用普通住房的貸款。

第二節(jié) 當前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展現(xiàn)狀

我國的城市住房體制改革、住房分配貨幣化政策是從98年開始實行的，隨之而來的是飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)信貸業(yè)務規(guī)模也被商業(yè)銀行逐步發(fā)展壯大，最顯著的特征就是，逐年增加的房地產(chǎn)信貸資金數(shù)額。根據(jù)下面的表2-

1、表2-2，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款占商業(yè)銀行貸款余額的比例總體上逐年增長。不管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房貸款方面，在房地產(chǎn)融資領域，商業(yè)銀行都占據(jù)絕對份額。

根據(jù)下面的表2-1，可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比逐年增長。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在98年為 2028.92億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的占比為2.34%；在14年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達到42800.00億元，是98年的21.09倍，占比也上升到5.24%。由于10年房地產(chǎn)市場過度膨脹，為了抑制房價過快上漲，國務院連續(xù)多次出臺一系列政策措施，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在11年為27200億元，在占比僅占4.96%。且從每年的同比增長率來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額均高于商業(yè)銀行貸款余額?？梢哉f，商業(yè)銀行通過提供不斷擴大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，極大的刺激我國房地產(chǎn)的飛速發(fā)展。

表2-1 1998-2014年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款相關情況（單位：億元）

資料來源：1998-2014年《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告》

根據(jù)下面的表2-2，可以發(fā)現(xiàn)我國個人住房貸款占金融機構貸款余額的比例總體上逐年增長，個人住房貸款余額在98年僅僅為426.16億元，個人住房貸款占比為0.49%； 14年個人住房貸款余額高達115200億元，是98年的270.32倍，其占比也高達14.10%，且從同比增長率來看，個人住房貸款余額均高于商業(yè)銀行貸款余額?？梢?，商業(yè)銀行提供個人住房消費貸款給消費者，使他們有足夠的資金購買住房，刺激了對房地產(chǎn)市場的需求，進而拉動我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展、壯大、繁榮。

表2-2 1998-2014年商業(yè)銀行個人住房貸款情況（單位：億元）

資料來源：1998-2014年《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告》

由下圖2-1可見，從98年以來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)信貸資金大量發(fā)放，在給商業(yè)銀行帶了巨大的利潤的同時，也給商業(yè)銀行帶來巨大的風險。商業(yè)銀行為求利益或業(yè)績，不擇一切搶占信貸資金的市場份額，不斷擴張房地產(chǎn)信貸業(yè)務，甚至對信貸資金申請者貸前缺乏嚴格審查，貸后缺乏監(jiān)督。雖然從在某種程度上講，上述行為也促進了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但是，近幾年，房地產(chǎn)價格過高，供求矛盾突出，嚴重脫離正常的家庭收入水平。各相關部門出臺了一系列政策措施，調控房地產(chǎn)業(yè)，抑制過高、過快增長的房價，但也使商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生的隱性風險暴露出來。

圖2-1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款在金融機構貸款余額占比走勢圖

第三章 次貸危機前美國房地產(chǎn)市場與中國房地產(chǎn)市場的比

較

2007年，美國爆發(fā)的次貸危機在世界范圍內擴散，隨之而來的是全球信貸規(guī)模的縮減，嚴重影響了全球金融業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，也影響著全球經(jīng)濟發(fā)展健康發(fā)展。美國的金融危機給我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務的發(fā)展敲響了警鐘，目前我國房價上漲過快，商業(yè)銀行的信貸資金過度發(fā)放，與美國次貸危機發(fā)生前有極大的相似性，因此美國次貸危機的發(fā)生也給我們帶來一定的借鑒作用。

第一節(jié) 美國次貸危機的原因

一、房地產(chǎn)價格泡沫

近年來，為刺激經(jīng)濟發(fā)展，美國不斷降低利率，結果就是美元的貶值，房價也飛速上升，但是在一定程度上講，也促進房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展。此

外，投資者爭開始相購買房地產(chǎn)抵押次級債。隨著美聯(lián)儲不斷提高利率，房價下跌，美國的房地產(chǎn)市場進入劇烈波動階段，貸款者的還款壓力不斷加重，借款者無法按期償還，次級房貸出現(xiàn)信用危機。

二、不完善的房地產(chǎn)信貸政策

次貸危機爆發(fā)前，美國的低利率政策和寬松的放貸政策，大量不具備條件的人也申請到了貸款，房貸規(guī)模過大，金融機構負債比較極高，積累了較大的風險。后來，一系列有利于房地產(chǎn)抵押貸款的政策促進了房地產(chǎn)飛速發(fā)展。美國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)表明，美國出臺稅收優(yōu)惠政策影響最大，促使房地產(chǎn)信貸的規(guī)模不斷擴大，大量低收入家庭也能得到到貸款，購買住房，最終由于信貸規(guī)模過大、負債比例過高使金融機構信貸風險加大，導致房地產(chǎn)市場泡沫。

數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)儲統(tǒng)計數(shù)據(jù)2000年-2008年

圖3-1 美國2000年-2008年個人住房貸款數(shù)據(jù)（單位：百萬）

根據(jù)上面的圖3-1，可以看出個人住房抵押貸款從00年開始不斷上升，00年僅僅19.2百萬美元，03年達到40百萬美元；07年次貸危機后，美國出現(xiàn)了直線下降的個人住房貸款的局面。00年至08年九年期間，個人住房抵押貸款在08年達到最低值，為17.7百萬美元。可見，在房價不斷上升的時候，金融機構只顧眼前利益，大量發(fā)放個人住房貸款，一旦房價下跌，可能給金融機構帶來滅頂之災。

三、不當?shù)暮暧^調控政策

美國經(jīng)濟處于低迷時，擴張性貨幣政策被美國政府廣泛采用，主要是通

過不斷降低利率。就美國而言，低儲蓄率、高消費率加劇推動房地產(chǎn)價格的上升。緊接著美國又連續(xù)實行大量緊縮的貨幣政策抑制房價過快上漲。美國聯(lián)邦儲備局從04年開始實行連續(xù)加息政策，前后17次之多，導致基準利率從1%上升到5.25%，使加重了貸款者的還款負擔，因而多次大幅增加利率也是金融機構面臨著嚴重的違約風險的根源，此外，由于一般次級貸款利率與普通貸款利率相比，前者要高出很多，而且大幅度下降的房價，使得抵押權的行使也不能足夠償還銀行的本息，更增加了金融機構面臨的違約風險。

以上可知，美國沒有從長遠考慮房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，在低迷時期，只顧從眼前刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，從而帶動經(jīng)濟的發(fā)展，導致使房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展過程隱含著大量風險，而在房地產(chǎn)市場價格過高時, 為抑制房地產(chǎn)的過快膨脹發(fā)展，美國政府采取了接連的緊縮性政策，加劇房地產(chǎn)泡沫。美國房地產(chǎn)的健康發(fā)展與與美國宏觀調控政策是息息相關的，因此應該注重正確實行宏觀調控政策

第二節(jié)我國房地產(chǎn)市場和次貸危機前美國房地產(chǎn)市場的相似性

一、房地產(chǎn)價格方面的相似性

根據(jù)下面的圖3-2，美國房屋平均銷售價格在98年為每套182200美元，房屋平均銷售價格在07年達到最高峰，為每套290200美元，增長比例為59.27%?？梢钥闯?，在次貸危機以前，98年以來，美國房地產(chǎn)市場的房價從98年開始一路上漲。而07年次貸危機爆發(fā)以后，房價又加速下跌，并且逐步回落。如圖3-2，07年次貸危機爆發(fā)后，美國出現(xiàn)房價大幅下降的局

面，次年，也就是在08年，房屋平均銷售價格回落為每套246900萬美元，下降比例為14.92%。

數(shù)據(jù)來源：美國統(tǒng)計局1998年-2008年

圖3-2 美國歷年房價走勢圖

再以1999年至2013年我國的房屋銷售價格指數(shù)，看我國近年來的房價變動情況，這一指數(shù)是顯示房地產(chǎn)價格的變動程度的相對數(shù)?；跒?9年的房屋銷售價格，那么房屋銷售價格指數(shù)在99年就是100，用該指數(shù)分析我國房價的變化情況，則我國房地產(chǎn)價格上漲則指數(shù)大于100，反之，說明房地產(chǎn)價格在下降指數(shù)小于100。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，繪制下面的圖3-3，可以發(fā)現(xiàn)，自99年房屋價格銷售指數(shù)均大于100，也就是說，我國的房價從99年以后總體上是逐年上漲的。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1999-2013年

圖3-3 1999年至2013年我國房屋銷售價格指數(shù)

因此，可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)價格總體上是逐年上升的，美國次貸危機爆發(fā)前，美國的房屋銷售價格也是總體上逐年上升的，兩者的變化存在一定相似性，而且近年來我國也存在房地產(chǎn)市場泡沫的說法，這與美國次貸危機發(fā)生前極為相似。

二、對房地產(chǎn)市場放貸政策的相似性

在次貸危機爆發(fā)后，為了改變房價過快的局面，我國政府出臺也接連實行相關政策。但是，很多金融機構忍受不住眼前的利益，增加房貸規(guī)模，違

規(guī)房貸時有發(fā)生，所以依舊很難改變房價過快上漲的局面。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2000年-2013年

圖3-4 2000年-2013年開發(fā)商貸款走勢圖（單位：億元）

根據(jù)上面的圖3-4商業(yè)銀行對開發(fā)商的貸款的走勢圖，商業(yè)銀行開發(fā)商貸款在00年為1385.8億元，商業(yè)銀行對開發(fā)商貸款在08年增長至7605.69億元，增長比例為449%。開發(fā)商貸款數(shù)額也是逐年不斷增長。其次根據(jù)圖2-2商業(yè)銀行對個人住房貸款數(shù)據(jù),也能看出個人住房抵押貸款也是逐年上漲。這與分析的美國房地產(chǎn)市場房貸政策相似。

三、對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策的相似性

為抑制我國房地產(chǎn)行業(yè)的價格過快增長，我國政府出臺了各種各樣的宏觀調控政策，以07年為例，我國央行就發(fā)出對商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸管理的有關通知，規(guī)定對住房貸款的首付款等。隨后，央行也開始頻繁提高利率，分別在07年的3、5、7、8月大幅度提高利率，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的還貸壓力,也增加了個人的還款壓力。所以我國央行連續(xù)提高利率，不僅增加房地產(chǎn)企業(yè)和個人貸款者的還款壓力，增加了違約危險，也影響到我國信貸業(yè)務的健康發(fā)展。根據(jù)前面美國宏觀政策的相關分析，可見我國和美國在宏觀政策調控措施上具有相同點。

第四章 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的問題及其成因

通過第三章，對中國房地產(chǎn)市場和美國次貸危機前房地產(chǎn)市場的相似性

進行的對比分析，可見近年來，迅速發(fā)展的房地產(chǎn)信貸業(yè)務帶給商業(yè)銀行巨大利潤，但是由于信貸資金過度發(fā)放，對信貸資金缺乏有效的監(jiān)管，也制約著商業(yè)銀行的平穩(wěn)健康發(fā)展。

第一節(jié) 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務存在的問題

以美國為例，結合我國的實際情況，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務存在的問題，可以歸結于以下幾點：

一、商業(yè)銀行內部機制的缺陷

我國信貸風險管理沒有建立起一個完全獨立的銀行授信部門，也沒有建立一個有效的考核機制，對信貸資金考核時受銀行內部其他部門干擾，授信部門反而沒有最終的貸款決定權，而是在決策層或者銀行領導，權利過分集中，很容易導致個人權力過大。同時，商業(yè)銀行的信貸風險管理手段不夠完善，在我國許多的商業(yè)銀行中，僅限于一來銀行的風險管理部門來管理和控制風險。此外，很多信貸人員的業(yè)務素質低下，缺少扎實的金融理論和專業(yè)知識，無法及時捕獲金融市場的相關走勢，對貸款人的信用狀況及風險不能客觀、正確的評估，導致信貸業(yè)務不能正常有效的進行，甚至優(yōu)于一些操作性的失誤，給商業(yè)銀行帶來極大的風險隱患。

二、不當?shù)膰液暧^經(jīng)濟政策

98年是我國我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史上的轉折點，這一年，國家進行了城市住房體制改革，國家接連出臺相關政策對房地產(chǎn)業(yè)予以支持和引導，促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但同時由于開發(fā)商投入大量資金、不斷擴大建設規(guī)

模，而且近年來房地產(chǎn)價格過高，嚴重脫離居民平均收入水平，導致供求矛盾尖銳，可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫等一系列更嚴峻的問題。

三、企業(yè)融資渠道單一

根據(jù)下面的表4-2，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于主要分成四部分：包括自籌資金、國內貸款、利用外資和其他資金，其中國內貸款約占15%-24%，自籌資金占比約26%-41%，其他資金來源占比約40%-50%，利用外資占比相對極少。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)以及中央銀行的相關資料顯示，在我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，銀行信貸資金占在“自籌資金”和“其他資金”中占有很大的比例，這兩部分再加上國內貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金來源所占比例超過銀行貸款的一半以上。

表4-2 1998年至2013年，我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金的來源情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1998年-2013年

第二節(jié)、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的成因

一、商業(yè)銀行缺乏信貸風險管理意識，組織體系不完整

近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動對商業(yè)銀行信貸資金的需求，加劇了商業(yè)銀行之間競爭，有時候，商業(yè)銀行為搶占房地產(chǎn)信貸的市場份額，貸前審查把關不嚴，帶后缺乏監(jiān)督，違規(guī)放貸。為完成商業(yè)銀行規(guī)定的放貸指標或是追求較高的業(yè)績，信貸部門不經(jīng)過有效的監(jiān)督和審查，會將一些資金放貸給一些信用和償債能力比較差的公司，貸后又不能進行有效的考核。

同時商業(yè)銀行信貸人員的業(yè)務素質的普遍較低，很容易導致操作性風險。

對信貸人員來說，他們的貸款業(yè)績直接關系到自身利益，與績效工資、考核相掛鉤，所以造成一種不良的現(xiàn)象，信貸人員一味的追求高的信貸業(yè)績，并沒有真正地審查和考核房貸對象的信貸風險，在房價下跌時，商業(yè)銀行將面臨著借款人大面積違約的信貸風險，這使得商業(yè)銀行的信貸尤其是房地產(chǎn)信貸存在著巨大的風險。

二、國家宏觀經(jīng)濟政策影響

05年至14年國家對房地產(chǎn)宏觀調控推出一系列措施調控房地產(chǎn)業(yè)，但是由于調控政策的政策時滯，難免會對對房地產(chǎn)信貸形成的沖擊。如2010年出臺的“國十一條”、“新國十條”，號稱是史上最嚴的房地產(chǎn)調控政策，包括提高首付比例，采用行政手段全面整頓房地產(chǎn)業(yè)，嚴格控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的規(guī)模，這些政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的影響，一定程度減少房地產(chǎn)信貸業(yè)務的規(guī)模，改變房價過快上漲的趨勢。在這之后，有的企業(yè)被有關部門吊銷資格并進行嚴格的整頓，有的房地產(chǎn)企業(yè)直接破產(chǎn)倒閉了，最終導致銀行難以收回貸款本息，這就意味著，商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)信貸風險的最終承擔者。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況

目前，我國資本借貸市場發(fā)展落后，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴程度大，主要從商業(yè)銀行獲取間接融資；在我國，雖然直接融資方式比較被看好，但是能夠利用基金、債券等直接融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少。因此，由于商業(yè)銀行過度發(fā)放信貸資金，而商業(yè)銀行又不能有效轉移分散信貸資金的風險，商業(yè)銀行成為風險的最后承擔者。

第五章 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險的防范對策

為了促進房地產(chǎn)業(yè)長遠的穩(wěn)定發(fā)展,為了保證我國經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展，必須有效的防范和控制房地產(chǎn)信貸風險。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款過度膨脹，引發(fā)了嚴重的房地產(chǎn)信貸風險，如何防范和化解房地產(chǎn)信貸風險就顯得尤為重要。本文主要是從商業(yè)銀行、政府和房地產(chǎn)企業(yè)三個方面探討如何對房地產(chǎn)信貸風險的進行有效的防范。

第一節(jié) 商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險防范策略

一、商業(yè)銀行時刻樹立防范意識，嚴格防控房地產(chǎn)信貸風險

樹立防范風險的意識，使銀行信貸業(yè)務每一個過程都時刻謹記信貸風險的防范，商業(yè)銀行應該對信貸人員進行相關的培訓，使信貸風險防范扎根于信貸人員的心里，在各個環(huán)節(jié)，充分考慮各種可能的因素防范信貸風險。在發(fā)放貸款是，時刻關注各種因素的變化，根據(jù)實際情況調整風險防范策略。對于已經(jīng)發(fā)放的貸款，要密切關注各種與信貸風險產(chǎn)生的相關情況，要時刻進行貸后的監(jiān)督、審核，并且，還要防止貸款被挪為他用，關注房地產(chǎn)每一階段資金運用的相關情況，從而確保開發(fā)商企業(yè)有能力而且能夠償還貸款。此外，除了信貸部門，銀行的其他部門也應該時刻關注已經(jīng)發(fā)放的貸款，比如審計部門，各個部門應該各自發(fā)揮各自的審查作用、監(jiān)督作用、防范作用。

二、商業(yè)銀行要完善的房貸發(fā)放流程

為了完善商業(yè)銀行的房貸發(fā)放流程，第一，在發(fā)放貸款之前，商業(yè)銀行

應該嚴格審查房地產(chǎn)信貸申請人的申請資格，不應為了完成房貸業(yè)績而放寬發(fā)放房貸的條件，嚴格執(zhí)行相關政策的措施，確保貸款的合規(guī)發(fā)放，降低房地產(chǎn)信貸風險；第二，當商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)相關的信貸人員存在違規(guī)操作或者是其他的違規(guī)行為，應該嚴厲懲處，絕不姑息，提高內部監(jiān)管，防止腐敗，提高內部風險防范能力；第三，在發(fā)放貸款之后，相關的信貸人員一定要時刻關注與房地產(chǎn)信貸安全相關的情況，密切關注經(jīng)濟形勢的變化，在貸后一定要加大檢查力度，繼續(xù)嚴密監(jiān)督和審核房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況，防范信貸風險的發(fā)生，完善相應的貸款發(fā)放流程

三、強化責任機制

第一，商業(yè)應該嚴格審批貸款的發(fā)放和審批，建立相對獨立的貸款審批部門，落實相應的責任，一旦貸款某審批的某個過程出現(xiàn)問題，應該及時追究相關過程的相關當事人或者責任人。第二，除了建立相對獨立的貸款審批部門，在貸款發(fā)放過程中，還應該建立相對獨立的信貸管理部門。所謂的貸款管理部門，就是商業(yè)銀行信貸業(yè)務審批過程中，商業(yè)銀行還應該配備一定數(shù)量的貸款審批人，這些人員相對獨立于審批部門，可以審查每一筆貸款而不受任何機構的限制，他們是根據(jù)收益與風險的相關聯(lián)的原則，從商業(yè)銀行整體利益出發(fā)，決定是否發(fā)放貸款，可以減少商業(yè)銀行的信貸風險，并且減少商業(yè)銀行損失的可能性。

四、提高銀行信貸人員的業(yè)務素質

作為商業(yè)銀行的信貸人員，扎實的金額理論和信貸知識必不可少，同時，還要對房地產(chǎn)的相關運營知識了如指掌，并且能隨時主動了解國家的相關經(jīng)濟政策，捕獲國家的經(jīng)濟走勢，如果信貸人員的職業(yè)素質低下，不僅會影響

到房地產(chǎn)信貸業(yè)務的開展，還會給商業(yè)銀行帶來極大的信貸風險，因此，商業(yè)銀行應該定期開展相應的課程或者培訓，以提高信貸人員的業(yè)務素質，培養(yǎng)一批具有高風險防范和控制意識的專業(yè)人才。

第二節(jié) 政府視角的房地產(chǎn)信貸風險防范措施

一、采取相關的措施加強宏觀調控

目前，我國的高房價的局勢仍未能有效改善，政府作為一國經(jīng)濟的調控者，應該采取相關的調控措施，防止房價的大幅度波動，尤其是要防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，促進房地產(chǎn)長遠健康發(fā)展，從而帶動整個國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。第一，有關部門應該建立房地產(chǎn)信息的管理系統(tǒng)，調查全國房地產(chǎn)市場的相關情況，并進行相關的統(tǒng)計，通過數(shù)據(jù)來對房地產(chǎn)市場進行全面、客觀、細致的分析，并及時評估相關的運行情況，及時對外發(fā)布相關信息，以引導整個房地產(chǎn)的健康發(fā)展，尤其是個人對房地產(chǎn)的消、房地產(chǎn)的投資。第二，房價過高，很大部分原因是由于土地價格過高，國家應該制定嚴密的稅收政策，從而加強對土地的宏觀調控，防止地方政府出現(xiàn)倒賣土地的情況，比如，未來抑制土地投機，穩(wěn)定土地價格，可以對土地征收增值稅；再比如，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上存在房產(chǎn)投機行為，政府可以相應的征收房產(chǎn)稅，對不同數(shù)量房產(chǎn)的持有者征收不用比例的房產(chǎn)稅，抑制這種投機行為，也可以起到穩(wěn)定房價的作用。

二、建立房地產(chǎn)貸款申請者的信用體系

由政府出臺政策建立房地產(chǎn)貸款申請者的信用體系，對銀行來說，銀行

可以了解申請者的信用狀況，通過信用評級擇優(yōu)放貸，避免將貸款貸給信用差的申請者，以致是銀行遭受巨大的信貸風險；對于政府來說，政府是國家經(jīng)濟的宏觀調控者，可以通過這個信用系統(tǒng)，及時了解和考核房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況，并且及時對外披露相關的信息，改善房地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱狀況，減少影響房地產(chǎn)平穩(wěn)運行的不利因素，從而調控整個房地產(chǎn)業(yè)。

三、建立健全房地產(chǎn)信貸的法律體系

法律是政府調控經(jīng)濟的重要手段，我國的房地產(chǎn)信貸的法律體系相對不太完善，而西方國家在漫長的發(fā)展過程中，已經(jīng)建立了相對完善的法律體系，我國應積極借鑒他國的經(jīng)驗和教訓，實事求是，建立一套適合我國國情的房地產(chǎn)信貸的法律體系。該體系不僅能夠幫助政府更好的調控房地產(chǎn)業(yè)，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)運行，促進社會經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，而且可以使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務更加有法可依，規(guī)范商業(yè)銀行信貸業(yè)務，減少商業(yè)銀行的信貸風險，減少信貸資金損失的可能行，從而有效的防范信貸風險的發(fā)生。

第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風險防范策略

一、提高市場競爭力，增強抗風險能力

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)之一，較其他行業(yè)而言，其規(guī)模經(jīng)濟效應更加顯著。在房地產(chǎn)業(yè)風險加大、形勢嚴峻的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)，第一，應該及時洞悉行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢，結合企業(yè)自身的特點，及時總結以往經(jīng)營過程的經(jīng)驗，調整相關的經(jīng)營策略，提高自身的應變能力，在風險到來之際，提高自身的防范能力；第二，調整與機遇總是并存的，企業(yè)應從危機中

看到機遇，抓住時機，調整未來的發(fā)展戰(zhàn)略，提高核心競爭力，尤其是通過企業(yè)重組與兼并，及時把握未來市場的發(fā)展方向，促進企業(yè)長遠健康發(fā)展，提高企業(yè)的償債能力，也可以有效的防范房地產(chǎn)信貸風險的發(fā)生。

二、拓寬融資渠道，實現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化

在我國，房地產(chǎn)業(yè)融資途徑比較渠道單一，主要依賴于商業(yè)銀行的信貸資金，由于房地產(chǎn)業(yè)本身風險高、投資高，而且房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期一般比其他行業(yè)較長些，所以商業(yè)銀行在提供房地產(chǎn)信貸資金的同時，也會承擔較大的信貸風險，而這個風險在短時間內無法通過有效途徑轉移，近年來，國家也頻繁實行相關政策抑制房價過快增長，這種形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應積極實現(xiàn)融資渠道的多元化，比如，可以通過房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金增加企業(yè)的融資方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展，從而也可以有效的防范房地產(chǎn)信貸風險的發(fā)生。

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第五篇：房地產(chǎn)市場及信貸風險監(jiān)測報告

房地產(chǎn)市場及信貸風險監(jiān)測報告

根據(jù)內蒙古銀監(jiān)局呼倫貝爾銀監(jiān)分局（2011）114號通知要求，現(xiàn)將我社房地產(chǎn)貸款情況報告如下:

一、基本情況

我社房地產(chǎn)貸款共兩戶，分別為：

1、呼倫貝爾廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年1月21日、法人代表：楊曉晨、注冊資金1500萬元、為一人有限責任公司，公司主要經(jīng)營民用建筑開發(fā)、建材銷售。該公司先后在海區(qū)興建了“廣慧綜合樓”、“廣廈興安小區(qū)”等工程，2008年在位于河西西郊界街和廣場路交匯處開發(fā)“廣廈數(shù)碼大廈”總投資1.2億元，現(xiàn)工程正在收尾階段。該公司因購鋼材資金不足，于2011年5月25日在我社貸款461.7萬元、期限一年、由公司自有門市房抵押。

2、呼倫貝爾市華融房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于2007年6月14日法人代表：林紫輝；注冊資金1005萬元、公司主要經(jīng)營建筑開發(fā)、建材銷售。該公司已在我區(qū)商業(yè)中心建成“華融假日酒店”并投入，現(xiàn)酒店經(jīng)營良好，收入穩(wěn)定。目前二期擴建工程正在施工中，預計2012年6月投入使用。因工程購買材料資金不足于2011年9月29日在我社貸款540萬元，期限一年，由華融假日酒店1-5層房產(chǎn)抵押。

二、房地產(chǎn)貸款需求和實際發(fā)放規(guī)模

海區(qū)是呼倫貝爾市經(jīng)濟、文化中心，隨著城市改造步伐的加快，房地產(chǎn)市場資金需求逐年上升，目前我社接到的房地產(chǎn)貸款申請已接近5億元，我社結合國家調控政策以及風險因素只發(fā)放了1000余萬元。

三、對房地產(chǎn)信貸工作的建議

1、掌握房地產(chǎn)市場行情不依賴中介機構的評估結果。

2、加大對房地產(chǎn)貸款風險進行識別、監(jiān)測和控制的手段和能力。

聯(lián)社營業(yè)部

2011年10月9日