第一篇：論文-論我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及控制風(fēng)險(xiǎn)的策略

商業(yè)大學(xué)本科生

學(xué)年

論

文

論我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及控制風(fēng)

險(xiǎn)的策略

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內(nèi)容摘要．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． I 1 導(dǎo)言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2 我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.1 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有與客戶風(fēng)險(xiǎn)的密切相關(guān)性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.2 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有不可避免性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.3 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在信貸業(yè)務(wù)操作上具有全程性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 1 2.4 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在空間上具有傳染性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 2.5 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)具有外部負(fù)效應(yīng)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3 我國房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.1 房地產(chǎn)信貸自2003年來呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 2 3.2 房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)較合理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3.3 房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體較好．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 4 商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.1 政策風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.2 期限風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.3 資本風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 4 4.4 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 4.5 企業(yè)行為風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5 商業(yè)銀行應(yīng)采取的控制風(fēng)險(xiǎn)的策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5 5.1 把握政策動(dòng)態(tài)，有效規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.2 建立房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的全過程監(jiān)管制度．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.3 嚴(yán)防房地產(chǎn)貸款資金被挪用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款抵押物的管理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.5 盡快實(shí)施住房信貸資產(chǎn)證券化．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5.6 正確評(píng)估個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)高房價(jià)實(shí)行高比例首付款．．．．．．．．．．．．．．．．．． 參考文獻(xiàn)．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 6 6 6 7 7 8 內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)相關(guān)行業(yè)和部門具有明顯的帶動(dòng)作用。而為了保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，建立一個(gè)多元化的房地產(chǎn)融資體系是非常必要的。基于此，本文對(duì)我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行了總體描述和分析，揭示了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提出了加快商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新以及防范風(fēng)險(xiǎn)的主要思路。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)；信貸風(fēng)險(xiǎn) 導(dǎo)言

隨著各項(xiàng)房改政策落實(shí)和住房融資政策的放寬，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模一度突破歷史水平，同時(shí)伴隨著我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和中國經(jīng)濟(jì)多年積累成果帶來的住房升級(jí)換代需求，我國的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長，各大中心城市的房地產(chǎn)市場被推向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。

而近年來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一段時(shí)間的快速上漲，這種上漲還有加速之勢。為保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，政府接連出臺(tái)比較嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，這在未來必將引起通貨膨脹，中國經(jīng)濟(jì)的增長速度減緩也成為大概率事件。在這種背景下，房地產(chǎn)繁榮背后的中長期風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。商業(yè)銀行應(yīng)該從自身的資金安全角度出發(fā)，制定審慎穩(wěn)健的信貸政策，以防止并控制由中長期風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主體是商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金，客體是已經(jīng)建立信貸關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、個(gè)人住房按揭貸款客戶等，它既不同于一般的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又不同于其他的銀行信貸業(yè)務(wù)，具有其自身的特點(diǎn)。2.1 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有與客戶風(fēng)險(xiǎn)的密切相關(guān)性

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來源于開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人客戶未來收入風(fēng)險(xiǎn)以及客戶信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等。2.2 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)具有不可避免性

銀行一方面通過讓渡貨幣資金使用權(quán)孽生利息，另一方面，由于不能完全有效監(jiān)督信貸資金使用而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，且房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不可能降為零。2.3 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在信貸業(yè)務(wù)操作上具有全程性

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)可能因銀行工作人員業(yè)務(wù)不熟、操作不當(dāng)而存在于每一個(gè)信貸業(yè)務(wù)流程中，甚至?xí)蜚y企信息不對(duì)稱而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。2.4 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)在空間上具有傳染性

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅局限予房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)本身，還會(huì)波及以房地產(chǎn)為抵押物的其他銀行業(yè)務(wù)。

2.5 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)具有外部負(fù)效應(yīng)

金融與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系非常密切，一旦發(fā)生強(qiáng)烈的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，就可能引發(fā)金融危機(jī)，其會(huì)快速傳遞到其他經(jīng)濟(jì)主體，形成連鎖反應(yīng)，嚴(yán)重的甚至?xí)l(fā)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)衰退。我國房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國家人均GDP超過2000美元之后，消費(fèi)將進(jìn)入快速增長期。隨著中國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，人均收入和人均消費(fèi)能力不斷增長，國內(nèi)消費(fèi)市場總體空間將進(jìn)一步擴(kuò)大，中國正在向消費(fèi)型國家過渡。近五年，我國消費(fèi)年均增長13.1％，2007年消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率7年來首次超過投資，成為消費(fèi)、投資、出口貢獻(xiàn)最大的一項(xiàng)。在居住方面，目前國內(nèi)城鄉(xiāng)人均住房面積以每年4％以上的速度增長，帶動(dòng)建材、裝飾市場以每年20％的速度增長，為我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供廣闊的發(fā)展空間。

3.1 房地產(chǎn)信貸自2003年以來呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)短期經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)也有明顯的促動(dòng)作用，因此，我國近年一直將房地產(chǎn)業(yè)培育為支柱產(chǎn)業(yè)。在這樣的產(chǎn)業(yè)政策主導(dǎo)下，房地產(chǎn)投資增幅很快，大量資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長直接導(dǎo)致了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的飛速增長。根據(jù)中國人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2003年以來全國房地產(chǎn)貸款的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民幣信貸年均14.8％以及名義GDP年均15.4%的增長速度。2002年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為6616億元，個(gè)人住房貸款余額為8253億元，而到2007年來分別達(dá)到了1.8萬億元和3.0萬億元，年均增速分別為22.2％和29.4％。

3.2 房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)較合理

從近十年房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，自1998年開辦個(gè)人住房按揭貸款后，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展速度較快，僅用三年時(shí)間就迅速占領(lǐng)了房地產(chǎn)信貸市場的半壁江山，并連續(xù)五年時(shí)間保持在60％以上的份額，其中，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款余額2003年的3329億元，上升為2007年來的3.13萬億元，4年來貸款數(shù)額以年均 75％的速度增長。這些數(shù)據(jù)，一方面說明住房商品化后，居民對(duì)住宅的硬需求較大，購房熱情較高，商品房銷售較好；另一方面也說明個(gè)人住房按揭貸款符合房地產(chǎn)信貸市場需求，有其自身的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿薮?。從商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)分散的角度來看，個(gè)人住房按揭貸款單筆金額小、客戶數(shù)量多且客戶分類較廣、信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較分散，符合“雞蛋不放在一個(gè)籃子里”的風(fēng)險(xiǎn)分散理念。3.3 房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體較好

總體來看，房地產(chǎn)信貸的快速發(fā)展是最近5年才出現(xiàn)的，而這段時(shí)間我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持快速增長，房地產(chǎn)市場也來發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)，主要通過抵押物設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)防線的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體情況較好。從中國人民銀行《中國房地產(chǎn)金融報(bào)告(2006))數(shù)據(jù)可以看出，2006年，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行四大商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良率平均為3.6％，較2005年的4.4％進(jìn)一步降低，個(gè)人購房貸款不良率平均為l.8％，也較2005年2％有所減少，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良率相對(duì)較高，平均為6.5％，也比2005年下降2.26個(gè)百分，比商業(yè)銀行全部貸款的不良率低2.72個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)信貸仍然是各家商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了波動(dòng)調(diào)整現(xiàn)象。與此同時(shí)，商業(yè)銀行貸款余額中涉及房地產(chǎn)開發(fā)與住房按揭的規(guī)模在不斷擴(kuò)大。雖然房地產(chǎn)——銀行的資金鏈目前沒有斷裂，但這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。具體風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面： 4.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的金融屬性，房地產(chǎn)市場長期以來一直是政府緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的主要目標(biāo)。近期國務(wù)院接連出臺(tái)政策遏制房價(jià)增速過快，如規(guī)定對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍；對(duì)不能提供1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。房地產(chǎn)貸款內(nèi)含的政策風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。前日在天津舉行的世界經(jīng)濟(jì)論壇2010年新領(lǐng)軍者年會(huì)（第四屆夏季達(dá)沃斯論壇）上溫家寶總理也指出，政府要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機(jī)性需求。4.2 期限風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般為3 至5 年，屬于中長期貸款。而個(gè)人住房貸款的期限則更長，一般為10 至30 年。在這相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，國家宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)價(jià)格、市場利率、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況很可能隨著時(shí)間推移發(fā)生很大的變化，因此房地產(chǎn)貸款面臨著較高的期限風(fēng)險(xiǎn)。4.3 資本風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)巴塞爾新資本協(xié)議規(guī)定，商業(yè)銀行資本充足率不得低于8%。而房地產(chǎn)貸款一般金額巨大，并且隨著房地產(chǎn)熱潮的不斷升溫，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貸款的需求正在迅速增加，商業(yè)銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)貸款過多，將使其面臨資本風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)商業(yè)銀行的資本管理提出了更高的要求。4.4 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

資金的流動(dòng)性對(duì)于商業(yè)銀行是至關(guān)重要的，流動(dòng)性不足很容易引發(fā)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款都屬于中長期貸款，而商業(yè)銀行的資金來源大部分為居民的活期存款，具有“短貸長用”的性質(zhì)，商業(yè)銀行如果大筆的資金投放在房地產(chǎn)貸款之中，資金流動(dòng)性將顯著變?nèi)酢?.5 企業(yè)行為風(fēng)險(xiǎn)

一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不良行為，也將增加商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是不履行合同。因開發(fā)商資金緊缺，長期拖欠承建商工程款，使開發(fā)商與承建商之間產(chǎn)生債務(wù)糾紛等因素使工程不能按期竣工驗(yàn)收，引起借款人不滿，故意拒絕償還貸款本息，形成不良貸款。二是提前預(yù)售。期房在什么情況下可以預(yù)售，這些有明確規(guī)定。但是一些開發(fā)商存在提前銷售現(xiàn)象，或能一期銷售的房屋故意分多期銷售，以抬高房價(jià)，致使房屋銷售起伏不定。商業(yè)銀行應(yīng)采取的控制風(fēng)險(xiǎn)的策略

隨著房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲和國家宏觀調(diào)控力度的加強(qiáng)，商業(yè)銀行應(yīng)與漸進(jìn)變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，將風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)貫穿于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的全過程，高度警惕房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)以及一些非審慎貸款可能引致的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。綜合考慮，建議商業(yè)銀行采取如下控制策略： 5.1 把握政策動(dòng)態(tài)，有效規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行應(yīng)該認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)，密切關(guān)注和執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，提高對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)周期及其風(fēng)險(xiǎn)性的認(rèn)識(shí)，理性拓展房地產(chǎn)信貸市場，合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向，有效過濾、重點(diǎn)調(diào)控和抑制投資性需求，提高房地產(chǎn)貸款整體風(fēng)險(xiǎn)控制能力，努力化解房地產(chǎn)貸款正在聚集的中長期潛在風(fēng)險(xiǎn)。5.2 建立房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的全過程監(jiān)管制度

商業(yè)銀行對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管應(yīng)以資金使用方向?yàn)楸O(jiān)管重點(diǎn)，確保開發(fā)商前期投入項(xiàng)目資金的真實(shí)性。首先，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)向提出貸款申請(qǐng)時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)要求其開立項(xiàng)目資金專戶，并對(duì)專戶資金進(jìn)行監(jiān)督；其次，在項(xiàng)目貸款正式發(fā)放前，商業(yè)銀行要監(jiān)督企業(yè)的自有資金足額投入項(xiàng)目；第三，按照事先確定的資金計(jì)劃，對(duì)信貸資金的使用實(shí)行逐筆審批管理；第四，當(dāng)項(xiàng)目預(yù)銷售收入達(dá)到原來項(xiàng)目評(píng)估中測算的轉(zhuǎn)投入量、項(xiàng)目資金平衡時(shí)，商業(yè)銀行的監(jiān)管重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至項(xiàng)目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業(yè)回籠資金專戶中按比例扣收銀行貸款，直至全部收回；第五，當(dāng)銀行項(xiàng)目貸款全部收回后，商業(yè)銀行的監(jiān)管重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商按期交付房屋上，只有開發(fā)商按期交房，才能辦理分戶產(chǎn)權(quán)，才能降低個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)個(gè)人按揭貸款全部進(jìn)行分戶產(chǎn)權(quán)抵押后，商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管才真正結(jié)束。5.3 嚴(yán)防房地產(chǎn)貸款資金被挪用

房地產(chǎn)貸款資金被挪用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。商業(yè)銀行加強(qiáng)貸款資金使用管理是貸后管理中最重要的一環(huán)。貸款資金使用管理是為了監(jiān)督借款人將貸款資金用在貸款合同約定的用途上，而不被擠占、挪用，防范貸款因挪用出現(xiàn)的到期償付風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度情況、對(duì)外付款情況及資金使用情況，按照合同規(guī)定分期將貸款資金劃入借款人的貸款專戶。借款人每次支取使用資金時(shí)，商業(yè)銀行需審核其用款的真實(shí)性，如審核監(jiān)理公司證明、工程配套付款通知、材料購銷合同等。

5.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款抵押物的管理

在貸款抵押物管理上要重點(diǎn)注意兩點(diǎn)：一是由于我國房地產(chǎn)所有權(quán)的確認(rèn)原則是“地隨房走”，因此即使前期項(xiàng)目土地抵押給商業(yè)銀行，按照商品房銷售管理辦法等規(guī)定，房屋銷售后購房人支付了大部分房款的，對(duì)所購房屋具有優(yōu)先授償權(quán)，如果此時(shí)商業(yè)銀行的貸款僅以土地抵押，則其貸款擔(dān)保實(shí)施懸空；二是在貸款發(fā)放前應(yīng)明確封閉合作條款，包括明確轉(zhuǎn)換抵押后的在建工程、分期歸還額度、解押抵押物歸還貸款金額底線等，并在解押操作過程中嚴(yán)格執(zhí)行，避免銷售后期相對(duì)滯銷的房屋成為貸款抵押物等不利情況發(fā)生。5.5 盡快實(shí)施住房信貸資產(chǎn)證券化

2005年4月21日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)公布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，《辦法》規(guī)定，境內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將信貸資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券。這表明，商業(yè)銀行今后可以積極創(chuàng)造條件，嘗試實(shí)施包括住房資產(chǎn)證券化在內(nèi)的證券化業(yè)務(wù)。作為一項(xiàng)金融創(chuàng)新舉措，銀行業(yè)無疑將成為信貸資產(chǎn)證券化的直接受益者。而住房信貸資產(chǎn)證券化對(duì)于降低住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、緩解銀行壓力、推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展具有積極現(xiàn)實(shí)意義。通過房貸資產(chǎn)證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴(kuò)大融資渠道，增加資產(chǎn)流動(dòng)性，而且可以通過證券化的組合，出售，將貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給其他投資機(jī)構(gòu)，從而提高自身系統(tǒng)的安全性。

5.6 正確評(píng)估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)高價(jià)房實(shí)行高比例首付款

個(gè)人住房貸款還款期限通常為20 至30 年，期間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使其在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行，適度提高首付比率，嚴(yán)禁變相放寬個(gè)人住房貸款條件。

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第二篇：談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范

談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)信貸是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容之一。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分析和提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因,并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施,在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面提供了有益的借鑒。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)

正文：房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析

1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示

結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。

1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)階段和項(xiàng)目開發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的 1

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

2、市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位往往成為市場風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。

4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動(dòng)房價(jià)的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。

5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。

三、房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力不強(qiáng)，其資金過多依賴銀行

房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤誘使房地產(chǎn)企業(yè)盲目新增項(xiàng)目，擴(kuò)大投資，使本已緊張的營運(yùn)資金更加緊張；更有甚者，沒有自有資金而組建房地產(chǎn)企業(yè)，為了驗(yàn)資暫時(shí)向其他企業(yè)借款，將資金打入其銀行賬戶，驗(yàn)資后再將資金抽走，這些企業(yè)實(shí)質(zhì)上是空殼企業(yè)。因而，開發(fā)商必須依賴銀行的開發(fā)貸款和房屋預(yù)售款來進(jìn)行項(xiàng)目的運(yùn)作，而房屋預(yù)售款中大部分是銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放的住房按揭貸款，因此，開發(fā)商營運(yùn)資金中的絕大部分是銀行的信貸資金。據(jù)國家發(fā)改委調(diào)查顯示，開發(fā)商投入房地產(chǎn)的資金61％來源于銀行。一旦房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，銀行貸款就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)市場的周期性，構(gòu)成銀行按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)周期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一定的周期性。經(jīng)濟(jì)繁榮期，人們收入多，購買力強(qiáng)，個(gè)人改善住房的消費(fèi)需求增加；同時(shí)，第二、第三產(chǎn)業(yè)對(duì)于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房的需求也增加，房地產(chǎn)市場的需求大于供給，房屋價(jià)格上漲。與此同時(shí)，投機(jī)炒房者對(duì)于房價(jià)上漲的預(yù)期促使其增加購房數(shù)量，更加拉大了房屋的供需缺口，從而推動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上漲，直至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，步入蕭條期時(shí)，大量企業(yè)倒閉，失業(yè)人口增加，人們收入減少，社會(huì)購買力下降，房地產(chǎn)市場的需求小于供給；投機(jī)炒房者迅速拋

售囤積的住房，房屋價(jià)格快速下跌。如果借款人在房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重時(shí)購房，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速衰退，房屋價(jià)格下跌過猛，借款人貸款余額大于其房屋出售變現(xiàn)后的價(jià)格時(shí)，貸款購入的住房就會(huì)成為借款人的“負(fù)資產(chǎn)”。如果借款人停止歸還貸款，銀行信貸資金就難以全部收回。如1997－1998年由于亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，香港房地產(chǎn)市場價(jià)格猛跌了60％，許多借款人的住房都成為了“負(fù)資產(chǎn)”，借款人拒絕還款，銀行形成許多不良貸款。

3、虛假的個(gè)人貸款資料、虛假按揭使銀行貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)

惡意貸款申請(qǐng)人為了提高個(gè)人的信用等級(jí)，由工作單位開出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際工資收入的收入證明，而工作單位對(duì)開出的收入證明都注明“只證明借款人某月的工作收入，今后收入如有變化不負(fù)任何法律責(zé)任”，銀行對(duì)出具收入證明的單位沒有任何追索權(quán)。借款人一旦取得貸款，還貸的主動(dòng)權(quán)就掌握在其手中，給銀行信貸資金帶來很大風(fēng)險(xiǎn)。

開發(fā)商在房屋銷售困難而又急需資金時(shí)，往往以本企業(yè)員工或朋友名義以高于市場的房屋價(jià)格購買本企業(yè)的商品房，以最高的貸款成數(shù)到銀行申請(qǐng)按揭貸款，獲得銀行信貸資金，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)商提前收回房屋銷售款并將銷售風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁予銀行。這些假按揭提供的貸款所需資料完全符合銀行貸款手續(xù)，銀行業(yè)務(wù)人員從表面上很難識(shí)別假按揭。如果項(xiàng)目清盤時(shí)房屋仍然沒有銷售出去，開發(fā)商又不予還款，銀行貸款就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

4、個(gè)人按揭貸款借款人還款能力的變化，構(gòu)成按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)

我國家庭年收入與商品房銷售價(jià)格的比例過低。公民收入相對(duì)于商品房銷售價(jià)格過低，一旦借款人的家庭出現(xiàn)意外變故，收入減少，無力歸還貸款，銀行信貸資金就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。我國商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款期限最長為三十年，在這漫長的貸款期間中，借款人家庭經(jīng)濟(jì)狀況不可避免地會(huì)發(fā)生變化。

5、商業(yè)銀行信貸從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人按揭貸款是商業(yè)銀行的新興業(yè)務(wù)，它不同于個(gè)人儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，也不同于法人客戶的貸款業(yè)務(wù)。工作人員處理業(yè)務(wù)處于房地產(chǎn)開發(fā)商和居民個(gè)人之間，這就增加了貸前調(diào)查中搜集的資料真?zhèn)蔚牟淮_定性。某些開發(fā)商串通銀行信貸人員故意提高商品房銷售價(jià)格，搞假按揭，用偽造的抵押權(quán)證套取銀行信貸資金后，不再歸還貸款本金和利息，使銀行的貸款懸空；某些信貸員為了幫助自己的親戚朋友取得貸款或者為了完成貸款任務(wù)而故意放松貸款的調(diào)查，對(duì)貸款人的收入證明等貸款資料不加分析，并人為調(diào)高信用等級(jí)。

四、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健

康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。

其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場,以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場。在這個(gè)二級(jí)市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

4、銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。

5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項(xiàng)目是否符合國家宏觀政策;二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;六是分析項(xiàng)目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

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第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

企業(yè)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競爭中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動(dòng)性及企業(yè)自身活動(dòng)的復(fù)雜性、多變性和人們“企業(yè)的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)并存”?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競爭中不斷發(fā)展與壯大。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的宏觀環(huán)境的變動(dòng)性及企業(yè)自身活動(dòng)的復(fù)雜性、多變性和人們對(duì)未來認(rèn)識(shí)和控制的局限性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場競爭的必然產(chǎn)物，如何控制風(fēng)險(xiǎn)，用何種策略對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別衡量、分析和控制，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理理論和實(shí)踐工作中急需解決的課題。

１ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從資金活動(dòng)的內(nèi)容來看，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的涵義持兩種觀點(diǎn)：第一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于各種不確定因素的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過程中某一方面和某個(gè)環(huán)節(jié)的問題，都可能促使這種風(fēng)險(xiǎn)加??；第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從狹義上看，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上看，是指房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存在、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要完全消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不現(xiàn)實(shí)的。２ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征

（1）客觀存在性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在。

（2）不確定性。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（3）分散轉(zhuǎn)移性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的這一特征使風(fēng)險(xiǎn)組合、遠(yuǎn)期外匯交易、貨幣和利率互換等多種財(cái)務(wù)工具在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中進(jìn)行運(yùn)用，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理成為可能。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

（4）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

（5）收益共存性。即風(fēng)險(xiǎn)與收益并存且成正比關(guān)系，一般來說，財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)企業(yè)要求的收益也就越高。

（6）激勵(lì)性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

３ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因很多，既有房地產(chǎn)企業(yè)外部的原因，也有房地產(chǎn)企業(yè)自身的原因。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般原因有以下幾點(diǎn)：

３．１ 外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，并往往通過影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。

３．２ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之

一。對(duì)財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策都存在經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，一言堂的工作作風(fēng)在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中仍然普遍存在。由此導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

３．３ 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關(guān)系沒有理順

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無法得到保證。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制。

３．４ 資本結(jié)構(gòu)有待改善

根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可以把財(cái)務(wù)狀況分為三種類型：一類是流動(dòng)資產(chǎn)的購置主體由流動(dòng)負(fù)債籌集，輔以長期負(fù)債籌集，固定資產(chǎn)由長期自有資金和大部分長期負(fù)債籌集，也就是流動(dòng)負(fù)債全部用來籌集流動(dòng)資產(chǎn)，自有資本全部用來籌措固定資產(chǎn)，還是正常的資本結(jié)構(gòu)型。二類是資產(chǎn)負(fù)債表中累計(jì)，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。三類是虧損侵蝕了全部自有資本，而且也吃掉了負(fù)債一部分，這種情況屬于資不抵債，必須采取措施。

４ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

４．１ 培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

領(lǐng)導(dǎo)要具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順內(nèi)部各種財(cái)務(wù)關(guān)系，明確各部門在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所具有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，真正做到權(quán)責(zé)分明。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性和重要性，調(diào)動(dòng)其參與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的積極性，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把化解風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作首要責(zé)任和目標(biāo)。以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從工作環(huán)節(jié)上，把重心放在事前防范。房地產(chǎn)企業(yè)防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)，贏利能力就越強(qiáng)，因此，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)的主題。

４．２ 建規(guī)立章

房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)范內(nèi)部制度，完善法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制引入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，使管理者、職工、房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使財(cái)務(wù)管理人員將風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于財(cái)務(wù)管理工作的始終，以控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

４．３ 分析財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境，完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測，調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響。對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境進(jìn)行分析研究，還可以進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的功能有：信息收集、預(yù)知危機(jī)、控制危機(jī)。

４．４ 以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系為指導(dǎo)，建立長效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

建立長效財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對(duì)于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素

來制定合適的長短期負(fù)債比率。

４．５ 引進(jìn)科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)有機(jī)過程，通常包括：一是識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測和全面估計(jì)，認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境，剖析財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的不利因素，劃分出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度和可能的損失程度。二是預(yù)防和控制風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和分析的基礎(chǔ)上，確定應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的方案和措施，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)決策和控制方法，健全財(cái)務(wù)信息的控制系統(tǒng)等。三是風(fēng)險(xiǎn)的損失處理。通過事先防護(hù)性安排，對(duì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失迅速作出積極有效的反應(yīng)，以最少的損失和最快的途徑排除風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)機(jī)制的正常運(yùn)行。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，也是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分。只有房地產(chǎn)企業(yè)全員、全方位重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能使財(cái)務(wù)管理有序、有效進(jìn)行，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。

４．６ 利用信息手段支持有效的財(cái)務(wù)管理

用信息化進(jìn)行采購管理，利用合同控制降低產(chǎn)品成本，保證產(chǎn)品質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品競爭力，防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。用信息化進(jìn)行生產(chǎn)管理，以銷定產(chǎn)，按市場供應(yīng)，按訂單生產(chǎn)，克服傳統(tǒng)方式的缺點(diǎn)，變房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)為市場用戶的拉動(dòng)。用信息化進(jìn)行庫存管理，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金自轉(zhuǎn)，減少庫存積存，防范庫存管理不善而帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過信息技術(shù)手段，動(dòng)態(tài)地掌握分析房地產(chǎn)企業(yè)和市場的平衡點(diǎn)，減少庫存積壓。

４．７ 大膽而謹(jǐn)慎地利用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

以期貨、期權(quán)、互換為風(fēng)險(xiǎn)管理手段的衍生金融工具本身就有規(guī)避功能，利用外匯、利率、股票期貨能達(dá)到套期保值的作用，回避市場的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。但由于期權(quán)、期貨具有高杠桿率會(huì)使其本身風(fēng)險(xiǎn)程度加大，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用衍生金融工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)時(shí)應(yīng)特別謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的控制，風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，敢于冒風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)充分利用有利時(shí)機(jī)，往往從高風(fēng)險(xiǎn)中獲取高收益。房地產(chǎn)企業(yè)高管人員應(yīng)充分識(shí)別和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理定位到房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重，把握多變的市場機(jī)遇，發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的職能，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。參考文獻(xiàn)

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第四篇：論我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)原因

摘要：由于歷史的緣故，商業(yè)銀行的成長期都不太長，防范各種風(fēng)險(xiǎn)的能力和經(jīng)驗(yàn)較薄弱。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)生成的深層根源，主要是由產(chǎn)權(quán)安排決定的治理結(jié)構(gòu)、模糊的委托代理關(guān)系等；生成的外部成因，即行政化“大銀行”式的組織制度。本文通過對(duì)我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)進(jìn)行總結(jié)，并給出對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行，治理結(jié)構(gòu)，風(fēng)險(xiǎn)分析

一、我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)原因分析

1、制度不健全

商業(yè)銀行的制度不健全易造成法律風(fēng)險(xiǎn)。一方面在法規(guī)條例上存在不健全。隨著《中國人民銀行法》、《商業(yè)銀行法、“票據(jù)法》、《擔(dān)保法和“貸款通則等“四法?則”的頒布，金融業(yè)已步入了依法管理和經(jīng)營的良性軌道。然而很多規(guī)范性文件仍有相當(dāng)多的內(nèi)容沒有與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌，也沒有符合現(xiàn)實(shí)情況下的風(fēng)險(xiǎn)處理要求，無章可循使商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范失去健全性。此外，缺乏賞罰有度的獎(jiǎng)懲制度規(guī)定，對(duì)違規(guī)違紀(jì)人員沒有明確的處罰條款。如多年以來對(duì)信貸人員放款造成風(fēng)險(xiǎn)損失怎樣處理就無制度規(guī)定，致使責(zé)、權(quán)、利脫節(jié)。另一方面，制度執(zhí)行人的自主性行為低下及對(duì)違章違紀(jì)行為的查處乏力，使問題不斷蔓延，違章不究與有章難循使商業(yè)銀行內(nèi)部控制失去嚴(yán)肅性和可操作性。例如，資產(chǎn)負(fù)債比例管理制度和資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理制度是“商業(yè)銀行法》反復(fù)強(qiáng)調(diào)和要求的，但由于制度在理論上過于超前，脫離了商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量不高的基本現(xiàn)狀，導(dǎo)致在實(shí)際執(zhí)行過程中無法操作。此外，對(duì)員工，尤其是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)行為約束軟化。少數(shù)走樣的行長負(fù)責(zé)制實(shí)際上是有權(quán)無責(zé)，既助長了一把手權(quán)力，也使制約領(lǐng)導(dǎo)行為的制度成為其工具。

2、產(chǎn)權(quán)制度不科學(xué)

我國商業(yè)銀行大多由國家投資，產(chǎn)權(quán)的主體是國家，但風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體不明確、產(chǎn)權(quán)虛置、內(nèi)部人控制嚴(yán)重，幾乎沒有國家的地位。由于在現(xiàn)行的產(chǎn)權(quán)制度和治理結(jié)構(gòu)下，我國商業(yè)銀行并沒有有效地實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，仍有很多政策性業(yè)務(wù)和行政干預(yù)，使銀行的最高管理層(董事會(huì))沒有、也不能承擔(dān)

起風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，最后只能由國家取代銀行承擔(dān)起金融風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任。例如，廣東國際信托投資公司就是因?yàn)閲?yán)重的資不抵債146億元，不能支付到期巨額外債而關(guān)閉、破產(chǎn)，這不僅帶給企業(yè)巨大的損失，甚至也給國家?guī)沓林刎?fù)擔(dān)。

3、人力資源管理不善

在我國，大多數(shù)銀行利益相關(guān)者，特別是國有商業(yè)銀行的利益相關(guān)者，將銀行信用同國家信用混淆，認(rèn)為銀行是國家的，國家銀行有國家擔(dān)保，不可能有任何風(fēng)險(xiǎn)。這解釋了為什么我國國有商業(yè)銀行在對(duì)外披露了資本金嚴(yán)重不足、不良資產(chǎn)大量存在的情況下，儲(chǔ)蓄額仍不斷增長。此外，商業(yè)銀行內(nèi)部員工是一定意義上的“經(jīng)濟(jì)人”，他們利用工作之便和制度執(zhí)行中的薄弱環(huán)節(jié)，不顧國家法紀(jì)，竊取銀行資金來滿足私欲，給國家造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。而銀行管理人員對(duì)此種現(xiàn)象沒有及時(shí)的發(fā)現(xiàn)處理，也沒有進(jìn)行有效的對(duì)策加以防范，致使商業(yè)銀行人員的管理上出現(xiàn)嚴(yán)重與業(yè)務(wù)脫節(jié)的現(xiàn)象，不利于發(fā)展。

二、完善商業(yè)銀行公司治理機(jī)制的對(duì)策

良好的公司治理結(jié)構(gòu)是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)，是營造良好、和諧金融生態(tài)環(huán)境的基本保障，是商業(yè)銀行贏得更好發(fā)展空間的關(guān)鍵。

1、商業(yè)銀行應(yīng)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系

商業(yè)銀行應(yīng)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完善股權(quán)結(jié)構(gòu)，使單一的產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展為多元化的股權(quán)結(jié)構(gòu)。解決產(chǎn)權(quán)主體問題最好的辦法就是實(shí)行股份制，而股份制的主要任務(wù)是解決股份制改造而臨的“一股獨(dú)大”問題，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，培育多種形式的持股主體，實(shí)現(xiàn)銀行股權(quán)的多元化。此外，還要擴(kuò)大和提升監(jiān)事會(huì)的成員構(gòu)成，擴(kuò)充監(jiān)事會(huì)的權(quán)利，明確監(jiān)事會(huì)監(jiān)督的重點(diǎn)，制定有關(guān)規(guī)章制度確保監(jiān)事會(huì)的知情權(quán)，推行監(jiān)事任職資格制度，從根本上完善我國商業(yè)銀行法人治理結(jié)構(gòu)。

2、商業(yè)銀行需要加大信息披露的力度，完善信息披露制度

信息披露制度是國際商業(yè)銀行監(jiān)管的慣例，可以通過優(yōu)勝劣汰的方式降低銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但實(shí)施有效的信息披露，必須以實(shí)施審慎的會(huì)計(jì)原則為前提，確保統(tǒng)計(jì)資料和統(tǒng)計(jì)口徑的合規(guī)性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性、一致性。因此，商業(yè)銀行要加強(qiáng)透明度建設(shè)，及時(shí)披露有可能對(duì)利益相關(guān)者決策產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的信息，確保披露的及時(shí)、準(zhǔn)確、全面，并接受社會(huì)公眾的監(jiān)督。

3、商業(yè)銀行開發(fā)和培育人力資源，塑造企業(yè)文化

構(gòu)建科學(xué)的任免機(jī)制，改變我國的經(jīng)理人員聘用、考核與激勵(lì)和約束手段的行政化現(xiàn)狀，發(fā)揮市場競爭機(jī)制的作用，建立多元化的、獨(dú)立的、客觀公正的經(jīng)理階層的評(píng)價(jià)體系。此外，加快外部支持環(huán)境建設(shè)，包括：加強(qiáng)金融法律建設(shè)，建立健全有關(guān)法律法規(guī)，如《商業(yè)銀行法》，準(zhǔn)許商業(yè)銀行進(jìn)行股份制改造和一定限度內(nèi)的綜合經(jīng)營，規(guī)范中央銀行監(jiān)管行為和監(jiān)管重點(diǎn)，轉(zhuǎn)變行政領(lǐng)導(dǎo)管理方式為以市場為基礎(chǔ)的董事會(huì)聘任制，真正發(fā)揮董事會(huì)和股東大會(huì)的作用；加強(qiáng)行業(yè)自律監(jiān)督，引進(jìn)和加強(qiáng)律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，保證商業(yè)銀行財(cái)務(wù)狀況的真實(shí)性。

4、商業(yè)銀行應(yīng)建立對(duì)經(jīng)營者有效和完善的激勵(lì)約束與制衡機(jī)制

完善的激勵(lì)約束機(jī)制是公司治理的基本特征，是激發(fā)人才資源積極性和創(chuàng)造力的客觀需要。首先，針對(duì)行政化的選聘和考核制度，商業(yè)銀行要建立市場化的選聘和考核機(jī)制及業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)體系，真正把薪酬與業(yè)績掛鉤。其次，要有一個(gè)多元化的激勵(lì)安排機(jī)制。具體包括：經(jīng)濟(jì)利益的激勵(lì)，用資本的回報(bào)激勵(lì)，即薪酬制度(崗位工資十年終獎(jiǎng)十期權(quán)激勵(lì)十職務(wù)消費(fèi)十福利補(bǔ)貼)；權(quán)利與地位激勵(lì)；企業(yè)文化激勵(lì)，主要任務(wù)就是通過員工持股、經(jīng)理人股權(quán)、期權(quán)等多項(xiàng)金融工具組合將管理者和經(jīng)營者的長遠(yuǎn)利益統(tǒng)一起來，對(duì)其進(jìn)行客觀的績效評(píng)價(jià)。再次，構(gòu)建完善的權(quán)力制衡機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制。要在股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和高級(jí)管理層之間建立分權(quán)制衡、互協(xié)合作的機(jī)制，強(qiáng)化董事會(huì)對(duì)經(jīng)理層的制約，對(duì)各級(jí)管理層和普通員工實(shí)行問責(zé)制，明確其享有的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任。

第五篇：商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理論文

摘 要

信貸風(fēng)險(xiǎn)歷來是銀行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)最主要的風(fēng)險(xiǎn)形式,是金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門防范與控制的主要對(duì)象和核心內(nèi)容。銀行信貸業(yè)務(wù)所帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)及其控制也一直是商業(yè)銀行最為關(guān)注和棘手的問題。隨著國際金融市場的不斷發(fā)展，特別是2008年美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，我國商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化，不良貸款比重較高，國有商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)暴露尚不充分，且面臨的風(fēng)險(xiǎn)有加大的趨勢。在經(jīng)營中出現(xiàn)了資本充足率下降，銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低。中國加入世貿(mào)組織后,隨著改革開放程度的加深,國內(nèi)商業(yè)銀行將受到更多的國際國內(nèi)因素沖擊,承受更多的內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn),我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)問題突出導(dǎo)致商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增大，影響我國經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定發(fā)展.再加上國有商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理體制存在的一些缺陷,導(dǎo)致金融抑制現(xiàn)象長期伴隨中國經(jīng)濟(jì)生活的現(xiàn)實(shí)之中.要在日趨激烈的市場競爭中取勝,強(qiáng)化全面信貸風(fēng)險(xiǎn)防范已成為當(dāng)務(wù)之急。因此,我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范策略研究既有理論探討價(jià)值,又有實(shí)際現(xiàn)實(shí)意義。

在這種嚴(yán)峻的形式下，是否能很好的處理信貸風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)系到商業(yè)銀行的長遠(yuǎn)發(fā)展。但只要各家商業(yè)銀行樹立穩(wěn)健經(jīng)營理念，堅(jiān)持“三性”有機(jī)統(tǒng)一；構(gòu)筑以人為本工程，健全貸款責(zé)任制度；實(shí)施客戶授信管理，不斷優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)；完善信貸內(nèi)控制度，防范業(yè)務(wù)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，促使質(zhì)量關(guān)口前移，將很好的促進(jìn)我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和商業(yè)銀行的健康發(fā)展。

本文根據(jù)金融發(fā)展理論和銀行信貸管理的實(shí)踐，對(duì)當(dāng)前建設(shè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的主要問題，提出一系列信貸風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；信貸風(fēng)險(xiǎn);防范措施

一、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)概述 1.銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的含義

銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種不確定性因素的影響，在銀行的經(jīng)營與管理過程中，實(shí)際收益結(jié)果與預(yù)期收益目標(biāo)發(fā)生背離，有遭受資產(chǎn)損失的可能性。信貸風(fēng)險(xiǎn)是指借款企業(yè)因各種原因不能按時(shí)歸還信貸本息而使銀行資金遭受損失的可能性。主要以三種常見形態(tài)存在于商業(yè)銀行中:一是賠本風(fēng)險(xiǎn)；二是賠息的風(fēng)險(xiǎn)；三是賠利風(fēng)險(xiǎn)。2.信貸風(fēng)險(xiǎn)的特征（1）客觀性

只要有信貸活動(dòng)存在，信貸風(fēng)險(xiǎn)就不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在，確切地說，無風(fēng)險(xiǎn)的信貸活動(dòng)在現(xiàn)實(shí)的銀行業(yè)務(wù)工作中根本不存在。（2）隱蔽性

信貸本身的不確定性損失很可能因信用特點(diǎn)而一直為其表象所掩蓋。

（3）擴(kuò)散性。信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生所造成銀行資金的損失，不僅影響銀行自身的生存和發(fā)展，更多是引起關(guān)聯(lián)的鏈?zhǔn)椒从?。?）可控性

指銀行依照一定的方法、制度可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前識(shí)別、預(yù)測，事中防范和事后化解。3.信貸風(fēng)險(xiǎn)存在的原因

（1）環(huán)境中的不確定性。一般來說,銀企雙方都要對(duì)借貸行為的經(jīng)濟(jì)前景進(jìn)行預(yù)測,只有預(yù)計(jì)借入的和貸出的資金會(huì)在將來某一時(shí)刻得到清償,并且雙方均可獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益,借貸行為才會(huì)發(fā)生。只要銀企雙方中任何一方對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測出現(xiàn)偏差,就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)不確定因素眾多的情況下,這種偏差的可能性也不斷擴(kuò)大。

（2）雙方信息不對(duì)稱。在一般意義上,如果契約雙方所掌握的信息不對(duì)稱,這種關(guān)系可以被認(rèn)為屬于委托人-代理人關(guān)系。貸方在貸款協(xié)議簽訂前后無法完全了解企業(yè)信息而成為委托人,借方則因?qū)ψ陨頎顩r更加明了而成為代理人。代理人會(huì)利用委托人的信息不足力圖使合同條款對(duì)自己更加有利,而委托人則由于信息劣勢而處于不利地位,形成逆向選擇,從而干擾市場的有效運(yùn)行,甚至導(dǎo)致市場失靈。銀行信貸活動(dòng)的收益取決于借方和投資項(xiàng)目的贏利能力和償付能力,而企業(yè)為了獲取銀行的貸款,具有故意隱瞞不利信息的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。如果這種狀況不能得到有效控制,必然會(huì)導(dǎo)致信用危機(jī)和信貸市場失靈。

二、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀問題

1.資本充足率下降，降低了銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力

在金融危機(jī)影響下的中國經(jīng)濟(jì)正面臨近年來前所未有的衰退，企業(yè)盈利能力和個(gè)人收入水平下降，導(dǎo)致大量的銀行貸款成為不良資產(chǎn)。同時(shí)，由于資本市場遭受嚴(yán)重打擊，資本籌集出現(xiàn)困難。這兩個(gè)因素導(dǎo)致商業(yè)銀行的資本充足率下降，使其一方面可能受到監(jiān)管指標(biāo)的約束，一方面可能降低了自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。2.零首付或假首付情況下的斷供風(fēng)險(xiǎn)

一些貸款機(jī)構(gòu)為了加快房屋銷售或制造虛假繁榮景象，甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式。風(fēng)險(xiǎn)更大的貸款形式即“假首付”也很普遍，房地產(chǎn)開發(fā)商為了增加其住房銷售，以墊付首付款，或分期支付首付的方式，讓購房者從商業(yè)銀行獲得按揭貸款。當(dāng)購房者成功得到個(gè)人按揭貸款之后，開發(fā)商也實(shí)現(xiàn)了資金的回籠，而這種貸款產(chǎn)生的市場風(fēng)險(xiǎn)則完全由商業(yè)銀行來承擔(dān)，一旦市場風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，個(gè)人貸款者紛紛選擇低成本的斷供方式遠(yuǎn)離房市，商業(yè)銀行的不良貸款率將會(huì)大幅提高。

3.個(gè)人住房貸款的成數(shù)普遍偏高

所謂住房貸款按揭成數(shù)是指貸款額度與房產(chǎn)價(jià)值的比例。銀行為了擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模，按揭成數(shù)都比較高，近幾年仍然維持在70%左右，甚至是“零首付”。目前，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步進(jìn)行法規(guī)及商業(yè)銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的要求，按揭成數(shù)下降到了60%左右，但是這個(gè)數(shù)值還是偏高，依然蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)，有待于國家進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)整和改善。不同的貸款者的償還能力和信用有所差別，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也有所差異。因此，政策應(yīng)該允許商業(yè)銀行對(duì)于信用條件相對(duì)差的貸款者相應(yīng)地提高首付比例，以減輕可能違約造成的損失。

綜上所述，銀行生產(chǎn)和出售公眾所需的金融服務(wù)當(dāng)中最重要的就是貸款，貸款質(zhì)量的優(yōu)劣，銀行信貸資產(chǎn)所面臨風(fēng)險(xiǎn)的大小，對(duì)銀行的經(jīng)營成果乃至生存發(fā)展，有著至關(guān)重要的影響。為了避免或減小這一因素的影響，相關(guān)的法律防范就顯得必不可少了。

三、完善我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

（一）樹立穩(wěn)健經(jīng)營理念，堅(jiān)持“三性”有機(jī)統(tǒng)一。首先，牢固確立依法穩(wěn)健經(jīng)營的指導(dǎo)思想是信貸風(fēng)險(xiǎn)防范工作的前提。銀行高級(jí)管理人員要始終保持清醒的頭腦，不盲目擴(kuò)張，不能不計(jì)質(zhì)量的追求規(guī)模和速度，也絕不許涉足帳外經(jīng)營的違規(guī)禁區(qū)；其次，遵循審慎的辦事原則，在經(jīng)營每項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)時(shí)把安全性放在第一位，用貸款風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類的理念，保持對(duì)信貸業(yè)務(wù)各方面風(fēng)險(xiǎn)的清醒認(rèn)識(shí)和敏感性；再次，制定合理的信貸政策，根據(jù)不同時(shí)期、不同業(yè)務(wù)特點(diǎn)，明確本銀行的信貸政策指導(dǎo)意見，切實(shí)可行地來指導(dǎo)本行信貸業(yè)務(wù)的健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。商業(yè)銀行必須至少制定兩種管理政策，即資產(chǎn)負(fù)債管理政策和信貸政策。在宏觀管理上，銀行管理層要研究規(guī)定本行可以承受信用風(fēng)險(xiǎn)的程度、優(yōu)先發(fā)放貸款的一級(jí)市場區(qū)域、潛在的市場份額、貸款增長速度、貸款結(jié)構(gòu)等等；在微觀管理上，信貸專業(yè)部門要因地制宜，認(rèn)真審核貸款客戶的經(jīng)營者與信譽(yù)、資金實(shí)力與負(fù)債程度、經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展前景等.（二）實(shí)施客戶授信管理，不斷優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)。實(shí)施客戶授信管理，就是收集市場動(dòng)態(tài)和客戶經(jīng)營情況，采用多種分析方法，充分評(píng)定客戶償債能力和意愿，審慎地確定授信額度，減少信用風(fēng)險(xiǎn)的一種方法。一要科學(xué)測評(píng)客戶信用等級(jí)。二要合理核定客戶綜合授信額度。三要運(yùn)用信貸組合管理原理，分散貸款風(fēng)險(xiǎn)。通過授信業(yè)務(wù)的對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)組合、行業(yè)企業(yè)類別組合、授信業(yè)務(wù)品種組合、業(yè)務(wù)回報(bào)率和期限組合，來防范和分散授信業(yè)務(wù)在某一客戶、某一行業(yè)或某一產(chǎn)品上的集中風(fēng)險(xiǎn)，也要盡可能規(guī)避社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和周期的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)根據(jù)市場和客戶經(jīng)營變化、資金往來情況等，適時(shí)調(diào)整客戶授信額度，一般每季確定調(diào)整計(jì)劃一次，從而保持貸款安全性和流動(dòng)性、盈利性的統(tǒng)-。

（三）完善信貸內(nèi)控制度，防范業(yè)務(wù)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行從加強(qiáng)管理，防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，必須建立一整套的信貸規(guī)章制度，進(jìn)一步規(guī)范授信程序，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，不斷地進(jìn)行檢查、輔導(dǎo)、整改和考核，逐步達(dá)到制定制度無漏洞，執(zhí)行制度無彈性。一要完善和規(guī)范授信業(yè)務(wù)程序。二要實(shí)行民主科學(xué)的授信決策。三要做到有章可循，規(guī)范運(yùn)作、嚴(yán)格管理。根據(jù)銀行信貸業(yè)務(wù)管理的一系列辦法和規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，依照經(jīng)營合規(guī)化、操作規(guī)范化、文本標(biāo)準(zhǔn)化的要求，及時(shí)修訂銀行的信貸管理制度和操作使用文本。

（四）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，促使質(zhì)量關(guān)口前移

商業(yè)銀行要積極利用現(xiàn)代化科技手段，通過對(duì)信貸信息的綜合加工處理，分析預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，提出防范對(duì)策。一是組織信貸人員定期開展市場和行業(yè)調(diào)查，確定企業(yè)的發(fā)展前景和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度，對(duì)不同行業(yè)、不同產(chǎn)品的企業(yè)分別制定相應(yīng)的檢查制度和防范對(duì)策；二是使貸款風(fēng)險(xiǎn)五級(jí)分類工作制度化、經(jīng)?；?。必須以貸款風(fēng)險(xiǎn)分類理念貫穿信貸全過程，注重對(duì)借款人在貸款期間的現(xiàn)金流量、非財(cái)務(wù)因素等進(jìn)行預(yù)測和分析，在此基礎(chǔ)上作出貸款決策；三是充分利用銀行信貸集中式臺(tái)帳系統(tǒng)和人民銀行的貸款卡咨詢系統(tǒng)，了解借款企業(yè)在所有商業(yè)銀行的融資情況、付息情況、企業(yè)大事記、財(cái)務(wù)狀況等信息，預(yù)測分析借款人下一階段的經(jīng)營趨勢，對(duì)有可能影響貸款安全的，及時(shí)采取有力的應(yīng)對(duì)措施加以防范和化解；四是銀行要與法院、工商、稅務(wù)、經(jīng)委等有關(guān)部門保持密切聯(lián)系，及時(shí)掌握借款企業(yè)相關(guān)信息，發(fā)揮信息反饋?zhàn)饔?，抓住關(guān)鍵點(diǎn)和突破口，主動(dòng)轉(zhuǎn)移和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

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