第一篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)初始土地登記輔導(dǎo)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第一節(jié) 初始土地登記概述

三、我國初始土地登記概況

(一)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)初始登記1987年9月，為了適應(yīng)土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國家土地管理局要求各地 開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報(bào)工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點(diǎn)，并取得 了初步經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)的指示精神，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān) 于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》((88)國土[籍]字第67號(hào))、《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》((88)國土[籍]字第100號(hào))，決定全面開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報(bào)。

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報(bào)工作是依法進(jìn)行國有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報(bào)工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報(bào)以市、縣為 單位組織進(jìn)行，申報(bào)范圍是全國城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨(dú)立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權(quán);土地使用權(quán)申報(bào)者是申報(bào)范圍內(nèi)一切使用國有土地的單位和 個(gè)人;具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開“全國地籍管理研討會(huì)”，會(huì)議在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了地籍 管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會(huì)后，中國的地籍管理工作進(jìn)入全面開展時(shí)期，全國初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，“國有土地使用證”發(fā)證率達(dá)到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見》，并在5個(gè)城 市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點(diǎn)，土地登記在規(guī)范土地市場中的作用得到初步發(fā)揮。

(二)農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記

2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)[2001]359號(hào))，決定在已有基礎(chǔ) 上，進(jìn)一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權(quán)初始登記工作。并強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體。

具體確權(quán)要求如下：

1.凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集 體所有?？紤]到各地的差異和村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的實(shí)際，在具體登記發(fā)證時(shí)，可采取兩種方式進(jìn)行：一是有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放 到村民小組農(nóng)民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會(huì)代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所 有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時(shí)，可將《集體土地所有權(quán)證》換發(fā)到組。對 于已經(jīng)打破了村民小組農(nóng)民集體土地界線的地區(qū)，應(yīng)本著尊重歷史，環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有。

2.能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。

3.不能證明屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認(rèn)給村農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)主體以“XX村(組、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”表示。集體土地所有權(quán)初始登記的基本單元也是宗地。

在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點(diǎn)：

1.屬同一農(nóng)民集體擁有的權(quán)屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設(shè)用地)劃分為一宗地。

2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準(zhǔn)確反映其實(shí)地狀況的，也可不單獨(dú)分宗，但要在調(diào)查時(shí)注明，并相應(yīng)扣除其面積。

3.有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調(diào)解、處理、確權(quán)后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨(dú)立宗。

第二篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)初始土地登記輔導(dǎo)(6)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第三節(jié) 初始土地登記申請

三、初始土地登記申請應(yīng)提交的證明文件

初始土地登記申請人向土地登記機(jī)關(guān)提交的證明文件資料基本上同一般的土地登記，只是反映在土地權(quán)屬來源證明上，有其自己的特點(diǎn)。

在初始土地登記中，申請人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾種：

1.各時(shí)期政府土地主管部門征、撥(使)用的土地批準(zhǔn)文件。

2.因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈(zèng)與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。

3.無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。

4.因歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的處理。

1)個(gè)人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會(huì)或村民委員會(huì)開具證明。

2)單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。

第三篇：初始土地登記申請表

初始土地登記

申請書

申 請 人：通訊地址： 申請日期：

初始土地登記申請書填寫說明

（1）申請人：填寫使用國有土地、集體土地或擁有集體土地的單位或個(gè)人名稱。（2）通訊地址：申請人為自然人的，填寫中心生活場所；申請人為法人的，填寫主要辦事機(jī)構(gòu)所在地。城鎮(zhèn)填門牌號(hào)碼，鄉(xiāng)村填寫鄉(xiāng)、村（自然人填到自然村），均需填寫郵政編編碼。

（3）申請日期：填寫到國土管理部門遞交申請書的日期。（4）法定代表人：申請人為法人的填寫代表人，其它不填寫。

（5）單位性質(zhì)：行政事業(yè)單位填寫行政、事業(yè)；企業(yè)單位填寫國有、集體、私營、外資、港澳臺(tái)、聯(lián)營、股份制、個(gè)體或其他。個(gè)人住宅填寫個(gè)人。

（6）主管部門：指直接負(fù)責(zé)本單位業(yè)務(wù)或行政管理工作的領(lǐng)導(dǎo)部門。如縣國土局所

所屬的事業(yè)單位，上級主管部門填寫：縣國土局。個(gè)人不填。

（7）權(quán)屬性質(zhì)：填寫國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)。

（8）使用權(quán)類型：使用權(quán)類型是按土地使用權(quán)取得方式分類的，與土地權(quán)屬性質(zhì)相對應(yīng)。

國有土地使用權(quán)填寫劃撥、出讓、入股或租賃；集體土地使用權(quán)填寫荒地拍賣、批準(zhǔn)撥用宅基地、批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股等。

（9）使用期限：填寫政府批準(zhǔn)的使用期限（起止日期）。未明確土地使用期限的，本欄不填。（10）土地坐落：指申請登記的土地所在地的名稱。

（11）農(nóng)村集體土地所有權(quán)或農(nóng)業(yè)用地使用權(quán)：填寫集體所有土地的總面積及各類土地面積；國營農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)單位或個(gè)人使用的集體土地總面積及各類土地面積以及集體荒地拍賣后從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的單位或個(gè)人使用的集體土地總面積及各類土地面積。

（12）宗地面積：指單位或個(gè)人在城鎮(zhèn)、村莊范圍內(nèi)使用的國有土地或集體土地建設(shè)用地的面積。

（13）建筑物類型及權(quán)屬：類型填樓房、平房等；權(quán)屬填申報(bào)人認(rèn)定的建筑物所有權(quán)。（14）建筑物占地面積：建筑物基層占地面積。

（15）共用面積：共用宗中，土地權(quán)利人共同使用的土地面積。（16）建筑面積：指申請登記土地范圍內(nèi)建筑總面積。（17）建筑容積率：宗地上的建筑總面積與宗地面積之比。（18）建筑密度：宗地上的建筑物占地面積與宗地面積之比。（19）建筑限高：允許建筑物的最高高度。

（20）土地用途：填寫宗地的主要用途，按《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》進(jìn)行調(diào)查的，填寫土地利用現(xiàn)狀分類的一級類；按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》進(jìn)行調(diào)查的，填寫城鎮(zhèn)土地分類中的二級類（未設(shè)二級類的填一級類）。

（21）土地等級：國土管理部門評定宗地所處的土地等級。

（22）標(biāo)定地價(jià)：國土管理部門依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評定、確認(rèn)的宗地地價(jià)。

（23）他項(xiàng)權(quán)利：指與宗地條件有關(guān)的他項(xiàng)權(quán)利或限制條件，如相鄰?fù)ㄐ袡?quán)、截水用水權(quán)、相鄰排水權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)等相鄰權(quán)等等。

（24）四至：填寫相鄰宗地及其權(quán)利人名稱。

（25）申請登記的土地面積：獨(dú)用宗地的，填寫宗地面積；共用宗地的，填寫?yīng)氂妹娣e與共同分?jǐn)偯娣e之和。

（26）獨(dú)用面積：土地權(quán)利人在共同宗內(nèi)獨(dú)自使用的土地面積。

（27）共用分?jǐn)偯娣e：共用宗時(shí)，各土地權(quán)利人在共用面積內(nèi)分?jǐn)偟降耐恋孛娣e。（28）申請登記的建筑面積：指申請人申請登記的土地面積范圍內(nèi)的建筑面積。

（29）申請登記的建筑物占地面積：指申請人申請登記的土地面積范圍內(nèi)的建筑占地面積。（30）申請登記的書證依據(jù)：填寫申請登記的土地權(quán)屬來源，如“劃撥”、“出讓”、“入股”等能證明權(quán)源的文件、證明的內(nèi)容、文號(hào)。

（31）附圖：指申請登記的宗地草圖或房屋平面圖。（32）備注：填寫需要特殊說明的問題。

第四篇：土地初始登記程序

初始土地登記工作程序

一、區(qū)（縣級市）審批模式

包括增城市、從化市、南沙開發(fā)區(qū)、廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)過渡期間農(nóng)村（城中村）初始土地登記及白云區(qū)的集體土地所有權(quán)初始登記。

（一）土地登記的受理（1天）

縣級市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)農(nóng)村初始土地登記申請的受理。土地登記申請人需提供以下資料：

1、土地登記申請書；

2、申請單位法人證明文件；

3、單位法人代表證明書及法人身份證（復(fù)印件）；

4、委托代理人申請的，還需提交《土地登記委托書》、代理人身份證（復(fù)印件）；

5、土地權(quán)屬來源證明；

6、申請登記的宗地圖。

收件人對申請人提交的資料進(jìn)行審查，審查合格的收件，開具土地登記收件單交申請人。資料審查不合格的退案。

（二）土地登記的審核（14天）

1、初審（7天）

土地登記收件后移交經(jīng)辦人進(jìn)行初審，在《地籍調(diào)查土地登記審批表》中填寫初審意見后送審核，不蓋公章；

2、審核（7天）

由科長負(fù)責(zé)審核，在《地籍調(diào)查土地登記審批表》中填寫審核意見，蓋產(chǎn)權(quán)地籍科公章；審核不同意發(fā)證的，提出具體處理意見，送局長審批。

（三）公告（25天）

審核同意發(fā)證的以區(qū)（縣級市）國土資源和房屋管理局的名義發(fā)布審核公告；不同意發(fā)證的，不發(fā)布公告。

以上公告期限一般為15天。

對公告內(nèi)容有異議的，異議人向區(qū)（縣級市）國土資源和房屋管理局提出復(fù)查申請，區(qū)（縣級市）國土資源和房屋管理局進(jìn)行復(fù)查審核（10天）。

（四）批準(zhǔn)（10天）

公告期滿后，由分管局長批準(zhǔn)發(fā)證，在《地籍調(diào)查土地登記審批表》中填寫批準(zhǔn)意見，縣級市蓋政府發(fā)證專用章，區(qū)送廣州市國土資源和房屋管理局蓋政府發(fā)證專用章；

不同意發(fā)證的，分管局長批準(zhǔn)后退案。

（五）注冊登記，頒發(fā)證書（10天）

1、注冊登記

批準(zhǔn)登記的宗地，在登記發(fā)證系統(tǒng)中生成土地登記卡和土地歸戶卡，輸出形成土地登記簿和土地歸戶冊。

2、繕證

宗地注冊登記后，進(jìn)行繕證。

填寫土地證書,證書蓋縣級市政府發(fā)證專用章；

市轄區(qū)《集體土地所有權(quán)證》由區(qū)國土資源和房屋管理局填寫土地證書，廣州市房地產(chǎn)登記所在證書上蓋廣州市政府發(fā)證專用章。

3、頒發(fā)證書

繕證后，區(qū)（縣級市）國土資源和房屋管理局向申請人發(fā)出領(lǐng)證通知，通知申請人到受理地點(diǎn)領(lǐng)證。工作人員對領(lǐng)證人提交的領(lǐng)證證明文件進(jìn)行驗(yàn)證，經(jīng)驗(yàn)無誤的，收回領(lǐng)證人《土地登記收件單》，并由領(lǐng)證人在《土地證書簽收簿》上簽字，領(lǐng)取土地證書。

（六）資料歸檔

土地證書發(fā)出后，區(qū)（縣級市）國土資源和房屋管理局將登記資料按宗地整理立案、歸檔（白云區(qū)的資料送廣州市房地產(chǎn)檔案館歸檔）。

以上程序?qū)偻恋爻跏嫉怯洠兄Z時(shí)間自受理申請日起，60日內(nèi)核發(fā)土地證書。

初始登記的地籍調(diào)查工作一般在申請登記之前完成，現(xiàn)未列入以上程序。

說明：

依法規(guī)劃科學(xué)規(guī)劃

番禺、花都及白云區(qū)的集體土地登記，到廣州市國土資源和房屋管理局領(lǐng)取已蓋章的空白證書由區(qū)國土資源和房屋管理局填寫。

工作流程框圖如下：

二、市審批模式

包括市轄白云、天河、黃埔、芳村、海珠、荔灣六區(qū)的“城中村”初始土地登記

（一）土地登記的受理（1天）

各區(qū)國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)農(nóng)村（城中村）初始土地登記申請的受理。土地登記申請人需提供以下資料：

1、土地登記申請書；

2、申請單位法人證明文件；

3、單位法人代表證明書及法人身份證（復(fù)印件）；

4、委托代理人申請的，還需提交《土地登記委托書》、代理人身份證（復(fù)印件）；

5、土地權(quán)屬來源證明；

6、申請登記的宗地圖。

收件人對申請人提交的資料進(jìn)行審查，審查合格的收件，開具土地登記收件單交申請人。資料審查不合格的退案。

（二）土地登記的審核（13天）

1、初審（8天）

土地登記收件后轉(zhuǎn)由經(jīng)辦人進(jìn)行初審，在《地籍調(diào)查土地登記審批表》中填寫初審意見，送科長復(fù)審，科長填寫復(fù)審意見后（不同意發(fā)證的要提處具體處理意見），蓋產(chǎn)權(quán)地籍科公章，送審核。

2、審核（5天）

區(qū)國土資源和房屋管理局分管局長審核，審核同意登記的，在《地籍調(diào)查土地登記審批表》中填寫審核意見，蓋區(qū)國土資源和房屋管理局公章。不同意登記的，填寫審核意見后退案。

（三）公告（26天）

經(jīng)審核同意發(fā)證的，以廣州市國土資源和房屋管理局的名義發(fā)布公告，由區(qū)國土資源和房屋管理局將公告送廣州市國土資源和房屋管理局蓋章后發(fā)布（1天）。

以上公告期限一般為15天。

對公告內(nèi)容有異議的，異議人向各區(qū)國土資源和房屋管理局提出復(fù)查申請，由各區(qū)國土資源和房屋管理局進(jìn)行復(fù)查審核（10天）。

（四）批準(zhǔn)（10天）

公告期滿后，區(qū)國土資源和房屋管理局將登記資料送廣州市國土資源和房屋管理局，由廣州市國土資源和房屋管理局在《地籍調(diào)查土地登記審批表》中填寫批準(zhǔn)意見，蓋廣州市政府發(fā)證專用章。

（五）注冊登記，頒發(fā)證書（天）

1、注冊登記

批準(zhǔn)登記的宗地，在登記發(fā)證系統(tǒng)中生成土地登記卡和土地歸戶卡，輸出形成土地登記簿和土地歸戶冊。

2、繕證

宗地注冊登記后，進(jìn)行繕證。

登記資料移送廣州市房地產(chǎn)登記所，由廣州市房地產(chǎn)登記所填寫《國有土地使用權(quán)證》,蓋廣州市政府發(fā)證專用章，證書及登記資料由區(qū)國土資源和房屋管理局領(lǐng)回。

3、頒發(fā)證書

繕證后，區(qū)國土資源和房屋管理局向申請人發(fā)出領(lǐng)證通知，通知申請人到受理地點(diǎn)領(lǐng)證。工作人員對領(lǐng)證人提交的領(lǐng)證證明文件進(jìn)行驗(yàn)證，經(jīng)驗(yàn)無誤的，收回領(lǐng)證人《土地登記收件單》，并由領(lǐng)證人在《土地證書簽收簿》上簽字，領(lǐng)取土地證書。

（六）資料歸檔

土地證書發(fā)出后，區(qū)國土資源和房屋管理局將登記資料按宗地整理立案，送廣州市房地產(chǎn)檔案館歸檔。

以上程序?qū)偻恋爻跏嫉怯洠兄Z時(shí)間自受理申請日起，60日內(nèi)核發(fā)土地證書。

初始登記的地籍調(diào)查工作一般在申請登記之前完成，現(xiàn)未列入以上程序。

依法規(guī)劃科學(xué)規(guī)劃

工作流程框圖如下

第五篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)土地登記概論輔導(dǎo)(11)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第三節(jié) 我國土地登記的法律依據(jù)及效力

二、土地登記的效力

(二)實(shí)踐探討

我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。如《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng) 辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記。《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，土地使用權(quán) 抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效?！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和 土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地 所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變 更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，自土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn) 行變更登記?！锻恋氐怯浺?guī)則》第六十九條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規(guī)定如期申請 變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，切 實(shí)保護(hù)耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。綜合以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，我國的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。關(guān)于我國的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問題上的效力，依據(jù)最高人民法院處理房屋所有權(quán)人在未取得其他共有人同意的情況下出賣共有房屋，并且在 未提交共有人同意證明書的情況下辦理登記引發(fā)糾紛的做法：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意有償取得該 項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人賠償，可以看出我國的土地登記實(shí)際上引入了登記公信原則立法的解決 方法，即維護(hù)登記的公信力，規(guī)定善意第三人不負(fù)返還義務(wù)，原來的土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分土地的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。