第一篇：2014年土地登記代理人《實(shí)務(wù)登記》備考輔導(dǎo)

推薦：土地登記代理人歷年真題

幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)的操作程序

在幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)的過程中，土地登記代理人主要有以下幾項工作內(nèi)容：

(1)代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請書;

(2)代委托方起草糾紛雙方達(dá)成的書面協(xié)議;

(3)代委托方舉證;

(4)協(xié)助辦案人員取證;

(5)其他工作。

在幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)的過程中，主要按照以下幾個步驟進(jìn)行操作：

(一)了解土地權(quán)屬糾紛情況，代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請書

土地登記代理人首先要了解委托人委托事項的具體情況，主要包括：與什么單位或個人有爭議;爭議的焦點(diǎn)是什么;有無確鑿的資料或證據(jù)。根據(jù)掌握的情況和資料，土地登記代理人代理委托人書寫書面申請書。代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請書時應(yīng)載明以下事項：

(1)申請人和對方當(dāng)事人的姓名或名稱、地址、郵政編碼、法定代表人姓名、職務(wù);

(2)請求的事項、事實(shí)和理由;

(3)有關(guān)證據(jù);

(4)證人的姓名、工作單位或者住址、郵政編碼。

(二)向土地管理部門提交土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請書

土地登記代理人代表委托人向土地管理部門進(jìn)行申請時，應(yīng)當(dāng)提交土地登記代理委托書，代理委托書必須寫明委托事項、權(quán)限等。

(三)協(xié)助土地管理部門的承辦人員調(diào)查取證

土地登記代理人協(xié)助辦案人員調(diào)查取證的證據(jù)主要有以下幾種：

(1)人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證;

(2)人民政府或者主管部門批準(zhǔn)征用、劃撥或者出讓土地的文件;

(3)爭議雙方當(dāng)事人依法達(dá)成的書面協(xié)議;

(4)人民政府或者司法機(jī)關(guān)處理爭議的文件或者附圖;

(5)證人證言;

(6)其他證據(jù)。

(四)參與調(diào)解，起草糾紛雙方達(dá)成的書面協(xié)議

調(diào)解是解決糾紛的有效辦法之一。如果通過調(diào)解可以解決糾紛，土地登記代理人需要參與具體過程并起草最終的書面協(xié)議。如果糾紛當(dāng)事人無法達(dá)成協(xié)議，則由土地管理部門報人民政府作出處理決定。土地權(quán)屬糾紛調(diào)解完畢或作出處理決定后，代理人及時將處理決定及相關(guān)文件交還委托方。

代理查詢土地登記資料的操作程序

(一)明確委托人的查詢目的和內(nèi)容

土地登記代理人首先要了解委托人的意圖和目的，并以此為依據(jù)確定所要查詢的內(nèi)容。

(二)核實(shí)委托人的查詢要求，確定查詢范圍

由于各類土地登記資料的公開查詢均有一定的限制范圍，因此在確定需要查詢的內(nèi)容后，土地登記代理人還要根據(jù)公開查詢的相關(guān)規(guī)定初步確定委托人的哪些要求可以滿足，哪些無法滿足，哪些資料可能查詢到，哪些無法查詢;并就初步結(jié)果與委托人溝通。

(三)申請查詢，收集資料

查詢土地登記資料時委托人應(yīng)當(dāng)出具土地登記代理委托書;境外委托人的委托書還應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行公證或認(rèn)證。單位或個人委托代理人查詢原始憑證時，應(yīng)當(dāng)由代理人或代理機(jī)構(gòu)向土地登記機(jī)關(guān)提交委托書、委托人及代理人的身份證明、代理機(jī)構(gòu)證明及查詢?nèi)说墓ぷ髯C件。

(四)整理查詢結(jié)果，回復(fù)委托方

按照委托人的要求，將查詢的結(jié)果進(jìn)行整理、匯總、分析，向委托人匯報查詢結(jié)果及分析報告。必要時，還可根據(jù)委托人的要求，要求土地登記機(jī)關(guān)在有關(guān)查詢結(jié)果上加蓋公章，以表示查詢結(jié)果的真實(shí)性。

代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)資料的操作程序

(一)明確收集資料的目標(biāo)、內(nèi)容 通過與委托人的交流，了解委托人進(jìn)行委托代理的目的：要解決什么問題或者要收集什么資料。

(二)利用各種渠道，收集所需資料

通過了解委托人的代理目的，土地登記代理人要運(yùn)用所掌握的專業(yè)知識確定解決問題的方法，明確解決問題所需要的資料，資料的可得性以及通過什么渠道進(jìn)行搜集。通常情況下，土地登記代理人可以通過收集文字資料、實(shí)地查勘及向有關(guān)當(dāng)事人了解情況等方法收集有關(guān)資料。

土地登記文件資料的收集應(yīng)按照及時、完整、連貫、系統(tǒng)、無遺漏的原則隨時進(jìn)行。在收集土地登記文件資料時，應(yīng)注意：

(1)土地登記文件資料要齊全、完整和準(zhǔn)確。

(2)應(yīng)收集與土地登記直接有關(guān)的材料。

(3)所收集的文件資料必須是土地管理部門形成的文件資料。用于參考目的、不反映土地登記活動的資料，可以作為推斷的資料，但不能列入土地登記的法律文件資料，但用來證明權(quán)源的其他部門形成的文件資料除外;屬于土地管理部門委托形成的土地調(diào)查成果等文件資料，應(yīng)列入土地登記文件資料。

(4)資料必須具有保存價值。

(5)一般土地登記文件資料收集一份，重要的和使用頻繁的可視需要復(fù)制副本。為保證收集資料的權(quán)威性，土地登記代理人應(yīng)按照土地登記資料公開查詢的有關(guān)要求，向當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)查詢有關(guān)權(quán)屬來源資料，以保證收集資料的合理性和權(quán)威性。

(三)整理資料，提交成果

收集資料后，土地登記代理人需要將資料進(jìn)行整理，將處于零亂狀態(tài)的資料，進(jìn)行分類、排列，使之系統(tǒng)化。在整理資料的過程中，土地登記代理人可根據(jù)需要，通過對已有資料的整理分析，對土地權(quán)屬來源情況作出推斷，并向委托人提供相應(yīng)的推斷分析報告和整理后的材料，供委托人參考。

代理查證土地產(chǎn)權(quán)的操作程序

代理查證土地產(chǎn)權(quán)的操作步驟與代理查詢土地登記資料相類似。土地登記代理機(jī)構(gòu)及其土地登記代理人接受委托后，需要對委托方需要查證的資料進(jìn)行分析研究，不具備查證條件的，叫其補(bǔ)充材料，代理人通過電話、傳真、信函、實(shí)地查詢等方式，獲取土地產(chǎn)權(quán)查證結(jié)果，并及時告知委托方。代理土地產(chǎn)權(quán)查證大體可以分為以下三個步驟：

(一)明確查證目標(biāo)、內(nèi)容 根據(jù)委托人的要求，明確需要查證的內(nèi)容和范圍。

(二)收集所需資料

根據(jù)委托人的要求及查證對象的土地產(chǎn)權(quán)狀況，收集相應(yīng)的資料。如對于出讓土地產(chǎn)權(quán)查證，則需要收集國有劃撥土地來源資料、土地登記資料、轉(zhuǎn)讓資料等。

(三)整理和分析資料，向委托人提交分析結(jié)果

通過對收集的資料進(jìn)行整理和分析，土地登記代理人根據(jù)分析結(jié)果，作出土地產(chǎn)權(quán)查證的判斷結(jié)論。并向委托人提交分析報告，就土地產(chǎn)權(quán)查證的依據(jù)、過程及結(jié)果等向委托人進(jìn)行書面說明。

與代理查詢土地登記資料不同的是，土地產(chǎn)權(quán)查證需要以搜集、查詢的資料為依據(jù)進(jìn)行分析和判斷;而代理查詢土地登記資料，其查詢結(jié)果應(yīng)是真實(shí)資料的反映，不能帶有推斷的成份在內(nèi)。

提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢的操作程序

土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢包括土地登記、地籍管理等相關(guān)法律知識咨詢、法律事務(wù)交涉等。法律服務(wù)一般應(yīng)由律師提供，但由于土地登記所涉及的法律因素很多，有些法律事務(wù)很難與經(jīng)濟(jì)事務(wù)嚴(yán)格區(qū)分，因此，如果土地登記代理人能掌握較豐富的法律知識和相關(guān)專業(yè)知識，在提供土地登記代理服務(wù)的同時提供一些基本的法律服務(wù)，不僅可以提高受理業(yè)務(wù)的成功率，還能起到爭取新客戶、擴(kuò)大業(yè)務(wù)量的作用。一般來講，土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢服務(wù)可以分為以下三個步驟：

(一)了解情況，明確問題

首先土地登記代理人要了解委托人的基本情況，了解委托人需要明確的問題，這是進(jìn)行咨詢的基礎(chǔ)工作。

(二)搜集資料，分析問題

在明確問題的基礎(chǔ)上，土地登記代理人收集相關(guān)材料和信息，并進(jìn)行深入地整理、加工和分析，提出相應(yīng)的意見和建議。

(三)出具建議或咨詢報告

根據(jù)資料收集和整理分析情況，由土地登記代理人以書面或者口頭的形式將分析得到的意見和建議提交給委托人。由于土地登記代理的政策性比較強(qiáng)，所以土地登記代理人在提供法律咨詢服務(wù)時，應(yīng)要求土地登記代理不僅要熟悉基本的法律要求和專業(yè)要求，還應(yīng)及時了解和掌握最新的土地登記法律，以保證法律咨詢結(jié)果的合理性、適時性。

土地登記代理的成果內(nèi)容應(yīng)根據(jù)委托方的要求，在土地登記代理委托合同中加以明確。通常情況下，不同的土地登記代理內(nèi)容，成果的內(nèi)容也不同。

(一)代理辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書

對于代理辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書的情況，其成果內(nèi)容應(yīng)是向委托方提供的辦理土地登記后的規(guī)范的土地證書。需要注意的是，這里的土地證書的內(nèi)容不僅應(yīng)符合委托方的要求，還要符合土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利設(shè)定登記或變更登記的有關(guān)要求。

(二)代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料

對于代理收集土地權(quán)屬來源證明材料的情況，其成果主要為收集、整理后的有關(guān)資料，以及根據(jù)已收集資料的作出的對土地權(quán)屬來源情況的推斷分析報告。報告中應(yīng)根據(jù)資料情況，作出土地權(quán)屬來源的推斷結(jié)論以及推斷分析的依據(jù)，以供委托人參考。

(三)幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)

受土地權(quán)利人的委托，土地登記代理人可以幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)。土地登記代理的成果除為權(quán)利人收集、查詢有關(guān)資料外，還包括為委托人提供解決權(quán)屬糾紛的具體解決方案以及為解決土地權(quán)屬糾紛需要提供的相關(guān)資料，包括權(quán)屬來源資料、地籍資料(如宗地圖、地籍調(diào)查情況等)。土地登記代理人還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，通過實(shí)地查勘、代理指界、地籍測量等，協(xié)助解決土地權(quán)屬糾紛。對于能解決的，其成果主要為解決土地權(quán)屬糾紛后的權(quán)屬狀況、產(chǎn)權(quán)認(rèn)定結(jié)果以及解決后的地籍資料、宗地圖等;對于尚未解決的，土地登記代理人應(yīng)根據(jù)委托方的要求，提供未來的解決方案，該解決方案可以是口頭咨詢報告，也可以是書面報告。

為維護(hù)委托方的合法權(quán)益，土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人在提交土地登記代理成果

時，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真的審核、把關(guān)，保證土地登記代理結(jié)果的公正、合理。

(一)審核程序 對于土地登記代理成果進(jìn)行審核時，至少應(yīng)經(jīng)過以下程序：

(1)初審。即由土地登記代理人對土地登記代理的成果內(nèi)容進(jìn)行初審，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行修改;

(2)復(fù)審。由土地登記代理機(jī)構(gòu)安排機(jī)構(gòu)內(nèi)部專門人員對提交的成果進(jìn)行復(fù)審，并提出復(fù)審意見;

(3)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核。在出具正式代理成果時，應(yīng)將成果連同初審意見、復(fù)審意見一并送代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核，審核通過后，形成并出具最終成果，提交給委托方。

(二)審核內(nèi)容

在對土地登記代理成果進(jìn)行審核時，應(yīng)重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：

(1)成果內(nèi)容及形式是否符合委托方的要求;

(2)成果內(nèi)容是否規(guī)范合法;

(3)委托代理內(nèi)容與要求是否合法;

(4)代理步驟及過程是否符合規(guī)定要求;

(三)需要注意的問題

(1)由于土地登記的專業(yè)性和政策性比較強(qiáng)，所以在對土地登記成果進(jìn)行審核時，應(yīng)注意土地登記代理過程及結(jié)果應(yīng)符合土地登記的有關(guān)技術(shù)規(guī)定。同時，也應(yīng)符合有關(guān)土地登記、地籍管理的政策規(guī)定。

(2)考慮到土地確權(quán)、代理解決土地糾紛的復(fù)雜性，土地登記代理人應(yīng)認(rèn)真收集有關(guān)資料，并應(yīng)實(shí)地查勘現(xiàn)場，以了解宗地的實(shí)際產(chǎn)權(quán)狀況和利用情況。

(3)對于提交書面報告的，應(yīng)在報告對土地登記代理成果的有關(guān)前提條件、假設(shè)條件以及代理成果的使用限制等予以說明，以最大限度地降低代理風(fēng)險。

(一)歸檔的必要性

1、由于土地登記資料及土地登記代理成果涉及到委托方的權(quán)益，為保護(hù)土地權(quán)利人的利益，對土地登記的有關(guān)資料及土地登記代理成果進(jìn)行歸檔，可便于委托方及有關(guān)當(dāng)事人的查詢和對證，保證土地登記代理成果的公正合理。

2、土地登記代理成果是土地登記代理機(jī)構(gòu)開展土地登記代理業(yè)務(wù)的重要業(yè)績，及時對土地登記代理的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔管理，也便于土地登記機(jī)關(guān)對土地登記代理機(jī)構(gòu)及土地登記代理人的監(jiān)督、檢查和管理。

3、及時對土地登記代理資料進(jìn)行歸檔管理，便于土地登記代理人和土地登記代理機(jī)構(gòu)掌握和收集更多的資料，為開展其他土地登記代理業(yè)務(wù)服務(wù)。如各地在土地登記中的有關(guān)法規(guī)文件等，對開展該地區(qū)其他土地登記代理業(yè)務(wù)具有重要的參考價值。

(二)歸檔的內(nèi)容

在完成土地登記代理業(yè)務(wù)后，土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人根據(jù)需要可以將開展土地登記代理過程中的土地登記代理委托書、土地登記代理合同、現(xiàn)場記錄、有關(guān)法規(guī)與政策資料、權(quán)證資料以及收集的其他資料等及時進(jìn)行歸檔。

第二篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)初始土地登記輔導(dǎo)

環(huán)球網(wǎng)校移動課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第一節(jié) 初始土地登記概述

三、我國初始土地登記概況

(一)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)初始登記1987年9月，為了適應(yīng)土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國家土地管理局要求各地 開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點(diǎn)，并取得 了初步經(jīng)驗。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)的指示精神，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān) 于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》((88)國土[籍]字第67號)、《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》((88)國土[籍]字第100號)，決定全面開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報。

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作是依法進(jìn)行國有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報以市、縣為 單位組織進(jìn)行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨(dú)立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權(quán);土地使用權(quán)申報者是申報范圍內(nèi)一切使用國有土地的單位和 個人;具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開“全國地籍管理研討會”，會議在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了地籍 管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會后，中國的地籍管理工作進(jìn)入全面開展時期，全國初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，“國有土地使用證”發(fā)證率達(dá)到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見》，并在5個城 市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點(diǎn)，土地登記在規(guī)范土地市場中的作用得到初步發(fā)揮。

(二)農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記

2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)[2001]359號)，決定在已有基礎(chǔ) 上，進(jìn)一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權(quán)初始登記工作。并強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體。

具體確權(quán)要求如下：

1.凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊)界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集 體所有?？紤]到各地的差異和村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的實(shí)際，在具體登記發(fā)證時，可采取兩種方式進(jìn)行：一是有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放 到村民小組農(nóng)民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所 有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時，可將《集體土地所有權(quán)證》換發(fā)到組。對 于已經(jīng)打破了村民小組農(nóng)民集體土地界線的地區(qū)，應(yīng)本著尊重歷史，環(huán)球網(wǎng)校移動課堂 手機(jī)IPAD隨身看 承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有。

2.能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。

3.不能證明屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認(rèn)給村農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)主體以“XX村(組、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”表示。集體土地所有權(quán)初始登記的基本單元也是宗地。

在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點(diǎn)：

1.屬同一農(nóng)民集體擁有的權(quán)屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設(shè)用地)劃分為一宗地。

2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準(zhǔn)確反映其實(shí)地狀況的，也可不單獨(dú)分宗，但要在調(diào)查時注明，并相應(yīng)扣除其面積。

3.有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調(diào)解、處理、確權(quán)后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨(dú)立宗。

第三篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)初始土地登記輔導(dǎo)(6)

環(huán)球網(wǎng)校移動課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第三節(jié) 初始土地登記申請

三、初始土地登記申請應(yīng)提交的證明文件

初始土地登記申請人向土地登記機(jī)關(guān)提交的證明文件資料基本上同一般的土地登記，只是反映在土地權(quán)屬來源證明上，有其自己的特點(diǎn)。

在初始土地登記中，申請人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾種：

1.各時期政府土地主管部門征、撥(使)用的土地批準(zhǔn)文件。

2.因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。

3.無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。

4.因歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的處理。

1)個人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會或村民委員會開具證明。

2)單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。

第四篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)土地登記概論輔導(dǎo)(11)

環(huán)球網(wǎng)校移動課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第三節(jié) 我國土地登記的法律依據(jù)及效力

二、土地登記的效力

(二)實(shí)踐探討

我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。如《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng) 辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)?！吨腥A人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定，土地使用權(quán) 抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效?！吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和 土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地 所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變 更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，自土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn) 行變更登記?！锻恋氐怯浺?guī)則》第六十九條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對凡不按規(guī)定如期申請 變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，切 實(shí)保護(hù)耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。綜合以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，我國的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件。關(guān)于我國的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問題上的效力，依據(jù)最高人民法院處理房屋所有權(quán)人在未取得其他共有人同意的情況下出賣共有房屋，并且在 未提交共有人同意證明書的情況下辦理登記引發(fā)糾紛的做法：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意有償取得該 項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的權(quán)利人賠償，可以看出我國的土地登記實(shí)際上引入了登記公信原則立法的解決 方法，即維護(hù)登記的公信力，規(guī)定善意第三人不負(fù)返還義務(wù)，原來的土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分土地的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。

第五篇：土地登記實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)資料2

土地登記復(fù)習(xí)資料

21、土地權(quán)利證書類型包括哪幾種？

2、土地登記權(quán)屬審核的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

3、國有土地使用權(quán)出讓的具體方式有哪些？

4、不可以用于抵押的土地使用權(quán)有哪些？

5、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查時“土地權(quán)屬性質(zhì)”調(diào)查哪幾種

6、出讓國有土地使用權(quán)登記申請應(yīng)提交哪些資料?

7、土地登記的類型有哪些,8、土地登記的法定工作流程有哪些?

9、土地登記代理人的業(yè)務(wù)范圍包括哪些

10、出讓國有建設(shè)使用權(quán)的特征有哪些

11、土地登記代理的基本原則包括哪些

12、國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征包括哪些

13、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征有哪些

14、集體土地所有權(quán)主體有哪些？

15、可申請參加土地登記代理人職業(yè)資格考試的條件有哪些

16、出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)變更登記需要哪些資料

17、.A股份有限公司，1996年在某工業(yè)區(qū)以出讓方式取得一宗地的國有土地使用權(quán)，用途為工業(yè)，面積為13300平方米，地籍號為5-20-30，使用期限為50年，已于1996年3月14日辦理了土地登記。為籌集資金進(jìn)行技術(shù)改造，現(xiàn)A股份有限公司以該宗地土地使用權(quán)

作為擔(dān)保向B銀行申請貸款，雙方簽訂了抵押合同，抵押期限為2年，現(xiàn)擬申請辦理土地登記。

問：應(yīng)辦理何種類型的土地登記？如何申請及審核登記要點(diǎn)有哪些？

答、答、（1）設(shè)定類型為土地使用權(quán)抵押登記。（2）申請人為該股份有限公司和銀行，申請時限為抵押合同簽定后15日內(nèi)。（3）提交資料：土地使用權(quán)抵押登記申請書 土地使用證書、主合同、土地使用權(quán)抵押合同及該公司董事會同意抵押該土地的證明、土地估價報告及備案資料、、該公司法人證明、法人代表身份證明及身份證、委托代理公司的還應(yīng)提交委托代理書、代理合同、代理公司法人營業(yè)執(zhí)照、代理人身份證明及代理人執(zhí)業(yè)資格證書、其他應(yīng)該提交的資料及證明 權(quán)屬審核 對申請人的審核

2、對土地使用權(quán)的審核

3、對抵押期限的審核

4、對抵押貸款額的審核

5、審核該地是部分抵押還是全部抵押和是否多次抵押

注冊登記 在土地登記卡上填寫本次抵押登記的情況

2、在土地證書上記事欄填寫土地抵押情況

3、填寫土地他項權(quán)利證書發(fā)給該銀行

18、臨江中學(xué)1992年3月經(jīng)臨江市政府批準(zhǔn)撥用土地80畝擴(kuò)建學(xué)校，其中教學(xué)樓和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動場占用70畝，剩余10畝興建教師住房。由于各種原因，該學(xué)校一直未辦理土地登記手續(xù)。1999年初，學(xué)校按照國家房改政策以成本價將住房出售給了學(xué)校教職工。2000年市國土資源管理部門敦促該校盡快辦理土地登記。請問：（1）該校用地應(yīng)辦理何種土地登記，并提交哪些材料？（2）購房教職工應(yīng)辦理何種土地登記？簡述土地登記程序。

答題要點(diǎn)：（1）臨江中學(xué)應(yīng)辦理劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，并提交下列登記所需資料:.臨江市政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件； b.臨江市國土資源管理局關(guān)于臨江中學(xué)國有土地劃撥決定書；c.學(xué)校法人證明、法人代表身份證明、個人身份證明；d.其他證明文件；e.委托代理的應(yīng)提交土地登記委托及代理人身份證明等。

2）臨近中學(xué)購房教職工應(yīng)辦理劃撥國有土地使用權(quán)變更登記。土地登記程序如下：a.學(xué)校和購房教職工在房屋所有權(quán)登記之日起30日內(nèi)向土地登記部門提出登記申請，并提交下列文件：公房出售批準(zhǔn)文件；原國有土地使用證，房屋所有權(quán)證；學(xué)校與購房職工簽訂的售房合同；其他相關(guān)文件。b.土地登記機(jī)關(guān)根據(jù)學(xué)校和購房職工提出的申請，對教職工住房進(jìn)行變更地籍調(diào)查，主要對土地權(quán)屬、面積、用途等情況進(jìn)行調(diào)查。c.土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地權(quán)屬審核，主要是對申請人、土地權(quán)利、土地用途、土地面積、售房價格的全面審核。d.權(quán)屬審核合格后，土地登記機(jī)關(guān)報市人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行注冊登記，在原土地登記卡進(jìn)行登記，收回并注銷原土地使用證，并給購房職工核發(fā)新的國有土地使用證。

19、某市M企業(yè)以劃撥方式擁有三宗國有土地使用權(quán)用途為工業(yè)?，F(xiàn)M企業(yè)進(jìn)行企業(yè)改制擬組建N股份有限公司現(xiàn)經(jīng)土地權(quán)屬界定、地價評估擬定了土地資產(chǎn)處置方案并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)同意以國家入股的方式處置該三宗國有土地使用權(quán)。問土地資產(chǎn)處置后該辦理什么手續(xù)應(yīng)該注意什么 參考答案

1、三宗土地應(yīng)該分別辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。權(quán)利人由M企業(yè)變更為N股份有限公司土地使用權(quán)類型由劃撥變更為作價入股。應(yīng)該注意以下問題1變更登記申請期限簽訂入股合同之日起30日內(nèi)

2、申請人為N股份有限公司的法人及法人代表

3、三宗地分別申請土地使用權(quán)變更登記。

4、應(yīng)該提交的材料 ：

1、土地使用權(quán)變更登記申請表2N股份有限公司法人證明、《土地登記法人代表人身份證明》和法定代表人身份證明

5、公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件及土地管理部門與N股份有限公司簽定的委托合同

4、土地估價備案材料

6、原《國有土地使用證》

7、房屋所有權(quán)證及其他地上附著物證明

8、委托代理的應(yīng)該提交土地登記委托書及代理身份證明等。

9、權(quán)屬審核要注意的問題：

1、對申請人的審核。要注意申請人是新設(shè)的N股份有限公司且申請人必須與公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批復(fù)文件土地使用者一致。

2、對土地權(quán)屬來源文件的審核。要著重對公司審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)處置方案批準(zhǔn)文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的 委托持股合同進(jìn)行審核

3、對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合土地使用權(quán)最高使用期限。

20、某市M公司于1997年8月1日以出讓方式取得一宗2000平方米的國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)用途為商業(yè)使用期限為40年于1997年8月20日辦理了土地登記?，F(xiàn)因債務(wù)的關(guān)系將這宗地連同房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了N貿(mào)易有限公司。問該如何辦理這宗地的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)

參考答案

1、程序申請——地籍調(diào)查——權(quán)屬審核——注冊登記——核發(fā)土地證書

2、申請。N貿(mào)易有限公司應(yīng)該在與M公司簽定了土地轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)變更登記15日內(nèi)向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T提出土地使用權(quán)變更登記申請。應(yīng)該提交的材料：

1、土地使用權(quán)變更登記申請表

2、N貿(mào)易有限公司法人證明、《土地登記法定代表人身份證明》和法定代表人個人身份證明

3、轉(zhuǎn)讓合同

4、原土地使用證5變更后的房屋所有權(quán)證。6稅費(fèi)交納證明

7、委托代理的應(yīng)該提交土地登記委托書和代理人身份證明等。

3、地籍調(diào)查。只要實(shí)地調(diào)查該宗地原來登記狀況是否變化沒有變化可直接移交土地登記人員進(jìn)行審核。

4、權(quán)屬審核要點(diǎn)

1、對申請人的審核。身份證明及民事行為能力審核重點(diǎn)審核申請人與轉(zhuǎn)讓證明文件的受讓人是否一致。委托代理委托書及代理人身份證明的審核。

2、對土地使用期限的審核。轉(zhuǎn)讓后的使用期限應(yīng)等于原來使用期限減已經(jīng)使用的期限。

3、對土地價格的審核。應(yīng)對申報地價進(jìn)行登記和審核決定實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)。4對稅費(fèi)的審核。

5、對土地用途的審核。轉(zhuǎn)讓合同的土地用途、實(shí)際用途和出讓合同用途是否一致。

6對房產(chǎn)變更的審核。涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)該審核房產(chǎn)證明。

7、注冊登記。在原來的《土地登記卡》進(jìn)行變更登記并填寫新的《土地歸戶卡》注銷原來的《土地歸戶卡》。

8、核發(fā)證書。收回并注銷原來的《國有土地使用證》新的土地證書發(fā)給N貿(mào)易有限公司