第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)面積的誤差的規(guī)定

房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有關(guān)面積的誤差的規(guī)定

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開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)約定面積誤差的處理。

按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中約

定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定在建筑面積不變的情況下套內(nèi)面積發(fā)生誤差，以及套內(nèi)面積和建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理辦法。

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，如果當(dāng)事人在合同中未作相關(guān)約定，按下列原則處理：

一、面積誤差絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，應(yīng)具實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。

二、面積誤差絕對(duì)值超出3％（不含3％）：

1、買(mǎi)房人有權(quán)退房。開(kāi)發(fā)商在收到買(mǎi)房人退房通知之日起三十日內(nèi)將買(mǎi)房人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付房?jī)r(jià)款利息（按中國(guó)人民銀行規(guī)定的利息）；

2、買(mǎi)房人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)房人補(bǔ)足；超出3％（不含3％）部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)房人；

3、產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定的面積，面積誤差比絕對(duì)值在3％（含3％）以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房人；絕對(duì)值超出3％（不含3％）部分的房?jī)r(jià)款，由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)房人。

三、因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積誤差，當(dāng)事人不解除合同，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第二篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的規(guī)定（推薦）

房屋買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的規(guī)定

售房人與受讓人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)約定違約責(zé)任，一方違反合同約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金；由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)當(dāng)依法賠償。

違約金的數(shù)額，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，沒(méi)有約定，并具有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：

一、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，未在定的時(shí)間內(nèi)交付

房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

二、因房地產(chǎn)受讓人的過(guò)錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。

由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的情形分項(xiàng)計(jì)算損失數(shù)額。

第三篇：房屋面積測(cè)繪規(guī)定

第一單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定

1、范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測(cè)量亦可參照?qǐng)?zhí)行。

2、引用標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過(guò)在本標(biāo)準(zhǔn)中引用而構(gòu)成為本標(biāo)準(zhǔn)的條文。

本標(biāo)準(zhǔn)出版時(shí)，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)被修訂，使用本標(biāo)準(zhǔn)的各方應(yīng)探討使用下列標(biāo)準(zhǔn)最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃代碼GB6962—1986 1：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規(guī)范GB/T17986．2—2000 第二單元：房產(chǎn)圖圖式CH1003—1995測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

3、房產(chǎn)面積測(cè)算 3.1 房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容 3·1·1 面積測(cè)算

面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類(lèi)，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。3·1·2 房屋的建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。3·1·3 房屋的使用面積 房屋使用面積系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

3·1·4 房屋的產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。3·1·5 房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。3·1·6 面積測(cè)算的要求

各類(lèi)面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以?xún)?nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。3·2 房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定 3·2·1 計(jì)算全部建筑面積的范圍

a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計(jì)算建筑面積。

c)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

d)樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。e)房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計(jì)算。f）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算

g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算

a)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算

b)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算

c)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算

d)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

e)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。f)屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。g)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

h)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。3.2.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍

a)與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

b)獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。c)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。d)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。3.2.3不計(jì)算建筑面積的范圍

a)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。

c)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

d)房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。3.3用地面積測(cè)算

3.3.1 用地面積測(cè)算的范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測(cè)算，各項(xiàng)地類(lèi)面積的測(cè)算。3.3.2下列土地不計(jì)入用地面積： a)無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。b)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。c)公共使用的河涌、水溝、排污溝。

d)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定需要作市政建設(shè)的用地。

e)其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。

3.3.3 用地面積測(cè)算的方法用地面積測(cè)算可采用坐標(biāo)解析計(jì)算、實(shí)地量距計(jì)算和圖解計(jì)算等方法。

3.4 面積測(cè)算的方法與精度要求 3.4.1坐標(biāo)解析法

A）根據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表上數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。1nS=Xi(Yi+1---－Yi-1)……………………………（18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi+1)……………………………（19）2i=1 式中：

S——面積，㎡；

Xi——界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m； Yi——界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m；

n——界址點(diǎn)個(gè)數(shù)i————界址點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針?lè)较蝽樉帯）面積中誤差按下式計(jì)算。

1nms=±m(xù)j8D2i-1,i+1i=1…………………………（20）式中：

ms——面積中誤差，㎡；

mj——相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中誤差，m； Di-1,i+1——多邊形中對(duì)角線(xiàn)長(zhǎng)度，m。3·4·2 實(shí)地量距法

A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。

B）面積誤差按3·2·6規(guī)定計(jì)算，其精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。

3·4·3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩面次。兩次量算面積較差不得超過(guò)下式規(guī)定： △S=±0．0003MS…………………………...........………（21）式中：

△S——兩次量面積較差，㎡； S——所量算面積，㎡； M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5cm2。圖上量距應(yīng)量至0．2mm。

4、變更測(cè)量 4·1 一般規(guī)定

4·1·1 變更測(cè)量的分類(lèi)變更測(cè)量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測(cè)量。4·1·2 現(xiàn)狀變更測(cè)量?jī)?nèi)容

A）房屋的新建、拆遷、改建、擴(kuò)建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化； B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀； C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護(hù)物以及房屋附屬設(shè)施的變化； D）道路、廣場(chǎng)、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化； E）地名、門(mén)牌號(hào)的更改；F）房屋及其用地分類(lèi)面積增減變化。

附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?/p>

B1 成套房屋建筑面積的測(cè)算

B1·1 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

B1·2 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。B1·3 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

B1·4 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按8·2的規(guī)定計(jì)算。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

B2 共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?/p>

B2·1 共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2·2 共有共用面積的處理原則

a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b)無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。B2·3 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)偅聪率接?jì)算： δSi=K·Si∑δSiK=∑Si 式中：

K——為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；

Si——為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，㎡； δSi——為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，㎡； ∑δSi——為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，㎡； ∑Si——為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，㎡；

B3 共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

B3·1 共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

B3·2 共有建筑面積的計(jì)算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B3·3 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

a)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?，依照B2的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。b)商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ紫雀鶕?jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。c)多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

第四篇：商品房面積誤差補(bǔ)充協(xié)議

“外灘16區(qū)”商品房買(mǎi)賣(mài)合同面積誤差補(bǔ)充協(xié)議

甲方：西昌市昌平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（出賣(mài)人）

乙方：（買(mǎi)受人）

乙方購(gòu)買(mǎi)的“外灘16區(qū)” 棟 樓 號(hào)商品房已簽訂編號(hào)為 號(hào)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定套內(nèi)建筑面積為平方米，單價(jià)為 元/平方米（套內(nèi)建筑面積單價(jià)）。現(xiàn)甲方本著誠(chéng)信，確保乙方最大利益原則，經(jīng)雙方友好協(xié)商一致達(dá)成以套內(nèi)建筑面積（本協(xié)議簡(jiǎn)稱(chēng)面積）及套內(nèi)建筑面積單位為依據(jù)進(jìn)行該套房屋的面積確認(rèn)及面積差異處理，同時(shí)按照甲、乙雙方簽訂的“外灘16區(qū)”商品買(mǎi)賣(mài)合同第五條第一款進(jìn)行處理的約定：

按房屋產(chǎn)權(quán)證套內(nèi)建筑面積，買(mǎi)賣(mài)雙方多退少補(bǔ)。

根據(jù)以上約定，乙方所購(gòu)該房屋產(chǎn)權(quán)登記面積為平方米，面積誤差為平方米，因此甲方應(yīng)（收、退）乙方房款元（大寫(xiě)： 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角 分），在領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)與辦理費(fèi)用一并決算。

本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各一份，西昌市房管局一份。

甲 方： 乙 方：

法定代表人： 法定代表人：

第五篇：漫談商品房買(mǎi)賣(mài)合同面積誤差糾紛之處理

漫談商品房買(mǎi)賣(mài)合同面積誤差糾紛之處理 來(lái)源：：日期：2009-11-08陳萬(wàn)金 山東泰中律師事務(wù)所主任 法學(xué)碩士

在商品房銷(xiāo)售中，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商就暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的差異發(fā)生糾紛時(shí)有發(fā)生，商品房的銷(xiāo)售包括現(xiàn)售和預(yù)售，在預(yù)售情形中，合同中約定的面積不會(huì)是產(chǎn)權(quán)登記面積，即使在現(xiàn)售情形中，絕大多數(shù)待銷(xiāo)房屋的面積也都是暫測(cè)面積，其產(chǎn)權(quán)登記面積依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于權(quán)屬登記，故而因面積誤差引發(fā)的糾紛不勝枚舉。而法規(guī)對(duì)于該問(wèn)題的處理規(guī)定也不夠具體、明確，導(dǎo)致相同的案情，各地處理的結(jié)果卻不同。

一、相關(guān)概念

暫測(cè)面積是指房屋未竣工前，測(cè)量機(jī)構(gòu)或其他單位依施工圖及規(guī)定的計(jì)算辦法測(cè)算的面積。而實(shí)測(cè)面積，是指房屋竣工后，經(jīng)測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量出具的《建筑面積測(cè)算表》上認(rèn)定的面積。由于房屋預(yù)售是房產(chǎn)商將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，所以在預(yù)售合同中，雙方當(dāng)事人約定的建筑面積只能是暫測(cè)面積。由于施工圖紙與實(shí)際完工的建筑之間會(huì)存在差異，暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生誤差就在所難免。

商品房銷(xiāo)售面積還有套內(nèi)建筑面積與共用分?jǐn)偨ㄖ娣e之分，即商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)建筑面積與共用分?jǐn)偨ㄖ娣e之和。套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)使用面積是每套住宅戶(hù)門(mén)內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和，包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、戶(hù)內(nèi)樓梯等。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)或承重墻體，包括共用墻和非共用墻。對(duì)于封閉的陽(yáng)臺(tái)和不封閉的陽(yáng)臺(tái)，其建筑面積的計(jì)算方式并不相同。共用分?jǐn)偨ㄖ娣e是以幢為單位的，本幢內(nèi)的共用建筑面積可以分?jǐn)傊撩刻鬃≌涿娣e包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積以及各套住宅公共建筑空間之間的分隔、外墻墻體。套內(nèi)建筑面積、共用分?jǐn)偨ㄖ娣e最終是由有資質(zhì)的部門(mén)進(jìn)行測(cè)繪的，存在著一套全面而專(zhuān)業(yè)的測(cè)算原則及方式。

二、相關(guān)法規(guī)． 對(duì)于房屋面積問(wèn)題，《城市房地產(chǎn)管理法》以及中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房屋面積增減的問(wèn)題并未作出明確規(guī)定。

2．建設(shè)部在2001年4月4日頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條中對(duì)此加以規(guī)定，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有發(fā)生誤差的處理方式，合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。”

3．2003年3月24日頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條：“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：①面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；②面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人?！?/p>

4． 地方規(guī)定：

（1）《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》

第四十七條：預(yù)售商品房按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售的套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)退房。預(yù)購(gòu)人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)人提出書(shū)面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購(gòu)人已付房?jī)r(jià)款及其利息。預(yù)購(gòu)人不退房的，實(shí)測(cè)面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由預(yù)購(gòu)人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購(gòu)人。實(shí)測(cè)面積小于合同約定的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還預(yù)購(gòu)人；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還預(yù)購(gòu)人。

本辦法所稱(chēng)的面積誤差比等于實(shí)測(cè)面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。

第四十八條 預(yù)售商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)的，預(yù)售合同中載明的預(yù)售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生誤差時(shí)，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：

（一）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。

（二）建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，依照本辦法第四十七條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。

（三）建筑面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的，購(gòu)房人有權(quán)退房。預(yù)購(gòu)人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)人提出書(shū)面退房要求之日起30日內(nèi)退還預(yù)購(gòu)人已付房?jī)r(jià)款及其利息；購(gòu)房人不退房的，根據(jù)實(shí)測(cè)面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。

第四十九條 預(yù)售商品房按照套（單元）計(jì)價(jià)的，商品房預(yù)售合同中應(yīng)當(dāng)約定商品房的套型、詳細(xì)尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。

按照套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售商品房實(shí)際交付時(shí)，房屋的套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸在預(yù)售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價(jià)款不變。套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。

（2）《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》

第四十四條：預(yù)售商品房交付時(shí)，其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理：

（一）因按照本辦法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。

（二）因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)變更而造成建筑面積增減的，按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。

（三）除本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)所列的情形外，建筑面積超過(guò)預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還受讓人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。

第三十九條 :已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計(jì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購(gòu)人同意并報(bào)規(guī)劃管理部門(mén)審核批準(zhǔn)后，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。

未征得預(yù)購(gòu)人同意，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計(jì)的，預(yù)購(gòu)人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、兩個(gè)相反的案例

1．案例一

案情簡(jiǎn)介:

2004年4月2日，原告王某與被告山東某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，該合同約定，原告王某購(gòu)買(mǎi)被告山東某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)承6號(hào)樓18室房屋1套，該房屋暫測(cè)建筑面積為213平方米，房屋總價(jià)款為639000元；該房屋交付使用時(shí)，建筑面積以房屋管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn),增建面積據(jù)實(shí)結(jié)算。2006年6月2日，被告通知原告王某，根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪所的勘測(cè)報(bào)告，原告王某購(gòu)買(mǎi)的房屋實(shí)測(cè)面積為232.07平方米，其中套內(nèi)建筑面積195.07平方米，公用建筑分?jǐn)偯娣e38平方米, 與合同約定的暫測(cè)

面積相差19.07平方米，要求王某按原價(jià)補(bǔ)交購(gòu)房57210元,否則,不予辦理入住手續(xù), 在此情況下，原告王某無(wú)奈之下向被告上地產(chǎn)公司交納了增加部分面積的購(gòu)房款57210元，并辦理了入住手續(xù)。之后原告王某認(rèn)為，《商品房預(yù)售合同》就建筑面積增減的處理約定不明確，公用建筑分?jǐn)偯娣e38平方米太高。雙方為此產(chǎn)生糾紛，王某訴至法院.法院經(jīng)審理認(rèn)為:雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同>合法有效,對(duì)于建筑面積增減處理的約定明確有效.原告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付差額房款,被告應(yīng)當(dāng)給原告辦理入住手續(xù),并作出了相關(guān)判決。

也就是說(shuō)購(gòu)房人想免交因房屋實(shí)測(cè)面積增加部分的差額房款目的沒(méi)有達(dá)成.但是同樣的糾紛案情,如發(fā)生在上海地區(qū),則判決結(jié)果卻完全相反.請(qǐng)看案例:

2．案例二:

案情簡(jiǎn)介:

2005年8月26日，原告張清波與被告上海洪峰地產(chǎn)公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，該合同約定，原告張清波購(gòu)買(mǎi)被告上海洪峰地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)承建的“洪峰公寓”12號(hào)樓1808室房屋1套，該房屋暫測(cè)建筑面積為189.12平方米，其中套內(nèi)建筑面積156.98平方米，共用分?jǐn)偨ㄖ娣e32.14平方米，房屋總價(jià)款為72500元；該房屋交付使用時(shí)，建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。如暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，按下列約定處理：（1）按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)；（2）上海洪峰地產(chǎn)公司同意當(dāng)暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差超過(guò)+3％（包括+3%），不向原告張清波收取超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款。

2005年12月18日，被告上海洪峰地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)承建的“洪峰公寓”竣工驗(yàn)收，經(jīng)有關(guān)部門(mén)測(cè)繪，本案系爭(zhēng)房屋建筑面積為192.74平方米，其中套內(nèi)建筑面積157.063平方米，共用分?jǐn)偨ㄖ娣e35.677平方米。

2005年12月20日，被告上海洪峰地產(chǎn)公司向原告張清波發(fā)出辦理入住通知書(shū)，并要求原告張清波補(bǔ)交增加部分面積的購(gòu)房款13877元，其中共用分?jǐn)偨ㄖ娣e增加部分的款項(xiàng)為13559.27元。被告上海洪峰地產(chǎn)公司通知張清波補(bǔ)交增加公攤面積部分的購(gòu)房款的要求遭到原告拒絕。但被告上海洪峰地產(chǎn)公司以不補(bǔ)交增加部分面積的購(gòu)房款，該公司將不給原告張清波辦理入住手續(xù)。在此情況下，原告張清波無(wú)奈之下向被告上海洪峰地產(chǎn)公司交納了增加部分面積的購(gòu)房款13877元，并辦理了入住手續(xù)。

原告張清波認(rèn)為，2005年8月26日，其與被告上海洪峰地產(chǎn)公司簽訂《上海商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)承建的“洪峰公寓”12號(hào)樓1808室房屋 1套，該房屋暫測(cè)建筑面積189.12平方米，其中套內(nèi)建筑面積156.98平方米，共用分?jǐn)偨ㄖ娣e32.14平方米。但是在合同履行過(guò)程中，經(jīng)上海有關(guān)部門(mén)測(cè)繪，被告交付使用的房屋建筑面積為192.74平方米，其中套內(nèi)建筑面積157.063平方米，共用分?jǐn)偨ㄖ娣e35.677平方米。在辦理收房手續(xù)時(shí)，被告上海洪峰地產(chǎn)公司向其收取了包括共用分?jǐn)偨ㄖ娣e增加部分在內(nèi)的房款。本人當(dāng)時(shí)提出異議，但被告以不補(bǔ)交公攤面積部分的購(gòu)房款，則不給辦理入住手續(xù)。據(jù)此，在被告脅迫下，自己才向被告交納公攤面積增加部分的購(gòu)房款13559.27元。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于公攤面積增加部分的面積，購(gòu)房者不予補(bǔ)交此部分增加面積的購(gòu)房款。因此，被告要求購(gòu)房者承擔(dān)公攤面積增加部分的購(gòu)房款缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，理應(yīng)將自己多交納部分的購(gòu)房款予以返還。被告上海洪峰地產(chǎn)公司認(rèn)為，原告張清波所購(gòu)房屋不僅共用分?jǐn)偯娣e增加，套內(nèi)面積亦有增加。根據(jù)雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》的約定，對(duì)于房屋的最終購(gòu)房總款，按該房屋每平方米建筑面積單價(jià)計(jì)算多退少補(bǔ)。因此，本公司根據(jù)合同的約定，要求原告張清波補(bǔ)交增加面積部分的購(gòu)房款是有法律事實(shí)和依據(jù)的。故原告張清波向法院提起的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回原告張清波的訴訟請(qǐng)求。法院判決

上海市奉賢區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告張清波與被告上海洪峰地產(chǎn)公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實(shí)的意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)自覺(jué)全面履行。在本案中，雙方當(dāng)事人系爭(zhēng)房屋的焦點(diǎn)是對(duì)于公攤面積增加，購(gòu)房者是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)增加部分的購(gòu)房款？《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條第1款對(duì)

預(yù)售商品房交付時(shí)建筑面積增減的處理作了如下規(guī)定，因按照本辦法第 27條第2款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)實(shí)際勘測(cè)的誤差而造成建筑面積增減的，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價(jià)格不變。因此，因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e而引起建筑面積增減差異的，應(yīng)適用上述《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條第1款規(guī)定，故原告張清波要求被告上海洪峰地產(chǎn)公司返還13559.27元于法有據(jù)，本院予以支持。據(jù)此，上海市奉賢區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第5條、第6條，《中華人民共和國(guó)合同法》第8 條、第60條，《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓力、法》第44條第1款之規(guī)定，判決如下：被告上海洪峰地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效之日起5日內(nèi)，返還原告張清波13559.27元購(gòu)房款。