第一篇：特許經(jīng)營結(jié)課論文

特許經(jīng)營結(jié)課論文

2010年12月10日

特許經(jīng)營案例分析-席殊書屋 品牌簡介

1995年12月，席殊先生投資創(chuàng)建北京席殊書屋有限公司。以1996年6月26日席殊書屋北京車公莊店開業(yè)為標志，中國第一家民營的全國性連鎖書店誕生。1997年7月1日，席殊好書俱樂部正式成立，同年9月席殊好書俱樂部會刊--《好書》創(chuàng)刊。2000年3月，席殊進入電子商務(wù), 旌旗席殊網(wǎng)上書店開通席殊書屋的連鎖經(jīng)營經(jīng)歷了五個發(fā)展階段：

第一階段（1996-1998）：10家直營店的運營與探索，打造民營書業(yè)第一品牌；

第二階段（1998-1999）：首批6家特許加盟店的成功試驗；

第三階段（1999年下半年至2000年2月）：1999年下半年正式推出特許加盟計劃，至2000年2月連鎖店滿百家，初步形成全國規(guī)模；

第四階段（2000年3月至2001年1月）致力于連鎖管理建設(shè)，完善席殊書屋、席殊好書俱樂部和旌旗席殊網(wǎng)上書店“三駕馬車”模式；

第五階段（2001年2月至2002年底）連鎖店快速發(fā)展階段。連鎖店總數(shù)達到目前的560家，進一步奠定了席殊書屋在中國民營書業(yè)的優(yōu)勢地位。

經(jīng)過六年的發(fā)展，現(xiàn)已建成新華書店之外中國最大的圖書零售網(wǎng)絡(luò)（席殊書屋全國連鎖店已達560家，席殊好書俱樂部有會員40萬人，并實現(xiàn)了與旌旗席殊網(wǎng)上書店三位一體的互動經(jīng)營）；運用業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信息技術(shù)，實現(xiàn)了對全系統(tǒng)業(yè)務(wù)進行全方位全流程的網(wǎng)絡(luò)化管理。在相當多的省區(qū)，席殊書屋連鎖店基本實現(xiàn)了對中心城市的覆蓋，正向縣一級城市和經(jīng)濟發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸拓展；席殊書屋系統(tǒng)2002年總銷售達2.5億元。

席殊書業(yè)的業(yè)績和對社會的貢獻，得到政府和社會的極大認可：席殊書屋被評為“北京市首屆名優(yōu)特許經(jīng)營品牌”（2002）；席殊先生被中國貿(mào)促會等單位評為“影響中國特許經(jīng)營的50個人”（1999），并當選中國連鎖經(jīng)營協(xié)會常務(wù)理事（2002）、十屆全國政協(xié)委員（2003）。席殊書業(yè)經(jīng)營模式

席殊先生自1995年開始，先后四次赴美、兩次赴歐考察書業(yè)狀況，根據(jù)中國圖書業(yè)現(xiàn)狀，創(chuàng)立了以連鎖店、圖書俱樂部、網(wǎng)上書店三位一體互動經(jīng)營的商業(yè)模式，符合全球圖書業(yè)發(fā)展趨勢，在國內(nèi)圖書業(yè)中獨樹一幟。

席殊書業(yè)“三駕馬車”互動經(jīng)營模式

席殊書業(yè)（席殊書屋連鎖店、席殊好書俱樂部、旌旗席殊網(wǎng)上書店）三位一體的經(jīng)營模式，是席殊書屋核心競爭力之一。

席殊書屋加盟店盈利的秘訣首先在于將俱樂部會員制引入連鎖系統(tǒng)內(nèi)，形成俱樂部與連鎖店的優(yōu)勢互補和互動發(fā)展。

通過會員發(fā)展，獲得穩(wěn)定的客源和不斷增長的消費群保障，從而幫助加盟店提升銷售業(yè)績和利潤。

各加盟店一經(jīng)簽約，總部會把已經(jīng)入會的當?shù)貢T劃撥給加盟店管理，使加盟店開業(yè)初期即可獲得穩(wěn)定的客戶；

席殊好書俱樂部通過專家導讀系統(tǒng)、會刊《好書》、《好書快遞》推薦好書等多種服務(wù)來創(chuàng)造讀者，利用會員數(shù)據(jù)庫對圖書的銷量及會員購書行為進行分析、預測，提供個性化的會員服務(wù)，以此穩(wěn)定和提升連鎖店的銷售業(yè)績。

會員所交的會費歸加盟店所有，所以會員發(fā)展越多，銷售提升越快，同時所獲得的“會員發(fā)展費”也越多，亦是一筆可觀的收入。席殊書屋特許加盟模式

席殊書屋總部按照國際通行的特許經(jīng)營模式，以合同形式授權(quán)加盟者使用“席殊書屋”、“席殊好俱樂部”、“旌旗席殊網(wǎng)上書店”商標、商號、品牌和經(jīng)營模式，總部負責圖書配送、全國性統(tǒng)一營銷廣告活動，并提供持續(xù)的經(jīng)營指導。加盟主負責日常管理、自主經(jīng)營、自負盈虧。加盟店向總部交納購買特許經(jīng)營權(quán)的加盟金，并在核定營業(yè)額的基礎(chǔ)上每月按比例交納特許權(quán)使用費和廣告宣傳費。

席殊書屋對特許加盟店實行七統(tǒng)一管理，即： ■統(tǒng)一的經(jīng)營理念

致力于傳播新知與先進文化，以不斷發(fā)現(xiàn)、滿足并激發(fā)顧客需求，創(chuàng)造顧客價值。■統(tǒng)一的目標遠景

成為有一定經(jīng)濟實力和社會影響力的現(xiàn)代文明傳播者。

■統(tǒng)一的經(jīng)營模式

即在連鎖店內(nèi)引進俱樂部會員制，形成連鎖店、俱樂部、網(wǎng)上書店三位一體的互動經(jīng)營模式。

■統(tǒng)一的配貨管理

全國各加盟連鎖店由席殊書屋總部統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送圖書?！鼋y(tǒng)一的視覺識別

即店名、店面、店堂、店服等都遵循統(tǒng)一的VI形象系統(tǒng)。■統(tǒng)一的行為識別

即行為規(guī)范，服務(wù)標準、營銷手段、服務(wù)語等?！鼋y(tǒng)一的財務(wù)管理

即在線管理、透明化，實施月結(jié)算制度、信用限額制度?？偛康墨@利方式

“席殊書屋”總部的收益則主要來源于三個方面：一是品牌特許費；二是培訓服務(wù)費；三是圖書批發(fā)收益。

（1）品牌特許費：每一家“席殊書屋”加盟店至少向總部繳納一次性加盟金10000元、信用保證金10000元；此外，日常還須繳納品牌使用費，平均為每月300-500元；

（2）培訓服務(wù)費：席殊總部近百位專業(yè)人員在多年的經(jīng)營中不斷學習、思考，實踐、積累了一整套經(jīng)營資料（包括席殊書屋的《書店經(jīng)營手冊》、《書店銷售實戰(zhàn)手冊》、《好書》雜志等），并且開發(fā)出了相應的“席殊書屋管理軟件”。每一家加盟店獲得這些服務(wù)與支持，平均須支付10000元；（3）圖書批發(fā)收益：一般圖書批發(fā)企業(yè)是在采購折扣的基礎(chǔ)上增加3%左右的折扣向下游零售客戶批發(fā)，并承擔退換貨的責任；而“席殊書屋”總部由于渠道的封閉性、統(tǒng)一采購的談判優(yōu)勢，則可在采購折扣的基礎(chǔ)上增加6%的折扣，從而獲得較為豐厚的圖書批發(fā)收益。席殊書屋加盟條件：

·認同席殊書屋經(jīng)營理念與目標遠景，有志于從事圖書業(yè)，愿意與席殊書屋共同發(fā)展?！ぞ邆湟欢ǖ奈幕刭|(zhì)，身體健康，有較強的經(jīng)營管理能力?！び邢鄳娣e的門店加盟店20平方米支持和配合。以上，特約會員書店120平方米以上。

·具有一定的投資能力相應投資在8萬元以上，其中包括鋪貨保證金6萬元，基本裝修1萬，設(shè)備電腦、銷售軟件等1萬，超過20平方米投資基本預算可按每平方4000元計 啟示：席殊的成敗得失

1.選擇特許經(jīng)營連鎖擴張模式

1998年，席殊第一個將特許經(jīng)營引入了中國圖書業(yè)，他以“批發(fā)”（中盤）加“零售”（書店）的業(yè)務(wù)模式獨辟蹊徑，建成了大規(guī)模的“席殊書屋”加盟連鎖體系。

“席殊書屋”總部通過招商廣告發(fā)展加盟者來投資開連鎖書店--由加盟者負責連鎖店的日常經(jīng)營、主要經(jīng)營利潤也歸于加盟者，加盟者自然傾全部心力投入日常的經(jīng)營中。到2006年，“席殊書屋”順利地在全國發(fā)展了800多家加盟連鎖店，遍布全國600個城市（當今社會夢想自主創(chuàng)業(yè)、投資開店的人太多了，席殊的招商廣告一刊出，加盟咨詢會即人潮洶涌、門庭若市），從而完全跨越了前述一般民營零售書店的擴張瓶頸。

另一方面，“席殊書屋”總部向加盟者收取了一定額度的信用保證金，并承擔首期鋪貨（一般在10萬實洋以上）以及日常批發(fā)圖書將來退換的責任。以此為籌碼，加盟店在正常情況下斷無膽量拖欠席殊總部的批發(fā)書款；加盟店在經(jīng)營中實在不掙錢，也可選擇退出，席殊總部退還貨款，則雙方的損失都在可以承受的范圍之內(nèi)。如此，在理論上“席殊書屋”總部又規(guī)避了一般民營圖書批發(fā)企業(yè)常見的應收款風險。2.管理麻痹的教訓

坦白說，我認為席殊是創(chuàng)意的天才，但管理大規(guī)模公司日常經(jīng)營的經(jīng)驗并不豐富，手段也較為落后。“席殊書屋”總部在經(jīng)營流程方面犯了兩個致命的錯誤，致使企業(yè)前程半途夭折。

（1）退貨問題：過去，中國的圖書分銷供應鏈一般是通過出版商（上游）--批發(fā)商（中盤）--零售店（下游）自上而下的“賒銷”來實現(xiàn)，下游實現(xiàn)銷售后再向中盤回款，賣不掉的則退貨沖抵“欠款”。中盤向上游回款與退貨，也是如此。如圖所示：

然而圖中的退貨流程，卻成了“席殊書屋”的存亡大患。席殊總部發(fā)給加盟店的圖書，由于管理的松懈與失察，未能建立定期清理滯銷、退回供應商的制度。結(jié)果常常是加盟店兩三年后才退貨，斗轉(zhuǎn)星移之后，竟然因為供應商已結(jié)清、圖書過期、圖書損舊拒收等林林總總的原因，最終無法退回給出版商了。有一個時期，“席殊書屋”總部應付出版商的書款1000余萬元，席殊總部的倉庫里竟也有大致相當?shù)?000余萬元實洋的滯銷庫存?？上У氖牵@些滯銷庫存和應付書款絕大部分無法對應和抵消，完全喪失了周轉(zhuǎn)的能力。

（2）應收問題：本來完全不必擔心的加盟店“應收款”問題，也同樣因為管理的經(jīng)驗不足，出現(xiàn)了大漏洞。有一批加盟店，長期以困難、臨時周轉(zhuǎn)不靈等為借口，一點一點地拖欠席殊總部的書款；總部的管理層則出于人情和麻痹，一再放松信用限制；2003年底席殊總部嚴格實行信用額度控制，清理賬目時，竟發(fā)現(xiàn)一大批加盟店的應收未收款接近10萬元，甚至欠款超過當初加盟店投資總額的也不乏其數(shù)。此時再去追款，這些加盟店不是即刻消失了，就是僵持上了，最終清點下來仍有近三百萬元的呆死賬。

“退貨不及時”和“應收管理過松”的問題，平常看起來只是經(jīng)營流程上的“跑、冒、滴、漏”，但日積月累下來，就成了席殊總部致命之傷。今天回顧起來，足以令人扼腕。3.亡羊補牢，可惜功虧一簣

2004年前后，“席殊書屋”高層發(fā)覺上述漏洞與問題之后，相應進行了流程改革與系統(tǒng)改造：

（1）退貨方面：在“席殊書屋管理軟件”中增加貨品銷售的時限管理，到達賬期的圖書，系統(tǒng)自動公告加盟連鎖店清退，嗣后再與供應商結(jié)款；不斷添貨的常銷書，時限則會根據(jù)添貨自動相應延后。以此確保能動銷的圖書留在連鎖店，滯銷的書則一定被連鎖店退回。

（2）應收方面：只要加盟連鎖店能夠即時通過“席殊書屋管理軟件”的“信用額度審核”（通過審核的前提是加盟連鎖店的總欠款＜信用額度[信用保證金]），席殊總部就可以源源不斷地向加盟連鎖店發(fā)貨。如系統(tǒng)數(shù)據(jù)未能通過“信用額度審核”，即使是區(qū)域銷售經(jīng)理，也無法給該加盟連鎖店再發(fā)出任何貨品。

（3）三權(quán)分立：另外，管理上采購、倉儲、財務(wù)三部門做到“三權(quán)分立”，也是席殊書屋總部避免上述漏洞的制度保證。采購只負責進貨、倉儲負責清退滯銷庫存、財務(wù)必須等清退后再與供應商結(jié)款，三個環(huán)節(jié)各自獨立，規(guī)避人情的因素破壞游戲規(guī)則。

可惜的是，漏洞好補，新局難開。一方面，“席殊書屋”1000余萬元欠款已使大多數(shù)供應商停止了供貨；另一方面供貨不足，又造成加盟連鎖店的不滿，甚至退出；同時一部分連鎖店的采購渠道發(fā)生了轉(zhuǎn)移。如此，“席殊書屋”陷入了惡性循環(huán)的旋渦，現(xiàn)金流每況愈下。大額的融資又始終沒有到來，終致功虧一簣。4.深刻教訓

客觀地回顧與分析“席殊書屋”，我們可以看到：

它的成功經(jīng)驗是--獨辟蹊徑的特許經(jīng)營模式、卓越的廣告影響力可以用1000余萬啟動資金在全國先后開出800家連鎖書店（平均每家連鎖店首期鋪貨15萬元，即直接帶給出版供應商流動資金1.2億元）；

它的深刻教訓是--對滯銷退貨與應收款項的管理漏洞未能防微杜漸，致使1000余萬欠款造成圖書供應鏈的斷裂，并進一步造成現(xiàn)金流的惡性循環(huán)。一個模式巧妙的圖書企業(yè)就此謝幕。

最后，我想說的是，中國的民營圖書企業(yè)做到一定規(guī)模，多半是摸著石頭過河，不可能所有風險都在創(chuàng)始人的預見之中。他摸索到半道，忽然發(fā)現(xiàn)危機四伏，但已經(jīng)進退維谷了，他應該壯士斷腕早日關(guān)門拉倒，還是應竭力周轉(zhuǎn)徐圖存活。如果“席殊書屋”能夠更早一點亡羊補牢，或者爭取到一筆大額風險投資或融資，那么今天的“席殊書屋”可能又是另一番景象。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營結(jié)課論文

結(jié)課論文

班級：工管10-1班

學號：1070148120

姓名：思 治 保

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

摘要:近年來隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和生產(chǎn)力水平的不斷提高，人類對工程建設(shè)產(chǎn)品和質(zhì)量要求也越來越高，同時又希望工程建設(shè)周期盡可能短，投資盡可能減少，效益近可能好。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實，最后提出結(jié)論，使開發(fā)商決策建立在科學的而不是經(jīng)驗或感覺的基礎(chǔ)上。本文主要從房地產(chǎn)可行性的步驟及作用和存在的問題及對策等方面作出分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性研究 存在問題 對策分析 正文：

一、房地產(chǎn)可行性研究的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策前，對項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法。具體的講就是在工程項目投資決策前，對于項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證。對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究建設(shè)項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資和如何投資等結(jié)論性意見。為決策部門最終決策提供可靠的，科學的依據(jù)并作為下一步工作的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)項目可行性研究遵循的原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究遵循科學性、客觀性與獨立性的原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的真實性與科學性，確定了開發(fā)商投資決策是否建立在科學與可靠性的基礎(chǔ)上。編制人員在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究過程中，必須遵循科學性、客觀性與獨立性的原則，不主觀臆斷，不受決策者和委托單位的任何個人意志上的約束，遵照事物的客觀經(jīng)濟規(guī)律和科學研究工作的客觀規(guī)律辦事，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，實事求是地進行技術(shù)經(jīng)濟比較與論證。這是確?？尚行匝芯砍晒陀^、公證、可信的重要條件。

三、可行性研究的工作階段

可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個階段，每階段的內(nèi)容逐步由淺到深。1.投資機會研究

投資機會研究主要任務(wù)在于尋找投資機會，為建設(shè)項目的投資方向提出建議；在一個確定的地區(qū)，以資源條件和市場預測為基礎(chǔ)，選擇投資項目，尋找最有利的投資機會。在這個階段要提供可能進行投資建設(shè)的項目，如果投資者認為提供的項目有利可圖，再進行下一步更為詳細的研究分析。因而，這一階段的工作主要依靠籠統(tǒng)的估計，而不是依靠詳細的分析。一般根據(jù)已有的類似工程來估算投資額，按照當時的市場價來估算項目收入，并按大致估算的百分比來估算稅費。這一階段對項目投資和開發(fā)成本、項目收益及利潤的估算精度都較低，誤差可高達30%左右。這一階段投入的費用約占項目總投資的

0.2%~0.8%，所需時間1~2個月左右。2.初步可行性研究

房地產(chǎn)投資項目的可行性研究往往需要相當多的人力和資金，耗費較長的時間。為了避免不必要的時間、金錢和人力方面的浪費，有些投資者對一些需要耗費較多資源的項目，在進行正式可行性研究之前，先進行一輪初步的分析，這就是所謂的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析機會研究的結(jié)論，初步判明項目投資是否可行，決定是否進行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于機會研究階段與可行性研究階段之間的一種過渡性研究，它與可行性研究的區(qū)別主要在于獲取資料的詳細程度不同，計算結(jié)果精度不同，分析深度不同。對一些中小型投資項目，或某些機會研究成果已獲足夠資料的項目，往往就越過初步可行性研究階段，直接跨入可行性研究階段。初步可行性研究階段對投資與成本估算的精度稍高于機會研究成果，誤差范圍大致在20%左右，所需費用占投資總額的0.25%~1.50%，時間在2~4 個月左右。3.詳細可行性研究

在房地產(chǎn)可行性研究中的市場分析，投資與收入估算，財務(wù)評價和風險分析是必須進行詳細論證的。市場分析使我們在房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營中清楚整個宏觀市場的經(jīng)濟、人文信息；了解行業(yè)市場狀況，掌握各類社會資源的供給和分配情況，對市場未來的狀態(tài)和趨勢作出分析和判斷。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在?10%，所需費用小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%。

4.項目的評估和決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)建設(shè)的評估的項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。項目評估是由決策部門組織授權(quán)或授予建設(shè)銀行，投資銀行，咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項目可行性研究報告進行全面審核和在評估階段。

四、可行性研究的具體步驟

1．接受委托

在項目建議被批準后，開發(fā)商即可委托咨詢公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍，目標意圖，進度安排，費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。2.調(diào)查研究；主要從市場調(diào)查和資源兩面進行。3.方案的選擇和優(yōu)化

根據(jù)項目建議書的要求，綜合市場調(diào)查和資源調(diào)查，在收集到的資料數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟的分析方法，評出合理的方案。4.財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價

對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資，成本，價格收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細的財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。5．編制可行性研究報告

五、房地產(chǎn)可行性研究的主要內(nèi)容

由于行業(yè)差異，房地產(chǎn)項目可行性研究與其他項目可行性研究略有差別，其主要內(nèi)容包括以下幾個方面： 1.項目基本情況

包括項目的名稱、性質(zhì)、地理位置、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構(gòu)成、投資總額，總工期等基本情況。并說明項目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性，對實現(xiàn)城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。進行開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀和建設(shè)條件分析，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。2.市場分析

主要是做好宏觀環(huán)境分析、市場情況分析以及目標客戶分析，并通過細分目標市場確定項目的定位。3.項目開發(fā)方案

項目開發(fā)方案選擇和定位包括項目總體方案定位和項目具體產(chǎn)品技術(shù)規(guī)劃設(shè)計方案。主要包括開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設(shè)計，城市景觀設(shè)計，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織、基礎(chǔ)設(shè)施與工程管網(wǎng)規(guī)劃。規(guī)劃方案的優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分

區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標、控制性規(guī)劃技術(shù)指標等。4.經(jīng)濟分析和財務(wù)評價

確定項目的建設(shè)工期、進度控制和交付使用的初步安排，研究項目總投資估算。包括開發(fā)場地購置費，拆遷安置費，項目的工程造價、規(guī)劃費，建設(shè)費、管理費和其他有關(guān)費用的估算。預測項目總銷售收入，對項目進行評價和分析，包括對項目的銷售收入（總價值）、總投資、預期利潤、稅金、場地費，進行現(xiàn)金流量分析和財務(wù)平衡分析，并對開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析和盈虧分析。5.社會經(jīng)濟評價

一般規(guī)模較大的投資項目，還要著重進行社會經(jīng)濟評價。如項目是否符合城市總體規(guī)劃和發(fā)展目標、改善居住條件和環(huán)境、解決就業(yè)問題、豐富城市景觀以及對相關(guān)聯(lián)行業(yè)的帶動和促進作用、提高城市整體經(jīng)濟效益等。一般而言，當從企業(yè)的角度對項目所進行的財務(wù)評價與宏觀的社會經(jīng)濟評價產(chǎn)生矛盾時，應以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項目是否實施。

6.項目開發(fā)組織機構(gòu)管理費用的研究 7.結(jié)論及建議

結(jié)論運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設(shè)建議。

六、房地產(chǎn)可行性研究的必要性

1.是項目投資決策的依據(jù)。2.是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。

3是開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。4.是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。

七、房地產(chǎn)可行性研究存在的問題分析

1.可行性研究過程不規(guī)范

由于房地產(chǎn)可行性研究報告是政府有關(guān)部門審批開發(fā)項目的重要依據(jù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金和向銀行貸款的重要依據(jù)，因而一些房地產(chǎn)開發(fā)項目為了能夠爭取到政府有關(guān)部門的批準，為了籌集到更多的開發(fā)建設(shè)資金，在進行可行性研究時，不是從實際出發(fā)、實事求是，而是千方百計地拼湊事實，得出項目在技術(shù)、經(jīng)濟上均可行的結(jié)論。這就使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究成了為“可行”而研究，失去了可行性研究本來應有的意義。2.忽視定性分析工作

房地產(chǎn)可行性研究需要定量分析與定性分析并重，但是，在實際工作中往往偏重于定量分析，而忽視定性分析。3.財務(wù)評價方法及指標參數(shù)不夠合理和科學

房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價是房地產(chǎn)項目可行性研究中的重要組成部分，是房地產(chǎn)項目決策的重要手段。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目可行性研究報告是依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》一書編制的，而建設(shè)部2000年發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》很

大程度上是在《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》一書的指導下編制的，雖然評價方法上更貼近房地產(chǎn)經(jīng)濟評價的實際，但還是沒有建立起以市場經(jīng)濟為指導的評價方法與參數(shù)體系。

八、房地產(chǎn)可行性研究的改進對策

1.提高人員素質(zhì)，建立投資責任追究制度

要提高房地產(chǎn)可行性研究準確性，必須提高可行性研究人員的素質(zhì)。從某種意義上講，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識；另外，可行性研究人員還應具有職業(yè)道德，保持中立態(tài)度，不以決策者意志為轉(zhuǎn)移。

2.加強定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重

房地產(chǎn)可行性研究需要在實際工作中加強定性分析工作，特別應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提。因此，在房地產(chǎn)可行性分析中切實做到實事求是，一切從實際出發(fā)，定量分析與定性分析并重。

3.健全房地產(chǎn)財務(wù)評價指標參數(shù)標準，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有很強的區(qū)域性，不同城市的房地產(chǎn)開發(fā)項目衡量項目可行性的標準不同。并且由于衡量的方法的誤差，也會影響到可行性研究的準確程度，所以在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析的時候應該注意到這些問題。并應用最新數(shù)據(jù)，建立健全房地產(chǎn)財務(wù)評價指標參數(shù)標準。

九、結(jié)束語

為了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，我們必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，對項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析，為投資決策提供科學客觀正確的依據(jù)，以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。要建立起一套全面完整的房地產(chǎn)項目可行性研究的定量評價指標體系，指標體系及權(quán)重是動態(tài)的，須根據(jù)外部環(huán)境及實際情況不斷調(diào)整。同時也要不斷提高從事房地產(chǎn)職業(yè)人員的道德素質(zhì)和技術(shù)水平，為房地產(chǎn)可行性研究做出正確的決策，以取得良好的投資效果,獲得良好的效益。

十、參考文獻

[1]孔凡文、何紅.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）.大連理工大學出版社.2008年8月

[2]李清立.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.北京：清華大學出版社.2004年 [3]俞明軒，房地產(chǎn)投資分析，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社，2004年 [4] http://chinacir.com.cn/ywzx/2008411101354.shtm [5]湯炎非，楊青著．可行性研究與投資決策．武漢：武漢大學出版社，1998年

第三篇：特許經(jīng)營（本站推薦）

特許連鎖店是一種極好的經(jīng)營模式，被廣大餐飲業(yè)廣泛采用，同時也取得了良好的經(jīng)濟效益。但是我們只能把這一模式作為一種銷售手段，它不是餐飲業(yè)特有經(jīng)營模式，她同樣也適合其它快速消費品的行業(yè)，諸如：服飾、美容化妝品等，特許連鎖店經(jīng)營模式成功的關(guān)鍵所在。

1、特許連鎖經(jīng)營模式成功最關(guān)鍵因素之一就是利用了產(chǎn)品的品牌效益，品牌價值在連鎖經(jīng)營中被表現(xiàn)得淋淋盡致，不管是“肯得基”還是“麥當勞”至少有一半的成功來自于品牌效益，因為大多的消費者相信她們的產(chǎn)品和服務(wù)；

2、特許連鎖經(jīng)營模式成功關(guān)鍵因素之二就是能夠提供便捷的服務(wù)和優(yōu)雅的環(huán)境，不管是哪一家“肯得基”還是“麥當勞”都是設(shè)在交通便利的地方，這樣就給人們就餐、消費提供了方便。再者，當您走進她們的經(jīng)營場所時，首先帶給您的是服務(wù)員溫馨的問候，舒心的音樂、潔凈的餐具、走入服務(wù)前臺就是服務(wù)人員的熱忱的接待，這一切就好比您走進了消費天堂，真是讓人感動心肺，難以忘懷；

2、特許連鎖經(jīng)營模式成功最關(guān)鍵因素之三，也就是可靠的產(chǎn)質(zhì)量，這也是世界餐飲巨子創(chuàng)造品牌價值的重要手段?，F(xiàn)代快餐連鎖店對于人們的消費口味真的做到無微不致，包括：現(xiàn)代的年輕人喜歡什么的口味，小朋友喜歡什么口味，中年人又喜歡什么口味，、她們都有一番深刻的研究，做到貼近消費者的心理。對于產(chǎn)品質(zhì)量她們更加重視，像：“麥當勞”、“肯得基”這樣的餐飲巨子，從來就不會產(chǎn)品質(zhì)量問題，也不可能出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題。因為他們對產(chǎn)品的原料采購、制作程序、出售時間都有嚴格的標準。

餐飲連鎖經(jīng)營模式的成功具備了如上的品牌效益、便捷的服務(wù)、可靠的產(chǎn)品質(zhì)量等關(guān)鍵因素，如果是其它快速消費品的行業(yè)能夠做到像餐飲連鎖特經(jīng)營模式中的幾點優(yōu)勢，我們沒有不成功的理由。

第四篇：評估特許經(jīng)營機會的論文

投資特許經(jīng)營意味著受許者要在資金、時間和精力上作出巨大投入。這種決策不應輕易作出，必須對諸多賴以成功的因素加以周全的考慮：

1.商業(yè)概念

2.特許經(jīng)營系統(tǒng)

3.商業(yè)主張

4.特許者

除了以上特許者提供、與特許經(jīng)營機會相關(guān)的因素外，潛在的受許者還必須仔細對自己是否適合做受許者進行評估。

商業(yè)概念

潛在受許者不僅要評估具體的特許業(yè)務(wù)，還要評估其運作市場。確保產(chǎn)品或服務(wù)有實際需求，商業(yè)概念能吸引消費者，企業(yè)有獨特的形象、系統(tǒng)和經(jīng)營方式。如果特許經(jīng)營業(yè)務(wù)中不涉及專利，特許者對所特許的概念便無壟斷權(quán)。所以特許經(jīng)營系統(tǒng)必須通過商標和合法防冒的獨特形象來取得一套專有的衡量標準。獨特的形象或許來自名稱、外觀、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、服務(wù)或其他特性，但其中應內(nèi)含顧客所欣賞的質(zhì)量。當然，形象必須能一致傳達給所有分店。體系和經(jīng)營方式必須能加以復制，能夠傳授和傳遞?？偠灾?，商業(yè)概念必須在實踐運作中就證明可行。

特許經(jīng)營系統(tǒng)

受許者還必須對特許經(jīng)營系統(tǒng)的健全性和可行性信心十足。特許經(jīng)營系統(tǒng)具有特許者提供的“一攬子”服務(wù)和所有必須履行的經(jīng)營條件。

特許經(jīng)營系統(tǒng)在《特許經(jīng)營協(xié)議》和《操作手冊》中有成文規(guī)定。

《特許經(jīng)營協(xié)議》用于處理特許者和受許者之間的潛在關(guān)系。它是規(guī)定各方權(quán)利和義務(wù)的正式文件，也是特許經(jīng)營關(guān)系的最終參照。

《操作手冊》是特許經(jīng)營業(yè)務(wù)的日常運作參照本。特許經(jīng)營店的綜合運作藍圖，如詳細的規(guī)章程序、規(guī)格、標準、模式和政策，通常都陳列在這份機密的《操作手冊》中。因為操作手冊是份“活”文件，必須經(jīng)常修訂以適應系統(tǒng)發(fā)展，所以特許經(jīng)營協(xié)議往往賦予特許者修訂它的權(quán)利。

商業(yè)主張

特許經(jīng)營的最終目的是使特許者和受許者雙方都贏利。從受許者的角度來看，他/她不僅要求要有投資收益，而且還要求所得的收益要高于獨立經(jīng)營的回報。由于特許經(jīng)營多種多樣，所以購買特許經(jīng)營權(quán)的費用和開業(yè)成本不僅在行業(yè)之間，而且在系統(tǒng)之間也各不相同。

當然，除了開業(yè)成本，受許者還要預計持續(xù)經(jīng)營的費用。所有的企業(yè)經(jīng)營者，不管是受許者還是獨立經(jīng)營者，都會發(fā)生持續(xù)成本和管理費用。不同的是，多數(shù)受許者還要在特許經(jīng)營協(xié)議期內(nèi)支付特許費或服務(wù)費用。

因此，一份謹慎的財務(wù)計劃對潛在受許者非常重要。上述提到的成本以及其它一系列開業(yè)和持續(xù)的資金投入必須由會計人員進行現(xiàn)金流量和損益預測，以確定該業(yè)務(wù)的投資是否能獲得理想回報。

該特許哪種業(yè)務(wù)

受許者與特許者建立了長期的相互依存關(guān)系之后，特許者持續(xù)的投入、支持和協(xié)助將會成為特許經(jīng)營業(yè)務(wù)成功與否的關(guān)鍵因素。受許者必須仔細考慮是否適合與特許者發(fā)展這種長期關(guān)系。特許者以往的記錄和經(jīng)驗、投入以及未來計劃等因素都必須加以認真的評估。

潛在受許者的檢查清單

（一）特許者的經(jīng)營歷史和信譽：

1.特許者經(jīng)營特許業(yè)多長時間？

2.如果是一家新公司，該商業(yè)概念已經(jīng)過多長時間的測試？

3.該公司在受許者中享有誠實信譽嗎？在其客戶中呢？

4.你是否擁有特許者經(jīng)營經(jīng)驗（及其相關(guān)的任何實體），和其董事/秘書/管理人員/委托人的詳盡介紹？

5.該公司資金是否雄厚？你有否看過他們的最近財務(wù)報表，如近三年的？

6.關(guān)于特許經(jīng)營的未來銷售拓展，有什么計劃？

7.業(yè)務(wù)拓展對你和特許者間的交易有何影響？業(yè)務(wù)發(fā)展和拓展是否會導致你所在的地區(qū)或鄰近地區(qū)出現(xiàn)更多受許者，從而影響你的銷售額？你是否有經(jīng)營這些分店的第一權(quán)利？

（二）特許產(chǎn)品或服務(wù)：

1.所在社區(qū)對該公司的形象和產(chǎn)品或服務(wù)持何種態(tài)度？

2.你是否愿意購買這種產(chǎn)品或使用這種服務(wù)？

3.你是否準備在接著的5年至10年里經(jīng)營該產(chǎn)品或服務(wù)？

4.這一產(chǎn)品或服務(wù)是有持續(xù)需求還是一時的時尚？

5.與同類產(chǎn)品或服務(wù)相比，這種產(chǎn)品或服務(wù)的價格是否有競爭力？

6.特許者會有什么銷售限制？

7.你是否有權(quán)享受特許者的新開發(fā)項目、商標、商號或產(chǎn)品改進？

8.除去特許費，所得利潤與非特許經(jīng)營的競爭對手相比，是否相當？

（三）特許銷售地區(qū)：

1.特許經(jīng)營的銷售地區(qū)是否有地理劃分？

2.你在本地區(qū)是否享有獨家特許經(jīng)營權(quán)？

3.該地區(qū)的銷售和增長潛力如何？人口、收入等又如何？

4.你這類產(chǎn)品或服務(wù)當前在該地區(qū)的直接競爭狀況如何？

5.該地區(qū)現(xiàn)有的特許經(jīng)營是否成功？

（四）特許經(jīng)營合同：

1.合同是否充分說明了特許經(jīng)營協(xié)議內(nèi)規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)？

2.對于所提議的協(xié)議，你是否經(jīng)過專業(yè)咨詢？

3.萬一為了某種原因不得不終止合同，你能終止嗎？

4.你是否可以不征求特許者同意就出售特許經(jīng)營權(quán)？如果可以，你能否從中獲利？

5.特許者是否可以收回或終止合同？如果可以，有哪些條件？

6.如果特許者終止合同，你能否因在該業(yè)務(wù)中建立了商譽而獲得補償？

7.你向特許者支付多少費用？

8.建立該業(yè)務(wù)需多少成本？

9.所有或部分商品必須從特許者那兒購買嗎？

10.你能否用自己的供應商？

11.你是否必須完成月份/銷售指標？如果是，你認為可能達到嗎？

12.合同期間你是否被禁止參與其它業(yè)務(wù)活動？

13.就特許經(jīng)營或同樣性質(zhì)的特許經(jīng)營的潛在銷售額、收入、毛/凈利潤水平或其它財務(wù)信息，如果特許者提供了書面預測，那當中是否有具體的預測依據(jù)/假設(shè)？

14.對于受許區(qū)域或地址是否視貿(mào)易活動尤其是以前的特許經(jīng)營而定，特許者作出說明了嗎？如果是，其歷史及具體情況是否包括了特許經(jīng)營中斷的情況？

15.合同是否禁止你在合同終止后組建、擁有或服務(wù)于競爭性企業(yè)？

16.簽銷售合同之前，你是否確認特許經(jīng)營能為你做一些你力不能及的事情？

17.開業(yè)時要做房屋裝修嗎？隔多長時間就要重新裝修一次？

18.你必須要為自己的行為向特許者進行財務(wù)補償嗎？

19.合同就爭端規(guī)定了協(xié)調(diào)和/或仲裁條款嗎？

（五）特許者給予受許者的協(xié)助：

1.特許者是否持續(xù)提供營銷、教育培訓和/或業(yè)務(wù)支持？如果是，是否有合同約定？他們提供的服務(wù)是否能達到合理標準？

2.是否要求你和/或你的骨干人員參加專業(yè)培訓？如果是，培訓是否足夠？與其他受許者談?wù)?，看他們是否有什么問題。

3.你是否檢查過該公司要求你使用的“特許經(jīng)營手冊”、會計體系、以及其它制度、程序和方法？你是否看到過它們的實際運作？

4.店鋪地址是否由特許者選？如果是，要收服務(wù)費嗎？你對該選址有否決權(quán)嗎？

5.特許者是否協(xié)助你簽訂租賃協(xié)議？

6.特許者是否會在開業(yè)期間幫你管理存貨？控制存貨？

7.特許者會在開業(yè)融資上幫助你嗎？如果是，費用多少？

8.特許者是否會提供廣告和促銷支援？費用多少？

9.特許者是否提供會計支援，如分析財務(wù)報表并建議如何削減成本/增加贏利？

10.特許者是否負責店面布局和陳列設(shè)計？如果是，該布局在你的店址和地區(qū)設(shè)計合適嗎？

11.你是否準備為該商業(yè)機會支付首期和往后的持續(xù)費用？

（六）審查特許者的業(yè)績：

1.詢問現(xiàn)有受許者，看他們對特許者所提供的支持有何看法。為了領(lǐng)先競爭對手，你可能要靠特許者做廣告、產(chǎn)品研究及改進。特許者是否履行這方面的職責？

2.總體來說，特許者是否向受許者履行了特許經(jīng)營協(xié)議中的所有義務(wù)？

（七）個人因素檢查清單：

1.你的健康狀況是否允許你長時間工作？

2.你是否愿意承擔財務(wù)風險？

3.你是否有推銷產(chǎn)品或服務(wù)的潛力？

4.你是否善于人際溝通？

5.你當前的財務(wù)能否支持你開業(yè)之初的有限收入？

6.家人支持你的創(chuàng)業(yè)嗎？

7.特許經(jīng)營的收入夠你個人開支嗎？

第五篇：特許經(jīng)營考試

一：選擇

二：判斷

三：簡答題

1、什么是經(jīng)營模式型特許經(jīng)營，對于其本質(zhì)應如何理解（P9）答：概念：受許人完全按照特許人設(shè)計好的單店運營模式來經(jīng)營 a受許人完全以特許人的形象在公眾面前出現(xiàn)

b特許人對受許人的經(jīng)營進行統(tǒng)一的管理

C受許人有義務(wù)維護特許人的商標等，并服從特許人的管理

2、招募加盟商的流程主要有哪些（P201）

A招募信息的發(fā)布及咨詢B加盟商的初步篩選及評估 C簽訂加盟合作意向書D加盟資格復審 E簽訂加盟合同F(xiàn)加盟商培訓

g加盟店開業(yè)前準備h加盟店開業(yè)

3、特許經(jīng)營體系推廣有哪些媒介，有何特點(P192)媒體廣告：受眾較廣

展會：意向加盟者相對集中，能夠有效展示特許經(jīng)營企業(yè)和其項目形象，方便與潛在加盟者現(xiàn)場進行溝通

網(wǎng)絡(luò)推廣：

店面

4、什么叫區(qū)域開發(fā)特許，它與區(qū)域代理開發(fā)權(quán)有何區(qū)別(P134)區(qū)域開發(fā)特許是指特許人賦予受許人在規(guī)定區(qū)域 規(guī)定時間開設(shè)規(guī)定

數(shù)量加盟網(wǎng)點的權(quán)力 她是由區(qū)域開發(fā)商投資 建立 擁有和經(jīng)營加盟

點 她有助于開發(fā)商盡快實現(xiàn)規(guī)模效益 發(fā)揮開發(fā)商的投資開發(fā)能力

而區(qū)域代理開發(fā)權(quán)則只是特許代理商作為特許人的一個服務(wù)機構(gòu) 為

受許人=提供服務(wù) 擴張速度快 減少了特許網(wǎng)絡(luò)費用支出

5、根據(jù)《商業(yè)特許經(jīng)營管理條例》成為特許人應具備哪些基本條件

答：a特許人應當擁有成熟的經(jīng)營模式，并具備為受許人持續(xù)提供經(jīng)

營指導，技術(shù)支持及業(yè)務(wù)培訓等服務(wù)的能力

B特許人至少擁有2個直營店，且經(jīng)營時間超過一年

6、如何理解CIS(P114)

答CIS是意思是企業(yè)形象識別系統(tǒng)，是由MI（理念識別）BI（行為識別）VI（視覺識別）三方面組成7、特許經(jīng)營主要包括哪些授權(quán)方式，如何選擇(P131)

答：授權(quán)方式：單店特許授權(quán)區(qū)域特許授權(quán)

8、特許經(jīng)營費用主要包括哪些(P142)

答：加盟費特許權(quán)使用費廣告基金保證金其他費用

9、什么樣的行業(yè)和產(chǎn)品更適合特許經(jīng)營

餐飲便利店日用品店食品零售教育培訓商業(yè)服務(wù)汽車用品及服務(wù)

10、特許經(jīng)營的贏利模式包括哪些內(nèi)容(P90)

答：顧客定位商品與服務(wù)組合選址模型運營策略

四：案例分析

特許經(jīng)營資格、特許經(jīng)營主合同和從合同的關(guān)系、特許經(jīng)營合同的撤銷