第一篇：地下車庫(位)處置不同,土地增值稅申報有別

地下車庫（位）處置不同，土地增值稅申報有別！

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——誠邀您蒞臨參加！預(yù)約報名:010-52106881 楊莉老師房企地下車庫土地增值稅涉稅處理解析房企地下車庫（位）收入的確定，是計算土地增值稅應(yīng)納稅額的重要依據(jù)，直接影響和決定著土地增值稅稅負(fù)的高低。目前，我國相關(guān)法律對地下車位（庫）的產(chǎn)權(quán)歸屬尚沒有明文規(guī)定。地下人防工程設(shè)施，是房地產(chǎn)開發(fā)公司的重點配套項目和涉稅處理難點。不同類型的地下車位，各地采取不同的土地增值稅涉稅處置方式。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，或整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，或直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算即應(yīng)確認(rèn)清算收入。隨著“營改增”企業(yè)試點的不斷深入，與之相關(guān)的土地增值稅政策，特別是土地增值稅清算收入的政策法規(guī)，發(fā)生了一些明顯的變化。

財稅處理分析﹀﹀﹀

一、銷售：取得的收入計算繳納土地增值稅

（一）有產(chǎn)權(quán)：應(yīng)按非住宅類計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的地下車庫（位），出售并辦理產(chǎn)權(quán)證的，計算土地增值稅時，應(yīng)按非住宅類計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用，其成本包含土地成本。房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對其取得的銷售收入應(yīng)繳土地增值稅。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發(fā)生時應(yīng)當(dāng)視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價之外另立名目向購房者加收房款，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將地下車庫所有權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應(yīng)按所購房屋的類型預(yù)征土地增值稅。單獨辦理產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)、使用權(quán)）轉(zhuǎn)移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

（二）無產(chǎn)權(quán)：有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計算收入，準(zhǔn)予扣除成本費用轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

（三）贈送使用權(quán)：土地增值稅已在銷售的商品房中實現(xiàn)房開企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，因車位使用權(quán)價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。

二、視同銷售：開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)收入《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十三條規(guī)定：納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》國稅發(fā)[2009]91號第十九條第一款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

三、自營自用：稅款清算時不列收入不扣除相應(yīng)的成本和費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分地下車庫轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。由此可見，對開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或出租等，不論是否辦理產(chǎn)權(quán)，只要產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。

企業(yè)自用：自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其處理應(yīng)同房開企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時將開發(fā)產(chǎn)品-----地下車庫轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關(guān)規(guī)定，對自用部分房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。開發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等等。而土地增值稅由于未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及申報繳納土地增值稅。需要注意的是，實際工作中會出現(xiàn)房開企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過按項目建筑面積實際應(yīng)建造的面積，對于超過地下人防設(shè)施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的。房開企業(yè)也有權(quán)進(jìn)行出售、出租或自用。

用于出租：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。

四、名租實售：視同銷售繳納土地增值稅

名租賃實銷售車位，其實質(zhì)是永久轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產(chǎn)企業(yè)將地下車位(庫)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議規(guī)定客戶預(yù)付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)后，車位(庫)歸客戶所有。這種業(yè)務(wù)名義上雖是租賃，但其性質(zhì)與銷售已無實質(zhì)區(qū)別。因此，這種租賃應(yīng)開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，按銷售不動產(chǎn)繳納土地增值稅。參照《遼寧省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（遼地稅函[2009]188號）第一條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。根據(jù)我國《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只能保護(hù)車庫擁有20年的租賃使用權(quán)，超過20年的，法律不予保護(hù)。

五、售后回租：以取得的全部價款作為轉(zhuǎn)讓收入

對于售后返租收入，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。參照《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號），對售后返租收入的確認(rèn)：單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時要求購房者將所購房地產(chǎn)無償或低價給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時間，其實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓地下車位房地產(chǎn)價款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價格是否明顯偏低。對轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計征土地增值稅。

第二篇：土地增值稅申報納稅程序

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土地增值稅申報納稅程序

(一)房地產(chǎn)開發(fā)公司

納稅人應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：

1.房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書o

2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財務(wù)會計資料、房地產(chǎn)開發(fā)費用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證。以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

4.根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評估報告。指當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定納稅人所提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入或扣除項目金額不實，不能

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 作為計稅依據(jù)，必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，由納稅人交由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)所作的評估報告。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對上述納稅資料，包括合同或批件文本等，進(jìn)行嚴(yán)格審查。其中，涉及稅收減免和分次納稅等的審查內(nèi)容包括：

(1)簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)開發(fā)合同或立項的具體日期和簽訂土地受讓合同的具體日期。以及按合同規(guī)定投入開發(fā)資金的到位情況。要求就上述合同，提供是否屬于1994年1月1日以前簽訂的有關(guān)證明材料，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定該項目是否征稅的參考依據(jù)。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型。要求對開發(fā)項目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行備案，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定對其是否征稅的參考依據(jù)。

(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式。即對一個項目是一次性銷售還是分次銷售，是采取現(xiàn)房銷售方式還是預(yù)售方式進(jìn)行備案，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定申報及納稅時間的參考依據(jù)?？甲C的路上，有你，有我，還有考試大

(二)房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人

這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報，并提供下列資料：

1.房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書。

2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。

3.房地產(chǎn)評估報告。如果轉(zhuǎn)讓的是舊房，必須出具政府指定的評估機(jī)構(gòu)所作的評估報告。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證。

5.其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。如房地產(chǎn)的原造價或買價等。

6.納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的，還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：

(1)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

(2)因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的(此種情況應(yīng)同時提供政府要求其搬遷的批文)。

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(3)轉(zhuǎn)讓原自用住房的(這種情況應(yīng)同時提供表明其居住時間的證明，如房屋產(chǎn)權(quán)證、住房證、戶口簿等)。

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效

進(jìn)

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錯

賬的更

正

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第三篇：土地增值稅申報操作手冊(20160807周翔)

金稅三期工程

土地增值稅登記、申報用戶操作手冊

第一章 項目登記

1.土地增值稅納稅申報表

（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）

操作步驟

1．操作路徑：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【稅源項目登記】—【土地增值稅項目登記】

辦理人員進(jìn)入項目登記頁面。在項目界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊下一步，進(jìn)入項目登記頁面。

2．按規(guī)定錄入項目登記信息。

３.點擊<保存>按鈕，項目登記成功。系統(tǒng)自動產(chǎn)生土地增值稅項目編號。

注意：1.因金稅三期的土地增值稅項目編碼與稅友龍版生成規(guī)則不一樣，所以需要做重新登記。

第二章 申報

2.土地增值稅納稅申報表

（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）

操作步驟

1．操作路徑：【功能菜單】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）】

辦理人員進(jìn)入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項目編號，點擊<確認(rèn)>按鈕。

2．錄入需要的申報數(shù)據(jù)：

３.點擊<保存>按鈕，申報成功。

注意事項

1.土地增值稅預(yù)征要先完成土地增值稅預(yù)征稅種登記。

2.土地增值稅預(yù)征要選擇正確的土地增值稅項目編碼，否則已預(yù)繳稅款將匯總出錯。

3.土地增值稅納稅申報表

（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

操作步驟

1．進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）】

辦理人員進(jìn)入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項目編號，點擊<確認(rèn)>按鈕。

2．選擇所屬期起止，錄入開戶銀行、銀行賬號、總可售面積、自用和出租面積、已售面積、其中：普通住宅已售面積、其中：非普通住宅已售面積、其中：其他類型房地產(chǎn)已售面積及相關(guān)申報數(shù)據(jù)。

3．錄入相關(guān)的申報數(shù)據(jù)。涉及到減免的，則點擊減免稅額欄，系統(tǒng)自動彈出減免稅信息頁面，按規(guī)定錄入數(shù)據(jù)，點出確定則完成減免數(shù)據(jù)填列。

4．已繳土地增值稅額欄數(shù)據(jù)由系統(tǒng)從土地增值稅預(yù)征申報表自動獲取。該欄數(shù)據(jù)只能改小。由于系統(tǒng)不能自動獲取金三上線前已預(yù)繳的稅款，需登錄【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報征收】—【申報】—【資料報送與信息采集管理】—【稅源申報明細(xì)報告】。稅源標(biāo)志欄選擇“土地增值稅項目”，系統(tǒng)自動彈出該房地產(chǎn)企業(yè)所有的項目編號，按規(guī)定填寫需補(bǔ)錄的已繳稅款保存即可。

5．土地增值稅納稅申報表

（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）涉及12張附表申報，根據(jù)相關(guān)資料填寫相關(guān)附表，填寫完一張附表，點擊【確定】按鈕回到主申報界面。附表與主表數(shù)據(jù)未做關(guān)鏈。金三各附表申報界面如下：

（1）與收入有關(guān)的面積明細(xì)申報表（02）

（2）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報表（03）

（3）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報表（04）

（4）取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)申報表（05）

（5）前期工程費明細(xì)申報表（06）

（6）建筑安裝工程費明細(xì)申報表（07）

（7）基礎(chǔ)設(shè)施費明細(xì)申報表（08）

（8）公共配套設(shè)施明細(xì)申報表（09）

（9）開發(fā)間接費用明細(xì)申報表（10）

（10）利息明細(xì)申報表（11）

（11）扣除項目匯總申報表（12）

（12）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)申報表（13）

6．錄入相關(guān)的申報數(shù)據(jù)，點擊【保存】按鈕，申報成功。

7．回到主申報界面，根據(jù)房地產(chǎn)項目及納稅上報材料情況確定選擇受理通知、不予受理通知、補(bǔ)正通知，并按規(guī)定錄入后打印給納稅人。

注意事項

1.土地增值稅清算要先完成土地增值稅清算稅種登記。2.土地增值稅清算要選擇正確的土地增值稅項目編碼。

3.納稅人上報清算申報表前要先對“已繳稅款”進(jìn)行核實，如有誤則需提請稅務(wù)機(jī)關(guān)修改。

4.地方教育附加錄在教育費附加欄。5.水利建設(shè)專項資金錄在代收費用欄。

6.金稅三期的12張附表不需要報送。我省公告的附表需報送，具體方式待定。

4.土地增值稅清算申報審核

操作步驟

1.操作路徑：【功能菜單】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅清算申報審核】

辦理人員進(jìn)入審核界面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號，回車，選擇相應(yīng)的項目，點擊確定按鈕。界面如下圖：

2.錄入相應(yīng)的申報數(shù)據(jù)，選擇審核意見下拉菜單選項，錄入審核意見說明、應(yīng)補(bǔ)（退）稅款辦理期限，界面如下圖：

3.點擊【保存】按鈕，提示保存成功。

4.點擊<確定>按鈕，出現(xiàn)提示：保存成功！應(yīng)補(bǔ)(退)土地增值稅稅額***元，若有疑問在下發(fā)審核通知書后,可以進(jìn)行申報更正或清算核定。

5.納稅人已清算申報表更改。操作路徑為：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報征收】—【申報】—【申報錯誤更正】。

該模塊可用于對納稅人申報的土地增值稅清算表進(jìn)行修改更正。

6.點擊<確定>按鈕。根據(jù)實際情況選擇審核通知書一或?qū)徍送ㄖ獣?，在依?jù)欄錄入相關(guān)信息，點擊<保存>按鈕，點擊<確定>，保存成功，并打印。

6.退出打印頁面，點擊<推送>按鈕。點擊<確定>，推送成功，再點擊<確定>，完成土地增值稅清算審核。

注意：

1.金三清算審核程序不需操作。

2.土地增值稅清算審核結(jié)論格式仍以我省文件公告格式為準(zhǔn)。

3.查賬清算的納稅人經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后，如需要更改申報表，則由納稅人根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論重新修改上報清算申報表。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人重新修訂的申報表進(jìn)行申報更正。

5.土地增值稅納稅申報表

（五）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）

操作步驟

1.進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【文書管理】—【核定類】—【土地增值稅清算核定】。辦理人員進(jìn)入頁面，在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項目編號，點擊<確認(rèn)>按鈕。錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，點擊保存。

（1）選擇核定征收率。

（2）選擇核定開發(fā)成本

2.點擊推送，逐步完成土地增值稅核定清算審核流程。

3．進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（五）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）】

辦理人員進(jìn)入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項目編號，點擊<確認(rèn)>按鈕。

4．系統(tǒng)根據(jù)土地增值稅清算核定表的信息自動帶出申報表的內(nèi)容。申報信息數(shù)據(jù)欄除了減免金額，其他的都不允許修改。

5．點擊【保存】按鈕，申報成功。

注意事項

1.如果該項目未做土地增值稅清算核定，會提示“請先做‘土地增值稅清算核定’流程,否則不能進(jìn)行申報！”

2.要先做土地增值稅核定清算稅種登記。3.核定開發(fā)成本方式仍在查賬清算表中操作。

6.土地增值稅納稅申報表

（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）

操作步驟

1．操作路徑：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）】

辦理人員進(jìn)入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應(yīng)的土地增值稅項目編號，點擊<確認(rèn)>按鈕。

2．選擇主附表樹下拉菜單的清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細(xì)表，錄入相關(guān)的申報數(shù)據(jù)。

3.選擇下拉菜單欄土地增值稅納稅申報表

（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用），錄入相關(guān)申報數(shù)據(jù)。對于不同清算方式的房地產(chǎn)項目，其申報表邏輯設(shè)置不同。

（1）查賬清算項目，其適用稅率按邏輯計算后確定。

（2）核定清算項目，其適用稅率為核定清算率。

注意事項

1.土地增值稅尾盤銷售申報表要先做土地增值稅稅種登記。

２.原按已查賬清算稅負(fù)率作為尾盤銷售適用稅率的方式已不能操作。

7.土地增值稅納稅申報表

（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）操作步驟

1.操作路徑：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）】

辦理人員進(jìn)入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，錄入所屬起止時期，點擊稅源標(biāo)志下來菜單，選擇土地稅源編號或房源編號，點擊<確定>按鈕：

2.選擇征收品目、扣除項目金額合計類型：提供評估價格或提供購房發(fā)票，輸入相應(yīng)的申報數(shù)據(jù)。符合減免稅優(yōu)惠條件的選擇減免性質(zhì)代碼，輸入減免稅額。

3.點擊【保存】按鈕，申報成功。

注意事項

1.非從事房地產(chǎn)開發(fā)申報要先做稅種登記。

8.土地增值稅納稅申報表

（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）

操作步驟

1.完成非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人土地增值稅核定流程。操作路徑：進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【文書管理】—【核定類】—【其他稅種核定】。辦理人員進(jìn)入頁面，選擇核定期限起止、稅源標(biāo)志及土地增值稅征收子目，錄入核定月征收依據(jù)，點擊保存。

2．進(jìn)行申報頁面進(jìn)行。操作路徑：【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）】

辦理人員進(jìn)入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，錄入所屬起，所屬期起必須與核定文書的所屬期起一致，點擊稅源標(biāo)志下來菜單，選擇土地稅源編號或房源編號，點擊<確定>按鈕；選擇征收品目，申報表信息自動帶出應(yīng)繳土地增值稅稅額。

３．點擊【保存】按鈕，申報成功。

注意事項

1.非從事房地產(chǎn)開發(fā)申報要先做稅種登記。

2.申報前必須做土地增值稅核定信息流程，如未做核定信息則提示：“該項目不存在土地增值稅核定信息（其他稅種核定（依職權(quán)）），請使用《土地增值稅納稅申報表

（三）》。

3.土地增值稅核定選擇的核定期限起止與稅源標(biāo)志必須與申報表相關(guān)欄目相一致。

9.土地增值稅納稅申報表

（六）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）

操作步驟

1．進(jìn)入菜單界面【功能菜單】—【管理服務(wù)】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（二）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）】

辦理人員進(jìn)入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息。點擊稅源標(biāo)志，彈出土地稅源和土地增值稅項目兩個備選框。

（1）選擇土地增值稅項目。

（2）選擇土地稅源。

2．錄入相關(guān)的申報數(shù)據(jù)。

3．點擊【保存】按鈕，申報成功。

注意事項

1、需進(jìn)行土地增值稅稅種登記。

第四篇：地下車位不同處置方式的涉稅分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下建筑不同處置方式的涉稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地下車位主要有兩種形式：一是非人防地下車位。根據(jù)《物權(quán)法》及法律規(guī)定，項目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。由房地產(chǎn)企業(yè)投資修建的地下車位，房地產(chǎn)企業(yè)可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。其中又包括單獨建造的地下建筑與作為公共配套設(shè)施而規(guī)劃建造的地下建筑；二是人防地下車位。項目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣(區(qū))人防辦公室，房地產(chǎn)企業(yè)在和平時期有管理和使用的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)無權(quán)出售。因此，不同建造方式的地下車庫，稅務(wù)處理也會有所不同。

一、單獨建造的地下車庫

房地產(chǎn)企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的，同建造開發(fā)成本一樣，應(yīng)作為成本對象單獨核算。

（一）對外出售

對外出售的地下建筑應(yīng)作為銷售不動產(chǎn)處理，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。收入與成本單獨設(shè)帳，符合收入確認(rèn)條件時計入“主營業(yè)務(wù)收入”、同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品的地下建筑部分的相關(guān)金額計入“主營業(yè)務(wù)成本”等科目。

主要涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。（1）營業(yè)稅金：按銷售不動產(chǎn)征收，稅率為5%。

（2）土地增值稅：單獨確認(rèn)收入及增值額，并按非普通住宅計征土地增值稅。對土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權(quán)收益，納入房地產(chǎn)銷售收入，預(yù)征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對應(yīng)的成本應(yīng)遵循配比原則。

（3）印花稅：簽署的房地產(chǎn)交易合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅名目，按合同所載金額0.05%計稅貼花。

（4）企業(yè)所得稅：與銷售住宅等地上建筑物的所得稅處理相同。

（二）分期租賃 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與使用人簽訂車庫(位)租賃合同，明確約定租賃期限，按月(季、年)定期收取一定數(shù)額租金的，租金收入與出租成本應(yīng)單獨設(shè)帳，開具租賃業(yè)發(fā)票，計入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目。

主要涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅。

（1）營業(yè)稅：對于經(jīng)營租賃取得的租金收入，在取得租金收入時一次性繳納，按租賃業(yè)稅率5%計算繳納營業(yè)稅。

（2）房產(chǎn)稅：按照出租地上建筑物的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，即以租金收入為計稅依據(jù)按12%從租計征房產(chǎn)稅，并實行按年征收、分期繳納。

（3）印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅范圍，應(yīng)按合同總金額的0.1%繳納印花稅。

（4）土地使用稅：單獨建造的地下建筑應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。

（5）企業(yè)所得稅：企業(yè)應(yīng)在合同約定承租人應(yīng)付租金的日期確定租金收入，按租金收入扣除不動產(chǎn)折舊及相關(guān)稅費后的所得按25%繳納。

另外注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)買受人簽訂車庫(位)長期或無期限使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，且合同價款相當(dāng)于同一小區(qū)或同一地段的車庫(位)銷售價格的，不屬于租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)視同銷售，按銷售不動產(chǎn)征稅。

（三）自用地下車庫

自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其處理應(yīng)同房開企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時將開發(fā)產(chǎn)品—地下車庫轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”，并計提折舊。

（1）房產(chǎn)稅：自用部分按財稅〔2005〕181號相關(guān)規(guī)定按房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。屬于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。屬于完全建在地下、不與地上建筑相連的，工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50% ~ 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70% ~ 80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。稅額計算如下：

應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%（2）土地使用稅：同出租處理相同。

二、房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)劃建造地下車庫

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)劃建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫，性質(zhì)屬于非營利性的公共配套設(shè)施，其建造成本計入“開發(fā)成本—公共配套設(shè)施”等科目，最后分?jǐn)傊量墒勖娣e成本中。

此種情況下，地下設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，一般情況下不存在房地產(chǎn)企業(yè)對外銷售的情形。

主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

（1）土地增值稅：關(guān)鍵是地下車庫的成本費用扣除問題。產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或用于非營利性社會公共事業(yè)的地下設(shè)施應(yīng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施，其成本應(yīng)按規(guī)定由可供銷售面積（包括地下）分?jǐn)偂墒鄣叵陆ㄖ娣e，在計算土地增值稅時，如果屬于單獨建造的、具有獨立使用功能的地下建筑物，應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，一般是占地面積法或者建筑面積法；如果屬于為建造地上建筑物而形成的、不具有獨立使用功能的地下基礎(chǔ)設(shè)施，則不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額，開發(fā)成本中除了地上面積的專屬成本（如地上建筑特定的裝修、室內(nèi)綠化成本等）外，一律在地上與地下可售面積之間平均分配。有關(guān)成本計算如下：

地下面積應(yīng)分?jǐn)偟膯挝幻娣e成本=（項目總決算成本-地上面積專屬成本）/（地上面積+地下面積）+地下面積專屬成本/地下面積

地下設(shè)施總成本=地下面積*地下面積分?jǐn)偟膯挝幻娣e成本

（2）企業(yè)所得稅：不存在單獨核算成本問題，取得收入（出售或出租）即計入收入征收企業(yè)所得稅，不再有開發(fā)成本與之配比，（3）房產(chǎn)稅：按照自有房產(chǎn)余值的1.2%從價計征房產(chǎn)稅，并實行按年征收，分期繳納。允許先將房屋原價（即“固定資產(chǎn)”記載科目）乘以一定比例求得房屋計稅原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅（年）=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2% 如果變相利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造地下車庫對外出售的，應(yīng)將地下車庫單獨作為一個成本對象進(jìn)行核算，按照國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)把地下人防設(shè)施作為地下車庫

人防地下設(shè)施是指項目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識的屬于人防面積，該人防地下面積的權(quán)屬存在一定爭議，不過傾向于為政府或市、縣(區(qū))人防辦公室。建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以在移交當(dāng)期扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在和平時期有管理和使用的權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)可以將人防設(shè)施改為停車位出租獲得收益，但無權(quán)出售和辦理產(chǎn)權(quán)證。

（一）出租

人防工程移交后，房地產(chǎn)企業(yè)通常在簽訂租賃合同并領(lǐng)取人防工程使用證后，將人防工程租回，改為車庫后對外轉(zhuǎn)租。

（1）營業(yè)稅：對于這部分租金收入，應(yīng)按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅。

（2）土地增值稅：出租不動產(chǎn)不繳納土地增值稅，其成本費用也不能計入扣除項目。

（3）房產(chǎn)稅：由于地下人防設(shè)施不屬于房地產(chǎn)企業(yè) 的資產(chǎn)，如果將其出租，對于轉(zhuǎn)租收入是否征收房產(chǎn)稅，目前國家沒有統(tǒng)一明確的政策，主流做法是轉(zhuǎn)租收入不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅。

（4）企業(yè)所得稅：租金收入應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，就是說在按照合同規(guī)定收到款項的時候一次性確認(rèn)為收入，同時，可以將支付給人防部門的租金和改造的費用配比扣除計算企業(yè)所得稅。

（二）轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

這是實務(wù)中征納雙方存在爭議的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)的租賃方式屬于轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，應(yīng)視同銷售建筑物。對取得銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車庫契稅。

[法律依據(jù)]：

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定：自用的地下建筑，按以下方式計稅：①工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50% ~ 60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%。②商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70% ~ 80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×［1-（10% ～ 30%）］×1.2%。③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2009]128號）第四條規(guī)定：關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十七條規(guī)定：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)(2006)187號)第四條第三款的規(guī)定，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函[2005]83號）第一條規(guī)定：對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。

第五篇：自行清算土地增值稅申報鑒證報告

自行清算土地增值稅申報鑒證報告

××鑒字[××]××號

（委托單位）：

我們接受委托，對貴公司××項目自行清算土地增值稅申報事項進(jìn)行審核。及時提供會計資料和與該項目相關(guān)的資料，并保證其真實性和完整性是貴公司的責(zé)任，我們的責(zé)任是對貴公司××項目土地增值稅清算所有重大事項的合法性、合規(guī)性和準(zhǔn)確性發(fā)表鑒證意見。在審核過程中，我們恪守獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、江蘇省地方稅務(wù)局[2004]241號《江蘇省土地增值稅清算管理辦法》、財政部、國家稅務(wù)總局財稅[2006]21號《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》等有關(guān)規(guī)定，按照《土地增值稅納稅清算鑒證業(yè)務(wù)規(guī)范》的要求，實施了包括審查會計記錄、抽查支持土地增值稅金額的證據(jù)等我們認(rèn)為必要的審核程序。

經(jīng)審核，我們認(rèn)為：貴公司××項目已具備土地增值稅清算條件，截至200×年×月×日轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額××元?？鄢椖拷痤~合計××元，其中取得土地使用權(quán)支付金額××元，房地產(chǎn)開發(fā)成本××元，房地產(chǎn)開發(fā)費用××元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金××元，財政部規(guī)定的其他扣除項目××元。該轉(zhuǎn)讓項目的增值額××元，增值率×%，適用稅率×%，應(yīng)繳土地增值稅額××元，已預(yù)繳××元，應(yīng)補(bǔ)（退）的土地增值稅為××元。

本鑒證報告僅供貴公司自行土地增值稅清算向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報時使用，不作其它用途。非法律、法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的內(nèi)容不得提供給其他單位或個人。

附件：

1、鑒證報告說明

2、土地增值稅納稅清算審核表

3、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求附列的其它資料

4、稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件

××稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

中國注冊稅務(wù)師：（蓋章）

地址：××

報告日期：××年××月××日

附件1：

鑒證報告說明

一、委托單位基本情況

公司成立時間、投資方、注冊資金、注冊地、法定代表人、項目概況（名稱、坐落地點、批準(zhǔn)手續(xù)、開發(fā)面積、竣工驗收面積、開工完工時間等）

二、主要會計政策

三、審核情況

（一）××項目總建筑面積××㎡，已出售××㎡，已出售的開發(fā)產(chǎn)品占總建筑面積××﹪。尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品目前現(xiàn)狀。

（二）銷售收入

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)包括貨幣收入、實物收入及其他收入，截止200×年 ×月×日，共實現(xiàn)銷售收入××元。

2、視同銷售的事項、內(nèi)容及計價的確認(rèn)。

對上述1-2項的調(diào)整事項作出說明。

（三）開發(fā)成本

1、土地出讓（轉(zhuǎn)讓）金；

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費；

3、前期工程費；

4、建筑安裝工程費，包括甲工料；

5、基礎(chǔ)設(shè)施費；

6、公共配套設(shè)施費；

7、開發(fā)間接費。

對上述1-7項的調(diào)整事項作出說明。

（四）開發(fā)費用

利息費用、管理費用、銷售費用。對下列處理作出說明

1、可提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明、利息能單獨扣除的處理；

2、不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明、利息不能單獨扣除的處理。

（五）財政部規(guī)定的加計扣除

關(guān)注成本中是否包括不允許加計扣除的事項

（六）相關(guān)稅金

扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅金及附加

（七）補(bǔ)（退）土地增值稅

1、確認(rèn)增值額；

2、計算增值率；

3、土地增值稅應(yīng)交數(shù)；

4、應(yīng)補(bǔ)（退）數(shù)。

四、其它需要披露的事項