第一篇：企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及...

附件6

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表

一、基本情況

(一)企業(yè)基本情況

1．成立日期：

2．稅務(wù)登記證號：

(1)國稅登記證號：

(2)地稅登記證號：

3．地 址：

4．法人代表：

5．注冊資本：

6．投資總額：

7．企業(yè)類型：

8．經(jīng)營范圍：

9．其他：

(二)項目基本情況

1．項目地址。

2．項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。

3．項目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。

4．項目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目予以說明。

5．項目設(shè)計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以吸項目設(shè)計的其他情況。

二、主要會計政策和稅收政策

1．公司執(zhí)行--會計準(zhǔn)則或《××?xí)嬛贫取芳坝嘘P(guān)規(guī)定。2．公司會計核算方法：3．主要內(nèi)部控制制度：4．土地增值稅清算條件：5．開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：6．成本費用的分配標(biāo)準(zhǔn)：7．開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的標(biāo)準(zhǔn)：8．開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認收入的標(biāo)準(zhǔn)：9．與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策：1 0．其他政策：

三、土地增值稅的審核情況(一)土地增值稅應(yīng)稅收入的審核

截X X年X X月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為 元，比自報數(shù)調(diào)增／調(diào)減 元，其中：

1．銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增／調(diào)減收入 元，核定收入 元。

2．銷售其他項目(含非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增／調(diào)減收入 元，核定收入 元。

3．視同銷售房地產(chǎn)收入：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價格；或(2)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定，自報應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增／調(diào)減收入 元，核定其他項目應(yīng)稅收入 元。(二)土地增值稅扣除項目的審核

截X×年X X月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額 元；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項目總額 元，比白報數(shù)調(diào)增／調(diào)減 元，其中：

1．取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權(quán)支付金額為 元；經(jīng)審核，由于X X原因，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元。

2．房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本元；經(jīng)審核，由于X X原因，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 元。其中：

(1)貴公司自報土地征用及拆遷補償 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為 元。

(2)貴公司自報前期工程費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，核定允許扣除的前期工程費為 元。

(3)貴公司自報建筑安裝工程費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為 元。

(4)貴公司自報基礎(chǔ)設(shè)施費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為 元。

(5)貴公司自報公共配套設(shè)施費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費為 元。

(6)貴公司自報開發(fā)間接費 元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，核定允許扣除的開發(fā)間接費為 元。3．房地產(chǎn)開發(fā)費用。

(1)本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實扣除，扣除金額為 元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的5％扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。

(1)本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實扣除，扣除金額為 元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的5％扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。

(2)本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的1 O％扣除 元。因此，貴公司此項目可扣除金額為 元。4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為元。其中：

(1)貴公可自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為 元。

(2)貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為 元。

(3)貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增／調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為 元。5．稅收規(guī)定的其他扣除項目。

貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的2 O％加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為 元。(三)增值額及增值率的審核

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為 元。其中：

(1)普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 ％(計算公式)(2)非普通住宅土地增值稅的增值額為 元，增值率為 ％(計算公式)(四)應(yīng)繳土地增值稅的審核

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元，已繳稅款為 元；應(yīng)補(退)稅額為 元。其中：

1．普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；已繳稅額為 元，應(yīng)補(退)稅額為 元2．非普通住繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為元，應(yīng)補(退)稅額為 元

四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項

附表

1土地增值稅清算稅款鑒證主表

稅款所屬時間：年月日至年月日填表日期：年月日 納稅人識別碼清算日年月日

填表說明：

l、當(dāng)清算項目為納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及清算項目全部為普通住宅或全部為非普通住宅的，只需填列奉衷，不需填

列土地增值稅清算稅款鑒證明細袁，但本表所有行次均需捧列。

2、當(dāng)清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅叉有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅要分別填報明細表．本表陰影部分不需壤歹Ⅱ。

3、本表第6行“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土她使用權(quán)而實際支付(替

交)的土地出讓金(地價款)及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用的數(shù)顴填寫。

4、本表第15行“利息支出”，按納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)實際發(fā)生的謇J息支出中符合《維劂》第七條(三>攫定鯉熬額填寫。

如果不單獨計算利息支出的．則本欄數(shù)額填寫為“0”。

5、本表第16行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”，應(yīng)根據(jù)《細則》第七條(三)的規(guī)定填寫。

6．第2l行，根據(jù)財稅字【1995148號文件，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花秘．房地產(chǎn)開發(fā)生業(yè)繳納的Efj蒼踱

已經(jīng)列入管理費用，已經(jīng)相應(yīng)扣除，此處不再允許扣除。

第二篇：企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報事項說明

附件4 企業(yè)基本情況和土地增值稅清算

稅款申報事項說明

（參考文本）

一、基本情況

（一）企業(yè)基本情況 1.企業(yè)名稱: 2.成立日期： 3.統(tǒng)一社會信用代碼： 4.地

址： 5.法人代表： 6.注冊資本： 7.企業(yè)類型： 8.經(jīng)營范圍：

9.股東及股權(quán)比例情況： 10.其他：

（二）項目基本情況 1.項目名稱及地址。

2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況、項目建筑結(jié)構(gòu)情況、項目裝飾裝修情況。

3.項目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套設(shè)施面積、總可售面積、總留用面積，并分別說明普通住宅、其他類型房地產(chǎn)、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。

4.普通住宅的判定情況：（1）項目規(guī)劃容積率：

（2）該項目屬于 級土地，清算時該級別土地上商品房平均交易價格 元，普通住宅銷售價格上限 元。

（3）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅明細：

5.項目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售面積占總建筑面積比例等，并分別按普通住宅、其他類型房地產(chǎn)、其他開發(fā)項目予以說明。

6.項目設(shè)計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以及項目設(shè)計的其他情況。

二、主要會計政策和稅收政策

1.公司執(zhí)行

會計準(zhǔn)則或《××?xí)嬛贫取芳坝嘘P(guān)規(guī)定。2.公司會計核算方法： 3.主要內(nèi)部控制制度： 4.土地增值稅清算條件： 5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)： 6.成本費用的分配標(biāo)準(zhǔn)： 7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認的標(biāo)準(zhǔn)： 8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認收入的標(biāo)準(zhǔn)： 9.與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策： 10.其他政策：

三、土地增值稅的申報情況

（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的申報

截至××年××月××日止，本企業(yè)申報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入

元，其中：

1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入

元，確認收入

元。

2.銷售非普通住宅

平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入

元，確認收入

元。

3.銷售其他類型房地產(chǎn)項目

平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入

元，確認收入

元。

4.視同銷售房地產(chǎn)平方米，銷售收入：（1）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)平均價格 元；或（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)平均價格 元；或（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定。自報應(yīng)稅收入

元；確認應(yīng)稅收入

元。

（二）土地增值稅扣除項目的申報

截至××年××月××日止，本企業(yè)申報××項目土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額

元，其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。本企業(yè)申報取得本項目的土地使用權(quán)支付金額為

元；確認允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為

元。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。本企業(yè)申報本項目房地產(chǎn)開發(fā)成本

元，確認允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為

元。其中：

（1）本企業(yè)申報土地征用及拆遷補償

元，確認允許扣除的土地征用及拆遷補償為

元。

（2）本企業(yè)申報前期工程費

元，確認允許扣除的前期工程費為

元。

（3）本企業(yè)申報建筑安裝工程費

元，確認允許扣除的建筑安裝工程費為

元。

（4）本企業(yè)申報基礎(chǔ)設(shè)施費

元，確認允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為

元。

（5）本企業(yè)申報公共配套設(shè)施費

元，確認允許扣除的公共配套設(shè)施費為

元。

（6）本企業(yè)申報開發(fā)間接費

元，確認允許扣除的開發(fā)間接費為

元。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（1）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實扣除，扣除金額為

元。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額

元與開發(fā)成本

元之和的5%扣除

元。因此，本企業(yè)此項目可扣除金額為

元。

（2）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額

元與開發(fā)成本

元之和的10%扣除

元。因此，本企業(yè)此項目可扣除金額為

元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

本企業(yè)自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為

元；經(jīng)確認，本項目可扣除的轉(zhuǎn)讓房 3

地產(chǎn)有關(guān)稅金為

元。其中：

（1）本企業(yè)自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為

元；經(jīng)確認，本項目可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為

元。

（2）本企業(yè)自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為

元；經(jīng)確認，本項目可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護建設(shè)稅稅金為

元。

（3）本企業(yè)自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為

元；經(jīng)確認，本項目可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為

元。

5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。

本企業(yè)根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額

元與開發(fā)成本

元之和的20%加計扣除。因此，本企業(yè)其他扣除項目的金額為

元。

（三）增值額及增值率的申報

本企業(yè)自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為

元；經(jīng)確認，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為

元。其中：

（1）普通住宅土地增值稅的增值額為

元，增值率為

%（計算公式）

（2）非普通住宅土地增值稅的增值額為

元，增值率為

%（計算公式）

（3）其他類型房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為

元，增值率為

%（計算公式）

（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核

本企業(yè)自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為

元；經(jīng)確認，應(yīng)繳土地增值稅稅額為

元，已繳稅款為

元，免繳稅額為

元；應(yīng)補（退）稅額為

元。其中：

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為

元，免繳稅額為

元。2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為

元，3.其他類型房地產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅稅額為

元。

（五）清算時單位建筑面積成本費用：

經(jīng)測算，本項目清算時單位建筑面積成本費用為 元。（清算時單位建筑面積成本費用=本次清算扣除項目總額/清算的總已售面積）

四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項：

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核事項

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核事

項

NSBDF026

一、文件依據(jù)

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知》（京地稅地〔2008〕92號）

《北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（京地稅地〔2009〕267號）

二、范圍（條件）和時限

（一）范圍（條件）

1.符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

（4）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

2.符合下列情況之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用一年以上的。

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

（二）時限

1.對于符合范圍土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理清算申請手續(xù)。如有特殊原因需要延長的，納稅人應(yīng)在《土地增值稅清算申請表》中注明延長理由，可延長至90日。

3.未按時限要求辦理該事項的，稅務(wù)機關(guān)依照稅收征管法及其實施細則的有關(guān)規(guī)定處理。

三、納稅人提供資料

（一）出示資料

1.《營業(yè)執(zhí)照》副本 2.《稅務(wù)登記證》副本

3.法定代表人身份證明原件或復(fù)印件（復(fù)印件限于委托代辦時出示并加蓋公章 4.經(jīng)辦人身份證明原件（委托代辦時出示）

（二）提交資料

1.《土地增值稅清算鑒證報告》 2.《土地增值稅納稅申報表

（一）》 3.《土地增值稅清算材料清單》

4.《土地增值稅清算申請表》（一式兩份）

5.商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章，內(nèi)容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、合同簽定日期、用途等

6.取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同（加蓋公章的復(fù)印件）

7.項目竣工決算報表、工程合同結(jié)算單、項目工程竣工驗收報告（加蓋公章的復(fù)印件）8.《國有土地使用權(quán)證》（加蓋公章的復(fù)印件）

9.能夠按清算項目支付金融機構(gòu)貸款利息的有關(guān)證明及借款合同清單（加蓋公章的復(fù)印件）

10.清算項目的《銷售許可證》（加蓋公章的復(fù)印件）

11.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（加蓋公章的復(fù)印件），包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等

12.已繳納土地增值稅的完稅憑證（加蓋公章的復(fù)印件）13.委托授權(quán)書原件、經(jīng)辦人身份證明（加蓋公章的復(fù)印件）14.國家稅務(wù)總局或北京市地方稅務(wù)局要求提交的其他資料

四、稅務(wù)機關(guān)辦理時限

自受理之日起90日辦理

五、受理機關(guān)

西城區(qū)地方稅務(wù)局主管稅務(wù)所（稅源管理崗位）

第四篇：土地增值稅的清算審核

為了進一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。對于三道案例題中提供的數(shù)據(jù)情況請忽略。

案例一

北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內(nèi)容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。

在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該單位在2003年3月曾到東城地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米;其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。

4、公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。

5、該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

6、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

7、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。

二.取得收入情況說明

該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元;出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元;出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。

單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。

該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元

具體計算可采取以下兩種方法： 1、453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元;2、453,200,000*80﹪=362,560,000元。

(二)開發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：

(1)土地拆遷及補償費：39,700,000元。(2)前期工程費：115,070,700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費：1,586,000元。(5)公共配套設(shè)施費：27，942，700元。(6)開發(fā)間接費:19,300,600元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。)

分?jǐn)偪鄢痤~計算過程為：

1、土地拆遷及補償費39,700,000元+前期工程費115,070，700元+建筑安裝工程290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586，000元+開發(fā)間接費19,300,600元=465,657,300元。

具體計算可采取以下兩種方法：

465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元;

465,657,300*80﹪=372,525,840元

2、公共配套設(shè)施費:27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費用22,354,160元。

27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用

該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。

(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加7,150,000元。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為

(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。

四、納稅情況詳細計算過程

該項目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計算增值額。

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程

1、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元

增值額=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=12.85﹪

該項目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。

(二)其他商品房計算過程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項目面積的比例為40,000/160，000=25﹪

扣除項目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元

增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=99.38﹪

適用稅率為40﹪

應(yīng)納土地增值稅為：

(264,169,500*40﹪)-(265,830,500*5﹪)=92,376,275元

已納土地增值稅為:5,000,000元

應(yīng)補繳土地增值稅為：

92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

五、稅務(wù)機關(guān)審核情況

(一)對清稅資料的審核

稅務(wù)機關(guān)通過對納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對該清算項目審核確認情況如下：

(二)確定銷售收入1,430,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元;出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元;出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。

同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。

根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對于該項目取得租金收入200,000元，不屬于征稅范圍。

(三)確認扣除項目金額

土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：

1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元

經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000元。

(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。

(2)首先通過對《鑒證報告》中扣除“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費”的相關(guān)附表中列舉的明細項目內(nèi)容進行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。

其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務(wù)報表及中介機構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。公式：

([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586,000元+開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)

另外，通過對四項費用計算后，該項目四項費用每平方米工程造價的金額為2129.79元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。

(3)公共配套設(shè)施費用的審核

經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設(shè)施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設(shè)施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14，354,160元。公式：

17,942,700/200,000*160,000=14,354,160元

對于公共配套設(shè)施費用中的車庫費用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?/p>

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核

《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務(wù)機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。

4、扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。

5、重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為

(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。

經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項目的總金額為:362,560,000+386,880,000+74,944,000+78,650,000+149,888,000=1,052,922,000元

(四)修正后的應(yīng)納稅款計算

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計算過程

經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪

扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元

增值額=900,000,000-789,691，500=110,308,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=13.97﹪

通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。

2、其他商品房計算過程

出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪

扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元

增值額=530,000，000-263，230，500=266,769,500元

增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=101.34﹪

適用稅率為50﹪

應(yīng)納土地增值稅為：

(266,769,500*50﹪)-(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元

已納土地增值稅為：5，000,000元

應(yīng)補繳土地增值稅為：88,900,175元

六、對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況：

(一)總建筑面積200,000平方米

(二)批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米

(三)已出售面積160,000平方米

(四)取得收入1,430,000,000元

(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元。

1、本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。

2、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本386,880,000元。

3、本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000元。

4、本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。

5、本次清算加計扣除金額為149,888,000元。

(六)本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~6580.76元。

案例二

北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門通過對該項目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進行審核，特別是對其內(nèi)容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清稅手續(xù)。在《鑒證報告》中披露該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

4、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費480,000元。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費:8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費:1,027,000元，(6)開發(fā)間接費：6，300,600元(開發(fā)成本具體明細內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格)。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用為7804000元

1.利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構(gòu)證明。

2.其他房地產(chǎn)開發(fā)費用(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。

(五)財政部規(guī)定的加計扣除金額為：(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

四、納稅情況詳細計算過程

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入132,800,000元;

(二)扣除項目金額合計167,420,000元;

其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元;

2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本為111,000,000元;

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用為7804000;

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為6,640,000元;

5.加計扣除為25,496,000

(三)增值額132,800,000-167,420,000=-34,620,000元

(四)應(yīng)納土地增值稅為0。

(五)已納土地增值稅為300,000元。

(六)應(yīng)退土地增值稅300,000元。

五、稅務(wù)機關(guān)審核情況

(一)資料審核

對納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報告中的數(shù)據(jù)進行核對并對鑒證報告中披露的內(nèi)容情況進行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)對該項目清算情況審核確認如下：

(二)收入確認

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中，應(yīng)視同銷售，將獎勵職工的住宅1000平方米，按該項目平均銷售價格每平方米8300元，增加銷售收入8,300,000元，因此全部銷售收入合計為141,100,000元。

(三)扣除項目金額確認

1.根據(jù)納稅人提供的“X號土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元;

2.開發(fā)成本確認

(1)對于土地拆遷及補償費35,642,400元，經(jīng)審核拆遷協(xié)議及支付憑證，未發(fā)現(xiàn)問題。

(2)對于2000平方米的車庫和1000平方米的變電站、熱力站，經(jīng)審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認為公共配套設(shè)施。由于該項目全部銷售，扣除的公共配套設(shè)施費1,027,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。

(3)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。

扣除公式為:2263x20,000=45,260,000元

(4)經(jīng)審核確認后，開發(fā)成本扣除合計為：

35，642，400+1，027，000+45，260，000=81，929，400元

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用確認

(1)利息支出

通過對該單位提供的金融機構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核，稅務(wù)機關(guān)認為扣除的貸款利息，不是按清算項目單獨進行劃分計算的，不適用按利息支出據(jù)實扣除的政策，利息不能單獨扣除。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)費用

由于該項目利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。

(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。

5.財政部規(guī)定的加計扣除金額為：

(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元

(四)應(yīng)納稅款計算

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入141,100,000元;

(二)扣除項目總金額合計134,572,220元;

16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元

(三)增值額

141，100，000-134,572,220=6，527，780元

(四)增值額與扣除項目金額之比(增值稅)

6，527,780÷134,572,220x100﹪=4.85﹪

(五)適用稅率30﹪

應(yīng)納土地增值稅為6,527,780x30﹪=1,958,334元

(六)已納土地增值稅為300,000元

(七)應(yīng)補土地增值稅1,658,334元

案例三

北京市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的xx項目，座落于豐臺區(qū)xx號。2006年10月，向豐臺地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。稅務(wù)部門通過對該項目提供的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)中內(nèi)容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清稅手續(xù)。在《鑒證報告》中披露的該項目具體情況如下：

一、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)xx項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2003年12月以(2004)458號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于豐臺區(qū)xx號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積10,000平方米。該單位在2004年1月曾到豐臺地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2004年初開工建設(shè)，于2005年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積15,000平方米，全部為住宅，剩余自用辦公面積5,000平方米.3、截止2006年9月30日，批準(zhǔn)可售住宅面積15,000平方米已全部出售完畢。

4、該項目在2006年6月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書“。

5、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積15,000平方米、總商品住宅176套，平均每套85.23平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的15,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

6、該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：15,000/20,000=75﹪。

二、取得收入情況說明

該單位于2005年5月開始預(yù)銷售xx項目，截止到2006年9月30日，共取得銷售收入總額120,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為22,660,000元。

單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字x號地價繳款證明，經(jīng)確認“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金22，000，000元，繳納契稅660,000元。

該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為16，995,000元。

具體計算方法：

22,660,000*75﹪=16,995,000元。

(二)開發(fā)成本

經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年10月該項目工程總成本為118,352,000元，該項目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額為88,764,000元。其中

(1)土地拆遷及補償費：90,890,000元。(2)前期工程費：5，000,700元。(3)建筑安裝工程費:4,000,000元。(4)基礎(chǔ)設(shè)施費：5，861，000元。(5)公共配套設(shè)施費：0元。(6)開發(fā)間接費：12,600,300元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。)

分?jǐn)偪鄢痤~計算過程為：

118,352,000*75﹪=88,764,000元

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用

該公司不能提供按清算項目支付的金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為：(16,995,000+88，764,000)*10﹪=10,575,900元

(四)繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加共計6,600,000元。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為：(16,995,000+88,764,000)*20﹪=21,151,800元。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目總金額為

16.995，000+88.764，000+10，575，900+6，600，000+21，151,800=144,086,700元。

四、納稅情況詳細計算過程

該項目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，計算納稅情況為：

取得收入120,000,000元

扣除項目金額=144，086，700元

增值額=120,000,000-144,086,700=-24,086,700元

由于該項目沒有增值額，兔交土地增值稅。

五、稅務(wù)機關(guān)審核情況

針對上述案例，我們編寫了兩種情況的假設(shè)審核結(jié)果方法，請參考。

假設(shè)一

(一)對清稅資料的審核

根據(jù)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進行核對審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)對該項目清算審核確認情況如下：

(二)確定銷售收入120,000,000元

根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房問號、銷售面積、銷售收入等，對該項目出售住宅15,000平方米，取得銷售收入120,000,000元，進行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。

(三)扣除項目金額的審核

土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積15,000平方米占整體面積20,000平方米的比例進行分配后計算。

1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額

經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為22,660,000,按清稅面積與總建筑面積配比后，本次清稅應(yīng)扣除16,995,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

(1)對清算時扣除的土地拆遷及補償費的金額90，890,000元，通過我們審核后發(fā)現(xiàn)，該項目提供支付憑證和相應(yīng)的拆遷補償協(xié)議書中記載的內(nèi)容不相符，因此，對土地拆遷及補償費90,890,000元的金額無法判斷，決定不允許扣除。

(2)對《鑒證報告》中成本扣除的“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費”相關(guān)表中列舉的明細項目內(nèi)容進行審核后，雖然通過對四項費用計算后，該項目每平方米工程造價的金額為1373.1元，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2005年“居住”(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2167.94元。但對有些疑點項目及金額，我們調(diào)取了中介機構(gòu)《鑒證報告》的工作底稿與納稅人提供的開發(fā)項目相關(guān)成本財務(wù)報表統(tǒng)計的相關(guān)金額進行核對，發(fā)現(xiàn)工作底稿披露的四項開發(fā)費用，特別是建筑安裝工程費的支出與成本財務(wù)報表統(tǒng)計的金額數(shù)據(jù)相差較大。經(jīng)過研究，決定暫停清算，向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》送達給納稅人，要求納稅人在30日內(nèi)進一步補充與清算項目相關(guān)的財務(wù)計賬的有關(guān)憑證證明資料，結(jié)果納稅人沒有按主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限提交補正材料。據(jù)此情況，稅務(wù)機關(guān)決定對該清算項目移交給納稅評估部門按檢查程序進行辦理清算工作。向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》送達給納稅入，并將全部清算資料移交納稅評估部門按照有關(guān)規(guī)定程序進行稽查檢查工作。

假設(shè)二：

假設(shè)主管地方稅務(wù)機關(guān)在對案例三清算審核過程中，經(jīng)過對疑點項目金額調(diào)取《鑒證報告》工作底稿和納稅人進一步補充的相關(guān)資料核對審核后，發(fā)現(xiàn)，由于多種原因，該項目的成本核算賬簿賬目混亂，成本材料憑證殘缺不齊，稅務(wù)機關(guān)難以確定扣除項目金額因此，向納稅人送達了《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》決定該清稅項目，按確定的銷售收入120,000,000元x核定征收率(核定征收率以正式文件為依據(jù))，計算征收土地增值稅。

第五篇：土地增值稅清算稅款鑒證報告

土地增值稅清算稅款鑒證報告

河南省大明置業(yè)有限公司：

我們接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，對貴單位“博雅苑住宅小區(qū)”土地增值稅清算稅款申報進行了鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及有關(guān)資料的真實性和準(zhǔn)確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的鑒證報告?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：

一、鑒證原則及依據(jù)：

（一）鑒證原則：在審核過程中我們始終堅持獨立、客觀、公正的原則進行了此次清算鑒證工作的實施。

（二）鑒證審核依據(jù)：按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，有關(guān)政策規(guī)定和《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求作為此次土地增值稅的清算依據(jù)。

二、鑒證項目及清算期限：

（一）清算項目：針對貴公司在禹州“博雅苑住宅小區(qū)”的開發(fā)項目作為此次土地增值稅清算項目。

（二）清算期限：貴公司開發(fā)項目“博雅苑住宅小區(qū)”自2003年10月起至2008年8月止為此次土地增值稅清算稅款的期限。

三、審核過程及主要實施情況：此次土地增值稅清算稅款申報的審核過程主要實施情況：

（一）首先對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”房地產(chǎn)的預(yù)售收入和銷售收入進行了劃分，并將已售房地產(chǎn)的預(yù)收賬款全部轉(zhuǎn)為應(yīng)稅收入，作為此次土地增值稅清算收入的有效數(shù)據(jù)。

（二）對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”成本費用、扣除項目進行了審核，對未售房屋成本費用及其不合法憑據(jù)調(diào)減了扣除項目，從而確保了扣除項目的真實性。

（三）貴公司提供的內(nèi)部賬簿、憑證、納稅資料和外部依據(jù)具有相關(guān)性和可靠性。

四、鑒證結(jié)論：通過以上對貴公司“博雅苑住宅小區(qū)”項目土地增值稅清算稅款的審核，我們確認：

（一）收入總額 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00

元，非普通住宅62934326.50元。

（二）扣除項目金額72721579.62元，其中普通住宅12462954.14

元，非普通住宅60258625.48元。

（三）增值額4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。

（四）增值率（增值額與扣除金額之比）： 5.80%，其中普通住宅

12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率沒有超過20%，屬免稅范圍，非普通住宅照章納稅。

（五）適用稅率30%，指非普通住宅的適用稅率。

（六）應(yīng)繳土地增值稅稅額802710.31元。

（七）已繳土地增值稅稅額766644.55元。

（八）應(yīng)補土地增值稅稅額36065.76元。清算事項的具體情況詳見附件及證明。

本報告僅供貴公司報送主管稅務(wù)機關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人。

稅務(wù)師事務(wù)所所長：

中國注冊稅務(wù)師：

中國注冊稅務(wù)師：

地址：禹州市禹王大道西頭北側(cè)

許昌市文昌稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

2008年8月30號

附件：

1、稅務(wù)師事務(wù)所和注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2、企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3、土地增值稅清算稅款鑒證主表及其明細項目審核表具體包括：（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表。

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表。（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表。（4）房地產(chǎn)開發(fā)土地面積及建筑面積統(tǒng)計表。（5）預(yù)收房款轉(zhuǎn)入銷售清算表。

（6）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅扣除項目核算分配表。（7）土地增值稅成本、費用、銷售匯總表。

（8）土地增值稅扣除項目及收入權(quán)數(shù)分類分?jǐn)偤怂惚怼?/p>

4、土地增值稅清算稅款申報審核事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。（1）建筑面積、銷售面積、庫存面積統(tǒng)計表。（2）河南大明置業(yè)有限公司房產(chǎn)開發(fā)完工情況統(tǒng)計表。（3）建設(shè)工程施工合同。

（4）中華人民共和國國有土地使用證。（5）禹州市建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（6）禹州市房屋房產(chǎn)預(yù)售許可證。