第一篇：前期物業(yè)管理計(jì)劃書(11頁)

前期物業(yè)管理計(jì)劃書

第一節(jié)

概

述 ××物業(yè)管理有限公司受××置業(yè)有限公司委托對(duì)××小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理工作，根據(jù)小區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀，為方便日后管理，現(xiàn)將物業(yè)管理前期階段的工作具體內(nèi)容作以下說明。物業(yè)管理前期介入包括兩個(gè)階段，即超前介入階段和前期管理階段。超前介入 指物業(yè)管理公司或人員在接管物業(yè)之前，參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、宣傳、銷售等活動(dòng)，從物業(yè)的角度提出意見或建議，以促進(jìn)樓盤銷售，方便日后物業(yè)的管理。前期管理 指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前這一階段的物業(yè)管理工作。包含以下內(nèi)容：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立和人員配置、管理規(guī)章制度的制定、物業(yè)的驗(yàn)收與接管、用戶入住管理、住戶搬遷管理、房屋裝修管理、檔案資料建立、日常物業(yè)管理等。我們這里主要說明物業(yè)出售后至業(yè)主入住的物業(yè)管理工作，即涉及小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立和人員配置、管理規(guī)章制度的制定、物業(yè)的驗(yàn)收與接管、用戶入住管理工作，其余工作在日常管理工作中涉及。第二節(jié)

前期介入

一、前期介入主要事宜(一)工作內(nèi)容

1、參與開發(fā)商組織的工作協(xié)調(diào)周會(huì)。

2、代表××物業(yè)公司與開發(fā)商就物業(yè)接管事宜的協(xié)調(diào)工作。

3、負(fù)責(zé)物業(yè)超前介入、物業(yè)前期管理合同的起草、擬定。

4、負(fù)責(zé)物業(yè)超前介入人員、物業(yè)管理處的籌組，人員的招聘。

5、負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作方案的編制、審核。

6、負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理處前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督。

（二）工作小組運(yùn)行時(shí)間 自小組成立之日起至業(yè)主入伙完畢止。

二、選拔超前介入人員 在這里××物業(yè)選派宣傳人員一名，工程技術(shù)人員一名，作為超前介入人員進(jìn)駐××小區(qū)。

（一）宣傳人員工作內(nèi)容

1、代表××物業(yè)公司與開發(fā)商銷售方的業(yè)務(wù)接洽。

2、負(fù)責(zé)物業(yè)宣傳內(nèi)容的策劃，宣傳方案的擬訂。制作物業(yè)公司展板，內(nèi)容有：物業(yè)公司簡介、榮譽(yù)、形象展示，服務(wù)理念等。

3、負(fù)責(zé)與銷售人員進(jìn)行物業(yè)知識(shí)的交流和培訓(xùn)。包括××物業(yè)的介紹、小區(qū)物業(yè)管理的定位、物業(yè)管理基本知識(shí)、物業(yè)管理的日常服務(wù)內(nèi)容和有償服務(wù)等。

4、負(fù)責(zé)配合銷售人員進(jìn)行房屋銷售時(shí)的物業(yè)管理事宜的宣傳。

5、設(shè)物業(yè)管理知識(shí)咨詢服務(wù)臺(tái)，負(fù)責(zé)購房人員物業(yè)管理知識(shí)、相 2

關(guān)法律、法規(guī)的咨詢工作。

（二）工程技術(shù)人員工作內(nèi)容

1、代表××物業(yè)公司與開發(fā)商工程施工人員的業(yè)務(wù)接洽。

2、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面、詳細(xì)的了解和記錄。

3、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)建筑設(shè)施、設(shè)備資料的解讀。

4、協(xié)助參與小區(qū)建筑設(shè)施、設(shè)備的調(diào)試及竣工收尾工作。

5、對(duì)不符合建筑要求或圖紙更改處作詳細(xì)的記錄，并提出合理的建議。

（三）超前介入人員工作時(shí)間表

1、超前介入人員按雙方協(xié)定的時(shí)間進(jìn)入工作狀態(tài)。

2、超前介入人員定期在小區(qū)售樓處、施工工地執(zhí)行工作任務(wù)。

3、在雙方協(xié)定的時(shí)間，以短期的形式參與小區(qū)售樓宣傳、竣工驗(yàn)收。

4、在小區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收階段，配合小區(qū)物業(yè)管理處工作，直至接管驗(yàn)收完畢后撤回。

三、籌組××物業(yè)管理處 ××物業(yè)公司根據(jù)××小區(qū)竣工日期，在小區(qū)入住前成立物業(yè)公司駐××小區(qū)物業(yè)管理處；

（一）物業(yè)管理處前期人員編制 物業(yè)管理處主任：×× 助理：×× 工程技術(shù)人員：×× 保安主管：××（根據(jù)貴公司實(shí)際情況安排）

（二）物業(yè)管理處前期工作任務(wù) 3

1、根據(jù)物業(yè)管理合同約定編制招聘、培訓(xùn)員工隊(duì)伍。

2、根據(jù)物業(yè)管理合同內(nèi)容，制定小區(qū)開荒物料采購計(jì)劃，并組織采購到位；

3、根據(jù)物業(yè)管理合同內(nèi)容和小區(qū)管理實(shí)際，制定小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度，并確定管理處入駐時(shí)間表。

4、根據(jù)小區(qū)物業(yè)實(shí)際，搜集、整理物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)所需的各類技術(shù)資料、工作表格。

5、配合驗(yàn)收小組，根據(jù)開發(fā)商要求和物業(yè)實(shí)際確定驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，制定接管驗(yàn)收程序。

6、籌集物業(yè)前期管理具體事宜，為日常物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)。

（三）物業(yè)管理處前期工作時(shí)間表

1、參與開發(fā)商組織的工作協(xié)調(diào)周會(huì)。

2、物業(yè)接管驗(yàn)收前，根據(jù)工作需要，參與驗(yàn)收小組工作，定期在施工工地執(zhí)行工作任務(wù)。

3、物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，正式進(jìn)駐小區(qū)，展開全面物業(yè)管理工作。第三節(jié) 接管驗(yàn)收 由××公司公司組織由機(jī)電、暖通技術(shù)人員及物業(yè)管理處人員參加的驗(yàn)收小組，承擔(dān)物業(yè)接管驗(yàn)收工作。

（一）物業(yè)接管驗(yàn)收釋義

1、定義 物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)商移交的新建和實(shí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房 4

屋時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收，是物業(yè)管理企業(yè)接管房屋不可或缺的工作程序，就菊花城物業(yè)而言，接管驗(yàn)收是指××物業(yè)公司在接管小區(qū)物業(yè)管理工作時(shí)，就××置業(yè)公司所委托物業(yè)的質(zhì)量、使用功能、相關(guān)資料等進(jìn)行驗(yàn)收。

2、接管驗(yàn)收的目的（1）通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽定，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。（2）在接管驗(yàn)收中，可以發(fā)現(xiàn)竣工驗(yàn)收中沒有發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵，及時(shí)進(jìn)行整改，確保業(yè)主能安全、正常使用物業(yè)，減少日后管理中的麻煩；同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的了解。（3）通過接管驗(yàn)收一方面是將發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、使用功能等問題及時(shí)向開發(fā)商提出，并監(jiān)督施工方返修，從而能夠預(yù)防將來的物業(yè)使用缺陷和管理糾紛，使住戶進(jìn)戶后，物業(yè)公司省心，住戶放心。另一方面，根據(jù)接管驗(yàn)收中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，制定預(yù)防性的管理措施和維修計(jì)劃。

（二）驗(yàn)收小組工作內(nèi)容

1、組織超前介入工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，主要參與機(jī)電、暖通、給排水等設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，樓房竣工首尾整理工作，對(duì)各類設(shè)備的構(gòu)造、性能，設(shè)施管網(wǎng)圖等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照、熟悉，為將來的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)；

2、根據(jù)開發(fā)商要求和物業(yè)實(shí)際確定驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，制定接 5

管驗(yàn)收程序。

3、在小區(qū)房屋竣工驗(yàn)收后，對(duì)符合物業(yè)接管驗(yàn)收條件的房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。

（三）接管驗(yàn)收程序

1、××物業(yè)成立接管驗(yàn)收小組，人員以公司副總經(jīng)理牽頭，公司工程技術(shù)部工程師參與，管理處為主，公司其他部門配合。管理處客服部責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作，負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；管理處工程部具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。

2、接管驗(yàn)收前準(zhǔn)備工作：①與貴公司聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；②派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；③提前參與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； ④準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：主要包括《房屋本體接管驗(yàn)收表》；《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》； 《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；《接管驗(yàn)收問題整改表》。

3、我公司就貴公司所委托物業(yè)的質(zhì)量、使用功能、相關(guān)資料等進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以《建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)。①接管驗(yàn)收資料主要包括項(xiàng)目建設(shè)資料、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、建筑工程技術(shù)資料、設(shè)施設(shè)備資料、其它相關(guān)資料等，具體目錄略。②接管驗(yàn)收程序如下：建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收；接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法處理；經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證簽發(fā)接管文件。6

4、接管驗(yàn)收遺留問題的處理：①對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，××物業(yè)接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)，并積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊。②對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請(qǐng)開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在二周內(nèi)解決。③對(duì)于長期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，我公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備錄。第四節(jié)

業(yè)主入伙

一、此階段時(shí)間從業(yè)主入伙開始算起，至入伙完畢。

二、業(yè)主入伙工作的準(zhǔn)備：

1、入住資料的準(zhǔn)備。（1）根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》等。（2）《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明物業(yè)管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡明扼要的入住流程等。（3）印刷以下各類入住表格：《〈業(yè)主證〉領(lǐng)用登記表》；《裝修申請(qǐng)表》；《住宅使用說明書》；《住宅質(zhì)量保證書》；鑰匙領(lǐng)用登記表》；《入住驗(yàn)房表》； 《業(yè)主家庭情況登記表》； 《入住登記表》。7

2、設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。

3、入住時(shí)的環(huán)境布置：（1）區(qū)內(nèi)環(huán)境： ① 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷××小區(qū)”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；

② 插指路牌，由入口處到管理處； ③ 入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。

（2）管理處辦公環(huán)境： ① 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受； ② 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”，各窗口標(biāo)識(shí)清楚，一目了然； ③ 管理人員著裝整潔，精神飽滿； ④ 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。

三、發(fā)出入住通知。

1、××物業(yè)依據(jù)和開發(fā)商議定的入住時(shí)間，會(huì)同開發(fā)商聯(lián)合向業(yè)主發(fā)出入住通知，內(nèi)容包括： 《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》；《致廣大業(yè)主的慰問信》。

2、業(yè)主收到入住通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理處辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，應(yīng)再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件： 《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》； 《購房合 8

同》原件和復(fù)印件各一份；業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，小一寸彩照每人各兩張；單位購房的尚須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件各一份；委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書。

四、入住手續(xù)的辦理。

1、驗(yàn)證：我公司物業(yè)管理人員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查： ａ）《購房合同》原件； ｂ）業(yè)主的身份證原件； ｃ）單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本； ｄ）委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書。

2、檢查無誤后，管理處將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。

3、將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭情況登記表》內(nèi)，另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主證》。

4、交納入住費(fèi)用：物業(yè)管理處指引業(yè)主到物業(yè)財(cái)務(wù)部繳納入住費(fèi)用，財(cái)務(wù)部根據(jù)收款項(xiàng)目開具收款收據(jù)。一般情況下，入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目：

（1）物業(yè)管理費(fèi)，我公司建議在小區(qū)入住時(shí)預(yù)收一個(gè)季度物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)自業(yè)主交房時(shí)算起。（2）裝修保證金：業(yè)主可選擇入住時(shí)交納或等申請(qǐng)二次裝修時(shí)再交納；

（3）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：同上；

（4）可能會(huì)發(fā)生的其他費(fèi)用，比如煤氣開戶費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等，屬代收代繳費(fèi)用，小區(qū)無此配套項(xiàng)目的不予收 9

費(fèi)；

5、驗(yàn)房收樓。（1）管理處工作人員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋，并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中。

（2）房屋驗(yàn)收合格的，物業(yè)人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn)。

（3）驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的，管理處應(yīng)通知開發(fā)商在一周內(nèi)給予解決，并將整改結(jié)果通知管理處： 開發(fā)商一周內(nèi)未整改完畢的，管理處應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主，并告之具體再驗(yàn)收時(shí)間；整改完畢后，由物業(yè)管理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收。

6、發(fā)放鑰匙：（1）業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，物業(yè)公司管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主；（2）業(yè)主收樓有問題，物業(yè)公司管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí)，應(yīng)留下裝修鑰匙在管理處以供維修時(shí)用；

（3）業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí)，管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽名確認(rèn)。

7、簽署《業(yè)主公約》、《裝修保證書》、《裝修協(xié)議》：

（1）物業(yè)管理員將《業(yè)主公約》、《裝修保證書》、《裝修協(xié)議》（一式兩份）交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀；（2）請(qǐng)業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《裝修保證書》、《裝修協(xié)議》；（3）物業(yè)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》、《裝修保證書》、《裝 10

修協(xié)議》其中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其他資料交業(yè)主保存。

8、資料發(fā)放：物業(yè)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在《資料領(lǐng)取清單》上簽名: 《住戶手冊(cè)》； 《住戶指南》； 簽署后的《業(yè)主公約》；簽署后的《裝修保證書》、《裝修協(xié)議》； 《住宅使用說明書》； 《住宅質(zhì)量保證書》。

9、開通水電。物業(yè)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電表讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中。通知工程維修部開通該業(yè)主房屋的水電。第五節(jié) 裝修管理 裝修管理，在裝修管理期間，我公司將嚴(yán)格按照物業(yè)管理投標(biāo)書中提供服務(wù)和管理。××物業(yè)公司 2014年10月21日 11

第二篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/p>

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ)；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠(yuǎn)利益。同時(shí)，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對(duì)立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式

1.在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問題，對(duì)于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項(xiàng)目建設(shè)期介入，強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過程中的落實(shí)情況，及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。

第三篇：菊花城前期物業(yè)管理計(jì)劃書(11頁)目錄

菊花城前期物業(yè)管理計(jì)劃書（11頁）

目錄

第一節(jié)概述…………………………………………………………1

第二節(jié)前期介入…………………………………………………………1

一、前期介入主要事宜……………………………………………………1

二、選拔超前介入人員……………………………………………………2

三、籌組菊花城物業(yè)管理處………………………………………3

第三節(jié) 接管驗(yàn)收…………………………………………………………4

（一）物業(yè)接管驗(yàn)收釋義…………………………………………………4

（二）驗(yàn)收小組工作內(nèi)容…………………………………………………5

（三）接管驗(yàn)收程序………………………………………………………6

第四節(jié)業(yè)主入伙…………………………………………………………7

一、此階段時(shí)間……………………………………………………………7

二、業(yè)主入伙工作的準(zhǔn)備：………………………………………………7

三、發(fā)出入住通知?！?

四、入住手續(xù)的辦理。……………………………………………………9

第五節(jié)裝修管理…………………………………………………………11

第四篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí)，通過第三只眼睛來看問題，常常會(huì)透過表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議?？上У氖?，該開發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時(shí)間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對(duì)所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見錯(cuò)誤的重演，使開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說在房地產(chǎn)開發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對(duì)物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！蔽飿I(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照?qǐng)D施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對(duì)有可能出現(xiàn)的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來越多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對(duì)項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問題，而對(duì)以后的管理和使用問題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對(duì)日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識(shí)。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來充實(shí)自己。工作中遇到疑難問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請(qǐng)教。對(duì)平時(shí)常見的質(zhì)量、使用功能問題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對(duì)象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢(shì)。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問題。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對(duì)諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對(duì)性的提出意見和建議。

（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場(chǎng)的選擇，更是新觀念對(duì)舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第五篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對(duì)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對(duì)影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題及時(shí)同開發(fā)

商洽談解決，一時(shí)無法解決的，列出整改報(bào)告提交開發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測(cè)檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對(duì)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面

3.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用

電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔(dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。

① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開展工作。

③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)?、道閘與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整