第一篇：沈陽市物業(yè)管理條例2018(修訂草案版)

沈陽市物業(yè)管理條例

（修訂草案）

稿源： 沈陽日報

2018-08-27 07:59

第一章 總 則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條

本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

第三條

市房產(chǎn)主管部門負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

公安、民政、財政、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)、城建、城市管理行政執(zhí)法、質(zhì)監(jiān)、人防、工商、價格等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第四條

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當履行下列物業(yè)管理職責(zé)：

(一)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組；

(二)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉；

(三)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展日常工作；

(四)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；

(五)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中的糾紛；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居(村)民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第五條

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，調(diào)解行業(yè)爭議，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

第二章 前期物業(yè)管理

第六條

建設(shè)單位應(yīng)當以招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當作為一個整體進行招投標。

建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘。

第七條

建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門辦理招標備案，并提供下列資料：

(一)建設(shè)單位工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

(二)物業(yè)管理區(qū)域劃分意見書；

(三)招標文件；

(四)臨時管理規(guī)約；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī)、侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第八條

建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過三年。自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同報區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

第九條

新建住宅交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當持新建住宅所在地區(qū)、縣(市)建設(shè)主管部門出具的《沈陽市商品住房交付使用條件確認書》向區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門申請辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

對未取得《沈陽市商品住房交付使用條件確認書》的商品住房項目，區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門不予備案。商品住房不得交付使用。

第十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理新建住宅承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房。對于在承接驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求建設(shè)單位在一定期限內(nèi)給予解決，并簽訂書面協(xié)議。

第十一條

建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗工作，并于現(xiàn)場查驗二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；

(二)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料(含隨機資料)；

(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(五)建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

(六)業(yè)主名冊；

(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單；

(八)承接查驗所必需的其他資料。

第十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在承接驗收手續(xù)辦理完畢后三十日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在備案后十五日內(nèi)將備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第十三條

建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

第十四條

建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的物業(yè)保修期限和保修范圍，履行保修責(zé)任。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十五條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。

業(yè)主可以依法設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主同意不設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十六條

業(yè)主應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費。

第十七條

符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當會同區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門組織召開首次業(yè)主大會會議：

(一)交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的；

(二)交付的房屋戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十的；

(三)自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達到百分之三十的。

物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域劃分資料、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明和物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

第十八條

業(yè)主大會可以充分利用短信、微信等信息化手段，提高表決效率。

第十九條

業(yè)主委員會委員、候補委員應(yīng)當在具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù)；

(三)按時交納物業(yè)服務(wù)費和物業(yè)專項維修資金；

(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有一定的公信力、組織能力和文化水平；

(五)本人、配偶及其親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位任職；

(六)具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間。

業(yè)主委員會由五至十一名委員單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任、副主任。

第二十條

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

(二)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費以及其他相關(guān)費用；

(七)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十一條

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)業(yè)主大會設(shè)立和業(yè)主委員會選舉決議；

(二)管理規(guī)約；

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)業(yè)主委員會主任、副主任以及其他成員名單；

(五)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

符合備案條件的，區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門自收到備案資料后十日內(nèi)予以備案并出具備案證明。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制和使用印章。

第二十二條

業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公布下列情況和資料：

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

(三)物業(yè)服務(wù)合同；

(四)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用情況；

(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車車位的處分情況；

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

(八)其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第五項、第六項和第七項規(guī)定的事項應(yīng)當于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

第二十三條

業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議完成換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

第二十四條

不具備成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，或者具備成立條件而未成立，且經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在地的居(村)民委員會臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。

第二十五條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十六條

業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、代行業(yè)主委員會職責(zé)的居(村)民委員會督促其移交；必要時，由公安機關(guān)依法給予協(xié)助。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)、使用與維護

第二十七條

物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

(一)提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后組織實施；

(二)維修、養(yǎng)護共用設(shè)施設(shè)備；

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護；

(四)日常清掃保潔，將裝修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中轉(zhuǎn)站；

(五)綠地以及附屬設(shè)施養(yǎng)護管理；

(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域的病媒生物防治；

(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車輛停放以及交通秩序的維護；

(八)建立完整、準確、及時更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案；

(九)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他事項。

第二十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

(一)根據(jù)業(yè)主大會決定對物業(yè)實施管理；

(二)收取物業(yè)服務(wù)費；

(三)委托專營企業(yè)承擔專項物業(yè)服務(wù)；

(四)建議業(yè)主委員會協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

(一)依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；

(二)依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

(三)提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計劃，提交業(yè)主大會討論，年度計劃應(yīng)當包括維修項目、費用預(yù)算、資金來源、列支范圍等；

(四)每半年向業(yè)主委員會報告工作，報送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

(五)按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

(六)在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

(七)按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；

(八)勸阻違反管理規(guī)約以及物業(yè)管理制度的行為；

(九)協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

(一)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的；

(二)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；

(三)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的；

(四)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

(五)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；

(六)物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料的；

(七)與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

(八)不履行物業(yè)服務(wù)合同；

(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)合同終止之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者代行職責(zé)的居(村)民委員會移交本條例第十一條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

(一)實施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

(二)物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共用的場地、設(shè)施設(shè)備；

(三)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、場地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余；

(四)與物業(yè)項目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單；

(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用的明細賬；

(六)應(yīng)當移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

第三十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當包括物業(yè)服務(wù)人員費用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備正常使用和日常運行及維護，綠化養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、秩序維護、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保險及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費用，以及固定資產(chǎn)折舊等支付的費用。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當按照房屋的建筑面積分攤。

第三十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)服務(wù)費等物業(yè)項目收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

第三十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，不得有下列行為：

(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量和標準;

(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務(wù)收費標準;

(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);

(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將電梯使用、汽車停放、辦理不動產(chǎn)登記等與物業(yè)服務(wù)收費相捆綁。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十五條

前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受相關(guān)行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責(zé)任保險，由業(yè)主大會決定。

第三十六條

物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣(市)相關(guān)主管部門進行調(diào)解。調(diào)解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十七條

物業(yè)管理應(yīng)當實行信用信息管理制度。市房產(chǎn)主管部門應(yīng)當對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實施考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進行核實，并將核實結(jié)果及時上報。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)管理人經(jīng)查實存在失信行為的，應(yīng)當記入信用檔案。

第三十八條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

(二)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

(三)侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

(四)損害或者違章使用電力、燃氣設(shè)施。占用消防通道，擠占消防設(shè)施；

(五)違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

(六)違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；

(七)違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分；

(八)排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪音；

(九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

(十一)違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；

(十二)實施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

(十三)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

(十四)在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

(十五)在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

(十六)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為時，業(yè)主有權(quán)投訴舉報；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、督促改正；拒不改正的，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門接到報告后，應(yīng)當對違法行為依法進行處理。

第三十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，應(yīng)當由業(yè)主大會決定是否收取占用費以及占用費的收取標準和用途等。

業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督?？鄢芾沓杀竞蟮膱龅卣加觅M歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第五章 物業(yè)專項維修資金

第四十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當依法交納物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的管理原則。

第四十一條

業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由市房產(chǎn)主管部門代管，并在商業(yè)銀行開立專戶。業(yè)主大會成立后，決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當在商業(yè)銀行開立專戶，并接受市房產(chǎn)主管部門監(jiān)督。

物業(yè)專項維修資金應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)總賬，以幢為單位設(shè)分幢賬，按照房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第四十二條

物業(yè)專項維修資金的使用按照下列程序辦理：

(一)業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)維修、更新、改造以及增設(shè)項目提出使用方案。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會提出使用方案。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)提出使用方案；

(二)業(yè)主委員會組織相關(guān)業(yè)主討論使用方案。屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修由全體業(yè)主討論，涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的，由所涉及范圍內(nèi)的業(yè)主討論，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后使用；

(三)業(yè)主委員會持相關(guān)資料向房產(chǎn)主管部門申請列支；

(四)房產(chǎn)主管部門審核同意后，業(yè)主委員會組織實施使用方案；

(五)工程完工后，業(yè)主委員會持相關(guān)資料向房產(chǎn)主管部門申請結(jié)算。業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會持相關(guān)資料到房產(chǎn)主管部門備案。

第四十三條

物業(yè)專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式：

(一)委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；

(二)集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施；

(三)默認表決：業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計入已投的贊成票；

(四)異議表決：根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第四十四條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未建立物業(yè)專項維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的，由業(yè)主共同決定補建、續(xù)籌方案，委托業(yè)主委員會、街道辦事處及時補建或者再次籌集。

因客觀原因?qū)е挛唇⑽飿I(yè)專項維修資金或者物業(yè)專項維修資金不足的，發(fā)生維修費用時，由維修所涉及的業(yè)主按照各自房屋的建筑面積承擔。

第四十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生危及房屋使用安全、嚴重影響房屋住用等緊急情況時，應(yīng)當立即使用物業(yè)專項維修資金對共用部分進行維修、更新、改造。

區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當設(shè)立應(yīng)急資金。業(yè)主物業(yè)專項維修資金分戶賬余額不足的，或者物業(yè)專項維修資金存在資金缺口的，或者產(chǎn)權(quán)單位不存在、拒不履行修繕責(zé)任的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當通知相關(guān)業(yè)主履行維修義務(wù)。業(yè)主拒不履行的，區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當使用應(yīng)急資金墊付，組織施工隊伍代為修繕，并向相關(guān)業(yè)主依法追繳所需費用的本金及利息。

第六章 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第四十六條

本條例所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，以及按照政策移交政府管理的安居、解困、回遷和主輔分離等住宅區(qū)。

第四十七條

市和區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅區(qū)進行改造整治，并向社會公布改造整治規(guī)劃和年度計劃。

第四十八條

舊住宅區(qū)綜合改造后應(yīng)當推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護和房屋小修養(yǎng)護等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費。

舊住宅區(qū)綜合改造后業(yè)主大會可以自行選聘，也可以委托街道辦事處負責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當在居(村)民委員會的指導(dǎo)下，根據(jù)管理服務(wù)質(zhì)量和費用，自愿選擇服務(wù)模式，并承擔相應(yīng)管理費用。

第四十九條

對于產(chǎn)權(quán)多元化或者出租房屋較多的舊住宅區(qū)，可以在居(村)民委員會指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、產(chǎn)權(quán)單位代表、承租人代表等聯(lián)合組成協(xié)商議事組織，進行自治管理。

第五十條

協(xié)商議事組織人數(shù)為九至十三人的單數(shù)。協(xié)商議事組織中的業(yè)主代表、承租人代表資格應(yīng)當符合本條例第十九條(一)、(二)、(四)、(五)項的規(guī)定。

協(xié)商議事組織應(yīng)當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對協(xié)商議事組織成員有異議的，由居(村)民委員會協(xié)調(diào)解決。

第五十一條

舊住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，屬于全體業(yè)主共有。

已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會代全體業(yè)主管理共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；未成立業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)舊住宅區(qū)所在地的居(村)民委員會臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。

第七章 法律責(zé)任

第五十二條

違反本條例第六條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由行政執(zhí)法主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第五十三條

違反本條例第三十條第一項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的，由行政執(zhí)法主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。

第五十四條

違反本條例第三十條第二項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由行政執(zhí)法主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十五條

違反本條例第三十條第三項、第四項、第五項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途的，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由行政執(zhí)法主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條

違反本條例第三十條第六項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時間內(nèi)移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，由行政執(zhí)法主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第八章 附 則

第五十七條

本條例自年月 日起施行。

第二篇：沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對策

08級經(jīng)濟學(xué)院工程管理劉國祥280707113

沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對策

物業(yè)管理作為一個起步較晚的一種模式，在各方面還存在不少的不足之處，在經(jīng)過為期幾天的調(diào)查（當然大多數(shù)是網(wǎng)上查閱資料）后，我對沈陽市物業(yè)管理存在的問題提出自己的如下一些拙見。

1、沈陽市物業(yè)管理存在的主要問題1、1 關(guān)于物業(yè)管理方面的法制建設(shè)的滯后使得物業(yè)管理涉及的一系列法律問題還沒有從根本上得到解決。

隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關(guān)法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有《物業(yè)管理條例》，相關(guān)部門也推出了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。

1、2 相當一部分物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不全，在人力資源素質(zhì)、風(fēng)險意識、危機管理水平、質(zhì)量管理體系、公共關(guān)系能力、品牌塑造能力等多方面還處于較低水平，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營理念、管理水平有待提高，其中以高素質(zhì)物業(yè)管理人才的短缺最為嚴重。

目前，我國有相當數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之

一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位?！段飿I(yè)管理條例》中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1、3 產(chǎn)業(yè)物業(yè)糾紛的一些根本性問題沒有得到解決。

當前的物業(yè)糾紛要么因收費問題引起，要么最終導(dǎo)致收費問題，物業(yè)收費成了物業(yè)管理部門和業(yè)主相互博弈的一個重要選項。根本原因在于各利益主體保證自身利益的正常渠道不順暢，符合當前公民素質(zhì)的能夠保證各方利益的可操作性機制尚未形成?！段飿I(yè)管理條例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時交納物業(yè)服務(wù)費用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，1

誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務(wù)標準與收費標準不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費范圍和價格透明度低，有的公司收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大。

1、4 對業(yè)主行為進行約束和規(guī)范的程度缺乏力度，對業(yè)主的約束偏少，而且多數(shù)業(yè)主的物業(yè)知識也較缺乏。

1、5 物業(yè)管理企業(yè)以單純謀利為目標導(dǎo)致物業(yè)管理水平低下。

追求利潤是物業(yè)公司的出發(fā)點之一，本應(yīng)無可厚非，但如果是片面追求利潤，單純追求利潤或只管理不服務(wù)，必然在物業(yè)管理中釀成巨大的問題。許多地產(chǎn)公司及其附屬的物業(yè)公司，在售樓時就信誓旦旦，大肆喧染，許下種種承諾，并在售樓時一次性收取3年左右的物業(yè)管理費。待接管物業(yè)后，便抓住居民維權(quán)意識差，沒有業(yè)主委員會等弱點，千方百計降低服務(wù)成本，有的甚至只是搞象征性的服務(wù)，待時間一到，錢也賺了，便以種種托詞逃之夭夭。留下一大堆問題交給居民，交給社會。

2、沈陽市物業(yè)管理問題的對策2、1 加快物業(yè)管理方面的立法建設(shè)，從根本上讓物業(yè)管理做到有法可依，有規(guī)可循。

這方面需要政府方面的努力，作為一般居民也無能為力，我們做的就是要提出自己的意見，讓政府去加快這方面的立法。

2、2 促進物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營管理水平

第一, 發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的優(yōu)勢, 更多地介紹發(fā)達地區(qū)先進物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理經(jīng)驗；在行業(yè)內(nèi)展開經(jīng)營管理方面的交流；組織企業(yè)管理者對外埠先進物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)項目進行實地考察；針對部分企業(yè)管理者業(yè)務(wù)素質(zhì)不高的情況, 舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn), 開展物業(yè)管理企業(yè)員工業(yè)務(wù)競賽。培訓(xùn)上要加大力度，培訓(xùn)一批適應(yīng)我區(qū)物業(yè)工作需要的人員是當務(wù)之急，也是今后物業(yè)管理的需要，一是強化對物業(yè)公司法人的培訓(xùn)，使他們在政策法規(guī)、專業(yè)知識等方面得到全面提高。同時，幫助沒有取得物業(yè)工作資質(zhì)的企業(yè)，盡快拿到資質(zhì)。打造一支有資質(zhì)、素質(zhì)高、責(zé)任心強的物業(yè)管理隊伍。二是開展物業(yè)公司專業(yè)人員的強化培訓(xùn)，如物業(yè)財務(wù)人員、保安員、水電工等，使他們具備良好的職業(yè)道德和工作需要的專業(yè)技能。

第二, 在核定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件中, 除規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員的職稱標準外,還應(yīng)考慮增加學(xué)歷標準, 促進物業(yè)管理企業(yè)積極吸收高素質(zhì)人才加入, 從整體上保證沈陽市物業(yè)管理行業(yè)人才素質(zhì)的提升, 為企業(yè)長遠發(fā)展提供人才保障。

第三, 進一步加強宣傳, 推動物業(yè)管理企業(yè)積極按照國際標準規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量, 提高物業(yè)服務(wù)標準化水平； 加強對住宅小區(qū)物業(yè)管理中的危機管理。

2、3 針對目前的物業(yè)收費難的問題，建立新的物業(yè)繳費機制。

新的繳費機制旨在將收費與物業(yè)糾紛分離開來，就是物業(yè)費不由物業(yè)公司直接收取，而由業(yè)主委員會代收，并且介入第三方的仲裁和認證機構(gòu)，保證業(yè)主委員會秉公辦事，通過這種收費機制，可以有效的將業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾分離開來，如果仍是原先那樣物業(yè)公司收取物業(yè)費，本身就和物業(yè)公司有糾紛的業(yè)主會因為各種糾紛糾纏在一起而不繳納物業(yè)費，這樣更加加大了收取物業(yè)費的難度。

2、4 政府介入，加大對物業(yè)管理公司的管理。

政府管理主要是通過制度方面，通過建立制度，強制約束物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，并加大對他們的監(jiān)督力度，漸漸地通過強制約束到讓物業(yè)公司從思想上轉(zhuǎn)變單純?yōu)橹\利的觀念，讓物業(yè)公司在公眾中樹立起一個好的形象，改變物業(yè)公司單純謀利的現(xiàn)狀。把物業(yè)管理的責(zé)任全部歸結(jié)于政府是不公平的，但如果說物業(yè)管理中存在的一系列問題政府沒有責(zé)任也是不客觀的，或者說政府是造成出現(xiàn)這些問題的主要癥結(jié)。試想，哪一個小區(qū)的規(guī)劃審批不是政府所為，哪一棟樓的驗收把關(guān)不是政府決定，哪一家開發(fā)商、建筑商不歸政府管理，哪一個物業(yè)公司的運營組建不是政府準入。所以說政府有責(zé)任加大對物業(yè)公司的監(jiān)督力度。2、5 物業(yè)管理也可以有針對性的嘗試一些新的管理模式。

在加大對沈陽物業(yè)的扶持力度的同時，像對于低收入人群密集的住宅小區(qū)以及近郊區(qū), 可以嘗試開展業(yè)主經(jīng)營式管理的物業(yè)管理模式。在嘗試新模式的同時提高物業(yè)管理企業(yè)的信息化管理水平，完善物業(yè)公司的信息管理系統(tǒng)。

第三篇：沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

2005-11-17 14:26:56

沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定

第一條 為進一步規(guī)范我市前期物業(yè)管理招投標活動，保護招標投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，依據(jù)國家建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

第三條 沈陽市房產(chǎn)局負責(zé)本市前期物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招投標活動日常管理工作。

第四條 本規(guī)定所稱招標人，是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設(shè)單位。

本規(guī)定所稱投標人，是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

第五條 凡新建住宅物業(yè)必須通過招投標的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

其他物業(yè)也應(yīng)通過招投標的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條 在招標文件規(guī)定的投標期限內(nèi)，投標人少于3個的，招標人可持招標文件,招標、投標情況的書面說明以及相關(guān)材料，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在受理申請后的5日內(nèi)，對符合規(guī)定條件的，予以批準。

住宅物業(yè)建筑面積小于5萬平方米的，建設(shè)單位可持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及其他相關(guān)的項目開發(fā)建設(shè)批準文件向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的申請。區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)在受理申請后的5日內(nèi)，依照物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況予以核實，對符合規(guī)定條件的，予以批準。

第七條 前期物業(yè)管理招投標工作的完成時限；

（一）新建現(xiàn)售商品房，應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房，應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物業(yè)，應(yīng)在交付使用前90日完成。

第八條 招標人可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜。

第九條 招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

招標文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）招標人及項目的基本情況。包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目情況等；

（二）物業(yè)管理用房的配備情況；

（三）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等；

（四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的編制要求等；

（五）評標標準和評標方法；

（六）招標活動方案，包括招標組織機構(gòu)，開標時間、地點、方法與程序等；

（七）投標書密封要求和送達的截止時間、地點及方式；

（八）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

（九）其他事項的說明。

第十條招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書前，提交以下材料報物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案：

（一）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（二）招標公告或者招標邀請書；

（三）招標文件。

區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門對備案材料有異議的，應(yīng)在受理之日起的5日內(nèi)向招標人提出。

第十一條招標人采取公開招標方式的，應(yīng)同時在沈陽市房產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。招標公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）招標人的名稱、地址和聯(lián)系方式；

（二）招標物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實施管理的時間；

（三）投標資格條件、報名的地點和期限；

（四）獲取招標文件的時間、地點、方法和相關(guān)費用等。

招標人采取邀請招標方式的，應(yīng)當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應(yīng)當包含前款規(guī)定的事項。

第十二條投標人應(yīng)當按照招標文件的內(nèi)容和要求編制投標文件，投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

投標文件應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：

（一）投標函及投標人的基本情況；

（二）投標報價，包括物業(yè)管理費用的收支預(yù)算方案；

（三）物業(yè)管理方案；

（四）招標文件要求提供的其他材料。

第十三條 招標人應(yīng)于開標前的3日內(nèi)，從市房產(chǎn)局建立的物業(yè)管理評標專家?guī)熘校扇‰S機抽取的方式一次性確定評標委員會。

物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門派人監(jiān)督確定評標委員會工作，并做好記錄，于當天向確定的評標委員會成員送達《評標邀請函》。

與投標人有利害關(guān)系的人不得進入相關(guān)項目的評標委員會。

第十四條市房產(chǎn)局每年對物業(yè)管理評標專家進行資格確定，及時取消不稱職或者違法違規(guī)人員的專家評委資格。被取消專家評委資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理評標活動。

市房產(chǎn)局定期對物業(yè)管理評委專家進行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培

訓(xùn)。

第十五條招標人應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)（開發(fā)區(qū)）、縣（市）房產(chǎn)行政管理部門備案。

第十六條招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件、中標人的投標文件和現(xiàn)場答辯記錄簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。第十七條 其他各類物業(yè)項目的招投標活動，可參照本規(guī)定執(zhí)行。第十八條本規(guī)定自2005年 9月 1日起施行。

第四篇：沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購項目

沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購項目

沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理（第二次公告）

沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理

競爭性談判公告

沈陽歐亞建設(shè)招投標有限責(zé)任公司受沈陽市和平區(qū)圖書館的委托，對沈陽市和平區(qū)圖書館物業(yè)管理采購項目進行競爭性談判招標，歡迎合格的供應(yīng)商參與投標。

1、采購內(nèi)容：物業(yè)管理。詳細技術(shù)參數(shù)見本工程招標文件。

2、資格要求：應(yīng)具備物業(yè)管理三級或以上國家資質(zhì)，能嚴格執(zhí)行國家有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)管理采購項目能夠?qū)嵤I(yè)化統(tǒng)一管理。

3、發(fā)售談判文件時間：2009年4月28日起至2009年5月5日止(每天8:30至16:30時)。

發(fā)售談判文件地點：沈陽市沈河區(qū)五愛街2-2號（地王白金公寓B座1506室）購買談判文件時需攜帶企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書副本、法人授權(quán)書等證件原件及復(fù)印件（復(fù)印件加蓋公章），談判文件售后不退。

4、投標報名時間：2009年4月28日起至2009年5月5日止

報名地點：沈陽歐亞建設(shè)招投標有限責(zé)任公司

代理機構(gòu)：沈陽歐亞建設(shè)招投標有限責(zé)任公司

地址：沈陽市沈河區(qū)五愛街2-2號（地王白金公寓B座1506室）

郵編：110014

帳號：***0245

開 戶 行： 盛京文藝路支行

聯(lián)系電話： 024-31296377

聯(lián)系人： 王小姐

沈陽歐亞建設(shè)招投標有限責(zé)任公司2009年4月28日

第五篇：31沈陽市物業(yè)管理檔案管理暫行辦法【文件】

沈陽市物業(yè)管理檔案管理暫行辦法

第一條 為加強本市物業(yè)管理檔案工作，充分發(fā)揮物業(yè)管理檔案在物業(yè)管理活動中的作用，更好地為物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國檔案法》和《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國家一級和二級資質(zhì)標準的物業(yè)管理企業(yè)；國家三級及以下資質(zhì)標準的物業(yè)管理企業(yè)，可參照此《辦法》執(zhí)行。

第三條 物業(yè)管理檔案是指物業(yè)管理企業(yè)在其職能管理活動中形成的具有查考保存價值的各種文字、圖表、音像等各種形式的歷史記錄。

第四條 物業(yè)管理檔案管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對物業(yè)管理檔案實行集中統(tǒng)一管理，維護檔案的完整、準確、系統(tǒng)和安全，實現(xiàn)物業(yè)管理檔案的有效利用。

第五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立或確定相應(yīng)的檔案管理機構(gòu)，確定一名負責(zé)人分管檔案工作，配備適應(yīng)檔案管理需要的專（兼）職檔案工作人員。配備必要的檔案裝具設(shè)備，設(shè)置符合防火、防盜、防光、防塵、防潮濕、防高溫、防有害生物等保管要求的檔案庫房。

第六條 物業(yè)管理企業(yè)檔案管理工作的專（兼）職人員應(yīng)當參加檔案專業(yè)知識培訓(xùn)，并取得市檔案行政管理部門頒發(fā)的檔案管 理崗位資格證書。

第七條 物業(yè)管理文件材料歸檔范圍見附件。

第八條 物業(yè)管理檔案歸檔要求

（一）歸檔的文件材料必須準確地反映物業(yè)管理各項工作的真實情況，符合其形成規(guī)律，保持文件材料之間有機聯(lián)系，并做到齊全完整。

（二）歸檔文件應(yīng)做到字跡清楚，圖表清晰，簽署印章完備，以原件為主。

（三）歸檔文件材料整理完畢向檔案部門移交時，應(yīng)辦理移交手續(xù)。

第九條 物業(yè)管理檔案歸檔時間

（一）各項管理方面的文件材料，在形成的第二年六月底之前整理歸檔。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）檔案應(yīng)隨物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的變化隨時整理歸檔。

（三）基本建設(shè)工程方面的文件材料，開發(fā)建設(shè)單位在項目竣工驗收后30日內(nèi)，應(yīng)向前期物業(yè)管理企業(yè)移交，待物業(yè)管理委員會成立后，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)向物業(yè)管理委員會或經(jīng)物業(yè)管理委員會同意，向其招標選定的物業(yè)管理企業(yè)移交。

（四）設(shè)備儀器及維修等方面的文字材料，在維修任務(wù)完成后進行整理歸檔。

（五）會計材料由財會部門保管一年后整理歸檔。

（六）音像材料在攝錄完畢后整理歸檔。

（七）物業(yè)管理委員會的文件材料，應(yīng)隨工作完成情況隨時整理歸檔。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從實際出發(fā)，根據(jù)本單位物業(yè)管理特點，結(jié)合本《辦法》制定具體的物業(yè)管理檔案分類方案和歸檔范圍及保管期限表。

第十一條 物業(yè)管理檔案的整理、編目、鑒定、統(tǒng)計工作應(yīng)按照國家、省、市有關(guān)檔案標準和規(guī)定執(zhí)行。

第十二條 物業(yè)管理檔案裝具應(yīng)采用統(tǒng)一的標準檔案裝具。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極開展檔案利用工作，編制必要的檢索工具，努力提高物業(yè)管理檔案的科學(xué)化、現(xiàn)代化管理水平，更好地為物業(yè)管理服務(wù)。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)可以向檔案咨詢服務(wù)中介組織申請檔案咨詢、論證或委托代為整理檔案。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)撤銷或變動時，物業(yè)管理檔案要妥善保管，經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會同意，向新選定的物業(yè)管理企業(yè)移交，并辦理移交手續(xù)。如暫無新選定的物業(yè)管理企業(yè)，可由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會暫時封存，或由專業(yè)主管部門指定暫存單位保管。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)的任何部門及個人不得私自涂改、偽造、損毀物業(yè)管理檔案，不得將物業(yè)管理檔案據(jù)為己有。對違反規(guī)定，造成損失和影響的，檔案行政管理部門將依據(jù)《檔案法》等有關(guān)規(guī)定給予相應(yīng)的行政處罰。

第十七條 本辦法由沈陽市檔案局負責(zé)解釋。

第十八條 本辦法自二00三年六月二十四日起施行。

附件：

物業(yè)管理文件材料歸檔范圍

綜合管理形成的文件材料

（一）上級機關(guān)及主管部門下發(fā)的有關(guān)物業(yè)管理方面的文件材料。

（二）本企業(yè)及其內(nèi)部職能部門在活動中形成的計劃、總結(jié)和有關(guān)專題報告。

（三）本企業(yè)形成的各項管理工作標準。

（四）有關(guān)本企業(yè)機構(gòu)設(shè)置、更改名稱、啟用印章、人員編制、組織機構(gòu)設(shè)置方面文件材料。

（五）有關(guān)本企業(yè)人員錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)資、定級、職務(wù)任免、獎懲等文件材料。

（六）本企業(yè)制定的有關(guān)工作條例、章程、管理制度等文件材料。

（七）有關(guān)本企業(yè)職能工作的各種匯總統(tǒng)計報表和統(tǒng)計分析資料。

（八）本企業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)工作的請示與批復(fù)文件材料。

（九）本企業(yè)與有關(guān)單位簽訂的各種合同、協(xié)議書等文件材料。

（十）有關(guān)本企業(yè)資質(zhì)、工商注冊、物業(yè)收費、管理委托、小區(qū)驗收等批復(fù)、證件材料。

（十一）物業(yè)管理質(zhì)量體系認證、達標創(chuàng)優(yōu)等有關(guān)文件材料。

（十二）有關(guān)信訪、投訴及處理的經(jīng)過、結(jié)果、報告、復(fù)函等文件材料。

（十三）有關(guān)社區(qū)開展精神文明建設(shè)活動的各種公約、協(xié)議、規(guī)章、合同、計劃、組織建設(shè)以及各種便民服務(wù)活動、文化活動等材料。

（十四）其他有關(guān)物業(yè)管理方面的具有保存及查考價值的文件材料。

二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會形成的文件材料

（一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會召開會議形成的文件材料。

主要包括會議籌備、選舉、換屆、變更情況、人員分工情況；會議制定頒布的各種通知、決議、決定；會議形成的各項報告、各種記錄、紀要、簡報。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會采用招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)形成的文件材料。

主要包括選聘方案、標書、標底、評標結(jié)果、中標協(xié)議書、有關(guān)合同、招標會議記錄等。

（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會綜合管理形成的文件材料。

主要包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會制定的各項規(guī)章制度、公約、章程等。

三、對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人進行服務(wù)管理形成的文件材料

（一）每戶物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人的家庭自然情況。

（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人入住憑證及商品房銷售合同（房屋、車庫）。

（三）物業(yè)公司與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人簽訂的供暖合同、公共契約。

（四）房屋裝修、維修有關(guān)材料。

（五）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人各種交費、權(quán)屬變更材料。

（六）與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人有關(guān)的其他材料。

四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種建筑物及公共場地基本建設(shè)、維修文件材料

（一）房屋基本建設(shè)文件材料：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種住宅房屋、辦公房屋、商用房屋，以及為其服務(wù)的鍋爐房、水泵房、供電房、操作間、設(shè)備間等各種房屋的各種竣工圖紙和文字材料。

其中文字材料部分主要有：項目批準文件、開工報告與圖紙會審變更、原材料合格證與試驗報告單、地基與隱蔽工程記錄、試件強度試驗報告與定位測量記錄、工程質(zhì)量評定與竣工驗收證明等文字材料。

圖紙部分主要有：小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖、建筑竣工圖、結(jié)構(gòu)竣工圖、上下水竣工圖、暖氣與煤氣竣工圖、通風(fēng)與空調(diào)竣工圖、電氣與電梯竣工圖、動力與照明竣工圖、地下管網(wǎng)竣工圖、其他竣工圖。

（二）公共場地基本建設(shè)文件材料：公共場地是指為全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人共有并為其服務(wù)的場地。包括休閑廣場、文體娛樂場所、小區(qū)道路、花園草坪、綠化場地、停車場地等。公共場地文件材料主要包括圖紙和文字說明等。

（三）房屋與公共場地維修文件材料：包括房屋大、中、小修、零修、急修的報告，審批材料、維修計劃、材料計劃、預(yù)算決算等材料；維修過程中的記錄材料，包括各類責(zé)任人、維修設(shè)計方案及圖紙、檢查驗收記錄、問訪記錄等；公共場地維護情況、利用情況的文字材料及圖紙。

五、公用設(shè)備儀器、維修文件材料

（一）公用設(shè)備儀器文件材料：公用設(shè)備儀器是指為物業(yè)管理服務(wù)的各種交通設(shè)備、電器設(shè)備、機械設(shè)備、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、消防設(shè)備、保安設(shè)備、供暖、供水、供電設(shè)備等。

公用設(shè)備儀器的文件材料主要有：設(shè)備的開箱驗收證明書、驗收單、設(shè)備儀器安裝說明書、使用說明書、產(chǎn)品合格證書、產(chǎn)品原理圖、系統(tǒng)線路圖、配件、備件圖冊及隨機材料；設(shè)備儀器安裝、調(diào)試和驗收形成的安裝任務(wù)書、試車記錄、安裝調(diào)試驗收單、安裝基礎(chǔ)竣工圖、安裝驗收移交單等材料。

（二）設(shè)備儀器維修文件材料：設(shè)備儀器運轉(zhuǎn)情況記錄、維修計劃、維修記錄、更換易損件圖冊、外購備件明細表、修理完工通知單、質(zhì)量檢查記錄、事故報告單及處理結(jié)果材料、設(shè)備儀器改裝、報廢形成的材料。

六、財會管理方面形成的文件材料

財會管理文件材料是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各種物業(yè)管理服務(wù)費、維修維護基金、利息。其他經(jīng)營收入、劃撥等資金收入情況和使用情況的原始材料。包括各種憑證、賬簿、預(yù)決算報表、計劃審批、會計檔案移交、保管、銷毀清冊等材料。

七、各種實物檔案

（一）獲得國家、省、市的表獎的各類獎杯、獎狀、獎牌（匾）、錦旗、證書等實物。

（二）反映企業(yè)精神標識、徽章等實物。

（三）其他具有保存價值和紀念意義的實物。

（四）各級領(lǐng)導(dǎo)及知名人士的題詞、題字、貴賓簽到簿等。

八、音像檔案

（一）反映本企業(yè)概貌的音像材料。

（二）反映本企業(yè)歷屆領(lǐng)導(dǎo)班子成員基本情況的音像材料。

（三）反映本企業(yè)重大活動及主要職能活動的音像材料。

（四）上級領(lǐng)導(dǎo)視察本企業(yè)及物業(yè)管理活動的音像材料。

（五）本企業(yè)召開各類重要會議的音像材料。

（六）本企業(yè)開展各種社區(qū)文化活動的音像材料。

（七）本企業(yè)開展各種教育培訓(xùn)的音像材料。

（八）有關(guān)突發(fā)事件和重大事故的音像材料。

（九）反映物業(yè)管理園區(qū)景觀的音像材料。

（十）本企業(yè)形成和獲得各種榮譽的實物音像材料。

（十一）其他具有保存價值的音像材料。

沈陽市檔案局 沈陽市房產(chǎn)局