第一篇：房產(chǎn)地二次調(diào)控政策整合分析

房產(chǎn)地二次調(diào)控政策整合分析一、二次調(diào)控政策要求

? 行政問(wèn)責(zé)——將調(diào)控的壓力，強(qiáng)制性傳導(dǎo)給地方政府和商業(yè)銀行。

各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。

嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。

? 行政限購(gòu)——以行政限購(gòu)的方式，強(qiáng)制性干預(yù)房地產(chǎn)交易行為。

房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。

? 信貸收緊——去除前提條件和模糊空間，進(jìn)一步收緊信貸。

? 首次調(diào)控政策（4月17日出臺(tái)）

對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%??

商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。

? 二次調(diào)控政策（9月29日出臺(tái)）

各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

? 動(dòng)用稅收手段（包括房產(chǎn)稅）遏制投資投機(jī)性購(gòu)房行為

對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅（注：即按2%征收）。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策（注：即非普通住房及非家庭唯一住房的普通住房，均按4%征收契稅）。

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對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅（注：稅基—以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額；稅率—個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)適用個(gè)人所得稅稅率為20%）。

加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

? 加大對(duì)違法違規(guī)市場(chǎng)主體、尤其是違法違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)的懲治力度

依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置（因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的）、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

二、二次調(diào)控政策落實(shí)

鑒于中央政府的明確態(tài)度（李克強(qiáng)8天內(nèi)兩提房地產(chǎn)調(diào)控、中央媒體連續(xù)發(fā)文力挺房地產(chǎn)調(diào)控）、尤其是行政問(wèn)責(zé)制度的引入（監(jiān)察部、銀監(jiān)會(huì)介入），極大地增強(qiáng)了二次調(diào)控政策對(duì)地方政府和商業(yè)銀行的威懾力，極大地推進(jìn)了二次調(diào)控政策尤其是限購(gòu)政策在各地的具體落實(shí)。

1、限購(gòu)令

從9月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)“國(guó)家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”起至10月19日，全國(guó)已有14個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令。

? 深圳（最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策）

對(duì)于本市戶(hù)籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭)，限購(gòu)2套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。

暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民在本市購(gòu)房。

? 北京

暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

? 上海

暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購(gòu)

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一套商品住房(含二手存量住房)。

? 廣州

同一購(gòu)房家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市轄十區(qū)新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

購(gòu)房家庭是指本市戶(hù)籍居民家庭，或能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭。未滿(mǎn)18周歲的人士，不得在本市單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)商品住房。

? 廈門(mén)

同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

? 杭州

暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房(含二手住房)。

? 寧波

本市戶(hù)籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶(hù)籍居民的家庭)在本市只能新購(gòu)1套住房；能提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭在本市只能新購(gòu)1套住房。無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民暫停在本市購(gòu)房。

? 南京

暫時(shí)限制購(gòu)買(mǎi)第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)”；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高。

? 福州（最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策）

暫停在福州市擁有2套以上(含2套)住房的福州市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非該市戶(hù)籍居民家庭、無(wú)法提供在該市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶(hù)籍居民在福州市五城區(qū)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)商品住房。

? 三亞

對(duì)三亞市戶(hù)籍居民家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶(hù)籍居民家庭，實(shí)行限購(gòu)1套商品住房政策，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。

? 天津

天津市及外省市居民家庭在天津市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套商品住房。

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? 溫州

暫定本市戶(hù)籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房(含二手存量房，以網(wǎng)上簽訂合同日期為準(zhǔn))。

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?？诩巴馐∈芯用窦彝?含購(gòu)房人、配偶及未成年子女)只能在?？谛沦?gòu)買(mǎi)1套商品住房。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，按有關(guān)規(guī)定暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

? 大連

暫定同一購(gòu)房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。

影響分析：1）從目前情況來(lái)看，已經(jīng)出臺(tái)“限購(gòu)令”的主要是一線城市和部分二線城市，未來(lái)省會(huì)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”的可能性比較大；2）從已出臺(tái)限購(gòu)令的14個(gè)城市來(lái)看，大多限定同一家庭新購(gòu)一套住房，只有深圳、福州、南京比較嚴(yán)厲，即禁購(gòu)第三套；3）限購(gòu)令的政策效果，取決于各地的執(zhí)行力度和執(zhí)行期限，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)效應(yīng)將是不容置疑的。

2、房產(chǎn)稅

? 房產(chǎn)稅在國(guó)外

? 房產(chǎn)稅在中國(guó) 1）房產(chǎn)稅并非新稅種

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（1986年10月1日起施行）： 第一條 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。房

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產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。

第五條 下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：

一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

二、由財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；

五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

2）對(duì)多套住房將開(kāi)征房產(chǎn)稅

最新動(dòng)態(tài)——

5月27日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，明確提出逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。

9月29日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā) “國(guó)家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，明確提出加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

在10月22日重慶召開(kāi)的第五屆招商證券論壇上，黃奇帆表示：房產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的稅，誰(shuí)買(mǎi)了這個(gè)房子，就要每年按照國(guó)家規(guī)定的制度安排交稅。今后只要國(guó)家批準(zhǔn)了，會(huì)對(duì)高端商品房、別墅用房收房產(chǎn)稅。而且，如果是高檔商品房，比如比普通商品房?jī)r(jià)格高很多倍的別墅，那我們稅收交易契稅、各種所得稅等等各個(gè)方面都是按照政府規(guī)定的稅率當(dāng)中的最高限來(lái)征收。

在10月23日舉辦的第一屆西部金融論壇國(guó)際資本論壇上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，房產(chǎn)稅推出已經(jīng)是“按月計(jì)算”，目前離推出最終時(shí)間不會(huì)超出一年。試點(diǎn)城市一定會(huì)在一線城市中產(chǎn)生，北京、上海、廣州都有可能。雖然最后方案尚未確定，但現(xiàn)有信息表明，房地產(chǎn)稅不會(huì)向“第一套房”征收，投資房將成為房產(chǎn)稅調(diào)控目標(biāo)。

征收方案（傳言）——

華夏時(shí)報(bào)10月17日?qǐng)?bào)道，據(jù)消息人士透露，房產(chǎn)稅征收方案有三種，包括以套數(shù)為基準(zhǔn)(方案一)，以面積為基準(zhǔn)(方案二)，以套數(shù)和面積為基準(zhǔn)(方案三)。有專(zhuān)家認(rèn)為，方案一最不合理，如以抑制投機(jī)為主要目的，建議采用方案一，如以抑制投機(jī)和保證一定稅收收入兼顧為目的，建議采用方案三。

“按照重慶市市長(zhǎng)黃奇帆的布局和構(gòu)想，重慶最大的可能是選擇方案三?！毕⑷耸糠治?，以面積和套數(shù)為基準(zhǔn)確定稅率，采用分段累進(jìn)稅率，年稅率為

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1.5%-20%。具體來(lái)說(shuō)，超過(guò)免稅面積落在前兩套房的部分，稅率為1.5%；超過(guò)免稅面積落在第三套的部分，稅率為3%；超過(guò)免稅面積落在第四套的部分，稅率為5%；超過(guò)免稅面積落在第五套的部分，稅率為10%；超過(guò)免稅面積落在第六套或以上的部分，稅率為20%。

證券時(shí)報(bào)10月28日?qǐng)?bào)道，據(jù)權(quán)威人士消息，如果一線城市的房?jī)r(jià)近期仍沒(méi)有明顯下跌的趨勢(shì),房產(chǎn)稅就會(huì)很快出臺(tái),試點(diǎn)工作（一線城市）最快將在年底前進(jìn)行。房產(chǎn)稅的最終方案將比此前市場(chǎng)預(yù)測(cè)的寬松,不但不會(huì)對(duì)首套房征收,而且稅率也較低,在0.6%左右。

? 我們的基本觀點(diǎn) 1）2）房產(chǎn)稅作為一種持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，要征收是毫無(wú)疑問(wèn)的； 房產(chǎn)稅作為一種涉及面異常廣泛的稅種，在社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)建設(shè)尚不到位、尤其是各利益方尚未充分博弈的情況下，短期內(nèi)是無(wú)法在全國(guó)征收的； 3）作為市場(chǎng)認(rèn)知上的一種調(diào)控核武器，其最佳策略應(yīng)該是蓄勢(shì)待發(fā)、但又引而不發(fā)，唯有如此才能發(fā)揮最大的威懾力； 4）即使倉(cāng)促選擇在個(gè)別城市試點(diǎn)征收，也必將是一種各利益方相互博弈之后的妥協(xié)方案，只要年均稅率無(wú)法抵消年均房?jī)r(jià)漲幅（后者往往很大），其對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房行為的調(diào)控作用將非常有限。

3、預(yù)售款監(jiān)管

10月25日，北京市出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）,規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),保證優(yōu)先用于工程建設(shè),嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。這是繼青島、石家莊、武漢后,又一個(gè)出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的城市。

按照要求,商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù),由監(jiān)管銀行對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。

辦法規(guī)定，房企直接收存商品房預(yù)售資金、未及時(shí)將貸款轉(zhuǎn)入專(zhuān)用賬戶(hù)、未按規(guī)定使用資金,以及以收取其他款項(xiàng)為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管等現(xiàn)象,將被暫停其在北京市所有項(xiàng)目的預(yù)售,并予以公示。

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影響分析：此舉或?qū)?duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)構(gòu)成較大壓力，有利于逼迫部分企業(yè)下調(diào)房?jī)r(jià)、加速銷(xiāo)售、以保障資金鏈安全。

4、加息

中國(guó)人民銀行決定，自2010年10月20日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部決定，自2010年10月20日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。

影響分析：時(shí)隔三年的首次加息，雖然是著眼于經(jīng)濟(jì)全局的一項(xiàng)金融舉措，但在樓市調(diào)控逐步升級(jí)的敏感時(shí)刻，其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響將是不容忽視的，同時(shí)也進(jìn)一步提高了開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和消費(fèi)者的購(gòu)房成本。三、二次調(diào)控鄭州反應(yīng)

? 政策層面：

按揭變化（東方今報(bào) 10月14日消息）： 變化一：按揭首套房首付至少三成。

招商銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行等股份制銀行已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行房貸新政要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。部分股份制銀行對(duì)已經(jīng)簽署購(gòu)房協(xié)議、但還未獲得貸款的購(gòu)房者，也將執(zhí)行房貸新政。

變化二：外地人在鄭購(gòu)房貸款限制增多。

原先非本地居民在鄭州貸款購(gòu)房，如不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，可按二套房貸款處理。但此次新政執(zhí)行后，銀行不得向上述非本地居民提供按揭貸款。這一政策的嚴(yán)格執(zhí)行，令不少項(xiàng)目簽單量大為減少。

變化三：暫停按揭購(gòu)買(mǎi)第三套房。

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包括交通銀行、浦發(fā)銀行等多數(shù)銀行已經(jīng)按要求暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。對(duì)于第三套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本市銀行多是以購(gòu)房套數(shù)為準(zhǔn)，而不是以貸款記錄為準(zhǔn)。同時(shí)，銀行已經(jīng)叫停了“曲線貸款買(mǎi)房”（即購(gòu)房者先在銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸款，然后把信貸資金用于買(mǎi)房）。此前，購(gòu)房者可以向銀行申請(qǐng)抵押貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)新房，但是目前銀行要求抵押所獲款項(xiàng)不得用于買(mǎi)房。

鄭州住房公積金管理中心決定：

自10月15日起，一、首次使用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭（家庭成員包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所購(gòu)住房包括普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、拆遷安置房等），住房公積金貸款金額不得高于所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的70%；所購(gòu)住房為二手房的，住房公積金貸款金額不得高于所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的60%。

二、第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房的家庭，須結(jié)清上筆住房公積金貸款滿(mǎn)一年，且住房公積金貸款金額不得高于所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的50%；暫不受理第三次使用住房公積金貸款的申請(qǐng)。

三、單筆最高住房公積金貸款限額仍為40萬(wàn)元。

2010-11-02 東方今報(bào)消息

目前多家銀行總行已經(jīng)向分支行下發(fā)通知，要求自11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶(hù)的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士透露，這次銀行房貸利率政策調(diào)整是“不分地區(qū)、不分銀行”，全面覆蓋。

從省會(huì)鄭州多家銀行獲悉，從11月1日起，商業(yè)銀行對(duì)首套住房執(zhí)行的房貸最低標(biāo)準(zhǔn)變?yōu)椋菏赘蹲畹?0%，利率為同檔期基準(zhǔn)利率下浮15%；二套住房為首付最低50%，利率執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍；禁止對(duì)第三套及以上住房提供貸款。

從7折到8.5折，利率調(diào)整幅度為0.921個(gè)百分點(diǎn)，其效果相當(dāng)于4次加息。這一新規(guī)和首套住房首付比例不低于三成兩項(xiàng)政策疊加執(zhí)行后，購(gòu)房者需要投入的買(mǎi)房成本將進(jìn)一步提升。以一筆30年期100萬(wàn)元的住房按揭貸款為例，基準(zhǔn)利率為6.14%，利率從7折調(diào)整至8.5折后，月供增加555.31元，30年要多支出近20萬(wàn)元。

? 市場(chǎng)層面

9月29日二次調(diào)控政策出臺(tái)至今，僅僅一個(gè)月時(shí)間，依然處于各項(xiàng)政策的密集出臺(tái)期和各市場(chǎng)主體（政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房客戶(hù)）觀望、解讀和決策思考期，鄭州市是否會(huì)出臺(tái)限購(gòu)令、開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房客戶(hù)如何行動(dòng)、交易是否回落、房?jī)r(jià)是否松動(dòng)（表現(xiàn)為付款方式的多樣化和優(yōu)惠促銷(xiāo)的密集化），暫時(shí)尚難以定論。

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但是，隨著調(diào)控的逐步加碼和時(shí)間的逐步推進(jìn)，各市場(chǎng)主體對(duì)二次調(diào)控（決心、力度、目標(biāo)）的認(rèn)識(shí)或?qū)⒅鸩节呁?，鄭州市限?gòu)令或?qū)⒊雠_(tái)，鄭州市樓市預(yù)期或?qū)⒛孓D(zhuǎn)，觀望加重（企業(yè)觀望減少新推房源、客戶(hù)觀望放緩購(gòu)買(mǎi)決策）、成交下滑、促銷(xiāo)加大乃至價(jià)格回落。

在搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控的29個(gè)大中城市中，僅有上海、東莞、福州三個(gè)城市住宅項(xiàng)目11月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量較10月有所上漲，海南、昆明兩城市11月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)數(shù)量與10月持平，鄭州樓市11月開(kāi)盤(pán)量環(huán)比下降42.9%。

二次調(diào)控下鄭州近4成購(gòu)房者開(kāi)始觀望

四、后市走向基本研判

1、短期看，調(diào)控的效果取決于中央政府的調(diào)控決心、地方政府所承受的來(lái)自中央政府的政治壓力、以及各項(xiàng)政策的執(zhí)行力度和期限；

2、有了政治和行政的保障，在加息、限購(gòu)令、信貸政策、稅收政策等政策組合拳的作用下，市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的階段；

3、如果此次調(diào)控依然不見(jiàn)成效，房?jī)r(jià)依然快速上揚(yáng)，將重挫中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的政治威信和社會(huì)公信力，將逼迫中央政府繼續(xù)出擊；

4、中央政府再次出擊，預(yù)計(jì)可能的手段包括對(duì)房?jī)r(jià)高漲的城市政府進(jìn)行行政問(wèn)責(zé)、對(duì)違規(guī)的商業(yè)銀行進(jìn)行懲處、對(duì)違法違規(guī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行懲處，使各種問(wèn)責(zé)機(jī)制落到實(shí)處，以起到殺一儆百的示范效應(yīng)；當(dāng)然，不排除房產(chǎn)稅在個(gè)別城市先行試點(diǎn)，以加碼調(diào)控力度。

通和機(jī)構(gòu)（華中區(qū)域）代理事業(yè)部

2010-11-02

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第二篇：房地產(chǎn)二次調(diào)控政策

國(guó)家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施遏制部

分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

(2010年9月29日)

一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。

三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

四是切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督察考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。

五是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

附：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部29日聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。自2010年10月1日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套普通住房契稅將下調(diào)為1%，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

第三篇：房產(chǎn)調(diào)控政策分析

本文完全由本人獨(dú)立創(chuàng)作，所有主張都是本人自己的觀點(diǎn)，如果轉(zhuǎn)載請(qǐng)署名。

首先，我們來(lái)分析一下政策。本次調(diào)控政策力度之嚴(yán)厲嚴(yán)格可謂空前。所以很多人從這里看到了房?jī)r(jià)大幅下跌的希望。但在我看來(lái)，任何事情都兼具兩面性，在這個(gè)政策里，我看到了六個(gè)字：寧殺錯(cuò)，不放過(guò)。那就是國(guó)家為了打擊一小部分炒房者，把剩下的絕大多數(shù)正當(dāng)二套房、三套房購(gòu)房人群全都連帶錯(cuò)殺。誠(chéng)然，炒房團(tuán)能量巨大，但在絕對(duì)人群數(shù)量上，他們遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于正當(dāng)購(gòu)房者。所以我們會(huì)看到這次政策的頒布后產(chǎn)生的最大影響不是房?jī)r(jià)下跌，而是抑制，甚至阻礙了廣大居民的正當(dāng)購(gòu)房需求。這是非常不合理，甚至非理性的。而一個(gè)政策如果越不合理，那么他存在下去，持續(xù)下去的可能性就越低。所以，站在旁觀者的角度，我完全可以說(shuō)，本次政策的實(shí)施完全只是國(guó)家的權(quán)宜之計(jì)，絕對(duì)不可持續(xù)。因?yàn)槿绻@項(xiàng)政策長(zhǎng)期實(shí)施，最終只會(huì)搞得民怨沸騰，我兒子要結(jié)婚，但國(guó)家你卻不讓我買(mǎi)房子，能不怨嗎？而一旦這項(xiàng)政策不能長(zhǎng)時(shí)間得到實(shí)施，那么最終的結(jié)果是什么？相信在過(guò)去數(shù)年中由于政策反復(fù)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲大家也都看到了。

其次，我們分析一下，這個(gè)政策真的那么有用嗎？其實(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲來(lái)講。本質(zhì)上是資金推動(dòng)的結(jié)果，和股票一樣。有錢(qián)房?jī)r(jià)就會(huì)漲，沒(méi)錢(qián)了，房?jī)r(jià)自然跌。那么我們來(lái)分析一下目前的形勢(shì)。08年，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大跌。那次大跌最主要的原因是國(guó)家一方面嚴(yán)厲調(diào)控房屋買(mǎi)賣(mài)。而另一面則緊縮信貸。這一次國(guó)家在買(mǎi)賣(mài)方面的調(diào)控更加嚴(yán)厲，但在資金上呢？從07年末開(kāi)始到08年上半年，我國(guó)

經(jīng)歷了極為嚴(yán)重的通貨膨脹，相信很多人都對(duì)當(dāng)時(shí)90元一桶的豆油，17塊錢(qián)一斤的豬肉記憶猶新。當(dāng)時(shí)的通脹率達(dá)到8%。當(dāng)時(shí)國(guó)家為了降低通脹，不遺余力的緊縮降低市場(chǎng)上的資金量。屢次大幅提高存款準(zhǔn)備金率讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資異常困難。在加之07年幾乎所有的大房地產(chǎn)企業(yè)都不遺余力的大舉擴(kuò)張，瘋狂購(gòu)地，負(fù)債情況非常嚴(yán)重。結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商一方面房子賣(mài)不出去，一方面又沒(méi)有錢(qián)支付購(gòu)地款、以及銀行貸款。很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈斷裂的絕境。這種情況下，不降價(jià)意味著死掉，所以房?jī)r(jià)出現(xiàn)了比較明顯的下跌，但本次調(diào)控下的環(huán)境是這樣嗎？目前全球經(jīng)濟(jì)似乎已經(jīng)擺脫了金融危機(jī)的陰霾逐漸開(kāi)始恢復(fù)。但歐美主要國(guó)家的失業(yè)率并未降低。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱出口雖然在緩慢恢復(fù)，但這種恢復(fù)是否能夠最終確認(rèn)還有待觀察。在這種情況下，國(guó)家至少在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)還要依靠投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。所以可以預(yù)計(jì)，在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)上的資金量不會(huì)減少，還會(huì)增加。國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性泛濫根本不會(huì)出現(xiàn)改觀，錢(qián)沒(méi)有減少，開(kāi)發(fā)商的日子仍然滋潤(rùn)，離08年的資金鏈斷裂根本掛不上邊。他們挺得住，請(qǐng)問(wèn)房?jī)r(jià)如何下降？

綜上，我想如果把房?jī)r(jià)比作來(lái)勢(shì)洶洶的洪水。而把調(diào)控比作治水的利器。那么顯然現(xiàn)在政府還是在用圍堵的辦法治水。國(guó)家筑起了高高的大壩，甚至為此不惜阻撓正常的購(gòu)房需求。但可笑的是洪水的數(shù)量非但沒(méi)有減少，反而還在增加。這會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？首先，這座大壩足夠結(jié)實(shí)，就算洪水再大也很難沖垮（一線城市已經(jīng)禁止第三套房貸，你想炒也炒不了）。其次，洪水的量有增無(wú)減，這樣雙方僵持不下，就會(huì)導(dǎo)致洪水改道。由修筑大壩的主要河道（一線城市）溢出。尋找洼地，另行開(kāi)辟新的河道（二三線城市）解說(shuō)一下。目前一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)高的離譜，炒房成本太高，上漲空間太小，政策上讓你無(wú)法炒作（第三套房禁止貸款），那么炒房團(tuán)很可能就會(huì)攜帶大量資金來(lái)到二線城市。首先，雖然房貸5

0%的政策同樣對(duì)二線城市有效。但由于二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格與一線城市相差巨大，大多數(shù)二線城市的房?jī)r(jià)僅為北京上海深圳的六分之一到五分之一。所以在絕對(duì)成本上對(duì)炒房團(tuán)來(lái)講很有吸引力。而且低價(jià)格的另一面往往代表了巨大的增值空間。其次，也是最重要一點(diǎn)，大多數(shù)二線城市不屬于房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)，因此不會(huì)實(shí)行第三套房停貸，炒房團(tuán)仍然可以炒房。所以說(shuō)嚴(yán)厲的調(diào)控政策很有可能把炒房團(tuán)由一線城市趕到二三線城市，大幅推高二三線城市的房?jī)r(jià)。一線城市的房?jī)r(jià)下降明顯，但二三線城市房?jī)r(jià)大幅推高，與一線城市的落差大幅縮小?；闹噯?？呵呵~~但發(fā)生的可能性是非常非常大的。前兆就是現(xiàn)在所有的大房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)始紛紛把目光轉(zhuǎn)向二三線城市，在二三線城市拿地，擴(kuò)張。很可能炒房團(tuán)就會(huì)隨后跟來(lái)。其實(shí)，就算站在更高層次上分析，二三線城市房?jī)r(jià)差距與一線城市逐漸縮小也是合理的。一線城市多年來(lái)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平層次與二線城市不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比二線城市慢了不少。其次，由于大量身處一線城市的“漂”一族由于無(wú)法承受一線城市的房?jī)r(jià)而逐漸回流二線城市，也帶來(lái)了強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力與需求。第三，同在一個(gè)中國(guó)，二三線城市與一線城市房?jī)r(jià)差距在5~6倍，而工資水平則差一倍到2倍。這種收入差距與房?jī)r(jià)差距的嚴(yán)重背離遲早會(huì)導(dǎo)致二者差距的回歸，而本次政策的出臺(tái)很有可能就是這樣一個(gè)契機(jī)。

最后再來(lái)說(shuō)說(shuō)房產(chǎn)稅。目前物業(yè)稅征收的說(shuō)法甚囂塵上，很多人把征稅當(dāng)做房?jī)r(jià)下跌的最大希望。但這有可能嗎？首先來(lái)說(shuō)說(shuō)房屋保有稅，也就是物業(yè)稅。我們都知道房屋的價(jià)值包含兩塊，一是土地的價(jià)值，二是房屋物業(yè)本身的價(jià)值。由于房屋購(gòu)買(mǎi)者不具備土地的擁有權(quán)，因此在法理上國(guó)家不能對(duì)土地征稅。那么征稅的對(duì)象就變成了單一的房屋征稅，也就是對(duì)那一堆鋼筋水泥征稅。也就是說(shuō)即使在北京，也只會(huì)按照一平米兩三千來(lái)征收。請(qǐng)問(wèn)這種稅對(duì)北京房?jī)r(jià)有何影響？那么好，我們也都知道國(guó)家不講理，明明是租給你的土地還要征稅，你也沒(méi)辦法。

那么房屋價(jià)值是誰(shuí)來(lái)評(píng)估呢？是你自己?jiǎn)?？?dāng)然不是，是地方政府。地方政府希望房?jī)r(jià)下降嗎？當(dāng)然不希望~呵呵結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致地方政府在評(píng)估房?jī)r(jià)時(shí)會(huì)人為的大幅壓低二手房估計(jì)，讓其對(duì)房?jī)r(jià)的影響降到最低。所以，房產(chǎn)保有稅其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)影響真的不大。還有一個(gè)稅種就是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)盈利稅，即國(guó)家對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的利潤(rùn)征稅。這一點(diǎn)其實(shí)沒(méi)什么說(shuō)的，如果國(guó)家征稅20%的稅，那么我賣(mài)房子就漲價(jià)20%不就得了。反正依據(jù)這幾年的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)就算漲上天也都會(huì)有人買(mǎi)。最終羊毛還是得出在羊身上。

結(jié)論：本次二手房的調(diào)控政策不可謂不嚴(yán)厲，但仍然是治標(biāo)不治本。而且最終極可能出現(xiàn)反效果，反作用。其實(shí)真正抑制房?jī)r(jià)的辦法不是筑起大壩，而是削減洪水。這就要求政府減少信貸，改變土地出讓模式。當(dāng)然這兩點(diǎn)在現(xiàn)階段都不可能實(shí)現(xiàn)。此外，站在一個(gè)最為宏觀的高度，目前中國(guó)處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)化急速推進(jìn)。城市人口大量增加的階段，對(duì)城市住房的剛性需求達(dá)到一個(gè)歷史頂峰。在這樣的宏觀形勢(shì)下，任何房?jī)r(jià)下跌都注定是暫時(shí)的，而上漲則是長(zhǎng)期的。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

在金九銀十傳統(tǒng)旺季來(lái)臨之際，樓市沒(méi)了以往的張揚(yáng)和霸氣，反而體現(xiàn)出一種低迷。2011年10月 全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)首次全面下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策。這是自2010年政府出臺(tái)一系列“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話終于在這個(gè)10月終結(jié)。

由此看來(lái)，房?jī)r(jià)下跌主要得益于政府的宏觀調(diào)控政策。自建國(guó)以來(lái)，政府推行了不同的調(diào)控政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序化發(fā)展，不同時(shí)期的政策產(chǎn)生了不同的作用和影響。

一、歷年來(lái)重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策

1.1993-1996年：我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控

背景：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。

效果：隨著1993年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱(chēng)“國(guó)16條”)；1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來(lái)，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過(guò)3年努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。同時(shí)，此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)?！皣?guó)16條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開(kāi)發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過(guò)了三亞，被稱(chēng)為中國(guó)的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。

2.1998-2002年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。

效果：1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并拉開(kāi)了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革，大大刺激了消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。但這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國(guó)范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià)”，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問(wèn)題埋下了隱患。

3.2003-2005年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

背景：2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭仍然沒(méi)有改變，以深圳、北京為代表的全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

效果：2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”)，對(duì)“國(guó)八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)有針對(duì)性的六項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。隨后出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“九部委‘十五條’”)對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化。2007年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒(méi)立即顯現(xiàn)出來(lái)，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房?jī)r(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)?！皣?guó)六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”方針，將門(mén)檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，自2003年調(diào)控以來(lái)，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問(wèn)題扔給了市場(chǎng)。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價(jià)房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻又屢屢讓人們失望。

4.2008-2010年：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)

背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。本來(lái)在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國(guó)際熱錢(qián)紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房?jī)r(jià)也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動(dòng)，最終導(dǎo)致前功盡棄。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購(gòu)”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

效果：2009年12月為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府頒布了“國(guó)四條”；2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十條”)，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。經(jīng)過(guò)各級(jí)部門(mén)的落實(shí)，2011年10月，房?jī)r(jià)打破了只升不降的趨勢(shì)，很多大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。

雖然目前我國(guó)的宏觀調(diào)控政策對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展已經(jīng)取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問(wèn)題需要解決。

二、政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目前存在的問(wèn)題

1.部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高的局面還沒(méi)有根本改變

雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房?jī)r(jià)格有所回落，但回落幅度十分有限。70個(gè)大中城市中，今年10月份價(jià)格同比下降的僅有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格下降的城市中，多數(shù)城市的降幅不足1%。商品住房?jī)r(jià)格水平總體上仍處于高位，向合理價(jià)格區(qū)間回歸仍有空間。

2.房?jī)r(jià)上漲的潛在壓力仍然較大

目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈。

3.抑制投資投機(jī)需求的任務(wù)仍很艱巨

目前，國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動(dòng)性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

三、對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議

1.完善住房供應(yīng)體系

立足國(guó)情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)的商品住房市場(chǎng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，我國(guó)多數(shù)家庭要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或承租商品住房實(shí)現(xiàn)住有所居。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場(chǎng)秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用，對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買(mǎi)商品住房相結(jié)合的制度。

2.加快保障性住房制度建設(shè) 要加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十二五”時(shí)期建設(shè)3600萬(wàn)套，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。

3.健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系

要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類(lèi)指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快房產(chǎn)稅實(shí)施方案的研究進(jìn)度；完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控防范措施；進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。健全地方政府融資機(jī)制，逐步改變地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地收入的過(guò)度依賴(lài)，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。

4.推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè) 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法制化和規(guī)范化；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來(lái)房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購(gòu)房比例過(guò)大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過(guò)快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過(guò)通脹；加息使開(kāi)發(fā)和購(gòu)房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過(guò)房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的資金杠桿率從原來(lái)的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開(kāi)發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購(gòu)房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購(gòu)令

在通脹預(yù)期下，購(gòu)房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購(gòu)房比例上升，錢(qián)從銀行存款、股市迅速流向購(gòu)房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購(gòu)，從貨幣手段上升到戶(hù)籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷(xiāo)售總額的51.6%，占總銷(xiāo)售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購(gòu)房比例平均為15%—20%，“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬(wàn)億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購(gòu)令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購(gòu)令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購(gòu)數(shù)量。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見(jiàn)效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購(gòu)的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬(wàn)億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂(lè)觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬(wàn)億—1.4萬(wàn)億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問(wèn)題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專(zhuān)題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬(wàn)億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無(wú)疑會(huì)超3萬(wàn)億元。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開(kāi)發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，無(wú)疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無(wú)法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開(kāi)發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。