第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅資料（最終版）

房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅

一、開辦期間

開辦期指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開業(yè)之日（營業(yè)執(zhí)照上的設(shè)立日期）

國稅函[2009]98號第九條：開辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用的，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可按長期待攤費(fèi)用處理，但一經(jīng)選定不得改變。

1.業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

國稅總局公告2012年第15號：企業(yè)在籌建期間，發(fā)生與籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，并在稅前扣除；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

2.開辦期間不計(jì)算為虧損年度

國稅函[2010]79號第七條：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營年度，為開始計(jì)算損益的年度。籌辦期發(fā)生的開辦費(fèi)支出，不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損。只能在“開辦費(fèi)”中歸集。企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，是開始計(jì)算損益的年度。如果兩者處于同一年度，則應(yīng)分別確認(rèn)籌辦費(fèi)攤銷及經(jīng)營年度的開始。

某房開企業(yè)2010年3月開始籌建，籌建期歷時15個月，賬簿資料顯示：2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生開辦費(fèi)200萬元、300萬元，2011年6月開始生產(chǎn)經(jīng)營。企業(yè)在2011年6月起開始一次性或分期扣除開辦費(fèi)；2011年度發(fā)生了虧損，確認(rèn)的虧損年度就是2011年度。

（1）該開發(fā)企業(yè)2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發(fā)生業(yè)務(wù)招費(fèi)10萬元、20萬元，分別發(fā)生廣告宣傳費(fèi)30萬元、40萬元；（2）2010年6月投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息支出8萬元計(jì)入了開辦費(fèi)；（3）2011年3月，購建營業(yè)樓所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)共計(jì)10萬元計(jì)入了開辦費(fèi)；（4）企業(yè)在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除開辦費(fèi)。（1）業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出可按實(shí)際發(fā)生額的60%計(jì)入開辦費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入開辦費(fèi)；（2）投資方因投入資本自行籌款支付的利息，不計(jì)入開辦費(fèi)，由出資方自行負(fù)擔(dān)。（3）為購建固定資產(chǎn)所支付的設(shè)計(jì)費(fèi)、部分材料費(fèi)應(yīng)予資本化，不計(jì)入開辦費(fèi)。

企業(yè)2011年一次性扣除開辦費(fèi)金額為：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470（萬元）。

二、預(yù)交期間

對房開企業(yè)來說，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入時應(yīng)預(yù)交企業(yè)所得稅。

1.銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入時

房開企業(yè)的銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售；

現(xiàn)房銷售：房開企業(yè)現(xiàn)房銷售業(yè)務(wù)，會計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的； 期房銷售：是指房開企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得大產(chǎn)證為止；將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。期房銷售的業(yè)務(wù)，會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定不同，致使房開企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。國稅發(fā)[2009]31號第六條：企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，從企業(yè)所得稅的角度，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項(xiàng)，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，負(fù)有企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。

國稅發(fā)[2009]31號第九條：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按預(yù)計(jì)毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（1）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

國稅發(fā)[2009]31號第九條：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

國家稅務(wù)總局公告2011年第64號規(guī)定：實(shí)行查賬征收的企業(yè)實(shí)際利潤額計(jì)算公式為：

實(shí)際利潤額=利潤總額+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補(bǔ)以前年度虧損

三、匯算清繳期間

企業(yè)所得稅匯算清繳，指納稅人納稅年度終了之日起5個月內(nèi)，自行計(jì)算本年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，確定納稅年度應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。

第一步，計(jì)算應(yīng)納稅所得額

應(yīng)納稅所得額：會計(jì)制度核算的年度利潤總額為基礎(chǔ)，依據(jù)稅法規(guī)定，計(jì)算出納稅調(diào)整增加額、納稅調(diào)整減少額，按下列公式計(jì)算出應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)納稅所得額=利潤總額+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少額+境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損

應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損

房開企業(yè)在核算企業(yè)所得稅時特別政策：

（1）房開經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。稅務(wù)處理上，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用，或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)視為已經(jīng)完工。國稅函[2010]201號規(guī)定：房開企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房開企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

（2）房開企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入，其成本費(fèi)用準(zhǔn)予扣除；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門單位收取并開具發(fā)票的，作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理，其成本費(fèi)用不得扣除。

（3）企業(yè)所得稅匯算清繳時，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。

（4）可以預(yù)提成本費(fèi)用的情況：①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在有相關(guān)合同等證明資料前提下，可預(yù)提合同總金額的10%，計(jì)入成本對象的開發(fā)成本中。②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可以按照預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。該公共配套設(shè)施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照規(guī)定必須配套建造的③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由房開企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項(xiàng)基金。

（5）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的、無償贈與地方政府及公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)準(zhǔn)予扣除。若屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用按固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

（6）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本。

（7）國稅發(fā)[2009]31號第三十三條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

會計(jì)核算中，對于利用地下設(shè)施建造的地下車位，利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設(shè)施計(jì)入了開發(fā)成本中；取得上述車庫、車位的轉(zhuǎn)讓收入，均應(yīng)作為銷售收入且不得重復(fù)扣除成本。

對于采用長期出租并一次性收取租金方式的，根據(jù)合同日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。

（8）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入的方法和順序?yàn)椋孩侔幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確；

第二篇：企業(yè)所得稅匯總繳納

企業(yè)所得稅的匯總繳納

一、匯總納稅的概念

匯總（或合并）納稅，是一個企業(yè)總機(jī)構(gòu)（或集團(tuán)母子公司，簡稱匯繳企業(yè)）和其分支機(jī)構(gòu)（或集團(tuán)子公司，簡稱成員企業(yè)）的經(jīng)營所得，通過匯總（或合并）納稅申報(bào)表，由匯繳企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。匯繳企業(yè)，是指實(shí)行匯總（或合并）納稅的總機(jī)構(gòu)（或企業(yè)集團(tuán)）；成員企業(yè)，是指參與匯總（或合并）納稅的總機(jī)構(gòu)及其分機(jī)構(gòu)（或集團(tuán)母公司本部及其子公司）。

匯總納稅分為兩種方式：一種是全額匯總繳納；另外一種是“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”。

二、“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”管理辦法

（一）統(tǒng)一計(jì)算。統(tǒng)一計(jì)算，是指匯繳企業(yè)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則（以下簡稱《條例》及實(shí)施細(xì)則）和有關(guān)規(guī)定，在匯總成員企業(yè)的所得稅申報(bào)表的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)納稅所得額、應(yīng)納所得稅額。

（二）分級管理。分級管理，是指匯繳企業(yè)及成員企業(yè)，其企業(yè)所得稅的征收管理，由所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別進(jìn)行屬地監(jiān)督和管理。

（三）就地預(yù)繳。就地預(yù)繳，是指成員企業(yè)根據(jù)《條例》及實(shí)施細(xì)則和有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算本企業(yè)每一納稅的應(yīng)納稅所得額和應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅，并按照規(guī)定比例就地預(yù)繳部分稅款，年終辦理清算。

母子公司體制的企業(yè)集團(tuán)和總機(jī)構(gòu)，以母公司本部和各級子公司為就地預(yù)繳所得稅的成員企業(yè)；總分公司體制的企業(yè)，以總公司和符合獨(dú)立核算條件的各級分公司為就地預(yù)繳所得稅的成員企業(yè)；匯總納稅的銀行保險(xiǎn)企業(yè)，以分行（分公司）、支行及相當(dāng)于支行一級的辦事處（分理處）為就地預(yù)繳所得稅的成員企業(yè)；其它經(jīng)國家稅務(wù)總局審核批準(zhǔn)實(shí)行匯總納稅的企業(yè)，以審核確定的成員企業(yè)，就地預(yù)繳所得稅。

成員企業(yè)就地預(yù)繳所得稅的比例，除另有規(guī)定者外，一般為應(yīng)納稅所得稅額的60%。在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)以及西部地區(qū)，屬于國家鼓勵的匯總納稅成員企業(yè)，可按納稅所得額的15% 就地預(yù)繳?？倷C(jī)構(gòu)各成員企業(yè)盈虧相差懸殊，就地預(yù)繳稅款與集中清算結(jié)果差額較大的，可由總機(jī)構(gòu)報(bào)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，對個別影響較大的成員企業(yè)就地預(yù)繳的比例予以適當(dāng)調(diào)整。

匯繳企業(yè)所屬成員企業(yè)為多層次，即有二級、三級或四級成員企業(yè)，并且在同一省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市區(qū)域內(nèi)的，以上成員企業(yè)就地預(yù)繳企業(yè)所得稅的比例，是指二級成員企業(yè)將所屬成員企業(yè)就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅合并之后應(yīng)達(dá)到的比例。如果二級成員企業(yè)的所屬企業(yè)根據(jù)規(guī)定的比例就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅匯總后超過規(guī)定比例的，省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可適當(dāng)調(diào)整二級成員企業(yè)所屬企業(yè)就地預(yù)繳的比例。成員企業(yè)技術(shù)改造國產(chǎn)設(shè)備投資可抵免的企業(yè)所得稅額，以成員企業(yè)就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅按規(guī)定抵免。就地應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅不足抵免的部分，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)出具證明，由匯繳企業(yè)在集中清算企業(yè)所得稅時抵免。

成員企業(yè)就地預(yù)繳的稅款，應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)的有關(guān)規(guī)定分期預(yù)繳，年終進(jìn)行匯算清繳。其全年實(shí)際繳納的所得稅稅款，應(yīng)等于按規(guī)定比例就地預(yù)繳的全部稅款。

（四）集中清算。集中清算，是指在終了后，匯繳企業(yè)在成員企業(yè)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的基礎(chǔ)上，合并計(jì)算應(yīng)納稅所得額、應(yīng)納所得稅額、抵減成員企業(yè)就地預(yù)繳的當(dāng)年企業(yè)所得稅款后，進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算和匯算清繳。

成員企業(yè)在總機(jī)構(gòu)集中清算發(fā)生的虧損，由總機(jī)構(gòu)在匯總清算時統(tǒng)一盈虧相抵，并可按稅法規(guī)定遞延抵補(bǔ)，各成員企業(yè)均不得再用本企業(yè)以后的應(yīng)納稅所得額進(jìn)行彌補(bǔ)虧損。

終了后，成員企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)，向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，并繳足按規(guī)定的比例應(yīng)就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅?！敖y(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”匯總納稅方法，自2001年1月1日起執(zhí)行。

三、全額匯總繳納的企業(yè)

下列行業(yè)和企業(yè)仍按原方式實(shí)行全額匯總納稅：由鐵道部匯總納稅的鐵路運(yùn)輸企業(yè)，由國家郵政總局匯總納稅的郵政企業(yè)，由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行匯總納稅的各級分行、支行，由中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、中國人壽保險(xiǎn)公司匯總納稅的各級分公司，以及由國家稅務(wù)總局規(guī)定的其它企業(yè)。

四、股權(quán)變化成非全資控股的企業(yè)不得進(jìn)行匯總納稅

匯總納稅的成員企業(yè)，在企業(yè)改組、改造或資產(chǎn)重組過程中，因股權(quán)發(fā)生變化而變成非全資控股的企業(yè)，從股權(quán)發(fā)生變化的起，就地繳納企業(yè)所得稅，不得匯總納稅。股權(quán)發(fā)生變化的企業(yè)，應(yīng)及時將有關(guān)情況報(bào)告所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)，并辦理相關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)。未向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)予以調(diào)整補(bǔ)稅，并根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定予以相應(yīng)處罰。

五、匯總納稅的審批機(jī)關(guān)

（一）匯總繳納企業(yè)所得稅，必須報(bào)經(jīng)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)不得違反規(guī)定，擅自批準(zhǔn)納稅人實(shí)行匯總納稅。

（二）匯繳企業(yè)和成員企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市區(qū)域內(nèi)的，是否實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”的征收管理辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)決定。

六、匯總納稅企業(yè)的稅款預(yù)繳

匯繳企業(yè)應(yīng)按月預(yù)繳企業(yè)所得稅，稅款于次月15日內(nèi)申報(bào)入庫；成員企業(yè)應(yīng)按季預(yù)繳企業(yè)所得稅，稅款于季度終了15日內(nèi)申報(bào)入庫。匯繳企業(yè)和成員企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅時，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際實(shí)現(xiàn)數(shù)預(yù)繳，按實(shí)際實(shí)現(xiàn)數(shù)預(yù)繳有困難的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，也可以采用其它適當(dāng)方法。其中，匯繳企業(yè)需報(bào)經(jīng)市國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，成員企業(yè)需報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意改變。

七、匯總納稅成員企業(yè)的納稅申報(bào)

（一）凡匯總納稅成員企業(yè)，均應(yīng)向所在地國家稅務(wù)局報(bào)送納稅申報(bào)表，并附財(cái)務(wù)、會計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。納稅申報(bào)表每季度報(bào)送一次。納稅申報(bào)表與成員企業(yè)和單位向上級機(jī)構(gòu)報(bào)送的匯總納稅報(bào)表指標(biāo)應(yīng)一致。

（二）匯總（合并）納稅企業(yè)納稅申報(bào)。匯繳企業(yè)應(yīng)在終了后4個月內(nèi)，向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送匯總后的《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》，及有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，并附送各二級成員企業(yè)匯總的《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》，集中清算，統(tǒng)一辦理匯繳企業(yè)所得稅的匯算清繳。

匯繳企業(yè)根據(jù)匯總企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表統(tǒng)一計(jì)算的應(yīng)納所得稅額，大于成員企業(yè)按規(guī)定比例在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳的企業(yè)所得稅額的部分，由匯繳企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)補(bǔ)繳；小于成員企業(yè)在當(dāng)?shù)仡A(yù)的企業(yè)所得稅額的部分，由匯繳企業(yè)抵繳下一統(tǒng)一計(jì)算的應(yīng)繳企業(yè)所得稅額。

（三）北京市匯總納稅成員的納稅申報(bào)：

1.匯總（合并）納稅的逐級申報(bào)制度。企業(yè)要根據(jù)稅收法規(guī)定，按季、按年向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)報(bào)送企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表（包括附表，下同）和有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表。匯總（合并）納稅企業(yè)的所得稅納稅申報(bào)實(shí)行逐級匯總（合并）制度。

（1）終了后2個月內(nèi)，成員企業(yè)應(yīng)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送所得稅納稅申報(bào)表，并附有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表。納稅申報(bào)表一式三份。成員企業(yè)所在稅務(wù)機(jī)關(guān)受理成員企業(yè)的納稅申報(bào)，對成員企業(yè)報(bào)送的納稅申報(bào)表進(jìn)行審核、簽字蓋章后，其中一份留存，另兩份交與成員企業(yè)。成員企業(yè)將簽字蓋章后的納稅申報(bào)表一份留存，一份報(bào)送上一級企業(yè)或機(jī)構(gòu)。

(2)成員企業(yè)的上一級企業(yè)或機(jī)構(gòu)，應(yīng)將匯總后的納稅申表（含本級經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)申報(bào)的內(nèi)容）一式三份，并附成員企業(yè)的納稅申報(bào)表和本級納稅申報(bào)表及有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，報(bào)送當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)本級納稅申報(bào)表、匯總申報(bào)表進(jìn)行邏輯審核，簽字蓋章后，依上述程序逐級匯總（合并）上報(bào)，直至匯繳企業(yè)。上級企業(yè)或機(jī)構(gòu)，其本級的納稅申報(bào)表為一式二份，一份稅務(wù)機(jī)關(guān)留存，一份交企業(yè)備查。

（3）終了后 4個月內(nèi)，匯繳企業(yè)應(yīng)將逐級上報(bào)匯總（或合并）的納稅申報(bào)表（含本級），并附本級的納稅申報(bào)表、成員企業(yè)的納稅申報(bào)表和有關(guān)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，報(bào)送所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)。匯繳企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)匯繳企業(yè)報(bào)送的納稅申報(bào)表辦理所得稅匯算清繳。（4）對未經(jīng)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)簽字蓋章的成員企業(yè)納稅申報(bào)表，匯繳企業(yè)在辦理納稅申報(bào)時，其所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)拒絕受理，取消該成員企業(yè)當(dāng)年的匯總（或合并）納稅資格，并要求成員企業(yè)在所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)就地征稅。

2.凡經(jīng)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，在外埠實(shí)行匯總（或合并）納稅的企業(yè)，實(shí)行“定期申報(bào)、年終審核、統(tǒng)一審查”的監(jiān)督辦法。即：成員企業(yè)依照其總機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅申報(bào)期限和所得稅款預(yù)繳辦法，按期向我市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送申報(bào)表。終了后兩個月內(nèi)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依照規(guī)定，對成員企業(yè)納稅申報(bào)表進(jìn)行審核，確定無誤后簽字蓋章，并按規(guī)定留存和返回成員企業(yè)。

3.按照北京市國稅局《關(guān)于調(diào)整企業(yè)所得稅納稅申報(bào)期限問題的通知》（京國稅二[1999]113號）文件規(guī)定，一般成員企業(yè)應(yīng)于終了后兩個月內(nèi)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)完成納稅申報(bào)，負(fù)有匯總業(yè)務(wù)的二級成員企業(yè)申報(bào)時間可延長至終了后三個月內(nèi)?？紤]到經(jīng)營人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，我市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)企業(yè)，企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時間可延至終了后六個月內(nèi)，負(fù)有匯總業(yè)務(wù)的二級成員企業(yè)可延至終了后五個月內(nèi)，一般成員企業(yè)可延至到終了后四個月內(nèi)。

4.成員企業(yè)應(yīng)按規(guī)定時間向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《企業(yè)所得稅申報(bào)表》及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告和其它有關(guān)資料，進(jìn)行納稅申報(bào)，并按規(guī)定的比例就地繳納稅款。成員企業(yè)應(yīng)按稅法規(guī)定辦理清算，實(shí)行多退少補(bǔ)，清算后全年實(shí)際繳納的稅款應(yīng)等于當(dāng)年實(shí)際實(shí)現(xiàn)的應(yīng)納所得稅額乘以總局規(guī)定的就地入庫比例。匯繳企業(yè)除提供成員企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)證明外，還應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供成員企業(yè)納稅申報(bào)表及財(cái)務(wù)決算報(bào)表，以及經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的投資抵免額和已抵免的額度，按市局規(guī)定的程序，報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后抵免。匯繳企業(yè)所屬成員企業(yè)為多層次的，如果二級成員企業(yè)的所屬企業(yè)根據(jù)總局規(guī)定比例就地預(yù)繳的企業(yè)所得稅匯總后超過總局規(guī)定比例，報(bào)市局批準(zhǔn)后，可適當(dāng)調(diào)整二級成員企業(yè)所屬企業(yè)就地預(yù)繳的比例。在經(jīng)濟(jì)特區(qū)上、上海浦東新區(qū)匯總納稅成員企業(yè)，在當(dāng)?shù)匕磻?yīng)納稅所得額的15%預(yù)繳，在京的匯繳企業(yè)按應(yīng)納稅所得額18%預(yù)繳企業(yè)所得稅。

5．在本市行政區(qū)域內(nèi)，原則上以成員企業(yè)為單位，實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”的征收管理辦法，有特殊情況的，報(bào)市國稅局批準(zhǔn)后，可采用以下征收辦法：（1)匯繳企業(yè)和成員企業(yè)都在本市行政區(qū)域內(nèi)的，報(bào)經(jīng)市國稅局批準(zhǔn)，可采用原辦法征收企業(yè)所得稅。（2)報(bào)經(jīng)國稅局批準(zhǔn)，對在外?。ㄊ校﹨R繳，而成員企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)，可以省級公司為單位，實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算”的征收管理辦法納稅。

6.凡有享受西部地區(qū)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策成員企業(yè)的匯繳企業(yè)，按規(guī)定在京申報(bào)納稅時，應(yīng)將享受西部地區(qū)優(yōu)惠政策的成員企業(yè)和其它企業(yè)分別核算、分別填寫《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》，分別適用稅率，分別進(jìn)行匯總（合并）納稅，享受西部地區(qū)企業(yè)所得稅優(yōu)惠的成員企業(yè)和其他成員企業(yè)的盈虧不得互相彌補(bǔ)。

關(guān)于匯總繳納企業(yè)所得稅系列政策解讀

近幾年來，為貫徹執(zhí)行好匯總、合并繳納企業(yè)所得稅的政策，本著既要支持企業(yè)改革，又要有利于稅收管理的原則，國家稅務(wù)總局陸續(xù)制定了一系列加強(qiáng)匯總、合并繳納企業(yè)所得稅征收管理的規(guī)章制度。并制訂了統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)交、集中清算的匯總納稅方法，但是由于總公司或母公司（以下簡稱總機(jī)構(gòu)）征收地和成員企業(yè)管理地的不一致，征收與管理脫節(jié)，加之層次多，操作復(fù)雜，監(jiān)管難度大，容易造成管理上的漏洞和稅款流失。其中還存在地方稅務(wù)機(jī)關(guān)越權(quán)審批的現(xiàn)象，下面我們將就近些年下發(fā)的關(guān)于匯總繳納企業(yè)所得稅的政策進(jìn)行一下系統(tǒng)整理和分析。

一，可申請實(shí)行匯總納稅企業(yè)的范圍

在國家稅務(wù)總局新下發(fā)的國稅函[2006]48號文中，對申請實(shí)行匯總納稅企業(yè)的范圍進(jìn)行了明確，規(guī)定以下五種企業(yè)可申請匯總納稅。

（一）國務(wù)院確定的120家大型試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)；

（二）國務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)政策和匯總納稅政策的企業(yè)集團(tuán)；

（三）《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的鐵路運(yùn)營、民航運(yùn)輸、郵政、電信企業(yè)和金融保險(xiǎn)企業(yè)（含證券等非銀行金融機(jī)構(gòu)）；

（四）文化體制改革的試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)；

（五）匯總納稅企業(yè)重組改制后具集團(tuán)性質(zhì)的存續(xù)企

業(yè)。

二、匯總（合并）納稅的審批權(quán)限

在國稅發(fā)[2000]第185號文件中規(guī)定：匯總（合并）繳納企業(yè)所得稅，必須報(bào)經(jīng)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有批準(zhǔn)匯總（合并）繳納企業(yè)所得稅的權(quán)力。這里需要注意，國稅函[2002]226號有特殊規(guī)定：匯總（合并）納稅的成員企業(yè)層次較多、且二級以下成員企業(yè)（指二級成員企業(yè)）所屬一個省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市區(qū)域內(nèi)的，除另有規(guī)定者外，二級以下成員企業(yè)的范圍，由所在省級國家稅務(wù)局根據(jù)總局的有關(guān)規(guī)定審核確定。

這里還需要注意的是，納稅人不能擅自擴(kuò)大匯總（合并）納稅的成員企業(yè)范圍，對于新辦的分支機(jī)構(gòu)，必須報(bào)請國家稅務(wù)總局申請。如果是二級以下的成員企業(yè)需報(bào)請省級國家稅

務(wù)局。

另外：匯總納稅的成員企業(yè)，在企業(yè)改組、改造或資產(chǎn)重組過程中，因股權(quán)發(fā)生變化而變成非全資控股的企業(yè)，從股權(quán)發(fā)生變化的起，就地繳納企業(yè)所得稅。

三、如何申請匯總（合并）納稅

企業(yè)應(yīng)在申請匯總（合并）納稅的3月31日以前，向國家稅務(wù)總局提出匯總（合并）納稅的申請報(bào)告，同時抄送企業(yè)所在地省級稅務(wù)機(jī)關(guān)。

這里需要注意的是：匯總（合并）納稅成員企業(yè)和匯繳企業(yè)，應(yīng)分別在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。如成員企業(yè)和匯繳企業(yè)發(fā)生股權(quán)比例等有關(guān)稅務(wù)登記內(nèi)容的變化，應(yīng)及時按有關(guān)規(guī)定在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理變更登記和相關(guān)的稅務(wù)事項(xiàng)。

四、匯總納稅的企業(yè)稅前扣除的規(guī)定

1、匯總納稅成員企業(yè)取得的境外所得，不得參加匯總納稅，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定單獨(dú)申報(bào)，就

地計(jì)算抵免或補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

2、實(shí)行工效掛鉤工資制度的匯總納稅企業(yè)，成員企業(yè)應(yīng)將國家財(cái)政勞動部門批準(zhǔn)的工效掛鉤方案和上級機(jī)構(gòu)核定的分解方案，報(bào)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備查，其工資支出按規(guī)定扣除。工效掛鉤方案未報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的，可視同為非工效掛鉤企業(yè)，其工資支出按照國家規(guī)定的計(jì)稅工資標(biāo)準(zhǔn)扣除。

3、企業(yè)租入設(shè)備、資產(chǎn)的租賃費(fèi)，可據(jù)實(shí)扣除，但屬于融資租賃的，除另有規(guī)定外，應(yīng)按固定資產(chǎn)進(jìn)行管理，分期計(jì)提折舊。

這里需要注意的是：由上級機(jī)構(gòu)以經(jīng)營租賃方式統(tǒng)一租賃的設(shè)備，撥付成員企業(yè)使用的，其相關(guān)費(fèi)用由上級機(jī)構(gòu)扣除。需要分解到使用單位扣除的，由上級機(jī)構(gòu)提供租賃合同和租賃設(shè)備分配清單，報(bào)所在地省級稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。租賃設(shè)備的上級機(jī)構(gòu)為總機(jī)構(gòu)的，報(bào)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后執(zhí)行。另外：由上級機(jī)構(gòu)統(tǒng)一購買、租賃的設(shè)備撥付成員企業(yè)使用的，其成員企業(yè)在使用過程中實(shí)際發(fā)生的設(shè)備修理費(fèi)，可由成員企業(yè)按有關(guān)規(guī)定計(jì)算扣除。

4、總機(jī)構(gòu)集中支付的廣告費(fèi)，在其集中支付的廣告費(fèi)扣除限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分應(yīng)在總機(jī)構(gòu)當(dāng)年計(jì)征所得稅時進(jìn)行納稅調(diào)整，并可按規(guī)定無限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。

5、總機(jī)構(gòu)集中支付的宣傳費(fèi)和公益救濟(jì)性捐贈，可參照集中支付的廣告費(fèi)的扣除辦法在所得稅前計(jì)算扣除，但超過標(biāo)準(zhǔn)部分不得向以后結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

五、匯總納稅企業(yè)的適用稅率的規(guī)定

成員企業(yè)在低稅率地區(qū)的，審批匯總納稅時，原則上不納入?yún)R總納稅的范圍。由于企業(yè)的經(jīng)營管理和核算特點(diǎn)，需將在低稅地區(qū)的成員企業(yè)納入?yún)R總納稅范圍的，總機(jī)構(gòu)若在高稅率地區(qū)，其在低稅率地區(qū)的成員企業(yè)，統(tǒng)一按總機(jī)構(gòu)的稅率匯總納稅；總機(jī)構(gòu)在低稅率地區(qū)的，區(qū)內(nèi)、區(qū)外成員企業(yè)必須分別核算，分別按規(guī)定稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，不能分開核算的，統(tǒng)一按33%的稅率征收所得稅。

這里需要提醒注意的是：對實(shí)行匯總（合并）納稅企業(yè)，一律由省級成員企業(yè)申請辦理享受西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策的有關(guān)手續(xù)。實(shí)行匯總（合并）納稅的企業(yè)應(yīng)當(dāng)將西部地區(qū)的成員企業(yè)與西部地區(qū)以外的成員企業(yè)分開，分別匯總（合并）申報(bào)納稅，分別適用稅率。

六、非獨(dú)立核算企業(yè)申報(bào)地點(diǎn)的選擇

非獨(dú)立核算分支機(jī)構(gòu)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅。對核算地發(fā)生爭議的，分情況處理：

（一）總分機(jī)構(gòu)均在一省范圍內(nèi)的，由省級稅務(wù)機(jī)關(guān)明確納稅申報(bào)所在地；

（二）總分機(jī)構(gòu)跨省市的，由國家稅務(wù)總局

明確納稅申報(bào)所在地。

七、成員企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定

（一）、需要進(jìn)行就地預(yù)繳的成員企業(yè)

母子公司體制的企業(yè)集團(tuán)和總機(jī)構(gòu)以母公司本部和各級子公司為就地預(yù)交所得稅的成員企業(yè)；總分公司體制的企業(yè)以總公司和符合獨(dú)立核算條件的各級分公司為就地預(yù)交所得稅的成員企業(yè)；匯總納稅的銀行保險(xiǎn)企業(yè)，以分行（分公司）、支行及相當(dāng)于支行一級的辦事處（分理處），為就地預(yù)交所得稅的成員企業(yè)；其他經(jīng)國家稅務(wù)總局審核批準(zhǔn)實(shí)行匯總納稅的企業(yè)，以審核確定的成員企業(yè)，就地預(yù)交所得稅。

（二）、就地預(yù)繳的比例

成員企業(yè)就地預(yù)交企業(yè)所得稅的比例，除另有規(guī)定者外，一般為應(yīng)納所得稅額的60%.在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)、以及本部地區(qū)屬于國家鼓勵的匯總納稅成員企業(yè)，可按應(yīng)

納稅所得額的15%就地預(yù)交。

這里考慮總機(jī)構(gòu)各成員企業(yè)盈虧相差懸殊，規(guī)定：就地預(yù)交稅款與集中清算結(jié)果差額較大的，可由總機(jī)構(gòu)報(bào)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后，對個別影響較大的成員企業(yè)就地預(yù)交的比例予以

適當(dāng)調(diào)整。

這里還需要注意的一點(diǎn)是，省級稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定，適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)二

級以下成員企業(yè)的預(yù)繳比例。

（三）、就地預(yù)繳的相關(guān)規(guī)定

終了后，成員企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)，向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表》及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表，并繳足按規(guī)定的比例應(yīng)就地預(yù)交的企業(yè)所得

稅。這里需要注意兩點(diǎn)：

1.成員企業(yè)就地預(yù)繳的稅款，應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)的有關(guān)規(guī)定分期預(yù)繳，年終進(jìn)行匯算清繳。其全年實(shí)際繳納的所得稅稅款，應(yīng)等于按規(guī)定比例就地預(yù)交的全部稅款。

2.成員企業(yè)技術(shù)改造國產(chǎn)設(shè)備投資可抵免的企業(yè)所得稅額，以成員企業(yè)就地預(yù)交的企業(yè)所得稅按規(guī)定抵免。就地應(yīng)預(yù)交的企業(yè)所得稅不足抵免的部分，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)出具證明，由匯繳企業(yè)在集中清算企業(yè)所得稅時抵免。

八、匯總企業(yè)清算發(fā)生虧損的處理

匯總納稅的企業(yè)匯總后為虧損的，其虧損額由總機(jī)構(gòu)用以后的匯總所得按規(guī)定彌補(bǔ)。

這里需要注意的是，在總機(jī)構(gòu)進(jìn)行匯總清算發(fā)生的虧損，必須由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一進(jìn)行盈虧抵補(bǔ)，各成員企業(yè)不得用以后納稅的應(yīng)納稅所得額進(jìn)行彌補(bǔ)。

九、不適用“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)交、集中清算”的企業(yè)

（一）由鐵道部匯總納稅的鐵路運(yùn)輸企業(yè)；

（二）由國家郵政總局匯總納稅的郵政企業(yè)；

（三）由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行匯總納稅的各級分行、支行；

（四）由中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、中國人壽保險(xiǎn)公司匯總納稅的各級分公司；

（五）國

家稅務(wù)總局規(guī)定的其他企業(yè)。

這里有一個特殊情況：如果匯繳企業(yè)和成員企業(yè)在同一省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市區(qū)域內(nèi)的，是否實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級管理、就地預(yù)交、集中清算”的征收管理辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)決定。

第三篇：辦稅實(shí)際操作：如何繳納企業(yè)所得稅

辦稅實(shí)際操作：如何繳納企業(yè)所得稅？

（１）企業(yè)所得稅的納稅。

企業(yè)所得稅的納稅，自公歷１月１日起到１２月３１日止。納稅人在一個納稅的中間開業(yè)，或由于合并、關(guān)閉等原因使該納稅的實(shí)際經(jīng)營期不足１２個月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營期為一個納稅；納稅人清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個納稅。

（２）企業(yè)所得稅的納稅地點(diǎn)。

企業(yè)所得稅由納稅人向其所在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，所在地即納稅人的實(shí)際經(jīng)營管理地。當(dāng)企業(yè)的注冊地與實(shí)際經(jīng)營管理地不一致時，以實(shí)際經(jīng)營管理地為納稅地點(diǎn)。

①聯(lián)營企業(yè)、股份制企業(yè)實(shí)行先稅后分原則，在其經(jīng)營所在地納稅。

②鐵路運(yùn)營、民航運(yùn)輸、郵電通信企業(yè)，分別由鐵道部、民航總局、郵電部于北京集中繳納所得稅。

③中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國投資銀行、交通銀行分別由總行于北京集中繳納。

④中國人民保險(xiǎn)公司分別由總公司、省分公司于總、分公司所在地集中繳納。

（３）企業(yè)所得稅的納稅辦法。

繳納企業(yè)所得稅實(shí)行按年計(jì)算、分月或分季預(yù)繳、年終匯算清繳、多退少補(bǔ)的征納辦法。具體納稅期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小，予以核定。

①分月或分季預(yù)繳。

納稅人應(yīng)當(dāng)在月份或者季度終了后１５日內(nèi)，向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送會計(jì)報(bào)表和預(yù)繳所得稅申報(bào)表，并在規(guī)定的期限內(nèi)預(yù)繳所得稅。納稅人預(yù)繳所得稅時，應(yīng)當(dāng)按納稅期限的實(shí)際數(shù)預(yù)繳。按實(shí)際數(shù)預(yù)繳有困難的，可以按上一應(yīng)納所得稅額的１／１２或１／４，或者經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法分期預(yù)繳所得稅。②年終匯算清繳。

企業(yè)所得稅的年終匯算清繳，在年終后４個月內(nèi)進(jìn)行。納稅人應(yīng)在終了后４５日內(nèi)，向其所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送會計(jì)決算報(bào)表和所得稅申報(bào)表，辦理年終匯算清繳。少繳的稅款，應(yīng)在下一內(nèi)補(bǔ)繳；多預(yù)繳的稅款，可在下一抵繳。預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意更改。

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)企業(yè)如何計(jì)算企業(yè)所得稅？

在線提問：我公司是一家房地產(chǎn)集團(tuán)公司，在全國各地成立了70多家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。大多數(shù)項(xiàng)目公司的企業(yè)所得稅由國稅機(jī)關(guān)管理，還有少數(shù)2002年之前成立的項(xiàng)目公司所得稅由地稅機(jī)關(guān)管理。國稅和地稅機(jī)關(guān)在執(zhí)行企業(yè)所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機(jī)關(guān)在執(zhí)行政策時差別也很大。最典型的是企業(yè)所得稅預(yù)繳和清算辦法。請問：下列說法是否正確?

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。

（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。

（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項(xiàng)作應(yīng)收賬款處理。

（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補(bǔ)。

（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個項(xiàng)目全部銷售完畢時，針對各個項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。

（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費(fèi)視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。

（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率。

（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。

解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策還是很有研究的。由于2008年以前內(nèi)外資企業(yè)所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許

多政策本身不夠明確，導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)行時口徑不一。現(xiàn)針對你提出的問題，分別解答如下：

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預(yù)收賬款就必須征收企業(yè)所得稅。

（1）不對。

本期應(yīng)預(yù)繳所得稅=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=會計(jì)利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）×預(yù)計(jì)利潤率－彌補(bǔ)以前虧損

只有應(yīng)納稅所得額大于零，才需預(yù)繳稅款。

匯算清繳應(yīng)納稅額=[會計(jì)利潤+（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款）×預(yù)計(jì)利潤率+其他納稅調(diào)整－彌補(bǔ)以前虧損]×25%

（2）企業(yè)取得預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，屬于提前預(yù)繳的稅款，不能在繳納的當(dāng)期扣除。

（2）不對?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得預(yù)收款的當(dāng)天?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間有同樣的規(guī)定。本期應(yīng)納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅，屬于本期應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，不能理解為預(yù)繳，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，應(yīng)當(dāng)直接計(jì)人“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，并在稅前扣除。

（3）提而未繳的營業(yè)稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（3）不對?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于（中華人民共和國企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表）的補(bǔ)充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報(bào)表填表說明）文件明確，按照本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。

（4）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照預(yù)收賬款和銷售收入一一對應(yīng)，否則不能在稅前扣除。

（4）不對。期間費(fèi)用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預(yù)收款對應(yīng)。期間費(fèi)用可以據(jù)實(shí)扣除（相關(guān)支出需要作納稅調(diào)整的，按照稅法規(guī)定處理）。

（5）開發(fā)產(chǎn)品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認(rèn)銷售收入，未收到的款項(xiàng)作應(yīng)收賬款處理。

（5）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009）31號）規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定

確認(rèn)：

①采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收人的實(shí)現(xiàn)。

②采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

③采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

④采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

A．采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

B．采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款子收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

C．采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

D．采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

以上規(guī)定與《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國

稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。該文件規(guī)定，除《企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅確認(rèn)商品銷售收入，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品確認(rèn)收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；②企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

該文還強(qiáng)調(diào)，符合上款收入確認(rèn)條件，如果銷售商品采取預(yù)收款方式的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品時確認(rèn)收入。商品房在沒有交付之前，實(shí)際控制權(quán)仍在房地產(chǎn)開發(fā)商，不符合收入確認(rèn)的條件，這一點(diǎn)所得稅處理與會計(jì)處理相同，故不應(yīng)確認(rèn)收入。

如果嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調(diào)整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。而完工產(chǎn)品的會計(jì)處理是將首付款及按揭貸款作預(yù)收賬款處理，在實(shí)際交付商品房時結(jié)轉(zhuǎn)收入。企業(yè)需要嚴(yán)格區(qū)分完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款和未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款，對于未完工產(chǎn)品的預(yù)收賬款暫按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，實(shí)際完工符合計(jì)稅收入確認(rèn)條件時，重新按照已收價(jià)款確認(rèn)計(jì)稅收入和對應(yīng)的成本，收入與成本之間的差額調(diào)增應(yīng)納稅所得額。前期預(yù)收賬款按計(jì)稅毛利率確認(rèn)的應(yīng)納稅所得額需作納稅調(diào)減處理。將這部分開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際交付并核算收入、成本時，前期計(jì)稅收入與計(jì)稅成本的差額還需再次作納稅調(diào)減處理。對于產(chǎn)品完工后簽訂的銷售合同，取得的預(yù)收賬款不按計(jì)稅毛利率確認(rèn)所得，而應(yīng)按照收到或應(yīng)該收到款項(xiàng)時作為計(jì)稅收人并調(diào)增所得，同時按照已收款項(xiàng)占房屋價(jià)款的比例計(jì)算對應(yīng)的成本并調(diào)減所得，在實(shí)際交付產(chǎn)品并核算收人的，前期已作納稅調(diào)整的金額還應(yīng)作相反方向的納稅調(diào)整。

為了簡化處理，建議：無論是完工產(chǎn)品還是未完工產(chǎn)品，計(jì)稅收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執(zhí)行（與會計(jì)處理一致），在確認(rèn)收入之前取得的預(yù)收款，均需按照計(jì)稅毛利率確認(rèn)應(yīng)納稅所得，實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入的再作納稅調(diào)減處理。

（6）預(yù)繳企業(yè)所得稅時，不允許彌補(bǔ)以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補(bǔ)

（6）不對?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規(guī)定，預(yù)繳所得稅時，實(shí)際利潤總額應(yīng)扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計(jì)算預(yù)繳稅款。

（7）房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅不是按年計(jì)算，應(yīng)當(dāng)在整個項(xiàng)目全部銷售完畢時，針對各個項(xiàng)目單獨(dú)辦理匯算清繳。

（7）不對。土地增值稅是以項(xiàng)目作為征稅的對象，而企業(yè)所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。只有費(fèi)用，沒有收入的企業(yè)，也必須辦理匯算清繳，計(jì)算出虧損額，用于以后彌補(bǔ)。

（8）已經(jīng)交付的開發(fā)產(chǎn)品，在結(jié)轉(zhuǎn)成本時，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟暮笃谏形窗l(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（8）《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外可以在稅前扣除。

①出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

②公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

③應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

（9）房地產(chǎn)企業(yè)因缺少資金而與其他公司合作開發(fā)，根據(jù)合作合同約定的支付的資金占用費(fèi)不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費(fèi)視同股息所得，免征企業(yè)所得稅。

（9）以上是《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā){房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）作出的規(guī)定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項(xiàng)目管理咨詢合同”。

（10）房地產(chǎn)企業(yè)向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照同期同類銀行貸款的基準(zhǔn)利率，不含浮動利率。

（10）《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（國稅函

[2003]1114號）規(guī)定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發(fā)布的同期商業(yè)銀行貸款的基準(zhǔn)利率、浮動利率。實(shí)際操作中，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。

（11）從2008年起，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用，不再視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。該規(guī)定只適用于2008年以后完工的開發(fā)產(chǎn)品。對于2007年底前完工的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)適用《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號），作視同銷售處理。

（11）不對。無論開發(fā)產(chǎn)品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉(zhuǎn)作自用的，均不再視同銷售處理?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租的，不作視同銷售處理。對2008年1月1日以前發(fā)生的上述業(yè)務(wù)，2008年1月1日以后尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，也不再處理。

第五篇：淺論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理

近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，這對于提升國民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量，改善國民居住條件起到極大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理已成為稅務(wù)部門的共識，而事實(shí)上當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項(xiàng)評估了解的情況看，房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理還存在諸多問題，需要認(rèn)真研究解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理存在的問題

（一）企業(yè)方面存在問題:

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅申報(bào)方面普遍存在故意少申報(bào)收入多申報(bào)成本、費(fèi)用，少計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得的現(xiàn)象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預(yù)收房款。有幾種方式，一是將預(yù)收購房者的預(yù)付款掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預(yù)收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強(qiáng)。故然開發(fā)企業(yè)最終會因購房者需要開具發(fā)票而作收入處理，但明顯減少了當(dāng)期收入，減少當(dāng)期應(yīng)繳稅金；三是將預(yù)收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預(yù)收款申報(bào)收入等等。

2、延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都以辦理竣工決算為收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點(diǎn)，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間，或者部分開發(fā)企業(yè)以款項(xiàng)收齊開具正式發(fā)票為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時點(diǎn)，收入確認(rèn)由企業(yè)人為控制，這兩種做法在房地產(chǎn)企業(yè)較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產(chǎn)品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業(yè)故意延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入的現(xiàn)象。

3、成本費(fèi)用支出不實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用項(xiàng)目多，構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)。因此雖然大都數(shù)企業(yè)成本費(fèi)用的列支取得的票據(jù)是合法的，但稅務(wù)部門審核時對其支出的真實(shí)性和合理性難以準(zhǔn)確界定。主要有四種情形：一是開發(fā)項(xiàng)目分期進(jìn)行，對先期開發(fā)部分的成本確認(rèn)困難。；二是實(shí)際開發(fā)成本超出預(yù)算的企業(yè)不能提供確鑿的證據(jù)。有部分企業(yè)存在開發(fā)成本的實(shí)際支出數(shù)明顯超過工程預(yù)算，企業(yè)一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關(guān)的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)企業(yè)決算資料因各自的利益關(guān)系和原因并不能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際開發(fā)成本，由此給稅務(wù)部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現(xiàn)脫節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后或已開盤銷售后，一些企業(yè)因投資人之間合作關(guān)系不佳或?qū)嶋H運(yùn)作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業(yè)財(cái)務(wù)人員變動頻繁，相關(guān)資料保管不善，對審核中發(fā)現(xiàn)的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務(wù)部門審核難；四是部分期間費(fèi)用的支出數(shù)額過大，與實(shí)際經(jīng)營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業(yè)費(fèi)用中出現(xiàn)大量的辦公費(fèi)支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細(xì)，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發(fā)票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變?yōu)楹戏ǖ默F(xiàn)象。

4、人為多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。主要有兩種現(xiàn)象：一是加大先期開發(fā)成本費(fèi)用。現(xiàn)有的大部分開發(fā)企業(yè)均為項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)項(xiàng)目雖不大，但多數(shù)分期滾動開發(fā)，這就給企業(yè)人為加大先期開發(fā)費(fèi)用有機(jī)可趁。企業(yè)在整個開發(fā)項(xiàng)目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在項(xiàng)目開發(fā)前期付清規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，企業(yè)全部計(jì)入開發(fā)成本，不按分期開發(fā)的項(xiàng)目分配計(jì)算當(dāng)期的開發(fā)成本，必然加大本期計(jì)稅成本。二是按預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會十分注重資金的時間價(jià)值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價(jià)款全額支付工程款，因此開發(fā)企業(yè)也就無法取得對方的合法票據(jù)，他們會從自身利益考慮根據(jù)已付的工程款計(jì)算開發(fā)成本，或者干脆按工程預(yù)算計(jì)算開發(fā)成本。這兩種方式都違背了《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)（2000）84號）文件第三條及總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發(fā)產(chǎn)品成本必須真實(shí)、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。

5、混淆期間費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。主要表現(xiàn)在：一是混淆開辦費(fèi)和開發(fā)成本、期間費(fèi)用的界限。有些開發(fā)企業(yè)將正常開工建設(shè)后發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、添置的固定資產(chǎn)等均作為開辦費(fèi)，待工程開工后作為期間費(fèi)用一次性稅前扣除；二是混淆當(dāng)期費(fèi)用和開發(fā)成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發(fā)生的各種性質(zhì)的借款費(fèi)用直接在當(dāng)期費(fèi)用中列支，售樓部、樣板房的裝修費(fèi)用未單獨(dú)核算時企業(yè)未記入開發(fā)成本直接作期間費(fèi)用稅前扣除。

6、財(cái)務(wù)核算欠規(guī)范。會計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都未設(shè)立“開發(fā)產(chǎn)品”科目，對完工的確認(rèn)從財(cái)務(wù)資料上無法判斷?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目的運(yùn)用較為隨意。預(yù)收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，在2005年

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳?shí)際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計(jì)算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項(xiàng)目累計(jì)滾動計(jì)算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預(yù)計(jì)竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認(rèn)收入。企業(yè)一般對這類行為不會主動向稅務(wù)部門申報(bào)，被稅務(wù)部門檢查或評估發(fā)現(xiàn)后再確認(rèn)收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補(bǔ)償、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)、用土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品等等，不作少記當(dāng)期收入。

8、利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產(chǎn)銷售公司，轉(zhuǎn)移利潤少繳稅。二是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間開具施工發(fā)票、預(yù)收預(yù)付款只記借款費(fèi)用，不記應(yīng)收利息收入等。

9、房地產(chǎn)企業(yè)沒有把及時向稅務(wù)部門報(bào)告開發(fā)銷售進(jìn)展當(dāng)作企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。

（二）稅務(wù)部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現(xiàn)在：

1、國稅發(fā)（2003）83號文不完善的方面：完工結(jié)轉(zhuǎn)的時點(diǎn)不明確，期間費(fèi)用的扣除不統(tǒng)一，總局31號文下發(fā)前各地根據(jù)自行對政策的主觀理解去執(zhí)行，帶來完工確認(rèn)的時間不一致，收入結(jié)轉(zhuǎn)不一致。預(yù)售期間發(fā)生的期間費(fèi)用是否應(yīng)并入當(dāng)期申報(bào)，執(zhí)行口徑也不統(tǒng)一，影響到房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行的嚴(yán)肅性和公平性。

2、總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計(jì)算單位銷售成本，以此作為結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其

確認(rèn)的計(jì)稅成本與不同售價(jià)產(chǎn)品所確認(rèn)的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發(fā)的企業(yè)商品房先售出的先期實(shí)現(xiàn)的利潤小，后期商鋪賣得好實(shí)現(xiàn)的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現(xiàn)象。某城區(qū)以商貿(mào)經(jīng)營為主，但商鋪的價(jià)格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規(guī)模的企業(yè)均出現(xiàn)商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數(shù)是微利或虧損，因此采取這種計(jì)算方法顯然違背了國稅發(fā)（2000）84號關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定的收入與成本費(fèi)用相配比的基本原則，影響了當(dāng)期稅收的實(shí)現(xiàn)。

3、2006年以前文件未規(guī)定企業(yè)向稅務(wù)部門反饋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息應(yīng)作為納稅人的義務(wù)，在征管力量不足的情況下造成稅務(wù)部門不能及時掌握企業(yè)的開發(fā)進(jìn)展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實(shí)行核定征收的，實(shí)際操作有難度?？偩?1號文明確新辦房地產(chǎn)企業(yè)事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業(yè)如何核定應(yīng)繳稅款。31號文只表述為“對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范?！蹦敲磳?shí)際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅”是當(dāng)年應(yīng)繳的還是房地產(chǎn)企業(yè)開工以來應(yīng)繳的企業(yè)所得稅，未予明確；二是按國稅發(fā)（2000）38號核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法第三條第三款規(guī)定核定應(yīng)稅所得率征收是“根據(jù)納稅內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法”，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如從開工以來計(jì)算則與38號核定征收辦法規(guī)定的“內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用”相悖，如按當(dāng)年預(yù)收收入、銷售收入或當(dāng)年發(fā)生的成本費(fèi)用計(jì)算核定稅款則又因房地產(chǎn)企業(yè)成本按整個項(xiàng)目累計(jì)滾動計(jì)算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規(guī)定：“企業(yè)所得稅征收方式鑒定每年進(jìn)行一次，時間為當(dāng)年的1至3月底?！痹儆?1號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進(jìn)企業(yè)“逐步規(guī)范”，這說明核定后仍可再視企業(yè)建賬的規(guī)范程度在每年的1至3月份對企業(yè)改按查賬征收，那同樣存在再實(shí)行查賬征收，如何計(jì)算企業(yè)的開發(fā)成本和計(jì)稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實(shí)行過核定征收又改按查賬征收的企業(yè),如何進(jìn)行稅款清算,都需要一個適合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務(wù)部門自身征管力量不足。當(dāng)前稅務(wù)部門具有一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業(yè)務(wù)水平和能力制約了房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理質(zhì)量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產(chǎn)管理。一是房地產(chǎn)企業(yè)管理難。房產(chǎn)開發(fā)周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，工程建設(shè)編制的預(yù)算、簽訂的合同、變更書，各級項(xiàng)目審批部門的批文等企業(yè)沒有作為稅務(wù)機(jī)關(guān)必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務(wù)部門對成本確認(rèn)困難，加之跨審核量大、企業(yè)法人、財(cái)務(wù)人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設(shè)，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)一體化管理難以在短期內(nèi)到位。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對，對差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

（三）健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度，加強(qiáng)票據(jù)管理。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，規(guī)范領(lǐng)、用、存。對沒有按規(guī)定使用統(tǒng)一票據(jù)支付結(jié)算、偷逃稅款的企業(yè)嚴(yán)厲處罰。

（四）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

（五）加強(qiáng)對虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對象，對查實(shí)偷稅的，嚴(yán)格按規(guī)定補(bǔ)稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件。全面反映企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的的基本情況：投資總額、開發(fā)面積、開發(fā)時間，開工時間，預(yù)計(jì)竣工時間、施工單位等；根據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面圖制作開發(fā)產(chǎn)品備案臺賬，逐戶記載每一套開發(fā)產(chǎn)品的建、銷、存情況，在預(yù)售開始后企業(yè)必須在申報(bào)時向稅務(wù)部門報(bào)送，從房源上控管。

（七）強(qiáng)化日常評估和稅務(wù)稽查。稅務(wù)管理人員利用納稅評估軟件，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，季度申報(bào)特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴(yán)肅處理，問題特別嚴(yán)重案件重大的移送司法部門追究相關(guān)法律責(zé)任。

（八）強(qiáng)化征管力量，提高業(yè)務(wù)技能。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅成為國稅新辦企業(yè)所得稅重要組成部分，其發(fā)展迅速，稅收管理量大，業(yè)務(wù)要求高，需要既精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，又熟悉相關(guān)稅收政策的高素質(zhì)的專職稅務(wù)人員來管理，加強(qiáng)一線管理人員和稽查人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，盡快提高其業(yè)務(wù)水平成為當(dāng)前急需解決的問題。