第一篇：律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險防范

律師提醒：簽訂二手房買賣合同法律風(fēng)險防范

1．必須確認(rèn)房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責(zé)任 因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3．必須標(biāo)明付款過戶時間 在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責(zé)任。

4．必須注明費用交接時間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單 隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認(rèn)識到信譽好的經(jīng)紀(jì)公司能切實保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費越來越受消費者的關(guān)注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實，就會揭穿其不軌行為??

7．必須學(xué)會使用補充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。

簽訂前 購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。

簽訂時

需要準(zhǔn)備的證明材料。

購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：

1、身份證原件或護照原件及復(fù)印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。

看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《房地產(chǎn)買賣合同》，是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細些，尤其注意以下幾點的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān)；

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者？

《XX市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證，此時合同方才生效。

第二篇：簽訂法律風(fēng)險防范

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簽訂法律風(fēng)險防范

1、勞動合同法規(guī)定勞動合同的必備條款

勞動合同法規(guī)定勞動合同應(yīng)當(dāng)具備以下必備條款：用人單位的名稱、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人，勞動者的姓名、住址和居民身份證或者其他有效身份證件號碼，勞動合同期限，工作內(nèi)容和工作地點，工作時間和休息休假，勞動報酬，社會保險，勞動保護、勞動條件和職業(yè)危害防護，法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)納入勞動合同的其他事項。

2、與勞動法規(guī)定的勞動合同必備條款的變化

勞動合同法規(guī)定的勞動合同必備條款與勞動法的規(guī)定相比，有較大變化：

一是增加了部分必備條款。（1）增加了用人單位的名稱、住所和法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人，勞動者的姓名、住址和居民身份證或者其他有效身份證件號碼等條款。原因是這些內(nèi)容是勞動關(guān)系雙方主體的基本情況，應(yīng)當(dāng)在勞動合同中明確。（2）增加了工作地點條款。實踐中勞動者的工作地點可能與用人單位住所地不一致，或者用人單位常常單方面調(diào)整勞動者的工作地點，導(dǎo)致勞動糾紛，有必要在訂立勞動合同時予以明確。（3）增加了工作時間和休息休假條款。（4）增加了社會保險條款。（5）增加了職業(yè)危害防護的條款?！堵殬I(yè)病防治法》規(guī)定：用人單位與勞動者訂立勞動合同時，應(yīng)當(dāng)將工作過程中可能產(chǎn)生的職業(yè)病危害及其后果、職業(yè)病防護措施和待遇等如實告知勞動者，并在勞動合同中寫明，不得隱瞞或者欺騙。為了做好與《職業(yè)病防治法》以上規(guī)定的銜接，促進該條款的落實，勞動合同法中增加了職業(yè)危害防護的必備條款。

二是取消了部分必備條款。（1）取消了勞動紀(jì)律條款。原因是勞動紀(jì)律屬于用人單位規(guī)章制度，勞動合同法第四條已經(jīng)對用人單位制定、修改勞動紀(jì)律等規(guī)章制度的程序作出了規(guī)定，沒有必要在勞動合同中由用人單位與勞動者個別約定。（2）取消了勞動合同終止的條件條款。原因是為了防止用人單位規(guī)避勞動合同期限約束，隨意終止勞動合同，《勞動合同法》取消了《勞動法》中有關(guān)用人單位與勞動者可以約定終止勞動合同的規(guī)定，明確勞動合同終止是法定行為，只有符合法定情形的，勞動合同才能終止。（3）取消了違反勞動合同的責(zé)任條款。原因是為了防止用人單位濫用違約責(zé)任條款。

3、未載明必備條款的需承擔(dān)什么法律責(zé)任？

用人單位提供的勞動合同文本未載明勞動合同必備條款或者用人單位未將勞動合同文更多免費資料下載請進：http://004km.cn

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本交付勞動者的，由勞動行政部門責(zé)令改正；給勞動者造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償 責(zé)任。因此，用人單位應(yīng)當(dāng)在過渡期內(nèi)制作好符合勞動合同法規(guī)定的勞動合同。

4、在必備條款外，還應(yīng)當(dāng)約定一些什么條款更有利于保護用人單位的利益？

（1）試用期、培訓(xùn)、保密、競業(yè)限制、違約金條款、離職工作交接條款；

（2）約定規(guī)章制度已經(jīng)向勞動者公示的條款；

（3）約定解除或終止勞動合同書面通知的送達條款；

（4）可約定因勞動者不能勝任工作被調(diào)整工作崗位的，工資會按照調(diào)整的崗位適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，崗變薪變條款。

5、哪些情況下勞動合同無效

勞動合同法第26條規(guī)定勞動合同無效或者部分無效的幾種情形：

（一）以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同的；比如勞動者提供虛假學(xué)歷證明，合同可能因欺詐而無效；

（二）用人單位免除自己的法定責(zé)任、排除勞動者權(quán)利的；如勞動合同中約定“用人單位有權(quán)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營變化及勞動者的工作情況調(diào)整其工作崗位，勞動者必須服從單位的安排”，此約定因排除勞動者權(quán)利無效。

（三）違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的。與16歲以下未成年人簽訂合同，合同違反法律強制性規(guī)定而無效。

6、無效勞動合同的法律后果

（1）勞動合同被確認(rèn)無效，勞動者已付出勞動的，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動者支付勞動報酬。勞動報酬的數(shù)額，參照本單位相同或者相近崗位勞動者的勞動報酬確定。

（2）勞動合同被確認(rèn)無效，給對方造成損害的，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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實操步驟一：企業(yè)文化準(zhǔn)備

真正的企業(yè)文化常常意味著企業(yè)本質(zhì)層面的變動，不做好充分的準(zhǔn)備無疑是拿企業(yè)的明天開玩笑。

1、確定企業(yè)文化建設(shè)的共識：

只有企業(yè)內(nèi)部對文化弊端有透徹的認(rèn)識并具備改變的堅定決心，企業(yè)文化建設(shè)才有成功之可能，那種突如其來的熱情只能讓企業(yè)文化消逝得更快。

取得共識的基本流程是： 確定內(nèi)部共識 1)取得企業(yè)基本資料

2)訪談企業(yè)負(fù)責(zé)人與高階主管，以了解企業(yè)目前遭遇之問題類型，并確認(rèn)企業(yè)目前的改善需求與期望

3)溝通企業(yè)文化建設(shè)之觀念、作法與應(yīng)有的認(rèn)識 4)了解高階主管對進行企業(yè)文化建設(shè)的意愿 5)取得高階支持的承諾

要達成共識需要對企業(yè)文化做出戰(zhàn)略性的檢查，以下是高階主管所關(guān)注的文化戰(zhàn)略問題（不要一開始就陷入文化的細節(jié)問題，這常常不利于就真正深遠的問題達成共識）。

2、創(chuàng)建企業(yè)文化項目小組

達成共識之后應(yīng)立即成立企業(yè)文化項目小組以切實負(fù)責(zé)而后所有的從診斷到實施具體事宜，小組是否精干得力是項目質(zhì)量的關(guān)鍵。

成立企業(yè)文化項目小組

(1)小組人數(shù)以五至十人為佳，且以中高階干部為主，構(gòu)成宜跨職能(2)即使咨詢公司介入也需要企業(yè)的內(nèi)部成員

(3)需包括對企業(yè)運營有相當(dāng)了解程度的成員，特別是作業(yè)人員(4)是否需要設(shè)立未來之企業(yè)文化機構(gòu)，考慮具有創(chuàng)意與潛力之成員(5)選定資深人士為文化組長，負(fù)責(zé)文化建設(shè)及協(xié)調(diào)工作

3、擬定企業(yè)文化建設(shè)計劃

企業(yè)文化項目小組成立后的第一件工作就應(yīng)當(dāng)是拿出一個通盤的工作計劃，一個完整的計劃應(yīng)包括下列內(nèi)容：

擬定文化建設(shè)計劃

1)目的 背景問題項目目標(biāo)范圍小組規(guī)章

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2)專案計劃書 工作項目資源產(chǎn)出責(zé)任進度計劃擬定執(zhí)行預(yù)算

3)專案管理 報告體系項目檢討進度報告

4)變革管理 利害關(guān)系人及其權(quán)益溝通計劃評估計劃調(diào)停計劃

4、企業(yè)文化管理層研討會

“火車跑得快，全憑車頭帶”，企業(yè)文化建設(shè)計劃必須反映管理層的意愿和得到一致的理解。

管理層研討會議程：（例舉參考）管理層研討會 8:00-8:10 介紹出席者

8:10-8:25 發(fā)起陳述問題

8:25-9:30 介紹企業(yè)文化建設(shè)計劃

9:30-10:00 對總體思路進行交流

10:00-10:15 休息

10:15-11:00 過去存在的企業(yè)文化問題

11:00-11:30 批評、檢討過去造成問題的根源

11:30-12:00 界定議題

12:00-13:00 午餐

13:00-14:00 討論議題

14:00-14:30 優(yōu)先級與目標(biāo)

14:30-15:00 利害關(guān)系人

15:00-15:15 休息

15:15-15:30 企業(yè)文化項目小組的特點和組成人員

15:30-16:00 同意企業(yè)文化建設(shè)計劃

5、企業(yè)文化創(chuàng)建動員大會

光有領(lǐng)導(dǎo)者的行動承諾是不夠的，沒有員工的積極參與企業(yè)文化是無法落實到每一天、每個人的每一件工作上去。要避免“皇帝新裝”式的自欺欺人，企業(yè)文化建設(shè)必須發(fā)動群眾，走群眾路線。

五、實操步驟二：企業(yè)文化診斷

當(dāng)今企業(yè)文化建設(shè)存在的最大問題就是根本不進行診斷或者不重視診斷，這一弊端使得企業(yè)文化一開始就缺乏真正的實證基礎(chǔ)，后面也就只能是天馬行空或人云亦云，這是企業(yè)文化被詬病為“空洞無用之物”的根源所在。

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1、企業(yè)文化現(xiàn)狀調(diào)查

周密的內(nèi)外部調(diào)查能夠讓我們掌握第一手資料，從而對企業(yè)文化的所面臨的問題有透徹清晰的了解。1.1主要的調(diào)查方法

企業(yè)文化現(xiàn)狀調(diào)查方法 1)企業(yè)內(nèi)部調(diào)研

①企業(yè)內(nèi)部員工調(diào)研:ａ、高層訪談ｂ、中層座談ｃ、基層問卷 ②收集企業(yè)內(nèi)部資料

2)企業(yè)外部調(diào)研:a、客戶b、公眾c、競爭對手d、合作伙伴 1.2主要的調(diào)查內(nèi)容

1)精神文化調(diào)查

(1)幾年的創(chuàng)業(yè)歷程中，您認(rèn)為對公司發(fā)展最重要的三件事是什么？(2)最令您難忘的一件事是什么？(3)您最受感動的一件事是什么？

(4)您認(rèn)為對企業(yè)貢獻最大的三個人是誰？(5)他們最寶貴的精神是什么？(6)他們對您最大的啟發(fā)是什么？

(7)您認(rèn)為公司發(fā)展必須具備什么樣的精神（理念）？(8)公司有什么樣使命/目標(biāo)能使您覺得您的工作重要？

(9)您希望成為一條“快樂的魚嗎”，把魚市哲學(xué)應(yīng)用到工作、生活、學(xué)習(xí)中？(10)公司對您的工作要求清晰嗎？您知道多少？

(11)您有做好您的工作所需要的材料、設(shè)備及相關(guān)資源嗎？(12)公司對員工的工作出色給予表揚嗎？

(13)公司尊重員工的個性，有機會做自己擅長的事嗎？

(14)公司主管及同事關(guān)心員工的個人情況，鼓勵個人發(fā)展，與員工談?wù)撈鋫€人的進步，讓其在工作中有機會學(xué)習(xí)和成長？

(15)公司主管及同事經(jīng)常關(guān)注您在工作中存在什么樣問題嗎？有什么實際困難嗎？給予您什么樣的幫助和支持？

（16、公司存在建立一些不合理制度來管理少數(shù)較差的員工，反倒排擠優(yōu)秀的員工？(17)公司存在富有創(chuàng)新的員工因厭惡日益滋長的官僚主義和等級制度而辭職，公司的創(chuàng)更多免費資料下載請進：http://004km.cn

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造力減退？

(18)公司存在著計較社會等級中的細微差異，而不是關(guān)注顧客、競爭對手與外部世界的變化？

(19)公司存在營造一種平等的氛圍，支持和保護員工講真話，提出合理化建議，每個員工的意見受到重視？

(20)公司管理人員能有效平衡好員工的利益（發(fā)展）和公司的利益（發(fā)展）嗎？(21)公司員工能夠有權(quán)參與公司的文化建設(shè)、目標(biāo)、決策、制度、管理系統(tǒng)的制定嗎？員工能夠自主管理嗎？

(22)公司的管理具有透明度嗎？公司的信息系統(tǒng)能夠讓員工共享公司的經(jīng)營價值觀嗎？

(23)公司關(guān)注員工培養(yǎng)和學(xué)習(xí)環(huán)境成果(24)公司關(guān)注過程改善成果？

(25)公司關(guān)注員工滿意和社會責(zé)任方面的成果嗎？ 2)行為與制度文化調(diào)查

(1)是否成立了企業(yè)文化機構(gòu)并指派專人進行負(fù)責(zé)？(2)企業(yè)文化機構(gòu)在公司中的地位如何？

(3)那些人員接受過企業(yè)文化培訓(xùn)？培訓(xùn)的效果如何？(4)有否聘請企業(yè)文化專家做企業(yè)顧問？(5)現(xiàn)行的文化與創(chuàng)業(yè)時期的聯(lián)系在哪里？

(6)現(xiàn)行的文化與企業(yè)家或者其他典型人物的聯(lián)系在哪里？(7)企業(yè)文化與日常經(jīng)營活動有關(guān)聯(lián)嗎？(8)企業(yè)文化與管理制度有關(guān)聯(lián)嗎？

(9)員工參與企業(yè)文化建設(shè)的熱情和創(chuàng)造性如何？(10)企業(yè)是否有專門的企業(yè)文化建設(shè)規(guī)劃？

(11)是否存在能凸現(xiàn)文化的儀式和典禮？（如展覽活動、廠慶、旅游、文化論壇、傳統(tǒng)文體活動等）

(12)內(nèi)部溝通管道暢通嗎？

3)物質(zhì)與形象文化調(diào)查(1)有完整的CIS設(shè)計嗎？(2)CIS應(yīng)用的效果如何？

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(3)企業(yè)的環(huán)境體現(xiàn)了文化內(nèi)涵嗎？

(4)有自己的網(wǎng)站嗎？具有文化特性和作用嗎？(5)有廠規(guī)、廠訓(xùn)、廠徽、廠歌等企業(yè)文化標(biāo)志物嗎？ 4)企業(yè)文化環(huán)境調(diào)查

(1)競爭者或者競爭形勢是否對企業(yè)文化存在影響？(2)關(guān)鍵顧客或供貨商是否對企業(yè)文化存在影響？(3)流行的思潮是否對企業(yè)文化存在影響？(4)企業(yè)的戰(zhàn)略模式是否對企業(yè)文化存在影響？(5)企業(yè)的運營模式是否對企業(yè)文化存在影響？(6)企業(yè)的人力資源模式是否對企業(yè)文化存在影響？

2、建立企業(yè)文化模型――“競爭性文化價值模型”

數(shù)據(jù)本身不會說話，要撬開它的嘴巴必須建立模型。然而很多人誤認(rèn)為“企業(yè)文化5層結(jié)構(gòu)”就是企業(yè)文化模型，這種誤解使得企業(yè)常常在茫茫的文化之海上迷失自己的方向。

美國組織行為專家奎因提出了“競爭性文化價值模型”，把企業(yè)文化指標(biāo)按照內(nèi)部外部導(dǎo)向和控制授權(quán)兩個緯度進行分類，最后形成四個基本的價值模式。這個模型不僅能夠度量企業(yè)文化的實態(tài)，而且能夠為未來的文化發(fā)展提供策略指導(dǎo)。

3、企業(yè)文化差距分析

通過對模型的審慎研究，我們可以明確現(xiàn)在的企業(yè)文化在哪里？它將往何處去？以及如何去那里？

1)現(xiàn)在的文化是什么？ 企業(yè)的主導(dǎo)文化類型目前支配企業(yè)的主導(dǎo)文化的強度企業(yè)不同業(yè)務(wù)單元文化的一致性和差異性

2)期望的文化是什么？ 目前企業(yè)文化的不足之處企業(yè)文化改進或者變革的方向期望文化的優(yōu)勢所在

3)有哪些差距？ 現(xiàn)狀文化與期望文化的差距值得保留的企業(yè)文化特征

4)如何減少差距？ 文化改進或者變革的突破口和突破阻力應(yīng)配備的管理資源改革風(fēng)險以及應(yīng)對措施

5)應(yīng)注意的關(guān)鍵影響因素 個人影響力尤其是領(lǐng)導(dǎo)者個體行為特征競爭環(huán)境（行業(yè)、地區(qū)）傳統(tǒng)文化群體背景組織形式信息技術(shù)人員素質(zhì)企業(yè)生命周期。

六、實操步驟三：企業(yè)文化戰(zhàn)略性規(guī)劃

當(dāng)前企業(yè)文化規(guī)劃的誤區(qū)在于酷愛搗鼓“口號”和著迷包裝“手冊”，然而這些戰(zhàn)術(shù)性更多免費資料下載請進：http://004km.cn

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中國3000萬經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站 的東西根本無助于改變企業(yè)的經(jīng)營績效或者競爭能力，企業(yè)文化背上“空洞無物”的黑鍋正歸因于此，只有對企業(yè)文化進行戰(zhàn)略性規(guī)劃才有可能真正地起到經(jīng)營層面的影響。

1、明確企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)

企業(yè)文化的建設(shè)目標(biāo)從來都不是孤立的，它源自于企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略，并對總體經(jīng)營戰(zhàn)略起支持作用。從這個意義上說，那些慣常設(shè)定的“凌聚力”、“形象提升”是可笑的，是注定不可能實實在在改善企業(yè)經(jīng)營績效的，它只是一件好看的衣服，而衣服下面什么都沒有。

我們認(rèn)為采用平衡記分卡(Balanced Scorecard, BSC)能夠很好地協(xié)助企業(yè)明確企業(yè)文化建設(shè)目標(biāo)。

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第三篇：買賣合同的草擬、簽訂、履行及相關(guān)法律風(fēng)險防范

買賣合同草擬、訂立及履行的相關(guān)法律

風(fēng)險及防范措施

第一章 買賣合同的主要內(nèi)容及出賣人、買受人的主要權(quán)利、義務(wù)。

一、買賣合同的條款及主要內(nèi)容。

（一）、買賣合同的條款

買賣合同主要條款一般包括：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力；違約責(zé)任；解決爭議的方法等。

而前述條款又可劃分為：主要條款和普通條款、實體條款和一般條款、明示條款和默示條款、有責(zé)條款和免責(zé)條款。

主要條款和普通條款：主要條款又稱必要條款，是合同成立所必須具備的條款，如：合同主體信息、標(biāo)的物種類、數(shù)量、價款等。反之，除主要條款外，其他條款為普通條款，普通條款的欠缺雖會影響合同履行的安全性，但合同是否成立則不受其影響。

實體條款和程序條款：實體條款是規(guī)定當(dāng)事人實體權(quán)利義務(wù)的條款，如標(biāo)的條款、質(zhì)量條款、數(shù)量條款、履行地點、方式、期限條款等。程序條款是當(dāng)事人為解決爭議而規(guī)定的條款，又稱 為解決爭議條款，如仲裁條款、管轄法院約定條款，均是程序性條款。實體條款在合同無效、被撤銷或者終止后，也就失去其效力，而程序則獨立于其他條款，雖合同無效、被撤銷或者終止后，其程序條款則依然有效。

明示條款和默示條款：明示條款是當(dāng)事人必須以口頭言語或文字方式明確表示的條款，明示條款是合同存在的基礎(chǔ)，沒有明示條款，合同就不可能存在。所以合同的主要條款都必須是明示條款。默示條款是合同中沒有明確約定的，但根據(jù)法律規(guī)定、交易習(xí)慣、當(dāng)事人的行為而得到的條款，默示條款不能單獨存在，需以明示條款存在未前提，故默示條款只能屬于普通條款。

有責(zé)條款和免責(zé)條款：有責(zé)條款又稱為違約責(zé)任條款，由合同當(dāng)事人約定的違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的條款。違約責(zé)任可由當(dāng)事人約定，但并非違約責(zé)任必須由當(dāng)事人明確約定，只要違約責(zé)任沒有被依法免除，不論合同中是否有違約條款，違反合同當(dāng)事人均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。不過，在沒有約定違約責(zé)任條款時，違反合同的當(dāng)事人只能依照法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。免責(zé)條款是當(dāng)事人在合同中約定的排除或者限制其未來責(zé)任的條款。

（二）、買賣合同的主要內(nèi)容。

1、出賣人的義務(wù)。

1）、交付標(biāo)的物，包括出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證的義務(wù)，而交付又包括現(xiàn)實交付和擬制交付兩種。出賣人向買受人交付標(biāo)的物的義務(wù)包括以下內(nèi)容：按合 同約定的數(shù)量交付；按合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)交付；在合同約定或者法律規(guī)定的地點交付；按合同約定或者法律規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)的物。出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)按照合同約定或者法律規(guī)定的方式進行包裝。交付有關(guān)單證和資料；

2）、標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。瑕疵擔(dān)保責(zé)任是出賣人一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；瑕疵擔(dān)保責(zé)任是法定責(zé)任，不由當(dāng)事人的約定而改變；瑕疵擔(dān)保責(zé)任是無過錯責(zé)任，不以出賣人主觀故意或過失為前提。瑕疵擔(dān)保責(zé)任分為權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指出賣人需擔(dān)保第三人不能就交付的標(biāo)的物向買受人主張任何權(quán)利。這其中包括：

1、保證第三人對交付的標(biāo)的物不得主張所有權(quán)或處分權(quán)。（針對這一點，買受人為防止出現(xiàn)標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵，可委托律師在標(biāo)的物的權(quán)利登記部門調(diào)查標(biāo)的物所有權(quán)是否屬于出賣人，比如在土管和房管部門查看土地或房產(chǎn)的所有權(quán)登記情況）

2、保證第三人對標(biāo)的物不主張擔(dān)保物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。擔(dān)保物權(quán)從屬于主債權(quán)，當(dāng)出賣人將標(biāo)的物設(shè)立了抵押權(quán)質(zhì)權(quán)等擔(dān)保物權(quán)，就有可能使該標(biāo)的物的所有權(quán)不能實現(xiàn)由出賣人向買受人轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。（針對這一點，買受人可委托律師，在合同簽訂前去相關(guān)行政部門調(diào)查標(biāo)的物是否設(shè)立了擔(dān)保物權(quán)，從而防止出現(xiàn)標(biāo)的物所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移的風(fēng)險。）

3、保證第三人對標(biāo)的物不主張有關(guān)優(yōu)先權(quán)。比如房屋在出賣前已出租給第三人，則第三人在同等條件 下對該房屋有優(yōu)先購買權(quán)（這一點也可委托律師前去調(diào)查）。

4、保證第三人對標(biāo)的物不主張租賃權(quán)。如標(biāo)的物在出賣前已被租賃，則買受人使用該標(biāo)的物則會出現(xiàn)障礙。（可委托律師調(diào)查）

5、保證第三人對標(biāo)的物不主張侵犯商標(biāo)權(quán)和專利權(quán)等工業(yè)產(chǎn)權(quán)。如買受人取得該商品的（例如藥品）所有權(quán)后，第三人起訴出賣人侵犯其藥品知識產(chǎn)權(quán)，要求停止侵害，則可能影響買受人將該批藥品二次銷售，同時卷入訴訟糾紛。（針對該問題，亦可委托律師在簽訂合同前，調(diào)查該標(biāo)的物是否涉及知識產(chǎn)權(quán)糾紛等情形）

物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指出賣人就其向買受人出賣的標(biāo)的物因品質(zhì)上所存在的瑕疵而承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。出賣人有義務(wù)保證其交付的標(biāo)的物符合合同約定或法律規(guī)定的品種、規(guī)格、型號、花色、質(zhì)量要求等，或者保證該物品質(zhì)及效用沒有瑕疵存在。

只有符合下列條件的，出賣人才對標(biāo)的物的瑕疵承擔(dān)責(zé)任：（1）標(biāo)的物的瑕疵必須在標(biāo)的物交付時就已存在。（2）、買受人對標(biāo)的物的瑕疵不知情并且在不知情上無重大過錯。（3）、買受人必須在法律規(guī)定或者合同約定的期限內(nèi)向出賣人提出異議。（4）、必須是買受人非依強制執(zhí)行的拍賣程序取得的標(biāo)的物。

2、買受人的義務(wù)。

1）、支付價款。其中包括按照合同約定的數(shù)額支付價款；按照約定或法定的地點支付價款；按合同約定的時間支付價款；按合同約定的方式支付價款。

2）、驗收標(biāo)的物。買受人收到標(biāo)的物時在約定的檢驗期內(nèi)檢 驗，沒有約定的檢驗期，應(yīng)當(dāng)及時檢驗。買受人對出賣人交付的標(biāo)的物不依法進行檢驗而接受的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的責(zé)任和風(fēng)險。

3）、接受標(biāo)的物。買受人應(yīng)按照約定或法定的數(shù)量、品質(zhì)、質(zhì)量要求接受標(biāo)的物。買受人可拒絕接受多交的部分，買受人拒絕接受多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時通知出賣人。

3、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

1）、買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。（1）交付標(biāo)的物的時間。當(dāng)事人無約定及法律無規(guī)定的，出賣人交付標(biāo)的物的時間就是該物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。（2）法律對標(biāo)的物所有權(quán)有規(guī)定的，從其規(guī)定。（3）當(dāng)事人約定標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間。

2）、買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的范圍。在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前提上，還應(yīng)當(dāng)注意該物所產(chǎn)生的孳息歸屬。孳息包括自然孳息和法定孳息。標(biāo)的物交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。

4、標(biāo)的物的損毀、滅失風(fēng)險承擔(dān)。

1）、標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移的一般規(guī)定。標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險，在交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

2）、標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間的特殊規(guī)定。（1）因買受人原因致 使標(biāo)的物逾期交付的風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間：因買受人原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險。（2）出賣運輸途中標(biāo)的物的風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間：出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定以外，損毀、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔(dān)。（3）交付地點不明并由出賣人代運交付的標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間：當(dāng)事人未約定交付地點且標(biāo)的物需運輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運人后，風(fēng)險轉(zhuǎn)移至買受人。（4）標(biāo)的物質(zhì)量有瑕疵被買受人拒收或者解除合同的風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間：買受人因標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵拒接接受標(biāo)的物，因為標(biāo)的物沒有實際交付，所以標(biāo)的物的損毀、滅失風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。

3）、標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移的其他事項：（1）出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物的損毀、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。（2）標(biāo)的物損毀、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

第二章 買賣合同起草、擬定的相關(guān)風(fēng)險及防范措施。

一、未簽訂書面買賣合同的法律風(fēng)險及防范措施。

1、采用口頭形式訂立買賣合同的風(fēng)險：在采用口頭形式訂立合同的情況下，因不存在書面合同而無法固定買賣雙方當(dāng)事人 權(quán)利義務(wù)，賣方交付貨物后，將因此承擔(dān)喪失貨物或者收不回貨款等風(fēng)險。同時，因缺乏合同文書等重要證據(jù)，其后續(xù)通過法律途徑維權(quán)亦將困難重重，甚至面臨敗訴風(fēng)險。（建議訂立口頭買賣協(xié)議要非常慎重，如對訂立書面合同有疑問，可委托律師代為起草。如果買賣雙方未簽訂書面合同且出賣人已交付貨物，而買受人未支付價款，則出賣人可通過補簽合同、注意保存能夠證明當(dāng)事人買賣關(guān)系及發(fā)貨事實的憑證或字據(jù)）

2、違反法律行政法規(guī)規(guī)定，未采用書面形式訂立買賣合同的相關(guān)法律風(fēng)險。法律、行政法規(guī)有明確規(guī)定，對于某些特殊的買賣合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，否則，雖買賣雙方對于合同主要內(nèi)容口頭達成一致，合同依然不能成立。這將對買賣雙方，特別是先履行一方產(chǎn)生極大法律風(fēng)險。如先履行一方已經(jīng)履行完畢合同主要義務(wù)，因該法定形式要件的欠缺，合同并未生效，后履行一方即使不履行其義務(wù)，也不構(gòu)成違約，只能通過不當(dāng)?shù)美绕渌申P(guān)系維護其權(quán)益。

二、買賣合同簽訂時合同主體的名稱、主體資格、履約能力、資信狀況、涉訴信息的調(diào)查、審查、確立及相關(guān)問題。

1、買賣合同的當(dāng)事人是由作為平等主體的自然人、法人、其他組織構(gòu)成，合同當(dāng)事人是合同權(quán)利的享有者和承擔(dān)者。所以，簽訂合同時當(dāng)事人的信息需具體、明確。為此，合同主體為自然人時，應(yīng)當(dāng)寫明其姓名、住址、有效身份證號。合同主體為法人時，名稱應(yīng)當(dāng)以在國家有關(guān)部門登記、注冊的全稱為準(zhǔn)。而合同 主體為自然人的，其住所應(yīng)為戶籍所在地的居住地，經(jīng)常居住地與住所不一致的，經(jīng)常居住地為住所。合同主體為法人的，以其主要辦事機構(gòu)所在地為住所。

如果當(dāng)事人在合同簽訂時，出現(xiàn)合同主體名稱不全、不準(zhǔn)確、錯誤、簽訂主體無行為能力或限制行為能力、法人名稱錯誤、簽訂者無主體資格、住所不明確等情形，則會直接影響該合同效力及履行能力，產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險。（建議當(dāng)事人在合同簽訂以前將合同主體相關(guān)信息交由律師審查確立，律師可通過工商行政部門調(diào)取其登記信息來審查其名稱、住所地是否準(zhǔn)確、其是否具有主體資格等）

2、合同當(dāng)事人資信狀況、履約能力的調(diào)查。實踐中簽訂的買賣合同往往并非同時履行合同，多數(shù)合同為出賣人將貨物轉(zhuǎn)移至買受人控制下，買受人再將貨物價款一次性或分批次支付給出賣人。這種情形下，就會產(chǎn)生買受人無能力支付貨款的風(fēng)險。而買受人無能力支付貨款的原因是多樣的，其中買受人在簽訂買賣合同前就無能力支付貨款的情形占很大比例。這時，就需要出賣人在買賣大額標(biāo)的物前，審查買受人的資信狀況及履約能力。對此情形，出賣人可委托律師通過相關(guān)機構(gòu)審查買受人的上述情況，以規(guī)避相應(yīng)風(fēng)險。

3、當(dāng)事人涉訴信息的調(diào)查。出賣人簽訂買賣合同時涉訴，其出賣的標(biāo)的物，可能會在交付給買受人之前被第三人通過執(zhí)行程序查封、拍賣等。買受人在簽訂買賣合同時涉訴，其資產(chǎn)可能 被第三人凍結(jié)，無法支付貨款。為規(guī)避此風(fēng)險，亦可委托律師通過相關(guān)機構(gòu)查詢合同當(dāng)事人的涉訴信息。

三、買賣合同標(biāo)的物條款的約定及其風(fēng)險表現(xiàn)形式。

1、買賣合同對標(biāo)的物的約定未使用規(guī)范術(shù)語引起的糾紛及風(fēng)險。當(dāng)事人在制作合同文本或者出賣人在標(biāo)明貨物名稱時，對合同標(biāo)的物如使用俗稱、方言，不用其規(guī)范名稱，往往會導(dǎo)致對合同的標(biāo)的物引起歧義和買受人的誤解，這兩種情況都有可能引發(fā)合同糾紛，致使合同被解除。（此時，買賣雙方應(yīng)當(dāng)就合同標(biāo)的物的法定名稱、規(guī)格、數(shù)量、法定計量方法、計量單位、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、附件、配件、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期等作詳細約定，以防止后續(xù)履約過程出現(xiàn)糾紛)

2、出賣法律法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物的風(fēng)險承擔(dān)。有關(guān)法律、行政法規(guī)明確規(guī)定某些物品禁止轉(zhuǎn)讓或者限制轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守其規(guī)定，擅自買賣就屬于違法行為，所簽訂的買賣合同往往無效，甚至因此承擔(dān)刑事責(zé)任。對此，合同當(dāng)事人可委托律師審查標(biāo)的物是否被相關(guān)法律法規(guī)列為限制或禁止轉(zhuǎn)讓物品，以避免相應(yīng)風(fēng)險。（以藥品為例，某些特殊藥品如麻醉藥的買賣，就需審查出賣人及買受人是否具有相應(yīng)資格，同時還需辦理相關(guān)審批手續(xù)，如私自買賣，則不但合同無效，還可能涉及刑事犯罪。）

四、買賣合同標(biāo)的物的價款約定相關(guān)法律風(fēng)險點及防范措施。

1、買賣合同對標(biāo)的物的價款未約定或約定不明確的法律風(fēng)險。如合同當(dāng)事人對標(biāo)的物價款約定不明，不僅會導(dǎo)致當(dāng)事人之間產(chǎn)生價款確定糾紛，而且會導(dǎo)致買受方長期不能取得對價款。補救措施包括在合同履行過程中簽訂補充協(xié)議，如未能達成補充協(xié)議，還可通過交易習(xí)慣或合同條款確定，如還不能確定，依訂立合同時合同履行地的市場價格確定。故，合同條款應(yīng)交由專業(yè)人員審閱再行簽訂。

2、買賣合同中約定依照標(biāo)的物交付時的質(zhì)量來確定合同價款涉及的法律風(fēng)險。依藥品為例，某些藥品保質(zhì)期較短，藥品的生產(chǎn)、運輸、交付過程又很漫長，當(dāng)藥品交付予買受方時可能保質(zhì)期已過大半，此時該藥品的價值相對于剛出廠的藥品定有所下降，如買賣合同以交付時藥品的保質(zhì)期來計算合同價款，則需在合同中明確約定保質(zhì)期與價款的換算方式。

五、買賣合同的履行期限、地點、方式的約定及相關(guān)法律風(fēng)險。

1、買賣合同的當(dāng)事人對履行期限沒有約定或約定不詳時的法律風(fēng)險。履行期限對買賣合同的雙方當(dāng)事人的利益密切相關(guān)，它是判斷當(dāng)事人時候履行了合同義務(wù)、是否如期實現(xiàn)合同利益以及是否構(gòu)成違約的重要依據(jù)。所以，對于買賣合同期限條款的訂立必須嚴(yán)禁、規(guī)范。對于一次性履行的，最好訂立具體的日期或某某日以前。對于分期履行的，在合同中應(yīng)當(dāng)載明履行的次數(shù)以及每次履行的具體日期或具體時間段。

2、履行地點與標(biāo)的物的交付時間，因涉及到標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，故應(yīng)當(dāng)在合同中明確說明。

3、履行方式與履行費用往往聯(lián)系在一起，尤其是買賣合同涉及異地履行的情況下，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明履行方式及費用條款，從而有利于雙方當(dāng)事人履行合同和實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟目的。

六、買賣合同標(biāo)的物的包裝條款約定不明確時的風(fēng)險承擔(dān)。

1、出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的包裝方式交付標(biāo)的物。對包裝方式?jīng)]有約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應(yīng)當(dāng)采取足以保護標(biāo)的物的包裝方式。由于包裝方式不符合約定要求或由于包裝不當(dāng)而引起貨物毀損、滅失的，其責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。故，出賣人有義務(wù)按照合同約定或通用方式妥善包裝標(biāo)的物。

七、買賣合同違約責(zé)任的約定漏洞及風(fēng)險防范。

1、合同中應(yīng)當(dāng)明確約定違約金、違約責(zé)任的范圍、免責(zé)事由等條款，如約定不清或未約定，往往因違約方給對方造成損失是否具有預(yù)見性引起爭議，并使違約方對非違約方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的損失賠償額具有不確定性。

2、違約金條款和定金條款并存，在產(chǎn)生違約責(zé)任時，非違約方可選擇適用利于自己的條款。律師建議：作為買賣合同先履行一方，可同時約定違約金與定金條款，有利于維護其自身權(quán)益。

3、當(dāng)事人約定違約金、定金條款，不得違反《合同法》等 有關(guān)法律強制性規(guī)定。比如，當(dāng)事人對定金數(shù)額約定，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。如違反，則該條款無效。故，約定違約金及定價條款應(yīng)特別慎重，應(yīng)交由專業(yè)人員審查。

八、適當(dāng)運用擔(dān)保條款，以維護履約方合法權(quán)益。

1、設(shè)定擔(dān)保條款，有利于督促合同相對方按約定履行其合同義務(wù)。同時，亦可在相對方違約后，為自身合法權(quán)益的維護提供保障。

2、設(shè)定擔(dān)保主要采取保證、抵押、質(zhì)押、留置等形式，其中不同形式適用的合同類型有所不同。如買賣合同中，就不適用留置這種擔(dān)保方式。對于買賣合同應(yīng)當(dāng)適用什么擔(dān)保方式，其中法律關(guān)系非常復(fù)雜。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)交由專業(yè)人員，根據(jù)合同內(nèi)容、買賣的標(biāo)的物的不同情形而定，這里不再贅述。

九、買賣合同約定爭議解決途徑及相關(guān)法律風(fēng)險分析。

1、可約定的解決爭議的途徑。當(dāng)事人可在合同中約定，如果合同履行產(chǎn)生爭議，可通過何種途徑解決糾紛。其中，可約定的方式有三種，其一，協(xié)商解決。其二，調(diào)解。其三，仲裁機構(gòu)仲裁或法院訴訟。

2、當(dāng)事人在合同發(fā)生糾紛后，無論是否在合同中約定爭議解決條款，都可通過協(xié)議或者調(diào)解解決爭議。同時，如通過協(xié)商或調(diào)解未能解決爭議，當(dāng)事人還可將爭議提交給有管轄權(quán)法院或協(xié)議中約定的仲裁機構(gòu)進行裁判。

3、提交仲裁機構(gòu)進行裁判，前提是合同有明確且有效的仲 裁條款。如果約定仲裁條款，且仲裁條款合法有效，則爭議只能提交給仲裁機構(gòu)進行裁決。

4、當(dāng)事人未約定仲裁條款，則可約定管轄法院，前提是不違反級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。

5、仲裁條款和約定管轄法院只能二選其一。仲裁實行一裁終局制度，裁決后救濟途徑較少。相較法院裁判相比，交由仲裁裁決具有審理時間短，結(jié)果出現(xiàn)快的優(yōu)勢。但同時因是一裁終局制，無法定原由，裁決結(jié)果不得上訴，所以有利有弊。律師建議：在約定仲裁條款時，應(yīng)與專業(yè)法律人員或其法律顧問商議后再行擬定。

第三章 買賣合同簽訂過程中涉及的法律風(fēng)險及相應(yīng)防范措施。

一、書面買賣合同簽訂前合同的審查及相關(guān)法律問題。

1、審查買賣合同生效要件。生效要件，是指合同發(fā)生完全的法律效力所應(yīng)當(dāng)具備的法律條件。其中包括：

一、買賣合同的主體必須適格；

二、當(dāng)事人的意思表示必須真實；

三、買賣合同的內(nèi)容必須合法。這三項要件缺一不可。

其一，合同主體不適格，包括主體為無或限制行為能力人、簽訂人無代理權(quán)限或超越代理權(quán)限、表見代理、單位負(fù)責(zé)人越權(quán)訂立合同、企業(yè)超越經(jīng)營范圍訂立合同等。這些問題如在合同簽訂前不去仔細審查、核對，將會給合同主體帶來極大法律風(fēng)險，甚至不但不能實現(xiàn)合同目的，還將會讓合同主體卷入繁瑣且冗長的糾紛當(dāng)中。

其二、當(dāng)事人意思表示必須真實。合同簽訂一方不能使用欺詐、脅迫、趁人之危等手段，或者利用其優(yōu)勢訂立顯失公平的買賣合同。該合同即便訂立，弱勢一方也可通過訴訟程序撤銷。

其三、合同內(nèi)容必須合法。合同主體擬定的合同內(nèi)容必須合法，如買賣合同內(nèi)容涉及《合同法》52條相關(guān)規(guī)定，可能致使該買賣合同無效。其表現(xiàn)形式包括（1）以欺詐方式訂立損害國家利益的合同。（2）惡意串通，損害國家、集體、第三人利益的合同。（3）、以合法形式掩蓋非法目的的合同（4）、損害社會公共利益的合同，(5)違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定的合同。(6)約定無效的免責(zé)條款，如造成對方重大人身傷害的或因故意、重大過失給對方造成財產(chǎn)損失的。

2、審查買賣合同是否欠缺主要條款或約定是否詳細。買賣合同的內(nèi)容關(guān)系到買賣合同履行及權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的劃分，特別是主要條款約定需特別詳細。如合同主體信息、數(shù)量、價款、標(biāo)的物規(guī)格、質(zhì)量、履行期限、地點、方式等，這些主要條款決定了買賣合同能否實現(xiàn)其價值。如果欠缺其中某些條款，雖可能不至于影響到合同成立，但對于合同的履行及糾紛的解決至關(guān)重要。

同時，要注意合同中的格式條款是否符合法律規(guī)定。提供格式條款一方首先應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，不得利用自己的優(yōu)勢和強勢地位將僅僅體現(xiàn)自己意志和加重相對方義務(wù)、限制相對方權(quán)利、減輕自己責(zé)任或加重相對方責(zé)任的條款載入合同。否則，該格式條款或格式合同將面臨無效風(fēng)險。同時，作為格式合同提供一方，有義務(wù)提請對方注意合同中免除其權(quán)利，加重其責(zé)任的條款，在雙方對合同內(nèi)容確無異議后，再行簽訂。

第四章 買賣合同履行過程中的法律風(fēng)險及防范措施。

一、合同文書及相關(guān)證據(jù)的收集、保存及其他。

1、合同文書是證明買賣合同主體間存在買賣合同法律關(guān)系的最直接證據(jù)，是判斷合同關(guān)系是否存在、合同履行是否全面及發(fā)生糾紛后解決糾紛最好的依據(jù)。合同當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂妥善保管合同文本。

2、其次，除合同文本外，凡是能夠證明合同成立、生效，以及當(dāng)事人是否履行義務(wù)和違約的一切事實都是證據(jù)。這其中包括：證人證言、合同當(dāng)事人之間往來信函、發(fā)貨運單、打款憑證、收貨憑證、提貨憑證、記賬收據(jù)、報銷發(fā)票、談判記錄、標(biāo)的物及其樣品、以聲音、圖像及計算機儲存的電子數(shù)據(jù)、視聽資料、鑒定意見等。努力收集并妥善保管上述證據(jù)，對于發(fā)生糾紛后通過合法救濟途徑保障自己權(quán)利至關(guān)重要。

3、對合同文書及重要證據(jù)進行公證。在實際操作中，合同當(dāng)事人為了避免合同糾紛發(fā)生后取證困難和出現(xiàn)偽造、編造合同文書及相關(guān)證據(jù)等不測事件，當(dāng)事人可以事先對合同書和重要證據(jù)進行公證，使合同文書及相關(guān)證據(jù)所證明的事實具有直接證明力。

二、合同履行過程中對合同相對方的監(jiān)督、調(diào)查、及履約能力評定。

1、合同履行過程中對相對方履行情況的監(jiān)督、調(diào)查。這一方案主要適用于先履行合同義務(wù)一方對后履行一方或分批履行一方進行監(jiān)督、調(diào)查。因為在實踐中，對于某些標(biāo)的額大、履行期限長、分批次履行的合同，往往會出現(xiàn)一方貨款已付，而供貨方遲遲未能供貨，或者是履行完前幾次供貨義務(wù)后，后續(xù)出現(xiàn)斷供情形，再者就是供貨方已供貨，但相對方卻未能按約付款。出現(xiàn)這種情形的原因很多，有時可能是供貨方產(chǎn)能不足，有時可能是相對方企業(yè)本身發(fā)生重大變故，致使不能按時履約。

針對上述情形，為避免出現(xiàn)不可挽回的損失并將風(fēng)險降至最低，合同一方特別是先履行一方就需在履行過程中不斷審查、監(jiān)督相對方的履行能力及履行狀況。比如，分批次生產(chǎn)供貨合同，付款一方在付款后就需要在不同階段及時審查其貨品生產(chǎn)情況、備貨情況、倉儲及運輸能力等，以及時發(fā)現(xiàn)后續(xù)可能出現(xiàn)的違約風(fēng)險，以便自身做好應(yīng)對措施。

2、合同履行過程中對相對方企業(yè)架構(gòu)、企業(yè)運行、資信、及涉訴狀況的調(diào)查及風(fēng)險評定。買賣合同履行過程中，往往會出現(xiàn)合同一方企業(yè)因股權(quán)架構(gòu)改變、合并、分立、重組、涉訴被執(zhí)行等不穩(wěn)定因素導(dǎo)致企業(yè)動蕩、資金鏈斷裂而無法繼續(xù)履行合同義務(wù)的情形。針對上述情況，合同主體就需在履行過程中不斷調(diào)查、審查相對方的資信狀況并進行風(fēng)險評估，以決定是否繼續(xù)履行該合同或者行使不安抗辯權(quán)。

以上內(nèi)容的調(diào)查、評估是一項專業(yè)且復(fù)雜的過程，需具有專業(yè)知識的人員通過司法、行政等相關(guān)部門查閱信息、走訪關(guān)聯(lián)企業(yè)，才能最后做出評定意見。而以上調(diào)查活動，就屬于律師作為企業(yè)法律顧問工作內(nèi)容的重要組成部分。為維護企業(yè)合法權(quán)益，將風(fēng)險降至最低，從而使交易順利進行，建議企業(yè)在簽訂、履行買賣合同過程中允許律師全程跟蹤、參與。

第四篇：簽訂二手房買賣合同三大注意六大提醒

簽訂二手房買賣合同三大注意六大提醒

撰文/余祖舜律師

原文發(fā)表于<消費>雜志2007年第10期

在二手房買賣活動中，要經(jīng)歷查找房源、委托中介、合同磋商、三方（經(jīng)紀(jì)）合同簽訂、支付定金、辦理首付款監(jiān)管、贖樓、申請按揭、到國土局簽訂買賣合同、繳納稅費、交房辦理物業(yè)過戶手續(xù)等一系列手續(xù)。其中在任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會帶來難以預(yù)料的糾紛甚至訴諸法院。但是，作為二手房交易這一民事行為，若首先在合同簽署上審慎細致，根據(jù)各方的實際情況設(shè)計有利于自己的合同條款，可以有效避免交易過程中的風(fēng)險。那么簽訂二手房買賣合同究竟應(yīng)主要哪些方面的問題呢。本律師根據(jù)實踐操作特

就如下關(guān)系重大的事項提醒消費者注意：

選擇正規(guī)注冊、管理規(guī)范的中介機構(gòu)

近期，房地產(chǎn)市場的火爆，催生了房地產(chǎn)中介機構(gòu)的井噴式增長，也造成房地產(chǎn)中介機構(gòu)魚目混珠、良莠不齊的狀況，而一些大的中介機構(gòu)由于擴張速度加快，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員流動頻繁，這些均會對交易的穩(wěn)定性構(gòu)成威脅。買賣雙方在選擇中介機構(gòu)時，不僅應(yīng)查看相應(yīng)證書，還應(yīng)了解其管理是否規(guī)范高效。

選擇正規(guī)注冊的中介機構(gòu)要“兩看”：看機構(gòu)備案、看人員持證。

看機構(gòu)備案：根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理最新文件規(guī)定，自2007年8月1日起，二手房的買賣一律通過“二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”簽訂2007版《深圳市二手房買賣合同》及《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》，因此，不管是買賣雙方自行成交還是通過中介機構(gòu)撮合成交，均要通過正規(guī)的中介機構(gòu)網(wǎng)上申報并簽定合同。如何鑒別正規(guī)的中介機構(gòu)呢？買賣雙方應(yīng)該查看中介機構(gòu)的備案證書：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案證書》和營業(yè)執(zhí)照，分支機構(gòu)的《深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（分支機構(gòu)）備

案證書》和分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照。

看人員持證：買賣雙方和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員洽談時，應(yīng)要求其提供 “深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)登記牌”，也可以在深圳市國土局網(wǎng)站核實地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)登記牌的真?zhèn)巍?/p>

不要盲目相信經(jīng)紀(jì)人員，雙方應(yīng)養(yǎng)成保留各項交易資料的習(xí)慣

很多買賣雙方認(rèn)為交易過程中的手續(xù)由中介機構(gòu)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辦理就可以省心了，本律師認(rèn)為這個觀念是漠視交易風(fēng)險的表現(xiàn)，在交易過程中，還涉及到擔(dān)保公司、按揭銀行、監(jiān)管等機構(gòu)，由此會形成很多文件，實踐中這些文件大多由中介機構(gòu)單方保管，如果地產(chǎn)中介機構(gòu)管理不規(guī)范，會引發(fā)意外的風(fēng)險。案例：市民王先生委托某大型地產(chǎn)中介公司購買朱小姐位于龍崗布吉的一套居民住房，由于該大型中介公司極速擴張，原先經(jīng)手跟單的經(jīng)紀(jì)人員莫先生被調(diào)到廣州拓展市場，但莫先生前往廣州前沒有及時把有關(guān)交易的資料移交給該公司其他人員，買賣雙方為此多次向經(jīng)紀(jì)公司催促，經(jīng)紀(jì)公司匆忙間又指定另一經(jīng)紀(jì)人林先生跟單，后來林先生由于跳槽到另一家中介公司，而中介公司沒有及時辦理業(yè)務(wù)交接手續(xù)，最后導(dǎo)致雙方買賣交易延期，更為嚴(yán)重的是，由于經(jīng)紀(jì)人員頻繁變更而資料交接又未及時跟進，導(dǎo)致王先

生提供按揭的一些資料丟失，為此王先生又另行辦理了按揭所需資料。

律師提醒之一：買賣雙方提交給經(jīng)紀(jì)人員的資料、雙方簽署的補充性文件應(yīng)復(fù)印留存或要求經(jīng)紀(jì)人員簽署文件接收回執(zhí)。在合同簽訂時，應(yīng)補充約定經(jīng)紀(jì)公司在其跟單經(jīng)紀(jì)人員變動的若干天內(nèi)書面通知雙方并辦理資料和業(yè)務(wù)交接手續(xù)，如經(jīng)紀(jì)人員一旦變動而未及時移交甚至丟失，應(yīng)追究經(jīng)紀(jì)公司的責(zé)任。

買賣主體及房屋權(quán)屬的審查

審查房屋產(chǎn)權(quán)的真實性，調(diào)查真正的產(chǎn)權(quán)人

二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審

查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，特別注意要求提供對方身份證復(fù)印件。

律師提醒之二：沒有依法進行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣，同時以下情形的二

手房禁止買賣：

（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（4）權(quán)屬有爭議的；

（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（6）已抵押，但是沒有將出賣情況書面通知抵押權(quán)人的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

若是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房買賣，還要審查已購公有住房和經(jīng)濟適用住房有無下列禁止買賣

情形

共有財產(chǎn)審查

買方在審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人.二手房屬于兩個以上（含兩個）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

對于房屋所有權(quán)證書登記為一人，出賣人屬于已婚人士的，應(yīng)征求其配偶的意見。

案例：李先生購買黃先生位于寶安區(qū)的一套居民住房，雙方簽訂了買賣合同，李先生也相應(yīng)支付了定金和辦理首付款的監(jiān)管，交易一些視乎很順利。就在雙方計劃到國土局簽署房買賣合同并辦理過戶手續(xù)前一周，李先生受到法院的傳票，李先生感到非常納悶。仔細看法院寄來的起訴狀，原來是黃先生瞞著妻子肖小姐賣房，肖小姐認(rèn)為丈夫的行為侵犯了夫妻共同財產(chǎn)權(quán)利，會導(dǎo)致自己的利益受到損失，為此向法院

起訴黃先生，并把李先生列為第三人，要求法院判決買賣合同無效。

律師提醒之三:我國婚姻法規(guī)定，實行夫妻共同財產(chǎn)制為主，約定個別財產(chǎn)制為補充的婚姻財產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人

提交個別財產(chǎn)協(xié)議。

購買人應(yīng)審查二手房是否出租

已經(jīng)出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時的，均不能剝奪。

購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。購買人還應(yīng)當(dāng)注意，如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。因此，購買人還應(yīng)

當(dāng)審查該二手房的租賃期限以及提前解除租賃合同的可能性和代價。

律師提醒之四：如果沒有取得優(yōu)先購買人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件，買賣合同有被宣告無效的風(fēng)

險。

依法明確合同的具體內(nèi)容

做好資金規(guī)劃，禁簽陰陽合同

二手房買賣中，雙方及經(jīng)紀(jì)方簽署三方合同之后，在過戶時雙方還要向國土局提交一份房地產(chǎn)買賣合同。2007年8月1日新政之前，由于各種原因，陰陽合同盛行一時，但也衍生很多買賣糾紛。案例：謝先生購買莊女士一套居民住房，約定實際成交價58萬，其它費用由謝先生承擔(dān)，為此雙方及經(jīng)紀(jì)房簽署了成交價為58萬的三方合同定。中介公司在協(xié)助謝先生辦理按揭申請時，為了能申請到高額貸款，向銀行提供了一份成交價為62萬的三方合同，后來謝先生和莊女士在國土局簽署現(xiàn)售合同時，為了少繳稅金，簽署了一份成交價為41萬房地產(chǎn)買賣合同。后來適逢房價上漲，莊女士提出增加房價，謝先生不

可，莊女士以雙方之間簽署的41萬合同無效，要求取消過戶并解除合同，為此雙方訴爭至法院。實踐中，中介公司為撮合交易成功，往往許諾買方可以申請到高額度的貸款，一旦合同簽署，在申請

貸款時許諾的貸款額度難以申請時，就虛構(gòu)比較高的成交價以達到目的。在普遍實行賣方實收成交價的情

況下，買方為了節(jié)省資金，往往鋌而走險，和賣方簽署陰陽合同。

律師提醒之五：作為賣方，如果在買賣合同上注明是買方支付相關(guān)的稅收，更不要簽陰陽合同，到時可能面臨刑法的處罰。作為買方，如果資金規(guī)劃緊張，為避免申請按揭貸款時額度不夠，可以在合同中約

定相應(yīng)的解除合同條款，把自己的風(fēng)險降低到最大的限度，切不可簽訂陰陽合同。

明確違約條款和解約條款之間的關(guān)系

在房價高漲時期，賣方以承擔(dān)一定違約金（定金）的代價而解除合同的情況日益增加，作為買方如何有效地避免，應(yīng)該在合同中認(rèn)真地設(shè)計違約條款與解約條款。同時，作為賣方如何避免買方炒房而轉(zhuǎn)簽合同或延期履行也應(yīng)認(rèn)真地設(shè)計違約條款與解約條款。

李先生夫婦購買周先生夫婦一套居民住房，簽訂合同之日，李先生支付定金1.5萬元，在合同履行中，周先生夫婦因房價不斷攀升而提出終止合同，李先生夫婦不允。由于該合同 “定金罰則”里約定：賣方因自身原因?qū)е路课莶荒茼樌^戶時，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，買方不得迫使繼續(xù)履行合同或進一步要求賠償。后來

周先生夫婦依照該規(guī)定，干脆聲稱不再出售該住房而直接雙倍返還李先生夫婦的定金。

律師提醒之六：千萬不要把違約金或定金僅僅作為一種違約的“處罰”形式。違約金條款必須和后續(xù)處理違約的方法配合設(shè)計，否則，對方可以在承當(dāng)一定違約金的條件下肆意解除合同、變更履行合同的方式或延遲履行，從而使合同埋下很大的隱患。對于有些因解除而帶來巨大風(fēng)險的交易而言，一定要約定解除合同于己有利的兜底條款，如：“對方因自身原因要解除合同，必須經(jīng)我方同意；經(jīng)我方同意解除合同的，對方需承擔(dān)解約違約金或適用定金罰則”?；颉耙环竭`約時應(yīng)承擔(dān)××違約責(zé)任，同時合同繼續(xù)履行”，這樣的設(shè)計就保證了自己對合同解約權(quán)的主動權(quán)，避免了對方行使違約金或定金條款而達到解約或延遲履行的目的。

明確過戶和交房

許多二手房買賣合同把過戶和交房混為一體。新版的《深圳市二手房買賣合同》把過戶和交房分別約定，避免了紛爭。在簽署合同之前，最好先了解賣方物業(yè)費用的繳納情況，必要時，可要求賣方提供房屋所在物業(yè)公司提供的水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業(yè)管理服務(wù)費、垃圾清運費等費用的繳納證明。

此外，根據(jù)深圳房地產(chǎn)協(xié)會提供的“二手房”購房指引，在簽署合同時，還應(yīng)做到五明確

?明確合同具體內(nèi)容，特別是附件內(nèi)容及補充條款內(nèi)容。

?明確約定交易傭金的收取數(shù)額、比例、支付方式及支付時間。

?明確約定定金及交易資金的數(shù)額、支付方式、支付時間及資金監(jiān)管賬號。

?明確約定應(yīng)交納的各項稅費、延伸服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)等。

?明確約定交易各方的違約責(zé)任與爭議解決辦法。

二手房買賣活動，簽署合同僅僅是買賣活動的第一步，在其后的贖樓、按揭、委托擔(dān)保公司、資金監(jiān)管、辦理過戶和交付房屋等環(huán)節(jié)，仍需謹(jǐn)慎，必要時聘請專業(yè)人士參與買賣活動，把交易風(fēng)險化解在事

前。

第五篇：買賣合同法律風(fēng)險防范

買賣合同法律風(fēng)險防范

一、合同簽訂

1、在合同標(biāo)題《**產(chǎn)品買賣合同》的下一行靠右邊標(biāo)注：合同簽訂地：上海.浦東(該約定是為了在可能發(fā)生爭議時,確定案件的管轄法院,不論實際簽訂地在何處,法律上均認(rèn)可雙方確認(rèn)的合同簽訂地)

2、付款方式上，公司作為出賣方，盡可能約定前期款項支付比例多一些，尾款比例及質(zhì)保金比例相對少一些。（該種約定主要是降低貴司的回款風(fēng)險）

3、約定所有權(quán)保留條款，即“在買受人在履行支付全部價款或其他義務(wù)前，標(biāo)的物所有權(quán)屬于出賣人”（該約定對買受人違約后，出賣方增加了司法救濟途徑）

4、爭議解決條款，即：發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，任一方均可向合同簽訂地人民法院提起訴訟解決（該條款約定與第1條的約定前后呼應(yīng)，有利于在發(fā)生爭議時選擇對貴司有利的法院管轄案件。）

（若對該條款若對方提出異議，退一步可約定：“任一方均或向起訴方所在地人民法院提起訴解決”，貴司起訴，當(dāng)然在所在地即浦東人民法院起訴）。

5、最后條款約定：本合同自雙方當(dāng)事人蓋章后生效。（一般不需約定蓋章、簽字后生效，因為簽字人可能無權(quán)簽字，或無授權(quán)代表予以簽字）

6、簽字蓋章時，注意加蓋公章或合同專用章（盡量不加蓋項目專用章，因為項目章無需備案，隨意刻印，從法律上講沒有效力。）如有代表簽字，建議該代表為公司法定代表人或該代表與以后在收貨單或?qū)ご_認(rèn)函中簽字人相一致。）

二、合同履行

1、保存好送貨單（注意在送貨單上簽字人，盡量能與之前簽訂合同的代表保持一致，還需注意收集該人的名片等身份資料）

2、定期對賬或由對方確認(rèn)欠款確認(rèn)函（在雙方履行合同過程中，一般對賬對方會予以配合，因此盡可能及時對帳，）對帳單如能加蓋對方公章或財務(wù)專用章最好，退其次加蓋項目專用章、代表簽字。

三、及時咨詢

若在簽訂或履行合同過程中，遇到有疑問或無法確認(rèn)風(fēng)險的條款，可隨時與法律顧問聯(lián)系：陳律師：***021—***0