第一篇：二手房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意防范的法律風(fēng)險(xiǎn)

隨著法律知識(shí)的普及，人們知道買(mǎi)房賣(mài)房不再是單純的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，房屋系不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不僅需要交付房屋，還必須辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。未辦理登記的，盡管房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移?？墒钱?dāng)人們買(mǎi)房時(shí)，總是由于這樣那樣的原因沒(méi)有過(guò)戶(hù)，最終以訴訟來(lái)了結(jié)。有這樣一個(gè)案例：原告陳某某與被告張某某是單位同事，被告張某某與第二被告楊某系母子關(guān)系，第二被告楊某與第三被告孫某某是夫妻關(guān)系。2002年3月7日，原告陳某某與被告張某某就戶(hù)名為第二被告楊某的位于澧縣澧陽(yáng)鎮(zhèn)萬(wàn)壽宮居委會(huì)面積為98.17平方米商品房(該房屋屬第二、第三被告夫妻共同財(cái)產(chǎn))簽訂《私房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份，約定價(jià)款為65 000元。合同簽訂后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付該房屋由原告居住，并相應(yīng)交付了該房屋的所有權(quán)證。由于雙方是同事，一直未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。后第二、第三被告外出務(wù)工，很少回家。2011年，原告要求被告協(xié)助過(guò)戶(hù)，第二被告以在外地務(wù)工，不知道其母賣(mài)房為由拒絕，雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，以致成訟。后該案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、第二、第三被告在本調(diào)解書(shū)送達(dá)之日始3日內(nèi)協(xié)助原告陳某某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

二、原告陳某某支付第二、第三被告人民幣20 000元。調(diào)解書(shū)送達(dá)之日，原告陳某某 手捧調(diào)解書(shū)，不由感慨：這本屬不該打的官司，我是用錢(qián)買(mǎi)的一份教訓(xùn)啊。

如今，買(mǎi)房過(guò)戶(hù)的官司日益增多，主要是一般購(gòu)房者由于欠缺相關(guān)法律知識(shí)、調(diào)查手段及對(duì)二手房信息掌握的不夠，對(duì)這些問(wèn)題很難準(zhǔn)確把握。而二手房買(mǎi)賣(mài)涉及的法律問(wèn)題十分復(fù)雜，在目前社會(huì)信用體系尚未建立的情況下，購(gòu)房者如果對(duì)上述問(wèn)題不能準(zhǔn)確把握而貿(mào)然簽約、付款，可能會(huì)導(dǎo)致如下法律風(fēng)險(xiǎn)：與不具備售房資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)更無(wú)從辦理，購(gòu)房者無(wú)法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢(qián)財(cái);購(gòu)買(mǎi)了不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)無(wú)法辦理，購(gòu)房者購(gòu)房目的同樣落空;合同條款不完善，欠缺必要條款，一旦售房者交付的二手房出現(xiàn)合同中沒(méi)有約定的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有合同依據(jù)，購(gòu)房者往往索賠無(wú)門(mén)。

為避免不必要的麻煩，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)十分謹(jǐn)慎。那么購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢?

一看：售房者是否是房屋所有權(quán)人。判斷方法是：要求售房者提供《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》及居民身份證復(fù)印件，并與原件對(duì)照，以核實(shí)售房者提交的上述證件復(fù)印件的真實(shí)性，并將售房者提供的上述證件的復(fù)印件留存。由售房者陪同，到兩證頒發(fā)部門(mén)查詢(xún)售房者提供的上述證件的真實(shí)性，上述證件核實(shí)無(wú)誤后，應(yīng)注意查看《房屋所有權(quán)證》上載明的房屋所有權(quán)人是否為二人以上，否則單個(gè)售房者無(wú)權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋，應(yīng)在征得其他共有人書(shū)面同意后方可進(jìn)行。如果房屋所有權(quán)人是委托代理人售房，則要看售房代理人是否具備代理資格，要求代理人提供房屋所有權(quán)人出具的授權(quán)委托書(shū)及該代理人的居民身份證復(fù)印件并注意與原件核實(shí)。由于未與房屋所有權(quán)人見(jiàn)面，難以判斷真假，故購(gòu)房者一般不宜與代理人簽訂購(gòu)房合同并支付房?jī)r(jià)款，應(yīng)直接與房屋所有權(quán)人辦理。在目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)不規(guī)范的情況下，為了防止中介賺取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)，增加買(mǎi)方的負(fù)擔(dān)，在確定轉(zhuǎn)讓價(jià)后，買(mǎi)方有必要與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，核實(shí)真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)。

二看：所售房屋是否具備轉(zhuǎn)讓條件?！逗贤ā返?50條規(guī)定，出賣(mài)人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，即瑕疵擔(dān)保義務(wù)。集體土地上的房屋;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共有房屋;未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的共有房屋;其他共有人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的已出租房屋等等情形都不能購(gòu)買(mǎi)。是否具備轉(zhuǎn)讓條件，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，有些問(wèn)題涉及需向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)后方可判斷。三看：二手房成交方式是否合法。在國(guó)家調(diào)整二手房轉(zhuǎn)讓稅收政策、開(kāi)始征收二手房買(mǎi)賣(mài)營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅的背景下，有些二手房賣(mài)方為了規(guī)避相關(guān)稅收，采取變通方式轉(zhuǎn)讓二手房，茲將其法律風(fēng)險(xiǎn)分析如下：(一)虛報(bào)房屋成交價(jià)。屬于買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通逃避?chē)?guó)家稅收，一

經(jīng)查實(shí)，稅務(wù)部門(mén)將對(duì)當(dāng)事人按偷稅論處。(二)假贈(zèng)與、真買(mǎi)賣(mài)。屬于買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通逃避?chē)?guó)家稅收，法律后果同上。(三)先簽合同后過(guò)戶(hù)。對(duì)于買(mǎi)方而言，先付清房款卻不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，賣(mài)方債權(quán)人可以申請(qǐng)法院查封房屋并強(qiáng)制執(zhí)行，買(mǎi)方權(quán)益并無(wú)保障。

四看：簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否完善。如果合同條款訂立得不完善，應(yīng)該約定的內(nèi)容沒(méi)有約定，一旦賣(mài)方交付的房屋出現(xiàn)合同中沒(méi)有約定的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有合同依據(jù)，買(mǎi)方往往索賠無(wú)門(mén)。因此，簽訂一份完善的二手房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于購(gòu)房者而言同樣意義重大。

另外，決定買(mǎi)房后，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)注明房屋交驗(yàn)時(shí)間，通常買(mǎi)方應(yīng)將房款分為首付和尾款在不同時(shí)間交給房主，賣(mài)方有義務(wù)提供房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的有關(guān)手續(xù)，以保證房屋按時(shí)順利的交接;付款方式最好為銀行卡轉(zhuǎn)賬;在簽署合同時(shí)要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利。

總之，在二手房交易中，買(mǎi)方要多考慮、多調(diào)查、多核實(shí)。雙方簽好二手房合同后，要遵守誠(chéng)實(shí)信用的原則履行合同義務(wù)，并盡快過(guò)戶(hù)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第六十三條 公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實(shí)施的民事法律行為，不得代理。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權(quán)。第六十五條 民事法律行為的委托代理，可以用書(shū)面形式，也可以用口頭形式。法律規(guī)定用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)用書(shū)面形式。書(shū)面委托代理的授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱(chēng)、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。委托書(shū)授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。第六十六條 沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。第三人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。第六十七條 代理人知道被委托代理的事項(xiàng)違法仍然進(jìn)行代理活動(dòng)的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對(duì)的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。第六十八條 委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。事先沒(méi)有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時(shí)告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對(duì)自己所轉(zhuǎn)托的人的行為負(fù)民事責(zé)任，但在緊急情況下，為了保護(hù)被代理人的利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外。第六十九條 有下列情形之一的，委托代理終止：

（一）代理期間屆滿(mǎn)或者代理事務(wù)完成；

（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；

（三）代理人死亡；

（四）代理人喪失民事行為能力；

（五）作為被代理人或者代理人的法人終止。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：

（一）被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；

（二）被代理人或者代理人死亡；

（三）代理人喪失民事行為能力；

（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；

（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅。之所以這里的指定代表或者共同委托代理人的證明比較全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的證明網(wǎng)，可能不如這里的指定代表或者共同委托代理人的證明全面，確定是哪兒都能找到指定代表或者共同委托代理人的證明，原因是指定代表或者共同委托代理人的證明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的證明現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的指定代表或者共同委托代理人的證明，委托代理人沒(méi)有合法有效的授權(quán)委托書(shū)的二手房不能買(mǎi)

(2012-02-06 14:41:13)

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購(gòu)房法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防之十一：委托代理人沒(méi)有合法有效的授權(quán)委托書(shū)的二手房不能買(mǎi)

作者：胡文友律師 手機(jī)：***，網(wǎng)站:北京房產(chǎn)法律事務(wù)中心(網(wǎng)址：),轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者、聯(lián)系方式和網(wǎng)站，謝謝！

一、在二手房買(mǎi)賣(mài)中，房主經(jīng)常說(shuō)沒(méi)有時(shí)間讓自己所謂的兄弟姐妹父母等親戚朋友代為賣(mài)房簽署《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》等房屋買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)協(xié)議、代為收房款、交房等相關(guān)賣(mài)房事宜；

二、這時(shí)房主委托的代理人應(yīng)該提供給二手房買(mǎi)家一份公證的授權(quán)委托書(shū)復(fù)印件（委托書(shū)中必須明確代為賣(mài)房的具體授權(quán)事宜，不能僅僅注明全權(quán)代理，沒(méi)有具體授權(quán)的全權(quán)代理只是一般代理，這樣的的全權(quán)代理無(wú)權(quán)代為賣(mài)房），一份房主本人的身分證復(fù)印件，一份委托代理人的身份證復(fù)印件，如果是夫妻還要提供一份結(jié)婚證復(fù)印件； 三：如果委托代理人沒(méi)有房主合法有效的授權(quán)，委托代理人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等相關(guān)合同是效力待定的合同，如果房主事后不追認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同等相關(guān)合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同等相關(guān)合同就無(wú)效不受法律保護(hù)

陳某某與宓某某系夫妻。北京市××路某號(hào)606室系爭(zhēng)房屋系陳某某名下的產(chǎn)權(quán)房。2008年9月28日江蘇省啟東市公證處出具(2008)通啟證民內(nèi)字第1945號(hào)公證書(shū)，載明：宓某某、陳某某委托毛某某就辦理系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)、抵押、還貸、退保、轉(zhuǎn)按揭、收取房款、交房、水電煤過(guò)戶(hù)等事宜訂立的《委托合同》，意思表示真實(shí)、內(nèi)容符合合同法的規(guī)定，當(dāng)事人的簽名均屬實(shí)。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬(wàn)元向翁某某轉(zhuǎn)讓北京市××路某號(hào)606室房屋；簽訂合同當(dāng)日，翁某某向陳某某支付首付款65萬(wàn)元(含已付定金10萬(wàn)元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)漢宇地產(chǎn))后轉(zhuǎn)付給陳某某提供的帳戶(hù)；該房?jī)?nèi)已設(shè)立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個(gè)工作日內(nèi)，共赴交易中心辦理完畢注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)；2009年6月30日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)，交易中心出具收件收據(jù)當(dāng)日翁某某支付第二筆31萬(wàn)元；翁某某取得房地產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)，陳某某向翁某某辦理交房手續(xù)，翁某某支付尾款1萬(wàn)元；陳某某未按約定期限交接房地產(chǎn)的，翁某某應(yīng)書(shū)面催告，自收到催告之日起7日內(nèi)，陳某某仍未交付房地產(chǎn)的，翁某某有權(quán)單方解除合同，并書(shū)面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內(nèi)陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應(yīng)按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實(shí)際損失與違約金的差額。2009年3月初翁某某向漢宇地產(chǎn)支付房款65萬(wàn)元。2009年3月5日，漢宇地產(chǎn)扣除中介費(fèi)后將剩余640,300元匯入陳某某的工商銀行帳戶(hù)，宓某某從中提取了14萬(wàn)元，次日又轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元到案外人張瑛帳戶(hù)。2009年3月7日宓某某、毛某某辦理了系爭(zhēng)房屋的注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，翁某某按規(guī)定辦理了稅收繳納手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)的計(jì)稅金額為107萬(wàn)元，稅務(wù)局出具的房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)票金額為107萬(wàn)元。因毛某某、宓某某未能提供產(chǎn)證密碼，房屋過(guò)戶(hù)未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又兩次前往交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，均因不能提供產(chǎn)證密碼，未成。2009年4月16日，翁某某起訴來(lái)院，要求陳某某繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，協(xié)助翁某某辦理系爭(zhēng)房屋的交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，并支付違約金(按已付房款的日萬(wàn)分之五，從2009年3月12日起至陳某某實(shí)際履行之日止計(jì)算)。2009年6月陳某某委托律師向江蘇省啟東市公證處申請(qǐng)撤銷(xiāo)公證。2009年6月2日法院根據(jù)翁某某的申請(qǐng)，裁定查封系爭(zhēng)房屋。

原審審理中，法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心對(duì)翁某某提供的(2008)通啟證民內(nèi)第1945號(hào)《公證書(shū)》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進(jìn)行鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。

原審法院認(rèn)為，合同應(yīng)為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示一致。陳某某為系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)人，其表示從未有意將該房屋轉(zhuǎn)讓給翁某某。而毛某某作為陳某某的委托代理人與翁某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，唯一所依據(jù)的《委托合同》上陳某某的簽名并非其本人，毛某某的代理行為為無(wú)權(quán)代理。陳某某未曾參與過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程、公證為外地公證、交易價(jià)格偏低，翁某某在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中未能盡到買(mǎi)受人的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，毛某某的代理行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理。翁某某尚未取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，亦不構(gòu)成善意取得。系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予返還，有過(guò)錯(cuò)的還應(yīng)賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)方的損失。翁某某經(jīng)法院釋明后，堅(jiān)持表示不要求在本案中一并處理房款返還、賠償?shù)仁乱?，?duì)此本案不作處理。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、對(duì)于翁某某要求陳某某繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同、協(xié)助辦理北京市××路某號(hào)606室房屋交易過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求不予支持；

二、對(duì)于翁某某要求陳某某支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

上訴人翁某某不服原審法院判決，向二審法院提起上訴稱(chēng)，翁某某在原審中明確表示不同意鑒定，認(rèn)為鑒定沒(méi)有條件也沒(méi)有必要，況且原審法院委托鑒定部門(mén)進(jìn)行鑒定所提供的樣本，無(wú)法確定樣本的真實(shí)性，故原審法院放棄了效力較高的公證文書(shū)的證明效力，而采用了

效力較低的，并且有嚴(yán)重瑕疵的鑒定意見(jiàn)作為定案依據(jù)，顯屬不當(dāng)，至目前為止，啟東公證處未撤銷(xiāo)該公證文書(shū)，該公證文書(shū)依然有效，毛某某的代理行為也是有效的，翁某某作為一個(gè)善意第三人，只須盡到一般人應(yīng)盡到的謹(jǐn)慎義務(wù)就可以了，不能用專(zhuān)業(yè)人員的標(biāo)準(zhǔn)要求，且陳某某的丈夫宓某某全程參與房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程，陳某某并已實(shí)際收到了大部分的房款，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合法有效。要求二審法院依法改判，支持其原審訴請(qǐng)，或發(fā)回原審法院重審。

被上訴人陳某某辯稱(chēng)：原審法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定機(jī)構(gòu)所作的鑒定結(jié)論合法有效，公證授權(quán)委托書(shū)上，委托人的簽名不是陳某某所簽，該委托行為無(wú)效，陳某某不知曉房屋買(mǎi)賣(mài)的整個(gè)過(guò)程，系宓某某瞞著陳某某與毛某某所為，原審法院判決正確，不同意上訴人翁某某的上訴請(qǐng)求，要求維持原判。

原審第三人宓某某未到庭應(yīng)訴。

原審第三人毛某某述稱(chēng)：其與宓某某系生意朋友，在辦公證前，曾見(jiàn)宓某某帶過(guò)一個(gè)女的，應(yīng)該是他老婆，但宓某某未介紹，公證那天宓某某也是帶這個(gè)女的，公證處審核沒(méi)有異議，其認(rèn)為應(yīng)該是宓某某的老婆陳某某。整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程宓某某都參與，現(xiàn)翁某某已支付了首付款65萬(wàn)元，合同應(yīng)繼續(xù)履行，同意上訴人翁某某的上訴意見(jiàn)。

二審法院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，二審法院予以確認(rèn)。

二審法院審理中，上訴人翁某某提供江蘇省啟東市公證處于2009年12月28日出具的情況說(shuō)明，證明公證委托時(shí)，陳某某夫婦和毛某某親自到公證處作的委托，該委托是真實(shí)有效的；被上訴人陳某某提供江蘇省啟東市公證處于2010年2月26日出具的公函，證明法院委托鑒定結(jié)論與江蘇省啟東市公證處委托蘇州同濟(jì)司法鑒定所所作的筆跡鑒定意見(jiàn)一致，即委托行為是無(wú)效的。雙方當(dāng)事人對(duì)對(duì)方提供的證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但均認(rèn)為不能證明其主張，原審第三人毛某某表示沒(méi)有意見(jiàn)。

二審法院認(rèn)為，經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書(shū)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。本案審理中，原審法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據(jù)該結(jié)論，可以認(rèn)定毛某某的代理行為為無(wú)權(quán)代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書(shū)不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，翁某某對(duì)鑒定提出的異議，理由不能成立。陳某某為系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)人，未參與房屋買(mǎi)賣(mài)的整個(gè)過(guò)程，也未有委托民事行為，翁某某現(xiàn)尚未取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。上訴人翁某某的上訴請(qǐng)求，依據(jù)不足，二審法院不予支持。至于本案涉及到的房款返還、賠償?shù)仁乱?，因翁某某未在原審中提出，?duì)此可另案處理。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

第二篇：政府招商引資應(yīng)防范法律風(fēng)險(xiǎn)

[轉(zhuǎn)載]政府招商引資應(yīng)防范法律風(fēng)險(xiǎn)

一、政府在招商引資中應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)防范

政府在招商引資、項(xiàng)目建設(shè)中如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？政府的職能在于經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理、公共服務(wù)。但在以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心的今天，政府不可能不以大氣力抓招商引資、抓項(xiàng)目建設(shè)，否則發(fā)展可能就成了一句空話(huà)。因此，我們認(rèn)為，政府要介入到招商引資、項(xiàng)目建設(shè)中來(lái)，但可以從以下方面來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

（一）政府應(yīng)慎審作為招商引資合同一方的當(dāng)事人

有些投資商非要把政府作為合同當(dāng)事人。我們一般不主張政府作為合同的一方。理由是合同雙方是平等法律關(guān)系，而政府作為市場(chǎng)監(jiān)管的主體，所以不能成為招商引資合同的一方當(dāng)事人，讓投資方與使用資金方來(lái)簽合同，企業(yè)對(duì)企業(yè)。外商主要顧慮政策的不穩(wěn)定、投資環(huán)境的變化。政府為了談成項(xiàng)目，遷就投資商有意無(wú)意的作為合同當(dāng)事人的一方。政府可以就某一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展與大型企業(yè)集團(tuán)，就巨額的借貸融資項(xiàng)目與大型的金融機(jī)構(gòu)簽定宏觀的框架協(xié)議，為社會(huì)公眾提供公共服務(wù)產(chǎn)品的具體項(xiàng)目可由職能部門(mén)去簽訂，去履行合同。應(yīng)避免在普通的招商引資、項(xiàng)目建設(shè)中作為合同一方當(dāng)事人。政府一方面可以推介本地的項(xiàng)目，可以組團(tuán)招商；另一方面在優(yōu)化投資環(huán)境上下功夫，以此來(lái)避免政府陷入到各類(lèi)糾紛的尷尬境地。

（二）政府應(yīng)審慎提供保證

用政府信譽(yù)作保證，用國(guó)有資產(chǎn)作擔(dān)保，用經(jīng)營(yíng)權(quán)、收費(fèi)權(quán)作質(zhì)押。我國(guó)法律禁止政府作為擔(dān)保的主體，依照我國(guó)相關(guān)法律，行政事業(yè)單位不能在經(jīng)濟(jì)往來(lái)中為他人提供擔(dān)保，提供的擔(dān)保一般也是無(wú)效的。但無(wú)效不等于不要承擔(dān)責(zé)任，債權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人與債務(wù)人承擔(dān)連帶責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)的責(zé)任不超過(guò)損失的二分之一。政府目前可行的做法是集中一些有效資產(chǎn)，成立投資公司或資產(chǎn)公司，以公司的名義為招商引資、金融借貸和融資來(lái)?yè)?dān)保，但不能以各級(jí)政府及其部門(mén)的名義為投資商提供各種類(lèi)型的擔(dān)保。

（三）應(yīng)特別注意避免合同權(quán)利義務(wù)的嚴(yán)重失衡

第一是合同內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)充分論證，達(dá)到權(quán)責(zé)利相一致。在解決合同權(quán)利義務(wù)失衡方面，一是要看合同的本身，合同雙方的權(quán)利義務(wù)要均等，核心是：有多大的義務(wù)，必然要享有相應(yīng)的權(quán)利，對(duì)方享有權(quán)利的同時(shí)，必然要承擔(dān)義務(wù)；第二是注意合同與合同之間的均衡，否則必然會(huì)導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)，破壞投資環(huán)境。

（四）注意規(guī)范優(yōu)惠政策的制定和實(shí)施

首先，從法律上明確優(yōu)惠的原則、權(quán)限、程序、范圍和時(shí)限，盡可能用法定優(yōu)惠替代行政優(yōu)惠。根據(jù)不同區(qū)域、不同產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，制定和完善吸引外商投資的一系列優(yōu)惠政策和措施。其次，要堅(jiān)決摒棄比優(yōu)惠政策、比讓利條件的非理性招商引資方式，以理性、科學(xué)、規(guī)范的招商方式尋求引資規(guī)模和質(zhì)量上的突破，實(shí)現(xiàn)從稅收等優(yōu)惠政策走向國(guó)民待遇政策，建立選擇性激勵(lì)機(jī)制。特別應(yīng)注意稅收等優(yōu)惠政策與國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向性一致，避免為吸引外資而進(jìn)行稅收優(yōu)惠競(jìng)爭(zhēng)。

二、政府在招商引資項(xiàng)目中應(yīng)注意的若干問(wèn)題

（一）注意區(qū)分招商引資合同的性質(zhì)

在實(shí)踐中，招商引資協(xié)議有的是意向性合同，如合作備忘錄，合作框架協(xié)議，有的是具有法律約束力的正式文本，主要區(qū)別在于法律責(zé)任問(wèn)題，前者一般沒(méi)有法律約束力，也沒(méi)有相應(yīng)的法律責(zé)任，僅僅只是雙方初步表達(dá)合作意向的意思表示，具體合作項(xiàng)目的落實(shí)有待雙方進(jìn)一步談判，而后者則有明確的權(quán)利義務(wù)要求。在招商引資過(guò)程中，政府應(yīng)當(dāng)盡量避免簽訂正式合同。在簽訂合同時(shí)，要注意確定合同性質(zhì)，關(guān)鍵看雙方權(quán)利和義務(wù)的共同指向是什么，如果是優(yōu)惠政策為主應(yīng)視為行政政策，政府可以單方作出承諾，對(duì)于其他內(nèi)容，則應(yīng)視為是民事合同，一般應(yīng)由企業(yè)簽約。

（二）涉及行政許可的應(yīng)特別注意法定程序

對(duì)自然資源開(kāi)發(fā)利用、公共資源配置以及直接關(guān)系公共利益的特定行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入項(xiàng)目，必須嚴(yán)格執(zhí)行《行政許可法》和《招投標(biāo)法》等規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)等公平競(jìng)爭(zhēng)的方式進(jìn)行許可。要以公開(kāi)競(jìng)拍方式對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地、水能資源、公共交通線(xiàn)路經(jīng)營(yíng)權(quán)、采礦權(quán)等資源進(jìn)行配置。要以提前收回、依法征收、征用、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等方式對(duì)已出讓的國(guó)有土地以及集體土地、山林進(jìn)行處理，盡量避免因履行方式不合法而導(dǎo)致合同無(wú)效的現(xiàn)象發(fā)生。

(三)涉及土地條款的法律問(wèn)題

（1）土地征收、征用的約定不恰當(dāng)，甚至違反法律。部分招商引資合同在項(xiàng)目用地條款中，直接約定由項(xiàng)目投資方進(jìn)行土地收購(gòu)，違反了法律關(guān)于土地征收征用主體的規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體土地屬于農(nóng)民集體所有，任何單位需要使用農(nóng)村集體土地，都要按法定程序，向相關(guān)政府部門(mén)提出申請(qǐng)，政府部門(mén)以國(guó)家名義將農(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后才能出讓給用地單位使用。因此，征用土地的主體只能是國(guó)家，即政府代行。招商引資合同約定由投資方直接收購(gòu)農(nóng)村集體土地，違反了法律規(guī)定。

（2）土地出讓價(jià)格違反相關(guān)規(guī)定。招商引資合同中涉及的土地出讓價(jià)格不統(tǒng)一，有些甚至違反了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》對(duì)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)格的規(guī)定。根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的最低價(jià)不得低于出讓土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，如果低于最低價(jià)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。

（3）經(jīng)營(yíng)性土地出讓方式不符合法律規(guī)定。

出讓國(guó)有土地使用權(quán)，依照法律、行政法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓的，不得采取協(xié)議方式出讓。國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有拍賣(mài)、招標(biāo)、掛牌出讓和協(xié)議出讓四種。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)詤f(xié)議方式出讓違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

（4）“以租代征”現(xiàn)象大量存在。所謂“以租代征”，即通過(guò)租用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批等法律規(guī)定，在規(guī)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡的法定義務(wù)。其結(jié)果必然會(huì)嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前，由于國(guó)家嚴(yán)把土地供應(yīng)“閘門(mén)”，導(dǎo)致“以租代征”卻在各地競(jìng)相“上演”，成為一種普遍的違法形式。有些招商引資合同政府向投資方保證能夠順利地租賃農(nóng)村集體土地，并且約定了土地的租賃價(jià)格。由于“以租代征”是一種嚴(yán)重的違法行為，加之政府無(wú)權(quán)強(qiáng)制農(nóng)民出租農(nóng)村集體土地、審批農(nóng)村集體土地的租賃價(jià)格，因此一旦農(nóng)民依法維護(hù)自身的權(quán)益，政府將難以向投資方兌現(xiàn)其承諾，只能向投資方承擔(dān)違約責(zé)任。

（四）涉及稅收條款存在的法律問(wèn)題

大部分招商引資合同涉及政府與投資方就稅收優(yōu)惠的約定，優(yōu)惠條款主要分為兩種：

（1）直接約定政府對(duì)投資方的稅收進(jìn)行減稅、免稅或退稅；

（2）約定投資方先依法繳納稅款，再由政府以財(cái)政補(bǔ)貼、財(cái)政支持、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)等方式返還給投資方?！抖愂照魇展芾矸ā返谌龡l明確規(guī)定，“稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定?！钡胤秸鐭o(wú)關(guān)于地方稅收減征或免征的特別授權(quán)，其無(wú)權(quán)對(duì)地方稅收的減征、免征與投資方進(jìn)行約定，即使作出相應(yīng)約定也因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。無(wú)論政府怎樣變通，財(cái)政補(bǔ)貼、財(cái)政支持、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)的本質(zhì)就是變相的減稅、免稅或退稅，相應(yīng)的約定同樣因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

三、招商引資合同的簽訂、審查中應(yīng)注意的若干問(wèn)題

（一）簽訂前應(yīng)注重對(duì)投資方誠(chéng)信狀況的調(diào)查

政府可委托律師對(duì)外方誠(chéng)信狀況進(jìn)行調(diào)查，以核實(shí)其投資合作的誠(chéng)意及履行合同的能力，主要包括兩方面：一是法人資格的調(diào)查，二是資信調(diào)查。法人資格的調(diào)查主要是了解外方的法定注冊(cè)地。組織形式，逐一分析其商業(yè)登記證（營(yíng)業(yè)執(zhí)照）的真實(shí)性、有效性、實(shí)效性；了解參加談判的外方代表的真實(shí)身份；了解外方企業(yè)的所有制形式及內(nèi)部組織和決策程序，同時(shí)查明股東情況、資信調(diào)查，要求外方出具銀行資信證明或注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的會(huì)計(jì)報(bào)告書(shū)；了解外方的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)財(cái)政收支負(fù)債情況進(jìn)行分析；了解外商在國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的信譽(yù)，通過(guò)多渠道、全方位的調(diào)查取證，確保欺詐、詐騙等非法行為在招商引資過(guò)程中能有效避免。

（二）合同條款要重點(diǎn)注意以下五個(gè)方面

合同條款是招商引資各方權(quán)利義務(wù)書(shū)面化和談判成果的法律化表述，簽約工作的好壞直接關(guān)系到招商引資的成敗。

1、文字表述要簡(jiǎn)明嚴(yán)謹(jǐn)。合同起草應(yīng)堅(jiān)持共識(shí)規(guī)則、簡(jiǎn)明規(guī)則和用詞一致規(guī)則，在表述上力求簡(jiǎn)潔實(shí)用、嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)，結(jié)構(gòu)合理，防止因表述不清產(chǎn)生歧義。

2、注重防范風(fēng)險(xiǎn)條款。對(duì)對(duì)方提供的招商引資格式合同或合同樣本，要特別防止合同中的“地雷”條款、“陷阱”條款、無(wú)效條款和權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡的條款。

3、特別約定一方嚴(yán)重違約時(shí)，另一方有權(quán)終止合同的各種情形。如出資方未按規(guī)定的出資期限出資、未達(dá)到合同約定的投資強(qiáng)度和規(guī)模、納稅額未達(dá)到合同的約定、出資方未達(dá)到合同約定的合作期限、未按約定期限投產(chǎn)或完成開(kāi)發(fā)等均可作為根本違約，政府方有權(quán)終止合同。

4、注意違約責(zé)任與賠償條款的制定。雙方應(yīng)當(dāng)約定計(jì)算違約金與損失額的計(jì)算方法。切不可只籠統(tǒng)約定一方違約賠償對(duì)方損失或按《合同法》規(guī)定賠償對(duì)方損失。

5、注意合同糾紛的管轄。一是在合同中盡量約定“本招商引資合同的履行地某市某縣”二是可考慮約定在自己所在市仲裁委員會(huì)仲裁。三是為體現(xiàn)公平也可約定在第三方仲裁。四是約定在被訴方所在地為訴訟管轄地。

（三）政府在審查招商引資合同中還應(yīng)特別注意投資主體的審查。

四、對(duì)招商引資及合同簽訂的若干建議

（一）應(yīng)組織相關(guān)部門(mén)制定各類(lèi)常見(jiàn)的統(tǒng)一規(guī)范的招商引資合同樣本，并在實(shí)踐中不斷注意總結(jié)完善。

（二）成立招商引資項(xiàng)目合同審查小組，由政府法制辦、招商局、法律專(zhuān)業(yè)人員（律師或政府法律顧問(wèn)）與相關(guān)的其他職能行政部門(mén)共同組成。

1、審查小組共同參與項(xiàng)目的談判，跟隨洽談活動(dòng)，為參加洽談的決策者提供相關(guān)法律意見(jiàn)。

2、審查小組共同對(duì)招商引資合同進(jìn)行會(huì)審把關(guān)。

3、審查小組應(yīng)跟蹤招商引資合同的履行，及時(shí)參與協(xié)調(diào)解決合同履行中出現(xiàn)的糾紛。

（三）在同一招商引資合同中政府的定位不能既是行政監(jiān)管關(guān)系又是合同平等關(guān)系，即不能既是裁判員又是運(yùn)動(dòng)員。

（四）政府招商引資中還應(yīng)注意防止招商引資合同的整體被轉(zhuǎn)讓。

例如，某縣國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)公司通過(guò)招投標(biāo)方式將一公路改建工程以BT模式發(fā)包給江西某工程公司，合同雖約定任何一方將本合同項(xiàng)下的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方須征得另一方的書(shū)面同意，但該工程公司在以11400余萬(wàn)中標(biāo)后，就將工程以5500萬(wàn)元整體轉(zhuǎn)包，致使工程由于價(jià)格偏低而無(wú)法完工，項(xiàng)目投資合同卻無(wú)禁止轉(zhuǎn)包的違約條款與賠償條款，該案目前引發(fā)多方訴訟，究其原因，就是缺少未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓合同的制約條款。

（五）是注意優(yōu)化招商引資中的法治環(huán)境

首先，完善招商引資法律制度。對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、不符合職能轉(zhuǎn)變要求、不利于優(yōu)化發(fā)展環(huán)境的法規(guī)、規(guī)章和行政措施，依法及時(shí)進(jìn)行清理。

其次，建立現(xiàn)代招商引資管理體系。要嚴(yán)格土地、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、環(huán)保、安全生產(chǎn)等審批手續(xù)。

第三，規(guī)范行政執(zhí)法行為。既要保護(hù)企業(yè)和客商的合法權(quán)益，又要支持職能部門(mén)依法行使職權(quán)。要公平對(duì)待各類(lèi)市場(chǎng)主體，不得有任何歧視行為；樹(shù)立文明、效率、公正的執(zhí)法形象，維護(hù)和完善公平開(kāi)放的法治環(huán)境。

第三篇：律師提醒：簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范

律師提醒：簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問(wèn)題更需引起客戶(hù)的注意。

2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。目前絕大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒(méi)有具體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買(mǎi)方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣(mài)方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣(mài)方（買(mǎi)方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。

3．必須標(biāo)明付款過(guò)戶(hù)時(shí)間 在實(shí)際操作中買(mǎi)方會(huì)將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主。因此，賣(mài)方需要明確買(mǎi)方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，因此買(mǎi)方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。

4．必須注明費(fèi)用交接時(shí)間 這是買(mǎi)方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問(wèn)題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣(mài)方需要作出的配合和買(mǎi)方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。

5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利。通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來(lái)越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場(chǎng)上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問(wèn)題，在合同中只寫(xiě)其占總房款的比例，而并沒(méi)有明細(xì)單，這中間就會(huì)存在信息的不對(duì)等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫(xiě)明代理費(fèi)的用途。

6．買(mǎi)方必須見(jiàn)房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣(mài)”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶(hù)定金后，還會(huì)帶其他客戶(hù)看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣(mài)給誰(shuí)，不惜與第一個(gè)客戶(hù)毀約。理由常常是房主不賣(mài)等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無(wú)需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時(shí)您能夠行使自身權(quán)利，要求約見(jiàn)房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭穿其不軌行為??

7．必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議 買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫(xiě)附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫(xiě)明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

如何簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同

在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于如何簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所知更少。事實(shí)上，二手房買(mǎi)賣(mài)合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。

簽訂前 購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢(xún)售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說(shuō)：如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。

簽訂時(shí)

需要準(zhǔn)備的證明材料。

購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；

2、未成年人的戶(hù)口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1）香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門(mén)地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)（澳門(mén)）公司；3）臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由?；鶗?huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章；4）外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。

看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，是由房屋土地資源管理局與市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書(shū)，但其中也有很多地方需要填寫(xiě)，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(xiě)（如果正文寫(xiě)得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說(shuō)明）：

1、房款的金額是否寫(xiě)清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時(shí)間？這與購(gòu)房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過(guò)，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時(shí)交房？交房時(shí)還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、通信等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購(gòu)房者承擔(dān)；

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者？

《XX市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購(gòu)房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效？（這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。

3）交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。

4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。

第四篇：債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何防范

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債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何防范

債權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何防范？受讓人與債務(wù)人惡意串通，損害債權(quán)讓與人合法權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何防范？又應(yīng)如何避免債權(quán)二重讓與的情況的發(fā)生？下文為您詳細(xì)介紹。

(一)針對(duì)表見(jiàn)讓與的風(fēng)險(xiǎn)，讓與人在未如數(shù)收到受讓人對(duì)價(jià)的情況下，不向債務(wù)人送達(dá)債權(quán)讓與的通知，這樣也可以防范受讓人與債務(wù)人惡意串通，損害債權(quán)讓與人合法權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)受讓人對(duì)債權(quán)讓與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、避免簽訂已過(guò)訴訟時(shí)效或債務(wù)人下落不明的債權(quán)讓與的風(fēng)險(xiǎn)，受讓人在與債權(quán)人進(jìn)行談判時(shí)，應(yīng)盡量聘請(qǐng)律師參與談判和調(diào)查。簽訂合同前受讓人應(yīng)聘請(qǐng)律師調(diào)查債務(wù)人的相關(guān)情況，如住所、財(cái)產(chǎn)狀況等，避免利益受損。

2、對(duì)于債權(quán)人通知債務(wù)人的期限和形式，在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)做出明確約定，要求債權(quán)人須于合同簽訂后×日內(nèi)通知債務(wù)人，并約定通

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知的形式。不輕信債權(quán)讓與合同中載明的“債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知由債權(quán)人負(fù)責(zé)通知債務(wù)人，否則一切風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任由債權(quán)人承擔(dān)”或“如無(wú)法通知債務(wù)人的，將退回已收對(duì)方的價(jià)款”等謊言。

3、為防止受讓瑕疵債權(quán)，受讓人要求轉(zhuǎn)讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓的債權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

4、為避免債權(quán)二重讓與的情況發(fā)生，受讓人必須注意落實(shí)以下防范措施：

(1)設(shè)立債權(quán)人保證條款，如：債權(quán)人明確聲明合同項(xiàng)下的債權(quán)無(wú)任何第三人主張權(quán)利，且權(quán)利不受限制，即不存在被法院保全、查封或強(qiáng)制執(zhí)行的情況或已設(shè)擔(dān)保；在簽訂本合同之前，債權(quán)人沒(méi)有與第三方簽訂過(guò)本合同項(xiàng)下債權(quán)讓與合同；并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

(2)雙方共同將債權(quán)讓與通知送達(dá)債務(wù)人簽收，或公證郵寄轉(zhuǎn)讓通知給債務(wù)人。

(3)共同擬定債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知回執(zhí)的內(nèi)容格式，載明：“債務(wù)人于×年×月×日收到債權(quán)人×××將××(內(nèi)容及金額)的債權(quán)讓與受讓人×××的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知，債務(wù)人聲明，在簽收本通知回執(zhí)日之前，沒(méi)有收到債權(quán)人將相同債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的通知?！睋?jù)此證明本受讓

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人受讓的債權(quán)通知時(shí)間在先，同時(shí)也可避免債權(quán)人與債務(wù)人串通，將已讓與的債權(quán)再行讓與第三人時(shí)將通知回執(zhí)的時(shí)間倒簽。

相關(guān)知識(shí)拓展

債權(quán)轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型

根據(jù)轉(zhuǎn)讓理由的不同，可以將債權(quán)轉(zhuǎn)讓劃分為以下類(lèi)型：

1、支付轉(zhuǎn)讓型

企業(yè)在采購(gòu)時(shí)，用持有的第三方的債權(quán)作為貨款支付給銷(xiāo)貨方，銷(xiāo)貨方銷(xiāo)售貨物收到的是應(yīng)收賬款，但是對(duì)方債務(wù)人不是購(gòu)貨方，而是第三方即原來(lái)與購(gòu)貨方有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一方。

2、債務(wù)重組型

持有債權(quán)債務(wù)的各方通過(guò)協(xié)議或者其他途徑協(xié)商債權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為。與上一種類(lèi)型不同的是，發(fā)生債權(quán)債務(wù)的交易活動(dòng)在重組前已經(jīng)完成，或者債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并不同時(shí)發(fā)生交易行為，進(jìn)一步說(shuō)，重組后發(fā)生的交易僅僅是執(zhí)行重組的結(jié)果，比如以非貨幣性資產(chǎn)償還債務(wù)等。這樣轉(zhuǎn)讓的會(huì)計(jì)處理，可以比照《債務(wù)重組準(zhǔn)則》進(jìn)行處理。

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3、非貨幣型

企業(yè)進(jìn)行以非貨幣性資產(chǎn)交換非貨幣性資產(chǎn)的交易中，含有部分應(yīng)收款項(xiàng)，此時(shí)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算應(yīng)收賬款占非貨幣性資產(chǎn)的比例，以便確認(rèn)是非貨幣性交易還是貨幣性交易。

4、有負(fù)債型

轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)收賬款時(shí)，轉(zhuǎn)讓方對(duì)未來(lái)應(yīng)收賬款的實(shí)現(xiàn)與否負(fù)有連帶責(zé)任的轉(zhuǎn)讓行為。比如，用應(yīng)收賬款作抵押而進(jìn)行的融資，表面上應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給了貸款方，但是，應(yīng)收款項(xiàng)到期是否能夠收回，在融資時(shí)是不確定的，所以，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，是一項(xiàng)或有負(fù)債。

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借

款

利

息

怎

樣

計(jì)

算

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款

應(yīng)

如

何

結(jié)

算

與

清

償

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保

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第五篇：國(guó)有企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

國(guó)有企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

一、單項(xiàng)選擇題（每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）

1、恒生公司進(jìn)口的一批貨物被某海關(guān)作出扣押的決定，該公司不服，應(yīng)向（）申請(qǐng)復(fù)議。A．該海關(guān)

B．該海關(guān)所在市的人民政府 C．該海關(guān)所屬省的人民政府 D．該海關(guān)的上級(jí)主管部門(mén)

2、李某在行政復(fù)議決定作出前，要求撤回行政復(fù)議申請(qǐng)，則（）A．可以暫時(shí)終止訴訟

B．由行政復(fù)議機(jī)關(guān)決定是否準(zhǔn)許

C．可以撤回行政復(fù)議申請(qǐng)，行政復(fù)議終止 D．經(jīng)說(shuō)明理由可以撤回

3、按照《行政復(fù)議法》的規(guī)定，管理相對(duì)人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為所依據(jù)的規(guī)定不合法，可以（）向行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出對(duì)該規(guī)定的審查申請(qǐng)。A．一并 B．單獨(dú) C．事后 D．事先

4、同申請(qǐng)行政復(fù)議的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民．法人或者其他組織，可以作為（）參加行政復(fù)議。A．第三人 B．共同申請(qǐng)人 C．知情人 D．原告

5、按照《行政復(fù)議法》的規(guī)定，管理相對(duì)人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為所依據(jù)的規(guī)定不合法，可以（）向行政復(fù)議機(jī)關(guān)提出對(duì)該規(guī)定的審查申請(qǐng)。A．一并 B．單獨(dú) C．事后 D．事先

6、對(duì)某市某縣公安局派出所以該縣公安局的名義作出的具體行政行為不服申請(qǐng)的復(fù)議，應(yīng)由下列哪項(xiàng)所述機(jī)關(guān)管轄？（）A．該縣公安局 B．該派出所

C．該縣人民政府或某市公安局 D．某市人民政府

7、如法律．法規(guī)規(guī)定對(duì)于某些具體行政行為應(yīng)當(dāng)先向行政復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，對(duì)行政復(fù)議決定不服再向人民法院提起行政訴訟，如果行政復(fù)議機(jī)關(guān)決定不予受理或者受理后超過(guò)行政復(fù)議期限不作答復(fù)，行政相對(duì)人可()。A．向上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)提出控告 B．向同級(jí)人民政府提出控告 C．自收到不予受理決定書(shū)之日起或者行政復(fù)議期滿(mǎn)之日起十日內(nèi)，依法向人民法院提起行政

訴訟 D．自收到不予受理決定書(shū)之日起或者行政復(fù)議期滿(mǎn)之日起十五日內(nèi)，依法向人民法院提起行政訴訟

8、對(duì)復(fù)議前置的案件，行政復(fù)議機(jī)關(guān)決定不予受理或者超期不作答復(fù)的，申請(qǐng)人可以依法（）。

A．向上級(jí)機(jī)關(guān)申訴 B．向上級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議 C．向人民法院提起行政訴訟

D．無(wú)法提起行政訴訟

9、對(duì)海關(guān)．金融．國(guó)稅．外匯管理等實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)的政府機(jī)關(guān)具體行政行為不服的，向其（）申請(qǐng)復(fù)議。

A．上一級(jí)主管部門(mén) B．本部門(mén) C．本級(jí)人民政府 D．上一級(jí)人民政府

10、行政復(fù)議機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自行政復(fù)議申請(qǐng)受理之日起（）日內(nèi)，將行政復(fù)議申請(qǐng)書(shū)發(fā)送被申請(qǐng)人。A．5 B．7 C．10 D．15

11、如法律．法規(guī)規(guī)定對(duì)于某些具體行政行為應(yīng)當(dāng)先向行政復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，對(duì)行政復(fù)議決定不服再向人民法院提起行政訴訟，如果行政復(fù)議機(jī)關(guān)決定不予受理或者受理后超過(guò)行政復(fù)議期限不作答復(fù)，行政相對(duì)人可()。A．向上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)提出控告 B．向同級(jí)人民政府提出控告 C．自收到不予受理決定書(shū)之日起或者行政復(fù)議期滿(mǎn)之日起十日內(nèi)，依法向人民法院提起行政訴訟 D．自收到不予受理決定書(shū)之日起或者行政復(fù)議期滿(mǎn)之日起十五日內(nèi)，依法向人民法院提起行政訴訟

12、王某販賣(mài)盜版光碟被文化局查處，罰款1000元。王某不服申請(qǐng)行政復(fù)議，但是復(fù)議機(jī)關(guān)也維持了處罰決定。王某逾期不履行維持原具體行政行為的行政復(fù)議決定，應(yīng)當(dāng)如何處理？（）

A．由作出原具體行政行為的行政機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行，或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行 B．由行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行

C．由行政復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行 D．由作出原具體行政行為的行政機(jī)關(guān)或行政復(fù)議機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行，或者申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行

13、當(dāng)事人對(duì)縣土地管理局的具體行政行為不服，可對(duì)下列（）具體行政行為的依據(jù)提出申請(qǐng)？ A．《土地管理法》

B．國(guó)土資源部的有關(guān)文件

C．國(guó)務(wù)院有關(guān)土地管理的行政法規(guī) D．省人民政府制定的規(guī)章

14、某公司效益很好，許多外單位職工都想調(diào)入，紛紛找市勞動(dòng)局說(shuō)情。市勞動(dòng)局未征得該公司的同意，強(qiáng)行將20名外單位職工調(diào)入該公司。該公司不服，向市政府申請(qǐng)行政復(fù)議，此案應(yīng)如何處理？（）

A．不予受理，因不屬于行政復(fù)議范圍 B．應(yīng)當(dāng)受理，因?qū)儆谛姓?fù)議范圍

C．告之屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議，應(yīng)向勞動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁 D．不予受理，因?yàn)槭莿趧?dòng)爭(zhēng)議

15、行政復(fù)議機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自行政復(fù)議申請(qǐng)受理之日起（）日內(nèi)，將行政復(fù)議申請(qǐng)書(shū)發(fā)送被申請(qǐng)人。A．5 B．7 C．10 D．15

16、對(duì)縣級(jí)以上地方人民政府工作部門(mén)的具體行政行為不服的，可以向該部門(mén)的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以向上一級(jí)主管部門(mén)申請(qǐng)復(fù)議，（）。A．由該部門(mén)的本級(jí)政府決定

B．由該部門(mén)的上一級(jí)主管部門(mén)決定 C．由申請(qǐng)人自由選擇

D．由本級(jí)政府與上一級(jí)主管部門(mén)協(xié)商決定

17、如法律．法規(guī)規(guī)定對(duì)于某些具體行政行為應(yīng)當(dāng)先向行政復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，對(duì)行政復(fù)議決定不服再向人民法院提起行政訴訟，如果行政復(fù)議機(jī)關(guān)決定不予受理或者受理后超過(guò)行政復(fù)議期限不作答復(fù)，行政相對(duì)人可()。A．向上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)提出控告 B．向同級(jí)人民政府提出控告 C．自收到不予受理決定書(shū)之日起或者行政復(fù)議期滿(mǎn)之日起十日內(nèi)，依法向人民法院提起行政訴訟 D．自收到不予受理決定書(shū)之日起或者行政復(fù)議期滿(mǎn)之日起十五日內(nèi)，依法向人民法院提起行政訴訟

18、某縣縣委組織部．縣紀(jì)委．縣土地管理局．某鎮(zhèn)人民政府組成聯(lián)合調(diào)查小組，調(diào)查處理縣機(jī)關(guān)干部和城關(guān)鎮(zhèn)干部違法占地建房問(wèn)題。聯(lián)合調(diào)查小組對(duì)縣機(jī)關(guān)某干部李某作出了處理決定，沒(méi)收其在非法占用的土地上所建的樓房。處理決定是以四個(gè)單位聯(lián)合發(fā)文的形式作出的，蓋了四個(gè)單位的公章。李某不服，申請(qǐng)復(fù)議。本案的復(fù)議機(jī)關(guān)是()A．縣委

B．縣土地管理局 C．縣人民政府 D．市土地管理局

19、對(duì)復(fù)議前置的案件，行政復(fù)議機(jī)關(guān)決定不予受理或者超期不作答復(fù)的，申請(qǐng)人可以依法（）。

A．向上級(jí)機(jī)關(guān)申訴 B．向上級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議 C．向人民法院提起行政訴訟

D．無(wú)法提起行政訴訟

20、不屬于《行政復(fù)議法》第九條第二款所稱(chēng)的不可抗力的是（）A．地震

B．水災(zāi) C．重病 D．戰(zhàn)爭(zhēng)