第一篇：劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定

劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定

劃撥土地上房屋買賣合同效力的認定

——江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案

裁判要旨

土地的劃撥性質(zhì)并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)。當(dāng)事人據(jù)此主張合同無效應(yīng)不予支持。

案情

原告曹平、季花（乙方）與被告崔利斌、徐善琴（甲方）于2011年5月11日在江蘇省南通市通州區(qū)金沙鎮(zhèn)天誠房產(chǎn)中介所簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，合同約定甲方將其所有的位于金沙鎮(zhèn)花行橋新村20號樓202室（67.93平方米）出售給乙方，總售價為41.8萬元。中介成交費由甲、乙雙方各負擔(dān)4000元。付款方式：簽訂合同時乙方預(yù)付定金人民幣2元，余款39.8萬元，甲方2011年8月份交鑰匙時，乙方款清后，雙方即辦理過戶（交房前所產(chǎn)生的電費、水費等相關(guān)費用由甲方結(jié)清）。房產(chǎn)證過戶費、契稅由乙方承擔(dān)，個人所得稅由甲方承擔(dān)。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠償金為總房價的20%。原告曹平于當(dāng)日匯款2萬元定金給被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收條。

另查明，徐善琴未出面簽訂合同，合同上徐善琴的簽字系由其丈夫崔利斌代簽；出售房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地。天誠中介負責(zé)人錢某證明，在原、被告簽訂合同時，約定由原告負擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的土地出讓金。

曹平、季花認為，劃撥土地不應(yīng)進入市場流通，案涉合同應(yīng)為無效。同時，本案徐善琴未在合同上簽字，房屋買賣合同未成立。遂起訴至南通市通州區(qū)人民法院，要求兩被告返還房屋定金2萬元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并要求兩原告繼續(xù)履行合同。

裁判

通州法院經(jīng)審理認為，依法成立的合同，自成立時生效。兩原告與兩被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對原告訴稱合同無效的主張，法院不予支持?，F(xiàn)兩被告始終愿意出售房屋，并無違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還定金的請求法院不予支持。

通州法院判決：駁回兩原告的訴訟請求。

判決后，兩原告不服，向南通市中級人民法院提起上訴。

南通中院經(jīng)審理認為，案涉房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。曹平、季花稱劃撥土地上房屋不應(yīng)進入市場流通，案涉合同應(yīng)為無效，但從《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”之規(guī)定來看，劃撥土地上的房屋并非絕對禁止轉(zhuǎn)讓，只要辦理土地出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。（絕對禁止規(guī)定，才是效力性強制規(guī)范嗎？有的法律規(guī)定合同批準后生效，此時，批準應(yīng)是效力性強制規(guī)定，但不是絕對禁止規(guī)定。因此，效力性強制規(guī)范，包括絕對禁止規(guī)范，如禁止買賣毒品、槍支，但不限于絕對禁止規(guī)范。）且曹平、季花在訂立合同時明知案涉土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應(yīng)土地出讓手續(xù)，故法院對曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴在原審審理中明確表示愿意繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為徐善琴對案涉合同予以追認，故法院對曹平、季花該主張亦不予支持。

南通中院判決：駁回上訴，維護原判。

評析

本案爭議的焦點為夫妻一方簽訂售房協(xié)議及劃撥土地上房屋買賣合同的效力問題。

關(guān)于夫妻一方簽訂協(xié)議出售共有住房的效力問題。本案中，被告夫妻一方為代表與兩原告簽訂了售房協(xié)議，該協(xié)議是成立還是不成立，其效力如何確定？物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的，且以合理的價格轉(zhuǎn)讓，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)。本案中，原、被告經(jīng)中介簽訂售房協(xié)議，原告支付對價，符合善意取得的規(guī)定，故即使售房一方徐善琴不同意轉(zhuǎn)讓房屋，也不影響合同的效力，原告依法可取得房屋所有權(quán)。況且，本案中，被告徐善琴并未主張轉(zhuǎn)讓合同無效，反而對崔利斌轉(zhuǎn)讓房屋的行為予以追認，根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，無權(quán)代理經(jīng)過被代理人追認后為有效。故本案原告方主張合同未成立的理由不能成立。

關(guān)于劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓的效力問題。根據(jù)物權(quán)法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因而本案當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓房屋則該房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)依法轉(zhuǎn)讓。由于該房屋所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過劃撥方式取得，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款的規(guī)定，該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)報有批準權(quán)的人民政府審批，獲得批準后還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂售房協(xié)議時未經(jīng)過政府部門批準，那么是否影響到協(xié)議的效力？

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第十四條的規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強制性規(guī)定而無效。但僅違反管理性強制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認定其效力。（管理性強制規(guī)定，應(yīng)該一律有效，無需根據(jù)具體情況認定其效力，否則效力性規(guī)定、管理性規(guī)定的區(qū)分有何必要？關(guān)鍵是如何區(qū)分兩類強制性規(guī)定。最高法院2009年7月7日在《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》中提出，管理性強制規(guī)范根據(jù)具體情況認定其效力，我認為這種提法不妥。）本案中，兩被告房屋所在小區(qū)土地使用權(quán)均為劃撥取得，兩被告轉(zhuǎn)讓房屋不改變土地使用性質(zhì)，仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國家利益和公共利益，且該小區(qū)未列入政府拆遷計劃范圍，政府不存在不予審批的理由。因此，兩原告完全可以通過采取繳納土地出讓金或土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)。（政府批不批，法院無法在民事判決中預(yù)測。法院預(yù)測政府會批，并據(jù)此認定為管理性強制規(guī)范，合同有效，萬一政府不批，合同該如何履行呢？當(dāng)事人提起行政訴訟解決，合同履行將會復(fù)雜漫長。）

另外，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時，劃撥土地為無償取得，故需政府審批前置。而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時約定將占用的國有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。（這是對司法解釋的縮小解釋，我認為不妥。司法解釋顯然將審批理解為效力性強制規(guī)范。）

本案案號：（2012）通民初字第0132號；（2013）通中民終字第0897號

案例編寫人：江蘇省南通市通州區(qū)人民法院 張建平金永南

本案核心：管理性強制規(guī)范、效力性強制規(guī)范的區(qū)分。本案中，法律并不絕對禁止劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓，這是將審批認定為管理性強制規(guī)定，認定合同有效的理由。有些審批規(guī)范，如果認定為管理性強制規(guī)范，認定合同有效，但如果履行過程中得不到審批，合同無法履行，該如何處理？像本案，如果法院判決合同有效，兩被告如果向政府提出審批請求，政府部門拒絕批準的，原合同該如何處理？我認為，一方面，對政府拒絕審批的，原、被告任一方或雙方都可以向法院提起行政訴訟或向有關(guān)部門申請行政復(fù)議，通過此途徑爭取得到審批，為履行清除障礙；另一方面，如果通過行政訴訟或行政復(fù)議，無法爭取審批的，如法院判決政府拒絕行為合法、訴訟已過起訴期限等，此時并不能以政府拒絕審批為由重新改判合同無效，而應(yīng)由出賣方向買受方承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任。因為能否得到審批是一個未知數(shù)，出賣方簽訂買賣合同時是清楚的，不能審批是一種履行風(fēng)險，出賣方應(yīng)對此風(fēng)險承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然，不經(jīng)過行政訴訟或行政復(fù)議，履行過程中得不到審批的，買受方也可以直接提起民事訴訟，主張解除合同并追究出賣人違約責(zé)任。

第二篇：農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定

農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定

作者：張英周 楊小花發(fā)布時間：2009-07-22 15:52:

42一、基本案情

原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協(xié)商，由被告購買原告位于北京市石景山區(qū)某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當(dāng)時原告系板凳溝生產(chǎn)隊村民，此房宅基地屬農(nóng)民集體所有，而被告為城市居民。根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。被告買受農(nóng)村房屋，損害了集體經(jīng)濟組織及原告的合法權(quán)益，原被告之間買賣農(nóng)村房屋的行為不符合法律規(guī)定。故訴請判令：

一、確認原、被告之間的房屋買賣合同無效；

二、被告立即騰退返還房屋。

二、審判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理認為，孫某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關(guān)系，該合同系雙方真實意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，趙某某系城鎮(zhèn)居民，但該合同在當(dāng)時已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門審核并登記備案。就此，可以認定雙方買賣行為并不違反當(dāng)時國家有關(guān)政策；目前，本區(qū)農(nóng)村房屋辦理產(chǎn)權(quán)證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)證書?；诖?，本院認為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現(xiàn)實出發(fā)，該買賣行為有效。最后，趙某某已對訴爭房屋進行了翻、擴建，訴爭的房屋七間現(xiàn)已不存在，現(xiàn)孫某某主張確認買賣行為無效并由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實現(xiàn)。結(jié)合以上幾點，對于原告上述訴訟請求，不予支持。

三、分析意見

本案爭議的焦點是對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體組成成員的私有房屋買賣協(xié)議效力的認定問題。

繼“畫家村”系列案件出現(xiàn)后，隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，農(nóng)村房屋買賣糾紛成為當(dāng)前司法實踐中的熱點和難點問題。在司法實踐中，由于涉農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及相關(guān)法律、法規(guī)眾多，不同階位的立法規(guī)范之間

存在矛盾和沖突，造成司法機關(guān)對此類案件裁判標(biāo)準的不統(tǒng)一。由于司法實踐對私有房屋買賣合同效力認定的不統(tǒng)一，造成司法實務(wù)上的困惑。

對于如何確認此類合同的效力，存在兩種不同的觀點：

觀點一認為：農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)確認無效

首先，根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規(guī)所禁止。我國《物權(quán)法》第153條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，要符合土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄罢貙儆谵r(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！眹鴦?wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條第5項規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)確定無效。

其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

再次，由于目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，受人無法獲得所有權(quán)人的保護。

最后，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

觀點二認為：農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認定無效為原則，以認定有效為例外。

首先，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋。在當(dāng)前司法實踐中，法院對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但由于我國“房、地所有權(quán)分離”模式使得農(nóng)民處理自己的房產(chǎn)受到限制。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以次確認買賣合同的效力，而國務(wù)院辦公廳的兩個通知不能算作法規(guī)，不能作為合同無效的依據(jù)。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠實信用原則，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失。因此，當(dāng)前司法判決確認此類合同無效導(dǎo)向的后果是嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，應(yīng)當(dāng)引起司法決策者的高度重視。

其次，農(nóng)村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經(jīng)將城鎮(zhèn)房屋變賣，在法院認定合同無效后，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失賠償責(zé)任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會的穩(wěn)定。

再次，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安身立命之所，更體現(xiàn)為居住人的密切財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其當(dāng)前房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，確認協(xié)議無效意味著買受人穩(wěn)定的生活狀態(tài)將面臨巨大改變，在感情上難以接受。

最后，在買受人占有房屋后，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協(xié)議無效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標(biāo)準難題，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結(jié)果很難實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。這都在“畫家村”案件中得到充分的體現(xiàn)。

關(guān)于如何確認農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力，筆者應(yīng)綜合上述觀點，結(jié)合具體案情，區(qū)分不同情況，以認定農(nóng)村私有房屋買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。

首先，要堅持尊重歷史，照顧現(xiàn)實原則。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀90年代，至今時隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至

房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農(nóng)村私房買賣合同的效力應(yīng)視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當(dāng)事人主體身份、主張無效的實際原因等具體認定。二是需要認真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括協(xié)議履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過審批、登記、有無翻建、擴建是否具備騰房條件等進行綜合衡量。其次，要堅持綜合利益衡量，實現(xiàn)利益平衡的原則。確認農(nóng)村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失；對買受人翻建、擴建房屋的，還要考慮對其添附價值進行補償；對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。

最后，注重實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實踐中認定私有房屋買賣協(xié)議有效案件呈逐年上升趨勢。這主要是因為：一是部分城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；二是出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；三是法院認定買賣行為發(fā)生的時間較長，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定農(nóng)村社會關(guān)系的角度認定有效。這樣更能為社會大眾所能接受。結(jié)合本案的處理，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實出發(fā)，確認該賣賣協(xié)議有效，實現(xiàn)了法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。

第三篇：劃撥土地上單位集資房買賣合同效力新思考（模版）

劃撥土地上單位集資房買賣合同效力新思考

鄒 巋

[摘 要] 目前，對于所有人為牟利而訂立的劃撥土地上單位集資房買賣合同的效力無論在法學(xué)理論上還是在司法實踐中都存在著很大的爭議。劃撥土地上單位集資房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而興建的政策性住房，只有符合條件的特殊對象才能享受，其價格包含了國家財政補貼，具有社會福利性質(zhì)，所有人并不具有完整處置該房產(chǎn)的權(quán)利，是一種有限產(chǎn)權(quán)的房屋。所有人私自轉(zhuǎn)讓該集資房的行為不僅使國家對城市低收入住房困難家庭的保障措施落空，而且也損害了社會公共利益，因此所有人私自轉(zhuǎn)讓該集資房而訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)一律認定為無效。[關(guān) 鍵 詞]劃撥土地 集資房 合同 效力 公共利益 在國有劃撥土地上興建的單位集資房二手交易中，單位職工為牟利而擅自將集資房指標(biāo)、在建或已竣工集資房對外轉(zhuǎn)讓，而買房人出于集資房低廉價格的強大吸引力，在明知有風(fēng)險甚至明知集資房尚未取得房地產(chǎn)雙證的情況下，仍然與賣房人簽訂了所謂的集資房屋買賣合同或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但由此引發(fā)的糾紛也不斷發(fā)生，其中相當(dāng)數(shù)量的糾紛被當(dāng)事人訴至法院。對劃撥土地上單位集資房買賣合同究竟是否具有法律效力的問題，無論在法學(xué)理論上還是在司法實踐中都存在著極大的分歧和爭議。究竟應(yīng)當(dāng)如何正確認識劃撥土地上單位集資房買賣合同效力，筆者在此進行分析探討，希望對解決相關(guān)問題能起到拋磚引玉的作用。

一、劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的論爭 對于劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，在法學(xué)理論上無效論者和有效論者在以下幾個方面表現(xiàn)出尖銳的對立：

（一）關(guān)于適用《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和《合同法》第52條能否作為認定集資房買賣合同效力的根據(jù)

無效論者認為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條“合同存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)認定為無效”的規(guī)定，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前簽訂的劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)一律認定為無效。

有效論者認為：根據(jù)《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定以外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”和《合同法》第51條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，出賣人在取得房地產(chǎn)證前雖然雙方履行房屋轉(zhuǎn)讓合同確實存在著障礙，但出賣人一旦取得了房地產(chǎn)證也就同時取得了對房屋的完全處分權(quán)，更重要的是《城市房地產(chǎn)管理法》第37條屬于行政管理性規(guī)范而非合同效力性規(guī)范，其效力范圍僅及于房屋出賣人而不能及于合同相對方即房屋買受人，即劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效。從上也可以推出，無論是無效論者還是有效論者均認為在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書后簽訂的劃撥土地上單位集資房買賣合同可以認定為有效。

（二）關(guān)于適用《城市房地產(chǎn)管理法》第40條第一款能否作為認定集資房買賣合同效力的根據(jù)

1．無效論者認為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”的規(guī)定，未經(jīng)審批的劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)一律認定為無效。

2．有效論者認為：劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不存在前置許可審批，而是關(guān)于劃撥土地使用權(quán)隨房轉(zhuǎn)移過程中，其使用權(quán)類型的處置審批[1]，即劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效。

（三）關(guān)于適用《合同法》第79條第一款能否作為認定集資房買賣合同效力的根據(jù)

1．無效論者認為：根據(jù)《合同法》第79條第一款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，集資房資格的取得是建立在職工特定身份的基礎(chǔ)上，而非職工根本不具備依附性的身份關(guān)系，因此在劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)一律認定為無效。

2．有效論者認為：雙方當(dāng)事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂了集資房買賣合同，只要合同內(nèi)容既沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也沒有損害社會公共利益、集體利益和他人合法權(quán)益的，劃撥土地上單位集資房買賣合同就應(yīng)當(dāng)認定為有效。

二、相關(guān)案例、司法解釋的矛盾性展開及其引出的問

題

對于劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，在司法實踐中同樣在以下幾個方面表現(xiàn)出尖銳的對立：

（一）劃撥土地上單位集資房買賣合同的類似案例的判決截然不同

由劃撥土地上單位集資房買賣合同引發(fā)的糾紛在司法實踐中大量存在，同樣的情況法院的判決卻可能大相徑庭，筆者現(xiàn)僅擷取其中具有典型代表性的兩則案例進行剖析： 例1，2004年2月24 日，經(jīng)人介紹，小玲和武某簽訂《房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定武某自愿將其單位的集資建房購置權(quán)以人民幣4萬元轉(zhuǎn)讓給小玲，房屋購置中的手續(xù)由武某配合辦理，所產(chǎn)生的房屋購置、過戶等費用由小玲承擔(dān)。如果任何一方單方毀約，將處違約金10萬元。協(xié)議簽好后，小玲一次性支付了武某4萬元，并分別以武某的名義先后兩次交納了房款和辦證費共計10萬余元。去年11月，武某自行交納了最后一筆房款、房屋大修基金和物業(yè)管理費共計3萬余元后領(lǐng)取了房屋鑰匙。12月7日，小玲以武某在房屋尾款交付期間拒不配合為由，向法院起訴，要求武某繼續(xù)履行該房屋購置協(xié)議，配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。在審理過程中，被告辯稱：該房屋為單位的福利集資房，單位規(guī)定不得私自轉(zhuǎn)讓。并且認為他和原告簽訂的房屋購置買賣協(xié)議違反了《民法通則》、《合同法》以及城市房地產(chǎn)法律的相關(guān)禁止性規(guī)定，因此請求法院判決駁回原告的訴訟請求。法院審理后認為，雖然原、被告雙方根據(jù)自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但由于集資房本身體現(xiàn)了單位福利，而對單位福利的享有，須以具備該單位職工的身份屬性為前提。武某和小玲通過簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式，使不具備單位職工身份的小玲享有了作為該單位職工才能享受的單位福利，這一行為使單位的利益受到損害。因此，原被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。對于原告要求繼續(xù)履行該協(xié)議的請求，法院不予支持。按照法律規(guī)定：合同被確認為無效后，因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)相互返還；對導(dǎo)致合同無效存在過錯的一方，應(yīng)當(dāng)按其過錯程度賠償對方因訂立、履行合同而受到的損失。雙方可就返還、賠償問題進行協(xié)商，協(xié)商不成可另行起訴。法院最后判決，駁回原告的訴訟請求。[2]

例2，2005年4月，在鄭州一家單位工作的郭某單位集資建房。郭某不想要，就加價轉(zhuǎn)給了趙某。當(dāng)時，雙方約定，趙某購買郭某在本單位的全額集資房，總價款126萬元。交鑰匙時首付120萬元，待辦理完土地證、房產(chǎn)證后結(jié)清余款。合同簽訂次日，趙某支付郭某120萬元。同時，郭某將鑰匙及該房屋交付趙某使用。后來，郭某單位對該棟房屋辦了房產(chǎn)證。但由于房價上漲，郭某一直不想為趙某辦理房產(chǎn)證。催了快5年了，對方一直拖延。實在無奈，趙某遂訴至法院。在案件審理過程中，被告郭某提出反訴，稱房屋買賣合同是附解除條件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同約定的期限屆滿，自己一直未取得該房的產(chǎn)權(quán)證書，該房屋買賣合同已于合同約定的期限屆滿之日起，因失效自動解除。他希望法院判令原告趙某返還房屋并恢復(fù)原狀。對此，法院認為，原告趙某 與被告郭某簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，為有效合同。該合同自簽訂時起對原、被告雙方均有約束力。原告已向被告支付了房款120萬元，被告也已向原告交付了房屋。郭某必須協(xié)助趙某辦理房屋所有權(quán)證。對于郭某的反訴請求，法院不予支持。[3]

這兩起案件的判決中都涉及到了劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的問題，但不同的法院對此理解不同并由此作出的判決也完全不同。

（二）對劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的相關(guān)司法解釋也始終搖擺不定

相關(guān)司法解釋對劃撥土地上單位集資房買賣合同效力的認識也經(jīng)歷了了如下反復(fù)：

1.認為劃撥土地上單位集資房買賣合同無效的司法解釋

（1）《最高人民法院給黑龍江省高級人民法院關(guān)于房管二所與哈鐵辦事處房屋買賣爭議的批復(fù)》中規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律行為尚未成立，一方反悔是可以的?！保?）《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第14條中又規(guī)定：“土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)認定各合同無效；如果其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認定該合同有效。”

2.認為劃撥土地上單位集資房買賣合同有效的司法解釋

認為劃撥土地上單位集資房買賣合同有效的司法解釋主要有：

（1）《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買受方交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補辦房屋買賣手續(xù)”。（2）最高人民法院法發(fā)(1993)37號《全國民事審判工作座談會議紀要》中規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護合同的效力”。（3）《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第12條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。（4）《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》第9條中規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。

（三）從劃撥土地上單位集資房買賣合同效力認定的相關(guān)案例和司法解釋中引出的問題

究竟應(yīng)當(dāng)如何從法學(xué)理論和司法實踐上正確理解和處理這一問題？以往的認識往往只具有片面性，現(xiàn)筆者欲從公共利益的角度進行深度分析。

三、基于公共利益視角的新分析

《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)(2007)24號（以下簡稱意見）第十二條①和《經(jīng)濟適用住房管理辦法》建住房[2007]258號（以下簡稱辦法）第三十五條均明確規(guī)定了單位集資合作建

②房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，單位集資合作建房應(yīng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房供應(yīng)計劃，單位集資合作建房的建設(shè)標(biāo)準、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均須按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴格執(zhí)行。

而《意見》第十一條和《辦法》第三十條也均明確規(guī)定了經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

由此可以看出，在《意見》和《辦法》出臺后的背景下，目前劃撥土地上集資房二手交易原則上應(yīng)遵循《意見》和《辦法》的相關(guān)原則規(guī)定。

那么上述《意見》和《辦法》能否作為認定劃撥土地上集資房買賣合同效力的根據(jù)呢？答案應(yīng)當(dāng)是否定的。因為根據(jù)《合同法解釋

（一）》第4條的規(guī)定：合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。上述《意見》屬于國務(wù)院頒布的公文公報類的政策性文件，而不屬于行政法規(guī)；上述《辦法》也僅屬于建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行

③

④和稅務(wù)總局七部委頒布的部門規(guī)章。因此，無論是《意見》還是《辦法》在具體實踐中也只能起參考作用，而均不是必須遵守的有普遍約束力的法律或行政法規(guī)。故無論是上述《意見》還是《辦法》均不能作為認定劃撥土地上集資房買賣合同效力的根據(jù)。

筆者認為劃撥土地上集資房買賣合同嚴重損害了社會公共利益，該種合同效力在任何情況下都應(yīng)當(dāng)認定為無效，理由如下：

劃撥土地上單位集資房具有強烈的行政色彩和福利房性質(zhì)，該制度設(shè)計的本意是為了解決低收入家庭的住房困難問題。為達此目標(biāo)，集資房建設(shè)所需土地采用劃撥方式供應(yīng)，同時行政事業(yè)收費減半、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府負擔(dān)。因此，無論是允許集資房指標(biāo)、在建或已竣工集資房由當(dāng)事人自由交易，還是按照《意見》和《辦法》的規(guī)定上市交易，都既與我國社會主義初級階段的國情不相符，也與集資房設(shè)立的初衷不相符，從而造成了住房保障資源的浪費，有違社會公平原則，侵害了其它集資房保障對象的利益，影響了社會的和諧、穩(wěn)定和發(fā)展，更影響了社會全體成員的共同利益，最終損害的必然是社會公共利益。根據(jù)《合同法》第52條第（四）款規(guī)定：“損害社會公共利益的合同無效?！蔽覀兺耆梢悦鞔_提出劃撥土地上集資房買賣合同由于損害了社會公共利益而無效的結(jié)論。

四、結(jié) 語

綜上所述，劃撥土地上單位集資房是為了保障和解決城市低收入家庭的住房困難而興建的，該種集資房具有明顯福利性質(zhì)，它必然以具備該單位職工的身份屬性為前提條件。由于政府在土地、信貸、稅收等許多方面都采用了補貼性的優(yōu)惠措施，故劃撥土地上單位集資房的價格遠低于商品房?；谏鐣嫘缘哪康暮屯恋厝〉梅绞降臒o償性，因而所有人對該集資房無法亨有完整全面的所有權(quán)，所有人的所有權(quán)權(quán)能必然會因受到法律的嚴格限制從而僅亨有有限產(chǎn)權(quán)。如果城市低收入家庭為牟利而擅自處分該集資房屋，既違反了國家相關(guān)的稅收規(guī)定，也剝奪了本單位和其它城市低收入家庭解決住房困難的可能性，妨礙了正義的實現(xiàn)，從而損害了社會公共利益，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定該類劃撥土地上集資房買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為無效。當(dāng)然，在具體案件中，仍然需要我們精心甄別并結(jié)合案件各方面的情況才能作出綜合判斷。注 釋: ①《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)(2007)24號第十二條規(guī)定：“單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房供應(yīng)計劃，其建設(shè)標(biāo)準、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”

②《經(jīng)濟適用住房管理辦法》建住房[2007]258號第三十五條規(guī)定：“單位集資合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴格執(zhí)行。單位集資合作建房應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房建設(shè)計劃和用地計劃管理?！?/p>

③《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)(2007)24號第十一條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)?！?④《經(jīng)濟適用住房管理辦法》建住房[2007]258號第三十條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)?！?[參考文獻] [1]白新亞．劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不存在前置許可審批［J］．國土資源，2006，（11）：

43．[2]丁全平．轉(zhuǎn)讓集資房購置權(quán)法院認定合同無效［EB/OL］．（2007-3-14）

[3]黨慶遠．轉(zhuǎn)讓單位集資房房價漲了要反悔，法院判決售房者履行合同，協(xié)助買方辦房產(chǎn)證［EB/OL］．（2009-6-11）

第四篇：土地申請劃撥

關(guān)于申請劃撥學(xué)校科教用地的報

告

縣國土資源局：

經(jīng)安徽省人民政府皖政地[2015]號和皖政地[2016]號文件批準，同意在劃撥總面積為26650㎡的土地用于城鎮(zhèn)建設(shè)。該塊土地現(xiàn)擬建學(xué)校，項目工程已由含發(fā)改[2016]號文件批復(fù)通過。

現(xiàn)特此報告，請求縣國土資源局劃撥該處土地用于學(xué)校使用。

中心學(xué)校

2016年10月18日

第五篇：劃撥土地

劃撥土地、出讓土地及區(qū)別

1、什么是劃撥土地？

劃撥土地使用權(quán)是指國家根據(jù)需要，依法定條件和程序，將一定數(shù)量的國有土地確定給某個單位或個人使用的行為，是以行政手段分配土地資源的一種方式，也稱行政劃撥。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。根據(jù)《云南省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》第三十七條規(guī)定，劃拔土地交易時按全額土地價款的20％—50%繳納土地出讓金。

2、什么是出讓土地？

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一般情況，居住用地年限為70年；工業(yè)用地為50年;科教文衛(wèi)體用地50年；綜合或者其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三、四、五章的規(guī)定：可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。