第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目管理

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房地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)，一個(gè)如日中天的行業(yè)，一個(gè)備受非議的行業(yè)，一個(gè)關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)興衰的行業(yè)。項(xiàng)目管理，一個(gè)在國(guó)內(nèi)新興的管理行業(yè)，一種頗具挑戰(zhàn)性的管理方法。本文試圖探究一下這兩個(gè)行業(yè)結(jié)合的必要性和意義。為了探清這兩者的關(guān)系，讓我們先來(lái)探究一下兩個(gè)行業(yè)的自身特點(diǎn)吧。先讓我們看看房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)吧。

房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)來(lái)自于其產(chǎn)品的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的最大特點(diǎn)就在于其產(chǎn)品必隸屬于一個(gè)特殊的、唯一的地點(diǎn)，這就使得任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有唯一性。雖然現(xiàn)在有一種思路，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)也可以“同質(zhì)復(fù)制”，即在不同的地區(qū)、不同的地點(diǎn)復(fù)制同一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品。對(duì)于此種想法，本人不敢茍同。不同地點(diǎn)必然帶來(lái)其自然條件和社會(huì)條件的不同，而千篇一律的產(chǎn)品是不可能適應(yīng)所有的自然和社會(huì)條件的。比如在北京開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和在廣州開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其氣候、質(zhì)地條件、人文環(huán)境等因素具有較大的差異，就氣候來(lái)說(shuō)，北京的房屋須注意保溫和采暖，而廣州的房屋須注意通風(fēng)和遮蔭。所以，本人認(rèn)為在房地產(chǎn)行業(yè)中采用“同質(zhì)復(fù)制”的方式進(jìn)行生產(chǎn)。這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的第一個(gè)特

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 點(diǎn)，即產(chǎn)品的唯一性和獨(dú)特性。正是這一特點(diǎn)引出了房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)特點(diǎn)，即人員的流動(dòng)性。

由于房地產(chǎn)行業(yè)地點(diǎn)的唯一性，使得參與房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的人員必然要在完成了一個(gè)項(xiàng)目的工作之后，再前去另一個(gè)項(xiàng)目開始工作。最明顯的要數(shù)總承包商了，他們往往完成了一個(gè)項(xiàng)目的施工后，會(huì)離開這個(gè)項(xiàng)目前去另一個(gè)項(xiàng)目開始施工。這種流動(dòng)性使房地產(chǎn)行業(yè)與汽車等行業(yè)的流水線生產(chǎn)有了截然相反的形式。在汽車等行業(yè)中，原材料在流水在線流動(dòng)，而參與生產(chǎn)的人在固定的工位上，按照設(shè)計(jì)的工藝對(duì)原材料進(jìn)行加工，隨著原材料、半成品“流下”流水線，產(chǎn)品也就最終形成。而房地產(chǎn)行業(yè)正好相反，產(chǎn)品的生產(chǎn)地點(diǎn)固定不變，而參與生產(chǎn)的人員，分別在適宜的時(shí)候，適宜的地點(diǎn)完成生產(chǎn)活動(dòng)。

房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)特點(diǎn)就是，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，參與其中的資源眾多。這一點(diǎn)在此就不再?gòu)?fù)述了。

以上是房地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)特點(diǎn)，總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品就有單一性、人員流動(dòng)性及資源眾多。下面看看項(xiàng)目管理是一種什么樣的管理方法。

現(xiàn)代項(xiàng)目管理起源于上個(gè)世紀(jì)美國(guó)的曼哈頓計(jì)劃——原子彈研制計(jì)劃。在這次規(guī)模巨大的計(jì)劃中，有眾多的、不同研究領(lǐng)域的科學(xué)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 家、工程師、政府官員、工人等參加，為了盡快完成原子彈的研制工作，美國(guó)軍方為整個(gè)項(xiàng)目編制了計(jì)劃，并以此來(lái)協(xié)調(diào)來(lái)自不同的組織、不同的應(yīng)用領(lǐng)域、不同背景的人，協(xié)同工作，完成了原子彈的研制工作。時(shí)至今日，項(xiàng)目管理在歐美有了飛速的發(fā)展，這主要是受到了如下幾個(gè)因素的影響：

1、知識(shí)的爆炸性發(fā)展。這使得當(dāng)前很多工作已經(jīng)不可能由一個(gè)人完成了，甚至不可能由一個(gè)單一的組織完成，參與工作的人會(huì)有不同的生活背景、教育背景、宗教信仰等。這種情況在房地產(chǎn)行業(yè)非常明顯，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)有來(lái)自前期顧問(wèn)、設(shè)計(jì)、施工、供貨等組織的參與，具體到個(gè)體，有接受過(guò)高等教育的設(shè)計(jì)師、管理人員，也有來(lái)自鄉(xiāng)村的普通農(nóng)民工。如何使這些組織和人協(xié)同工作，是一個(gè)需要解決好的問(wèn)題。

2、企業(yè)的全球化發(fā)展。這有三個(gè)方面的含義，一是企業(yè)的產(chǎn)品面向全球客戶，二是企業(yè)的生產(chǎn)在全球進(jìn)行，三是參與企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程的組織來(lái)自全球各地。這使得企業(yè)必須解決不同地區(qū)、不同國(guó)籍、不同的文化背景的組織、個(gè)人，采用何種適宜的方式參與生產(chǎn)。

3、產(chǎn)品的客戶化需求。在當(dāng)今強(qiáng)調(diào)個(gè)性的社會(huì)潮流下，任何產(chǎn)品如果不注重客戶的個(gè)性化需求，那么在市場(chǎng)上就可能遇到麻煩。而這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講又是極困難的，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)大多數(shù)做法

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 是將客戶群細(xì)分，以期滿足客戶群的個(gè)性需求，比如滿足不同收入人群的不同產(chǎn)品、滿足不同行業(yè)特點(diǎn)人群的需求等等。但做到滿足單個(gè)個(gè)體的個(gè)性化需求，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)難度是非常大的。

項(xiàng)目管理正是基于上述原因而迅猛發(fā)展的，這可以看出，項(xiàng)目管理的一個(gè)作用就是如何高效的使用資源。

從上述分析中可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)要解決的一個(gè)問(wèn)題就是如何使眾多的資源高效率的、協(xié)調(diào)的參與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，而項(xiàng)目管理力爭(zhēng)解決的也正是如何使眾多的資源高效率和協(xié)調(diào)的參與項(xiàng)目活動(dòng)。項(xiàng)目管理的核心問(wèn)題就是如何能夠滿足，甚至超過(guò)項(xiàng)目利害關(guān)系者的需求。所以項(xiàng)目管理通過(guò)項(xiàng)目環(huán)境因素分析，識(shí)別項(xiàng)目的利害關(guān)系者及其需求，并以此為基礎(chǔ)設(shè)定項(xiàng)目需達(dá)到的目標(biāo)，然后制定各項(xiàng)計(jì)劃以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。在所有目標(biāo)及計(jì)劃得到項(xiàng)目利害關(guān)系者的認(rèn)可后，組織人員和資源按照計(jì)劃行動(dòng)，去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。

在這里還想分析另一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)流程和工作分解結(jié)構(gòu)的關(guān)系。任何一個(gè)行業(yè)都有它自身的規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，房地產(chǎn)開發(fā)流程就是房地產(chǎn)行業(yè)所應(yīng)遵循的一個(gè)客觀規(guī)律，這個(gè)規(guī)律依賴于政府對(duì)這個(gè)行業(yè)的一些管理要求，體現(xiàn)為一些法令法規(guī)和政府部門的相關(guān)工作流程，比如土地招拍掛流程、規(guī)劃報(bào)批流程等。除了政府對(duì)這個(gè)行業(yè)的管理要求外，一些自然科學(xué)規(guī)律也是一個(gè)重要因素，比

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 如正常情況下，不挖地基就無(wú)法進(jìn)行上部結(jié)構(gòu)施工等。房地產(chǎn)開發(fā)流程描述了房地產(chǎn)產(chǎn)品從決策到交付的一個(gè)科學(xué)的過(guò)程，那么既然有了這么一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程，還需要項(xiàng)目管理來(lái)做什么呢？首先流程反映了一個(gè)產(chǎn)品形成的過(guò)程，而要完成產(chǎn)品光有流程還不行，我們還需要知道需要什么樣的資源，這些資源分別在什么時(shí)候參加項(xiàng)目活動(dòng)，每項(xiàng)資源應(yīng)當(dāng)完成哪些工作，我們?yōu)榇艘Ц抖嗌儋M(fèi)用，何時(shí)支付，我們的工作成果和產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)達(dá)到什么樣的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如何檢驗(yàn)工作成果和產(chǎn)品達(dá)到了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，等等，這些就是項(xiàng)目管理要解決的問(wèn)題。而且，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)其他產(chǎn)品生產(chǎn)很長(zhǎng)，如果在整個(gè)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)再去檢驗(yàn)產(chǎn)品和成果是否滿足當(dāng)初的需求，會(huì)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。而在此漫長(zhǎng)的開發(fā)過(guò)程中，會(huì)由于如下因素造成項(xiàng)目偏離原來(lái)預(yù)定的計(jì)劃目標(biāo)，嚴(yán)重的會(huì)是項(xiàng)目失去了開發(fā)的商業(yè)價(jià)值，這些因素有：

由于經(jīng)驗(yàn)不足，在制定計(jì)劃之處對(duì)項(xiàng)目發(fā)展估計(jì)錯(cuò)誤，造成了項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展與計(jì)劃發(fā)生偏離；

由于客觀因素變化，改變了制定計(jì)劃之處的一些假定條件，從而造成原計(jì)劃編制依據(jù)發(fā)生改變，項(xiàng)目偏離計(jì)劃；

由于市場(chǎng)變化，使項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值發(fā)生了變化。

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鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在著這些風(fēng)險(xiǎn)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們可以將房地產(chǎn)開發(fā)流程分成若干小的階段，在每一個(gè)階段結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。這就是項(xiàng)目的生命周期設(shè)計(jì)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)流程是房地產(chǎn)開發(fā)的根本依據(jù)，而項(xiàng)目管理是一種方法，一種讓相關(guān)資源合理、高效介入，使房地產(chǎn)開發(fā)流程順利完成。

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第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6 第二章 項(xiàng)目建議書編制指引 9 第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11 第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引 36 第八章 建筑單體方案評(píng)審指引 38 第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表 46 施工圖審查意見(jiàn)表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51 1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點(diǎn) 59 2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61 2.4對(duì)外合同及付款簽批的意見(jiàn) 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以上）68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬(wàn)元以下）69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71 第三章 采購(gòu)與招標(biāo)管理 72 3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購(gòu)操作要點(diǎn) 81 3.4乙供采購(gòu)指定品牌及限價(jià)操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃表 89 / 13 零星（緊急）采購(gòu)審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 4.2施工進(jìn)度控制流程 95 4.3施工進(jìn)度控制指引 97 4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122 5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎(jiǎng)罰制度 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 147 6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)算控制指引 151 6.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單 157 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 / 13 7.2施工現(xiàn)場(chǎng)安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168 7.3施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營(yíng)銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營(yíng)銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實(shí)施 178 2.4市場(chǎng)調(diào)查與前期策劃 179 2.5營(yíng)銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作管理 192 3.1銷售準(zhǔn)備 192 3.2現(xiàn)場(chǎng)銷售過(guò)程 193 第四章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作規(guī)范 195 4.1銷售準(zhǔn)備工作 195 4.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201 4.4銷售面積確定操作要點(diǎn) 202 4.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204 4.6廣告方案與實(shí)施操作 206 4.7銷售過(guò)程管理要點(diǎn) 209 4.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營(yíng)銷費(fèi)用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 總則

1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場(chǎng)需求、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

/ 13 項(xiàng)目投資建議

2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本信息等。

2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。項(xiàng)目投資論證

3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。

3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項(xiàng)目初步定位；

4）資金來(lái)源計(jì)劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經(jīng)營(yíng)效益分析等。

3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。

3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見(jiàn)進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。項(xiàng)目投資決策

4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。

4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評(píng)審會(huì)議?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。

4.3 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。

4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。

4.5投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作

/ 13

5.1項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、銷售等方面無(wú)控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。

5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目變更與調(diào)整

6.1項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過(guò)。

6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。

第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖

第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述 項(xiàng)目決策背景及摘要 2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

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3.5大市政配套 3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評(píng)估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購(gòu)置土地的資金來(lái)源計(jì)劃分析；營(yíng)銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議

第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 項(xiàng)目決策背景及分析 1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。

/ 13

（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍；

2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

2.8土地升值潛力初步評(píng)估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

/ 13 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計(jì)劃手續(xù)

項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。

2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。3.3總體評(píng)價(jià)

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。市場(chǎng)分析

4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。

4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場(chǎng)定位。

4.4整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

/ 13

5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。工程及銷售計(jì)劃

1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。

3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預(yù)測(cè)

說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2稅務(wù)分析

營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1）項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。7.4項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。綜合分析與建議 8.1優(yōu)勢(shì)

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢(shì)

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會(huì)

從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測(cè)算

項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）

一、土地價(jià)款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)

三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)

四、主體安裝工程費(fèi)

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五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六、智能化系統(tǒng)費(fèi)

七、園林環(huán)境工程費(fèi)

八、配套設(shè)施費(fèi)

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費(fèi)用

十一、銷售費(fèi)用

十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十三、各項(xiàng)稅金

十四、預(yù)備費(fèi)

十五、總計(jì)

在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算分別列示。

附表2 投資收益分析

項(xiàng)目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額（萬(wàn)元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫(kù)收入 6 6 其他收入 7

二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價(jià)款支出 10 1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 1.3主體建筑工程費(fèi) 12 1.4主體安裝工程費(fèi) 13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 1.6智能化系統(tǒng) 15 1.7園林環(huán)境工程費(fèi) 16 1.8配套設(shè)施費(fèi) 17 1.9其他建設(shè)工程支出 18 2.0預(yù)備費(fèi) 19 2 銷售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 23

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四、利潤(rùn)總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤(rùn) 26

六、項(xiàng)目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤(rùn)率 30 3 成本利潤(rùn)率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤(rùn)率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)（元/m2）利潤(rùn)（萬(wàn)元）

第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。

1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行，各評(píng)審委員對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評(píng)審意見(jiàn)，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；

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6）目標(biāo)客戶選擇。2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn) 1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分； 2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)策略的影響； 4）投資收益測(cè)算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià)

1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。2.5資源能力評(píng)價(jià)

1）開發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響； 2）資金來(lái)源的可行性； 3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議

3.1評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。3.2評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意見(jiàn)。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問(wèn)題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問(wèn)題、意見(jiàn)和建議。

3.3評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評(píng)估意見(jiàn)、開發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見(jiàn)和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。評(píng)審決策結(jié)論

評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度

1總則

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程的一般規(guī)定 2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位； 3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；

4）參與設(shè)計(jì)過(guò)程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審； 5）組織技術(shù)專家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果； 6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行； 8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過(guò)程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計(jì)要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)過(guò)程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見(jiàn)均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。

2.3.3設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見(jiàn)和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計(jì)成果

2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

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第三篇：房地產(chǎn)行業(yè).績(jī)效管理[推薦]

房地產(chǎn)行業(yè)：如何使績(jī)效管理更有效

房地產(chǎn)業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資額大、投資回收期長(zhǎng)、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)、良好的心理素質(zhì)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力。很多房地產(chǎn)公司員工高流動(dòng)率及管理效率低下等問(wèn)題，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)行業(yè)公司的健康持續(xù)發(fā)展。因此，人力資源往往成為阻滯房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步做強(qiáng)做大的瓶頸?，F(xiàn)在，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)逐步意識(shí)到了人力資源管理工作的重要性，也逐步加大了在人力資源方面的投入，而制定績(jī)效制度，試圖通過(guò)績(jī)效管理激勵(lì)和約束員工，以提高其工作業(yè)績(jī)，成了不少房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理工作中的重點(diǎn)?？?jī)效管理的推行給一些企業(yè)帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)提升，但也有不少企業(yè)花費(fèi)了大量的精力卻沒(méi)有看到績(jī)效管理的任何效果，以至于有的企業(yè)管理者坦言：“對(duì)我們而言，績(jī)效管理只是先讓經(jīng)理和員工們先找點(diǎn)管理的感覺(jué).要做到科學(xué)、落到實(shí)處，恐怕還有一個(gè)不短的過(guò)程?！?/p>

績(jī)效管理強(qiáng)調(diào)通過(guò)計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制等管理手段來(lái)使公司、部門(集體)及員工個(gè)人業(yè)績(jī)的提高，以確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？?jī)效管理貫穿著企業(yè)管理的全過(guò)程，同企業(yè)方方面面的工作都有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，因此，要使績(jī)效管理達(dá)到預(yù)期的效果，應(yīng)從強(qiáng)化企業(yè)的基礎(chǔ)管理入手，以企業(yè)的戰(zhàn)略為

導(dǎo)向，改善績(jī)效管理的四個(gè)主要環(huán)節(jié)。

基礎(chǔ)管理：績(jī)效管理的前提

在一個(gè)沒(méi)有管理基礎(chǔ)的企業(yè)推行績(jī)效管理，就像在不穩(wěn)固的地基上蓋樓一樣。而這個(gè)“地基”至少應(yīng)包括

兩個(gè)方面：

一、要有健全的企業(yè)崗位體系，能夠合理的設(shè)置崗位，有明確的崗位職能和崗位要求，如果企業(yè)的組織體系和崗位設(shè)定的不明確，而且戰(zhàn)略、流程等問(wèn)題沒(méi)有理清，業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估的觀念仍然停留在對(duì)個(gè)人業(yè)績(jī)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的層面上，因而管理基礎(chǔ)、管理觀念與管理技術(shù)之間存在著巨大的不和諧，于是尋找一個(gè)既“科學(xué)

合理”又“實(shí)際可行”的方案成了不少企業(yè)屢戰(zhàn)屢敗，屢敗屢戰(zhàn)的探索。

二、要有完善的數(shù)據(jù)管理，確立了一個(gè)不錯(cuò)的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)(KPI)，卻沒(méi)有能力提供相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)反應(yīng)指標(biāo)的情況，最終不得不放棄，這是確立績(jī)效管理方案時(shí)的常見(jiàn)問(wèn)題。比如對(duì)于生產(chǎn)自動(dòng)化和管理計(jì)算機(jī)化程度較低的生產(chǎn)型企業(yè)來(lái)說(shuō)，要統(tǒng)計(jì)某個(gè)核心零部件的損耗率可能還會(huì)在諸如清點(diǎn)廢品、形成報(bào)表、統(tǒng)計(jì)分析等方面面臨技術(shù)和資源障礙，使數(shù)據(jù)管理變得相當(dāng)艱難。于是，一套科學(xué)合理的關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)往往因

無(wú)法統(tǒng)計(jì)分析而變得不實(shí)用，而所謂實(shí)用的業(yè)績(jī)指標(biāo)往往既不關(guān)鍵，又不科學(xué)。

以戰(zhàn)略為導(dǎo)向的績(jī)效計(jì)劃

績(jī)效計(jì)劃的第一個(gè)環(huán)節(jié)是制定績(jī)效計(jì)劃，就筆者咨詢過(guò)的企業(yè)來(lái)看，國(guó)內(nèi)企業(yè)在制定績(jī)效計(jì)劃時(shí)往往

出現(xiàn)兩種極端的現(xiàn)象：

1.績(jī)效計(jì)劃沒(méi)有挑戰(zhàn)性，員工不用付出多少努力也能完成。這種現(xiàn)象在國(guó)有企業(yè)中比較普遍，其結(jié)果

是績(jī)效管理完全成了走過(guò)場(chǎng)，或者成了更高層次的大鍋飯。

2.績(jī)效計(jì)劃不具備可實(shí)施性，指標(biāo)過(guò)高，內(nèi)容過(guò)全，讓人望而生畏。這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在一些私營(yíng)企業(yè)中，員工只有成為“高大全”式的人物才有可能拿到全部業(yè)績(jī)工資。其結(jié)果是員工的士氣低落，毫無(wú)工

作積極性可言。

而一個(gè)好的績(jī)效計(jì)劃應(yīng)該體現(xiàn)出兩個(gè)特征：一是對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略能進(jìn)行有效的支撐，二是能真正體現(xiàn)員工的實(shí)際工作業(yè)績(jī)。以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向的績(jī)效管理是依據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要來(lái)確定員工的行為標(biāo)準(zhǔn)和方向，員工應(yīng)該做什么，做成什么樣子，都是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略逐層分解的結(jié)果，不少企業(yè)績(jī)效管理失敗的根本原

因就在于績(jī)效管理同企業(yè)戰(zhàn)略兩張皮。

有了好的企業(yè)戰(zhàn)略還需要公司員工共同努力去實(shí)現(xiàn)。然而很多企業(yè)沒(méi)有從戰(zhàn)略的維度去理解、設(shè)計(jì)考核指標(biāo)體系，在考核指標(biāo)收集上不同程度地存在一些偏差，如考核指標(biāo)與公司戰(zhàn)略之間沒(méi)有實(shí)現(xiàn)有效的承接；指標(biāo)與指標(biāo)之間缺乏相互關(guān)聯(lián)的支持邏輯，不能解釋公司的戰(zhàn)略；上級(jí)與下級(jí)、部門與部門、員工與

員工之間的指標(biāo)缺乏內(nèi)在的關(guān)聯(lián)性等。

同時(shí)，不同管理職能與層級(jí)的員工對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)力大小存在一定的差異性。有的對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)只具有間接的驅(qū)動(dòng)力，這對(duì)于職能部門和支持部門及基層員工而言尤為如此，他們?cè)趹?zhàn)略實(shí)現(xiàn)驅(qū)動(dòng)力的間接性，部分工作內(nèi)容無(wú)法完全量化。由于績(jī)效管理技術(shù)的匱乏，很多企業(yè)無(wú)法科學(xué)、準(zhǔn)確地設(shè)置這一類別指標(biāo)，在實(shí)際的操作中大多用一些模糊、無(wú)準(zhǔn)確定義的指標(biāo)來(lái)考核員工，導(dǎo)致考核者無(wú)法正確地指導(dǎo)與準(zhǔn)確地評(píng)估，造成考核中的“人情味”，最終導(dǎo)致績(jī)效考核流于形式。選擇和確定什么樣的績(jī)效指標(biāo)是考核中一個(gè)重要的、同時(shí)也是比較難于解決的問(wèn)題。許多公司所采用的績(jī)效指標(biāo)通常一方面是經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的完成情況，另一方面是工作態(tài)度、思想覺(jué)悟等一系列因素。能夠從這樣兩方面去考慮是很好的，但是對(duì)于科學(xué)確

定績(jī)效考核的指標(biāo)體系以及如何使考核的指標(biāo)具有可操作性，許多企業(yè)是考慮得不很周到的。

一般來(lái)說(shuō)，員工的績(jī)效中可評(píng)價(jià)的指標(biāo)一部分應(yīng)該是與其工作產(chǎn)出直接相關(guān)的，也就是直接對(duì)其工作結(jié)果的評(píng)價(jià)，國(guó)外有的管理學(xué)家將這部分績(jī)效稱為任務(wù)績(jī)效；另一部分績(jī)效指標(biāo)是對(duì)工作結(jié)果造成影響的因素，但并不是以結(jié)果的形式表現(xiàn)出來(lái)的，一般為工作過(guò)程中的一些表現(xiàn)，通常被稱為是周邊績(jī)效。對(duì)任務(wù)績(jī)效的評(píng)價(jià)通?？梢杂觅|(zhì)量、數(shù)量、時(shí)效、成本、他人的反應(yīng)等指標(biāo)來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)周邊績(jī)效的評(píng)價(jià)通常采用行為性的描述來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。這樣就使得績(jī)效考核的指標(biāo)形成了一套體系，同時(shí)也可以操作化評(píng)價(jià)。在某公司的績(jī)效指標(biāo)中，在任務(wù)績(jī)效方面僅僅從經(jīng)營(yíng)指標(biāo)去衡量，過(guò)于單一化，很多指標(biāo)沒(méi)有囊括進(jìn)去，尤其是對(duì)很多工作來(lái)說(shuō)不僅僅是經(jīng)營(yíng)的指標(biāo)。在周邊績(jī)效中，所采用的評(píng)價(jià)指標(biāo)多為評(píng)價(jià)性的描述，而不是行為性的描述，評(píng)價(jià)時(shí)多依賴評(píng)價(jià)者的主觀感覺(jué)，缺乏客觀性，如果是行為性的描述，則可以進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。

績(jī)效輔導(dǎo)：常常被忽視的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

直到現(xiàn)在，很多企業(yè)還簡(jiǎn)單的把績(jī)效管理等同于績(jī)效考核，認(rèn)為制定計(jì)劃然后考核計(jì)劃地完成情況就是績(jī)效管理的全部?jī)?nèi)容。實(shí)際上，在績(jī)效管理過(guò)程中，績(jī)效輔導(dǎo)是非常重要的環(huán)節(jié)，但又往往被人忽視，不少管理者僅僅滿足于秋后算賬，而對(duì)過(guò)程疏于管理，管理者評(píng)價(jià)下級(jí)員工往往是“以成敗論英雄”。我們?cè)谝恍┢髽I(yè)經(jīng)?？吹剑河捎谏舷录?jí)員工之間績(jī)效的有效溝通不足，導(dǎo)致上級(jí)與下級(jí)對(duì)實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)的要求在理解上就產(chǎn)生了很大偏差。而在日常的工作中，對(duì)于下級(jí)員工完成一項(xiàng)工作任務(wù)的是否進(jìn)行事前與事中指導(dǎo)，完全是和管理者個(gè)人的管理風(fēng)格有關(guān)。有的領(lǐng)導(dǎo)喜歡“一竿子到底，什么事都管”，導(dǎo)致下級(jí)員工完全依賴上級(jí)的指示辦事，缺乏創(chuàng)新能力；有的領(lǐng)導(dǎo)則“凡事看結(jié)果，過(guò)程一概都不重要”。而下級(jí)則

認(rèn)為說(shuō)少了的是“不關(guān)心我”，說(shuō)多了的是“羅嗦”。

所謂績(jī)效輔導(dǎo)是指管理者與員工討論有關(guān)工作進(jìn)展情況，潛在的障礙和問(wèn)題，解決問(wèn)題的辦法措施，員工取得的成績(jī)以及存在的問(wèn)題，管理者如何幫助員工等信息的過(guò)程。它貫穿于整個(gè)的管理過(guò)程，不是僅

僅在開始，也不是僅僅在結(jié)束，而是貫穿于績(jī)效管理的始終。

績(jī)效輔導(dǎo)的作用在于能夠前瞻性地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并在問(wèn)題出現(xiàn)之前解決，還在于能把管理者與員工緊密聯(lián)系在一起，管理者與員工經(jīng)常性就存在和可能存在的問(wèn)題進(jìn)行討論，共同解決問(wèn)題，排除障礙，達(dá)到共同

進(jìn)步和共同提高，實(shí)現(xiàn)高績(jī)效的目的?？?jī)效輔導(dǎo)還有利于建立管理者與員工良好的工作關(guān)系。通常來(lái)說(shuō)，績(jī)效輔導(dǎo)的作用如下：

1.了解員工工作的進(jìn)展情況，以便于及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)整。

2.了解員工工作時(shí)碰到的障礙，以便發(fā)揮自己的作用，幫助員工解決困難，提高績(jī)效。

3.可以通過(guò)溝通避免一些考核時(shí)意外的發(fā)生。

4.掌握一些考核時(shí)必須用到的信息，使考核有目的性和說(shuō)服力。

5.幫助員工協(xié)調(diào)工作，使之更加有信心地做好本職工作。

6.提供員工需要的信息，讓員工及時(shí)了解自己的想法和工作以外的改變，以便管理者和員工步調(diào)一致?？?jī)效輔導(dǎo)的根本目的就在于對(duì)員工實(shí)施績(jī)效計(jì)劃的過(guò)程進(jìn)行有效的管理，因?yàn)橹灰^(guò)程都是在可控范

圍之內(nèi)的話，結(jié)果就不會(huì)出太大的意外。

績(jī)效輔導(dǎo)貫穿著績(jī)效管理的全過(guò)程，在每次進(jìn)行時(shí)，管理者都應(yīng)該明確以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.所定工作目標(biāo)進(jìn)展如何？

2.哪些方面進(jìn)行得好？

3.哪些方面需要進(jìn)一步改善和提高？

4.員工是否在朝著既定的績(jī)效目標(biāo)前進(jìn)？

5.為使員工更好地完成績(jī)效目標(biāo)，需要做哪些改善？

6.在提高員工的知識(shí)、技能和經(jīng)驗(yàn)方面，管理者需要做哪些工作？

7.是否需要對(duì)員工的績(jī)效目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，如果需要，怎樣調(diào)整？

8.管理者與員工在哪些方面達(dá)成了一致？

9.管理者與員工需要在哪些方面進(jìn)行進(jìn)一步的溝通探討？

總之，績(jī)效輔導(dǎo)是績(jī)效管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，管理者要想使績(jī)效管理真正產(chǎn)生效果，就必須在績(jī)效輔導(dǎo)

上多下些功夫。

績(jī)效考核：準(zhǔn)確評(píng)價(jià)員工

評(píng)價(jià)一個(gè)人的做事，是激勵(lì)的有效手段。我們可以做這樣一個(gè)測(cè)試：你帶一人到體育場(chǎng)練習(xí)跑100米，你要求他去跑一下，他會(huì)去；當(dāng)你再要求他時(shí)，他有些勉強(qiáng)了；當(dāng)你第三次要求時(shí)，他可能就要拒絕了。但如果我們帶上計(jì)時(shí)秒表，每跑一次就告訴他結(jié)果，并告訴他改進(jìn)的方法，激勵(lì)他超過(guò)上次的成績(jī)，他就有練習(xí)的興趣了。實(shí)際上，這就是考核，及時(shí)反饋、及時(shí)改善、幫助提高。因此，考核不是硬性貼標(biāo)簽，而是一種激勵(lì)，如果從這個(gè)角度出發(fā)，考核就會(huì)成為上下級(jí)互動(dòng)交流的好方式。

考核可以給團(tuán)隊(duì)帶來(lái)促進(jìn)作用。要使團(tuán)隊(duì)保持戰(zhàn)斗力、凝聚力，就要獎(jiǎng)優(yōu)懲劣。記得有一句話，“獎(jiǎng)勵(lì)什么，就去做什么”，考核成了一根指揮棒，促使團(tuán)隊(duì)成員向優(yōu)秀靠攏。杰克。韋爾奇說(shuō)過(guò)：“我不懂

技術(shù)，但我懂人的激勵(lì)，就是對(duì)公司20%優(yōu)秀的人不斷加薪、加薪，對(duì)公司10%最差的人不斷淘汰、淘汰”。

“流水不腐”，考核就是區(qū)別好與差，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力。企業(yè)在進(jìn)行考核時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1.考核一定要有標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是公司對(duì)員工的具體要求?？己藰?biāo)準(zhǔn)盡可能量化，以“量”為基礎(chǔ)，并考慮個(gè)人的工作品質(zhì)。這里要區(qū)別不同的工作性質(zhì)，如生產(chǎn)作業(yè)員和銷售員以量化的考核為重點(diǎn)，后勤

人員如文員、采購(gòu)、總務(wù)、人事等，應(yīng)以“工作規(guī)范”或“工作計(jì)劃”的執(zhí)行情況來(lái)考核。

2.要重視團(tuán)隊(duì)績(jī)效，很多企業(yè)推行績(jī)效考核時(shí)，只關(guān)注單個(gè)員工的業(yè)績(jī)好壞，而忽視了對(duì)團(tuán)隊(duì)的考核，這是不科學(xué)的，從管理角度看也會(huì)帶來(lái)不可忽視的惡果。首先它會(huì)錯(cuò)誤地引導(dǎo)員工培養(yǎng)“獨(dú)狼意識(shí)”，并不惜犧牲同事的利益，破壞組織內(nèi)部的協(xié)調(diào)關(guān)系；其次，它會(huì)產(chǎn)生“木桶效應(yīng)”，由于業(yè)績(jī)上存在一個(gè)“短木板”，而降低整個(gè)“業(yè)績(jī)桶”的承重能力或使用壽命。因此，科學(xué)的績(jī)效考核體系，應(yīng)該同時(shí)兼顧企業(yè)、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人三個(gè)層面的考核，并通過(guò)一定的權(quán)重分配來(lái)準(zhǔn)確衡量一個(gè)人的價(jià)值和業(yè)績(jī)。我們都喜歡“聽話”的小孩，主管也喜歡“聽話”的下屬，對(duì)主管忠心，對(duì)公司忠心。但以“忠”來(lái)考核員工有些過(guò)時(shí)，還是要有契約的觀念，員工用腦力、體力、時(shí)間和雇主換取工資。當(dāng)因公司和主管要求不同造成兩難時(shí)，員工

應(yīng)站在“公司”立場(chǎng)上做事。

3.考核要因地制宜，公司人多，管理復(fù)雜，考核就要復(fù)雜些；公司人少，規(guī)模較小，則可適當(dāng)簡(jiǎn)練些。管理上一個(gè)重要的原則就是：“盡可能簡(jiǎn)單，盡可能有效”，合適即是最好的。千萬(wàn)不要熱衷于追捧國(guó)際最新的管理理念和方法，而不考慮該理論和方法與企業(yè)的適用性。比如360度考核，要求企業(yè)對(duì)客戶資源控制力度高，能及時(shí)采集客戶的信息。如果做不到這一點(diǎn)，采用客戶評(píng)價(jià)的360度考核就只是浮于紙上，強(qiáng)制推行也只能浪費(fèi)時(shí)間、金錢和精力，實(shí)在得不償失。平衡計(jì)分卡也存在同樣的毛病。再比如EVA，一個(gè)企業(yè)連財(cái)務(wù)管理都沒(méi)規(guī)范化就貿(mào)然實(shí)行EVA，最終結(jié)果只能是貽笑大方。曾經(jīng)有一家國(guó)內(nèi)著名高校為背景的咨詢公司，在給一家國(guó)字號(hào)的醫(yī)藥流通企業(yè)咨詢時(shí)，“創(chuàng)造性”的將關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)、平衡記分卡和流程的理念融入到績(jī)效考核當(dāng)中去，在設(shè)置指標(biāo)時(shí)是從平衡記分卡的四個(gè)方面選取的關(guān)鍵指標(biāo)，考核時(shí)對(duì)每一個(gè)員工每一項(xiàng)工作任務(wù)都采用“流程下游考核流程上游”的做法，結(jié)果這種理論上十分新穎，非常先進(jìn)的績(jī)效考核方案實(shí)際上將考核變成了一項(xiàng)十分繁瑣的工作，每個(gè)人都要被很多人考核，同時(shí)要考核很多人，而且?guī)缀趺恳豁?xiàng)指標(biāo)的得分都需要反復(fù)扯皮，時(shí)間都已經(jīng)到了四月份，可二月份的考核結(jié)果還沒(méi)有產(chǎn)生，引

起了客戶方員工的極大不滿，績(jī)效方案在經(jīng)過(guò)近一年的反復(fù)修改后終于壽終正寢。

4.面對(duì)面考核?？己瞬粦?yīng)是暗箱作業(yè)，主管對(duì)下屬的評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)與本人面對(duì)面，告訴該員工他的優(yōu)點(diǎn)是什么，缺點(diǎn)是什么，需改善什么，給予的評(píng)級(jí)是什么。員工可以同意，也可以不同意，作為主管要忍耐、包容地聽取員工的意見(jiàn)?？己瞬皇菫榱私o員工判刑，而是為了激勵(lì)員工。因此，這是個(gè)充分溝通交流的機(jī)會(huì)，這里最好要有分管人事的第三者在場(chǎng)，雙方可作記錄簽字認(rèn)可，歸入檔案，作為下一次考核的依據(jù)，這樣是真正做到了尊重員工。

績(jī)效反饋：為下一期績(jī)效助跑

績(jī)效考核是要科學(xué)準(zhǔn)確的衡量員工的績(jī)效、技能和工作態(tài)度，而衡量出的結(jié)果則需要進(jìn)行反饋，績(jī)效反饋，也就是很多員工所說(shuō)的“兌現(xiàn)”，是績(jī)效管理循環(huán)中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，不少企業(yè)都是由于反饋不當(dāng)

造成了績(jī)效管理的“晚節(jié)不保”。那么，績(jī)效反饋需要注意什么哪？

1.要將員工的獎(jiǎng)金的確定和工資的調(diào)整同績(jī)效掛鉤。目前，很多中國(guó)都有績(jī)效獎(jiǎng)金一說(shuō)，但是幾乎有70%中國(guó)企業(yè)在員工個(gè)人績(jī)效獎(jiǎng)金的確定上并沒(méi)有真正和個(gè)人績(jī)效掛鉤，有的只是憑評(píng)估者印象發(fā)放，有的干脆在分配中采取平均主義，沒(méi)有真正發(fā)揮其對(duì)員工的激勵(lì)作用。同樣在固定薪資增長(zhǎng)上，也沒(méi)有考慮個(gè)

人績(jī)效成績(jī)，很多國(guó)有企業(yè)乃至民營(yíng)企業(yè)在調(diào)薪上仍采取兩種辦法：一是人人都漲，例如江蘇某

房地產(chǎn)集團(tuán)公司，每年年底調(diào)薪都由他們總裁主觀說(shuō)了算：“今年集團(tuán)大發(fā)展，基層員工每人漲300元，中層每人漲800元，高層每人漲1500元！”；二是主觀調(diào)薪，一些和老總?cè)粘＝佑|較多的或老總感覺(jué)重要的職位員工會(huì)得到更多的調(diào)薪機(jī)會(huì)，而那些平時(shí)績(jī)效水平較好、與老總接觸機(jī)會(huì)少的員工則得不到應(yīng)有的回報(bào)。

2.要將員工的異動(dòng)同績(jī)效掛鉤。企業(yè)中員工的升降調(diào)出是人力資源的日常工作，但是令人力資源部門和直線領(lǐng)導(dǎo)頭痛的是在決定員工異動(dòng)時(shí)，往往需要如履薄冰般的進(jìn)行平衡，其難點(diǎn)實(shí)際上就是缺乏依據(jù)，有不少企業(yè)的績(jī)效管理結(jié)果僅僅是同當(dāng)期的獎(jiǎng)金掛上了鉤，遇到員工異動(dòng)決策時(shí)，要么在進(jìn)行一套繁瑣的程序，要么只能是拍腦袋。

3.要將員工的職業(yè)生涯規(guī)劃同績(jī)效掛鉤。員工的績(jī)效，不僅僅是體現(xiàn)出了員工某一時(shí)期的成績(jī)和問(wèn)題，還在很大程度上反映出了員工的工作能力和工作態(tài)度，也體現(xiàn)出企業(yè)內(nèi)的人-崗匹配度，一個(gè)員工是否適應(yīng)現(xiàn)有的崗位，是否有更合適的崗位讓它發(fā)揮更大的作用，他在哪些方面的能力欠缺，需要什么樣的幫助，等等，這些都可以從員工的績(jī)效中反映出來(lái)。

在現(xiàn)實(shí)中，績(jī)效反饋不當(dāng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是將績(jī)效反饋簡(jiǎn)單的用于核算當(dāng)期獎(jiǎng)金。二是不能兌現(xiàn)期初的績(jī)效承諾，有的企業(yè)將對(duì)員工的承諾當(dāng)成了掛在驢子前面的胡蘿卜，實(shí)際上是一種殺雞取卵的做法，這樣的企業(yè)是沒(méi)有前途的企業(yè)。

績(jī)效反饋是績(jī)效管理過(guò)程的終點(diǎn)，也是下一個(gè)績(jī)效周期的起點(diǎn)，反饋的效果如何，直接影響到了在下

一個(gè)周期中員工的動(dòng)力的大小。

績(jī)效管理被稱為世紀(jì)十大管理問(wèn)題之首，這充分說(shuō)明了它的難度所在，但是，只要我們用心去思考，用心去設(shè)計(jì)，不斷根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行調(diào)整，績(jī)效管理的目的是能夠達(dá)到的。

【發(fā)表評(píng)論】

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案

項(xiàng)目介紹：

項(xiàng)目范圍：從項(xiàng)目可行性研究階段到項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段的全過(guò)程管理。其中包含的主要工作大項(xiàng)有：

一、項(xiàng)目可行性研究：了解市場(chǎng)行情，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)、住宅需求指標(biāo)，全部購(gòu)買人群及購(gòu)買能力等，以確認(rèn)項(xiàng)目定位及項(xiàng)目方案選擇。

二、項(xiàng)目實(shí)施方案確定：確定本項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、時(shí)間范圍、投資額度，項(xiàng)目的具體要求。

三、根據(jù)確定的項(xiàng)目實(shí)施方案，組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，按照甲方的具體要求，組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織方案評(píng)選，確定最優(yōu)方案。按照最優(yōu)方案，組織設(shè)計(jì)單位完善功能設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。

四、確定監(jiān)理方案，委托監(jiān)理公司；委托招標(biāo)代理公司（如需要委托招標(biāo)代理），確認(rèn)監(jiān)理公司和招標(biāo)代理公司的工作范圍。報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。

五、完成項(xiàng)目實(shí)施階段的組織設(shè)計(jì)，制定項(xiàng)目人員的工作流程及責(zé)任劃分，制定綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。各參建單位要按照本綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃制定詳細(xì)的實(shí)施網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)。

六、組織招標(biāo)代理公司編制施工招標(biāo)文件，組織招標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位及總標(biāo)的。

七、項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段的過(guò)程管理。

八、項(xiàng)目采購(gòu)管理，確定甲供材料、甲方限價(jià)材料、乙方自購(gòu)材料范圍，組織甲供材料、甲方限價(jià)材料的市場(chǎng)調(diào)查和招標(biāo)工作。

九、銷售工作。

十、組織竣工驗(yàn)收及竣工結(jié)算。

十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。

十二、資料、檔案、合同文件等管理。

十三、項(xiàng)目決算及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱工程開發(fā)

目

錄

一、項(xiàng)目概況---------------1

二、項(xiàng)目管理構(gòu)思-----------1

三、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想----------------------------1

1、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整設(shè)想---------------------------1

2、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后部門職能與項(xiàng)目的適應(yīng)性調(diào)整意見(jiàn)---2

3、組織調(diào)整的原則-------------3

四、擬設(shè)“施工項(xiàng)目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)---------------------3

1、“項(xiàng)目部”的職責(zé)---3

2、施工項(xiàng)目部組織管理機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)--------------------------4

3、項(xiàng)目部人員配置---------4

4、項(xiàng)目部的組織原則---------5

5、項(xiàng)目所需主要機(jī)械設(shè)備------------------6

6、施工部署的重點(diǎn)------------------------7

五、監(jiān)理職能管理職責(zé)和職能-----------------9

1、“監(jiān)理項(xiàng)目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系---------9

2、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的組織結(jié)構(gòu)---------------9

3、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的人員組成---------------9

4、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的職責(zé)-------------------10

六、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位的職能---------11

七、建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)的確定-----------------11

1、項(xiàng)目成本的構(gòu)成------------------------12

2、項(xiàng)目施工成本控制的原則----------------12

八、建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)-------------------------13

1、本方案的SWOT分析---------------------14

2、項(xiàng)目管理方案對(duì)施工、監(jiān)理企業(yè)的需求----14

3、項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)--------------14

九、方案編制說(shuō)明-------------------------14

**商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目管理方案

一、項(xiàng)目概況：

擬建的**商業(yè)廣場(chǎng)，是按照國(guó)際頂級(jí)商業(yè)模式打造的大型一站式購(gòu)物中心。項(xiàng)目占地面積41.5畝，計(jì)劃總投資約4.5億人民幣，位于紫荊山路東、商城路北。目前，項(xiàng)目區(qū)域的拆遷工作正由管城區(qū)政府進(jìn)行；項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研工作正在按計(jì)劃持續(xù)。

二、項(xiàng)目管理構(gòu)思：

1、按照公司對(duì)于新項(xiàng)目的管理思路, 裕鴻商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的施工和監(jiān)理工作由我們自己組織實(shí)施。原則上：

?施工圖設(shè)計(jì)完成后，按照項(xiàng)目預(yù)算的成本分析，核定施工成本，制訂項(xiàng)目部目標(biāo)管理計(jì)劃，由公司部分人員組成項(xiàng)目部，掛靠在具備施工資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名下，按照施工總承包的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理行為實(shí)施，協(xié)調(diào)施工過(guò)程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)“施工企業(yè)”的責(zé)任，接受建筑公司按照合約規(guī)定對(duì)項(xiàng)目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。

? 項(xiàng)目的監(jiān)理工作由公司自己承擔(dān)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的公司掛靠實(shí)施。監(jiān)理公司提供“項(xiàng)目監(jiān)理部”章，委派總監(jiān)理工程師；項(xiàng)目具體的監(jiān)理工作、各專業(yè)監(jiān)理工程師，由我公司按照《建設(shè)監(jiān)理規(guī)范》和政府對(duì)監(jiān)理的相關(guān)要求自己組織，承擔(dān)對(duì)外是監(jiān)理企業(yè)的責(zé)任，接受監(jiān)理公司按照“約定”對(duì)監(jiān)理項(xiàng)目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。

2、作為建設(shè)單位，在項(xiàng)目建設(shè)前期，按照項(xiàng)目啟動(dòng)組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運(yùn)作、相關(guān)手續(xù)辦理、招商融資；項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段，一方面完成“招標(biāo)”工作，另

施工、監(jiān)理職能進(jìn)行人員職責(zé)分解；編制《項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃書》，確定“施工項(xiàng)目部”管理目標(biāo)；在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，行使對(duì)“施工項(xiàng)目部”、“項(xiàng)目監(jiān)理部”工作的監(jiān)督，協(xié)調(diào)各參建方的關(guān)系，按照《建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（50300-2001）規(guī)定的原則、程序、內(nèi)容、組織竣工驗(yàn)收和申報(bào)綜合驗(yàn)收；負(fù)責(zé)其他按照項(xiàng)目管理目標(biāo)該由建設(shè)單位實(shí)施的工作。

三、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想：

項(xiàng)目開始后，按照對(duì)新項(xiàng)目管理的構(gòu)思，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后的職能部門、人員調(diào)配意見(jiàn)：

? 公司不直接涉及新項(xiàng)目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調(diào)整，其職能按照公司原來(lái)的規(guī)定執(zhí)行。

? 雖涉及新項(xiàng)目管理，但對(duì)工程不直接造成影響的部門，比如財(cái)務(wù)部、銷售部按照需要對(duì)人員進(jìn)行調(diào)整，其職能按照公司原來(lái)的規(guī)定執(zhí)行。

? 將工程部分解為具有施工項(xiàng)目部職能的工程科和具有監(jiān)理職能的項(xiàng)目監(jiān)理部。人員按照職能劃分的需要，安排為項(xiàng)目監(jiān)理部專業(yè)工程師和監(jiān)督員，安排為施工項(xiàng)目部的專業(yè)施工員或?qū)I(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)檢員、安全員、資料員、見(jiàn)證取樣員。除現(xiàn)有人員外，按照任職資格需要進(jìn)行人員增調(diào)。原則上充分利用現(xiàn)有人員，對(duì)有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補(bǔ)不足。

? 預(yù)算部按照現(xiàn)有職能開展工作，既為項(xiàng)目服務(wù)，又擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的監(jiān)督、控制任務(wù)，具有建設(shè)單位和監(jiān)理經(jīng)濟(jì)專業(yè)工程師的職責(zé)。項(xiàng)目施工過(guò)程中，所有涉及到的工程量調(diào)整（包括增減事項(xiàng)）、材料設(shè)備計(jì)劃審核（包括項(xiàng)目部提交的“甲供”材計(jì)劃）、竣工績(jī)效核算，均由預(yù)算部負(fù)責(zé)實(shí)施。預(yù)算部作為建設(shè)單位職能部門，參加項(xiàng)目管理過(guò)程管理。

? 材料部作為建設(shè)單位主管材料、設(shè)備供應(yīng)的部門，按照公司規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目“甲供”材料、設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)，對(duì)所供應(yīng)的材料設(shè)備質(zhì)量與項(xiàng)目的符合性負(fù)責(zé)，對(duì)供應(yīng)按照計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)的時(shí)效負(fù)責(zé)，按照公司規(guī)定的部門職責(zé)和《項(xiàng)目管理規(guī)劃》要求實(shí)施責(zé)任行為。為使材料部能夠更好地服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，建議為材料部配備懂材料、設(shè)備的工作人員。

?“施工項(xiàng)目部”所承擔(dān)的材料、設(shè)備采購(gòu)、貯存保管任務(wù)，由項(xiàng)目部材料科負(fù)責(zé)，承擔(dān)“項(xiàng)目部”材料、設(shè)備成本管理工作，具體的管理與職責(zé)分配由項(xiàng)目部規(guī)定（祥見(jiàn)項(xiàng)目施工管理規(guī)劃），人員根據(jù)需要聘用，不在原材料部范圍解決。

? “施工項(xiàng)目部”財(cái)務(wù)室按照《項(xiàng)目管理協(xié)議書》的約定（項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任書規(guī)定），負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目劃撥“工程款”資金的管理，負(fù)責(zé)“項(xiàng)目部”成本管理、控制的實(shí)施和實(shí)施監(jiān)督工作。項(xiàng)目財(cái)務(wù)室人員可以根據(jù)公司財(cái)務(wù)部現(xiàn)有人員情況調(diào)出，也可以由項(xiàng)目招聘解決，按照公司財(cái)務(wù)管理的基本制度實(shí)施職務(wù)行為。

四、擬設(shè)“施工項(xiàng)目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)

1、按照本方案構(gòu)思與設(shè)想，實(shí)際上將公司原有的單一建設(shè)單位職能，劃分成三個(gè)相互關(guān)聯(lián)、相互制約的“相互獨(dú)立”職能。由于這三個(gè)職能是從公司中衍生出來(lái)的，而在實(shí)施過(guò)程中按照規(guī)定又必須相對(duì)獨(dú)立，加上項(xiàng)目管理目標(biāo)分解計(jì)劃的約定，對(duì)于“施工項(xiàng)目部”實(shí)行項(xiàng)目成本獨(dú)立核算和項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制；對(duì)于監(jiān)理則由公司原內(nèi)部部分管理職能，在補(bǔ)充專業(yè)人員后，按照國(guó)家對(duì)監(jiān)理規(guī)定的相關(guān)程序、內(nèi)容、方法開展。

2、“項(xiàng)目部”的職責(zé)與組織：

? “項(xiàng)目部”承擔(dān)按照“目標(biāo)管理計(jì)劃書”規(guī)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)責(zé)任，包括不對(duì)施工企業(yè)造成不良影響的質(zhì)量責(zé)任、安全生產(chǎn)責(zé)任，施工成本、工期控制責(zé)任，交納規(guī)定該由施工單位交納的相關(guān)費(fèi)用（包括“兩金”、散裝水泥費(fèi)、定額管理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、農(nóng)民工工資保證基金等），安全資料以及與建設(shè)單位檔案管理、驗(yàn)收備案、綜合驗(yàn)收相關(guān)的技術(shù)資料，提交“兩書一金”、項(xiàng)目管理規(guī)劃書（施工組織設(shè)計(jì)）；負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中材料、設(shè)備的采購(gòu)（約定“甲供”以外），勞務(wù)、分包商的選擇，協(xié)調(diào)施工過(guò)程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)項(xiàng)目施工建設(shè)的質(zhì)量管理、安全管理、文明施工、施工隊(duì)伍管理責(zé)任，承擔(dān)建設(shè)主管部門檢查監(jiān)督工作的配合責(zé)任，承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)申報(bào)、配合責(zé)任。

? 項(xiàng)目經(jīng)理可由提供資質(zhì)的施工企業(yè)委派，要求具備一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)的人員擔(dān)任，項(xiàng)目部實(shí)際控制權(quán)由我公司委派人員掌握。按照公司下達(dá)的《目標(biāo)管理計(jì)劃書》規(guī)定，依據(jù)“項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制”和“項(xiàng)目成本獨(dú)立核算制”要求，“項(xiàng)目經(jīng)理”對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程負(fù)全面責(zé)任，“項(xiàng)目部”組成人員對(duì)“項(xiàng)目經(jīng)理”負(fù)責(zé)。

? 項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量負(fù)責(zé)人建議由原工程部經(jīng)理?yè)?dān)任；項(xiàng)目的專業(yè)工長(zhǎng)、專業(yè)質(zhì)量檢查員（質(zhì)檢員）、安全員、材料員、預(yù)算員、見(jiàn)證取樣員、資料員和專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人由分配到項(xiàng)目部的專業(yè)工程師擔(dān)任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點(diǎn)是有職業(yè)資格證人員。

按照有關(guān)規(guī)定，新項(xiàng)目規(guī)模的項(xiàng)目部的管理人員應(yīng)該有不少于10%的高級(jí)職稱人員參與，此項(xiàng)，建議由提供資質(zhì)企業(yè)幫助名義人員解決。

? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項(xiàng)目部職能的綜合使用，比如，項(xiàng)目部的技術(shù)崗位人員之間，專業(yè)工長(zhǎng)和各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位之間，見(jiàn)證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識(shí)能力強(qiáng)、確有高層施工經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。

? 分包和勞務(wù)單位選擇時(shí)，必須堅(jiān)持選擇成建制隊(duì)伍的原則，必須堅(jiān)持組織健全、技術(shù)素質(zhì)高地隊(duì)伍，最好是能夠自帶一部分施工機(jī)械、設(shè)備的勞務(wù)隊(duì)伍。

3、施工項(xiàng)目部組織管理機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)

契約關(guān)系

項(xiàng)目部

勞務(wù)、分包

4、項(xiàng)目部人員配置：

按照項(xiàng)目管理的要求和實(shí)際需要，結(jié)合建設(shè)行政主管部門關(guān)于項(xiàng)目組成的相關(guān)規(guī)定，建議裕鴻商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目部崗位配備如下表：

**項(xiàng)目部崗位配備表

序號(hào) 姓名 崗位 任職資格 職稱條件 部門 備注

項(xiàng)目經(jīng)理 一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理證 工程師 規(guī)定

項(xiàng)目副經(jīng)理 工程師 項(xiàng)目總工程師 高級(jí)工程師 規(guī)定 土建專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

給排水專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

電氣設(shè)備專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

質(zhì)檢員 質(zhì)檢員上崗證 工程師 規(guī)定

安全員 安全員上崗證 工程師 規(guī)定

安全員 安全員上崗證 工程師 規(guī)定 混凝土工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

鋼筋工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

模板工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

安裝工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

測(cè)量工長(zhǎng) 工程師 資料員（包括安全資料）資料員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定 見(jiàn)證取樣員（做試塊）見(jiàn)證取樣員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

會(huì)計(jì)出納 規(guī)定 材料員 材料員上崗證 規(guī)定

材料員 材料員上崗證 機(jī)械設(shè)備員 機(jī)械設(shè)備員證 規(guī)定

機(jī)械設(shè)備員 機(jī)械設(shè)備員證 規(guī)定

倉(cāng)庫(kù)保管員倉(cāng)庫(kù)保管員 電工（僅值班）電工證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

保安保安

其中，專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人與專業(yè)工長(zhǎng)之間可以實(shí)現(xiàn)自由的崗位轉(zhuǎn)換，以備彌補(bǔ)。

?項(xiàng)目部在建立質(zhì)量管理體系和安全管理體系時(shí)，應(yīng)該將專職和兼職統(tǒng)籌兼顧，將分包單位負(fù)責(zé)人和關(guān)鍵技術(shù)管理人員列入保證體系內(nèi)，參與系統(tǒng)的管理。

?從獨(dú)立核算和相對(duì)獨(dú)立管理的角度上講，項(xiàng)目部人員應(yīng)該相對(duì)完整，盡可能地避免“互動(dòng)”造成的“職責(zé)”混亂。在施工過(guò)程中，確有必要時(shí)，監(jiān)理職能和甲方職能的人員可以調(diào)補(bǔ)（類如值班等）。

?考慮到不同的階段的用人重點(diǎn)不一樣，正常情況下，項(xiàng)目部的正式編制管理、技術(shù)人

20人。

5、項(xiàng)目所需主要機(jī)械設(shè)備（按照公司對(duì)新項(xiàng)目的構(gòu)思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場(chǎng)（檐高暫以32M，單層建筑面積暫以1.2萬(wàn)平方）計(jì)）：

主要機(jī)械設(shè)備配置表

序號(hào) 機(jī)械設(shè)備名稱 規(guī)格型號(hào) 性能或主要參數(shù) 估計(jì)使用量 輸入模式 估計(jì)價(jià)格 資金投入量 備注

一、提升設(shè)備 附著式塔吊 H3/80 2臺(tái) 55萬(wàn) 110萬(wàn)附著式塔吊 H3/63 2臺(tái) 租賃 40萬(wàn) 80萬(wàn) 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺(tái) 租賃 40萬(wàn) 160萬(wàn)

二、混凝土施工設(shè)備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬(wàn) 210萬(wàn)布料機(jī) BL--16 3 3萬(wàn) 9萬(wàn)混凝土攪拌機(jī)（應(yīng)急）JZC350 1

混凝土震動(dòng)棒 50根 5萬(wàn) 5萬(wàn)平板震動(dòng)器 4臺(tái)

三、鋼筋加工設(shè)備鋼筋對(duì)焊機(jī) U-VI--120 6臺(tái) 自帶 30萬(wàn) 4套

交流電焊機(jī) WSE--500 10臺(tái) 自帶直流電焊機(jī) ZXT--400 8臺(tái) 自帶鋼筋調(diào)直機(jī) GT--40 4臺(tái) 自帶 鋼筋彎曲機(jī) GW--40 6臺(tái) 自帶鋼筋切斷機(jī) GQ--40 4臺(tái) 自帶切割機(jī) 4臺(tái) 自帶鋼筋錐（直）螺紋機(jī) 自帶電渣壓力焊機(jī)組 自帶

四、模板加工和處理設(shè)備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺(tái) 自帶圓盤鋸 4臺(tái) 自帶

五、抽水設(shè)備污水泵 QW50-25-2.2 4臺(tái) 自帶潛水泵 DW65-25*6 4臺(tái) 自帶

六、計(jì)量、測(cè)量設(shè)備儀器激光鉛垂儀 2臺(tái) 0.8 1.6

經(jīng)緯儀 J2--JED 2臺(tái) 0.4 0.8

水準(zhǔn)儀 DWA10 4臺(tái) 0.2 0.8

七、其他設(shè)備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬(wàn) 112萬(wàn)臨時(shí)供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關(guān)廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶

主要周轉(zhuǎn)材料需量表（按群房施工考慮）

序號(hào) 材料名稱 規(guī)格 單位 單價(jià) 估計(jì)用量 估算總價(jià) 估計(jì)進(jìn)場(chǎng)階段 備注

竹膠板 10平方 40 15萬(wàn) 600萬(wàn) 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬(wàn) 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標(biāo) T 4000 4000 800萬(wàn) 租賃2000 200萬(wàn)

扣件 個(gè) 4 30萬(wàn) 120萬(wàn) 扎絲、鐵釘?shù)?8/平方 120萬(wàn) 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬(wàn) 自帶對(duì)拉螺栓 M

6、“施設(shè)”編制的重點(diǎn)：

高層建筑施工的過(guò)程，其相互關(guān)系比一般 多層建筑復(fù)雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設(shè)施建筑和室外工程等，其施工過(guò)程中的相互關(guān)系更為復(fù)雜。因此，在施設(shè)編制時(shí)，必須抓住重點(diǎn)，采用科學(xué)的方法，統(tǒng)籌安排。

?合理劃分項(xiàng)目。由于本工程面積、體量大，單層一萬(wàn)多平米的裙房和將近百米高的四棟塔樓的施工，多功能商業(yè)廣場(chǎng)建筑的智能化程度，通風(fēng)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、用電設(shè)備的大量安裝施工，要求必須結(jié)合設(shè)計(jì)，合理界定、適當(dāng)?shù)貏澐猪?xiàng)目；使各項(xiàng)任務(wù)之間劃分，既有銜接又有分工，管理上使其形成有機(jī)地整體，確保工程能夠持續(xù)、有條不紊地進(jìn)行。

?作好施工部署，合理劃分施工段。合理劃分施工段，確定總包單位與分包單位間、各專業(yè)分包間的項(xiàng)目責(zé)任范圍，是在統(tǒng)一目標(biāo)規(guī)定下，實(shí)現(xiàn)合理部署、明確相互間邏輯關(guān)系的必須，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有續(xù)組織、持續(xù)進(jìn)展的關(guān)鍵。

流水段的劃分，必須有利于組織流水作業(yè)，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業(yè)面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機(jī)械設(shè)備作用、利于時(shí)間和空間的使用，節(jié)省場(chǎng)地、勞動(dòng)力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結(jié)構(gòu)安全的后澆帶（或變形逢設(shè)置）劃分。

?根據(jù)需要選擇主要施工機(jī)械設(shè)備。高層建筑的特點(diǎn)就是層數(shù)多，垂直運(yùn)輸量大，加上作為大型商業(yè)廣場(chǎng)，每層約一萬(wàn)多平方米的面積，建筑占地面積與總場(chǎng)地面積的比例較大、材料設(shè)備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時(shí)地適應(yīng)性調(diào)整，必須結(jié)合施工場(chǎng)地情況和工期進(jìn)度安排、項(xiàng)目的劃分情況，按照“施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖”布置要求選擇。

?塔式起重機(jī)的選擇。由于塔式起重機(jī)是施工過(guò)程垂直、水平運(yùn)輸?shù)年P(guān)鍵設(shè)備。在進(jìn)行塔機(jī)選擇時(shí)，一般應(yīng)做到：

①必須充分了解各類塔式起重機(jī)的技術(shù)性能、售價(jià)情況、業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量信譽(yù)，以便安全使用、定期保修維護(hù)、拆裝和更有利于充分發(fā)揮塔吊的作用。

②合理選擇塔吊的提升速度、極限提升能力和有效回轉(zhuǎn)半徑，以便適用于施工組織要求和利于施工需要，保證使用又不造成浪費(fèi)，降低工程造價(jià)。

③塔吊的極限臂長(zhǎng)和起重量、升限高度，應(yīng)該與建筑的平面設(shè)計(jì)形狀、尺寸和高度相適應(yīng)，與平面中最不利使用點(diǎn)的起吊重量相適應(yīng)。

④塔吊的布置位置應(yīng)該按照“施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖”確定的位置安排。塔吊布置應(yīng)該有利于塔吊的基礎(chǔ)施工、利于基坑開挖及支護(hù)的施工；應(yīng)利于塔吊的拆裝、連接附著錨固、頂升作業(yè)。

⑤群機(jī)作業(yè)時(shí)，應(yīng)該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關(guān)系，應(yīng)該考慮相應(yīng)水平方向的相互影響關(guān)系，該按照統(tǒng)一的布置安排，在統(tǒng)一的頂升安排和指揮信號(hào)系統(tǒng)下作業(yè)。

⑥考慮到裙房面積大和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面積小的影響，為補(bǔ)充豎向提升能力的不足，可以考慮增加兩臺(tái)龍門吊使用。

⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協(xié)議時(shí)，將塔吊的頂升、定期維護(hù)、安裝及檢測(cè)交由供貨方實(shí)施。

?怎樣選用各種腳手架。高層建筑的安全防護(hù)是施工必須認(rèn)真面對(duì)的重要問(wèn)題，確保施工作業(yè)安全，是衡量項(xiàng)目管理成敗和能否實(shí)現(xiàn)管理目的的關(guān)鍵。高層的腳手架形式已經(jīng)非常豐富，從雙排到頂，到懸挑、吊掛和工具式腳手發(fā)展，目前在高層建筑項(xiàng)目中常常使用的是懸挑式腳手架和附著式升降腳手架。腳手架的選用要根據(jù)主體施工和后期裝飾施工的需要綜合考慮。從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度上分析，目前廣泛使用的附著式升降腳手架是綜合主體結(jié)構(gòu)施工和后期裝飾施工比較適宜的，當(dāng)然他適用于外立面造型不是很復(fù)雜、相對(duì)比較規(guī)范的的建筑。從使用方便的角度講，應(yīng)該按照保證安全、適用、經(jīng)濟(jì)的原則，方便拆裝和使用的原則選擇。

?做好主體施工階段裙房的施工安排。本工程的裙房單層建筑面極大，施工現(xiàn)場(chǎng)由于要安排大量地臨時(shí)設(shè)施（包括生活設(shè)施、機(jī)械布置、材料堆放場(chǎng)地、周轉(zhuǎn)材料設(shè)備場(chǎng)地、運(yùn)輸?shù)缆穲?chǎng)地等），有效利用面積相對(duì)較小，在安排計(jì)劃時(shí)，必須解決場(chǎng)地與材料設(shè)備占用的矛盾、前期裙房施工與后期塔樓施工機(jī)械設(shè)備布置間的統(tǒng)籌兼顧矛盾、較大層工作量和工作面所需人員設(shè)備投入與場(chǎng)地不足的矛盾、材料的按照計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)控制與班作業(yè)量需求大的供求矛盾。

?做好機(jī)械設(shè)備的維護(hù)、保修管理工作，避免出現(xiàn)“瓶頸”制約。由于裙房施工階段混凝

量大，而工期現(xiàn)實(shí)、場(chǎng)地條件和經(jīng)濟(jì)因素又不允許有過(guò)多的備用設(shè)備，高強(qiáng)度的連續(xù)作業(yè)，要求在使用機(jī)械設(shè)備時(shí)要按照規(guī)程規(guī)定執(zhí)行，不過(guò)量、不過(guò)度、不過(guò)分使用，還必須在間歇時(shí)間認(rèn)真、切實(shí)作好機(jī)械設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作，安排資金、專門人員負(fù)責(zé)，作到“小病及時(shí)修，大病不出現(xiàn)，配件及時(shí)換”。

?作好裝飾工程和設(shè)備安裝階段的施工計(jì)劃安排。高層建筑施工，特別是具有商業(yè)廣場(chǎng)功能的裙房建筑，由于電梯設(shè)備、用電系統(tǒng)設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)備、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、智能建筑設(shè)備（聲像、電訊、監(jiān)控）的大量使用，一般按照工期所占總工期的1/4—1/3，如果加上前期的預(yù)埋、預(yù)留、預(yù)設(shè)，所占的配合工期將更長(zhǎng)；高層裙房的商業(yè)目的裝修裝飾，包括外墻維護(hù)裝置、外墻裝飾、電梯前室等公共部分的裝修和普通抹灰，以外墻和普通抹灰所占分量最重，安全要求也最高，工期耗時(shí)最長(zhǎng)。鑒于設(shè)備安裝和裝飾裝修階段的工程特點(diǎn)，必須合理界定范圍，確定插入時(shí)機(jī)，在有安全防護(hù)的前提下，考慮分段實(shí)施作業(yè)；及時(shí)選擇分包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)，統(tǒng)籌規(guī)劃、周密部署，采取合理地技術(shù)組織措施，適時(shí)組織平行流水、交叉作業(yè)，避免混亂現(xiàn)象造成的影響。

?切實(shí)、認(rèn)真地作好項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃。由于高層建筑施工周期長(zhǎng)，過(guò)程影響因素多、變化大，因此 “施設(shè)” 的施工進(jìn)度計(jì)劃只能起到控制作用；考慮到施工過(guò)程中的各種不利因素，總施工計(jì)劃編制時(shí)，必須留有適當(dāng)?shù)赜嗟兀灰驗(yàn)楸卷?xiàng)目工程規(guī)模比較大，技術(shù)要求比較高，計(jì)劃安排時(shí)，必須與選用施工機(jī)械設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)條件、勞動(dòng)力組織相適應(yīng)；必須重視關(guān)鍵過(guò)程、關(guān)鍵階段、關(guān)鍵線路對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的影響，重視施工過(guò)程中環(huán)境對(duì)工期的影響，重視大臺(tái)班機(jī)械設(shè)備使用量和機(jī)械設(shè)備的“瓶頸”制約；必須重視計(jì)劃執(zhí)行的“PDCA”過(guò)程，抓主要矛盾，按照“動(dòng)態(tài)管理（計(jì)劃）、合理配置（資源）、（進(jìn)度、資金）節(jié)點(diǎn)控制、（管理）目標(biāo)考核”的原則實(shí)施。

?合理地作好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖。施工平面布置圖，是組織高層建筑施工過(guò)程全部活動(dòng)的重要依據(jù)，目的是為了控制和有效管理現(xiàn)場(chǎng)。一般可以根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)條件、周邊環(huán)境情況、基礎(chǔ)與地下工程、結(jié)構(gòu)工程、裝修與安裝施工的不同階段要求，使用機(jī)械設(shè)備情況，劃分功能區(qū)域，安排組織交通流向和使用管網(wǎng)（包括施工用水、電），兼顧前后。一般應(yīng)滿足：

①保證交通暢通，滿足各項(xiàng)運(yùn)輸要求。保證交通暢通，不僅是滿足某階段的需求，而是要兼顧裙房施工和后期塔樓施工，滿足計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)條件下的材料使用堆放貯存量要求。

②可以充分發(fā)揮大型機(jī)械設(shè)備的效能，避免出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的二次搬運(yùn)、二次轉(zhuǎn)移。

③滿足消防、安全施工和環(huán)境保護(hù)的要求。

④盡可能地節(jié)約現(xiàn)場(chǎng)施工用地。

⑤盡可能地利用永久場(chǎng)地、設(shè)施，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)的道路路基、綠化或停車場(chǎng)地等，只要滿足不影響后期施工，不會(huì)造成后果影響即可。

⑴必須進(jìn)行可靠地經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析。施工組織設(shè)計(jì)所確定的方案、進(jìn)度計(jì)劃安排、資金使用計(jì)劃、選用機(jī)械設(shè)備都必須經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析對(duì)比，滿足技術(shù)上的先進(jìn)性、可行性要求，能夠保證工程的質(zhì)量和施工安全需要；方案和計(jì)劃應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)上是合理的，能夠滿足公司對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)的要求，能夠滿足企業(yè)的基本利益；在管理上具有科學(xué)性，體現(xiàn)決策的周密調(diào)查，科學(xué)論證。

五、“監(jiān)理職能”管理職責(zé)和職能

1、“監(jiān)理項(xiàng)目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系是合同契約關(guān)系。在協(xié)議簽訂時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)：

? “監(jiān)理項(xiàng)目部”由我方組建，內(nèi)部的管理和按照規(guī)定對(duì)工程的監(jiān)理監(jiān)督，由我們組織實(shí)施，以不對(duì)監(jiān)理企業(yè)造成不良影響為工作前提，按照《建設(shè)監(jiān)理規(guī)范》（50326--2001）的法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文和專業(yè)規(guī)范組織行為實(shí)施。

? 監(jiān)理公司委派總監(jiān)理工程師，按照合同約定監(jiān)督“監(jiān)理項(xiàng)目部”的實(shí)施行為，不行使直接的工程監(jiān)理監(jiān)督權(quán)利，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的“問(wèn)題”，可以通過(guò)“溝通”解決，對(duì)“項(xiàng)目監(jiān)理部”的工作有建議權(quán)。總監(jiān)理工程師應(yīng)該按照協(xié)議約定，積極配合過(guò)程管理，參加所有規(guī)定應(yīng)由總監(jiān)參加的活動(dòng)（如驗(yàn)收等），履行簽字和蓋章手續(xù)。

? 監(jiān)理公司按照協(xié)議約定，對(duì)監(jiān)理項(xiàng)目部的工作有監(jiān)督、指導(dǎo)權(quán)，負(fù)責(zé)配合施工過(guò)程中驗(yàn)收、建設(shè)行政主管部門進(jìn)行的檢查和其他規(guī)定應(yīng)由監(jiān)理單位參加的活動(dòng)或蓋章、簽字。對(duì)協(xié)議履行過(guò)程中出現(xiàn)的“問(wèn)題”，可以通過(guò)“溝通”方式解決。

2、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的組織結(jié)構(gòu)：祥見(jiàn)附圖3

3、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的人員組成：

序號(hào) 姓

名 崗 位 任職資格 職稱條件 備

注總監(jiān)理工程師 總監(jiān)理工程師證 高級(jí)工程師 監(jiān)理公司派

總監(jiān)理工程師代表 監(jiān)理工程師證書 高級(jí)工程師 設(shè)

土建監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 土建工程師 設(shè)

土建監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 土建工程師 設(shè) 給排水、暖通監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 安裝工程師 設(shè)

電氣設(shè)備安裝監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 安裝工程師 設(shè) 安全監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 安全工程師 設(shè)、且有安全培訓(xùn)證書

經(jīng)濟(jì)管理監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 造價(jià)工程師 預(yù)算部職能

監(jiān)理資料員（含勤務(wù)）助理工程師 設(shè)

“監(jiān)理項(xiàng)目部”的實(shí)際管理控制權(quán)由公司總工程師掌握。監(jiān)理部成員按照任職條件由公司

對(duì)于有工作能力沒(méi)有監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格證書的，建議可以與監(jiān)理企業(yè)協(xié)商幫助解決?！氨O(jiān)理項(xiàng)目部”的工作人員定員7人（不含總監(jiān)理工程師）。

4、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的職責(zé)。按照管理設(shè)想：

? 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，按照與項(xiàng)目部人員職能“互補(bǔ)”的原則，對(duì)勞務(wù)、分包單位進(jìn)行管理，對(duì)施工過(guò)程質(zhì)量、安全文明施工、計(jì)劃編制與執(zhí)行情況、成本控制情況進(jìn)行監(jiān)督、控制。

監(jiān)理公司（契約關(guān)系）

監(jiān)理部

可不設(shè)

? 在項(xiàng)目管理過(guò)程中，獨(dú)立地?fù)?dān)負(fù)項(xiàng)目監(jiān)理的職能，監(jiān)督“施工項(xiàng)目部”對(duì)公司項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)施行為，履行項(xiàng)目施工過(guò)程中的監(jiān)理職責(zé)，按照規(guī)定監(jiān)督和簽署過(guò)程手續(xù)，承擔(dān)項(xiàng)目監(jiān)理“四大控制，兩個(gè)管理，一個(gè)協(xié)調(diào)”的工作任務(wù)，負(fù)責(zé)監(jiān)理工作例會(huì)的組織和監(jiān)理月報(bào)的編發(fā)，承擔(dān)按規(guī)定應(yīng)該由監(jiān)理提供的監(jiān)理相關(guān)資料。

? 在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，按照“合同”約定，審核由“項(xiàng)目部”提交的“工程款”支付憑證，按照公司規(guī)定程序批準(zhǔn)支付。

? 在項(xiàng)目管理過(guò)程中，“監(jiān)理項(xiàng)目部”（以下改稱為“監(jiān)理部”）行使監(jiān)理和甲方的職責(zé)，其具體工作是：

① 監(jiān)督并審核由項(xiàng)目部提交的《施工組織設(shè)計(jì)》或《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)其符合性、針對(duì)性、真實(shí)性進(jìn)行核查；《施設(shè)》的審核由專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)，簽批由總監(jiān)簽署。

② 對(duì)《施設(shè)》包含的進(jìn)度計(jì)劃的符合性進(jìn)行核對(duì)，按照公司對(duì)項(xiàng)目的管理目標(biāo)要求，“施工項(xiàng)目部”（以下簡(jiǎn)稱為“項(xiàng)目部”）的計(jì)劃，制定《項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃》，下達(dá)月度分解計(jì)劃，監(jiān)督計(jì)劃執(zhí)行情況。

③ 對(duì)包含的《質(zhì)量計(jì)劃》進(jìn)行審查，對(duì)項(xiàng)目部的質(zhì)量管理體系和安全保證體系進(jìn)行核查，針對(duì)計(jì)劃的可行性、符合性和執(zhí)行情況進(jìn)行檢查；監(jiān)督質(zhì)量、安全管理體系的運(yùn)行情況、控制點(diǎn)的設(shè)置及實(shí)施效果。

④ 對(duì)“項(xiàng)目部”的機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備計(jì)劃和落實(shí)情況、周轉(zhuǎn)材料準(zhǔn)備和落實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)，對(duì)其滿足工程需要的符合性進(jìn)行有針對(duì)性的檢查；對(duì)其設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)狀態(tài)和維護(hù)措施、人員進(jìn)行督促。特別是對(duì)工期、質(zhì)量、安全有重大或較大影響的設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料，比如塔吊、混凝土輸送泵、鋼筋加工設(shè)備、大模板、附著式升降腳手架等。

⑤ 對(duì)施工工藝與項(xiàng)目實(shí)際、和使用機(jī)械設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料的適應(yīng)性進(jìn)行審查，監(jiān)督實(shí)施過(guò)程中的使用情況，對(duì)可能出現(xiàn)的不利現(xiàn)象，及時(shí)要求“項(xiàng)目部”處理。

⑥ 按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范要求，分部、分項(xiàng)驗(yàn)收，組織隱蔽工程驗(yàn)收，組織工序轉(zhuǎn)換的驗(yàn)收，監(jiān)督特殊過(guò)程施工，如定位放線、樁基施工與檢測(cè)、基坑驗(yàn)收、深基坑支護(hù)、避雷減災(zāi)、施工臨時(shí)用電、土方回填、變形縫或后澆帶、基礎(chǔ)的防水防滲、大模板選擇、附著式升降腳手架選擇、梁窩和門窗洞口的預(yù)設(shè)、測(cè)量定位、雨季施工、暑期施工、冬季施工等。

⑦ 按照公司要求和項(xiàng)目的進(jìn)度控制計(jì)劃，制訂投資控制計(jì)劃，建立相應(yīng)地成本控制點(diǎn)和控制措施，加強(qiáng)計(jì)劃內(nèi)投資控制；會(huì)同預(yù)算部、材料部對(duì)變更量及時(shí)進(jìn)行核增或核減，加強(qiáng)計(jì)劃外投資的控制。

⑧ 對(duì)“項(xiàng)目部”在施工過(guò)程的安全管理措施、設(shè)備到位情況、設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查、評(píng)估，督促項(xiàng)目部創(chuàng)造一個(gè)有利于安全施工，有利于銷售推廣的文明工地。

⑨ 由于“監(jiān)理部”的特殊性，建議監(jiān)理工作：在公司規(guī)定工作的的范圍內(nèi)，依照規(guī)定程序辦理；對(duì)于需要代表監(jiān)理部的工作，按照實(shí)現(xiàn)編制的《監(jiān)理規(guī)劃》、《監(jiān)理規(guī)劃實(shí)施細(xì)則》

⑩ 項(xiàng)目竣工后，代表公司對(duì)“施工項(xiàng)目部”的總體工作，按照“目標(biāo)管理責(zé)任書”規(guī)定和過(guò)程中經(jīng)雙方確認(rèn)調(diào)整量的“成本、工期、質(zhì)量、安全”目標(biāo)量，對(duì)項(xiàng)目部進(jìn)行考核、評(píng)定。對(duì)監(jiān)理部自己的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，做項(xiàng)目工作總結(jié)。

六、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)單位的職能

1、按照公司的原業(yè)務(wù)職能和范圍開展工作。作為項(xiàng)目啟動(dòng)組織，完成項(xiàng)目的所有開工報(bào)告以前的工作，為項(xiàng)目開始創(chuàng)造有利的外部施工環(huán)境。包括《施工許可證》和其他手續(xù)的辦理、施工圖設(shè)計(jì)、臨建設(shè)施和“三通一平”、設(shè)計(jì)與“監(jiān)理”的招標(biāo)、招商等。

2、編制施工圖預(yù)算，組織施工“招標(biāo)”并簽訂“《施工合同》”；核定項(xiàng)目施工成本，制定項(xiàng)目管理目標(biāo)，按照市場(chǎng)的原則組建“施工項(xiàng)目部”和“項(xiàng)目監(jiān)理部”，并在項(xiàng)目實(shí)施中，按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行運(yùn)作，有效進(jìn)行成本控制。

3、編制項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理制度或規(guī)定，對(duì)施工過(guò)程的管理目標(biāo)實(shí)施情況定期組織檢查、考核。對(duì)檢查考核情況，根據(jù)是否對(duì)備案有利的原則，分別由《工程簡(jiǎn)報(bào)》（內(nèi)部管理資料，不列入資料中）或《監(jiān)理月報(bào)》編發(fā)。

4、負(fù)責(zé) “變更”工程量的測(cè)量、核查工作；核定對(duì)“項(xiàng)目部”的索賠。

5、負(fù)責(zé)“甲供”材料的計(jì)劃審核、采買、核出，對(duì)材料質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)效與工程需要的符合性負(fù)責(zé)。

6、按照合同約定的工程款撥付方式、時(shí)間、條件，核定工程款支付憑證；按照公司規(guī)定的程序，批準(zhǔn)支付，并監(jiān)督撥付工程款的使用情況。

7、組織綜合、單位工程驗(yàn)收，辦理備案手續(xù)，辦理與項(xiàng)目管理公司的移交手續(xù)和其他與招商、物業(yè)管理有關(guān)的手續(xù)。

8、按照規(guī)定程序和項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃，組織對(duì)施工項(xiàng)目部行為實(shí)施效果評(píng)估、考核，“監(jiān)理部”和“項(xiàng)目部”）。

七、項(xiàng)目的成本控制原則

1、項(xiàng)目成本的構(gòu)成

項(xiàng)目的建設(shè)成本由建設(shè)單位管理費(fèi)用成本、土地成本、拆遷成本、建筑成本、設(shè)計(jì)成本、監(jiān)理費(fèi)用成本、配套設(shè)施成本、銷售費(fèi)用成本、稅費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)成本攤銷等構(gòu)成。在此“方案”前提下，所有的成本都變成了直接成本，容易造成前期成本投入較大。

2、項(xiàng)目施工成本控制的原則

① “項(xiàng)目部”的工作內(nèi)容包括：進(jìn)場(chǎng)臨建設(shè)施的搭設(shè)、主體和一般裝飾施工、一般安裝工程自己組織施工，專業(yè)性較強(qiáng)項(xiàng)目的安裝施工，在總包范圍內(nèi)，采用分包的方式進(jìn)行。

② 施工圖設(shè)計(jì)完成后，由預(yù)算部核算施工成本，作為項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃的依據(jù)。施工成本主要包括：“甲供”材料以外的材料費(fèi)、勞務(wù)施工費(fèi)、經(jīng)核定必須購(gòu)買使用的機(jī)械設(shè)備費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)、周轉(zhuǎn)材料租賃費(fèi)、分包工程費(fèi)、項(xiàng)目部管理費(fèi)（包括項(xiàng)目部人員工資）。

③ 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施勞務(wù)、分包協(xié)議（合同）談判，預(yù)算部核算涉及工作量，監(jiān)理部

監(jiān)督談判過(guò)程，簽訂合同必須按照公司《合同評(píng)審程序》實(shí)施審核。

④勞務(wù)施工隊(duì)選擇時(shí)，應(yīng)該按照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》確定的原則，綜合考慮現(xiàn)有設(shè)備、專業(yè)技術(shù)工人的數(shù)量、持證上崗情況、同類工程施工經(jīng)歷、組織的完善程度、報(bào)價(jià)等，按照招標(biāo)的方式解決。對(duì)分包單位的選擇，必須有專業(yè)資質(zhì)要求和一定地前期墊付能力。

⑤為減少機(jī)械設(shè)備的購(gòu)買量，保證施工質(zhì)量和安全，在選擇勞務(wù)、分包施工隊(duì)伍時(shí)，必須選用成建制的施工隊(duì)伍，必須有一定的機(jī)械設(shè)備和施工用工具，必須有健全的組織，配置完備的質(zhì)量、安全、技術(shù)、管理人員，有符合規(guī)定要求的特種作業(yè)持證上崗人員（塔吊司機(jī)、電焊工、架子工、混凝土工、模板工、鋼筋工、電工等），有與項(xiàng)目施工相適應(yīng)地工人隊(duì)伍。

⑥為了節(jié)約成本，保證施工的持續(xù)進(jìn)行，項(xiàng)目部必須對(duì)擬建區(qū)域的周邊施工環(huán)境、道路出口情況、建筑物的布局及工程體量、可能使用的施工組織方法、工序與工藝綜合考慮，合理布置各施工區(qū)域功能，合理選用施工人員總量，安排臨建設(shè)施和機(jī)械設(shè)備，安排施工用電、用水，安排材料設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料、大模板、附著式升降腳手架的堆放場(chǎng)地，合理組織材料、設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料的計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)。

⑦為節(jié)約成本，項(xiàng)目部應(yīng)該處理好“施工現(xiàn)場(chǎng)功能平面布置與可提供能力的矛盾；施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置與計(jì)劃使用施工組織方法需要的矛盾；建筑物體形、面積大與提升機(jī)械設(shè)備使用極限能力的矛盾；裙房施工人員、設(shè)備、作業(yè)面需量與后期塔樓施工需量突變的矛盾；裙房施工與塔樓施工組織“重心”在后期轉(zhuǎn)移前后，在設(shè)備、運(yùn)輸、材料設(shè)備堆放場(chǎng)地方面的矛盾；材料堆放場(chǎng)地不足、可能出現(xiàn)的后期轉(zhuǎn)移與進(jìn)度、安全需要間的矛盾；進(jìn)度計(jì)劃安排與必要的工序技術(shù)間歇時(shí)間、特殊施工季節(jié)的矛盾；工序間、設(shè)備間交叉作業(yè)產(chǎn)生的矛盾”。

⑧在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，按照目標(biāo)管理、計(jì)劃管理的管理要求，按照“動(dòng)態(tài)管理、優(yōu)化配置、節(jié)點(diǎn)控制、目標(biāo)考核”的原則，項(xiàng)目部必須向監(jiān)理部和建設(shè)單位（甲方）提交月度進(jìn)度、資金使用、材料設(shè)備計(jì)劃，編制周計(jì)劃，并保證計(jì)劃實(shí)施的嚴(yán)肅性；監(jiān)理（“甲方”）審批提交計(jì)劃與總體計(jì)劃的符合性、可操作性，在保證工期、質(zhì)量和安全必需的前提下，積極為項(xiàng)目部創(chuàng)造計(jì)劃執(zhí)行的條件。

⑨必須控制計(jì)劃外變更的范圍和程度，特別是涉及增加建設(shè)投入的過(guò)程。對(duì)因環(huán)境變化造成的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格按照公司《設(shè)計(jì)變更控制程序》執(zhí)行；對(duì)于因建材市場(chǎng)供應(yīng)短缺造成的材料因素變更，必須按照經(jīng)濟(jì)合理的原則，實(shí)行嚴(yán)格地審批制，按照規(guī)定程序辦理。

⑩按照“誰(shuí)主管，誰(shuí)簽字，誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任”的原則，嚴(yán)格按照崗位責(zé)任制所確定職責(zé)范圍開展工作，執(zhí)行相關(guān)管理制度，最大限度地規(guī)避“責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)”可能造成的損失。

3、項(xiàng)目成本控制分布圖：

八、建設(shè)項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)

1、本方案的SWOT分析

（1）本方案的優(yōu)點(diǎn)：

①可以按照同一的“意志”展開，變建設(shè)過(guò)程合作伙伴的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系為統(tǒng)一的行政隸屬關(guān)系，減少不同利益體間的“糾紛”與“摩擦”。

②把三種職能進(jìn)行職責(zé)界定，在內(nèi)部按照“市場(chǎng)”的形式進(jìn)行，建立互相依存、互相監(jiān)督、互相配合、相互制約的管理機(jī)制，可以在項(xiàng)目管理計(jì)劃下，為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一目的服務(wù)。

③可以將原由施工企業(yè)賺取的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)化為開發(fā)利益，提高回報(bào)率。

④便于協(xié)調(diào)、便于管理，有利于控制建設(shè)周期及建設(shè)成本。

⑤便于公司整體開發(fā)計(jì)劃的順利實(shí)施及后期使用。

（2）缺點(diǎn)：

①調(diào)整了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，增加了管理人員，并且對(duì)使用人員的現(xiàn)場(chǎng)管理能力要求比較高。

②增加了項(xiàng)目建設(shè)前期投入的成本費(fèi)用，特別是機(jī)械設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料費(fèi)用的投入和本該由施工企業(yè)墊付的相關(guān)費(fèi)用。

③由于“慣性作用”，可能會(huì)出現(xiàn)管理中的“錯(cuò)位”和“越位”現(xiàn)象。

④缺少了項(xiàng)目管理上可以作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的合同手段。

（3）風(fēng)險(xiǎn)：

①本應(yīng)由施工企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，比如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量責(zé)任、安全責(zé)任、民工工資責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

②與施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)間可能因?yàn)閷?duì)一些“問(wèn)題”認(rèn)識(shí)上的差距造成“糾紛”的風(fēng)險(xiǎn)。

③政策風(fēng)險(xiǎn)。

（4）機(jī)會(huì)：

①本方案最大的問(wèn)題，應(yīng)該是與“掛牌”監(jiān)理、施工企業(yè)的“同利共處”，解決利益與責(zé)任關(guān)系問(wèn)題。只要滿足不給施工企業(yè)造成不利影響，滿足協(xié)議經(jīng)濟(jì)利益，這個(gè)可能是有的，而且，一般不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

②目前，在鄭一些無(wú)實(shí)體或允許掛靠、且條件不苛刻的施工企業(yè)，多在民有股份制企業(yè)，掛靠是其生存和發(fā)展的一個(gè)較大的組成部分，我們的掛靠只要保證或者他們相信不會(huì)給其造成不利影響，還會(huì)對(duì)提高施工企業(yè)的知名度，幫助年審有利，這個(gè)合作會(huì)比較愉快的。

③掛牌監(jiān)理企業(yè)由于市場(chǎng)的因素，也是可以找到的，相信一般也不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。由于“活源”的問(wèn)題，我們這么大的項(xiàng)目對(duì)提高企業(yè)在業(yè)內(nèi)的知名度、幫助企業(yè)升級(jí)或年審是有很大幫助的，只要我們搞好工程質(zhì)量、保證施工安全，可以明確地證明監(jiān)理不用承擔(dān)實(shí)際責(zé)任，就不會(huì)發(fā)生“糾紛”、不愉快。

2、項(xiàng)目管理方案對(duì)施工、監(jiān)理企業(yè)的需求

?監(jiān)理企業(yè)必須具有“甲級(jí)”資質(zhì)，能夠在我們承諾不造成對(duì)其不利影響的前提下，給監(jiān)理部章，以便開展正常業(yè)務(wù)，提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)服務(wù)，提供規(guī)定應(yīng)有企業(yè)簽字、蓋章服務(wù)；可以通過(guò)協(xié)議協(xié)商管理費(fèi)用，相互間可以建立互信關(guān)系。

?施工企業(yè)應(yīng)該有房屋建設(shè)工程一級(jí)總承包資質(zhì)，能夠兼有勞務(wù)一級(jí)、裝飾裝修等專項(xiàng)資質(zhì)更好；能夠在我們承諾不造成對(duì)其不利影響的前提下，提供項(xiàng)目部章，幫助安排專業(yè)資質(zhì)證，提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)服務(wù)，提供規(guī)定應(yīng)有企業(yè)簽字、蓋章服務(wù)；可以通過(guò)協(xié)議協(xié)商管理費(fèi)用，相互間可以建立互信關(guān)系。

3、項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)。盡管此種管理有著一些可能的問(wèn)題，但是，可以肯定企業(yè)將能夠從中獲取“不非”的利益；有利于鍛煉隊(duì)伍，提高團(tuán)隊(duì)成員的業(yè)務(wù)能力水平，有利于企業(yè)向相關(guān)行業(yè)的集團(tuán)化發(fā)展；有利于按照公司的以意志，“和諧”地組織項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)目的。

第五篇：高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

當(dāng)代中國(guó)，社會(huì)主經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步，民眾購(gòu)買力顯著提高,房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展腳步快速騰飛。如今，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中占據(jù)著重要地位，已經(jīng)發(fā)展成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中不可或缺的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展腳步直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。隨著社會(huì)發(fā)展和國(guó)家政策人逐步深入，高層房地產(chǎn)開發(fā)成為了新的熱門。而在高層房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理扮演了一個(gè)重要角色。

高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的一個(gè)具體分化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，管理是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)重要組成部分。高層房地產(chǎn)管理的過(guò)程和普通房地產(chǎn)管理一樣，包括項(xiàng)目初期策劃、招投標(biāo)計(jì)劃、建設(shè)施工和驗(yàn)收合格以及交付使用四個(gè)階段。建筑是一種特殊的商品，其一次性投入大，建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，使用期長(zhǎng)，全程需要維護(hù)，購(gòu)買者也是花費(fèi)了巨資。因此，人們對(duì)房產(chǎn)的質(zhì)量要求非常嚴(yán)格。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果要想讓自己的房地產(chǎn)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展，就務(wù)必重視高層房地產(chǎn)項(xiàng)目由始至終的項(xiàng)目管理，來(lái)保證房產(chǎn)的品質(zhì)，并維護(hù)其自身的名聲。

開發(fā)商對(duì)高層房地產(chǎn)的初期策劃準(zhǔn)備十分看重。所謂初期策劃，就是建立在市場(chǎng)營(yíng)銷的基礎(chǔ)上，為了極大限度地滿足購(gòu)房者的需求，以超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)，用營(yíng)銷理念來(lái)連系整個(gè)高層房地產(chǎn)開發(fā)始末的一種企業(yè)策略。由于各個(gè)企業(yè)對(duì)高層房地產(chǎn)初期策劃的認(rèn)識(shí)不同，具體定義也不大相同，大多時(shí)候人們更傾向于把它定義為房地產(chǎn)整體營(yíng)銷策劃。高層房地產(chǎn)的策劃內(nèi)容一般包括以下部分：高層房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、售樓方案、價(jià)格制定方案、形象設(shè)計(jì)、包裝推廣方案、廣告宣傳方案、銷售策略與房?jī)r(jià)控制、開盤模式、二次啟動(dòng)計(jì)劃、尾盤銷售模式、銷售人員培訓(xùn)與行為規(guī)范指導(dǎo)等。

在高層房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)中，對(duì)于工程造價(jià)的控制處于極為重要的地位。一方面，報(bào)價(jià)高是盈利的基礎(chǔ)，而另一方面，考慮到當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)工程建設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，通過(guò)報(bào)價(jià)高來(lái)提高盈利已不現(xiàn)實(shí)。因此，高層房地產(chǎn)在招投標(biāo)時(shí)，一定要認(rèn)真思考過(guò)去在承接工程建設(shè)中的經(jīng)營(yíng)管理方面吸取到的經(jīng)驗(yàn)和遇到的問(wèn)題，充分了解房高層地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在招投標(biāo)中價(jià)格機(jī)制的特點(diǎn)及發(fā)展規(guī)律，采取多種措施來(lái)控制工程造價(jià)，只有學(xué)會(huì)充分利用資源，努力發(fā)展市場(chǎng)，才能最大限度地提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和盈利水平。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，能夠及時(shí)地獲取工程建設(shè)的價(jià)格變動(dòng)信息，并由此作出準(zhǔn)確地作出判斷，這是保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、最大限度地降低成本并贏取最大盈利的關(guān)鍵，這也是高層房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)價(jià)格估算的重要依據(jù)。

工程建設(shè)過(guò)程是整個(gè)高層房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中歷時(shí)最長(zhǎng)，投入最多，也是產(chǎn)生后續(xù)問(wèn)題最多的一個(gè)階段。這一階段中建造質(zhì)量的好壞將直接干預(yù)最后項(xiàng)目驗(yàn)收的結(jié)果，同時(shí)這一過(guò)程也是整個(gè)工程建造中問(wèn)題最多的一個(gè)階段，對(duì)于高層房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)問(wèn)題尤為突出。所以我們應(yīng)該把這個(gè)階段作為著重管理的階段。這個(gè)階段主要包括開工之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備安排，施工過(guò)程中的管理，以及每段工程結(jié)束后對(duì)末期收尾及整體驗(yàn)收的控制。

目前的工程管理中，尤其是在高層建筑開發(fā)建設(shè)實(shí)施過(guò)程的掃尾階段，開發(fā)商分包工程的施工單位與總包施工單位以及開發(fā)商各個(gè)分包工程施工單位之間的配合和銜接問(wèn)題上，矛盾沖突越來(lái)越復(fù)雜，并慢慢發(fā)展成為高層房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的一大難題。

高層項(xiàng)目的參建施工單位很多、存在的相互牽連的工作也很多，每個(gè)參建單位都有各自工作的起止時(shí)間。開發(fā)商與單位工程的土木工程施工企業(yè)簽署了總包工程施工協(xié)議，除此之外，其他專業(yè)工程或相關(guān)工程的施工單位大部分也都與開發(fā)商訂立了工程施工合同。工程的初期工作主要是項(xiàng)目總包單位進(jìn)行的土木方面施工建設(shè)工作，由于這些工作單一且便于管

理，不容易出現(xiàn)問(wèn)題;而且施工單位的內(nèi)部工作往往主要由其內(nèi)部自行調(diào)解，另外，對(duì)于施工合約規(guī)定有的提到由施工單位自行管理的分包，開發(fā)商方面的工程管理人員在此方面也不用投入太多的精力容易做，而問(wèn)題的關(guān)鍵是這些施工單位大部分都是單獨(dú)與開發(fā)商簽訂的工程施工合同，并且在合同中雙方均未提及有關(guān)工程配合以及接口相關(guān)的管理要求。由于工程招標(biāo)時(shí)關(guān)于管理相關(guān)方面的規(guī)定不夠具體，簽訂的工程施工合同不夠嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是關(guān)于工程相關(guān)合作、流程銜接、及半成品保管方面的合同內(nèi)容疏漏，再加上某些施工單位對(duì)開發(fā)商分包工程銜接問(wèn)題絲絲計(jì)較，使工程項(xiàng)目的管理變得復(fù)雜困難，總是在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題諸如材料管理、臨時(shí)水電管理及費(fèi)用支出、安全施工管理、工程材料保護(hù)、成品保護(hù)、垃圾處理等工程的銜接、配合方面糾纏不清，造成工期拖延。

開發(fā)商分包工程的施工單位遇到需要雙方協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題時(shí)，直接找開發(fā)商，監(jiān)理方此時(shí)也無(wú)法處理。此時(shí)的監(jiān)理方只是開發(fā)商的助理，相反，開發(fā)商則成了實(shí)際意義上的“總包”單位，開發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理人員也變成工程現(xiàn)場(chǎng)的“總協(xié)調(diào)”。隨后便會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)質(zhì)量和到期未完工時(shí)相互推諉，并歸咎于開發(fā)商的現(xiàn)象。由于責(zé)任不好判定，這樣說(shuō)來(lái)開發(fā)商分包工程還有可能被判定違反工程安全管理?xiàng)l例。

項(xiàng)目到了完工收尾、交付顧客入住的階段，快到開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的合約上的交付日期時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)分包工程施工單位不急而開發(fā)商著急的現(xiàn)象，開發(fā)商的工程項(xiàng)目管理要一個(gè)一個(gè)地請(qǐng)各個(gè)分包工程施工單位，同時(shí)著手安排工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收工作，內(nèi)外交困。在項(xiàng)目進(jìn)入尾聲階段進(jìn)，開發(fā)商的工程項(xiàng)目管理壓力大、工作難度大、工作量也大。

導(dǎo)致以上結(jié)果，是因?yàn)椋_發(fā)商沒(méi)有將工程竣工驗(yàn)收階段當(dāng)作一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)來(lái)安排公司其他部門進(jìn)行重組整建，建立一個(gè)工程即將完工階段的臨時(shí)管理機(jī)構(gòu)，仍讓工程項(xiàng)目管理部門人員孤軍奮戰(zhàn)，導(dǎo)致了工程在收尾階段出現(xiàn)混亂，使得工程項(xiàng)目建設(shè)變成一個(gè)爛攤子，遺留下許多難題。

最后是驗(yàn)收交付環(huán)節(jié)的管理，近年來(lái)全國(guó)各地陸續(xù)推行聯(lián)合驗(yàn)收制度。聯(lián)合驗(yàn)收交付從根本保護(hù)了購(gòu)房者的合法權(quán)益，有效地避免了房地產(chǎn)項(xiàng)目完工階段綜合驗(yàn)收行政許可取消后出現(xiàn)的真空，極大地提高了高層房地產(chǎn)的管理水平，增強(qiáng)了對(duì)驗(yàn)收合格后的公共設(shè)施及工程質(zhì)量的監(jiān)管，避免了交付后出現(xiàn)的配套設(shè)施無(wú)人管理、開發(fā)環(huán)境差，綠化面積不足等諸多問(wèn)題，購(gòu)房者也能夠得到一個(gè)心宜的房產(chǎn)。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)一步步發(fā)展。住宅制度改革也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展擁有廣闊的前景。房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)將逐步成為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”。高層房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理以高效完成項(xiàng)目任務(wù)為目的，運(yùn)用工程學(xué)的觀點(diǎn)和知識(shí)，通過(guò)行之可行的方法組織、計(jì)劃并實(shí)施的管理系統(tǒng)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受到很多條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到投資方、監(jiān)理方等多個(gè)單位，包括勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等多個(gè)步驟，遍及建材、設(shè)備、市政、交通、供電等多個(gè)方面，又整合了電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等多個(gè)行業(yè)。鑒于此，我們可以認(rèn)為，高層房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的工程，因此必須要有一套科學(xué)、詳備的管理體系，來(lái)調(diào)解和規(guī)范開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)程并確保最終項(xiàng)目的完成竣工。所以，高層房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)于高層房地產(chǎn)開發(fā)必不可少。