第一篇：淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理

淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理

論文原創(chuàng)性聲明

本人鄭重聲明：本人所呈交的本科畢業(yè)論文《淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理》，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。論文中引用他人的文獻(xiàn)、資料均已明確注出，論文中的結(jié)論和結(jié)果為本人獨(dú)立完成，不包含他人成果及使用過的材料。對(duì)論文的完成提供過幫助的有關(guān)人員已在文中說明并致以謝意。

本人所呈交的本科畢業(yè)論文沒有違反學(xué)術(shù)道德和學(xué)術(shù)規(guī)范，沒有侵權(quán)行為，并愿意承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律責(zé)任和法律后果。

論文作者（簽字）：

日期：

****年**月**日

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

摘 要

2005年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續(xù)數(shù)年的迅速增長(zhǎng)。面對(duì)如此情景,國(guó)家出臺(tái)眾多法規(guī)以加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,特別是2011年可說是房地產(chǎn)業(yè)的隆冬。今后房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的資源將會(huì)十分有限，如何利用有限的資源創(chuàng)造更大的價(jià)值，如何提高工作效率將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的頭等問題。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展起步晚,制度不完善，傳統(tǒng)的集權(quán)化組織結(jié)構(gòu)越來越不適應(yīng)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,如何在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面對(duì)特定的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行更為合理的調(diào)整,提高企業(yè)的資源利用能力和項(xiàng)目管理水平,使其適應(yīng)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將是企業(yè)面臨的一個(gè)重大問題。

關(guān)鍵詞：

1、房地產(chǎn)；

2、項(xiàng)目；

3、工程管理

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

目 錄

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理含義………………………………………1

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀……………………………………2

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀 ………………………………2

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀………………………………2

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的對(duì)策……………………………………3

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理…………….……………………3

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理………………….………………3(三)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理………………….………………4

四、結(jié)論…………………………………………………..…………10 致 謝…………………………………………………..……………11 參考文獻(xiàn)………………………………………..……………………12

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理含義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)。運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果目標(biāo)是指投資回報(bào)率，銷售率等到投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電迅、消防等幾十個(gè)部門，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃管理、設(shè)計(jì)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀

隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區(qū)建設(shè)需考慮的功能越來越全，配套設(shè)施科技含量越來越高，同時(shí)營(yíng)銷策略、融資方式不斷變化，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國(guó)家政策、市場(chǎng)消費(fèi)行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性強(qiáng)、知識(shí)面廣、應(yīng)變能力快。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅僅是幾個(gè)純粹的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)或者項(xiàng)目銷售,而是處理不斷發(fā)生和變化的項(xiàng)目工程相關(guān)事件或是對(duì)紛繁復(fù)雜的各種資源進(jìn)行整合。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺(tái)。然而當(dāng)前大部分企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作采用自主式管理，公司自己組建項(xiàng)目部，組織招投標(biāo)，選擇施工單位，監(jiān)理單位，組織工程實(shí)施、項(xiàng)目試運(yùn)行，選擇物業(yè)管理公司，承擔(dān)過渡期物業(yè)管理和售后服務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量，進(jìn)度，成本，效率不高。不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題,這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項(xiàng)目管理人員匱乏,項(xiàng)目管理水平低下的狀況。要解決這些問題,開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目制管理的研究和應(yīng)用,把項(xiàng)目制管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式,給予積極關(guān)注。

（一）、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)商追求利潤(rùn)最大化，因而在選擇設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時(shí)，往往采用低價(jià)中標(biāo)，在合同履行過程中，又常拖欠進(jìn)度款、墊資，中標(biāo)單位對(duì)質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟(jì)支撐。在設(shè)計(jì)上，專業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設(shè)計(jì)上，對(duì)方案、套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)、質(zhì)量驗(yàn)評(píng)走過場(chǎng)；售后服務(wù)等方面存在問題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當(dāng)前市場(chǎng)急跌環(huán)境下對(duì)許多房產(chǎn)企業(yè)而言面臨生死考驗(yàn)。

（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀

無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

本，影響房地產(chǎn)投資效益。

三.房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行有效的控制，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理

規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項(xiàng)目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點(diǎn)工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時(shí)一定要避免為趕時(shí)間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹(jǐn)慎取舍，因?yàn)榻ㄖ?guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中具有極其重要的作用，關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗，所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)理念的先進(jìn)與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范合理，對(duì)給水、排水、供熱、燃?xì)狻㈦姎?、電訊、智能化安防系統(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計(jì)的好壞，都將直接影響工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：

1、注重對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇，切忌因過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計(jì)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位。一定要以《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。

2、保持與設(shè)計(jì)人員的工作性溝通，隨時(shí)掌握設(shè)計(jì)的進(jìn)度，及時(shí)解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時(shí)要把對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等與主要設(shè) 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

計(jì)人員進(jìn)行溝通、探討。

3、要督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高工程的科技含量，并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)文件，以杜絕工程隱患，確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時(shí)，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理

施工階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金籌資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來的施工生產(chǎn)活動(dòng)。它是實(shí)施投資效益的基本環(huán)節(jié)。施工階段的工作，包括施工準(zhǔn)備，如人力準(zhǔn)備，通過招標(biāo)投標(biāo)確定施工隊(duì)伍，建材和施工設(shè)備的準(zhǔn)備，落實(shí)水電交通運(yùn)輸?shù)韧獠織l件；組織施工，如在開工之前，建設(shè)單位應(yīng)辦理開工手續(xù)，在向規(guī)劃部門領(lǐng)取開工執(zhí)照后，施工單位方可進(jìn)行施工，在施工過程中，督促監(jiān)理單位工作，協(xié)助施工單位處理施工中常遇到的技術(shù)問題，監(jiān)督施工單位按圖施工，保證工程質(zhì)量等。概括起來，該階段的主要任務(wù)就是通過招標(biāo)投標(biāo)優(yōu)選施工單位，對(duì)建設(shè)過程進(jìn)行總體組織、協(xié)調(diào)與項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的控制。以及設(shè)計(jì)變更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、質(zhì)量控制

工程質(zhì)量體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖的實(shí)現(xiàn)程度。工程質(zhì)量管理是以合同約定的質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)以及國(guó)家規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動(dòng)。質(zhì)量管理的主要任務(wù)是檢驗(yàn)施工過程中的材料、工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同約定。質(zhì)量管理工作主要有以下幾方面內(nèi)容:(1)檢驗(yàn)原材料,保證材料質(zhì)量

為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提出檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購(gòu)合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購(gòu)貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查，或進(jìn)行專門的化驗(yàn)或試驗(yàn)。對(duì)砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴(yán)格送檢，并出具相關(guān)的檢驗(yàn)合格的報(bào)告。未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的材料禁止使用。(2)檢驗(yàn)配套設(shè)備

工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào) 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，應(yīng)到到制造廠進(jìn)行監(jiān)督或考慮指定到政府相關(guān)部門進(jìn)行檢查和驗(yàn)收,并出具相應(yīng)的檢驗(yàn)合格報(bào)告。(3)明確施工過程中控制質(zhì)量的具體措施和評(píng)定方法

檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段控制水灰比，確?；炷吝_(dá)到設(shè)計(jì)所要求的相應(yīng)強(qiáng)度等級(jí)；對(duì)商品混凝土通過檢驗(yàn)其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行；混凝土試塊制作必須現(xiàn)場(chǎng)取樣，其養(yǎng)護(hù)必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護(hù)的同等條件下進(jìn)行；制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。

(4)加強(qiáng)工序驗(yàn)收、中間檢查、隱蔽驗(yàn)收和最終驗(yàn)收

房地產(chǎn)開發(fā)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工方在進(jìn)行自檢基礎(chǔ)上提前通知驗(yàn)收,且要求通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)。若驗(yàn)收合格在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。倘若查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)，施工方必須按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，嚴(yán)禁在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。(5)確立質(zhì)量文件檔案制度

匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

2、進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度度控制涉及整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度，包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段的工作進(jìn)度，設(shè)計(jì)工作進(jìn)度，施工進(jìn)度，物資采購(gòu)工作進(jìn)度等。進(jìn)度控制是指對(duì)工程項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，將該計(jì)劃付諸實(shí)施，在實(shí)施的過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工，交付使用。進(jìn)度控制的最終目的是確定項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。開以企業(yè)進(jìn)度控制主要內(nèi)容有以下幾方面：（1）及時(shí)掌握工程建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

定期要求監(jiān)理單位匯報(bào)建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度并提供必要的進(jìn)度報(bào)告，對(duì)涉及重大問題及時(shí)組織參加協(xié)調(diào)進(jìn)度會(huì)，并提供現(xiàn)場(chǎng)會(huì)紀(jì)要；掌握檢查進(jìn)度偏差的方法，通過實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度比較，確定進(jìn)度偏差值的大小，以便采取進(jìn)度調(diào)整措施，開發(fā)企業(yè)只對(duì)施工總進(jìn)度實(shí)施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業(yè)進(jìn)度狀況，重點(diǎn)是對(duì)工程進(jìn)度的里程碑點(diǎn)的檢查與控制，檢查進(jìn)度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。均能直接判定進(jìn)度狀況及進(jìn)度偏差值，并對(duì)工期及后續(xù)工作的進(jìn)度影響進(jìn)行分析；參與監(jiān)理單位組織的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，及時(shí)掌握掌握施工實(shí)際進(jìn)度，特別是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)的完成情況，下達(dá)有關(guān)進(jìn)度的決策。（2）籌措資金并及時(shí)兌付工程進(jìn)度款

根據(jù)施工協(xié)議條款約定的時(shí)間，方式，對(duì)監(jiān)理已確認(rèn)的工程量，按其相應(yīng)的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)兌付工程進(jìn)度款。如不能及時(shí)兌付應(yīng)與承包單位勾通協(xié)商，避逸因進(jìn)度款撥付不及時(shí)面造成停工，影響總進(jìn)度目標(biāo)工期拖延控制決策監(jiān)督承包單位按批準(zhǔn)的施工進(jìn)度計(jì)劃組織施工，定期檢查計(jì)劃執(zhí)行情況，采取措施調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進(jìn)度管理行為。（3）控制工程變更

對(duì)施工中所出現(xiàn)的工程量變化，應(yīng)及時(shí)根據(jù)承包方的申請(qǐng)，進(jìn)行核準(zhǔn)后，根據(jù)合同文件批準(zhǔn)工期拖天數(shù)擴(kuò)所增加的相應(yīng)費(fèi)用；對(duì)合同范圍內(nèi)的工程變更，可隨時(shí)指令承包商隨時(shí)執(zhí)行，并核準(zhǔn)工程延期及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；對(duì)合同外的變更，僅時(shí)工程量或款額超過一定的界限，可根據(jù)原工程量清單中規(guī)定工程量的變更限制，適當(dāng)調(diào)整合同單價(jià)及批準(zhǔn)工期拖延；對(duì)工程性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型、工程規(guī)模及數(shù)量發(fā)生變化的變更，如超合同范圍面在工程范圍內(nèi)，可下達(dá)工程變更指令確認(rèn)新增項(xiàng)目，而不在工程范圍，可協(xié)商重新簽訂協(xié)議。為保證工程順利進(jìn)行盡可能減少或避免在工程建設(shè)實(shí)施過程中發(fā)生變更。因無法避免也應(yīng)在承包商修改工作前提出，避免返工浪費(fèi)和工期延誤。

3、成本控制

為了有效地控制建設(shè)項(xiàng)目投資，業(yè)主應(yīng)在建設(shè)前期確定建設(shè)規(guī)模，采用技術(shù)先進(jìn)，功能合理，經(jīng)濟(jì)節(jié)約的設(shè)計(jì)方案，做到投 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

資決策正確；同時(shí)，在施工階段做好工程價(jià)款結(jié)算的審查與管理，對(duì)工程變理及時(shí)確定調(diào)整價(jià)款，合理處理索賠和進(jìn)行反索賠。施工階段成本控制的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：（1）組織對(duì)費(fèi)用支出的審核

通過對(duì)項(xiàng)目的劃分，將建設(shè)項(xiàng)目劃分到分部分項(xiàng)工程，審查每期個(gè)單項(xiàng)工程和分部分項(xiàng)工程清單與單價(jià)，按形象進(jìn)度制訂撥款計(jì)劃。（2）做好備料款工作

承發(fā)包雙方應(yīng)在合同中約定預(yù)付工程款的時(shí)間和數(shù)額，開工后嚴(yán)格按約定的時(shí)間和比例扣回。具體備料款的數(shù)額，要根據(jù)工程類型、合同日期、承包方式和材料設(shè)備供應(yīng)體制來確定。備料款的扣回應(yīng)隨工程所需主要材料儲(chǔ)備的逐步減少抵沖工程款的方式陸續(xù)扣回。（3）做好工程價(jià)款的結(jié)算工作

工程價(jià)款的結(jié)算是施工階段成本控制的主工工作內(nèi)容，它貫穿于施工的全過程。工程價(jià)款的預(yù)付與結(jié)算支付，必須實(shí)行監(jiān)理工程師簽證制度，以確保有資金不超付，又能滿足施工進(jìn)度的要求。

（4）做好工程價(jià)款調(diào)整的控制工作

在施工過程中，施工條件、設(shè)計(jì)變更、合同條件、技術(shù)規(guī)程、施工順序和進(jìn)度安排等的變化引起的工程變更。常因工程變更及材料，勞動(dòng)力，設(shè)備價(jià)格等因素，造成工程價(jià)款的增加。對(duì)于工程價(jià)款的調(diào)整，應(yīng)按合同規(guī)定的有關(guān)方法進(jìn)行?？傊┕るA段的成本控貫穿于施工全過程，首先應(yīng)預(yù)測(cè)工程風(fēng)險(xiǎn)及可能發(fā)生的索賠的誘因，采取防范措施。如合同要求及時(shí)提供施工場(chǎng)地，設(shè)計(jì)圖紙及材料與設(shè)備，減少索賠的發(fā)生，通過經(jīng)濟(jì)分析確定投資控制最容易突破的控制重點(diǎn)。其次在施工過程中做好各方與各項(xiàng)工程的協(xié)調(diào)，慎重決定工程孌更，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理工程師簽證制度，并按全同規(guī)定及時(shí)向施工單位支付進(jìn)度款。最后審查施工單位提交的工程結(jié)算書，對(duì)工程費(fèi)用的超支進(jìn)行分析，采取控制措施，并公正處理施工隊(duì)單位提供的 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

索賠。

4、安全控制

建設(shè)工程項(xiàng)目職業(yè)健康安全管理的目的是防止和減少生產(chǎn)安全事故，保護(hù)產(chǎn)品生產(chǎn)者的健康與安全，保障人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)免受損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安全管中應(yīng)抓好如下幾方面工作：

（1）審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)中關(guān)于安全目標(biāo)及安全保證措施，并督促其嚴(yán)格按照審核后的安全目標(biāo)和措施執(zhí)行；

（2）監(jiān)督施工對(duì)于安全的投入、安全檢查制度、安全教育制度及現(xiàn)場(chǎng)的安全施工方案，多看現(xiàn)場(chǎng)，做到心里有數(shù)，對(duì)于安全隱患及時(shí)提出并及時(shí)整改，或者以通知單形式責(zé)令施工單位整改，必要時(shí)局部暫停施工，絕不能放松。

（3）、制定安全檢查制度，協(xié)同監(jiān)理單位對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行普遍檢查，專業(yè)檢查和季節(jié)性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場(chǎng)、查隱患、查事故處理情況等；

（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項(xiàng)會(huì)議，提出問題并落實(shí)解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態(tài)之前。

5、工程設(shè)計(jì)變更管理

設(shè)計(jì)變更管理是一項(xiàng)重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價(jià)格的調(diào)整及實(shí)施進(jìn)度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點(diǎn)。因此,合理確定并及時(shí)處理好項(xiàng)目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實(shí)施,又有利于對(duì)工程造價(jià)的控制。做好設(shè)計(jì)變更管理需注意如下題：

（1）建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審批制度，切實(shí)把投資控制在合理的范圍之內(nèi)。（2）設(shè)計(jì)審核

對(duì)設(shè)計(jì)修改與變更應(yīng)通過現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)單位代表請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位研究審核，設(shè)計(jì)變更必須進(jìn)行工程量及造價(jià)增減分析，經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意。設(shè)計(jì)變更經(jīng)監(jiān)理工程師會(huì)簽后交施工單位施工。（3）按合同管理變更

建設(shè)工程施工承包合同中，均包括工程變更的條款，工程師有權(quán)向承包單位發(fā)布指令，要求對(duì)工程的頂目、數(shù)量或工藝進(jìn)行變更，對(duì)原標(biāo)書的有關(guān)部分進(jìn)行修改。（4）嚴(yán)格控制變更 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

由于工程變更所引起的工程量變化，有可能造成合同項(xiàng)目投資超出原來的預(yù)算投資，必須予以嚴(yán)格控制，密切注意其對(duì)未完工程投資支出的影響及對(duì)工期的影響。（5）公平處理變更費(fèi)用

施工條件的變更，往往是指未能預(yù)見的現(xiàn)場(chǎng)條件或不利的自然條件，即在施工中實(shí)際遇到的現(xiàn)條件同招標(biāo)文件中描述的現(xiàn)場(chǎng)條件有本質(zhì)的差異，施工單位向業(yè)主提出施工價(jià)款和工期的變更要求，由此而引起索賠。工程變更均會(huì)對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度，投資產(chǎn)生影響，因此應(yīng)做好工程的審批工作，合理確定變更的單價(jià)、價(jià)款和工期限延長(zhǎng)的期限，并由監(jiān)理工程師下達(dá)變更指令。

對(duì)于參與項(xiàng)目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計(jì)變更要求和建議,首先交由監(jiān)理單位審查,分析研究設(shè)計(jì)變更在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的合理性與必要性后,提出設(shè)計(jì)變更建議的審查意見。一般設(shè)計(jì)變更,在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準(zhǔn),報(bào)項(xiàng)目部備案,屬業(yè)主授權(quán)范圍外的,由監(jiān)理單位組織審查,項(xiàng)目部批準(zhǔn)；對(duì)重要設(shè)計(jì)變更由項(xiàng)目部組織最終審查后批準(zhǔn)。

6、合同管理

主要是合同的簽訂以及執(zhí)行的管理，簽訂前審核合同的條款，對(duì)于牽涉到質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本的條款的細(xì)化、減少、增加提出建議，對(duì)于合同簽訂后，則對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，工期、進(jìn)度款、質(zhì)量以及甲乙方的責(zé)任等與現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照，有偏差的及時(shí)提出并改正。

7、信息管理

主要是施工現(xiàn)場(chǎng)的一些信息收集與反饋，對(duì)于建設(shè)主管部門所發(fā)出的信息的收集，了解行業(yè)的動(dòng)態(tài)對(duì)于本工程的影響，主要是工地現(xiàn)場(chǎng)的資料管理，包括圖紙、聯(lián)系函、修改單、合同、計(jì)劃書、總結(jié)、預(yù)結(jié)算書、公司發(fā)文、內(nèi)部發(fā)文等等所有紙質(zhì)和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準(zhǔn)確、真實(shí)、及時(shí)地存檔，做好文件收發(fā)借用等詳細(xì)登記。

8、組織協(xié)調(diào)

主要就是我方與各參建單位、或是建設(shè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，同時(shí)也包括與公司或部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，妥善處理好各相關(guān)單位之間的關(guān)系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解或者會(huì)議調(diào)解的形式，主要針對(duì)各相關(guān)單位的負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，重點(diǎn)協(xié)調(diào)資金問題、質(zhì) 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

量問題、安全問題和進(jìn)度問題，保證項(xiàng)目生產(chǎn)順利進(jìn)行。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的巔峰階段,市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。面對(duì)新形勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好工程項(xiàng)目管理,是企業(yè)生存的根本,也是提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，在項(xiàng)目實(shí)施階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程建設(shè)按時(shí)、按質(zhì)、按量地交付使用或銷售，達(dá)到為項(xiàng)目建設(shè)增值的目的。企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房地產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為前提。

結(jié)論 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理周期標(biāo)準(zhǔn)

總說明

一、本標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)說明了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單體工程開始設(shè)計(jì)、直至完成竣工結(jié)算的工作流程、工作周期及相關(guān)部門職責(zé)。

二、單體設(shè)計(jì)之前的辦理規(guī)劃意見書、項(xiàng)目立項(xiàng)、進(jìn)行土地測(cè)繪與定界、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、委托總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與報(bào)批、完成地質(zhì)勘察等項(xiàng)目前期工作由公司相關(guān)部門另行制定周期標(biāo)準(zhǔn)。

三、項(xiàng)目預(yù)售之前的廣告策劃方案、預(yù)售方案以及房屋銷售等工作由公司相關(guān)部門另行制定周期標(biāo)準(zhǔn)。

四、本標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)工作完成的時(shí)間限制，均為公司要求完成的最晚時(shí)間。

第一部分建筑安裝工程

單體工程設(shè)計(jì)階段（31天）

一、施工圖設(shè)計(jì)（接到設(shè)計(jì)依據(jù)資料后進(jìn)行）。（21天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第75天開始，開工前第55天完成。

2、工作成果：施工圖。

3、職責(zé)：分公司工程部提供設(shè)計(jì)任務(wù)書、已確定的建筑單體方案、地質(zhì)勘察報(bào)告、場(chǎng)地標(biāo)高平面圖給設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)。

二、委托圖紙審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行政府圖審（將設(shè)計(jì)完畢的施工圖提交審圖機(jī)構(gòu)后進(jìn)行）。（10天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第54天開始，開工前第45天完成。

2、工作成果：

a、施工圖審查通知書

b、審圖機(jī)構(gòu)認(rèn)可的施工圖

3、職責(zé)：設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)通過政府圖審，分公司工程部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位與圖審機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)。注：設(shè)計(jì)公司在完成施工圖設(shè)計(jì)、委托政府圖審前必須制作一套藍(lán)圖提供給預(yù)決算部用于預(yù)算編制。

單體工程施工圖預(yù)算與招投標(biāo)（44天）

一、編制施工圖預(yù)算（施工圖設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行）。

A、編制招標(biāo)工程量清單，擬定標(biāo)底，確定攔標(biāo)價(jià)（21天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第54天開始，開工前第34天完成。

2、工作成果：工程量清單、擬定標(biāo)底。

3、職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部委托造價(jià)咨詢公司或自行編制工程量清單并擬定標(biāo)底，完成后按照公司相關(guān)流程議定攔標(biāo)價(jià)。

注：本工作與政府圖審?fù)瑫r(shí)開始。

B、按公司內(nèi)部程序確定標(biāo)底（8天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第33天開始，開工前第26天完成。

2、工作成果：招標(biāo)標(biāo)底

3、職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部審核造價(jià)咨詢公司編制的標(biāo)底，完成后按照公司相關(guān)流程審批確定招標(biāo)標(biāo)底。

二、招投標(biāo)

A、編制招標(biāo)方案；與意向合作施工單位洽談、談判；編制招標(biāo)文件的主要合同條款，擬定合同文本，合同評(píng)審。（38天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第75天開始，開工前第38天完成。

2、工作成果：完成招標(biāo)方案；與施工單位達(dá)成合作意向；通過公司審批的招標(biāo)文件；通過公司評(píng)審的擬定合同文本

3、職責(zé)：

a、分公司采購(gòu)部編制招標(biāo)方案與招標(biāo)文件，公司采購(gòu)部審核招標(biāo)方案與招標(biāo)文件； b、分公司工程部與采購(gòu)部還要完成以下工作：

①、對(duì)意向施工單位在建工程進(jìn)行考察和評(píng)價(jià)

②、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本

③、按公司的招標(biāo)制度、實(shí)施辦法規(guī)定的流程完成相關(guān)審批及合同條款評(píng)審。

B、發(fā)布招標(biāo)公告（1天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第37天完成。

2、工作成果：招標(biāo)公告

3、職責(zé)：分公司開發(fā)部負(fù)責(zé)辦理，并向政府部門提供以下資料：

a、建設(shè)工程施工招標(biāo)交易登記表

b、建設(shè)計(jì)劃批準(zhǔn)文件

c、建筑施工圖技術(shù)性審查報(bào)告

d、資金落實(shí)證明

e、工程招標(biāo)代理委托合同

f、投標(biāo)邀請(qǐng)書

g、資格預(yù)審文件

C、招標(biāo)文件備案（3天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第33天開始，開工前第31天完成。

2、工作成果：備案的招標(biāo)文件。

3、職責(zé)：分公司工程部在向公司預(yù)結(jié)算部取得攔標(biāo)價(jià)和工程量清單的基礎(chǔ)上，填充招標(biāo)文件，并在政府備案。

D、發(fā)放招標(biāo)文件（備案當(dāng)天完成）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第31天完成。

2、職責(zé)：分公司采購(gòu)部將招標(biāo)文件發(fā)給入圍的施工單位

E、投標(biāo)人制作投標(biāo)文件，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。（15天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第30天開始，開工前第16天完成。

2、工作成果：確定中標(biāo)候選人。

3、職責(zé)：分公司采購(gòu)部、工程部配合完成本工作。

F、開標(biāo)后公示，簽訂施工合同并備案（5天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第15天開始，開工前第11天完成。

2、工作成果：中標(biāo)通知書，在政府備案的施工總承包合同

3、職責(zé)：分公司采購(gòu)部負(fù)責(zé)辦理。

注：監(jiān)理單位在開工前第38天確定。

單體工程施工階段

一、辦理建設(shè)工程施工許可證（施工合同、監(jiān)理合同備案并辦理完成政府相關(guān)手續(xù)后進(jìn)行）。（10天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第10天開始，開工前第1天完成。

2、工作成果：取得政府部門頒發(fā)的建設(shè)工程施工許可證。

3、職責(zé)：各分公司開發(fā)部根據(jù)當(dāng)?shù)匾笙蛘鞴懿块T遞交相關(guān)開工手續(xù)，包括：

a、工程登記表（原報(bào)建表）b、土地使用證書c、建設(shè)工程規(guī)劃許可證d、現(xiàn)場(chǎng)具備施工條

件的證明、房屋拆遷許可證和滿足施工進(jìn)度要求的拆遷進(jìn)度證明（監(jiān)理單位提供）e、經(jīng)備案的施工合同和監(jiān)理合同（副本）f、施工圖設(shè)計(jì)審查合格書g、中標(biāo)通知書h、經(jīng)項(xiàng)目總監(jiān)理工程師按規(guī)定審查簽署的保證質(zhì)量和安全措施的施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審表i、工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)簽發(fā)的質(zhì)量監(jiān)督備案表、《質(zhì)量責(zé)任書》j、工程安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)簽發(fā)的安全監(jiān)督備案表k、建設(shè)工程監(jiān)理備案表l、投資計(jì)劃和銀行出具的資金到位證明m、消防設(shè)計(jì)審核意見書n、清欠辦出具的建設(shè)單位未拖欠工程款的證明。

二、在工程開工前還要完成以下工作：

1、“三通一平”工作。

⑴、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：最晚單體工程開工前第10天完成。

⑵、職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部組織辦理。

2、甲供鋼筋、水泥等主材采購(gòu)（確定招標(biāo)方案后進(jìn)行）。

⑴、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第1天完成。

⑵、工作成果：確定貨源。

⑶、職責(zé)：分公司工程部提采購(gòu)計(jì)劃，采購(gòu)部按計(jì)劃采購(gòu)。

3、CFG樁樁基施工、檢測(cè)（政府圖審后進(jìn)行）。

⑴、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工前第43天開始，開工前第1天完成。

⑵、工作成果：簽訂專業(yè)發(fā)包合同，樁基檢測(cè)合格。

⑶、責(zé)任部門：分公司采購(gòu)部負(fù)責(zé)簽訂合同及評(píng)審工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部對(duì)樁基施工、檢測(cè)進(jìn)行檢查、并組織驗(yàn)收。

說明：針對(duì)非CFG樁的地基處理工程，要保證在單體施工前完成施工與驗(yàn)收工作。

4、圖紙會(huì)審工作（簽訂施工、監(jiān)理合同后與辦理施工許可證同時(shí)進(jìn)行）。

⑴、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：開工前第10天開始，開工前第1天完成。（10天）

⑵、工作成果：完成各方確認(rèn)的圖紙會(huì)審紀(jì)要。

⑶、職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部組織完成。

三、單體工程施工（辦理完成施工許可證后進(jìn)行）。

1、6層以下單體工程施工周期N為：120+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）×10（施工日歷天數(shù)）；

2、7層－11層單體工程施工周期N為：150+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）×10（施工日歷天數(shù)）；

3、12層－18層單體工程施工周期N為：180+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）×10（施工日歷天數(shù)）。

注：以上施工周期中不含地基處理的時(shí)間。建議在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。

四、需在施工中確定專業(yè)分包工程的，在預(yù)留足夠進(jìn)場(chǎng)前準(zhǔn)備時(shí)間的基礎(chǔ)上確定。

1、電梯工程：最晚在施工總進(jìn)度計(jì)劃安裝日期前第100天簽訂電梯訂購(gòu)安裝合同；門窗工程：最晚在施工總進(jìn)度計(jì)劃安裝日期前第70天簽訂訂購(gòu)安裝三方合同。

2、職責(zé)：分公司采購(gòu)部辦理合同簽訂手續(xù)，分公司工程部給予技術(shù)支持。

單體工程竣工調(diào)試與驗(yàn)收階段

一、單體工程竣工前調(diào)試（水、電、暖、電梯等安裝完成后開始）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程竣工驗(yàn)收前第30天開始，單體工程竣工驗(yàn)收前第16天完成。（15天）

2、工作成果：調(diào)試合格，電梯應(yīng)取得省級(jí)合格證明文件。

3、職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部組織完成。

二、單體工程的人防、電檢、消防、節(jié)能、環(huán)保、城建檔案等專項(xiàng)驗(yàn)收。

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程竣工驗(yàn)收前第15天開始。單體工程竣工驗(yàn)收前第1天完成。（15天）

2、工作成果：取得專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明文件

3、職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部組織完成。

三、單體工程竣工驗(yàn)收（各專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明文件齊備后進(jìn)行）。

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：驗(yàn)收當(dāng)天完成2、工作成果：工程驗(yàn)收合格，取得單位工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

3、職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部組織完成。

四、單體工程竣工驗(yàn)收備案

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開始，第30天完成。

2、工作成果：完成備案

3、職責(zé)：分公司開發(fā)部、工程部協(xié)同辦理

第二部分市政配套與園林景觀工程

市政配套工程與園林景觀施工圖設(shè)計(jì)

一、市政各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)（向設(shè)計(jì)單位提供項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、場(chǎng)地標(biāo)高平面圖、審定的市政綜合設(shè)計(jì)方案、雨污水初步設(shè)計(jì)后進(jìn)行）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工后第30天開始，開工后第74天完成（45天）。

2、工作成果：編制完成當(dāng)期工程市政各專業(yè)施工圖。

3、職責(zé)：分公司工程部組織辦理。

二、園林景觀施工圖設(shè)計(jì)（依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、園林平面設(shè)計(jì)與豎向設(shè)計(jì)、公司的設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行設(shè)計(jì)）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工后第60天開始，開工后第104天完成。（45天）。

2、工作成果：編制完成當(dāng)期工程園林景觀施工圖。

3、職責(zé)：分公司工程部組織辦理。

施工圖預(yù)算編制階段

一、市政各專業(yè)施工圖預(yù)算編制（45天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工后第75天開始，開工后第119天完成。

2、工作成果：施工圖預(yù)算

3、職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部委托造價(jià)咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內(nèi)部流程進(jìn)行審批。

二、園林景觀施工圖預(yù)算編制（45天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程開工后第105天開始，開工后第149天完成。

2、工作成果：施工圖預(yù)算

3、職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部委托造價(jià)咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內(nèi)部流程進(jìn)行審批。

市政各專業(yè)及園林景觀工程招投標(biāo)階段

1、招標(biāo)方式：自行招標(biāo)

2、招標(biāo)時(shí)限：

a、市政各專業(yè)工程：（40天）

同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。

b、園林景觀工程：（40天）

同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。

3、職責(zé)：分公司工程部與采購(gòu)部完成以下工作：

a、對(duì)意向施工單位的在建或已建或在建工程進(jìn)行考察并作出評(píng)價(jià)。

b、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本

c、按公司的招標(biāo)制度、實(shí)施辦法規(guī)定的流程完成相關(guān)審批及合同評(píng)審。

d、合同經(jīng)評(píng)審后，簽訂施工合同。

注：根據(jù)各地不同情況，針對(duì)具有壟斷性質(zhì)的專業(yè)如燃?xì)?、?qiáng)電、電信等，本著公司利益最大化的原則與施工方洽談并確定合同條款。

施工階段

當(dāng)期項(xiàng)目市政各專業(yè)及園林景觀工程施工（主體封頂前應(yīng)完成市政工程的相關(guān)手續(xù)，主要是關(guān)于正式用水、強(qiáng)電、熱力的申請(qǐng)）（45天）。

標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：（90天）

1、單體工程竣工驗(yàn)收前第30天開始，驗(yàn)收合格后第59天完成市政各專業(yè)工程及園路施工。

2、當(dāng)期單體工程竣工驗(yàn)收合格后第90天完成園林綠化、修整等工作。

建議在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天?？⒐ふ{(diào)試與驗(yàn)收

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：市政各專業(yè)工程、園林景觀工程施工結(jié)束后15天內(nèi)調(diào)試驗(yàn)收完成。

2、職責(zé)：分公司工程部組織完成。

第三部分其他工作

一、辦理商品房預(yù)售許可證；

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：總投資額達(dá)35%時(shí)完成2、職責(zé)：由分公司銷售部辦理。

二、移交物業(yè)（單體工程竣工驗(yàn)收合格后開始）

A、單體工程移交（15天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開始，第15天完成2、工作成果：出具分公司（或項(xiàng)目）工程部與物業(yè)公司共同簽認(rèn)的移交單。

3、職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部配合物業(yè)公司完成工程交接。

B、市政各專業(yè)及園林景觀工程移交（15天）

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：市政各專業(yè)及園林景觀工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開始，第15天完成。

2、工作成果：出具分公司（或項(xiàng)目）工程部與物業(yè)公司共同簽認(rèn)的移交單。

3、職責(zé)：分公司（或項(xiàng)目）工程部配合物業(yè)公司完成工程交接。

三、辦理業(yè)主入住手續(xù)

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：?jiǎn)误w工程竣工驗(yàn)收合格，市政各專業(yè)及園路完成后第1天開始，第15天完成。

2、職責(zé)：由銷售部牽頭組織此項(xiàng)工作，向各業(yè)主發(fā)入住通知，由物業(yè)公司辦理相關(guān)入住手續(xù)，客服部與工程部配合物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主入住前的驗(yàn)收工作。

四、項(xiàng)目的規(guī)劃驗(yàn)收

當(dāng)期項(xiàng)目的園林工程驗(yàn)收合格后第1天開始，第15天完成。

五、辦理竣工結(jié)算

1、標(biāo)準(zhǔn)時(shí)限：工程竣工驗(yàn)收合格后第1天開始，工程竣工驗(yàn)收合格后90天內(nèi)完成。

2、工作成果：完成最終工程結(jié)算報(bào)告。

3、職責(zé)：分公司工程部復(fù)核施工方上報(bào)的結(jié)算資料，公司預(yù)結(jié)算部審查分公司上部的結(jié)算資料，造價(jià)咨詢公司審定公司預(yù)結(jié)算部遞交的結(jié)算資料。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完整的項(xiàng)目管理計(jì)劃包含哪些內(nèi)容？

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 6 第二章 項(xiàng)目建議書編制指引 9 第三章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 11 第四章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 19 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度 21 第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 25 第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程 26 第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程 27 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn) 28 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 33 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引 36 第八章 建筑單體方案評(píng)審指引 38 第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要點(diǎn) 41 第十章 施工圖審查基本要求 44 附：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表 46 施工圖審查意見表 49 第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51 1.1管理組織機(jī)構(gòu) 51 1.2項(xiàng)目經(jīng)理部的組織管理 52 第二章 經(jīng)濟(jì)合同管理 55 2.1經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定 55 2.2工程類合同編制要點(diǎn) 59 2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點(diǎn) 61 2.4對(duì)外合同及付款簽批的意見 63 2.5合同付款管理程序 66 附：經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以上）68 經(jīng)濟(jì)合同審批表（500萬元以下）69 經(jīng)濟(jì)合同付款審批表 70 合同管理臺(tái)帳 71 第三章 采購(gòu)與招標(biāo)管理 72 3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72 3.2材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)定 78 3.3甲供材料設(shè)備采購(gòu)操作要點(diǎn) 81 3.4乙供采購(gòu)指定品牌及限價(jià)操作指引 83 附：招標(biāo)文件審批表 85 中標(biāo)通知書 86 投標(biāo)承諾函 87 履約保證金保函 88 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃表 89 / 13 零星（緊急）采購(gòu)審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 4.1工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 4.2施工進(jìn)度控制流程 95 4.3施工進(jìn)度控制指引 97 4.4進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 5.1項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100 5.2施工組織設(shè)計(jì)制度 104 5.3技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108 5.4樣板指路制度 110 5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求 113 5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115 5.7材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收指引 117 5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119 5.9分部（項(xiàng)）專業(yè)工程驗(yàn)收檢查要求 121 5.10項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 122 5.11項(xiàng)目竣工驗(yàn)收檢查要點(diǎn) 124 5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126 5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132 5.14工程管理獎(jiǎng)罰制度 135 附：重點(diǎn)監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 136 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收單 138 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 6.1成本管理制度 140 6.2工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143 6.3現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 147 6.4項(xiàng)目成本核算與分析指引 149 6.5工程結(jié)算控制指引 151 6.6工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單 157 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164 / 13 7.2施工現(xiàn)場(chǎng)安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168 7.3施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引 170 7.4施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172 7.5工程事故處理指引 173 第四部分 營(yíng)銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175 第二章 營(yíng)銷策劃管理 176 2.1 總則 176 2.2 總體策劃 177 2.3階段策劃及實(shí)施 178 2.4市場(chǎng)調(diào)查與前期策劃 179 2.5營(yíng)銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182 第三章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作管理 192 3.1銷售準(zhǔn)備 192 3.2現(xiàn)場(chǎng)銷售過程 193 第四章 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作規(guī)范 195 4.1銷售準(zhǔn)備工作 195 4.2銷售價(jià)格管理要點(diǎn) 199 4.3銷售合同范圍與草擬注意事項(xiàng) 201 4.4銷售面積確定操作要點(diǎn) 202 4.5銷售工程設(shè)計(jì)裝修注意事項(xiàng) 204 4.6廣告方案與實(shí)施操作 206 4.7銷售過程管理要點(diǎn) 209 4.8房產(chǎn)價(jià)格折扣管理指引 211 4.9銷售收款指引 214 第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217 5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217 5.2客戶資料管理指引 218 5.3退換房辦理指引 220 5.4更名辦理指引 222 5.5客戶按揭代辦指引 224 第六章 營(yíng)銷費(fèi)用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項(xiàng)目投資管理制度 總則

1.1 為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于市場(chǎng)需求、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

/ 13 項(xiàng)目投資建議

2.1計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項(xiàng)目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項(xiàng)目調(diào)研，新項(xiàng)目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本信息等。

2.2計(jì)劃配套部組織相關(guān)部門對(duì)相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算，經(jīng)初步判斷具備立項(xiàng)條件的，提出項(xiàng)目建議書。項(xiàng)目建議書的編制應(yīng)符合《項(xiàng)目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。項(xiàng)目投資論證

3.1項(xiàng)目論證工作必須有計(jì)劃地進(jìn)行，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)制定和實(shí)施項(xiàng)目論證階段的工作計(jì)劃。

3.2項(xiàng)目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析； 3）項(xiàng)目初步定位；

4）資金來源計(jì)劃及融資方案； 5）投資估算；

6）經(jīng)營(yíng)效益分析等。

3.3項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。

3.4計(jì)劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會(huì)的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并為提交投資決策委員會(huì)審議做好資料準(zhǔn)備。3.5《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由計(jì)劃配套部組織編制，財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程造價(jià)部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。項(xiàng)目投資決策

4.1開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審。

4.2總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評(píng)審會(huì)議?？偨?jīng)理辦公會(huì)做出的評(píng)審決定包括三種： 1）同意立項(xiàng)； 2）不同意立項(xiàng)； 3）推遲立項(xiàng)。

4.3 總經(jīng)理辦公會(huì)要求補(bǔ)充論證的項(xiàng)目，由計(jì)劃配套部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會(huì)審議。

4.4總經(jīng)理辦公會(huì)同意立項(xiàng)后，將項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提交投資決策委員會(huì)審批。

4.5投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作

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5.1項(xiàng)目并購(gòu)及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項(xiàng)目建議、論證、決策程序。凡合資合作項(xiàng)目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)項(xiàng)目兼并和合資合作的組織工作，提出項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案，明確項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時(shí)間進(jìn)度和責(zé)任。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。

5.3在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，所有涉及對(duì)簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的事項(xiàng)，必須按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。項(xiàng)目變更與調(diào)整

6.1項(xiàng)目運(yùn)作過程中發(fā)生的項(xiàng)目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動(dòng)使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報(bào)投資決策委員會(huì)通過。

6.2投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。

第二章 項(xiàng)目投資管理工作流程圖

第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述 項(xiàng)目決策背景及摘要 2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 3.1宗地位置 3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

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3.5大市政配套 3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評(píng)估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購(gòu)置土地的資金來源計(jì)劃分析；營(yíng)銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議

第四章 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引 項(xiàng)目決策背景及分析 1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。1.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況 2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。

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（附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀 1）四至范圍；

2）地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴嘧诘鼐嚯x、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率； 4）建筑密度； 5）控高；

6）綠化率等。2.7土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

2.8土地升值潛力初步評(píng)估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。

/ 13 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 3.1.1項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計(jì)劃手續(xù)

項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)、立項(xiàng)主體是否能夠變更、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。

2）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：政府資源利用的評(píng)估、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。3.3總體評(píng)價(jià)

對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。市場(chǎng)分析

4.1區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。

4.3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場(chǎng)定位。

4.4整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

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5.1規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念：設(shè)計(jì)概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。工程及銷售計(jì)劃

1）截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

2）工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。

3）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。投資收益分析 7.1成本預(yù)測(cè)

說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項(xiàng)目總投資等。7.2稅務(wù)分析

營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1）項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點(diǎn)分析：保本售價(jià)、保本銷售率。7.4項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)

資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金及現(xiàn)金流量分析。綜合分析與建議 8.1優(yōu)勢(shì)

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢(shì)

從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會(huì)

從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測(cè)算

項(xiàng) 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

一、土地價(jià)款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi)

三、主體建筑（裝飾）工程費(fèi)

四、主體安裝工程費(fèi)

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五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六、智能化系統(tǒng)費(fèi)

七、園林環(huán)境工程費(fèi)

八、配套設(shè)施費(fèi)

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費(fèi)用

十一、銷售費(fèi)用

十二、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十三、各項(xiàng)稅金

十四、預(yù)備費(fèi)

十五、總計(jì)

在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算分別列示。

附表2 投資收益分析

項(xiàng)目名稱： 制表人： 編制單位： 編制日期： 項(xiàng) 目 序號(hào) 總金額（萬元）可售面積（M2）單位金額（元/M2）備 注

一、銷售總收入 1 1 多層住宅收入 2 2 高層住宅收入 3 3 小高層住宅收入 4 4 公建收入 5 5 車庫(kù)收入 6 6 其他收入 7

二、各項(xiàng)支出總額 8 1 建造成本 9 1.1土地價(jià)款支出 10 1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費(fèi) 11 1.3主體建筑工程費(fèi) 12 1.4主體安裝工程費(fèi) 13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 14 1.6智能化系統(tǒng) 15 1.7園林環(huán)境工程費(fèi) 16 1.8配套設(shè)施費(fèi) 17 1.9其他建設(shè)工程支出 18 2.0預(yù)備費(fèi) 19 2 銷售費(fèi)用 20 3 管理費(fèi)用 21 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 22 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 23

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四、利潤(rùn)總額 24 減:所得稅 25

五、凈利潤(rùn) 26

六、項(xiàng)目投資總額 27

七、收益率 28 1 毛利率 2 29 2 銷售利潤(rùn)率 30 3 成本利潤(rùn)率 31 4 成本凈利率 32 5 投資利潤(rùn)率 33 6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)（元/m2）利潤(rùn)（萬元）

第五章 項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審決策指引 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式和要求

1.1項(xiàng)目立項(xiàng)的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審和投資決策委員會(huì)的評(píng)審。

1.2總經(jīng)理辦公會(huì)的評(píng)審采用資料審查方式進(jìn)行，各評(píng)審委員對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提出書面評(píng)審意見，交由計(jì)劃配套部修訂完善《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

1.3投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。評(píng)審內(nèi)容要點(diǎn)

2.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及相關(guān)附件資料的審查 1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整； 3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項(xiàng)目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性 1）所在地域選擇； 2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性； 4）開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模； 5）開發(fā)項(xiàng)目檔次；

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6）目標(biāo)客戶選擇。2.3投資收益及風(fēng)險(xiǎn) 1）風(fēng)險(xiǎn)分析是否充分； 2）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)策略的影響； 4）投資收益測(cè)算的可信程度； 5）投資收益是否滿足要求。2.4項(xiàng)目策劃的評(píng)價(jià)

1）項(xiàng)目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性； 2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計(jì)劃及銷售計(jì)劃是否可行。2.5資源能力評(píng)價(jià)

1）開發(fā)項(xiàng)目對(duì)近期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項(xiàng)目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。項(xiàng)目可行性評(píng)審決策會(huì)議

3.1評(píng)審會(huì)計(jì)劃應(yīng)至少提前3天通知各與會(huì)人員，并隨附《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。3.2評(píng)審人員可先行與報(bào)告編寫相關(guān)人員進(jìn)行溝通，或在評(píng)審會(huì)上提出評(píng)審意見。評(píng)審會(huì)應(yīng)保證充足的時(shí)間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評(píng)審提出的問題、意見和建議。

3.3評(píng)審人員在會(huì)議最后做出書面的綜合評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)審結(jié)論。3.4計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。評(píng)審決策結(jié)論

評(píng)審結(jié)論分為三種：同意立項(xiàng)、反對(duì)立項(xiàng)、推遲立項(xiàng)。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度

1總則

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程的一般規(guī)定 2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，12 / 13

但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書； 2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位； 3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；

4）參與設(shè)計(jì)過程（或事后檢查）重要階段的評(píng)審； 5）組織技術(shù)專家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果； 6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行； 8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計(jì)要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開始前以書面文件形式明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計(jì)過程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。

2.3.3設(shè)計(jì)過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。2.4設(shè)計(jì)成果

2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。

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第四篇：房地產(chǎn)工程管理

房地產(chǎn)工程管理 工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個(gè)困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，時(shí)間是金錢，效率是生命，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義“造名，更要造實(shí)”，好的名聲必須要好的東西來保證。工程成本管理是管理造價(jià)，工程造價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價(jià)，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤(rùn)，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

那么怎樣去做好房地產(chǎn)工程管理呢？我認(rèn)為方式有三，其

一、選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位。這些單位是工程建設(shè)的先頭兵，好的勘探隊(duì)伍能準(zhǔn)確的對(duì)土質(zhì)情況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)，從而節(jié)約工程造價(jià)。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位能精確的對(duì)房屋進(jìn)行設(shè)計(jì)，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少和避免不必要的浪費(fèi)，節(jié)約了工程造價(jià)和加快了工程進(jìn)度。其

二、選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理。施工企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎樣去選擇，應(yīng)當(dāng)有一整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績(jī)、企業(yè)可靠度和誠(chéng)信度、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目班子提供合理的依據(jù)。其

三、建立高效合理的管理模式。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類，如：工程材料管理、工程隊(duì)伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場(chǎng)調(diào)研，多方面進(jìn)行比較和區(qū)分，合理的選價(jià)和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時(shí)加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊(duì)伍是工程建設(shè)的主體，要對(duì)工程隊(duì)伍進(jìn)行行之有效的管理，如：合理的施工組織設(shè)計(jì)、有效的獎(jiǎng)罰制度等，這樣才能保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個(gè)過程，表現(xiàn)著工程特征。真實(shí)具體的做好工程資料，能切實(shí)反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評(píng)定提供了合理的依據(jù)。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方案

項(xiàng)目介紹：

項(xiàng)目范圍：從項(xiàng)目可行性研究階段到項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段的全過程管理。其中包含的主要工作大項(xiàng)有：

一、項(xiàng)目可行性研究：了解市場(chǎng)行情，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)指標(biāo)、住宅需求指標(biāo)，全部購(gòu)買人群及購(gòu)買能力等，以確認(rèn)項(xiàng)目定位及項(xiàng)目方案選擇。

二、項(xiàng)目實(shí)施方案確定：確定本項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、時(shí)間范圍、投資額度，項(xiàng)目的具體要求。

三、根據(jù)確定的項(xiàng)目實(shí)施方案，組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，按照甲方的具體要求，組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，組織方案評(píng)選，確定最優(yōu)方案。按照最優(yōu)方案，組織設(shè)計(jì)單位完善功能設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。

四、確定監(jiān)理方案，委托監(jiān)理公司；委托招標(biāo)代理公司（如需要委托招標(biāo)代理），確認(rèn)監(jiān)理公司和招標(biāo)代理公司的工作范圍。報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。

五、完成項(xiàng)目實(shí)施階段的組織設(shè)計(jì)，制定項(xiàng)目人員的工作流程及責(zé)任劃分，制定綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。各參建單位要按照本綱領(lǐng)性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃制定詳細(xì)的實(shí)施網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)。

六、組織招標(biāo)代理公司編制施工招標(biāo)文件，組織招標(biāo)工作，確定中標(biāo)單位及總標(biāo)的。

七、項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段的過程管理。

八、項(xiàng)目采購(gòu)管理，確定甲供材料、甲方限價(jià)材料、乙方自購(gòu)材料范圍，組織甲供材料、甲方限價(jià)材料的市場(chǎng)調(diào)查和招標(biāo)工作。

九、銷售工作。

十、組織竣工驗(yàn)收及竣工結(jié)算。

十一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理。

十二、資料、檔案、合同文件等管理。

十三、項(xiàng)目決算及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱

項(xiàng)目管理規(guī)劃大綱工程開發(fā)

目

錄

一、項(xiàng)目概況---------------1

二、項(xiàng)目管理構(gòu)思-----------1

三、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想----------------------------1

1、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整設(shè)想---------------------------1

2、組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后部門職能與項(xiàng)目的適應(yīng)性調(diào)整意見---2

3、組織調(diào)整的原則-------------3

四、擬設(shè)“施工項(xiàng)目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)---------------------3

1、“項(xiàng)目部”的職責(zé)---3

2、施工項(xiàng)目部組織管理機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)--------------------------4

3、項(xiàng)目部人員配置---------4

4、項(xiàng)目部的組織原則---------5

5、項(xiàng)目所需主要機(jī)械設(shè)備------------------6

6、施工部署的重點(diǎn)------------------------7

五、監(jiān)理職能管理職責(zé)和職能-----------------9

1、“監(jiān)理項(xiàng)目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系---------9

2、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的組織結(jié)構(gòu)---------------9

3、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的人員組成---------------9

4、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的職責(zé)-------------------10

六、項(xiàng)目建設(shè)過程中，建設(shè)單位的職能---------11

七、建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)的確定-----------------11

1、項(xiàng)目成本的構(gòu)成------------------------12

2、項(xiàng)目施工成本控制的原則----------------12

八、建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)-------------------------13

1、本方案的SWOT分析---------------------14

2、項(xiàng)目管理方案對(duì)施工、監(jiān)理企業(yè)的需求----14

3、項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)--------------14

九、方案編制說明-------------------------14

**商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目管理方案

一、項(xiàng)目概況：

擬建的**商業(yè)廣場(chǎng)，是按照國(guó)際頂級(jí)商業(yè)模式打造的大型一站式購(gòu)物中心。項(xiàng)目占地面積41.5畝，計(jì)劃總投資約4.5億人民幣，位于紫荊山路東、商城路北。目前，項(xiàng)目區(qū)域的拆遷工作正由管城區(qū)政府進(jìn)行；項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研工作正在按計(jì)劃持續(xù)。

二、項(xiàng)目管理構(gòu)思：

1、按照公司對(duì)于新項(xiàng)目的管理思路, 裕鴻商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的施工和監(jiān)理工作由我們自己組織實(shí)施。原則上：

?施工圖設(shè)計(jì)完成后，按照項(xiàng)目預(yù)算的成本分析，核定施工成本，制訂項(xiàng)目部目標(biāo)管理計(jì)劃，由公司部分人員組成項(xiàng)目部，掛靠在具備施工資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名下，按照施工總承包的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理行為實(shí)施，協(xié)調(diào)施工過程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)“施工企業(yè)”的責(zé)任，接受建筑公司按照合約規(guī)定對(duì)項(xiàng)目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。

? 項(xiàng)目的監(jiān)理工作由公司自己承擔(dān)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的公司掛靠實(shí)施。監(jiān)理公司提供“項(xiàng)目監(jiān)理部”章，委派總監(jiān)理工程師；項(xiàng)目具體的監(jiān)理工作、各專業(yè)監(jiān)理工程師，由我公司按照《建設(shè)監(jiān)理規(guī)范》和政府對(duì)監(jiān)理的相關(guān)要求自己組織，承擔(dān)對(duì)外是監(jiān)理企業(yè)的責(zé)任，接受監(jiān)理公司按照“約定”對(duì)監(jiān)理項(xiàng)目部的指導(dǎo)、監(jiān)督。

2、作為建設(shè)單位，在項(xiàng)目建設(shè)前期，按照項(xiàng)目啟動(dòng)組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運(yùn)作、相關(guān)手續(xù)辦理、招商融資；項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段，一方面完成“招標(biāo)”工作，另

施工、監(jiān)理職能進(jìn)行人員職責(zé)分解；編制《項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃書》，確定“施工項(xiàng)目部”管理目標(biāo)；在項(xiàng)目實(shí)施過程中，行使對(duì)“施工項(xiàng)目部”、“項(xiàng)目監(jiān)理部”工作的監(jiān)督，協(xié)調(diào)各參建方的關(guān)系，按照《建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（50300-2001）規(guī)定的原則、程序、內(nèi)容、組織竣工驗(yàn)收和申報(bào)綜合驗(yàn)收；負(fù)責(zé)其他按照項(xiàng)目管理目標(biāo)該由建設(shè)單位實(shí)施的工作。

三、內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的設(shè)想：

項(xiàng)目開始后，按照對(duì)新項(xiàng)目管理的構(gòu)思，組織結(jié)構(gòu)調(diào)整后的職能部門、人員調(diào)配意見：

? 公司不直接涉及新項(xiàng)目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調(diào)整，其職能按照公司原來的規(guī)定執(zhí)行。

? 雖涉及新項(xiàng)目管理，但對(duì)工程不直接造成影響的部門，比如財(cái)務(wù)部、銷售部按照需要對(duì)人員進(jìn)行調(diào)整，其職能按照公司原來的規(guī)定執(zhí)行。

? 將工程部分解為具有施工項(xiàng)目部職能的工程科和具有監(jiān)理職能的項(xiàng)目監(jiān)理部。人員按照職能劃分的需要，安排為項(xiàng)目監(jiān)理部專業(yè)工程師和監(jiān)督員，安排為施工項(xiàng)目部的專業(yè)施工員或?qū)I(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)檢員、安全員、資料員、見證取樣員。除現(xiàn)有人員外，按照任職資格需要進(jìn)行人員增調(diào)。原則上充分利用現(xiàn)有人員，對(duì)有任職資格要求的崗位重新招聘，以彌補(bǔ)不足。

? 預(yù)算部按照現(xiàn)有職能開展工作，既為項(xiàng)目服務(wù)，又擔(dān)當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的監(jiān)督、控制任務(wù)，具有建設(shè)單位和監(jiān)理經(jīng)濟(jì)專業(yè)工程師的職責(zé)。項(xiàng)目施工過程中，所有涉及到的工程量調(diào)整（包括增減事項(xiàng)）、材料設(shè)備計(jì)劃審核（包括項(xiàng)目部提交的“甲供”材計(jì)劃）、竣工績(jī)效核算，均由預(yù)算部負(fù)責(zé)實(shí)施。預(yù)算部作為建設(shè)單位職能部門，參加項(xiàng)目管理過程管理。

? 材料部作為建設(shè)單位主管材料、設(shè)備供應(yīng)的部門，按照公司規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目“甲供”材料、設(shè)備的采購(gòu)供應(yīng)，對(duì)所供應(yīng)的材料設(shè)備質(zhì)量與項(xiàng)目的符合性負(fù)責(zé)，對(duì)供應(yīng)按照計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)的時(shí)效負(fù)責(zé)，按照公司規(guī)定的部門職責(zé)和《項(xiàng)目管理規(guī)劃》要求實(shí)施責(zé)任行為。為使材料部能夠更好地服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，建議為材料部配備懂材料、設(shè)備的工作人員。

?“施工項(xiàng)目部”所承擔(dān)的材料、設(shè)備采購(gòu)、貯存保管任務(wù)，由項(xiàng)目部材料科負(fù)責(zé)，承擔(dān)“項(xiàng)目部”材料、設(shè)備成本管理工作，具體的管理與職責(zé)分配由項(xiàng)目部規(guī)定（祥見項(xiàng)目施工管理規(guī)劃），人員根據(jù)需要聘用，不在原材料部范圍解決。

? “施工項(xiàng)目部”財(cái)務(wù)室按照《項(xiàng)目管理協(xié)議書》的約定（項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任書規(guī)定），負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目劃撥“工程款”資金的管理，負(fù)責(zé)“項(xiàng)目部”成本管理、控制的實(shí)施和實(shí)施監(jiān)督工作。項(xiàng)目財(cái)務(wù)室人員可以根據(jù)公司財(cái)務(wù)部現(xiàn)有人員情況調(diào)出，也可以由項(xiàng)目招聘解決，按照公司財(cái)務(wù)管理的基本制度實(shí)施職務(wù)行為。

四、擬設(shè)“施工項(xiàng)目部”職能單位的管理關(guān)系和職責(zé)

1、按照本方案構(gòu)思與設(shè)想，實(shí)際上將公司原有的單一建設(shè)單位職能，劃分成三個(gè)相互關(guān)聯(lián)、相互制約的“相互獨(dú)立”職能。由于這三個(gè)職能是從公司中衍生出來的，而在實(shí)施過程中按照規(guī)定又必須相對(duì)獨(dú)立，加上項(xiàng)目管理目標(biāo)分解計(jì)劃的約定，對(duì)于“施工項(xiàng)目部”實(shí)行項(xiàng)目成本獨(dú)立核算和項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制；對(duì)于監(jiān)理則由公司原內(nèi)部部分管理職能，在補(bǔ)充專業(yè)人員后，按照國(guó)家對(duì)監(jiān)理規(guī)定的相關(guān)程序、內(nèi)容、方法開展。

2、“項(xiàng)目部”的職責(zé)與組織：

? “項(xiàng)目部”承擔(dān)按照“目標(biāo)管理計(jì)劃書”規(guī)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)責(zé)任，包括不對(duì)施工企業(yè)造成不良影響的質(zhì)量責(zé)任、安全生產(chǎn)責(zé)任，施工成本、工期控制責(zé)任，交納規(guī)定該由施工單位交納的相關(guān)費(fèi)用（包括“兩金”、散裝水泥費(fèi)、定額管理費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、農(nóng)民工工資保證基金等），安全資料以及與建設(shè)單位檔案管理、驗(yàn)收備案、綜合驗(yàn)收相關(guān)的技術(shù)資料，提交“兩書一金”、項(xiàng)目管理規(guī)劃書（施工組織設(shè)計(jì)）；負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施過程中材料、設(shè)備的采購(gòu)（約定“甲供”以外），勞務(wù)、分包商的選擇，協(xié)調(diào)施工過程中的外部環(huán)境關(guān)系，承擔(dān)項(xiàng)目施工建設(shè)的質(zhì)量管理、安全管理、文明施工、施工隊(duì)伍管理責(zé)任，承擔(dān)建設(shè)主管部門檢查監(jiān)督工作的配合責(zé)任，承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)督檢測(cè)申報(bào)、配合責(zé)任。

? 項(xiàng)目經(jīng)理可由提供資質(zhì)的施工企業(yè)委派，要求具備一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)的人員擔(dān)任，項(xiàng)目部實(shí)際控制權(quán)由我公司委派人員掌握。按照公司下達(dá)的《目標(biāo)管理計(jì)劃書》規(guī)定，依據(jù)“項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制”和“項(xiàng)目成本獨(dú)立核算制”要求，“項(xiàng)目經(jīng)理”對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)的施工過程負(fù)全面責(zé)任，“項(xiàng)目部”組成人員對(duì)“項(xiàng)目經(jīng)理”負(fù)責(zé)。

? 項(xiàng)目的技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量負(fù)責(zé)人建議由原工程部經(jīng)理?yè)?dān)任；項(xiàng)目的專業(yè)工長(zhǎng)、專業(yè)質(zhì)量檢查員（質(zhì)檢員）、安全員、材料員、預(yù)算員、見證取樣員、資料員和專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人由分配到項(xiàng)目部的專業(yè)工程師擔(dān)任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點(diǎn)是有職業(yè)資格證人員。

按照有關(guān)規(guī)定，新項(xiàng)目規(guī)模的項(xiàng)目部的管理人員應(yīng)該有不少于10%的高級(jí)職稱人員參與，此項(xiàng)，建議由提供資質(zhì)企業(yè)幫助名義人員解決。

? 為減少人員成本，減少人員招聘量，必須充分考慮項(xiàng)目部職能的綜合使用，比如，項(xiàng)目部的技術(shù)崗位人員之間，專業(yè)工長(zhǎng)和各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位之間，見證取樣員與資料員之間；必須考慮招收具有綜合知識(shí)能力強(qiáng)、確有高層施工經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任。

? 分包和勞務(wù)單位選擇時(shí)，必須堅(jiān)持選擇成建制隊(duì)伍的原則，必須堅(jiān)持組織健全、技術(shù)素質(zhì)高地隊(duì)伍，最好是能夠自帶一部分施工機(jī)械、設(shè)備的勞務(wù)隊(duì)伍。

3、施工項(xiàng)目部組織管理機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)

契約關(guān)系

項(xiàng)目部

勞務(wù)、分包

4、項(xiàng)目部人員配置：

按照項(xiàng)目管理的要求和實(shí)際需要，結(jié)合建設(shè)行政主管部門關(guān)于項(xiàng)目組成的相關(guān)規(guī)定，建議裕鴻商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目部崗位配備如下表：

**項(xiàng)目部崗位配備表

序號(hào) 姓名 崗位 任職資格 職稱條件 部門 備注

項(xiàng)目經(jīng)理 一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理證 工程師 規(guī)定

項(xiàng)目副經(jīng)理 工程師 項(xiàng)目總工程師 高級(jí)工程師 規(guī)定 土建專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

給排水專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

電氣設(shè)備專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人 工程師 工程師 規(guī)定

質(zhì)檢員 質(zhì)檢員上崗證 工程師 規(guī)定

安全員 安全員上崗證 工程師 規(guī)定

安全員 安全員上崗證 工程師 規(guī)定 混凝土工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

鋼筋工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

模板工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

安裝工長(zhǎng) 施工員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

測(cè)量工長(zhǎng) 工程師 資料員（包括安全資料）資料員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定 見證取樣員（做試塊）見證取樣員上崗證 ≥助理工程師 規(guī)定

會(huì)計(jì)出納 規(guī)定 材料員 材料員上崗證 規(guī)定

材料員 材料員上崗證 機(jī)械設(shè)備員 機(jī)械設(shè)備員證 規(guī)定

機(jī)械設(shè)備員 機(jī)械設(shè)備員證 規(guī)定

倉(cāng)庫(kù)保管員倉(cāng)庫(kù)保管員 電工（僅值班）電工證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

炊事員 健康證 規(guī)定

保安保安

其中，專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人與專業(yè)工長(zhǎng)之間可以實(shí)現(xiàn)自由的崗位轉(zhuǎn)換，以備彌補(bǔ)。

?項(xiàng)目部在建立質(zhì)量管理體系和安全管理體系時(shí)，應(yīng)該將專職和兼職統(tǒng)籌兼顧，將分包單位負(fù)責(zé)人和關(guān)鍵技術(shù)管理人員列入保證體系內(nèi)，參與系統(tǒng)的管理。

?從獨(dú)立核算和相對(duì)獨(dú)立管理的角度上講，項(xiàng)目部人員應(yīng)該相對(duì)完整，盡可能地避免“互動(dòng)”造成的“職責(zé)”混亂。在施工過程中，確有必要時(shí)，監(jiān)理職能和甲方職能的人員可以調(diào)補(bǔ)（類如值班等）。

?考慮到不同的階段的用人重點(diǎn)不一樣，正常情況下，項(xiàng)目部的正式編制管理、技術(shù)人

20人。

5、項(xiàng)目所需主要機(jī)械設(shè)備（按照公司對(duì)新項(xiàng)目的構(gòu)思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場(chǎng)（檐高暫以32M，單層建筑面積暫以1.2萬平方）計(jì)）：

主要機(jī)械設(shè)備配置表

序號(hào) 機(jī)械設(shè)備名稱 規(guī)格型號(hào) 性能或主要參數(shù) 估計(jì)使用量 輸入模式 估計(jì)價(jià)格 資金投入量 備注

一、提升設(shè)備 附著式塔吊 H3/80 2臺(tái) 55萬 110萬附著式塔吊 H3/63 2臺(tái) 租賃 40萬 80萬 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺(tái) 租賃 40萬 160萬

二、混凝土施工設(shè)備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬 210萬布料機(jī) BL--16 3 3萬 9萬混凝土攪拌機(jī)（應(yīng)急）JZC350 1

混凝土震動(dòng)棒 50根 5萬 5萬平板震動(dòng)器 4臺(tái)

三、鋼筋加工設(shè)備鋼筋對(duì)焊機(jī) U-VI--120 6臺(tái) 自帶 30萬 4套

交流電焊機(jī) WSE--500 10臺(tái) 自帶直流電焊機(jī) ZXT--400 8臺(tái) 自帶鋼筋調(diào)直機(jī) GT--40 4臺(tái) 自帶 鋼筋彎曲機(jī) GW--40 6臺(tái) 自帶鋼筋切斷機(jī) GQ--40 4臺(tái) 自帶切割機(jī) 4臺(tái) 自帶鋼筋錐（直）螺紋機(jī) 自帶電渣壓力焊機(jī)組 自帶

四、模板加工和處理設(shè)備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺(tái) 自帶圓盤鋸 4臺(tái) 自帶

五、抽水設(shè)備污水泵 QW50-25-2.2 4臺(tái) 自帶潛水泵 DW65-25*6 4臺(tái) 自帶

六、計(jì)量、測(cè)量設(shè)備儀器激光鉛垂儀 2臺(tái) 0.8 1.6

經(jīng)緯儀 J2--JED 2臺(tái) 0.4 0.8

水準(zhǔn)儀 DWA10 4臺(tái) 0.2 0.8

七、其他設(shè)備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬 112萬臨時(shí)供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關(guān)廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶

主要周轉(zhuǎn)材料需量表（按群房施工考慮）

序號(hào) 材料名稱 規(guī)格 單位 單價(jià) 估計(jì)用量 估算總價(jià) 估計(jì)進(jìn)場(chǎng)階段 備注

竹膠板 10平方 40 15萬 600萬 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標(biāo) T 4000 4000 800萬 租賃2000 200萬

扣件 個(gè) 4 30萬 120萬 扎絲、鐵釘?shù)?8/平方 120萬 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬 自帶對(duì)拉螺栓 M

6、“施設(shè)”編制的重點(diǎn)：

高層建筑施工的過程，其相互關(guān)系比一般 多層建筑復(fù)雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設(shè)施建筑和室外工程等，其施工過程中的相互關(guān)系更為復(fù)雜。因此，在施設(shè)編制時(shí)，必須抓住重點(diǎn)，采用科學(xué)的方法，統(tǒng)籌安排。

?合理劃分項(xiàng)目。由于本工程面積、體量大，單層一萬多平米的裙房和將近百米高的四棟塔樓的施工，多功能商業(yè)廣場(chǎng)建筑的智能化程度，通風(fēng)空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、消防設(shè)備、用電設(shè)備的大量安裝施工，要求必須結(jié)合設(shè)計(jì)，合理界定、適當(dāng)?shù)貏澐猪?xiàng)目；使各項(xiàng)任務(wù)之間劃分，既有銜接又有分工，管理上使其形成有機(jī)地整體，確保工程能夠持續(xù)、有條不紊地進(jìn)行。

?作好施工部署，合理劃分施工段。合理劃分施工段，確定總包單位與分包單位間、各專業(yè)分包間的項(xiàng)目責(zé)任范圍，是在統(tǒng)一目標(biāo)規(guī)定下，實(shí)現(xiàn)合理部署、明確相互間邏輯關(guān)系的必須，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有續(xù)組織、持續(xù)進(jìn)展的關(guān)鍵。

流水段的劃分，必須有利于組織流水作業(yè)，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業(yè)面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機(jī)械設(shè)備作用、利于時(shí)間和空間的使用，節(jié)省場(chǎng)地、勞動(dòng)力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結(jié)構(gòu)安全的后澆帶（或變形逢設(shè)置）劃分。

?根據(jù)需要選擇主要施工機(jī)械設(shè)備。高層建筑的特點(diǎn)就是層數(shù)多，垂直運(yùn)輸量大，加上作為大型商業(yè)廣場(chǎng)，每層約一萬多平方米的面積，建筑占地面積與總場(chǎng)地面積的比例較大、材料設(shè)備多，要兼顧方方面面，兼顧不同階段的需要并能夠作及時(shí)地適應(yīng)性調(diào)整，必須結(jié)合施工場(chǎng)地情況和工期進(jìn)度安排、項(xiàng)目的劃分情況，按照“施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖”布置要求選擇。

?塔式起重機(jī)的選擇。由于塔式起重機(jī)是施工過程垂直、水平運(yùn)輸?shù)年P(guān)鍵設(shè)備。在進(jìn)行塔機(jī)選擇時(shí)，一般應(yīng)做到：

①必須充分了解各類塔式起重機(jī)的技術(shù)性能、售價(jià)情況、業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量信譽(yù)，以便安全使用、定期保修維護(hù)、拆裝和更有利于充分發(fā)揮塔吊的作用。

②合理選擇塔吊的提升速度、極限提升能力和有效回轉(zhuǎn)半徑，以便適用于施工組織要求和利于施工需要，保證使用又不造成浪費(fèi)，降低工程造價(jià)。

③塔吊的極限臂長(zhǎng)和起重量、升限高度，應(yīng)該與建筑的平面設(shè)計(jì)形狀、尺寸和高度相適應(yīng)，與平面中最不利使用點(diǎn)的起吊重量相適應(yīng)。

④塔吊的布置位置應(yīng)該按照“施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖”確定的位置安排。塔吊布置應(yīng)該有利于塔吊的基礎(chǔ)施工、利于基坑開挖及支護(hù)的施工；應(yīng)利于塔吊的拆裝、連接附著錨固、頂升作業(yè)。

⑤群機(jī)作業(yè)時(shí)，應(yīng)該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關(guān)系，應(yīng)該考慮相應(yīng)水平方向的相互影響關(guān)系，該按照統(tǒng)一的布置安排，在統(tǒng)一的頂升安排和指揮信號(hào)系統(tǒng)下作業(yè)。

⑥考慮到裙房面積大和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面積小的影響，為補(bǔ)充豎向提升能力的不足，可以考慮增加兩臺(tái)龍門吊使用。

⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協(xié)議時(shí)，將塔吊的頂升、定期維護(hù)、安裝及檢測(cè)交由供貨方實(shí)施。

?怎樣選用各種腳手架。高層建筑的安全防護(hù)是施工必須認(rèn)真面對(duì)的重要問題，確保施工作業(yè)安全，是衡量項(xiàng)目管理成敗和能否實(shí)現(xiàn)管理目的的關(guān)鍵。高層的腳手架形式已經(jīng)非常豐富，從雙排到頂，到懸挑、吊掛和工具式腳手發(fā)展，目前在高層建筑項(xiàng)目中常常使用的是懸挑式腳手架和附著式升降腳手架。腳手架的選用要根據(jù)主體施工和后期裝飾施工的需要綜合考慮。從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度上分析，目前廣泛使用的附著式升降腳手架是綜合主體結(jié)構(gòu)施工和后期裝飾施工比較適宜的，當(dāng)然他適用于外立面造型不是很復(fù)雜、相對(duì)比較規(guī)范的的建筑。從使用方便的角度講，應(yīng)該按照保證安全、適用、經(jīng)濟(jì)的原則，方便拆裝和使用的原則選擇。

?做好主體施工階段裙房的施工安排。本工程的裙房單層建筑面極大，施工現(xiàn)場(chǎng)由于要安排大量地臨時(shí)設(shè)施（包括生活設(shè)施、機(jī)械布置、材料堆放場(chǎng)地、周轉(zhuǎn)材料設(shè)備場(chǎng)地、運(yùn)輸?shù)缆穲?chǎng)地等），有效利用面積相對(duì)較小，在安排計(jì)劃時(shí)，必須解決場(chǎng)地與材料設(shè)備占用的矛盾、前期裙房施工與后期塔樓施工機(jī)械設(shè)備布置間的統(tǒng)籌兼顧矛盾、較大層工作量和工作面所需人員設(shè)備投入與場(chǎng)地不足的矛盾、材料的按照計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)控制與班作業(yè)量需求大的供求矛盾。

?做好機(jī)械設(shè)備的維護(hù)、保修管理工作，避免出現(xiàn)“瓶頸”制約。由于裙房施工階段混凝

量大，而工期現(xiàn)實(shí)、場(chǎng)地條件和經(jīng)濟(jì)因素又不允許有過多的備用設(shè)備，高強(qiáng)度的連續(xù)作業(yè)，要求在使用機(jī)械設(shè)備時(shí)要按照規(guī)程規(guī)定執(zhí)行，不過量、不過度、不過分使用，還必須在間歇時(shí)間認(rèn)真、切實(shí)作好機(jī)械設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作，安排資金、專門人員負(fù)責(zé)，作到“小病及時(shí)修，大病不出現(xiàn)，配件及時(shí)換”。

?作好裝飾工程和設(shè)備安裝階段的施工計(jì)劃安排。高層建筑施工，特別是具有商業(yè)廣場(chǎng)功能的裙房建筑，由于電梯設(shè)備、用電系統(tǒng)設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)備、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、智能建筑設(shè)備（聲像、電訊、監(jiān)控）的大量使用，一般按照工期所占總工期的1/4—1/3，如果加上前期的預(yù)埋、預(yù)留、預(yù)設(shè)，所占的配合工期將更長(zhǎng)；高層裙房的商業(yè)目的裝修裝飾，包括外墻維護(hù)裝置、外墻裝飾、電梯前室等公共部分的裝修和普通抹灰，以外墻和普通抹灰所占分量最重，安全要求也最高，工期耗時(shí)最長(zhǎng)。鑒于設(shè)備安裝和裝飾裝修階段的工程特點(diǎn)，必須合理界定范圍，確定插入時(shí)機(jī)，在有安全防護(hù)的前提下，考慮分段實(shí)施作業(yè)；及時(shí)選擇分包隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)，統(tǒng)籌規(guī)劃、周密部署，采取合理地技術(shù)組織措施，適時(shí)組織平行流水、交叉作業(yè)，避免混亂現(xiàn)象造成的影響。

?切實(shí)、認(rèn)真地作好項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃。由于高層建筑施工周期長(zhǎng)，過程影響因素多、變化大，因此 “施設(shè)” 的施工進(jìn)度計(jì)劃只能起到控制作用；考慮到施工過程中的各種不利因素，總施工計(jì)劃編制時(shí)，必須留有適當(dāng)?shù)赜嗟?；因?yàn)楸卷?xiàng)目工程規(guī)模比較大，技術(shù)要求比較高，計(jì)劃安排時(shí)，必須與選用施工機(jī)械設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)條件、勞動(dòng)力組織相適應(yīng)；必須重視關(guān)鍵過程、關(guān)鍵階段、關(guān)鍵線路對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的影響，重視施工過程中環(huán)境對(duì)工期的影響，重視大臺(tái)班機(jī)械設(shè)備使用量和機(jī)械設(shè)備的“瓶頸”制約；必須重視計(jì)劃執(zhí)行的“PDCA”過程，抓主要矛盾，按照“動(dòng)態(tài)管理（計(jì)劃）、合理配置（資源）、（進(jìn)度、資金）節(jié)點(diǎn)控制、（管理）目標(biāo)考核”的原則實(shí)施。

?合理地作好施工現(xiàn)場(chǎng)總平面布置圖。施工平面布置圖，是組織高層建筑施工過程全部活動(dòng)的重要依據(jù)，目的是為了控制和有效管理現(xiàn)場(chǎng)。一般可以根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)條件、周邊環(huán)境情況、基礎(chǔ)與地下工程、結(jié)構(gòu)工程、裝修與安裝施工的不同階段要求，使用機(jī)械設(shè)備情況，劃分功能區(qū)域，安排組織交通流向和使用管網(wǎng)（包括施工用水、電），兼顧前后。一般應(yīng)滿足：

①保證交通暢通，滿足各項(xiàng)運(yùn)輸要求。保證交通暢通，不僅是滿足某階段的需求，而是要兼顧裙房施工和后期塔樓施工，滿足計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)條件下的材料使用堆放貯存量要求。

②可以充分發(fā)揮大型機(jī)械設(shè)備的效能，避免出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的二次搬運(yùn)、二次轉(zhuǎn)移。

③滿足消防、安全施工和環(huán)境保護(hù)的要求。

④盡可能地節(jié)約現(xiàn)場(chǎng)施工用地。

⑤盡可能地利用永久場(chǎng)地、設(shè)施，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)的道路路基、綠化或停車場(chǎng)地等，只要滿足不影響后期施工，不會(huì)造成后果影響即可。

⑴必須進(jìn)行可靠地經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析。施工組織設(shè)計(jì)所確定的方案、進(jìn)度計(jì)劃安排、資金使用計(jì)劃、選用機(jī)械設(shè)備都必須經(jīng)過經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析對(duì)比，滿足技術(shù)上的先進(jìn)性、可行性要求，能夠保證工程的質(zhì)量和施工安全需要；方案和計(jì)劃應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)上是合理的，能夠滿足公司對(duì)項(xiàng)目管理目標(biāo)的要求，能夠滿足企業(yè)的基本利益；在管理上具有科學(xué)性，體現(xiàn)決策的周密調(diào)查，科學(xué)論證。

五、“監(jiān)理職能”管理職責(zé)和職能

1、“監(jiān)理項(xiàng)目部”與監(jiān)理公司的關(guān)系是合同契約關(guān)系。在協(xié)議簽訂時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)：

? “監(jiān)理項(xiàng)目部”由我方組建，內(nèi)部的管理和按照規(guī)定對(duì)工程的監(jiān)理監(jiān)督，由我們組織實(shí)施，以不對(duì)監(jiān)理企業(yè)造成不良影響為工作前提，按照《建設(shè)監(jiān)理規(guī)范》（50326--2001）的法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文和專業(yè)規(guī)范組織行為實(shí)施。

? 監(jiān)理公司委派總監(jiān)理工程師，按照合同約定監(jiān)督“監(jiān)理項(xiàng)目部”的實(shí)施行為，不行使直接的工程監(jiān)理監(jiān)督權(quán)利，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的“問題”，可以通過“溝通”解決，對(duì)“項(xiàng)目監(jiān)理部”的工作有建議權(quán)。總監(jiān)理工程師應(yīng)該按照協(xié)議約定，積極配合過程管理，參加所有規(guī)定應(yīng)由總監(jiān)參加的活動(dòng)（如驗(yàn)收等），履行簽字和蓋章手續(xù)。

? 監(jiān)理公司按照協(xié)議約定，對(duì)監(jiān)理項(xiàng)目部的工作有監(jiān)督、指導(dǎo)權(quán)，負(fù)責(zé)配合施工過程中驗(yàn)收、建設(shè)行政主管部門進(jìn)行的檢查和其他規(guī)定應(yīng)由監(jiān)理單位參加的活動(dòng)或蓋章、簽字。對(duì)協(xié)議履行過程中出現(xiàn)的“問題”，可以通過“溝通”方式解決。

2、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的組織結(jié)構(gòu)：祥見附圖3

3、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的人員組成：

序號(hào) 姓

名 崗 位 任職資格 職稱條件 備

注總監(jiān)理工程師 總監(jiān)理工程師證 高級(jí)工程師 監(jiān)理公司派

總監(jiān)理工程師代表 監(jiān)理工程師證書 高級(jí)工程師 設(shè)

土建監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 土建工程師 設(shè)

土建監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 土建工程師 設(shè) 給排水、暖通監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 安裝工程師 設(shè)

電氣設(shè)備安裝監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 安裝工程師 設(shè) 安全監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 安全工程師 設(shè)、且有安全培訓(xùn)證書

經(jīng)濟(jì)管理監(jiān)理工程師 監(jiān)理工程師證書 造價(jià)工程師 預(yù)算部職能

監(jiān)理資料員（含勤務(wù)）助理工程師 設(shè)

“監(jiān)理項(xiàng)目部”的實(shí)際管理控制權(quán)由公司總工程師掌握。監(jiān)理部成員按照任職條件由公司

對(duì)于有工作能力沒有監(jiān)理工程師執(zhí)業(yè)資格證書的，建議可以與監(jiān)理企業(yè)協(xié)商幫助解決?！氨O(jiān)理項(xiàng)目部”的工作人員定員7人（不含總監(jiān)理工程師）。

4、“監(jiān)理項(xiàng)目部”的職責(zé)。按照管理設(shè)想：

? 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，按照與項(xiàng)目部人員職能“互補(bǔ)”的原則，對(duì)勞務(wù)、分包單位進(jìn)行管理，對(duì)施工過程質(zhì)量、安全文明施工、計(jì)劃編制與執(zhí)行情況、成本控制情況進(jìn)行監(jiān)督、控制。

監(jiān)理公司（契約關(guān)系）

監(jiān)理部

可不設(shè)

? 在項(xiàng)目管理過程中，獨(dú)立地?fù)?dān)負(fù)項(xiàng)目監(jiān)理的職能，監(jiān)督“施工項(xiàng)目部”對(duì)公司項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)施行為，履行項(xiàng)目施工過程中的監(jiān)理職責(zé)，按照規(guī)定監(jiān)督和簽署過程手續(xù)，承擔(dān)項(xiàng)目監(jiān)理“四大控制，兩個(gè)管理，一個(gè)協(xié)調(diào)”的工作任務(wù)，負(fù)責(zé)監(jiān)理工作例會(huì)的組織和監(jiān)理月報(bào)的編發(fā)，承擔(dān)按規(guī)定應(yīng)該由監(jiān)理提供的監(jiān)理相關(guān)資料。

? 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，按照“合同”約定，審核由“項(xiàng)目部”提交的“工程款”支付憑證，按照公司規(guī)定程序批準(zhǔn)支付。

? 在項(xiàng)目管理過程中，“監(jiān)理項(xiàng)目部”（以下改稱為“監(jiān)理部”）行使監(jiān)理和甲方的職責(zé)，其具體工作是：

① 監(jiān)督并審核由項(xiàng)目部提交的《施工組織設(shè)計(jì)》或《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)其符合性、針對(duì)性、真實(shí)性進(jìn)行核查；《施設(shè)》的審核由專業(yè)監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)，簽批由總監(jiān)簽署。

② 對(duì)《施設(shè)》包含的進(jìn)度計(jì)劃的符合性進(jìn)行核對(duì)，按照公司對(duì)項(xiàng)目的管理目標(biāo)要求，“施工項(xiàng)目部”（以下簡(jiǎn)稱為“項(xiàng)目部”）的計(jì)劃，制定《項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃》，下達(dá)月度分解計(jì)劃，監(jiān)督計(jì)劃執(zhí)行情況。

③ 對(duì)包含的《質(zhì)量計(jì)劃》進(jìn)行審查，對(duì)項(xiàng)目部的質(zhì)量管理體系和安全保證體系進(jìn)行核查，針對(duì)計(jì)劃的可行性、符合性和執(zhí)行情況進(jìn)行檢查；監(jiān)督質(zhì)量、安全管理體系的運(yùn)行情況、控制點(diǎn)的設(shè)置及實(shí)施效果。

④ 對(duì)“項(xiàng)目部”的機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備計(jì)劃和落實(shí)情況、周轉(zhuǎn)材料準(zhǔn)備和落實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)，對(duì)其滿足工程需要的符合性進(jìn)行有針對(duì)性的檢查；對(duì)其設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)狀態(tài)和維護(hù)措施、人員進(jìn)行督促。特別是對(duì)工期、質(zhì)量、安全有重大或較大影響的設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料，比如塔吊、混凝土輸送泵、鋼筋加工設(shè)備、大模板、附著式升降腳手架等。

⑤ 對(duì)施工工藝與項(xiàng)目實(shí)際、和使用機(jī)械設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料的適應(yīng)性進(jìn)行審查，監(jiān)督實(shí)施過程中的使用情況，對(duì)可能出現(xiàn)的不利現(xiàn)象，及時(shí)要求“項(xiàng)目部”處理。

⑥ 按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范要求，分部、分項(xiàng)驗(yàn)收，組織隱蔽工程驗(yàn)收，組織工序轉(zhuǎn)換的驗(yàn)收，監(jiān)督特殊過程施工，如定位放線、樁基施工與檢測(cè)、基坑驗(yàn)收、深基坑支護(hù)、避雷減災(zāi)、施工臨時(shí)用電、土方回填、變形縫或后澆帶、基礎(chǔ)的防水防滲、大模板選擇、附著式升降腳手架選擇、梁窩和門窗洞口的預(yù)設(shè)、測(cè)量定位、雨季施工、暑期施工、冬季施工等。

⑦ 按照公司要求和項(xiàng)目的進(jìn)度控制計(jì)劃，制訂投資控制計(jì)劃，建立相應(yīng)地成本控制點(diǎn)和控制措施，加強(qiáng)計(jì)劃內(nèi)投資控制；會(huì)同預(yù)算部、材料部對(duì)變更量及時(shí)進(jìn)行核增或核減，加強(qiáng)計(jì)劃外投資的控制。

⑧ 對(duì)“項(xiàng)目部”在施工過程的安全管理措施、設(shè)備到位情況、設(shè)備安全運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查、評(píng)估，督促項(xiàng)目部創(chuàng)造一個(gè)有利于安全施工，有利于銷售推廣的文明工地。

⑨ 由于“監(jiān)理部”的特殊性，建議監(jiān)理工作：在公司規(guī)定工作的的范圍內(nèi)，依照規(guī)定程序辦理；對(duì)于需要代表監(jiān)理部的工作，按照實(shí)現(xiàn)編制的《監(jiān)理規(guī)劃》、《監(jiān)理規(guī)劃實(shí)施細(xì)則》

⑩ 項(xiàng)目竣工后，代表公司對(duì)“施工項(xiàng)目部”的總體工作，按照“目標(biāo)管理責(zé)任書”規(guī)定和過程中經(jīng)雙方確認(rèn)調(diào)整量的“成本、工期、質(zhì)量、安全”目標(biāo)量，對(duì)項(xiàng)目部進(jìn)行考核、評(píng)定。對(duì)監(jiān)理部自己的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，做項(xiàng)目工作總結(jié)。

六、項(xiàng)目建設(shè)過程中，建設(shè)單位的職能

1、按照公司的原業(yè)務(wù)職能和范圍開展工作。作為項(xiàng)目啟動(dòng)組織，完成項(xiàng)目的所有開工報(bào)告以前的工作，為項(xiàng)目開始創(chuàng)造有利的外部施工環(huán)境。包括《施工許可證》和其他手續(xù)的辦理、施工圖設(shè)計(jì)、臨建設(shè)施和“三通一平”、設(shè)計(jì)與“監(jiān)理”的招標(biāo)、招商等。

2、編制施工圖預(yù)算，組織施工“招標(biāo)”并簽訂“《施工合同》”；核定項(xiàng)目施工成本，制定項(xiàng)目管理目標(biāo)，按照市場(chǎng)的原則組建“施工項(xiàng)目部”和“項(xiàng)目監(jiān)理部”，并在項(xiàng)目實(shí)施中，按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行運(yùn)作，有效進(jìn)行成本控制。

3、編制項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理制度或規(guī)定，對(duì)施工過程的管理目標(biāo)實(shí)施情況定期組織檢查、考核。對(duì)檢查考核情況，根據(jù)是否對(duì)備案有利的原則，分別由《工程簡(jiǎn)報(bào)》（內(nèi)部管理資料，不列入資料中）或《監(jiān)理月報(bào)》編發(fā)。

4、負(fù)責(zé) “變更”工程量的測(cè)量、核查工作；核定對(duì)“項(xiàng)目部”的索賠。

5、負(fù)責(zé)“甲供”材料的計(jì)劃審核、采買、核出，對(duì)材料質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)效與工程需要的符合性負(fù)責(zé)。

6、按照合同約定的工程款撥付方式、時(shí)間、條件，核定工程款支付憑證；按照公司規(guī)定的程序，批準(zhǔn)支付，并監(jiān)督撥付工程款的使用情況。

7、組織綜合、單位工程驗(yàn)收，辦理備案手續(xù)，辦理與項(xiàng)目管理公司的移交手續(xù)和其他與招商、物業(yè)管理有關(guān)的手續(xù)。

8、按照規(guī)定程序和項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃，組織對(duì)施工項(xiàng)目部行為實(shí)施效果評(píng)估、考核，“監(jiān)理部”和“項(xiàng)目部”）。

七、項(xiàng)目的成本控制原則

1、項(xiàng)目成本的構(gòu)成

項(xiàng)目的建設(shè)成本由建設(shè)單位管理費(fèi)用成本、土地成本、拆遷成本、建筑成本、設(shè)計(jì)成本、監(jiān)理費(fèi)用成本、配套設(shè)施成本、銷售費(fèi)用成本、稅費(fèi)、風(fēng)險(xiǎn)成本攤銷等構(gòu)成。在此“方案”前提下，所有的成本都變成了直接成本，容易造成前期成本投入較大。

2、項(xiàng)目施工成本控制的原則

① “項(xiàng)目部”的工作內(nèi)容包括：進(jìn)場(chǎng)臨建設(shè)施的搭設(shè)、主體和一般裝飾施工、一般安裝工程自己組織施工，專業(yè)性較強(qiáng)項(xiàng)目的安裝施工，在總包范圍內(nèi)，采用分包的方式進(jìn)行。

② 施工圖設(shè)計(jì)完成后，由預(yù)算部核算施工成本，作為項(xiàng)目目標(biāo)管理計(jì)劃的依據(jù)。施工成本主要包括：“甲供”材料以外的材料費(fèi)、勞務(wù)施工費(fèi)、經(jīng)核定必須購(gòu)買使用的機(jī)械設(shè)備費(fèi)、設(shè)備租賃費(fèi)、周轉(zhuǎn)材料租賃費(fèi)、分包工程費(fèi)、項(xiàng)目部管理費(fèi)（包括項(xiàng)目部人員工資）。

③ 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施勞務(wù)、分包協(xié)議（合同）談判，預(yù)算部核算涉及工作量，監(jiān)理部

監(jiān)督談判過程，簽訂合同必須按照公司《合同評(píng)審程序》實(shí)施審核。

④勞務(wù)施工隊(duì)選擇時(shí)，應(yīng)該按照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》確定的原則，綜合考慮現(xiàn)有設(shè)備、專業(yè)技術(shù)工人的數(shù)量、持證上崗情況、同類工程施工經(jīng)歷、組織的完善程度、報(bào)價(jià)等，按照招標(biāo)的方式解決。對(duì)分包單位的選擇，必須有專業(yè)資質(zhì)要求和一定地前期墊付能力。

⑤為減少機(jī)械設(shè)備的購(gòu)買量，保證施工質(zhì)量和安全，在選擇勞務(wù)、分包施工隊(duì)伍時(shí)，必須選用成建制的施工隊(duì)伍，必須有一定的機(jī)械設(shè)備和施工用工具，必須有健全的組織，配置完備的質(zhì)量、安全、技術(shù)、管理人員，有符合規(guī)定要求的特種作業(yè)持證上崗人員（塔吊司機(jī)、電焊工、架子工、混凝土工、模板工、鋼筋工、電工等），有與項(xiàng)目施工相適應(yīng)地工人隊(duì)伍。

⑥為了節(jié)約成本，保證施工的持續(xù)進(jìn)行，項(xiàng)目部必須對(duì)擬建區(qū)域的周邊施工環(huán)境、道路出口情況、建筑物的布局及工程體量、可能使用的施工組織方法、工序與工藝綜合考慮，合理布置各施工區(qū)域功能，合理選用施工人員總量，安排臨建設(shè)施和機(jī)械設(shè)備，安排施工用電、用水，安排材料設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料、大模板、附著式升降腳手架的堆放場(chǎng)地，合理組織材料、設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料的計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)。

⑦為節(jié)約成本，項(xiàng)目部應(yīng)該處理好“施工現(xiàn)場(chǎng)功能平面布置與可提供能力的矛盾；施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置與計(jì)劃使用施工組織方法需要的矛盾；建筑物體形、面積大與提升機(jī)械設(shè)備使用極限能力的矛盾；裙房施工人員、設(shè)備、作業(yè)面需量與后期塔樓施工需量突變的矛盾；裙房施工與塔樓施工組織“重心”在后期轉(zhuǎn)移前后，在設(shè)備、運(yùn)輸、材料設(shè)備堆放場(chǎng)地方面的矛盾；材料堆放場(chǎng)地不足、可能出現(xiàn)的后期轉(zhuǎn)移與進(jìn)度、安全需要間的矛盾；進(jìn)度計(jì)劃安排與必要的工序技術(shù)間歇時(shí)間、特殊施工季節(jié)的矛盾；工序間、設(shè)備間交叉作業(yè)產(chǎn)生的矛盾”。

⑧在項(xiàng)目實(shí)施過程中，按照目標(biāo)管理、計(jì)劃管理的管理要求，按照“動(dòng)態(tài)管理、優(yōu)化配置、節(jié)點(diǎn)控制、目標(biāo)考核”的原則，項(xiàng)目部必須向監(jiān)理部和建設(shè)單位（甲方）提交月度進(jìn)度、資金使用、材料設(shè)備計(jì)劃，編制周計(jì)劃，并保證計(jì)劃實(shí)施的嚴(yán)肅性；監(jiān)理（“甲方”）審批提交計(jì)劃與總體計(jì)劃的符合性、可操作性，在保證工期、質(zhì)量和安全必需的前提下，積極為項(xiàng)目部創(chuàng)造計(jì)劃執(zhí)行的條件。

⑨必須控制計(jì)劃外變更的范圍和程度，特別是涉及增加建設(shè)投入的過程。對(duì)因環(huán)境變化造成的設(shè)計(jì)變更，嚴(yán)格按照公司《設(shè)計(jì)變更控制程序》執(zhí)行；對(duì)于因建材市場(chǎng)供應(yīng)短缺造成的材料因素變更，必須按照經(jīng)濟(jì)合理的原則，實(shí)行嚴(yán)格地審批制，按照規(guī)定程序辦理。

⑩按照“誰主管，誰簽字，誰承擔(dān)責(zé)任”的原則，嚴(yán)格按照崗位責(zé)任制所確定職責(zé)范圍開展工作，執(zhí)行相關(guān)管理制度，最大限度地規(guī)避“責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)”可能造成的損失。

3、項(xiàng)目成本控制分布圖：

八、建設(shè)項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)

1、本方案的SWOT分析

（1）本方案的優(yōu)點(diǎn)：

①可以按照同一的“意志”展開，變建設(shè)過程合作伙伴的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系為統(tǒng)一的行政隸屬關(guān)系，減少不同利益體間的“糾紛”與“摩擦”。

②把三種職能進(jìn)行職責(zé)界定，在內(nèi)部按照“市場(chǎng)”的形式進(jìn)行，建立互相依存、互相監(jiān)督、互相配合、相互制約的管理機(jī)制，可以在項(xiàng)目管理計(jì)劃下，為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一目的服務(wù)。

③可以將原由施工企業(yè)賺取的利潤(rùn)，轉(zhuǎn)化為開發(fā)利益，提高回報(bào)率。

④便于協(xié)調(diào)、便于管理，有利于控制建設(shè)周期及建設(shè)成本。

⑤便于公司整體開發(fā)計(jì)劃的順利實(shí)施及后期使用。

（2）缺點(diǎn)：

①調(diào)整了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，增加了管理人員，并且對(duì)使用人員的現(xiàn)場(chǎng)管理能力要求比較高。

②增加了項(xiàng)目建設(shè)前期投入的成本費(fèi)用，特別是機(jī)械設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料費(fèi)用的投入和本該由施工企業(yè)墊付的相關(guān)費(fèi)用。

③由于“慣性作用”，可能會(huì)出現(xiàn)管理中的“錯(cuò)位”和“越位”現(xiàn)象。

④缺少了項(xiàng)目管理上可以作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的合同手段。

（3）風(fēng)險(xiǎn)：

①本應(yīng)由施工企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，比如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量責(zé)任、安全責(zé)任、民工工資責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

②與施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)間可能因?yàn)閷?duì)一些“問題”認(rèn)識(shí)上的差距造成“糾紛”的風(fēng)險(xiǎn)。

③政策風(fēng)險(xiǎn)。

（4）機(jī)會(huì)：

①本方案最大的問題，應(yīng)該是與“掛牌”監(jiān)理、施工企業(yè)的“同利共處”，解決利益與責(zé)任關(guān)系問題。只要滿足不給施工企業(yè)造成不利影響，滿足協(xié)議經(jīng)濟(jì)利益，這個(gè)可能是有的，而且，一般不會(huì)出現(xiàn)問題。

②目前，在鄭一些無實(shí)體或允許掛靠、且條件不苛刻的施工企業(yè)，多在民有股份制企業(yè)，掛靠是其生存和發(fā)展的一個(gè)較大的組成部分，我們的掛靠只要保證或者他們相信不會(huì)給其造成不利影響，還會(huì)對(duì)提高施工企業(yè)的知名度，幫助年審有利，這個(gè)合作會(huì)比較愉快的。

③掛牌監(jiān)理企業(yè)由于市場(chǎng)的因素，也是可以找到的，相信一般也不會(huì)出現(xiàn)問題。由于“活源”的問題，我們這么大的項(xiàng)目對(duì)提高企業(yè)在業(yè)內(nèi)的知名度、幫助企業(yè)升級(jí)或年審是有很大幫助的，只要我們搞好工程質(zhì)量、保證施工安全，可以明確地證明監(jiān)理不用承擔(dān)實(shí)際責(zé)任，就不會(huì)發(fā)生“糾紛”、不愉快。

2、項(xiàng)目管理方案對(duì)施工、監(jiān)理企業(yè)的需求

?監(jiān)理企業(yè)必須具有“甲級(jí)”資質(zhì)，能夠在我們承諾不造成對(duì)其不利影響的前提下，給監(jiān)理部章，以便開展正常業(yè)務(wù)，提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)服務(wù)，提供規(guī)定應(yīng)有企業(yè)簽字、蓋章服務(wù)；可以通過協(xié)議協(xié)商管理費(fèi)用，相互間可以建立互信關(guān)系。

?施工企業(yè)應(yīng)該有房屋建設(shè)工程一級(jí)總承包資質(zhì)，能夠兼有勞務(wù)一級(jí)、裝飾裝修等專項(xiàng)資質(zhì)更好；能夠在我們承諾不造成對(duì)其不利影響的前提下，提供項(xiàng)目部章，幫助安排專業(yè)資質(zhì)證，提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)服務(wù)，提供規(guī)定應(yīng)有企業(yè)簽字、蓋章服務(wù)；可以通過協(xié)議協(xié)商管理費(fèi)用，相互間可以建立互信關(guān)系。

3、項(xiàng)目管理方案的可行性評(píng)價(jià)。盡管此種管理有著一些可能的問題，但是，可以肯定企業(yè)將能夠從中獲取“不非”的利益；有利于鍛煉隊(duì)伍，提高團(tuán)隊(duì)成員的業(yè)務(wù)能力水平，有利于企業(yè)向相關(guān)行業(yè)的集團(tuán)化發(fā)展；有利于按照公司的以意志，“和諧”地組織項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)現(xiàn)企業(yè)目的。