第一篇：房地產(chǎn)全過程項(xiàng)目成本管理（推薦）

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理

摘 要：隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向精細(xì)化管理靠攏?！袄麧?rùn)=銷售收入-成本”這一簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。房產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理是每個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內(nèi)容，本文就房產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本管理談一些個(gè)人的看法和體會(huì)。關(guān)鍵字：全過程；成本管理；成本體系；動(dòng)態(tài)成本

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制。成本管理體系通過建立有效的目標(biāo)成本體系、責(zé)任成本控制體系和動(dòng)態(tài)成本管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本管理流程如下圖所示，本文圍繞這個(gè)流程展開闡述。

二、建立完善的目標(biāo)成本管理體系是否有效進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志之一。目標(biāo)成本管理就是通過制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解，再通過將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。建立完善的目標(biāo)成本體系，要做到以下幾點(diǎn)：

1、確定成本管理體系，包括集團(tuán)及下屬區(qū)域公司的成本管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，對(duì)下屬區(qū)域公司成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求;

2、制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，全面客觀反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息;

3、規(guī)范成本管理流程，定義如何在各個(gè)實(shí)施階段完成對(duì)目標(biāo)成本的細(xì)化修訂，形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理;

4、充分實(shí)現(xiàn)成本信息共享;

5、在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。

三、項(xiàng)目論證階段的成本控制

項(xiàng)目在論證階段著重的是土地費(fèi)用的把控。土地一旦到手，其成本即已基本確定，直至項(xiàng)目結(jié)束該成本一般都不會(huì)有大的變化?？尚行匝芯繄?bào)告一般應(yīng)包括地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)

境及其發(fā)展趨勢(shì)、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位、成本費(fèi)用估算及控制目標(biāo)和措施、投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排、稅務(wù)環(huán)境及其影響、資金計(jì)劃、投資風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見等。

四、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段的成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)之外，更重要的是通過限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占到建設(shè)工程全壽命期費(fèi)用的1%，但正是這少于1%的費(fèi)用對(duì)于工程造價(jià)的影響占到了75%以上，可以看出設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的關(guān)鍵。在滿足質(zhì)量保證的前提下，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾印４_保每一設(shè)計(jì)階段的成果質(zhì)量后方能進(jìn)入下一個(gè)設(shè)計(jì)階段(包括方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)階段)。施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計(jì)要求的條款并載明對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。并且可在施工圖完成后由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出修改意見，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的投資損失。

五、工程施工階段的成本控制

工程施工階段的成本控制重點(diǎn)在于工程供應(yīng)商的選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進(jìn)度款管理、設(shè)計(jì)變更管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和工程結(jié)算管理。

1、工程供應(yīng)商、材料設(shè)備供應(yīng)商的管理。材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70%，工程材料成本控制是項(xiàng)目開發(fā)過程的重要內(nèi)容。在成本目標(biāo)確定的情況下，首先要明確工程總包、分包、材料分級(jí)等的范圍、采購(gòu)方式及權(quán)限，確定材料是甲供、乙供或甲定乙供;其次，完善招標(biāo)流程，規(guī)范供應(yīng)商資質(zhì)考察、詢標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同等程序，本著公開、公平、公正的原則引入各類承包商，充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。另外集團(tuán)可建立自己的供應(yīng)商信息庫(kù)，確立戰(zhàn)略合作伙伴，這樣既避免了供應(yīng)商質(zhì)量的不穩(wěn)定性，又可以拿到戰(zhàn)略合作采購(gòu)價(jià)，對(duì)多項(xiàng)目成本的控制起到了良性循環(huán)的作用。

2、對(duì)于工程進(jìn)度款的管理，要嚴(yán)格按照合同和流程進(jìn)行控制。成本管理部要對(duì)施工單位上報(bào)的節(jié)點(diǎn)款、進(jìn)度款等進(jìn)行審核，經(jīng)財(cái)務(wù)部確定后方可付款。同時(shí)對(duì)合同進(jìn)度款累計(jì)到達(dá)合同金額85%的項(xiàng)目，要停止付款，以便掌握結(jié)算時(shí)的主動(dòng)權(quán)。

3、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理。要完善流程，明確各職能部門、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。防止亂簽、多簽、責(zé)任不明確等漏洞，避免結(jié)算時(shí)發(fā)生“扯皮”現(xiàn)象。如果工程進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以避免無法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議。總之，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。、工程結(jié)算管理。嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目必須符合竣工方能移交的原則，成本管理部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出成本超、降的原因，并提出改進(jìn)措施及意見。

六、營(yíng)銷階段的成本管理

營(yíng)銷成本主要指項(xiàng)目銷售過程中形成的各類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處、樣板房等費(fèi)用。控制營(yíng)銷成本關(guān)鍵還是要提高營(yíng)銷策劃水平，使有限的營(yíng)銷投入發(fā)揮最大的效用，尋求最大性價(jià)比，降低營(yíng)銷成本。

七、有效進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理

動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，要做到在項(xiàng)目實(shí)施過程中的任一時(shí)間點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本動(dòng)態(tài)，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷決策。動(dòng)態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本

由上式可見，合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，由于其具有不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性。因此，成本管理必須要以合同為中心，抓住三條主線“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”，方能很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌?？稍陧?xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)、定期調(diào)整成本臺(tái)賬、及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過各種有效途徑及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異動(dòng)的不合理因素。

八、成本管理的項(xiàng)目后評(píng)估體系

提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過后評(píng)估來改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：

1、比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異(評(píng)價(jià)投資估算、項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確、合理性);

2、對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》的成本差異(評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性);

3、分析各期《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析報(bào)告》(評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性)

4、分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認(rèn)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等對(duì)成本的影響;

5、考察項(xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評(píng)價(jià)材料成本的合理性)。

九、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過程的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息。為企業(yè)營(yíng)銷策略的制定和調(diào)整提供依據(jù)，就能使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程工程成本控制管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程工程成本控制管理

要: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程工程造價(jià)控制與管理，是企業(yè)在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng)，其貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，概括而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理就是以決策階段的、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、實(shí)施、結(jié)算階段的動(dòng)態(tài)管理組成的。我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 設(shè)計(jì)階段 實(shí)施階段 竣工結(jié)算 1．前言

房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有兩種表現(xiàn)方式，一是品牌創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)；二是成本優(yōu)勢(shì)。成本不僅體現(xiàn)在是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有時(shí)甚至成為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否存活下去的關(guān)鍵。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是非常困難的，能達(dá)到這個(gè)高度的企業(yè)可以說是鳳毛麟角。對(duì)大多數(shù)企業(yè)來說，只能通過成本優(yōu)勢(shì)來贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即開發(fā)相同品質(zhì)的樓盤，努力使所發(fā)生的成本相對(duì)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所獲得的利潤(rùn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)勝利。

可見，成本管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段之一，而全過程工程成本控制管理是房地產(chǎn)業(yè)成本管理與控制的重要內(nèi)容。因此，從成本管理與控制的角度較全面地對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在的問題進(jìn)行進(jìn)一步探索，不僅具有重要的理論意義，而且具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資建設(shè)分為投資決策、可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工結(jié)算階段等。而每個(gè)過程、分過程、子過程又是由許多不同的具體活動(dòng)構(gòu)成的。所以一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過程造價(jià)是由各個(gè)子過程的造價(jià)構(gòu)成的，而這些子過程的造價(jià)又是由許多項(xiàng)具體活動(dòng)的造價(jià)構(gòu)成的。因此，工程項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理必須是基于活動(dòng)與過程的，必須是按照工程項(xiàng)目的過程與活動(dòng)的組成與分解的規(guī)律去實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目全過程的造價(jià)管理。

因此, 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程造價(jià)控制管理貫穿了項(xiàng)目的全過程, 即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的投資估算到設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算, 以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個(gè)階段的造價(jià)控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系在一起的, 各個(gè)階段互相制約、互相補(bǔ)充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差, 糾正偏差, 使幾個(gè)階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本。

2．房地產(chǎn)開發(fā)各階段造價(jià)控制管理存在的問題 2.1對(duì)房地產(chǎn)投資決策階段的重要性認(rèn)識(shí)不足

所謂房地產(chǎn)投資決策，是指對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并作出判斷，選擇某一方案的過程。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大，一旦錯(cuò)了第一步，那就滿盤皆輸，因此說，就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)整個(gè)流程來看，這第一步投資決策環(huán)節(jié)無疑是重中之重。而這一環(huán)節(jié)恰恰是目前大多中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中的薄弱環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確控制投資目標(biāo)值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著決策階段對(duì)其后面的各種形式造價(jià)起著制約作用。因此，必須加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)的管理。

2.2工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)控制不嚴(yán)

在項(xiàng)目作出投資決策后，工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1％ 以下，但正是這少于1％的費(fèi)用卻影響項(xiàng)目投資的可能性高達(dá)75％以上。可是目前普遍存在存在“重施工，輕設(shè)計(jì)”現(xiàn)象。在設(shè)計(jì)方案上基本上做到了采取兩個(gè)以上的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，但在經(jīng)濟(jì)上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動(dòng)腦筋”的現(xiàn)象。特別是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，設(shè)計(jì)人員為了滿足開發(fā)商的要求，為了趕進(jìn)度，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，甚至有些項(xiàng)目出現(xiàn)做法與選型交代不清，使設(shè)計(jì)預(yù)算與實(shí)際造價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，預(yù)算文件不完整，設(shè)計(jì)變更偏多，導(dǎo)致工程造價(jià)增加很多。

2.3建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段選擇不當(dāng)

工程設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目發(fā)包顯得尤其重要。選擇了一家有實(shí)力、有信譽(yù)、報(bào)價(jià)合理的單位，工程就成功了一半?？墒乾F(xiàn)階段開發(fā)商選擇中標(biāo)單位時(shí)往往只選擇報(bào)價(jià)最低的單位，有些中標(biāo)單位可能是投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本價(jià)而希望今后在施工過程中通過各種手段、方法取得彌補(bǔ)的單位，在施工過程中容易扯皮而影響質(zhì)量和工期，導(dǎo)致造價(jià)失控。此外工程招標(biāo)文件、合同文件不夠嚴(yán)密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價(jià)。

2.4工程實(shí)施階段管理失控

工程實(shí)施階段是建設(shè)項(xiàng)目形成實(shí)體的一個(gè)漫長(zhǎng)過程，也是工程造價(jià)控制的難點(diǎn)階段。在工程實(shí)施階段，由于地質(zhì)條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調(diào)整，工程變更過多，現(xiàn)場(chǎng)簽證不明確，簽證內(nèi)容與實(shí)際不相符，合同管理不嚴(yán)格等，工程造價(jià)極易失控。

2.5工程竣工結(jié)算階段控制不力

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工決算是整個(gè)工程造價(jià)控制最后的一環(huán)?？⒐Q算如何能真實(shí)實(shí)地反映整個(gè)工程的實(shí)際造價(jià)，反映了開發(fā)商和承包方對(duì)工程造價(jià)管理的能力。

根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家工商局《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）通用條款，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告經(jīng)發(fā)包人認(rèn)可后28天內(nèi)，承包人向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方按照協(xié)議書約定的合同價(jià)款及專用條款約定的合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容，進(jìn)行工程竣工結(jié)算。但是目前仍存在不少工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用期超過一年以上，而承包方未報(bào)送結(jié)算資料的現(xiàn)象。在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒有全面體現(xiàn)工程實(shí)際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡(jiǎn)單更改，很多變更沒有在圖上標(biāo)注；設(shè)計(jì)變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟(jì)簽證；隱蔽工程現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收無正式簽證手續(xù)；變更材料沒有確定結(jié)算單價(jià)等。

工程結(jié)算一拖再拖；有時(shí)工程結(jié)算人員不了解施工現(xiàn)場(chǎng)，也不到現(xiàn)場(chǎng)審核復(fù)查，只憑自己的想象核算，與實(shí)際投入相差較大，這些都影響了工程建設(shè)項(xiàng)目的使用和建設(shè)工程造價(jià)的確認(rèn)。

3．加強(qiáng)房地產(chǎn)各階段工程造價(jià)管理的措施 3.1在投資項(xiàng)目決策階段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策, 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)有著決定性的影響, 是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)階段。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì), 投資決策階段影響項(xiàng)目的程度達(dá)到80%—90%。

因此, 必須嚴(yán)格投資決策程序、做好市場(chǎng)調(diào)查研究 在選擇地點(diǎn)時(shí)應(yīng)考慮該地點(diǎn)的交通問題、上學(xué)、購(gòu)物、醫(yī)療、周邊樓盤的情況等。還應(yīng)該為該項(xiàng)目作市場(chǎng)調(diào)查, 了解該地段人員的收入水平、購(gòu)買人群特點(diǎn), 合理確定該發(fā)展項(xiàng)目的室內(nèi)布局大小、樓層高度、裝修標(biāo)準(zhǔn)等,為今后的銷售計(jì)劃打下良好的基礎(chǔ)。

對(duì)于復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，找出細(xì)分市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)。比如以檔次來分，是要擠占中端市場(chǎng)，還是角逐高端市場(chǎng)；以建筑風(fēng)格來分，是要凸顯外國(guó)風(fēng)格，還是要表現(xiàn)中國(guó)風(fēng)格，是展示現(xiàn)代的，還是承傳古典的；以客戶群來分，客戶是以中年人為重點(diǎn)，還是以老年人為主；以產(chǎn)品類型來分，是做多層，高層，別墅，還是酒店式公寓等等。根據(jù)不同的市場(chǎng)就會(huì)劃分出不同的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)結(jié)合地段條件，開發(fā)能力，運(yùn)作實(shí)力等選擇一個(gè)適合開發(fā)建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)。比如建筑用料、小區(qū)環(huán)境建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)—空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、視覺環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境、電梯的設(shè)臵、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。

3.2.設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

3.2.1完善工程設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)工作，各階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

為了有效避免設(shè)計(jì)階段只注重方案招標(biāo)，忽視初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)對(duì)工程造價(jià)控制帶來的問題，在設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中，不僅方案設(shè)計(jì)階段要通過招標(biāo)完成，而且初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)也應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使每個(gè)設(shè)計(jì)階段均通過競(jìng)爭(zhēng)完成。這樣在每個(gè)細(xì)節(jié)上都會(huì)做到精益求精地去設(shè)計(jì)。

定標(biāo)的主要因素應(yīng)放在設(shè)計(jì)構(gòu)思的新穎性、創(chuàng)造性、實(shí)用性、技術(shù)的優(yōu)劣、投資估算的合理性，設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)組織方案等方面來進(jìn)行評(píng)價(jià)。通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)前提下確保經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理的前提下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足使用功能的前提下注意造型別致美觀，最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益的設(shè)計(jì)投標(biāo)單位為中標(biāo)單位。

3.2.2在設(shè)計(jì)階段引入監(jiān)理工作 讓有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員參與到設(shè)計(jì)階段來，對(duì)設(shè)計(jì)的全過程實(shí)施跟蹤檢查，可以及時(shí)避免設(shè)計(jì)過程中可能出現(xiàn)的失誤和缺陷，發(fā)揮監(jiān)理單位作為第三方所起的協(xié)調(diào)與約束作用，打破設(shè)計(jì)單位自己控制自己的單一局面。

3.2.3進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

推行限額設(shè)計(jì)，要從源頭抓起。首先應(yīng)制定合理的目標(biāo)值，如果目標(biāo)值不合理，就會(huì)被突破或者與實(shí)際懸殊很大。目標(biāo)值應(yīng)在對(duì)設(shè)計(jì)的科學(xué)性、功能的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)的合理性等方面進(jìn)行充分論證分析后才能作出結(jié)論。進(jìn)行限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵是確定好工程項(xiàng)目的限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。其次要制定實(shí)行限額設(shè)計(jì)相應(yīng)的管理制度和有關(guān)規(guī)定，從整體上加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的控制，由被動(dòng)反應(yīng)變成主動(dòng)控制，由事后核算變成事前控制。

同時(shí)，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，建立健全相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更制度，對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需進(jìn)行由多方人員參加的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使建設(shè)投資得到有效控制。

3.2.4改革設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，實(shí)行設(shè)計(jì)質(zhì)量的獎(jiǎng)罰制度

現(xiàn)行的設(shè)計(jì)取費(fèi)與工程成本無關(guān)，只重視技術(shù)性，忽視經(jīng)濟(jì)性，不利于工程造價(jià)的控制。因此，應(yīng)對(duì)現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法進(jìn)行改革，建立激勵(lì)機(jī)制。比如將設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)取分為兩部分。一部分為基本設(shè)計(jì)費(fèi)，按原設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)??；另一部分為效益設(shè)計(jì)費(fèi)，這部分費(fèi)用應(yīng)充分體現(xiàn)出激勵(lì)機(jī)制。若設(shè)計(jì)單位在批準(zhǔn)的投資限額內(nèi)，認(rèn)真運(yùn)用價(jià)值工程原理，在保證工程安全和不降低功能的前提下，通過采用新技術(shù)、新材料、新工藝，節(jié)約的工程投資，應(yīng)按一定比例給設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員提取獎(jiǎng)勵(lì)。相反，如設(shè)計(jì)超投資，設(shè)計(jì)不合理或造成了一定的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員同樣要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并視浪費(fèi)程度承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失。獎(jiǎng)罰分明、利益掛鉤，才有利于調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員積極性，有利于控制工程投資。

3.3.加強(qiáng)房地產(chǎn)招標(biāo)階段造價(jià)控制措施 3.3.1對(duì)評(píng)標(biāo)辦法，不能一味強(qiáng)調(diào)低價(jià)中標(biāo)

按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定“可采用經(jīng)評(píng)審的最低投標(biāo)價(jià)格法和綜合評(píng)估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評(píng)標(biāo)辦法”，招標(biāo)人在評(píng)標(biāo)時(shí)除了對(duì)一些簡(jiǎn)單的工程可采用最低價(jià)中標(biāo)的單因素評(píng)標(biāo)法，對(duì)一些較復(fù)雜的工程應(yīng)盡可能采用綜合因素評(píng)標(biāo)法，即除了評(píng)審?fù)稑?biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)外，還要對(duì)其質(zhì)量、工期、文明施工、安全施工、施工方案、擬投入的人員和機(jī)械設(shè)備等進(jìn)行綜合評(píng)審。

對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)評(píng)分時(shí)，不能只看總報(bào)價(jià)，還要同時(shí)重視清單子目的單價(jià)，以防止和限制投標(biāo)單位采用不均衡報(bào)價(jià)法。這是因?yàn)榭們r(jià)符合要求的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也符合要求；總價(jià)最低的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也最低。對(duì)清單項(xiàng)目單價(jià)的評(píng)審，可采用平均值法，也可采用權(quán)重分配法。

3.3.2 應(yīng)從專業(yè)的角度嚴(yán)格界定招標(biāo)范圍 招標(biāo)范圍的劃分不科學(xué)，很有可能造成工程的重復(fù)計(jì)價(jià)，部分設(shè)備重復(fù)定貨的現(xiàn)象，從而造成工程的造價(jià)無形的增加，例如，有的招標(biāo)方對(duì)弱電專業(yè)不了解，其自控部分的電動(dòng)閥門是在弱電的承包范圍內(nèi)，還是在空調(diào)管道專業(yè)的承包范圍內(nèi)劃分不清，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)專業(yè)承包單位都對(duì)電閥作了定貨，從而造成設(shè)備的重復(fù)定貨。

3.4.建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制

合同實(shí)施階段投入資金量最多, 直接影響著建設(shè)費(fèi)用和竣工結(jié)算, 是投資控制的重要階段。應(yīng)特別注意以下幾方面的管理:

一是選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟(jì)的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證,加強(qiáng)投資控制。

二是加強(qiáng)工程進(jìn)度管理,認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)。施工組織不合理, 不僅影響項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量, 而且影響資金的使用。

三是加強(qiáng)工程變更及簽證管理, 在工程建設(shè)項(xiàng)目中,工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的,但要進(jìn)行有效控制.為防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時(shí)把關(guān)外,還應(yīng)圖紙會(huì)審中盡量消除漏洞.設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在施工階段初期,尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更,更要先比較各個(gè)方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法,使工程造價(jià)得到有效控制。如基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證,要實(shí)行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級(jí)審核制,即造價(jià)工程師審核簽字,總監(jiān)理工程師及房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方再審核簽字后方才有。對(duì)于工程聯(lián)系單、圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)方案等要嚴(yán)格審核。

3.5工程竣工階段的工程造價(jià)控制

工程竣工結(jié)算是確定工程造價(jià)的最終手段, 是投資控制的最后的一個(gè)工作環(huán)節(jié)。由于在施工過程中存在著不可避免的變化, 因此需要造價(jià)管理人員樹立高度的責(zé)任心, 在施工過程中及時(shí)收集涉及工程結(jié)算的資料。認(rèn)真審核竣工結(jié)算資料(包括工程變更、簽證等), 凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程必須要有竣工驗(yàn)收手續(xù)；在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項(xiàng)工程。認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是；為了合理確定工程造價(jià)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確。造價(jià)管理人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，同時(shí)應(yīng)深入現(xiàn)場(chǎng)了解實(shí)際情況, 與現(xiàn)場(chǎng)管理人員密切配合, 掌握第一手資料, 避免與實(shí)際脫節(jié)。防止有虛報(bào)工程量、工程量套錯(cuò)定額、重復(fù)計(jì)算等情況發(fā)生, 保證工程造價(jià)的準(zhǔn)確度。

同時(shí)，為了保證工作少出偏漏，應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算第三方復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。4.結(jié)束語

回顧過去，展望未來，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理任重而道遠(yuǎn)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動(dòng)性，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價(jià)的歷史問題，推動(dòng)我國(guó)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的全過程,各個(gè)參與者相互聯(lián)系和配合, 積極參與項(xiàng)目的建設(shè)管理, 并適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求, 采取有效措施, 必定可以降低工程造價(jià)的成本, 真正提高投資的經(jīng)濟(jì)效益。我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該重視每一個(gè)階段的造價(jià)控制點(diǎn)，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理要領(lǐng)

成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國(guó)際公寓)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。

一、合同管理

公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。

1．合同匯簽與分類。

合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購(gòu)工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。

2．合同的錄入與執(zhí)行。

將已分類合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動(dòng)提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會(huì)計(jì)要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，從而較好執(zhí)行合同。

3．報(bào)告。按周申報(bào)合同清單及匯總統(tǒng)計(jì)表。

二、工程預(yù)算及資金瞥理

參照工程預(yù)算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重點(diǎn)。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。

1．工程預(yù)算的編制、錄入。

工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會(huì)計(jì)等專業(yè)人員的綜合建議，達(dá)到事前成本控制的目的；工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會(huì)計(jì)進(jìn)行錄人工作。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會(huì)計(jì)結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)設(shè)計(jì)功能，錄入到本公司自行設(shè)計(jì)好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報(bào)表中。此時(shí)須注意會(huì)計(jì)科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致，以便日后財(cái)務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有

效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

2．工程款支付。

各用款部門填寫用款單時(shí)，按“工程項(xiàng)目。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對(duì)，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款，則付款后成本會(huì)計(jì)也能準(zhǔn)確地將該款項(xiàng)列轉(zhuǎn)成本核算對(duì)象及其明細(xì)項(xiàng)目。

在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設(shè)計(jì)必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)。

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

一、明確項(xiàng)目成本管理基本概念

項(xiàng)目成本管理：是指預(yù)測(cè)和管理項(xiàng)目成本，它包括設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理、設(shè)計(jì)階段的成本管理、招投標(biāo)階段的成本管理、施工前準(zhǔn)備階段的成本管理、施工過程階段的成本管理、竣工結(jié)算階段的成本管理、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的成本管理、保修服務(wù)階段的成本管理等。

二、項(xiàng)目成本管理的原則

2.1.“先算后干”、“先控制后開支”的原則：項(xiàng)目開展后先組織項(xiàng)目工程組、預(yù)算組、財(cái)務(wù)組對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行分解、計(jì)算出出各項(xiàng)開支，進(jìn)行有組織有計(jì)劃地控制與支出。

2.2.“成本--效益”原則 ：我部還在保障工程安全，提高工程質(zhì)量的前提下，將好的思路建議設(shè)計(jì)創(chuàng)新設(shè)計(jì)、改善施工工藝，尋求新的開拓。

2.3.具體問題具體分析的原則 ：我部將成本管理與控制系統(tǒng)個(gè)別化對(duì)待，并根據(jù)我部項(xiàng)目成本的實(shí)際情況，不斷完善和吸取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，加上自己的管理概念，來進(jìn)行成本控制。

2.4.領(lǐng)導(dǎo)重視和全員參與的原則 ：我部成本管理由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，強(qiáng)化成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。

2.5.全程全面成本管理與控制的原則：我部將貫穿于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工前準(zhǔn)備階段、施工過程階段、竣工結(jié)算階段、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段、保修服務(wù)階段等項(xiàng)目的全過程成本管理與控制。

2.6.時(shí)間成本管理原則：F2-4項(xiàng)目投資大，珠江新城又位于新中軸線，最新?lián)屨夹率袌?chǎng)，給集團(tuán)帶來的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是很大的。我部制定的F2-4主體工程趕工方案，促進(jìn)項(xiàng)目提前完成，不僅可使項(xiàng)目降低了積壓資金的貸款利息和風(fēng)險(xiǎn)，而且給集團(tuán)未來增加了很大的效益。

三、項(xiàng)目成本管理的具體操作方法

3.1.設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的成本管理

3.1.1.項(xiàng)目成本的管理與控制：合理安排工作、節(jié)約項(xiàng)目辦公費(fèi)、管理費(fèi)及集團(tuán)各相關(guān)部門用于本項(xiàng)目的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等各種開支。它貫穿了從項(xiàng)目的開始到結(jié)束，是一個(gè)重要的管理階段，也一直是一個(gè)容易忽視的環(huán)節(jié)。其把控點(diǎn)為：

3.1.1.1活動(dòng)費(fèi)的控制：項(xiàng)目總經(jīng)理在集團(tuán)會(huì)議上提議對(duì)于集團(tuán)開發(fā)部、投研中心、合約部、質(zhì)安部、預(yù)結(jié)算部、成本管理部等為代表公司進(jìn)行相關(guān)日常工作維護(hù)需要開銷或接待的費(fèi)用，若與項(xiàng)目部有關(guān)的，應(yīng)預(yù)先通知我部項(xiàng)目總經(jīng)理，我部項(xiàng)目總經(jīng)理則安排一名項(xiàng)目人員在場(chǎng)共同接待。以便項(xiàng)目總經(jīng)理能夠全面地掌控項(xiàng)目成本，進(jìn)行有計(jì)劃、有組織的開支。

3.1.1.2.辦公費(fèi)的控制：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)項(xiàng)目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、OA辦公、建立共享文檔、若無必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。

3.1.1.3.圖紙數(shù)量的控制：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)圖紙采用分批使用的原則，并將圖紙分類裝訂成冊(cè)，放于公共看圖平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)工程組跟預(yù)算組共用，滿足招標(biāo)和施工的需要，減少曬圖費(fèi)用。

3.1.1.4.對(duì)項(xiàng)目成員的管理：

3.1.1.4.1.項(xiàng)目成員的素質(zhì)建設(shè)：由項(xiàng)目總經(jīng)理為導(dǎo)師，經(jīng)常對(duì)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行管理方式方法、行文潤(rùn)筆、待人接物、工作流程、工程規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高項(xiàng)目成員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平，著重解決好項(xiàng)目管理人員成本管理的理念和方法問題。

3.1.1.4.2.對(duì)項(xiàng)目成員的合理運(yùn)用:我部根據(jù)項(xiàng)目各工程大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)架，突破專業(yè)界限和職責(zé)范圍，項(xiàng)目各人員相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，人人兼管，彌補(bǔ)項(xiàng)目人員缺少的、專業(yè)不全的缺陷，減少了人力成本。

3.1.2.進(jìn)行項(xiàng)目成本分析定位： F2-4根據(jù)項(xiàng)目總投資組織內(nèi)部專題會(huì)議，分析出整個(gè)項(xiàng)目的合同組成量，并將合同按專業(yè)來劃分管控，由項(xiàng)目專業(yè)工程師專人跟蹤控制其全過程，具體方法為：

3.1.2.1.將合同按已簽訂的和未簽訂的合同來劃分工作方法。已簽訂的合同由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)管理監(jiān)控實(shí)施。對(duì)尚未簽訂的合同，由該專業(yè)責(zé)任工程師負(fù)責(zé)跟進(jìn)簽訂合同的進(jìn)度，直至合同簽訂后，合同的義務(wù)被履行完成止。

3.1.2.2.特殊工程特別對(duì)待：F2-4項(xiàng)目比較大，也特殊，目前有的合同正在履行合同義務(wù)，有的合同正在招標(biāo)，有的還處于設(shè)計(jì)階段，對(duì)于此類的工程的成本管理，項(xiàng)目還是本著按工程專業(yè)劃分，由該專業(yè)責(zé)任工程師一跟到底原則。

3.1.2.3.分合同的輕重緩急：根據(jù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目哪些部分可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值或者提高項(xiàng)目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項(xiàng)目則列重點(diǎn)對(duì)待；列重點(diǎn)控制進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)間成本控制。

3.1.3.編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：編制項(xiàng)目成本計(jì)劃分以下幾個(gè)步驟：

3.1.3.1.編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃：根據(jù)項(xiàng)目投資建設(shè)周期，以建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間為起點(diǎn)，倒排各工程的起始時(shí)間，并結(jié)合各工程的實(shí)際工作量來編制。

3.1.3.2.進(jìn)行項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃交底：項(xiàng)目組織專題會(huì)議討論研究項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，分析目前項(xiàng)目實(shí)際工程狀況和工程的難易度，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行交底，落到實(shí)處，形成有效文件，以確保項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

3.1.3.3.編制項(xiàng)目資金計(jì)劃：根據(jù)已確認(rèn)的項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并結(jié)合項(xiàng)目的各工程實(shí)際情況和合同來編制。以確保資金有效利用。

3.1.4.資金占用成本的管理與控制：按合同約定的條款、時(shí)間、合理合法地支付預(yù)付款、進(jìn)度款，使項(xiàng)目占用資金及其利率減到最低。

3.2.招投標(biāo)階段的成本管理

3.2.1注重資料的收集和整理：有了準(zhǔn)確的資料和信息，通過計(jì)算、分析、評(píng)估，才能準(zhǔn)確得出工程造價(jià)，正確地選擇優(yōu)秀的中標(biāo)單位。需要收集的資料有：

3.2.1.1.注重優(yōu)秀供選中標(biāo)單位的積累：項(xiàng)目向資源管理部要供選設(shè)計(jì)單位名錄、供選監(jiān)理單位名錄、供選施工單位名錄、供選材料供應(yīng)商名錄等，結(jié)合項(xiàng)目各工程師積累在腦海中對(duì)其的印象，可在評(píng)標(biāo)活動(dòng)中做主觀評(píng)價(jià)。

3.2.1.2.注重各種信息庫(kù)收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場(chǎng)信息價(jià)格、材料廠商價(jià)格，建立材料信息庫(kù)。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。

3.2.1.3.注重整理出各類工程的單位造價(jià)表：項(xiàng)目要求預(yù)算組將集團(tuán)已完工程及已簽合同的工程整理成表，計(jì)算出單位造價(jià)，以便我部進(jìn)行樣板房、零星工程、尚未簽訂合同的工程進(jìn)行投資估算和編制資金計(jì)劃。

3.2.1.4.注重省地市頒發(fā)的建設(shè)工程法律法規(guī)等的收集：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各地市區(qū)建設(shè)委頒發(fā)的計(jì)價(jià)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)取稅標(biāo)準(zhǔn)等。以便評(píng)價(jià)項(xiàng)目小型的經(jīng)濟(jì)標(biāo)和簽證、索賠用。有的這類資料，我們就可以做到有法可依地進(jìn)行項(xiàng)目成本管理了。

3.2.2.對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行修改：找出招標(biāo)文件中語句、條款、范圍、技術(shù)要求、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)錯(cuò)誤或容易讓人鉆空子的地方，進(jìn)行修改。項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)工程范圍、合同工期的修改，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于合同經(jīng)濟(jì)條款的修改。

3.2.3.認(rèn)真評(píng)標(biāo)：對(duì)投標(biāo)文件的語句、方案、組織設(shè)計(jì)、承諾書、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評(píng)比，評(píng)比時(shí)，項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)技術(shù)標(biāo)的評(píng)比，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評(píng)比。主要控制以下幾方面：

3.2.3.1優(yōu)先選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位：在保證設(shè)計(jì)方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性及使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好設(shè)計(jì)單位，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.2優(yōu)先選擇最優(yōu)的監(jiān)理單位：優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、盡職責(zé)的、信譽(yù)好的、監(jiān)理方案最經(jīng)濟(jì)合理的監(jiān)理單位，使監(jiān)理投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.3優(yōu)先選擇最優(yōu)的施工單位：在保證施工方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性、滿足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、工期最短的、費(fèi)用最低的施工單位，使施工階段投資費(fèi)用控制到最低。

3.2.3.4優(yōu)先選擇最優(yōu)的材料供應(yīng)商：在保證產(chǎn)品有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、合格證、檢驗(yàn)報(bào)告且能夠滿足建設(shè)工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、排產(chǎn)工期短的、報(bào)價(jià)最低的材料供應(yīng)商，使建設(shè)成本控制到最低。

3.2.4.對(duì)招投標(biāo)的進(jìn)度控制：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)招標(biāo)、開標(biāo)、確定單位及投標(biāo)單位進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間是否合理，是否滿足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行分析調(diào)控，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作合約部按總進(jìn)度計(jì)劃完成招標(biāo)任務(wù)。

3.3.設(shè)計(jì)階段的成本管理：

3.3.1.對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行把控：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，排查跟進(jìn)設(shè)計(jì)出圖的時(shí)間是否滿足設(shè)計(jì)合同工期，各階段設(shè)計(jì)進(jìn)度是否跟設(shè)計(jì)合同節(jié)點(diǎn)工期吻合。

3.3.2.跟進(jìn)設(shè)計(jì)圖審查進(jìn)度：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師根據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，通過提醒、預(yù)警并協(xié)作投研中心督促審圖單位在合理的時(shí)間里完成圖紙審查工作，以滿足項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃要求，實(shí)現(xiàn)時(shí)間成本的價(jià)值。

3.4.施工準(zhǔn)備階段的成本管理

項(xiàng)目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說的成本事前控制。為此,要把握以下幾點(diǎn):

3.4.1.做好圖紙的收發(fā)與登記：項(xiàng)目規(guī)定資料員一定要做好圖紙的收發(fā)時(shí)間、數(shù)量、版本、收發(fā)人等登記工作，并及時(shí)通知項(xiàng)目專業(yè)主管工程師，以防圖紙遺失和便于專業(yè)主管工程師開展下部工作。專業(yè)主管工程師則組織圖紙會(huì)審、下達(dá)招標(biāo)任務(wù)書和做好圖紙發(fā)放處理任務(wù)單，以明確相關(guān)部門需要協(xié)作的工作。

3.4.2.加大工程師看圖紙的力度，及時(shí)糾錯(cuò)：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須找出一個(gè)設(shè)計(jì)存在的錯(cuò)誤或者遺漏等問題出來，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院在施工前糾錯(cuò)或者補(bǔ)圖，避免因錯(cuò)誤引起工程拆改等二次投入。

3.4.3.密切關(guān)注建筑使用功能與設(shè)計(jì)使用的差異：項(xiàng)目規(guī)定各專業(yè)主管工程師積極跟營(yíng)運(yùn)、投研起得聯(lián)系，密切關(guān)注建筑實(shí)際使用功能可能會(huì)發(fā)生的變化，或者原設(shè)計(jì)本身跟使用功能不相符，力求在未施工前及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題，提前糾正，以此來降低工程成本。

3.4.4.對(duì)合同管控：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須認(rèn)真仔細(xì)解讀合同條款、施工范圍、計(jì)價(jià)原則，找出一個(gè)合同存在的問題出來，抓好合同管理的攻與守，在合同執(zhí)行期間密切注意合同的進(jìn)展效果，以防止被對(duì)方索賠。

3.5.施工過程階段的成本管理

項(xiàng)目施工階段成本管理是施工項(xiàng)目全過程控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，應(yīng)認(rèn)真分析、對(duì)待項(xiàng)目施工過程中的技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題，用一套切實(shí)可行的辦法，最大限度控制項(xiàng)目成本，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

3.5.1.工程文檔的管理：項(xiàng)目要求資料員做好合同、合同協(xié)議、經(jīng)常性的工地會(huì)議紀(jì)要、工作聯(lián)系單、簽證單、變更單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審紀(jì)要、施工方案、請(qǐng)款單、圖紙等日常性管理工作，這些作為合同內(nèi)容的一種延伸和解釋，必須完整保存，同時(shí)建立檔案和管理臺(tái)賬，以便查閱。

3.5.2.對(duì)工程變更進(jìn)行跟蹤分析：因F2-4項(xiàng)目施工圖版本多，項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計(jì)變更收發(fā)時(shí)間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無變更的必要，預(yù)算組則對(duì)其變更估算出造價(jià)的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時(shí)間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。若施工后下發(fā)的變更，則做好該施工節(jié)點(diǎn)的同期記錄，計(jì)量引起的損失，是否要追究設(shè)計(jì)責(zé)任并備案。集團(tuán)規(guī)定委托、指令、變更、簽證發(fā)放、審批規(guī)范化，直接委托造價(jià)不大于目標(biāo)成本的10%。

3.5.3.對(duì)施工方案比選：項(xiàng)目要求各專業(yè)主管工程師對(duì)施工過程中的各個(gè)階段的施工方案進(jìn)行比選，應(yīng)用價(jià)值工程等方法對(duì)項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

3.5.4.材料的成本管理與控制：工程項(xiàng)目所需的材料成本控制分兩種：

3.5.4.1甲供材料的控制：在進(jìn)行甲供材料招標(biāo)時(shí)，建議合約部在訂貨時(shí)，材料的質(zhì)量、規(guī)格、型號(hào)一定要滿足工程的功能要求和項(xiàng)目工期要求。同時(shí)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值，減少資金占用，合理確定材料進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間、批量和批次，盡可能降低成本。

3.5.4.2.乙供材料的控制：把控進(jìn)場(chǎng)材料品牌與合同要求一致，并檢查進(jìn)場(chǎng)材料是否合格，滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求和設(shè)計(jì)要求。

3.5.5.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的美化管理;我部要求施工現(xiàn)場(chǎng)要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過美化施工現(xiàn)場(chǎng)管理手段，來吸引小業(yè)主參觀考察，給項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期帶來經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目增值。

3.5.6.對(duì)工程質(zhì)量的管理：我部要求每天跟蹤檢查項(xiàng)目工程質(zhì)量，著重對(duì)照藍(lán)圖檢查承重結(jié)構(gòu)的鋼柱及鋼筋數(shù)量、直徑、搭接長(zhǎng)度、布筋是否符合設(shè)計(jì)要求，檢查混凝土的強(qiáng)度等級(jí)、振搗及養(yǎng)護(hù)情況，監(jiān)督防止施工單位偷工減料，偷改改進(jìn)設(shè)計(jì)。并合理地在滿足質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的前提下，控制各種質(zhì)量檢測(cè)數(shù)量，以降低檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)用。比如F2-4基坑檢測(cè)由每天檢測(cè)一次改為一周檢測(cè)一次。就大大降低了工程成本。

3.5.7.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理：項(xiàng)目部規(guī)定每天下午組織由監(jiān)理工程師、施工單位、項(xiàng)目工程師組成的安全巡查專班對(duì)工地的安全情況進(jìn)行全面的檢查，以確保項(xiàng)目安全，從而降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

3.5.8.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理：現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，要求工程技術(shù)人員與工程經(jīng)濟(jì)人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，按集團(tuán)制度辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證，現(xiàn)場(chǎng)簽證造價(jià)不得超過11.95元/平方米，總費(fèi)用不得超過 70.76萬元，但我部力爭(zhēng)將簽證費(fèi)用控制在以下指標(biāo)內(nèi)：

費(fèi)用≤土建、幕墻總造價(jià)的3‰

≤機(jī)電總造價(jià)的1﹪

≤裝修總造價(jià)的2﹪

≤其他工程總造價(jià)的1.5‰

因此我部還應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

3.5.8.1.建立嚴(yán)格的簽證獎(jiǎng)懲制度：所有的現(xiàn)場(chǎng)簽證必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主代表四方共同簽字方為有效。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。當(dāng)預(yù)算組送審簽證預(yù)結(jié)算部二審結(jié)果，與項(xiàng)目部預(yù)算組送審價(jià)不一致時(shí)，雙方進(jìn)行對(duì)數(shù)。如|（送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|<=10%，為可接受誤差范圍，對(duì)雙方不予獎(jiǎng)懲。如|（送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果）/送審價(jià)|>10%，則對(duì)項(xiàng)目部預(yù)算組予以罰款，同時(shí)對(duì)預(yù)結(jié)算部予以獎(jiǎng)勵(lì)。罰款/獎(jiǎng)勵(lì)額度=（|送審價(jià)-對(duì)數(shù)結(jié)果|-送審價(jià)*10%）*3%。

3.5.8.2.時(shí)間管理：簽證事件發(fā)生時(shí)間的準(zhǔn)確是簽證準(zhǔn)確度的基礎(chǔ)，也是基本要求之一。因此簽證管理要保存好設(shè)計(jì)變更通知、施工圖紙、會(huì)議紀(jì)要、通知單、停工令、圖紙答疑、工程聯(lián)系單、開工報(bào)告、人材機(jī)進(jìn)出場(chǎng)報(bào)告、材料信息、國(guó)家關(guān)于計(jì)價(jià)取費(fèi)或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)文件等反映每一起始事件的信息到達(dá)對(duì)方的時(shí)間或者發(fā)文里公認(rèn)的有效時(shí)間。有了一手的準(zhǔn)確時(shí)間，才能計(jì)算出有效時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的準(zhǔn)確經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

3.5.8.3.簽證用語管理：簽證用語要準(zhǔn)確表達(dá)簽證的實(shí)際目的，用詞要標(biāo)準(zhǔn)，正確。不能模棱兩可，更不能含糊不清。做到一事一單，不要一份簽證單中寫入幾件不同的簽證事件。

3.5.8.4.簽證成立必須要有原始依據(jù)：舉證要正確，目的要明確。資料記載或附件要詳細(xì)、齊全、真實(shí)。調(diào)查有無設(shè)計(jì)變更、有無建設(shè)方主管指令。未經(jīng)建設(shè)方、設(shè)計(jì)方及監(jiān)理方許可，承包方自己隨意改動(dòng)引起的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償事件。不予以簽證。

3.5.8.5.簽證文檔的管理：必須由專人保存完整簽證原始文件，嚴(yán)防承包商涂改或調(diào)換簽證文件。

3.5.8.6.簽證編號(hào)管理：建立簽證編號(hào)本，按照專業(yè)、承包單位分類有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號(hào)。防止簽證重復(fù)，以便備查。

3.5.8.7.簽證人品管理：負(fù)責(zé)簽證受理人員要思想品質(zhì)端正，嚴(yán)禁以少簽多、高估冒算、巧立名目、弄虛作假地給予高額簽證，并從中謀取回扣。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證。也不要故意刁難承包商，一定要本著造價(jià)員應(yīng)有的公平、公正、公開、守法、合理的職業(yè)道德實(shí)事求是地處理簽證。

3.5.8.8.提高簽證專業(yè)知識(shí)：預(yù)算組專業(yè)知識(shí)要精益求精，要求既要懂造價(jià)工程知識(shí)，也要熟悉施工知識(shí)。這樣才能防止漏算、冒算、多算、重復(fù)算或者少算。

3.5.8.9.簽證文化素養(yǎng)管理：簽證受理人員也要有一定的文化素養(yǎng)，要有準(zhǔn)確解讀建設(shè)法律法規(guī)、造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)價(jià)工具、合同文件、簽證文件的能力和批閱文件的能力。要知道在解讀錯(cuò)誤的前提下所做任何工作都是白費(fèi)的。

3.5.8.10.簽證權(quán)限管理：駐場(chǎng)簽證人員一定要明確自己的簽證權(quán)限。對(duì)于簽證單所涉及的專業(yè)范圍權(quán)限、費(fèi)用大小權(quán)限一定要作一個(gè)初步評(píng)價(jià)。一定要是在授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。非執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)的必須提請(qǐng)高層領(lǐng)導(dǎo)派相關(guān)該執(zhí)業(yè)范圍的授權(quán)人員受理，或協(xié)同受理。簽證權(quán)限分8 種：

3.5.8.10.1.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用金額≤5萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.2.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用5萬＞金額≤15萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

3.5.8.10.3.變更或簽證單，主動(dòng)變更費(fèi)用金額＞15萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.4.變更或簽證單，累計(jì)簽證超過單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過100萬的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.5.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用金額≤1萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理直接終審，報(bào)預(yù)算部、成本管理部備案。

3.5.8.10.6.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用1萬＞金額≤5萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，項(xiàng)目中心副總裁終審、報(bào)成本管理部備案。

3.5.8.10.7.變更或簽證單，被動(dòng)變更費(fèi)用金額＞5萬元以內(nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.10.8.變更或簽證單，累計(jì)簽證超過單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過100萬的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。

3.5.8.11.簽證程序管理：施工單位報(bào)簽證經(jīng)監(jiān)理人員審核后，報(bào)甲方工程組、預(yù)算組審核，項(xiàng)目老總審批后再由項(xiàng)目文員送預(yù)算部、成本管理部復(fù)核交項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后下發(fā)備案。項(xiàng)目部預(yù)算組負(fù)責(zé)簽證結(jié)算、竣工結(jié)算的一級(jí)審核，預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)二級(jí)審核，成本管理部抽取10%進(jìn)行三級(jí)審核。

3．5.8.12.簽證信息庫(kù)管理：建立建筑材料信息庫(kù)、建設(shè)工程市場(chǎng)管理法律法規(guī)信息庫(kù)、省地市各稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)、各材料廠商供應(yīng)材價(jià)庫(kù)、各省地市各類工程造價(jià)指標(biāo)庫(kù)、各省地市物價(jià)信息庫(kù)、本單位各類工程各年份造價(jià)指標(biāo)庫(kù)等信息是實(shí)現(xiàn)快捷、準(zhǔn)確簽證的必備工具。

3.5.8.13.簽證主動(dòng)控制管理：組織各專業(yè)看圖，找出設(shè)計(jì)存在的漏洞、錯(cuò)誤，在施工單位未進(jìn)行本項(xiàng)施工工作前，及時(shí)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)跟使用功能不對(duì)口的錯(cuò)誤。提前下發(fā)變更圖紙。避免產(chǎn)生拆改等二次投入，引發(fā)不必要的簽證。

3.5.8.14.反簽證管理：不定時(shí)派專業(yè)造價(jià)人員抽查施工質(zhì)量、進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，對(duì)照?qǐng)D紙和合同文件檢查合同落實(shí)的情況是否合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、圖紙相符。如果不相符合就應(yīng)該按照合同給予反簽證。

3.5.9.成本分析： 項(xiàng)目要求各施工單位進(jìn)度報(bào)告提供了每一月實(shí)際完成的工程量、工程成本實(shí)際支付情況等重要信息。送交我部核對(duì)確認(rèn)，我部則通過實(shí)際情況與成本計(jì)劃相比較,找出二者之間的差別,分析偏差產(chǎn)生的原因,從而采取措施改進(jìn)以后工作。

3.5.10.實(shí)行同期記錄管理：項(xiàng)目要求每一個(gè)變更發(fā)出以后，必須做好施工現(xiàn)場(chǎng)同期記錄。以防施工單位盲目索賠等。同期記錄要求施工單位提前一日發(fā)通知給監(jiān)理單位、我部工程組、和預(yù)算組組長(zhǎng)，預(yù)算組組長(zhǎng)及時(shí)打電話或發(fā)短信通知預(yù)算部老總派相關(guān)專業(yè)預(yù)算工程師下現(xiàn)場(chǎng)，再由預(yù)算組人員偕同預(yù)算部人員、工程組人員、監(jiān)理工程師、施工單位預(yù)算人員、工程組人員見證并拍照，當(dāng)場(chǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行手寫文字描敘，簽名并注上時(shí)間。同期記錄必須是在造成二次投入的時(shí)候發(fā)起，所以應(yīng)附上經(jīng)監(jiān)理方、甲方工程組、預(yù)算組、預(yù)算部、施工單位簽字確認(rèn)的拆改前和拆改后成型的圖片。以備用于簽證依據(jù)。

3.5.11.工程索賠的控制：所以我部會(huì)議決定，每日下班前，各專業(yè)寫好當(dāng)日的施工日志，描敘好現(xiàn)場(chǎng)人、材、機(jī)的數(shù)量、事情起始末的時(shí)間原因及過程，并記錄號(hào)當(dāng)日夜間需要值班工程師跟進(jìn)的事情。夜間值班人員也在下班前記錄好夜間值班的情況，明日需要繼續(xù)跟進(jìn)的工作。以便遭遇工程項(xiàng)目施工過程中,由于現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候環(huán)境的變化、標(biāo)書、施工說明、圖紙中各種錯(cuò)誤以及其它原因?qū)е碌墓ぷ髁?、工期、工程造價(jià)的變化,造成的成本超支引起索賠時(shí)，分析索賠是否成立，若成立，應(yīng)該給予多少賠償。

3.5.12.進(jìn)度款的控制：我部工程組和預(yù)算組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，嚴(yán)格將進(jìn)度款的開支范圍控制在合同成本范圍內(nèi)。嚴(yán)格按合同和請(qǐng)款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：

3.5.12.1審查進(jìn)度月報(bào)：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；我部工程組、預(yù)算組會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實(shí)際完成進(jìn)度；

3.5.12.2.審查請(qǐng)款資料：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計(jì)算工程價(jià)值，按照合同約定的進(jìn)度支付條款申報(bào)請(qǐng)款資料，進(jìn)度請(qǐng)款資料中必須附上工人工資支付證明文件，確保工程款用于優(yōu)先發(fā)放工人工資，以防挪用。

3.5.12.3.審核進(jìn)度款：進(jìn)度款經(jīng)監(jiān)理人員、甲方工程組、預(yù)算組人員審核后，報(bào)集團(tuán)會(huì)計(jì)部、質(zhì)安部、預(yù)算部、成本管理部門復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后報(bào)項(xiàng)目中心總裁、行政總裁審批后，由財(cái)務(wù)部通知項(xiàng)目部，項(xiàng)目部再通知施工單位開具好領(lǐng)款稅票到財(cái)務(wù)部領(lǐng)款，財(cái)務(wù)部按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

3.5.12.4.核對(duì)以往支付臺(tái)賬：財(cái)務(wù)部在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)該按照合同約定的時(shí)間扣減預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用和由我司代付的勞保金、淤泥排放費(fèi)等債權(quán)、債務(wù)。

3.5.12.5.核對(duì)計(jì)劃值跟實(shí)際值，堅(jiān)持總額把控原則：工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

3.6.竣工結(jié)算階段的成本管理

3.6.1.組織竣工結(jié)算班組：由具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，又有相當(dāng)專業(yè)知識(shí)、充分發(fā)揮預(yù)結(jié)算工作職能作用的預(yù)結(jié)算人員組成。

3.6.2.建立嚴(yán)格的預(yù)結(jié)算審核獎(jiǎng)懲制度：詳見5.12.1.建立嚴(yán)格的簽證獎(jiǎng)懲制度

3.6.3.制定初審—專審—定案等三審預(yù)結(jié)算審批流程運(yùn)行程序：詳見5.12.11.簽證程序管理

3.6.4.結(jié)算依據(jù)管理:審查承包商結(jié)算依據(jù)的真實(shí)性，完整性是結(jié)算的首要工作。結(jié)算依據(jù)有：(1)招投標(biāo)文件；（2）圖紙答疑；（3）中標(biāo)通知書；（4）施工承包合同或補(bǔ)充協(xié)議,（5）圖紙會(huì)審記錄；（6）開、竣工報(bào)告書;(7)設(shè)計(jì)施工圖及竣工圖;(8)設(shè)計(jì)變更通知書;(9)現(xiàn)場(chǎng)簽證記錄;(10)甲、乙方供料手續(xù)或有關(guān)規(guī)定;(11)采用有關(guān)的工程定額、專用定額與工期相應(yīng)的市場(chǎng)材料價(jià)格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等。（12）已審批的索賠報(bào)告文件。（13）由監(jiān)理單位簽發(fā)、項(xiàng)目主管簽字的工程結(jié)算許可證。結(jié)算依據(jù)不合格不予受理的有：（1）沒有簽訂合同的工程項(xiàng)目。（2）工程項(xiàng)目中質(zhì)量不合格的部分。（3）未經(jīng)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收核實(shí)（或無計(jì)算依據(jù)）的工程量、工程價(jià)。（4）無監(jiān)理工程師、建設(shè)方簽字簽章認(rèn)可的簽證文件和索賠文件。各類預(yù)結(jié)算的編制依據(jù)，應(yīng)按如下順序：

a)合同及合同附件、招標(biāo)文件等。

b)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

c)事實(shí)（預(yù)結(jié)算人員親眼所見或親自了解的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)）。

d)乙方送審文件的程序是否嚴(yán)謹(jǐn)。

3.6.5.結(jié)算資料控制：審查結(jié)算資料是否提交齊全、是否真實(shí)、是否合乎結(jié)算要求不僅牽涉到是否受理結(jié)算的關(guān)鍵問題。而且也影響到最終結(jié)算金額的大小。

3.6.6.利用微機(jī)電算實(shí)現(xiàn)高效率化：我部預(yù)算組利用微機(jī)編制工作預(yù)結(jié)算，可提高工程預(yù)結(jié)算編制速度，縮短預(yù)結(jié)算編制周期，大大提高工作效率;避免以往用手算而造成的數(shù)字計(jì)算、套用定額和費(fèi)用計(jì)取上出現(xiàn)的各種差錯(cuò)，相應(yīng)提高預(yù)結(jié)算編制的準(zhǔn)確性;節(jié)約人力和時(shí)間，使預(yù)算人員有更多的時(shí)間和精力進(jìn)行基礎(chǔ)資料的搜集、整理、分析和研究，從而大大提高工作質(zhì)量。

3.6.7.對(duì)送審工程竣工結(jié)算的控制

3.6.7.1.合同履行完畢或竣工驗(yàn)收合格后，由項(xiàng)目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書】，供方負(fù)責(zé)編制報(bào)送竣工結(jié)算書及結(jié)算資料至項(xiàng)目部，項(xiàng)目部工程組審核以下相關(guān)資料并匯總后分類填報(bào)【結(jié)算交接單】。

3.6.7.1.1.合同工期的完成情況。

3.6.7.1.2.工程質(zhì)量情況判斷。

3.6.7.1.3.現(xiàn)場(chǎng)簽證單、技術(shù)核定單和變更臺(tái)帳的比較核對(duì)。

3.6.7.1.4..設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計(jì)。

3.6.7.1.5.工程款支付情況的確認(rèn)。

3.6.7.1.6甲方索賠資料的整理統(tǒng)計(jì)；甲方索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品等。

3.6.7.1.7.審核確認(rèn)后的竣工圖紙。

3.6.7.2.項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組審核各責(zé)任部門所報(bào)送竣工資料及結(jié)算交接單無誤后，按施工合同、變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等經(jīng)濟(jì)資料安排項(xiàng)目的工程竣工結(jié)算。項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組須及時(shí)編制結(jié)算書。結(jié)算資料包括但不限于以下內(nèi)容：

3.6.7.2.1.招投標(biāo)文件有關(guān)資料。

3.6.7.2.2.工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書。

3.6.7.2.3.工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）。

3.6.7.2.4.設(shè)計(jì)變更圖紙、簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審交底紀(jì)要。

3.6.7.2.5.施工組織設(shè)計(jì)。

3.6.7.2.6.施工過程中雙方簽證資料（甲方認(rèn)可的）。

3.6.7.2.7.地質(zhì)勘探報(bào)告。

3.6.7.2.8.甲供材料設(shè)備清單。

3.6.7.2.9.開箱驗(yàn)貨單、材料入庫(kù)單。

3.6.7.2.10.施工形象進(jìn)度月報(bào)表。

3.6.7.2.11.水電費(fèi)。

3.6.7.2.12.開竣工報(bào)告。

3.6.7.2.13.隱蔽工程驗(yàn)收資料。

3.6.7.2.14.樁基資料。

3.6.7.2.15.場(chǎng)地三通一平資料。

3.6.7.2.16.混凝土級(jí)配單。

3.6.7.2.17.其他。

3.6.7.3.項(xiàng)目部預(yù)結(jié)算組根據(jù)編制的結(jié)算書、【結(jié)算交接單】及其他經(jīng)濟(jì)資料對(duì)結(jié)算申請(qǐng)進(jìn)行初步核定，填寫【竣工結(jié)算造價(jià)確認(rèn)書】并由項(xiàng)目部總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

3.6.7.4.項(xiàng)目部填寫【工程結(jié)算審批表】，按照【授權(quán)手冊(cè)】完成審核/審批。

3.6.7.5.結(jié)算過程中各級(jí)結(jié)算審核機(jī)構(gòu)部應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

3.6.7.5.1.結(jié)算的工程量核實(shí)，不清之處或需要現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的，由預(yù)結(jié)算部組織、相關(guān)責(zé)任部門配合到工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量核實(shí)并確認(rèn)。

3.6.7.5.2.結(jié)算單價(jià)在合同中有規(guī)定的，則按合同規(guī)定執(zhí)行。結(jié)算單價(jià)在合同中未規(guī)定的則參照定額和市場(chǎng)合理定價(jià)進(jìn)行確定。

3.6.7.5.3.復(fù)核變更簽證，有權(quán)更正現(xiàn)場(chǎng)工程師及監(jiān)理已確認(rèn)但不符事實(shí)的工程量。

3.6.7.5.4.現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)當(dāng)具備甲方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人簽字及有效蓋章、變更確認(rèn)單，二者缺一，不得進(jìn)行結(jié)算。

3.6.7.5.5.材料價(jià)差嚴(yán)格按材料限價(jià)調(diào)整。

3.6.7.5.6.按工程合同確定的結(jié)算方式計(jì)算結(jié)算總價(jià)，在審核結(jié)算書、與承包方核對(duì)時(shí)參照合同進(jìn)行甲供材料、工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等（以上各項(xiàng)以下簡(jiǎn)稱各類獎(jiǎng)罰）費(fèi)用的計(jì)算、扣除。（總承包工程此項(xiàng)內(nèi)容在工程清算中進(jìn)行）。

3.6.7.6.其他結(jié)算規(guī)定

3.6.7.6.1.結(jié)算書由項(xiàng)目部預(yù)算組統(tǒng)一編號(hào)，并負(fù)責(zé)簽字蓋章，編號(hào)格式為：

××× － ×× － ××× － JS － 00

1（原合同編號(hào)）（結(jié)算縮寫）（編號(hào)）

3.6.7.6.2.各責(zé)任部門必須依據(jù)審批通過且蓋章生效后的結(jié)算書，按照合同及結(jié)算規(guī)定進(jìn)行結(jié)算申請(qǐng)、支付。未經(jīng)審批的結(jié)算，財(cái)務(wù)部將不進(jìn)行支付。

3.6.7.6.3.對(duì)三方協(xié)議的結(jié)算付款，要求有三方簽字蓋章認(rèn)可的結(jié)算書方可支付結(jié)算工程款。

3.6.7.6.4.結(jié)算資料需具有100％的可復(fù)查性，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn)。結(jié)算手續(xù)完畢后，所有結(jié)算資料由成本管理部統(tǒng)一編號(hào)存檔。

3.6.7.6.5.工程結(jié)算分析：竣工結(jié)算完成之后，對(duì)典型工程案例，成本管理部、預(yù)結(jié)算部應(yīng)編制工程結(jié)算成本和目標(biāo)成本的對(duì)比分析，并總結(jié)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

3.7.動(dòng)用前準(zhǔn)備階段成本管理

3.7.1、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的投資控制

3.7.1.1 編制本階段資金使用計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)調(diào)整計(jì)劃;

3.7.1.2 進(jìn)行投資計(jì)劃值與實(shí)際值的比較,提交各種投資控制報(bào)告;

3.7.1.3 審核本階段各類付款;

3.7.1.4 審核及處理施工綜合索賠事宜;

3.7.1.5 參與討論工程決算中的一些問題;

3.7.1.6 編制投資控制總結(jié)報(bào)告。

3.7.2、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度控制：進(jìn)度和成本是相連的，進(jìn)度的緩慢直接影響成本的大小，進(jìn)度在項(xiàng)目體現(xiàn)為時(shí)間成本，進(jìn)度快，時(shí)間短，則成本小。進(jìn)度拖得越緩慢，資金占用的時(shí)間就越長(zhǎng)，成本也就越高。進(jìn)度控制應(yīng)從以下兩點(diǎn)著手：

3.7.2.1 編制本階段的進(jìn)度計(jì)劃,并控制其執(zhí)行,必要時(shí)作調(diào)整;

3.7.2.2 提交各種進(jìn)度控制總結(jié)報(bào)告。

3.7.3、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的合同管理：合同是預(yù)結(jié)算的依據(jù)，也是索賠的解釋性文件。合同管理的好壞，直接影響成本的大小。合同管理應(yīng)該從以下方面著手：

3.7.3.1 進(jìn)行各類合同的跟蹤管理,并提供合同管理的各種報(bào)告;

3.7.3.2 處理有關(guān)工程索賠事宜,并處理合同糾紛;

3.7.3.3 處理合同中的未完事項(xiàng)。

3.7.4、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的信息管理：信息是無形價(jià)值，往往給項(xiàng)目增值，它是成本分析的必要文件，信息管控應(yīng)注重以下幾方面：

3.7.4.1 進(jìn)行各種工程信息的收集、整理和存檔;

3.7.4.2 提供種類工程項(xiàng)目管理報(bào)告;

3.7.4.3 督促項(xiàng)目實(shí)施單位整理工程技術(shù)資料;

3.7.4.4 組織提交竣工資料;

3.7.4.5 組織編制重要設(shè)施的使用及維護(hù)手冊(cè)。

3.7.5、動(dòng)用前準(zhǔn)備階段的組織與協(xié)調(diào)費(fèi)用管理

3.7.5.1 組織和協(xié)調(diào)參與工程建設(shè)各單位之間的關(guān)系的費(fèi)用控制

3.7.5.2 向各政府主管部門辦理各項(xiàng)投入使用事項(xiàng)費(fèi)用控制

3.7.6.物業(yè)人員培訓(xùn)的成本管理

3.7.7.剩余甲供材料物資的處置

3.7.8.組織各種儀式及活動(dòng)的成本管理

3.8.保修階段的成本管理

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。

3.8.1.劃分責(zé)任界限：作好建筑物的使用說明書和保修書，分清項(xiàng)目部、物業(yè)管理部和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任、費(fèi)用、范圍、期限，杜絕非項(xiàng)目部自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。

3.8.2.采取一次性扣留保修金：根據(jù)實(shí)際工程質(zhì)量，對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，合理預(yù)計(jì)可能發(fā)生的維修費(fèi)用，留足保修費(fèi)用。并做出保修計(jì)劃，以此作為保修費(fèi)用的控制依據(jù)。

3.8.3.嚴(yán)格工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收：“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)部門同時(shí)簽署；原則上提高工程質(zhì)量，入伙后一年內(nèi)因工程質(zhì)量造成的維修、賠償費(fèi)用不得超過5元/m2.3.8.4.處理好遺留工程質(zhì)量問題：凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程成本控制論文

摘要：通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目五個(gè)階段的成本進(jìn)行控制分析，其中包括：調(diào)研階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、驗(yàn)收階段。論證了全過程成本控制可以有效控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整體的收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開發(fā)；成本；控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制是一個(gè)全過程的控制，唯有全過程、各方位的對(duì)成本進(jìn)行有效地控制，才能做到控制開發(fā)成本，使項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益的提高能夠?qū)崿F(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，囊括了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的五個(gè)階段。

1前期調(diào)研階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研階段，不僅要充分考慮項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境，還要考慮項(xiàng)目的地理環(huán)境，同時(shí)論證項(xiàng)目的可行性，切實(shí)做好改項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，這是項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)盈利，取得經(jīng)濟(jì)效益，必須要做好項(xiàng)目可行性研究，強(qiáng)化成本控制意識(shí)。在前期調(diào)研階段，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行選擇時(shí)，一定要用科學(xué)的方法分析開發(fā)項(xiàng)目的投資效率，充分了解項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)、以及相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)必須做好現(xiàn)金流量計(jì)劃和營(yíng)銷策劃方案，必須合理安排工程開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，合理安排現(xiàn)金投入，降低項(xiàng)目資金使用成本，并確保項(xiàng)目得以順利實(shí)施。在項(xiàng)目投資決策階段，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定、產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)、地下室車位設(shè)計(jì)配比等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)決定著工程造價(jià)的高低。項(xiàng)目投資決策不僅為保障工程造價(jià)合理性的前提，而且決定著整個(gè)項(xiàng)目的成本、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。投資估算是否精準(zhǔn)以及是否能夠有效的控制項(xiàng)目造價(jià)這兩者的決定因素在于項(xiàng)目決策的深度。因此，項(xiàng)目決策階段必須做好以下工作：

1.1做好市場(chǎng)調(diào)研

應(yīng)該準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)需求和未來的趨勢(shì)；要預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售可能發(fā)生的情況，判斷產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，準(zhǔn)確制定市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的前景；對(duì)項(xiàng)目方案展開全方位的考慮，包括市場(chǎng)、環(huán)境以及技術(shù)等，使項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性以及其規(guī)模均能得到保障。

1.2科學(xué)確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該基于目標(biāo)市場(chǎng)的整體經(jīng)濟(jì)水平和客戶的接受度，綜合考慮不同地區(qū)、不同等級(jí)、不同消費(fèi)能力群體，科學(xué)的制定建筑材料標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求以及建筑材料的價(jià)格等。

1.3準(zhǔn)確編制投資估算

工程建設(shè)投資估算可以為以下幾個(gè)方面提供準(zhǔn)確可靠的參考：①項(xiàng)目投資；②工程設(shè)計(jì)招標(biāo)；③資金籌措；④工程限額設(shè)計(jì)等。編制時(shí)，應(yīng)實(shí)事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費(fèi)；也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計(jì)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各種工程造價(jià)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，長(zhǎng)期積累投資估算經(jīng)驗(yàn)；實(shí)時(shí)收集有關(guān)估算指標(biāo)信息。并且結(jié)合工程的實(shí)際情況，不斷地修正和完善指標(biāo)，充分利用信息資源，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)，為初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工決算奠定信息基礎(chǔ)。

2設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是全面造價(jià)管理重點(diǎn)階段之一，其對(duì)建安成本影響最大，是控制建安成本的關(guān)鍵一環(huán)。全面引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是必要的，需要實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度，以達(dá)到成本控制目標(biāo)。主要措施：①通過設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位。應(yīng)該選擇可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的單位，在設(shè)計(jì)的過程中，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分階段招標(biāo)；②加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額設(shè)計(jì)。要定量分析那些可以定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容；在設(shè)計(jì)的過程中，確保工程施工的技術(shù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性，使得管理水平和技術(shù)水平處于同一個(gè)平臺(tái)；保證建筑材料的經(jīng)濟(jì)性；設(shè)計(jì)的過程中要充分使用標(biāo)準(zhǔn)化；基于保證項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)下，對(duì)設(shè)計(jì)的投資金額進(jìn)行限制，同時(shí)保證施工圖紙與技術(shù)設(shè)計(jì)的一致性，確?？偟脑靸r(jià)不超過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總投資限額；在招標(biāo)過程中，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)公司其提供的設(shè)計(jì)概算指標(biāo)提出明確要求，尤其是含筋量、含砼量等結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，這樣才能夠方便比較分析結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)造價(jià)；③加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。在工程施工之前，應(yīng)該控制工程的變更，避免因設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷影響工程造價(jià)；在設(shè)計(jì)圖的制定之后，應(yīng)該嚴(yán)格審核圖紙，提高圖紙的質(zhì)量，保證施工的質(zhì)量。

3招標(biāo)階段

3.1做好招標(biāo)文件及合同的編制

一份好的招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目開發(fā)管理成功非常關(guān)鍵。優(yōu)秀的招標(biāo)文件應(yīng)對(duì)以下多個(gè)方面進(jìn)行清晰明確的說明，其中包括：①工程性質(zhì)；②承包范圍；③現(xiàn)場(chǎng)情況；④地質(zhì)；⑤勞保統(tǒng)籌的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。對(duì)于工程變更賠償以及處理簽證等，應(yīng)該清晰的寫明時(shí)間、結(jié)算方式以及時(shí)效等；要合理的制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；要準(zhǔn)備的推算出工期；符合實(shí)際的制定各種獎(jiǎng)懲條款。

3.2施工隊(duì)伍的選擇及施工合同的簽訂

在準(zhǔn)入機(jī)制以及資質(zhì)這兩個(gè)方面要嚴(yán)格把關(guān)。并且要清楚詳細(xì)的規(guī)定施工單位的注冊(cè)資本、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、技術(shù)人員、管理情況、口碑等。合同中也一定要明確的寫明獎(jiǎng)懲、風(fēng)險(xiǎn)范圍、結(jié)算方式等。

3.3做好施工組織設(shè)計(jì)的審定

在設(shè)計(jì)施工組織的過程中，施工單位有可能會(huì)隱藏一些開發(fā)商可以向其索賠的內(nèi)容。這個(gè)階段控制造價(jià)的方法難以把握，一旦出錯(cuò)，會(huì)使日后結(jié)算難以把控，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)人員必須全程參與、嚴(yán)加控制。

3.4做好圖紙會(huì)審

圖紙會(huì)審的工作任務(wù)是由項(xiàng)目實(shí)施人員仔細(xì)審核圖紙的內(nèi)容，并提出修改意見的過程，作為事前控制，效果明顯。因此，接到設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙以后，應(yīng)該立即組織技術(shù)人員或者聘請(qǐng)專業(yè)人士來審核圖紙。其中重點(diǎn)審查的內(nèi)容包括：①施工圖紙是否完整；②設(shè)計(jì)方案是否滿足用戶需求；③質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家制定和合同規(guī)定的要求；④是否保證了經(jīng)濟(jì)可行性；⑤有沒有嚴(yán)格控制施工成本等。如果最終審核結(jié)果不合格，那么就需要設(shè)計(jì)單位根據(jù)建議進(jìn)行修改并且按時(shí)提交，之后重新組織人員進(jìn)行審核。施工圖到了施工現(xiàn)場(chǎng)以后，在施工隊(duì)開工之前，應(yīng)該要求監(jiān)理單位組織所有的施工人員一起會(huì)審圖紙。使得施工單位與每個(gè)施工人員對(duì)工程的設(shè)計(jì)與圖紙有所了解，然后從中尋出技術(shù)難點(diǎn)，制定解決方案；同時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中的差錯(cuò)，盡量消除各種隱患。圖紙會(huì)審?fù)瓿梢院螅嵝驯O(jiān)理單位做好問題清單，并且及時(shí)交于設(shè)計(jì)單位進(jìn)行改進(jìn)和完善。

4施工階段

進(jìn)入工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)及招標(biāo)階段已經(jīng)完成，工程量已經(jīng)具體，影響工程造價(jià)的因素減少。但考慮到其實(shí)體屬性，一旦未進(jìn)行較好控制，一樣會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控，可見在該階段進(jìn)行成本控制也是很有必要的。

4.1加大對(duì)工程變更的管理力度

工程變更包括進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目以及施工條件等多方面，引發(fā)變更有可能是施工單位、建設(shè)單位或者政府部門等形成。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程變更的具體責(zé)任，明確工程、預(yù)算等人員的職責(zé)以及相應(yīng)權(quán)限，對(duì)洽商簽證的質(zhì)量負(fù)責(zé)，避免出現(xiàn)不實(shí)簽證或者虛假簽證。

4.2對(duì)承包商的索賠申請(qǐng)嚴(yán)格審核

在處理承包商的賠償索取時(shí)，應(yīng)當(dāng)以合同規(guī)定為基準(zhǔn)。在工程建設(shè)環(huán)節(jié)常常會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證，一旦不能進(jìn)行嚴(yán)格管理，工程便有遭受不必要損失的可能性。應(yīng)要求施工方代表、駐地監(jiān)理及建設(shè)單位代表有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無法控制。

4.3控制價(jià)格差

對(duì)建材市場(chǎng)的實(shí)時(shí)情況預(yù)算人員應(yīng)大肆搜羅，按照規(guī)定限制材料價(jià)格，將價(jià)差控制在合理范圍。

5竣工結(jié)算階段

工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)?？⒐そY(jié)算要求在結(jié)算核對(duì)時(shí)認(rèn)真而細(xì)致，面對(duì)高估冒算，要嚴(yán)格把關(guān)。同時(shí)也要尊重實(shí)際，不惡意壓價(jià)，在審核時(shí)，以良好的職業(yè)道德維護(hù)好開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。應(yīng)當(dāng)依托合同以及設(shè)計(jì)圖紙完成竣工結(jié)算，竣工驗(yàn)收單是必不可少的。驗(yàn)收單中應(yīng)當(dāng)注明是否有甩項(xiàng)，結(jié)算時(shí)據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)扣減。應(yīng)對(duì)預(yù)算的增減帳進(jìn)行清理并保證工程洽商簽證能夠較好地完成。把審核并確定竣工調(diào)價(jià)以及材料價(jià)差作為重點(diǎn)。審核時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)原有招標(biāo)文件進(jìn)行核對(duì)，已包含在原標(biāo)底內(nèi)的項(xiàng)目不能再次出現(xiàn)。應(yīng)嚴(yán)格遵守合同以及協(xié)議的相應(yīng)規(guī)定，對(duì)于下述費(fèi)用進(jìn)行合理說明，比如：優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)、技措費(fèi)以及提前獎(jiǎng)等，并對(duì)工程尾款的會(huì)簽與結(jié)算復(fù)審等制度認(rèn)真進(jìn)行推行，從而使結(jié)算的質(zhì)量得到保證。

6結(jié)束語

由上可知，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所有過程的成本予以控制，勢(shì)必能夠達(dá)到對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的較好控制，并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得效益。

參考文獻(xiàn)：

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