第一篇：商品房認(rèn)購(gòu)合同的法律效力及認(rèn)購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房認(rèn)購(gòu)合同的法律效力及認(rèn)購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房認(rèn)購(gòu)案例： 2008年6月22日，王小姐與**市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)商）簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，向開(kāi)發(fā)商認(rèn)購(gòu)其開(kāi)發(fā)的1套商品房，并交納定金1萬(wàn)元，王小姐須于當(dāng)月28日與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。6月28日，開(kāi)發(fā)商提供事先準(zhǔn)備好的《商品房買賣合同（草稿）》給王小姐看。在閱讀合同條款后，王小姐發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商單方面擬定的合同及附件條款明顯對(duì)開(kāi)發(fā)商有利，王小姐無(wú)法接受，當(dāng)即對(duì)許多條款提出了自己的修改意見(jiàn)。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，王小姐作為認(rèn)購(gòu)人已經(jīng)簽訂了《認(rèn)購(gòu)書》，就表明王小姐愿意按照《認(rèn)購(gòu)書》上約定的時(shí)間簽訂正式的買賣合同，現(xiàn)在王小姐不同意簽訂買賣合同，屬違約行為，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房定金。

處理結(jié)果：

王小姐認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的合同有失公平，導(dǎo)致合同無(wú)法順利簽訂，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。王小姐委托我所代為與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，經(jīng)過(guò)一系列的洽談后，開(kāi)發(fā)商依然堅(jiān)持己見(jiàn)，不肯退還定金。我們建議王小姐嘗試通過(guò)消委會(huì)調(diào)解來(lái)解決問(wèn)題，后來(lái)經(jīng)過(guò)調(diào)解，開(kāi)發(fā)商最終愿意退還定金。

法律評(píng)析：

商品房預(yù)售中的認(rèn)購(gòu)定金糾紛時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端，究其原因是由于開(kāi)發(fā)商在簽訂《商品房買賣合同》之前要準(zhǔn)買受人簽訂一份《認(rèn)購(gòu)書》并交納一定數(shù)額的定金，如準(zhǔn)買受人不能在出賣人約定的期限內(nèi)簽訂買賣合同，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。

開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)沒(méi)收定金，我們認(rèn)為應(yīng)該先對(duì)認(rèn)購(gòu)書進(jìn)行以下研究：

一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)書

商品房認(rèn)購(gòu)書，是指商品房開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買受人約定，在約定的時(shí)間到來(lái)后，預(yù)約買賣雙方均有進(jìn)一步洽談商品房買賣合同詳細(xì)條款的法律義務(wù)。

認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般為，準(zhǔn)買受人向開(kāi)發(fā)商交納一定數(shù)額的定金，在約定的時(shí)間如“在簽訂認(rèn)購(gòu)書之后的10日內(nèi)”與開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同，在期限到來(lái)之前，開(kāi)發(fā)商不能處分雙方約定的某處房屋。如果準(zhǔn)買受人沒(méi)有在約定的時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的買賣合同，或者要求延期簽訂買賣合同的要求未獲得開(kāi)發(fā)商的允許，則開(kāi)發(fā)商可以視準(zhǔn)買受人根本違約，從而有權(quán)解除認(rèn)購(gòu)書，并沒(méi)收準(zhǔn)買受人交納的定金?，F(xiàn)今多數(shù)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)購(gòu)書格式都大同小異，內(nèi)容也一般包括上述內(nèi)容及商品房的一些基本信息，比如商品房的座落，具體房號(hào)，價(jià)格等內(nèi)容，通常為兩張A4紙大小。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書和認(rèn)購(gòu)書中定金的法律性質(zhì)

既然認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)約定雙方在將來(lái)約定的期限內(nèi)應(yīng)繼續(xù)洽談買賣合同的詳細(xì)條款，可見(jiàn)，認(rèn)購(gòu)書在一定范圍內(nèi)約定了雙方的權(quán)利與義務(wù)，確定了雙方應(yīng)在期限到來(lái)后，均有義務(wù)再進(jìn)一步做出約定的行為。因此，認(rèn)購(gòu)書符合《合同法》的規(guī)定，其本質(zhì)是一個(gè)預(yù)約性質(zhì)的合同，而洽談后訂立的合同則應(yīng)視為本合同。同時(shí)，由于認(rèn)購(gòu)書的效力不依賴于以后的購(gòu)房合同，因此，認(rèn)購(gòu)書又是一種獨(dú)立的合同，不是購(gòu)房合同的從合同。另外，具備商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購(gòu)書也可以視為購(gòu)房合同。

關(guān)于認(rèn)購(gòu)書中定金性質(zhì)的認(rèn)定，由于定金是為了擔(dān)保債務(wù)的履行而成立，但是這種債務(wù)并不是房屋買賣合同的債務(wù)，而只是雙方去洽談房屋買賣合同的這樣一種債務(wù)。因此，認(rèn)購(gòu)書所約定的定金并非訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，而是商品房準(zhǔn)買受人履行洽談?dòng)喠①I賣合同義務(wù)的擔(dān)保。

三、認(rèn)購(gòu)書合法成立并生效的法律條件

我國(guó)合同法規(guī)定：要約是希望和他人訂立合同的意思表示。承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立。依法成立的合同，自成立時(shí)生效。一項(xiàng)具有法律效力的要約須有確定的內(nèi)容，在當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示一致時(shí)合同方能成立。因絕大多數(shù)情形下，商品房的座落、價(jià)款、建筑面積、套內(nèi)面積、交樓期限等最關(guān)鍵的條款在認(rèn)購(gòu)書中都有涉及，因此要約已經(jīng)有具體確定的內(nèi)容。準(zhǔn)買受人根據(jù)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)發(fā)出的要約邀請(qǐng)前來(lái)參觀開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房，此時(shí)開(kāi)發(fā)商向買受人提供事前擬好的認(rèn)購(gòu)書，即相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商向準(zhǔn)買受人發(fā)出了要約，如準(zhǔn)買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾，接受了認(rèn)購(gòu)書對(duì)其的法律約束力，認(rèn)購(gòu)書（即預(yù)約）即已成立且有效。

四、認(rèn)購(gòu)書簽訂后，如何認(rèn)定認(rèn)購(gòu)人的行為構(gòu)成違約

這主要有以下幾種情況，而各種不同的情形，是否構(gòu)成違約也不盡相同：

第一，如果是因?yàn)闇?zhǔn)買受人無(wú)意前來(lái)和開(kāi)發(fā)商根據(jù)認(rèn)購(gòu)書約定的主要條款洽談買賣合同地簽約，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)不予返還定金。

第二，如果開(kāi)發(fā)商事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這一事實(shí)，卻依然誘惑購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書，應(yīng)該認(rèn)定屬于欺詐。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，此時(shí)簽訂的認(rèn)購(gòu)書（所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)），因商品房未取得預(yù)售許可證，屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同，認(rèn)購(gòu)書當(dāng)然無(wú)法律效力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

第三，當(dāng)期限到來(lái)之后，雙方無(wú)法協(xié)商一致，導(dǎo)致本約合同無(wú)法訂立，此種情況下認(rèn)購(gòu)人是否違約？

我們認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書如未具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同所需的必備條款，認(rèn)購(gòu)書只能算是雙方約定了雙方都有義務(wù)進(jìn)一步磋商，努力使正式的合同成功簽訂。但正式的《商品房買賣合同》的條款，如房屋的交付條件和交付期限等等，不能只由開(kāi)發(fā)商單方面規(guī)定，同樣地，認(rèn)購(gòu)人也無(wú)權(quán)強(qiáng)迫貴公司接受認(rèn)購(gòu)人的修改要求。合同條款須經(jīng)雙方協(xié)商一致，才能確定。如果就相關(guān)條款未能達(dá)成一致，根據(jù)《合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及相關(guān)規(guī)定，視為本合同未能順利成立，并不能視為認(rèn)購(gòu)人違約。未成立的合同對(duì)雙方都沒(méi)有法律約束力，開(kāi)發(fā)商如果收受準(zhǔn)買受人的定金或預(yù)付款的話，應(yīng)當(dāng)予以退回。

五、購(gòu)買人如何規(guī)避預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

由于法律沒(méi)有對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)作出詳細(xì)的規(guī)定，因此簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中引發(fā)了許多糾紛。但是，認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人雙方在意思自治基礎(chǔ)上訂立的，不違反合同法原則。從另一角度看，簽訂認(rèn)購(gòu)書后，可以確定買賣雙方洽談?dòng)喖s的義務(wù)，從而避免了房屋準(zhǔn)購(gòu)買人草率簽約，因此商品房認(rèn)購(gòu)也是一種設(shè)計(jì)非常縝密的利益平衡制度。但作為并不專業(yè)的多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)在正式簽訂商品房買賣合同前做足風(fēng)險(xiǎn)防范，具體來(lái)說(shuō)：

首先，在商品房認(rèn)購(gòu)書訂立前期。

購(gòu)房者必須考慮成熟，決定是否購(gòu)買該商品房。如果決定購(gòu)買，則購(gòu)房者應(yīng)積極爭(zhēng)取不與開(kāi)發(fā)商訂立商品房認(rèn)購(gòu)書，而直接商談商品房買賣合同的條款。此外，購(gòu)房者還應(yīng)掌握必要的法律知識(shí)以應(yīng)對(duì)買房過(guò)程中可能出現(xiàn)的法律問(wèn)題。普通的老百姓買一套住宅往往需要付出自己及家人幾年、十幾年乃至幾十年的積蓄。對(duì)這樣一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)行為，理應(yīng)慎重謹(jǐn)慎，深思熟慮而后行。如果因購(gòu)房者的魯莽而訂立商品房認(rèn)購(gòu)書，訂立后卻反悔，在法律上是沒(méi)有依據(jù)的，必須承擔(dān)不利后果。

其次，在商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂階段。

由于這個(gè)階段時(shí)間較短，所以購(gòu)房者防范風(fēng)險(xiǎn)的工作比較突出，購(gòu)房者應(yīng)做好以下防范風(fēng)險(xiǎn)的工作：

找出認(rèn)購(gòu)書中的風(fēng)險(xiǎn)、不妥之處，仔細(xì)推敲風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，請(qǐng)教專業(yè)人士，逐一與開(kāi)發(fā)商協(xié)商訂立新的具有可操作性、清晰、準(zhǔn)確、合法的認(rèn)購(gòu)條款。

再次，商品房認(rèn)購(gòu)書訂立之后。

當(dāng)購(gòu)房者在商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂后，方才發(fā)現(xiàn)該合同不妥或有新的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，應(yīng)在分析風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題所在后與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，訂立補(bǔ)充協(xié)議，掃除風(fēng)險(xiǎn)。補(bǔ)充協(xié)議中可以對(duì)原合同中不妥的條款進(jìn)行修改，盡量實(shí)現(xiàn)公平。對(duì)開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為、認(rèn)購(gòu)書顯失公平或因重大誤解而簽訂的認(rèn)購(gòu)書可以向人民法院起訴，撤銷該合同。

商品房認(rèn)購(gòu)書簽訂過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)諸多，難以逐一列舉，購(gòu)房者應(yīng)引起足夠重視，多向?qū)I(yè)人士求教，當(dāng)矛盾無(wú)法協(xié)商解決時(shí)，應(yīng)盡量及時(shí)通過(guò)法律途徑解決，避免糾紛懸而未解。

關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題，目前有不同觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是附條件的商品房買賣合同；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同。筆者同意第三種觀點(diǎn)。認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容應(yīng)包括確定條款和不確定條款兩部分，確定條款是當(dāng)事人已達(dá)成合意并具約束力的條款，一般應(yīng)作為商品房買賣合同的內(nèi)容；不確定條款是因事實(shí)和法律的障礙而需等簽訂商品房買賣合同時(shí)再確定的內(nèi)容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定的定金具有違約定金的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定了立約定金的效力。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金一般是作為簽訂商品房買賣合同擔(dān)保的，屬立約定金。《司法解釋》第４條除了規(guī)定如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)按照定金罰則處理外，還根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容包括不確定條款需當(dāng)事人在訂立商品房買賣合同時(shí)協(xié)商的特點(diǎn)，規(guī)定了因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買受人。

案例：李××訴廣州××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。被告是廣州市林和西路恒康閣的開(kāi)發(fā)商。２００３年６月１日原告與被告及其代理商簽訂《恒康閣認(rèn)購(gòu)書》，約定原告認(rèn)購(gòu)恒康閣２０層０４單元，原告須在簽署本認(rèn)購(gòu)書時(shí)付清定金１００００元，于２００３年６月１日或按通知時(shí)間與被告簽署《商品房買賣合同》及有關(guān)文件，否則被告有權(quán)沒(méi)收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金１００００元。因?qū)υA爭(zhēng)房屋的用途、產(chǎn)權(quán)登記、交付期限等事項(xiàng)未能達(dá)成一致意見(jiàn)，原、被告未簽訂《商品房買賣合同》。為此，原告起訴請(qǐng)求法院判令被告返還定金１００００元。法院認(rèn)為原、被告所簽訂的《恒康閣認(rèn)購(gòu)書》有效，原告支付的定金是訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，商品房買賣合同未能訂立屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告１００００元。判后被告未提起上訴。

一、關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書

出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金，是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)與效力及其他相關(guān)問(wèn)題缺乏明確的規(guī)定，導(dǎo)致法律實(shí)踐中該類糾紛難以處理，在此有必要對(duì)這一問(wèn)題作一簡(jiǎn)單的探討。

（一）認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)

認(rèn)購(gòu)書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等，對(duì)認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)實(shí)踐中認(rèn)識(shí)并不一致，主要存在幾種不同的觀點(diǎn)： 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書即為商品房買賣合同。因認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人就房屋買賣所作出的真實(shí)意思表示，應(yīng)具有買賣合同的效力。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書不是獨(dú)立的合同。因認(rèn)購(gòu)書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，是獨(dú)立的合同但不是商品房買賣合同。該種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書是平等主體之間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定，完全可以成為獨(dú)立的合同。從認(rèn)購(gòu)書簽訂的過(guò)程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。所以，認(rèn)購(gòu)書尚不屬于商品房買賣合同。

筆者贊同第三種觀點(diǎn)，2003年4月28日最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條關(guān)于認(rèn)購(gòu)書問(wèn)題規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)與當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”該規(guī)定是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的直接法律規(guī)定，也是法律第一次對(duì)其進(jìn)行明確的規(guī)定。雖然該條文沒(méi)有明確闡明認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)，但從該條規(guī)定的內(nèi)容分析，最高院的解釋應(yīng)當(dāng)是認(rèn)可了認(rèn)購(gòu)書作為預(yù)約的性質(zhì)，即認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，從該條規(guī)定看，出賣人與買受人就訂立商品房買賣合同而收受定金、支付定金的行為對(duì)雙方均是有法律約束力的，“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，而該法律約束力是來(lái)自于認(rèn)購(gòu)書，而不是商品房買賣合同本身，可見(jiàn)認(rèn)購(gòu)書完全具有獨(dú)立于商品房買賣合同之外作為一個(gè)獨(dú)立的合同的法律地位。其次，該條規(guī)定認(rèn)購(gòu)書是作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，也就是說(shuō)其目的是為了保證將來(lái)如期訂立訂立商品房買賣合同，而不是直接確定雙方買賣商品房的權(quán)利義務(wù)。因此，認(rèn)購(gòu)書和商品房買賣合同兩者之間完全符合民法理論關(guān)于預(yù)約和本約的定義，對(duì)此，其他的法律人士也有相同的認(rèn)識(shí)。

（二）認(rèn)購(gòu)書的效力

商品房認(rèn)購(gòu)書作為訂立商品房買賣合同的預(yù)約，在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》出臺(tái)前認(rèn)識(shí)也是不一致的。有的人認(rèn)為，出賣人在不具備預(yù)售條件的情況下，如未取得預(yù)售許可證明，其預(yù)售商品房的資格尚未取得，按照有關(guān)規(guī)定并不能預(yù)售，采取認(rèn)購(gòu)書形式是一種變相的預(yù)售，是一種對(duì)法律禁止性規(guī)定的規(guī)避，應(yīng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。

筆者認(rèn)為，該種觀點(diǎn)之所以錯(cuò)誤是將認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同混同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條明確規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！痹摻忉屨f(shuō)明，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，或者即使已具備，但出賣人尚未按照約定收受購(gòu)房款的，不能視為是商品房買賣合同，因此，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書效力的認(rèn)定不能套用商品房預(yù)售合同效力認(rèn)定的條件，而現(xiàn)行法律對(duì)認(rèn)購(gòu)書效力的認(rèn)定沒(méi)有作出特殊的規(guī)定前，認(rèn)購(gòu)書本身的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)只要適用合同的一般規(guī)則即可。

筆者認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書是否有效應(yīng)當(dāng)從以下四個(gè)方面認(rèn)定：（1）合同主體資格是否符合。（2）意思表示是否真實(shí)。（3）合同內(nèi)容是否具體確定。（4）是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定。以上四個(gè)方面，（1）、（2）、（4）在認(rèn)定時(shí)均比較容易把握，而以（3）在實(shí)踐中最難確定。認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容是否具體確定顯然不能以《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容是否具全為判斷依據(jù)，《商品房銷售管理辦法》第十六條是對(duì)商品房買賣合同的規(guī)定，而認(rèn)購(gòu)書如上所述與商品房買賣合同又是存在本質(zhì)區(qū)別的，兩者的認(rèn)定條件顯然也是不一樣的。

認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容是否具體確定，則應(yīng)當(dāng)以是否能夠履行、有無(wú)解釋彌補(bǔ)的可能作為認(rèn)定的基本原則，一般應(yīng)當(dāng)包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含位置、面積等）；（3）價(jià)款計(jì)算；（4）訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。

（三）認(rèn)購(gòu)書的違約責(zé)任

在最高人民法院的解釋出臺(tái)前，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的違約責(zé)任如何承擔(dān)是存在不同看法的。但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條對(duì)此作出了明確的規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！痹摻忉寣⒄J(rèn)購(gòu)書的定金認(rèn)定為是對(duì)訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，則根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條、《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第一百十五條的規(guī)定，該定金的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)為立約定金。根據(jù)法律關(guān)于定金的規(guī)定，在因當(dāng)事人一方違反認(rèn)購(gòu)書約定，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，應(yīng)按照定金罰則承擔(dān)責(zé)任，即交付定金的當(dāng)事人違約的，喪失取回定金的權(quán)利；收取定金的當(dāng)事人一方違約的，應(yīng)雙倍返還對(duì)方當(dāng)事人定金。如當(dāng)事人雙方均無(wú)違約行為的事由，如不可抗力和其他當(dāng)事人意志以外的因素而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還個(gè)對(duì)方當(dāng)事人。

第二篇：商品房買賣認(rèn)購(gòu)合同

商品房買賣認(rèn)購(gòu)合同

出賣人：_________________________________________________________ 注冊(cè)地址：_______________________________________________________ 項(xiàng)目地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：_________________________________________________ 企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：_________________________________________________ 法定代表人：____________________聯(lián)系電話：_______________________ 郵政編碼：_______________________________________________________ 買受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國(guó)籍______________

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】_______________________

常住地址：________________________________________________________ 郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：______________________

【委托代理人】【 】姓名：____________________國(guó)籍：_____________ 常住地址：________________________________________________________ 郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、公平守信的原則上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條

出賣人以___________方式取得位于__________，編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】

【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________。

該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限自

______年_____月_____日至______年_____月______日。

出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)__________。

____________________________________________________________________。

第二條

買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱商品房）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

第______區(qū)______ 幢層 _________號(hào)房，產(chǎn)權(quán)面積暫定為㎡(實(shí)際面積以驗(yàn)收前房管局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn))。該商品房的用途為_(kāi)【商業(yè)】【住宅】。

第三條出賣人與買受人約定按下述方式結(jié)算該商品房?jī)r(jià)款：

1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（￥）______元/平方米，總金額

（￥）_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____千_____佰_____拾_____元整（小寫：元）。出賣人與買受人必須按照以下方式付款：

（1）、買受人認(rèn)購(gòu)簽訂合同后三天內(nèi)交總房?jī)r(jià)的30%；

（2）、買受人主體結(jié)頂交納總房?jī)r(jià)的50%；

（3）、買受人竣工驗(yàn)收后交納總房?jī)r(jià)的10%；

(4)、買受人剩余的10%房款在出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)一并結(jié)清；

（5）、買受人交定金報(bào)名后不認(rèn)購(gòu)的，出賣人在5天內(nèi)退回報(bào)名押金（不

計(jì)利息）；

第四條

簽訂合同后，三天內(nèi)不交購(gòu)房款的，出賣人收取購(gòu)房者的滯納金（十五

天內(nèi)月息5分），超過(guò)十五天的視購(gòu)房者自動(dòng)放棄，合同作廢，定金由公司沒(méi)

收 ；

第五條

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以提交溫州市仲裁委員會(huì)仲裁或依法向產(chǎn)權(quán)所在地人民法院起訴。

第六條本合同為認(rèn)購(gòu)合同，在辦理產(chǎn)權(quán)登記前需簽訂最終購(gòu)房合同。未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議具有同等法律效力。

第七條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第八條本合同共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

第九條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

出賣人（簽章）：買受人（簽章）：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托代理人】：【委托代理人】：

（簽章）：（簽章）

______年______月______日______年______月______日 簽于簽于

注：對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

第三篇：商品房認(rèn)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議

商品房認(rèn)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議

出讓方（下稱甲方）：身份證號(hào)碼：

受讓方（下稱乙方）：身份證號(hào)碼：

中介方（下稱丙方）：

甲乙雙方就購(gòu)買位于房產(chǎn)，面積平方（實(shí)際面積以售樓部為準(zhǔn)），達(dá)成如下協(xié)議：

1、乙方已實(shí)地察看了該房屋并明白甲方目前中擁有《誠(chéng)意金預(yù)約單》，合同上標(biāo)明認(rèn)購(gòu)單價(jià)為￥元/平方。

2、乙方自愿購(gòu)買上述房產(chǎn)并在簽訂本協(xié)議時(shí)，乙方下定金人民幣貳萬(wàn)元整于丙方監(jiān)管。乙方承諾于辦理甲方名下的《誠(chéng)意金預(yù)約單》變更手續(xù)前將剩余定金人民幣壹拾萬(wàn)元整補(bǔ)齊至丙方處監(jiān)管。在乙方取得開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的《誠(chéng)意金預(yù)約單》后的當(dāng)天，丙方將乙方所下的定金轉(zhuǎn)入甲方帳戶。

3、甲乙雙方約定于日至年月 陪同下到開(kāi)發(fā)商售樓部辦理甲方名下的《誠(chéng)意金預(yù)約單》變更手續(xù)，逾期屬于違約行為。若不能辦理，本協(xié)議解除，甲乙丙三方互不承擔(dān)違約責(zé)任，中介方退件退款。

4元/M2.5、甲方支付中介方傭金（含服務(wù)費(fèi)）人民幣元。

6、乙方支付中介方傭金（含服務(wù)費(fèi)）人民幣。

7、乙方于辦理甲方名下的《誠(chéng)意金預(yù)約單》變更手續(xù)前將人民幣元整［即合同的轉(zhuǎn)讓費(fèi)（差價(jià)款）］打入丙方帳戶。在乙方取得開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的預(yù)收款發(fā)票（收據(jù)）后的當(dāng)天，丙方將此款項(xiàng)轉(zhuǎn)入甲方帳戶，甲方同意。

8、本協(xié)議一式叁份，甲乙丙三方各執(zhí)壹份，簽字蓋章后生效。

9、在乙方取得開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的預(yù)收款發(fā)票（收據(jù)）后，本協(xié)議自動(dòng)失效。

10、甲方須配合乙方去開(kāi)發(fā)商處辦理甲方名下的《誠(chéng)意金預(yù)約單》變更手續(xù)。

甲方：乙方 ：丙方：

年月日年月日年月日

第四篇：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議

XXXX房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議

賣方（甲方）： 通訊地址：

法定代表人：，職務(wù)： 聯(lián)系電話： 買方（乙方）：

身份證號(hào)碼/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 通訊地址： 電話/手機(jī)號(hào)碼： 雙方就乙方購(gòu)買甲方開(kāi)發(fā)的 事宜初步達(dá)成一致，簽訂本協(xié)議：

一、認(rèn)購(gòu)房屋位置、面積： 位置：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。

住宅： 棟 號(hào)，建筑面積 ㎡。商鋪： 區(qū) 號(hào)，建筑面積 ㎡。

二、房屋價(jià)格：

按建筑面積算單價(jià)為 元/㎡，房屋總價(jià)為￥ 元（人民幣大寫： 元整）。

三、定金和正式合同：

乙方簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)向甲方支付定金￥ 元（人民幣大寫： 整）。

乙方承諾：在本協(xié)議簽訂后 日內(nèi)前來(lái)簽訂正式的《商品房購(gòu)銷合同》，交清購(gòu)房總價(jià)款（如屆時(shí)乙方選擇首付+按揭的則交清首付款，并配合辦理完貸款手續(xù)）。

三、雙方約定：

1、本協(xié)議適用《中華人民共和國(guó)合同法》定金法則，即乙方支付定金后，雙方的房屋買賣合同關(guān)系即成立。

2、在本協(xié)議簽訂后雙方簽訂正式《商品房購(gòu)銷合同》前，如甲方又將所售房屋銷售給其他人或雖未銷售但拖延或拒絕簽訂正式《商品房購(gòu)銷合同》的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。如乙方不在承諾時(shí)間內(nèi)前來(lái)簽訂正式《商品房購(gòu)銷合同》并辦理配套手續(xù)的，則本協(xié)議合同效力終止，甲方所收定金不予退還。

3、甲乙雙方的通訊地址、聯(lián)系電話以本協(xié)議所載明的為準(zhǔn)，如乙方通訊地址、聯(lián)系電話有變更，應(yīng)以書面形式通知甲方，否則，由此引起的后果由乙方負(fù)責(zé)。

4、乙方其后來(lái)交付購(gòu)房款（含首付）時(shí)，本次所收定金可以沖抵購(gòu)房款（含首付）。

四、附則：

本協(xié)議一式三份，甲方持二份，乙方持一份，各份具有同等法律效力。

本協(xié)議經(jīng)雙方簽字或蓋章后，待乙方交付完畢定金時(shí)生效，待雙方簽訂正式《商品房購(gòu)銷合同》后失效。

甲方簽章： 乙方簽章：

年 月 日 年 月 日

置業(yè)顧問(wèn)： 聯(lián)系電話： / 1

第五篇：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書

商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書

出賣方（簡(jiǎn)稱甲方）________________

買受方（簡(jiǎn)稱乙方）________________

甲、乙雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列事項(xiàng)訂立本《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，以資甲、乙雙方共同遵守：

一、乙方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的位于________________________住宅小區(qū)的下列物業(yè)：

1.商品住宅：______號(hào)樓______座______號(hào)，建筑面積______平方米。

2.商鋪：______號(hào)樓______號(hào)，建筑面積______平方米。

3.車位（庫(kù)）______號(hào)，建筑面積______平方米。

二、上述房屋的價(jià)格

1.商品住宅：人民幣每平方米 ______元，合計(jì)人民幣：____________

元。優(yōu)惠價(jià)為_(kāi)___________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：____________元。（買受人如選擇公積金按揭貸款方式，商品住宅的優(yōu)惠價(jià)為 ____________元，成交價(jià)格為_(kāi)___________元）

2.商鋪：人民幣每平方米____________元，合計(jì)人民幣：____________元。優(yōu)惠價(jià)為_(kāi)___________，實(shí)際成交價(jià)格為人民幣：______元。

3.車位：人民幣每間（位）______元，合計(jì)人民幣：______元。

以上______項(xiàng)合計(jì)人民幣：______元（大寫）______ 佰______拾______萬(wàn)______仟______佰______拾______元整。

三、乙方應(yīng)于簽訂本協(xié)議書的同時(shí)向甲方交付簽約定金人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整（其中住宅定金______萬(wàn)元，商鋪定金______萬(wàn)元，車位定金 ______萬(wàn)元）甲方另開(kāi)《收款收據(jù)》。

四、乙方選擇的付款方式

1.一次性付款：乙方須在簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)，一次性付清購(gòu)房款（已付的定金抵作價(jià)款）

2.分期付款：

（1）首期付款：乙方須在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)交付總房?jī)r(jià)款的______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。（已付的定金抵作首期付款）

（2）第二期付款：乙方須于簽訂《商品房買賣合同》后______天以內(nèi)，交付總房?jī)r(jià)款______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。

（3）第三期付款：乙方須于簽訂《商品房買賣合同》后______天以內(nèi)，交付總房?jī)r(jià)款______%，計(jì)人民幣_(tái)_____元。

（4）第四期付款：乙方必須在《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間之前十天付清余款，即人民幣：____________元，乙方付清余款后，方可辦理房屋交接手續(xù)，甲方通知延期交房的，交款時(shí)間順延。

3.銀行按揭（商品房個(gè)人按揭貸款）

（1）乙方在簽訂本協(xié)議書時(shí)已充分了解個(gè)人辦理銀行按揭貸款應(yīng)具備的條件。

（2）乙方須在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，交付不低于總房?jī)r(jià)款的______%作為首期付款（已付的定金抵作首期付款），計(jì)人民幣_(tái)_____元，余額計(jì)人民幣_(tái)_____元，由乙方向銀行辦理個(gè)人銀行住房貸款。（買受人的按揭申請(qǐng)由銀行審批確定，如銀行認(rèn)為需要買受人增加首付款或不同意放貸，買受人須增加首付款或更換付款方式。）

（3）按揭的具體手續(xù)按貸款銀行有關(guān)規(guī)定辦理。

五、乙方在簽訂本協(xié)議書時(shí)已仔細(xì)閱讀了甲方提供的《商品房買賣合同》、《商品買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)公約》，完全清楚合同內(nèi)容并予以接受。

六、乙方應(yīng)在簽訂本協(xié)議書之次日

起______日內(nèi)主動(dòng)到____________售樓部與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》。甲方可以另行指定簽約地點(diǎn)。

七、乙方前來(lái)簽訂上述合同等法律文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)攜帶下述證照及文件：

（1）個(gè)人購(gòu)房的，須持本人身份證及本協(xié)議書；

（2）委托他人代購(gòu)房產(chǎn)的，代理人須另持購(gòu)房人簽署的授權(quán)委托書和本人身份證；

（3）單位購(gòu)房的，須持單位證明、法定代表人證書及本協(xié)議書，經(jīng)辦人不是該單位法定代表人的，須持該單位授權(quán)委托書及經(jīng)辦人的身份證。

八、非因甲方原因，乙方在本協(xié)議書第六條約定的期限內(nèi)未與甲方簽訂《商品房買賣合同》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》并交納相應(yīng)的購(gòu)房款的，視為乙方不履行本協(xié)議并自動(dòng)放棄該套物業(yè)的認(rèn)購(gòu)權(quán)，甲方有權(quán)將乙方原認(rèn)購(gòu)的物業(yè)轉(zhuǎn)售他

人，乙方無(wú)權(quán)收回所交定金。

九、如甲方在本協(xié)議書第六條約定的期限內(nèi)，未經(jīng)乙方同意而將乙方認(rèn)出購(gòu)的上述物業(yè)另售他人的，雙方的認(rèn)購(gòu)關(guān)系即行解除，甲方應(yīng)雙倍返還乙方所交定金，不承擔(dān)其他賠償責(zé)任。

十、雙方簽訂商品房買賣合同等法律文書后，簽約定金即轉(zhuǎn)為履約定金。

十一、本協(xié)議書所有手書之?dāng)?shù)據(jù)、文字內(nèi)容均已經(jīng)乙方核對(duì)無(wú)誤。