第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有： 出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。

一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。

3、年限：土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

（一）以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán) 招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：

（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權(quán)改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

（二）以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)（1）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍

出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況： a、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的； b、原劃撥、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

c、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

d、出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。

（2）禁止性規(guī)定 a、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。b、協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

二、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)摹o年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。

4、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。

三、以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。

2、轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、交換和贈與等。

3、禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

4、年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

5、“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

第二篇：國有土地使用權(quán)取得的方式

國有土地使用權(quán)取得的方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。

一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。

3、年限：土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

（一）以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)

招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：

（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；

（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權(quán)改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；

（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

（二）以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)

（1）協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)范圍

出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

A、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

B、原劃撥、承租土地使用權(quán)申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

C、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

D、出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。

（2）禁止性規(guī)定

A、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

B、協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和，有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70%。低于最低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。

二、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)摹o年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。

4、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。

三、以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)

1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。

2、轉(zhuǎn)讓方式：包括出售、交換和贈與等。

3、禁止性規(guī)定：未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

4、年限：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

5、“房地一并轉(zhuǎn)移”：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

第三篇：關(guān)于關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問

關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問題

關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問題 作者 閆鳳翥 【目錄】 1，引言

2，收回國有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式 3，收回國有土地使用權(quán)補償程序及標(biāo)準(zhǔn)

【摘要】土地是不可再生的自然資源，由于我國采取最嚴(yán)厲的耕地保護制度，建設(shè)用地的供應(yīng)與需求的矛盾日益突出，特別是具有財產(chǎn)屬性的國有建設(shè)用地更顯緊缺。因城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展在國有建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、收回等方面不停得進行轉(zhuǎn)換，形成了土地交易市場，土地價格便隨找市場的形成而形成。土地出讓、轉(zhuǎn)讓市場法律法規(guī)比較全面，可以說有章可循。但是，針對政府收回土地程序、理由、補償?shù)葏s不完善，特別是有關(guān)收回土地補償問題幾乎是法律空白。政府收回國有土地使用權(quán)如何補償、補償標(biāo)準(zhǔn)既無規(guī)范的程序法又無保障使用權(quán)人獲得公平合理的補償?shù)木葷緩剑芍^是政府單方市場。為了維護土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，筆者依照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合法理和具體情況就收回國有土地使用權(quán)補償程序、標(biāo)準(zhǔn)等問題提出幾點淺薄的看法，與同行共同切磋。

【關(guān)鍵詞】收回土地 土地使用權(quán) 土地補償

收回國有土地使用權(quán)是市縣人民政府及其土地行政主管部門的一項法定職責(zé)。收回的行為本身屬于行政行為，該行為還可能引發(fā)民事行為、犯罪行為等。因此，不是一種簡單的行政行為。

一、收回國有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式

由于我國實行社會主義公有體制，土地所有權(quán)實行國家所有和農(nóng)民集體所有，國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，土地使用者只能獲得國有土地使用權(quán)，所有權(quán)與使用權(quán)分離制度使得土地物權(quán)也同時分離。因此，所謂收回土地使用權(quán)既收回物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法原理，物權(quán)非法定原因不被剝奪。因此，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定的收回國有土地使用權(quán)法定事由歸納以下幾種收回的法律屬性及方式。

（一）行政處罰性“收回”方式

行政處罰性“收回”方式，是指因土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)禁止性強制條款的規(guī)定，由市縣人民政府依照法律法規(guī)的規(guī)定決定收回土地使用權(quán)的行為。該方式的法律依據(jù)是：

1、《土地管理法》第37條第1款“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種”。

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外”。

3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”。

（二）土地使用權(quán)使用期滿“收回”收回方式

國有土地使用權(quán)在與使用權(quán)人簽訂使用權(quán)出讓合同時就依法約定了土地使用年限，當(dāng)使用年限期滿前使用權(quán)人沒有申請續(xù)期的，或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，政府將土地“收回”的行為。該方式的法律依據(jù)是：

1、《土地管理法》第58條第1款第3項：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申 2

請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。

3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。

（三）法定事由“收回”方式

依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為，其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規(guī)劃。該方式的法律依據(jù)是：

1、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

【備注】第42條 征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

2、《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項；《土地管理法》第58條第1款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條、“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年 3

限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條第1款 “國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。

5、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條第1款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”。

6、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第50條：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

二、收回國有土地使用權(quán)補償程序及標(biāo)準(zhǔn)

行政處罰性、使用期限屆滿“收回”方式，依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定均屬于“無償”收回土地使用權(quán)的情形，是否補償應(yīng)區(qū)別對待，法定事由“有償”收回方式應(yīng)當(dāng)給予補償。

（一）土地補償標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成

1、征地補償費。根據(jù)《土地管理法》第47條第2款，征地補償費由土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費組成。它是在將土地由原集體所有征為國家所有的過程中，支付給被征地村和被征地農(nóng)民的補償性和安置性費用。因此，征地補償費的性質(zhì)，是土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”時政府應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)的費用，如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用者行為，在補償時應(yīng)計算在補償成本中。

2、拆遷補償費。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，拆遷房屋，應(yīng)對被拆遷人進行補償安置。對被拆遷人來說，拆遷補償費是其失去房屋和土地使用權(quán)所得到的補償；對用地單位來說，拆遷補償費是為獲得土地使用權(quán)而支付的費用。因此，4

拆遷補償費的性質(zhì)，是土地使用權(quán)“易手”并因土地使用權(quán)“易手”而支付給被拆遷人的補償費。該費用屬于政府出讓前應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)費用，如有“轉(zhuǎn)嫁”開發(fā)商行為，在收回土地補償計算成本時應(yīng)當(dāng)給予補償。

3、征地規(guī)稅費。征地規(guī)稅費由耕地開墾費、耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、水利建設(shè)專項資金、新增建設(shè)用地有償使用費、征地管理費等六項費用組成。這些資金是因土地由“農(nóng)用地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖ㄔO(shè)用地”從而轉(zhuǎn)為國家所有的費用，由報批的地方政府向省和中央政府繳納的費用。如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用人行為，在收回補償成本核算時應(yīng)計算在補償成本中。

4、土地出讓金。土地出讓金是土地使用者向國家支付的一定年限的土地使用權(quán)費用。“有償”收回土地使用權(quán)時應(yīng)退還剩余年限的土地使用費既土地出讓金，是土地出讓合同屬性決定的。退還不是補償屬性，是返還財產(chǎn)屬性，土地使用人發(fā)還土地使用權(quán)，代表土地所有人一方的市縣政府返還土地出讓金的交換是履行土地出讓合同的表現(xiàn)，因此，不能將退還土地出讓金視為對土地使用人的補償。依據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金?！边@里的42條是關(guān)于房屋征收的規(guī)定，因此提前收回國有土地應(yīng)依照征收房屋程序給予補償“并”退還相應(yīng)“剩余年限”的土地出讓金。

5、土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在使用中由于開發(fā)強度、投資大小、區(qū)域變化、土地供求狀態(tài)的因素影響。土地使用權(quán)可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用權(quán)人因使用土地而產(chǎn)生。因此?！秶鴦?wù)院城市拆遷條例》規(guī)定，拆遷城市房屋時按照拆遷時點的房地產(chǎn)市場價格進行評估給予補償，這里的“房地產(chǎn)市場價格”就包含于土地使用權(quán)市場價格，市場價格就體現(xiàn)出“物”的價格屬性。物權(quán)的價值屬性既包括“增值”又包括“貶值”屬性。“有償”方式收回國有土地使用權(quán)的應(yīng)按照收回土地時間節(jié)點依法評估確認其價值，按照市場實際價格確定補償標(biāo)準(zhǔn)。“無償”收回國有土地使用權(quán)的依據(jù)處理原則分別處理。

（二）補償程序及法律依據(jù)

依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，“有償”收回國有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采?。合刃姓魇辗课菁暗厣细街?，補償?shù)轿缓笤賹嵤笆栈亍眹型恋厥褂脵?quán)?！盁o償”收回國有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采取：先行收回國有土地使用權(quán)，需要補償?shù)慕o予補償再拆除或沒收房屋及地上附著物，不需要補償?shù)闹苯硬鸪驔]收房屋及地上附著物。5

沒有地上建筑物、構(gòu)筑物的直接收回土地。

1、“有償”收回國有土地使用權(quán)程序

第一步：修改規(guī)劃

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：

1、上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；

2、行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；

3、因國務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；

4、經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的；

5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關(guān)認為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。

組織編制機關(guān)修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)對原規(guī)劃的實施情況進行總結(jié)，并向原審批機關(guān)報告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。沒有《實施情況總結(jié)》或《專題報告》組織編制機關(guān)不得編制修改方案。

組織編制機關(guān)為本級人民政府。

第二步：報批規(guī)劃

規(guī)劃的審批因規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃級別不同，審批的權(quán)限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國務(wù)院、省級、市級、縣級均有批準(zhǔn)權(quán)限：

國務(wù)院負責(zé)審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃（由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報國務(wù)院審批）。

省級政府負責(zé)審批的有：省級政府管轄的行政區(qū)域除省會城市以外的城市總體規(guī)劃。

城市政府負責(zé)審批的有：城市轄區(qū)內(nèi)的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。

縣級政府負責(zé)審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。

省級政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級人民代表大會常務(wù)委員會審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應(yīng)當(dāng) 6

先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會審議。

第二步：公示規(guī)劃

城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產(chǎn)、生活，財產(chǎn)權(quán)益等問題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時公布經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。

第三步：實施立項

市縣鎮(zhèn)府為實施總體規(guī)劃還應(yīng)制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級財政投資能力和上級財政支持政策水平，編制項目建議書或項目條件交給有關(guān)單位或公司實施。

第四步: 拆遷許可

項目承接單位或項目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關(guān)拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時公告。

第五步：補償安置

按照城市拆遷條例的規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估公司對房屋和土地依法按照市場交易價格進行評估，依據(jù)評估確定的標(biāo)準(zhǔn)簽訂補償協(xié)議，給予安置?！冻鞘胁疬w條例》第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。” 需要遷移的被拆遷企業(yè)還應(yīng)當(dāng)為其提供遷移場地，因遷移營業(yè)損失還應(yīng)補償。

有償“收回”方式的，征地補償費、拆遷補償費、征地規(guī)稅費和剩余年限的土地出讓金，應(yīng)該由政府返還，其價格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時市場價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。

第六步：拆除收地

實施補償完畢后，由國土資源部門將土地收回，注銷登記。政府再依據(jù)新的規(guī)劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會公開出讓土地，原使用人仍然有權(quán)參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。

2,、“無償”收回國有土地使用權(quán)程序

第一步：查處違法用地立案

國土資源部門依據(jù)職權(quán)或舉報，發(fā)現(xiàn)土地使用人：1，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的；2，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿二年未動工開發(fā)的；3，未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地情節(jié)嚴(yán)重的。應(yīng)當(dāng)按收回國有土地違法案件立案調(diào)查。

第二步：處罰前履行告知、聽證

無償收回國有土地是一種嚴(yán)厲的行政處罰行為，因此應(yīng)依據(jù)《行政處罰法》規(guī)定的程序，處罰機關(guān)履行告知、聽證等法定義務(wù)，確保處罰的公正性。

第三步：下達無償收回行政處罰決定

在履行了法定處罰程序的前提下，依法由市縣人民政府作出處罰決定，決定收回國有土地使用權(quán)，同時就有關(guān)補償事項作出決定。

第四步：執(zhí)行決定收回土地 下達決定后，告知被處罰人行政爭議的救濟途徑。處罰決定在法定期限內(nèi)被處罰人沒有提出行政復(fù)議或行政訴訟，或者經(jīng)復(fù)議或訴訟維持了處罰決定的，處罰決定生效。生效后被處罰人拒不履行的申請法院強制執(zhí)行。

（三）“無償”收回補償原則

1、行政處罰性“收回”方式，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應(yīng)向其支付任何費用，即“無償”收回。但如果土地使用者在取得土地使用權(quán)前單獨替政府承擔(dān)了征地補償費、征地規(guī)稅費的，筆者認為；因為這些費用依法應(yīng)由政府承擔(dān)，因此，應(yīng)按土地使用者已經(jīng)支付的費用標(biāo)準(zhǔn)由政府返還。而拆遷補償費、土地出讓金在行政處罰性“收回”土地使用權(quán)方式下，不應(yīng)返還。

2、土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數(shù)十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現(xiàn)值為“零”，因此不應(yīng)向其支付任何費用。然而，土地成本的現(xiàn)值為“零”并不等于土地沒有價值。在土地增值并可能是現(xiàn)時價值數(shù)倍于原土地價值，且房屋仍有實際價值和使用價值的情況下，雖然《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”，但是，對因購買商品房而取得土地使用權(quán)的購房人來講，該規(guī)定顯然與現(xiàn)行《物權(quán)法》有抵觸，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定屬于“自動續(xù)期”的使用權(quán)人，不應(yīng)無償收回應(yīng)給予補償?！緟⒖嘉墨I】

1，中華人民共和國土地管理法； 2，中華人民共和國物權(quán)法；

3，中華人民共和國城市房地產(chǎn)法； 4，中華人民共和國行政處罰法； 5，中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 6，國務(wù)院《城市拆遷條例》；

7，國土部《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

文/閆鳳翥 國務(wù)院經(jīng)濟研究中心特邀研究員 河北冀港律師事務(wù)所 主任你好哦啊，

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得的合法發(fā)票

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得的合法發(fā)票

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本票據(jù)規(guī)范管理

1.土地出讓金，應(yīng)取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費專用收據(jù)”，與此相關(guān)的契稅應(yīng)取得“中華人民共和國契稅完稅證”； 2.具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄.；

3.委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費用時應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；

4.直接向行政事業(yè)單位支付相關(guān)費用時，應(yīng)取得行政事業(yè)性收費收據(jù)； 5.向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設(shè)計、測繪、監(jiān)理、驗收、咨詢等營利性費用時，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；

6.支付對象為個人的銷售傭金，應(yīng)以支付憑證（或支付清單）和個人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證；

7.支付對象為銷售公司的銷售傭金，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；

8.支付對象為金融機構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得金融機構(gòu)開具的付息憑證； 9.支付對象為非金融機構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”；

10.其他費用發(fā)票應(yīng)按支付對象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定；

11.工程費支出應(yīng)區(qū)分以下情況取得發(fā)票：

1）施工方為建筑安裝企業(yè)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”；

2）施工方為生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”；

3）施工方為經(jīng)銷建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”。

二、房地產(chǎn)企業(yè)費用報銷票據(jù)規(guī)范管理

1、辦公費

1）、各部門發(fā)生的各種辦公用品及耗材費：增值稅普通發(fā)票。2）、各種搬運費和文件資料的郵寄費：搬運費應(yīng)取得運輸單位機構(gòu)所在地運輸發(fā)票，如果是個人提供搬運勞務(wù)，應(yīng)由個人到地稅機關(guān)申請開具《稅務(wù)機關(guān)代開統(tǒng)一發(fā)票（地稅）》。3IT軟件硬件維護費、維修費：根據(jù)財稅[2005]165號文件，如果是購買軟件的同時向軟件公司支付的后期維護費、維修費，應(yīng)取得增值稅發(fā)票（與軟件開在同一張發(fā)票上）。如果是購買軟件后再簽訂維護、維修協(xié)議，應(yīng)取得軟件公司機構(gòu)所在地的營業(yè)稅發(fā)票（服務(wù)業(yè)發(fā)票）。4）、印刷費等。：應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。

5）、購買購物卡以辦公費發(fā)票入賬：需要附清單明細。

2、通訊費

1）、各部門發(fā)生的通訊設(shè)施開通費用：發(fā)票抬頭必須為公司，可以入賬。

2）、辦公固定電話、手機的月租費、網(wǎng)絡(luò)使用費：發(fā)票抬頭必須為公司，可以入賬。

3、差旅費

1）、因公出差、實際發(fā)生的車、船、飛機、交通費、住宿費；：可以入賬，作差旅費處理。注明出差即可。

2）、因公出差發(fā)生的補助費、誤餐補助、司機出車補助和單位核定的差旅費包干費用等；各種補貼、津貼均應(yīng)通過應(yīng)付職工薪酬或應(yīng)付工資核算，無需發(fā)票。需要繳納個人所得稅的。其中有差旅費發(fā)票的，應(yīng)據(jù)實列支，不計入應(yīng)付職工薪酬。

4、交際應(yīng)酬費

1）、企業(yè)為開發(fā)經(jīng)營活動發(fā)生的合理需要支付的招待費用；憑餐飲發(fā)票入賬。

2）、其他項目部支援我項目所發(fā)生的住宿、路費等；：因為不是本單位人員出差發(fā)生的費用，而且招待其他單位發(fā)生的消費，應(yīng)列入交際應(yīng)酬費處理。

3）、邀請政府相關(guān)部門考察、調(diào)研集團公司有關(guān)項目；憑發(fā)票入賬。

5、會議費

企業(yè)召開的專業(yè)工作會議費用，包括會議期間租用場地的費用、車輛使用費、資料印刷費等；需要附會議通知，即可憑發(fā)票入帳。

6、市內(nèi)交通費

各部門人員辦理公司業(yè)務(wù)而在本市發(fā)生的交通費用即可憑發(fā)票入帳

7、租賃費 各部門租用的設(shè)備（不含汽車）、辦公場所或建筑而支付的租金；：應(yīng)取得地稅開具的發(fā)票。

8、物業(yè)管理費

各部門支付給外部公司的費用，包括物業(yè)費、保安服務(wù)費、保潔費；：應(yīng)取得營業(yè)稅（服務(wù)業(yè)）發(fā)票。

9、水電費

各部門使用水、電所發(fā)生的費用；取得水電部門開具的增值稅發(fā)票。

10、咨詢費

企業(yè)向有關(guān)咨詢機構(gòu)進行科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)營管理等方面咨詢所支付的費用，以及聘請技術(shù)、會計、稅務(wù)和法律顧問待支付的費用； ：應(yīng)由提供服務(wù)的單位和個人，在其（提供服務(wù)的單位）機構(gòu)所在地地稅機關(guān)申請開具發(fā)票。如為咨詢公司可以向稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購發(fā)票自開。

11、廣告費

公司為達到推銷產(chǎn)品、樹立公司形象等目的，而在電視臺、電臺、報紙、雜志等傳媒機構(gòu)做廣告，包括：戶外媒體、電視媒體、平面媒體等；：應(yīng)取得服務(wù)業(yè)或廣告業(yè)（屬于服務(wù)業(yè)）發(fā)票。

12、業(yè)務(wù)宣傳費

企業(yè)開展對外業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，以及舉行各類信息發(fā)布會、新聞發(fā)布會、展示會發(fā)生的各項費用，1）、活動服務(wù)費：地稅服務(wù)業(yè)發(fā)票。2）、活動展覽展臺費：地稅服務(wù)業(yè)發(fā)票。3）、活動發(fā)布會招待媒體記者的各項費用：餐費入業(yè)務(wù)招待費。現(xiàn)金無法入賬，必須取得發(fā)票（準(zhǔn)確地講，應(yīng)由記者到地稅機關(guān)開具）入賬。4）、活動需宣傳資料費：增值稅普通發(fā)票。

5）、為宣傳活動發(fā)放給客戶的小禮品：應(yīng)取得增值稅發(fā)票。6）、抽獎活動獎勵給客戶的金額較大禮品，應(yīng)取得增值稅普通發(fā)票。7）、活動現(xiàn)場演出費等：應(yīng)取得服務(wù)業(yè)發(fā)票。

13、勞動保護費

各部門發(fā)生的勞動保護用品的購置費等，如購置員工工裝，工牌、工程用安全帽等。直接憑增值稅普通發(fā)票入賬。

14、銷售傭金

聘請銷售代理公司支付的代理手續(xù)費，應(yīng)取得銷售代理公司開具的地稅發(fā)票。向本單位員工支付的獎勵，屬于獎金性質(zhì)，通過應(yīng)付工資核算，無需發(fā)票。

15、人員招聘費

企業(yè)為招聘到合格人才，通過人才交流中心、報紙、網(wǎng)絡(luò)等途徑進行招聘活動所發(fā)生各項費用，憑地稅發(fā)票記入管理費用。

16、臨時用工勞務(wù)費

指管理部門臨時雇傭的勞務(wù)工所支付的費用；由個人到地稅機關(guān)開具發(fā)票。

三、常見的未按規(guī)定取得發(fā)票的行為

在實際核算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不能按照以下的要求取得發(fā)票：（1）.以行政事業(yè)性收費收據(jù)或自制收據(jù)作為土地拆遷補償費用的憑證。

（2）.自制收據(jù)不能作為合法的入賬憑證，應(yīng)按照稅法有關(guān)規(guī)定，及時到所屬稅收機關(guān)辦理相應(yīng)手續(xù)，領(lǐng)購和開具由稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的發(fā)票”的規(guī)定。

(3).發(fā)票的種類與所開具的內(nèi)容不符。如用商業(yè)企業(yè)發(fā)票開具“工程費”或“咨詢費”，用服務(wù)業(yè)發(fā)票開具“工程費”等。還有的開票單位，單位性質(zhì)與所開發(fā)票不符。如建筑公司開的商業(yè)企業(yè)發(fā)票等?；旌闲袨榈募{稅人，發(fā)票的項目內(nèi)容與真實不一致。施工方為生產(chǎn)、銷售設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人時，發(fā)票開具只寫“工程費”或“施工費”，這些納稅人一般屬于混合銷售并以銷售行為為主。因此，這類發(fā)票的項目內(nèi)容一般應(yīng)為設(shè)施、設(shè)備的名稱而不是營業(yè)勞務(wù)的種類。(4).超限額開具發(fā)票。如有的10萬元版發(fā)票開為數(shù)百萬，百萬元版發(fā)票開為數(shù)千萬元等。

(5).發(fā)票內(nèi)容不真實。大量開具“辦公用品”“會議費”內(nèi)容的發(fā)票充斥在成本、費用支出項目中，這些發(fā)票開具方有的是商場、超市、高檔的禮品商店，有的是高級酒店、洗浴中心、高爾夫球場等高級娛樂場所等。

第五篇：關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費問題的法律分析

關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費問題的法律分析

關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅費問題的法律分析

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及《實施條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》、《契稅暫行條例》和《印花稅暫行條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，就國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)稅費問題進行法律分析。

一、國有土地使用權(quán)通過出售的方式轉(zhuǎn)讓需要繳納的稅費

1、營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第一條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位屬于營業(yè)稅的納稅人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的一種，所以應(yīng)該繳納營業(yè)稅。

應(yīng)納營業(yè)稅額按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算，即應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率。按財政部、國家稅務(wù)總局財稅［2003］16號文件《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》的規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓憑證上開具的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的稅率為5%。

2、城市維護建設(shè)稅和教育費附加

以上述應(yīng)納營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別按照1-7%和3%的稅率征收城市維護建設(shè)稅和教育費附加。

3、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納土地增值稅。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進稅率征收土地增值稅。

法定的增值額扣除項目為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

4、企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及實施條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25%的稅率征收企業(yè)所得稅。

5、印花稅

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要簽訂合同，根據(jù)《印花稅暫行條例》及實施細則的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)繳納印花稅，以合同中的金額為計稅依據(jù)，按照萬分之五的稅率征收。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅【2006】162號）第三條也規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。所以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方都應(yīng)該繳納印花稅。

6、契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的承受方為契稅的納稅義務(wù)人。契稅的計稅依據(jù)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價格，稅率為3%。

二、國有土地使用權(quán)投資入股方式轉(zhuǎn)讓需繳納的稅費

1、營業(yè)稅

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅【2002】191號）規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。

2、土地增值稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

因而，以土地使用權(quán)投資入股，如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)不是從事房地產(chǎn)開發(fā)的，免征土地增值稅；如果所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，投資企業(yè)要繳納土地增值稅；而且被投資企業(yè)再轉(zhuǎn)讓開發(fā)的房地產(chǎn)，也要繳納土地增值稅。

3、企業(yè)所得稅

《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。以土地使用權(quán)投資屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，企業(yè)將土地使用權(quán)進行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)應(yīng)確認轉(zhuǎn)讓所得計繳企業(yè)所得稅。

4、印花稅

以土地使用權(quán)投資入股也要發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也要簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。所以投資入股轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)一樣，投資方和被投資方雙方都應(yīng)該繳納印花稅。

5、契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；

所以對于以土地使用權(quán)投資入股的，受讓方應(yīng)繳納契稅。

三、關(guān)于集團公司擬將部分國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其全資子公司的轉(zhuǎn)讓方式

根據(jù)以上部分的陳述，以投資入股方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與直接出售的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相比，可以不用繳納營業(yè)稅和城市維護建設(shè)稅與教育費附加。同時如果集團以出售的方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司，全資子公司也須向西礦集團支付大量的轉(zhuǎn)讓金，增加子公司的資金壓力。因而建議集團以股權(quán)投資的方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司，通過履行必要的增資擴股程序來完成土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

2012年10月14日