第一篇：江西省2017年房地產(chǎn)估價師制度與政策：合法取得建設(shè)用地使用權(quán)途徑考試試卷

江西省2017年房地產(chǎn)估價師制度與政策：合法取得建設(shè)用地使用權(quán)

途徑考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列不屬于普通股股東享有權(quán)利的是。A：股息紅利分配的要求權(quán) B：對公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán) C：要求贖回權(quán)

D：公司剩余財產(chǎn)的分配權(quán) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

2、某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元／㎡，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為萬元。A：10.2 B：11.0 C：11.3 D：11.5 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

3、自年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。A：1978 B：1982 C：1986 D：1987 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

4、某房地產(chǎn)的報酬率為8％，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡。若報酬率為6％、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

5、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

6、對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除__的余值為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。A．10%～20% B．10%～30% C．20%～30% D．30%～40%

7、在投資項目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是。

A：固定資產(chǎn)購置支出 B：企業(yè)所得稅 C：固定資產(chǎn)折舊 D：貸款利息 E：借款合同

8、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于（）。A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．概算指標(biāo)法

D．工程量近似匡算法

9、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租人權(quán)益價值為1600萬元，則承租人權(quán)益價值為__萬元。A．-40 B．400 C．1800 D．3600

10、房地產(chǎn)開發(fā)項目自之日起滿1年未動工開發(fā)的，可以征收土地閑置費(fèi)。A：土地使用權(quán)出讓合同簽訂

B：土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā) C：土地使用權(quán)出讓金繳納 D：土地使用權(quán)證書取得 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某宗面積為5 000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格(按面地價)為800元／㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為萬元。A：824 B：864 C：882 D：904 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

12、關(guān)于房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保方式，下列說法不正確的是。

A：貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障

B：保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源．而且，只有當(dāng)保證人有意愿代替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的

C：抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保 D：貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保 E：借款合同

13、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的。A：謹(jǐn)慎原則 B：替代原則 C：合法原則

D：最高最佳利用原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

14、關(guān)于城市規(guī)劃的下列表述中，不正確的是__。

A．城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署和具體安排

B．城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項土地利用和建設(shè)活動，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行

C．城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域

D．城市規(guī)劃管理是對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進(jìn)行管理，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施

15、對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率__。A．包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償 B．不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償 C．沒有實(shí)際意義

D．不能直接用于財務(wù)評價

16、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A：估價原則 B：估價目的 C：估價方法 D：估價程序

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

17、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/㎡，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于__元/㎡。A．2427 B．2500 C．2575 D．2632

18、關(guān)于維修基金管理的下列表述中，正確的是。

A：業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管 B：業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管

C：維修基金在銀行專戶存儲，專款專用；基金閑置時，不得挪作他用 D：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，結(jié)余維修基金予以退還 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過得來的。A：近期交易物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較 B：市場上交易物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較 C：類似物業(yè)的比較

D：市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價進(jìn)行比較 E：借款合同

20、證券可分為__。

A．商品證券、貨幣證券、投資證券 B．商品證券、貨幣證券、資本證券 C．政府證券、金融證券、公司證券 D．商品證券、政府證券、金融證券

21、下列關(guān)于搬遷期限和拆遷期限，表述錯誤的是。A：搬遷期限不同于拆遷期限

B：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限 C：拆遷期限從屬于搬遷期限 D：搬遷期限不能超出拆遷期限 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

22、__是建設(shè)項目的組成部分，它是具有獨(dú)立的設(shè)計文件和相應(yīng)的綜合概(預(yù))算書，竣工后能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。A．單項工程 B．單位工程 C．分部工程 D．分項工程

23、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶ο笫?。A：被拆除房屋的所有人 B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人 D：被拆除房屋的代管人

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

24、某宗房地產(chǎn)若采用市場比較法估價得出了四個估價結(jié)果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，現(xiàn)決定采用中位數(shù)，則其估價結(jié)果為__元/m2。A．1230 B．1235 C．1240 D．1242.5

25、為了規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日開始實(shí)施__，明確規(guī)定了土地的有償出讓對象。A．《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》 B．《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》 C．《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 D．《城市房地產(chǎn)管理法》

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、可行性研究的作用有。A：項目投資決策的依據(jù) B：籌集建設(shè)資金的依據(jù)

C：開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) D：編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù) E：對項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的依據(jù)

2、如果一筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，那么名義利率是。A：12% B：12.55% C：12.68% D：13.55% E：借款合同

3、《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有。(2009年試題)A：查驗(yàn)申請人提供的權(quán)厲證明 B：審查申請人提供的評估報告 C：就登記有關(guān)事項詢問當(dāng)事人

D：必要時對被登記房屋進(jìn)行實(shí)地查看 E：及時登記有關(guān)事項

4、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。A．2121 B．2200 C．1819 D．2242

5、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過__來實(shí)現(xiàn)。A．充公權(quán) B．管制權(quán) C．征稅權(quán) D．征收權(quán) E．出讓權(quán)

6、下列職能中，屬于保險基本職能的是__。A．分散危險 B．融通資金 C．防災(zāi)防損 D．分配資金

7、在選取可比實(shí)例時，其成交價格不會偏離正常市場價格的因素是__。A．強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買的交易

B．交易雙方或一方缺乏對交易對象或市場行情的了解 C．急于出售或急于購買的交易 D．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易

8、下列表述中，正確的有（）。

A．開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期

B．開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，又可分為前期和建造期

C．開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期起點(diǎn)相同

D．經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期

E．在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤最后可用于。A：彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損 B：提取法定盈余公積金 C：提取公益金 D：向投資者分紅 E：借款合同

10、在經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)中，以下__屬于動態(tài)指標(biāo)。A．FNPV B．FIRR C．動態(tài)投資回收期 D．成本利潤率 E．投資利潤率

11、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法正確的是__。A．所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”，就是強(qiáng)調(diào)不可移動性對房地產(chǎn)投資的重要性。

B．房地產(chǎn)的自然壽命比經(jīng)濟(jì)壽命長得多，我們看到的一些項目被拆遷是因?yàn)槠渥匀粔勖K結(jié)了，沒有在被使用的價值。

C．對于特殊物業(yè)高速公路，由于對其施工技術(shù)和建筑水平要求很高，耐用期限會很長，所以其適應(yīng)性很強(qiáng)。

D．世界上沒有完全一樣的東西，這可以很好的解釋房地產(chǎn)價格的異質(zhì)性。

12、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是__。A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

13、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A．估價機(jī)構(gòu) B．估價師

C．估價報告使用者

D．估價委托人的估價需要

14、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的時間，即__。A．估價時點(diǎn) B．待開發(fā)項目開工之日

C．待開發(fā)項目取得土地使用權(quán)之日 D．該開發(fā)項目開始銷售之日

15、下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為__。A．出售型房地產(chǎn) B．出租型房地產(chǎn) C．辦公型房地產(chǎn) D．自用型房地產(chǎn)

16、房地專指__的合成體。A．土地 B．建筑物 C．物產(chǎn) D．物業(yè) E．物流

17、不屬于在可行性研究中規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是__。A．市政規(guī)劃方案選擇 B．項目構(gòu)成及平面設(shè)計 C．建筑規(guī)劃方案選擇 D．市場調(diào)查分析

18、在實(shí)際估價中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于__。A．房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力 B．將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

E．正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

19、某宗房地產(chǎn)，使用面積為830平方英尺，成交總價為7萬美元，于成交時一次付清。人民幣的年利率為5%，人民幣與美元的匯率為1美元＝7.7395元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1m2建筑面積=0.9m2使用面積，（1平方英尺＝0.09290304平方米），該宗房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格為（）元人民幣/平方米建筑面積。A．7026.14 B．6258.75 C．7010.34 D．6323.58 20、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）。A．成本導(dǎo)向定價法 B．購買者導(dǎo)向定價法 C．競爭導(dǎo)向定價法 D．市場導(dǎo)向定價法

21、我國2008年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的。A：政治風(fēng)險 B：政策風(fēng)險 C：利率風(fēng)險 D：市場供求風(fēng)險 E：借款合同

22、未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，可能受到的處罰有。A：警告 B：罰款 C：限期改正 D：限期拆除 E：沒收實(shí)物

23、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為（）萬元。A．93．75 B．115 C．293.75 D．315

24、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。A．難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 B．房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭

C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D．房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響 E．房地產(chǎn)價值量大

25、下列哪一個指標(biāo)并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的供給指標(biāo)之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空間使用數(shù)量

第二篇：河北省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)終止考試題

河北省2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)終止考

試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結(jié)果具有近似性．【2006年考題】

A：同一估價原則、同一估價時點(diǎn) B：同一估價目的、同一估價方法 C：同一估價目的、同一估價時點(diǎn) D：同一估價原則、同一估價目的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

2、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時，土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。

A．假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法 B．假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法

3、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．20

4、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是__。A．街角地 B．二面臨街地 C．一面臨街地 D．畸零地

5、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于__。A．社會因素 B．環(huán)境因素 C．人口因素 D．行政因素

6、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限一年未動工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于20％以下的土地閑置費(fèi)。A：地價款 B：房價款

C：土地使用權(quán)出讓金 D：土地使用權(quán)出讓稅

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

7、在房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法中，最科學(xué)的調(diào)查方法是__。A．專體討論法 B．問卷調(diào)查法 C．觀察法 D．實(shí)驗(yàn)法

8、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是__。A．收益遞增遞減原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．適合原理

9、供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平，這是房地產(chǎn)市場的自然周期的__。A．第一階段 B．第二階段 C．第三階段 D．第四階段

10、由于工程造價的大額性和動態(tài)性，無論是投資者還是承包商都要對擬建工程進(jìn)行預(yù)先測算。這體現(xiàn)了工程造價的職能。A：預(yù)測職能 B：控制職能 C：評價職能 D：調(diào)控職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為。A：存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量

B：存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量 C：存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量 D：存量+新增竣工量一拆毀量 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

12、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000㎡，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價時點(diǎn)的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

13、按，可以把工程建設(shè)定額劃分為勞動消耗定額、機(jī)械消耗定額和材料消耗定額三種。

A：定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容不同 B：定額的編制程序和用途不同 C：投資的費(fèi)用性質(zhì)不同 D：專業(yè)性質(zhì)不同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、房地產(chǎn)投資項目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是__。A．比較風(fēng)險

B．收益現(xiàn)金流風(fēng)險 C．持有期風(fēng)險 D．時間風(fēng)險

15、關(guān)于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。A．因?yàn)樽》抗e金是政策性資金，所以實(shí)行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅 D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應(yīng)將其超過部分并人個人當(dāng)期的工資、薪金收入，計征個人所得稅

16、某宗地的面積為1000㎡，采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為元／㎡。A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

17、投標(biāo)截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時間__。A．認(rèn)標(biāo) B．評標(biāo) C．開標(biāo) D．驗(yàn)標(biāo)

18、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于。A：土地總量有限 B：規(guī)劃限制

C：房地產(chǎn)不可移動 D：價值量大

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

19、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于__。A．商業(yè)信用 B．國家信用 C．消費(fèi)信用 D．A和C 20、若銀行對某筆房地產(chǎn)抵押貸款持審慎態(tài)度，則抵押率__。A．為零 B．低 C．高 D．為1

21、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起日內(nèi)給予答復(fù)。A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

22、以下公式為報酬資本化最一般的公式的是。A： B： C： D：

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

23、相對于現(xiàn)金回報率來說，（）中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。A．投資利潤率 B．投資回報率 C．資本金利潤率 D．資本金凈利潤率

24、一套建筑面積100 ㎡、單價3000元／㎡、總價30萬元的住房，在實(shí)際交易中的價款支付方式從成交日期分期支付，首期支付10萬元，余款在未來一年分兩期支付，每期支付10萬元，假定年折現(xiàn)率為5%，則實(shí)際總價為。A：29．28萬元 B：30萬元

C：28．57萬元 D：28．5萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

25、對于住宅樓來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，__。A．樓層對價格的影響更大 B．朝向?qū)r格的影響更大 C．二者同樣重要 D．因人而異

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關(guān)于價格彈性的表述中，正確的有。(2003年試題)A：供給價格彈性一般為正值

B：當(dāng)供給價格彈性為∞時，稱供給完全無彈性 C：需求價格彈性永遠(yuǎn)為負(fù)值

D：當(dāng)需求價格彈性為∞時，稱需求有完全彈性 E：一般來說，時間越長，需求和供給都越有彈性

2、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了（）等諸方面。A．城市基礎(chǔ)設(shè)施 B．高新技術(shù)

C．城市公用配套設(shè)施 D．資金

E．專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)

3、變更合同價款的確定方法包括。

A：合同中已有適用于變更工程的價格，按照合同已有的價格計算變更合同價款 B：合同中只有類似變更工程的價格，可以參照此類似價格確定變更價格，計算變更合同價款

C：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)承包人確認(rèn)后執(zhí)行

D：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)后執(zhí)行

E：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行

4、某上市房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了一大型綜合樓，包括商場、賓館、寫字樓和公寓四種類型。為了彌補(bǔ)自有流動資金的不足，該開發(fā)公司在項目建設(shè)初期以其擁有的其他房地產(chǎn)向銀行抵押貸款，而銀行為了保證其貸款的安全又向保險公司投了保。試根據(jù)上述條件回答下列問題：(2001年試題)銀行為確保該開發(fā)公司按時履行還款義務(wù)而向保險公司投保的險種為。A：保證保險 B：責(zé)任保險 C：信用保險

D：財產(chǎn)損失保險 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、下列保險中，屬于政策保險的有。A：社會養(yǎng)老保險 B：農(nóng)業(yè)保險 C：巨災(zāi)保險 D：失業(yè)保險 E：出口信用保險

6、凡綜合風(fēng)險度超過__的，即為高風(fēng)險貸款，對高風(fēng)險貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A．50% B．60% C．70% D．80%

7、根據(jù)消費(fèi)者行為理論，消費(fèi)者在消費(fèi)某種商品時所獲得的心理滿足程度稱為__。

A．滿足感 B．滿意率 C．效用 D．滿意度

8、投資的特性包括__。

A．投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟(jì)活動 B．投資具有時間性

C．投資的目的在于得到收益 D．投資具有穩(wěn)定性 E．投資具有固定性

9、一筆貸款，名義利率是10%，每兩年一計息，則其實(shí)際利率是（）。A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%

10、在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由支付。A：業(yè)主 B：承租人

C：物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D：業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同 E：借款合同

11、某地區(qū)某類房地產(chǎn)1998～2004年價格見下表。

類房地產(chǎn)1998～2004年價格

(單位：元/m2)A．年份 B．1998 C．1999 D．2000 E．2001 F．2002 G．2003 H．2004 I．2005 J．房地產(chǎn)價格 K．1800 L．2000 M．2190 N．2410 O．2620 P．2810 Q．3000 R．

12、對時點(diǎn)指標(biāo)特點(diǎn)敘述不正確的是__。A．只能間斷計數(shù)

B．各時點(diǎn)指標(biāo)不可以直接累加

C．每個時點(diǎn)指標(biāo)值的大小與時間長短無關(guān) D．計數(shù)的準(zhǔn)確率低

某

13、國際貨幣基金組織就是使用__這種“投資”定義統(tǒng)計國際收支平衡。A．以資產(chǎn)為基礎(chǔ) B．以企業(yè)為基礎(chǔ) C．以交易為基礎(chǔ) D．以價值為基礎(chǔ)

14、下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度系數(shù)的表述中，不正確的是__。A．項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大 B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越小

C．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

15、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是。A：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用

B：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D：凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅 E：借款合同

16、從可否移動及移動是否影響其價值功用的角度，可將物品劃分為。A：允許流通物 B：限制流通物 C：禁止流通物 D：動產(chǎn) E：不動產(chǎn)

17、建筑容積率是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與__之比。A．規(guī)劃建設(shè)用地面積 B．居住區(qū)總用地面積 C．居住區(qū)建筑用地面積 D．獲取土地使用權(quán)面積

18、下列由國務(wù)院審批城市總體規(guī)劃的有。A：上海市的城市總體規(guī)劃 B：太原市的總體規(guī)劃

C：國務(wù)院指定的城市總體規(guī)劃 D：設(shè)市城市的總體規(guī)劃 E：深圳市的總體規(guī)劃

19、在完全競爭市場上，勞動的共同決定完全競爭市場上的工資水平。A：供給 B：供給彈性 C：需求

D：需求彈性 E：需求規(guī)律

20、關(guān)于流動比率，下列說法不正確的是__。

A．流動比率=流動資產(chǎn)總額÷流動負(fù)債總額×100% B．又稱之為“銀行家比率” C．又稱之為“二對一比率”

D．在國際上，銀行一般要求這一比率維持在100%以上

21、下列費(fèi)用不得計入經(jīng)濟(jì)適用住房價格的有。A：行政事業(yè)性收費(fèi)

B：水暖電氣安裝工程費(fèi)及附屬工程費(fèi) C：住宅小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

D：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用

E：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

22、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。

A．開發(fā)期+經(jīng)營期 B．開發(fā)期+運(yùn)營期

C．開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期 D．開發(fā)期+運(yùn)營期-前期-建造期 E．前期+建造期+經(jīng)營期

23、租金常常以為計算基礎(chǔ)。A：建筑面積 B：使用面積

C：出租單元內(nèi)可出租面積 D：每平方米可出租面積 E：借款合同

24、住房置業(yè)擔(dān)保公司的實(shí)有資本以為主。A：政府預(yù)算資助 B：資產(chǎn)劃撥

C：房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股 D：社會集資 E：個人集資

25、針對不同用途的收益性物業(yè)可分為__。A．寫字樓物業(yè)管理、商場物業(yè)管理 B．承租人管理、租賃市場管理． C．工業(yè)及貨倉物業(yè)管理、人事管理 D．商場物業(yè)管理、財務(wù)、人事管理

第三篇：2017年四川省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：申請用地考試試卷

2017年四川省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：申請用地考試試卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時減少后，以下能反映市場均衡價格變化的選項是__。

A．均衡價格上升 B．均衡價格下降 C．均衡價格不變

D．取決于供給和需求變動的程序

2、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7％的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式．該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了元。A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同

3、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是__。

A．出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán) B．股票過戶的權(quán)利、股息紅利分配的請求權(quán)

C．表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利 D．股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)

4、超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，最高可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金__以下的土地閑置費(fèi)。A．5％ B．10％ C．15％ D．20％

5、下列對價格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說法正確的是__。A．替代效應(yīng)＝收入效應(yīng)+價格效應(yīng) B．價格效應(yīng)＝替代效應(yīng)+收入效應(yīng) C．收入效應(yīng)＝替代效應(yīng)+價格效應(yīng) D．價格效應(yīng)＝替代效應(yīng)/收入效應(yīng)

6、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起__日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。A．10 B．15 C．20 D．30

7、某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業(yè)用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價為萬元。A：4000 B：5900 C：6800 D：7200 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

8、市場趨勢的分析方法中，__就是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時期需求哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。A．購買者意圖調(diào)查法 B．銷售人員意見綜合法 C．專家意見法

D．時間序列分析法

9、城市基準(zhǔn)地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段。調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的（）。A．基準(zhǔn)價格 B．平均價格 C．正常價格 D．市場價格

10、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出國前欲將其房屋贈與好友丙，僅將其房屋所有權(quán)證交給了丙。乙得知后，提出該房屋未辦理轉(zhuǎn)移的有關(guān)手續(xù)，所以房屋所有權(quán)應(yīng)歸其所有?，F(xiàn)該房屋所有權(quán)依法應(yīng)歸__。A．甲 B．乙 C．丙

D．甲、乙共有

11、建設(shè)用地規(guī)模在__萬平方米以上的新建小區(qū)及組團(tuán)都要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。A．1 B．2 C．3 D．5

12、規(guī)劃設(shè)計條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)__批準(zhǔn)。A．政府

B．城市規(guī)劃行政主管部門 C．城市建設(shè)行政主管部門 D．城市土地主管部門

13、某市擬建一大型圖書館，現(xiàn)根據(jù)該圖書館土建工程施工圖編制的預(yù)算價格為__預(yù)算價格。A．單項工程 B．單位工程 C．分部工程 D．分項工程

14、按，絕對指標(biāo)可以分為時期指標(biāo)和時點(diǎn)指標(biāo)。A：反映的先后順序不同 B：反映的實(shí)質(zhì)內(nèi)容不同 C：反映的時間狀態(tài)不同 D：反映的形式狀態(tài)不同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、稅收區(qū)別于其他財政收入形式的重要特征是__。A．強(qiáng)制性 B．無償性 C．自覺性 D．固定性

16、按照規(guī)定，商品房預(yù)售合同簽約后，要持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。A：購房人 B：中間人

C：中介代理商

D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、在存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應(yīng)采用的測算結(jié)果。A：收益法 B：市場法 C：成本法

D：假設(shè)開發(fā)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

18、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以__作為主要標(biāo)志。A．居住人口規(guī)模 B．居住戶數(shù)規(guī)模 C．用地規(guī)模 D．建筑規(guī)模

19、估價報告有效期應(yīng)從起計。A：估價時點(diǎn) B：估價作業(yè)期

C：出具估價報告之日

D：簽訂估價委托合同之日 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

20、某商品房售價為每平方米建筑面積5000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為104，合同約定的建筑面積為100。該商品房的成交價格為元。A：500000 B：5 15000 C：520000 D：530000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實(shí)例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

22、潛在購買者一般有三個特點(diǎn)，即興趣、收入和__。A．目標(biāo) B．途徑 C．市場化 D．商品化

23、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%，此項目的財務(wù)凈現(xiàn)值是__萬元。

單位：萬元 A．年份 B．0 C．1 D．2 E．3 F．4 G．5 H．現(xiàn)金流入 I． J．200 K．200 L．200 M．200 N．200 O．現(xiàn)金流出 P．800 Q． R． S． T． U．

V．凈現(xiàn)金流量 W．-800 X．200 Y．200 Z．200 Z．200 Z．200

24、商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括__。A．開發(fā)商違法預(yù)售 B．借款人賴賬不還 C．借款人拖延還款

D．房地產(chǎn)市場供需失衡

25、作為房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料的房地產(chǎn)圖是。A：宗地圖 B：房產(chǎn)分幅圖 C：房產(chǎn)分丘圖 D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列不屬于房地產(chǎn)拍賣特征的是__。A．房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價值高 B．房地產(chǎn)拍賣的時間短 C．房地產(chǎn)拍賣法律性強(qiáng) D．拍賣結(jié)束后續(xù)工作多

2、下列關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)政策中的財政政策，表述正確的是。A：財政政策是國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)的主要政策之一

B：財政政策的主要內(nèi)容包括政府支出(政府購買、舉辦公共工程與轉(zhuǎn)移支付)和稅收

C：政府支出對國民收入是一種擴(kuò)張性的力量，減少政府支出可以縮小總需求，減少國民收入

D：政府支出對國民收入是一種擴(kuò)張性的力量，增加政府支出可以擴(kuò)大總需求，減少國民收入

E：財政政策是指國家為實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而對政府支出、稅收和借債水平進(jìn)行的選擇，或是對政府收入和支出水平作出的決策

3、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別是。

A：專業(yè)性 B：各異性

C：不可移動性 D：適應(yīng)性 E：借款合同

4、在下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向的房地產(chǎn)定價方法是__。A．隨行就市定價法 B．認(rèn)知價值定價法 C．領(lǐng)導(dǎo)定價法 D．挑戰(zhàn)定價法 E．目標(biāo)定價法

5、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準(zhǔn)備金共計120萬元，則2006年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。A．330 B．450 C．650 D．700

6、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以__進(jìn)行估價。A．保持現(xiàn)狀前提 B．裝修改造前提 C．轉(zhuǎn)換用途前提 D．重新利用前提

7、房地產(chǎn)的供給彈性主要有__。A．供給的社會彈性 B．供給的人口彈性 C．供給的價格彈性 D．供給的要素彈性 E．供給的經(jīng)濟(jì)彈性

8、某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為__萬元。A．400 B．628 C．656 D．700

9、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是__。A．投資利潤率 B．資本金利潤率 C．財務(wù)內(nèi)部收益率 D．成本利潤率

10、下列關(guān)于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產(chǎn)要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，決定了土地的正常價格，即地租 C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產(chǎn)品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產(chǎn)量 E：當(dāng)其他生產(chǎn)要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產(chǎn)量呈遞減趨勢

11、下列有關(guān)統(tǒng)計學(xué)基礎(chǔ)知識的表述中，不正確的有__。A．隨著研究目的的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化 B．反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術(shù)語稱為指標(biāo) C．調(diào)查對象就是被調(diào)查和訪問的具體單位

D．調(diào)查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E．相對指標(biāo)是社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標(biāo)之比

12、下列關(guān)于房屋權(quán)屬登記的表述中，不正確的是__。A．公告不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序

B．在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未解除，抵押人在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書上進(jìn)行注銷即可，無須重新辦理房產(chǎn)抵押登記

C．因房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成權(quán)屬登記不實(shí)的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書

D．在房屋竣工交付使用時，對已辦理預(yù)購商品房抵押登記的，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的同時辦理房屋抵押登記

13、某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，報酬率為8％，則。

A：該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元 B：該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元

C：以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.14 D：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年 E：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年

14、申請房地產(chǎn)估價師初始注冊的，申請人應(yīng)向提交申請材料。A：人力資源和社會保障部 B：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

C：所在地省級人事行政主管部門 D：所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

15、__、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”。A．造船業(yè) B．服務(wù)業(yè) C．建筑業(yè) D．航空業(yè)

16、不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)是。A：供給指標(biāo) B：需求指標(biāo) C：使用指標(biāo)

D：市場交易指標(biāo) E：借款合同

17、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括__等的確定。A．結(jié)構(gòu) B．構(gòu)造 C．用途 D．規(guī)模 E．檔次

18、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括以下的結(jié)構(gòu)__。A．供求結(jié)構(gòu) B．投資結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) E．利潤結(jié)構(gòu)

19、復(fù)式記賬法包括。A：收付記賬法 B：借貸記賬法 C：支出記賬法 D：收入記賬法 E：信貸記賬法

20、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的出租率為80％，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為萬元。A：22.0 B：24.0 C：25.6 D：26.0 E：借款合同

21、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時，應(yīng)以__進(jìn)行估價。A．保持現(xiàn)狀前提 B．裝修改造前提 C．轉(zhuǎn)換用途前提 D．重新利用前提

22、對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是__。A．服務(wù)市場 B．合格有效市場 C．有效市場 D．潛在市場

23、業(yè)主大會會議決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)__以上的業(yè)主同意。

A．專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2 B．專有部分占建筑物總面積1/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/3 C．專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 D．專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4

24、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A．有租約限制下的價值 B．共有房地產(chǎn)的價值 C．無租約限制下的價值 D．承租人權(quán)益的價值

25、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e有__。A．為建筑造型而建、無實(shí)用功能的建筑面積 B．建在幢內(nèi)且為本幢服務(wù)的配電房 C．為多幢綜合樓服務(wù)的物業(yè)管理用房 D．人防用的地下室

E．用作公共休息場所的架空層

第四篇：山東省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)的收回模擬試題

山東省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)的收回模擬試

題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、城市房屋拆遷估價方法一般應(yīng)當(dāng)采用。A：路線價法 B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法 D：市場比較法

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

2、房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性是指__。

A．房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比 B．房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C．一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比之比

D．在一定時期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變化的反應(yīng)程度

3、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價低，則其采用的是__。A．隨行就市定價法 B．價值定價法 C．應(yīng)戰(zhàn)定價法 D．挑戰(zhàn)定價法

4、當(dāng)申報的成交價明顯低于正常的市場價時，應(yīng)以作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。A：合同價 B：市場價 C：評估價 D：估算價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、拆遷當(dāng)事人向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起__日內(nèi)給予答復(fù)。A．5 B．7 C．10 D．15

6、住房公積金的結(jié)息日是__。A．5月31日 B．6月1日 C．6月30日 D．7月1日

7、建筑材料的質(zhì)量與其在自然狀態(tài)下的體積之比稱為建筑材料的。(2008年試題)A：密度 B：表觀密度 C：密實(shí)度 D：孔隙

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、投資項目資本金是指__。

A．在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；項目法人可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

B．在投資項目總投資中，由政府部門認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

C．在投資項目總投資中，由項目政府部門認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

D．在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出

9、下列關(guān)于在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系，說法不正確的是。A：二者往往是甲方與乙方的合作關(guān)系

B：建筑業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的乙方 C：房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方

D：房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和建設(shè)任務(wù)的發(fā)包者；建筑業(yè)是承包單位，按照承包合同的要求完成土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù) E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

10、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

11、季節(jié)比率是__。

A．說明現(xiàn)象在某年的某月平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重 B．說明現(xiàn)象在某年的某季平均數(shù)占該年總平均數(shù)的比重

C．說明現(xiàn)象在各年某個月的同月平均數(shù)占各年總的月平均數(shù)的比重 D．說明現(xiàn)象在各年某個季的同季平均數(shù)占各年總的季平均數(shù)的比重

12、__是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍的全部采地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。A．房屋總登記 B．初始土地登記 C．房屋初始登記

D．房屋他項權(quán)利登記

13、下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣競買人條件，表述錯誤的是。

A：中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織都可以作為房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的的競買人

B：在國家允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)競買人不可以是境外的自然人或法人

C：對于集體土地上建成的房屋，居住房屋的競買人只能是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)具備房屋建設(shè)申請條件的人

D：對于集體土地上建成的房屋，非居住房屋競買人為房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍集體經(jīng)濟(jì)組織或者個體經(jīng)營者 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

15、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。A：稅金 B：拍賣費(fèi)用

C：土地使用權(quán)出讓金 D：土地使用成本

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

16、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7％。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為萬元。(說明：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說明，確定收益期限依據(jù)不充分)A：85.45 B：87.16 C：88.50 D：88.90 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

17、人防工程的地下室面積建筑面積。A：屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?B：屬分?jǐn)偟墓灿?C：不屬共有

D：屬物業(yè)公司所有 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象的方法。A：利潤 B：價格 C：價值

D：收益價格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

19、賣方物業(yè)代理從__收取傭金。A．買方 B．賣方 C．買賣雙方

D．協(xié)議中規(guī)定的一方

20、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 21、2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關(guān)于修改(中華人民共和國土地管理法)的決定》，區(qū)分了。A：“國有”和“集體” B：“有償”和“無償” C：“出讓”和“轉(zhuǎn)讓” D：“征收”和“征用”

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

22、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計費(fèi)方式中，酬金制是指。

A：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式

B：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式

C：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式

D：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、制定會計核算制度以及具體會計準(zhǔn)則的依據(jù)是。A：普通會計準(zhǔn)則 B：特殊會計準(zhǔn)則 C：基本會計準(zhǔn)則 D：具體會計準(zhǔn)則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬元/月，如果營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。A．15 B．20 C．35 D．50

25、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則__。A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．難以判斷

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）1、1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》規(guī)定，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，主要是指。A：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房 B：最低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔

D：廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建

E：高收入家庭購買、租賃經(jīng)濟(jì)適用住房

2、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報酬率為10%，則該商鋪目前的價值為__。A．14140元/m2 B．4242元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

3、磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率為__。A．2% B．4% C．3% D．5%

4、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。A．損益表

B．資金來源與運(yùn)用表 C．資本金現(xiàn)金流量表 D．全部投入現(xiàn)金流量表

5、依據(jù)投資的對象，投資基金可分為。A：股權(quán)式基金 B：有價證券基金 C：外幣基金 D：本幣基金 E：封閉型基金

6、建設(shè)行政主管部門，對勘察設(shè)計持證單位的資質(zhì)實(shí)行__。A．資質(zhì)年檢制度 B．資質(zhì)審查制度 C．資質(zhì)復(fù)查制度 D．資質(zhì)審批制度

7、業(yè)主大會作出選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經(jīng)通過。A：與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上 B：與會業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上 C：全體業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上 D：全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)分為三類。A：房地產(chǎn)咨詢收費(fèi) B：房地產(chǎn)估價收費(fèi) C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi) D：房屋買賣收費(fèi) E：房屋交易收費(fèi)

9、根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，在正常使用時房屋建筑工程的最低保修期限為。

A：屋面防水工程為3年 B：裝修工程為1年 C：給排水管道為2年

D：供冷系統(tǒng)為2個供冷期 E：設(shè)備安裝為2年

10、房地產(chǎn)市場分析主要分析市場的__。A．供求關(guān)系 B．競爭環(huán)境 C．目標(biāo)市場

D．可支付的價格水平E．收入費(fèi)用

11、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于__。A．物業(yè)的易接近性 B．物業(yè)的臨街狀況 C．物業(yè)的周圍環(huán)境

D．物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

12、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值__。A．下降 B．上升 C．不變

D．不能確定

13、直接導(dǎo)致市場失靈的原因有。A：外部性 B：壟斷

C：排他性物品的生產(chǎn) D：信息不完全

E：政府對市場的管理和協(xié)調(diào)

14、下列各項中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的有。A：安排短期和長期信貸 B：項目的市場分析

C：初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平D：簽訂施工合同 E：開挖基槽

15、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括__。A．待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B．待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi) C．續(xù)建開發(fā)成本 D．銷售費(fèi)用 E．銷售稅金

16、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是__年。A．37 B．40 C．60 D．63

17、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A．選擇專業(yè)化 B．產(chǎn)品專業(yè)化 C．大量定制

D．單一市場集中化

18、房地產(chǎn)估價專家委員會對估價報告的鑒定內(nèi)容包括。A：估價方法選用 B：估價結(jié)果確定方式 C：估價師的職業(yè)道德 D：估價技術(shù)路線 E：估價參數(shù)選取

19、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系中以下屬于清償能力指標(biāo)的是__。A．FNPV B．FIRR C．資產(chǎn)負(fù)債率

D．動態(tài)投資回收期

20、下列劃撥建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)采取土地出讓或出租方式處置的包括。A：繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的

B：國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的 C：國有企業(yè)改組為股份合作制的 D：國有企業(yè)租賃經(jīng)營的

E：非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的

21、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于等引起。A：交通建設(shè) B：市場供求變化 C：人口素質(zhì)變化 D：所在地區(qū)衰落

E：城市規(guī)劃的制定與修改

22、房屋征收部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過__。A．1年 B．2年 C．3年 D．5年

23、政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是__。A．轉(zhuǎn)讓利潤 B．市場影響

C．產(chǎn)權(quán)是否清晰 D．被拆遷人的利益

24、實(shí)際估價中，估價對象范圍的界定包括的界定。A：實(shí)物構(gòu)成范圍 B：權(quán)益范圍 C：空間范圍 D：時間范圍 E：影響范圍

25、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是分析的目的。A：盈虧平衡 B：敏感性 C：風(fēng)險 D：概率 E：借款合同

第五篇：四川省2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限考試題

四川省2017年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)的出讓

年限考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)市場中的__，是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。

A．需求飽和

B．供求平衡

C．泡沫經(jīng)濟(jì)

D．過度開發(fā)

2、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)__。

A．借款利息

B．所得稅

C．自有資金

D．折舊與攤銷

3、國家實(shí)行土地登記制度，由對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊。

A：縣級以上人民政府

B：縣級以上人民政府土地管理部門

C：縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門

D：鄉(xiāng)級以上人民政府

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

4、投資者所要求的最低利率是__。

A．基礎(chǔ)利率

B．存款利率

C．貸款利率

D．同業(yè)拆借利率

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（）。

A．在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

B．增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲

C．在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降

D．嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降

6、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是。(2008年試題)A：時值是資金運(yùn)動起點(diǎn)的金額

B：終值是資金運(yùn)動結(jié)束的金額

C：資金等值是指與某一時點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價值相等的另一時點(diǎn)的價值

D：不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值

E：借款合同

7、房地產(chǎn)項目的臨界點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到__的極限值。

A．利潤為零 B．最高運(yùn)營費(fèi)用比率

C．最大費(fèi)用

D．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

8、下列對價格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說法正確的是__。

A．替代效應(yīng)＝收入效應(yīng)+價格效應(yīng)

B．價格效應(yīng)＝替代效應(yīng)+收入效應(yīng)

C．收入效應(yīng)＝替代效應(yīng)+價格效應(yīng)

D．價格效應(yīng)＝替代效應(yīng)/收入效應(yīng)

9、物業(yè)管理的日常綜合服務(wù)與管理是指簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項工作。

A：政府職能管理部門與選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B：房地產(chǎn)開發(fā)商與選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C：業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D：業(yè)主委員會與選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

10、__使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容。

A．有償

B．有限期

C．有流動

D．有償有限期

11、住房公積金繳存比例是指。

A：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工本月平均工資的比例

B：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工下一月平均工資的比例

C：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一年平均工資的比例

D：職工個人繳存(或職工單位資助職工繳存)住房公積金的數(shù)額占職工上一月平均工資的比例

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

12、下列估價業(yè)務(wù)中，估價機(jī)構(gòu)可以承接的是__。

A．超出了估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價業(yè)務(wù)

B．估價機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務(wù)

C．估價機(jī)構(gòu)的某些估價師與估價需求者有利害關(guān)系的估價業(yè)務(wù)

D．承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)

13、下列關(guān)于木材的物理力學(xué)性質(zhì)，說法錯誤的是__。

A．在木材內(nèi)部含有的水分根據(jù)其存在形式分為三種，即自由水、吸附水和化合水

B．當(dāng)木材干燥時，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纖維飽和點(diǎn)是木材物理力學(xué)性質(zhì)發(fā)生改變的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是木材含水率是否影響其強(qiáng)度和干縮濕脹的臨界值

D．木材順紋方向的抗拉強(qiáng)度、抗剪強(qiáng)度最大，橫紋方向最小

14、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積波及系數(shù)100m2，合同約定建筑面積97m2。該商品房的成交價格是__元。

A．388000 B．388640 C．399640 D．400000

15、是指商業(yè)銀行按中央銀行規(guī)定必須向中央銀行交存的法定存款準(zhǔn)備金與其存款總額的比率。

A：法定存款準(zhǔn)備金率

B：再貼現(xiàn)利率

C：公開市場業(yè)務(wù)

D：證券保證金比率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、約翰·馮·杜能的地租量的計算公式是。

A：地租=市場價格-生產(chǎn)成本

B：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤

C：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤率

D：地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本的利息

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

17、關(guān)于維修基金管理的下列表述中，正確的是。

A：業(yè)主委員會成立以前，維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管

B：業(yè)主委員會成立以后，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管

C：維修基金在銀行專戶存儲，專款專用；基金閑置時，不得挪作他用

D：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時，結(jié)余維修基金予以退還

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元．其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺．則運(yùn)用“四三二一法則”計算土地 乙的總地價為．【2006年考題】

A：23．4萬元

B：28．6萬元

C：33．4萬元

D：46．8萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

19、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

20、職工死亡或者被宣告死亡的，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶的存儲余額。

A：向社會捐助

B：幫助住房公積金繳存困難職工

C：納入住房公積金的增值收益 D：納入社會統(tǒng)籌資金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、某家庭預(yù)計今后15年內(nèi)月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是萬元。(2005年試題)A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同

22、進(jìn)度計劃管理通常采用橫道圖和（）。

A．資金流動計劃圖

B．網(wǎng)絡(luò)圖

C．直方圖

D．控制圖

23、城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的。

A：最低價格

B：平均價格

C：出讓地價

D：標(biāo)定地價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格

24、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為__。

A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

25、__是__的組成部分，是指具有獨(dú)立設(shè)計的施工圖個相應(yīng)的概預(yù)算書，能夠單獨(dú)施工，但竣工后不能獨(dú)立形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮使用效益的工程。

A．單項工程；建設(shè)項目

B．單位工程；工程項目

C．單項工程；工程項目

D．單位工程；建設(shè)項目

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列__由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，可以免交土地使用稅。

A．個人所有的居住房屋及院落用地

B．免稅單位職工家屬的住宅用地

C．房管部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地

D．民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地

E．企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園用地

2、按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標(biāo)準(zhǔn)》劃分，城市建設(shè)用地不包括。

A：倉儲用地

B：特殊用地

C：水域和其他用地

D：工業(yè)用地

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

3、某居住區(qū)住宅用地面積17.8公頃，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。

A．7.9 B．11.9 C．12.1 D．19.0

4、城市規(guī)劃管理系統(tǒng)由組成。

A：城市規(guī)劃發(fā)展系統(tǒng)

B：城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)

C：城市規(guī)劃反饋系統(tǒng)

D：城市規(guī)劃保障系統(tǒng)

E：城市規(guī)劃決策系統(tǒng)

5、房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有（）。

A．吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金

B．建成房地產(chǎn)抵押貸款

C．土地儲備貸款

D．增發(fā)新股

E．房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款

6、下列計算一半建筑面積的是__。

A．無柱的雨篷

B．無頂蓋的室外樓梯

C．騎樓

D．無頂蓋的陽臺

7、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于．【2006年考題】

A：賣方實(shí)際得到的價格／(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)B：賣方實(shí)際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C：買方實(shí)際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

D：應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)／應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

E：買方實(shí)際付出的價格／(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)

8、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由__決定的。

A．房地產(chǎn)的歷史價格資料

B．房地產(chǎn)的未來歷史價格資料

C．房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

D．估價人員選取的價格資料

9、建筑材料的性質(zhì)有等。

A：物理性質(zhì)

B：力學(xué)性質(zhì)

C：耐久性

D：耐熱性

E：耐濕性

10、市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實(shí)例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為__。

A．1.05 B．0.95 C．0.98 D．1.03

11、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，下列有關(guān)刑事責(zé)任，表述正確的是。

A：情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5％以上20％以下罰金

B：情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額10％以上20％以下罰金

C：情節(jié)特別嚴(yán)重的，處五年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5％以上20％以下罰金

D：情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額5％以上20％以下罰金

E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書

12、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是__。

A．最高最佳使用原則

B．合法原則

C．替代原則

D．謹(jǐn)慎原則

13、拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的。

A：考慮房屋租賃后的公開房地產(chǎn)市場價值

B：考慮抵押后的公開房地產(chǎn)市場價值

C：考慮查封后的公開房地產(chǎn)市場價值

D：公開房地產(chǎn)市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素的影響

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其與勞動力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別是。

A：專業(yè)性

B：各異性

C：不可移動性

D：適應(yīng)性

E：借款合同

15、__導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場與國外房地產(chǎn)市場有著很大的不同。A．土地出讓制度

B．土地轉(zhuǎn)讓制度

C．房地產(chǎn)登記制度

D．土地儲備制度

16、銀行券具有以下特點(diǎn)。

A：是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通

B：信譽(yù)高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通

C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收

D：不定期，可以長期流通使用

E：定期，但可以長期流通使用

17、甲公司的主營業(yè)務(wù)收入為210億元，主營業(yè)務(wù)成本為182．50億元，年初存貨為60億元，年未存貨為10億元，其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是天。

A：61 B：70 C：120 D：140 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。

A：高于

B：等于

C：低于

D：不高于

E：不等于

19、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為（）。

A．1.9% B．2.1% C．2.3% D．2.5%

20、網(wǎng)絡(luò)圖有表現(xiàn)形式。

A：單代號網(wǎng)絡(luò)

B：雙代號網(wǎng)絡(luò)

C：復(fù)合網(wǎng)絡(luò)

D：時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)

E：三維網(wǎng)絡(luò)

21、房地產(chǎn)估價的主要難點(diǎn)是__。

A．市場行情變化不定

B．供需變化引起價格變化

C．房地產(chǎn)價格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握

D．房地產(chǎn)價格的影響因素影響程度不同

22、通過資產(chǎn)負(fù)債表可以了解。

A：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 B：企業(yè)的償債能力

C：企業(yè)的經(jīng)營能力

D：企業(yè)獲得的利潤總額和分配情況

E：企業(yè)未來的財務(wù)趨向

23、住房公積金管理的基本原則包括。

A：住房公積金管理委員會決策

B：住房公積金管理中心運(yùn)作

C：銀行專戶

D：財政監(jiān)督

E：社會監(jiān)督

24、某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬元，預(yù)計項目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項目__，即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

A．還需投入50萬元建設(shè)資金

B．還需投入450萬元建設(shè)資金

C．還需投入800萬元建設(shè)資金

D．在此情況下

25、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資__。

A．能夠保值和增值

B．受通貨膨脹的影響

C．貸款利率較低

D．經(jīng)營成本較低