第一篇：關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法的通知

關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法的通知

京國土用〔2005〕534號

各有關(guān)單位：

《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)。

二○○五年八月一日

北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償辦法

第一條 為嚴(yán)格國有土地使用與管理制度，完善國有建設(shè)用地供應(yīng)調(diào)控機制，維護土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律和《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》，制定本辦法。

第二條 為公共利益需要使用土地或者為實施城市規(guī)劃進行改建需要調(diào)整使用土地的，政府可以收回企業(yè)國有土地使用權(quán)并按照本辦法給予適當(dāng)補償。

第三條 北京市國土資源局（以下簡稱市國土局）負責(zé)企業(yè)國有土地使用權(quán)收回補償工作，具體工作由市土地儲備機構(gòu)組織實施。

市發(fā)展改革、規(guī)劃、財政等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償?shù)挠嘘P(guān)工作。第四條 收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補償采取貨幣補償、實物補償或貨幣實物相結(jié)合的補償方式。

第五條 補償價格由有評估資質(zhì)的中介機構(gòu)按照現(xiàn)狀用途進行評估，評估結(jié)果由市國土局會同市發(fā)展和改革委員會和市財政局等有關(guān)部門確定。

第六條 土地使用權(quán)人已交納土地出讓金的，將已交的剩余年期的土地出讓金返還。

第七條 補償價格確定后，應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂國有土地使用權(quán)收回補償協(xié)議，對補償金額、付款期限、交付土地等內(nèi)容做出約定。

第八條 企業(yè)申請土地轉(zhuǎn)讓，經(jīng)批準(zhǔn)可以入市交易的，由政府收回國有土地使用權(quán)，補償價格的確定按照本辦法執(zhí)行。

第二篇：關(guān)于關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問

關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問題

關(guān)于收回國有土地使用權(quán)補償法律問題 作者 閆鳳翥 【目錄】 1，引言

2，收回國有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式 3，收回國有土地使用權(quán)補償程序及標(biāo)準(zhǔn)

【摘要】土地是不可再生的自然資源，由于我國采取最嚴(yán)厲的耕地保護制度，建設(shè)用地的供應(yīng)與需求的矛盾日益突出，特別是具有財產(chǎn)屬性的國有建設(shè)用地更顯緊缺。因城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展在國有建設(shè)用地的出讓、轉(zhuǎn)讓、收回等方面不停得進行轉(zhuǎn)換，形成了土地交易市場，土地價格便隨找市場的形成而形成。土地出讓、轉(zhuǎn)讓市場法律法規(guī)比較全面，可以說有章可循。但是，針對政府收回土地程序、理由、補償?shù)葏s不完善，特別是有關(guān)收回土地補償問題幾乎是法律空白。政府收回國有土地使用權(quán)如何補償、補償標(biāo)準(zhǔn)既無規(guī)范的程序法又無保障使用權(quán)人獲得公平合理的補償?shù)木葷緩?，可謂是政府單方市場。為了維護土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，筆者依照現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合法理和具體情況就收回國有土地使用權(quán)補償程序、標(biāo)準(zhǔn)等問題提出幾點淺薄的看法，與同行共同切磋。

【關(guān)鍵詞】收回土地 土地使用權(quán) 土地補償

收回國有土地使用權(quán)是市縣人民政府及其土地行政主管部門的一項法定職責(zé)。收回的行為本身屬于行政行為，該行為還可能引發(fā)民事行為、犯罪行為等。因此，不是一種簡單的行政行為。

一、收回國有土地使用權(quán)行為的法律屬性及方式

由于我國實行社會主義公有體制，土地所有權(quán)實行國家所有和農(nóng)民集體所有，國有土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，土地使用者只能獲得國有土地使用權(quán)，所有權(quán)與使用權(quán)分離制度使得土地物權(quán)也同時分離。因此，所謂收回土地使用權(quán)既收回物權(quán)，依據(jù)物權(quán)法原理，物權(quán)非法定原因不被剝奪。因此，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定的收回國有土地使用權(quán)法定事由歸納以下幾種收回的法律屬性及方式。

（一）行政處罰性“收回”方式

行政處罰性“收回”方式，是指因土地使用權(quán)人違反法律法規(guī)禁止性強制條款的規(guī)定，由市縣人民政府依照法律法規(guī)的規(guī)定決定收回土地使用權(quán)的行為。該方式的法律依據(jù)是：

1、《土地管理法》第37條第1款“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種”。

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外”。

3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條第2款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”。

（二）土地使用權(quán)使用期滿“收回”收回方式

國有土地使用權(quán)在與使用權(quán)人簽訂使用權(quán)出讓合同時就依法約定了土地使用年限，當(dāng)使用年限期滿前使用權(quán)人沒有申請續(xù)期的，或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，政府將土地“收回”的行為。該方式的法律依據(jù)是：

1、《土地管理法》第58條第1款第3項：土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申 2

請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。

3、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。

（三）法定事由“收回”方式

依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先，土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為，其次，發(fā)生的事件，可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實施城市規(guī)劃。該方式的法律依據(jù)是：

1、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。

【備注】第42條 征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

2、《土地管理法》第58條第1款第1、2、4、5項；《土地管理法》第58條第1款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：

（1）為公共利益需要使用土地的；

（2）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；

（5）公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條、“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年 3

限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條第1款 “國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償”。

5、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條第1款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”。

6、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第50條：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補償。

二、收回國有土地使用權(quán)補償程序及標(biāo)準(zhǔn)

行政處罰性、使用期限屆滿“收回”方式，依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定均屬于“無償”收回土地使用權(quán)的情形，是否補償應(yīng)區(qū)別對待，法定事由“有償”收回方式應(yīng)當(dāng)給予補償。

（一）土地補償標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成

1、征地補償費。根據(jù)《土地管理法》第47條第2款，征地補償費由土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費組成。它是在將土地由原集體所有征為國家所有的過程中，支付給被征地村和被征地農(nóng)民的補償性和安置性費用。因此，征地補償費的性質(zhì)，是土地所有權(quán)“轉(zhuǎn)權(quán)”時政府應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)的費用，如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用者行為，在補償時應(yīng)計算在補償成本中。

2、拆遷補償費。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，拆遷房屋，應(yīng)對被拆遷人進行補償安置。對被拆遷人來說，拆遷補償費是其失去房屋和土地使用權(quán)所得到的補償；對用地單位來說，拆遷補償費是為獲得土地使用權(quán)而支付的費用。因此，4

拆遷補償費的性質(zhì)，是土地使用權(quán)“易手”并因土地使用權(quán)“易手”而支付給被拆遷人的補償費。該費用屬于政府出讓前應(yīng)承擔(dān)的開發(fā)費用，如有“轉(zhuǎn)嫁”開發(fā)商行為，在收回土地補償計算成本時應(yīng)當(dāng)給予補償。

3、征地規(guī)稅費。征地規(guī)稅費由耕地開墾費、耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、水利建設(shè)專項資金、新增建設(shè)用地有償使用費、征地管理費等六項費用組成。這些資金是因土地由“農(nóng)用地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖ㄔO(shè)用地”從而轉(zhuǎn)為國家所有的費用，由報批的地方政府向省和中央政府繳納的費用。如有“轉(zhuǎn)嫁”土地使用人行為，在收回補償成本核算時應(yīng)計算在補償成本中。

4、土地出讓金。土地出讓金是土地使用者向國家支付的一定年限的土地使用權(quán)費用?！坝袃敗笔栈赝恋厥褂脵?quán)時應(yīng)退還剩余年限的土地使用費既土地出讓金，是土地出讓合同屬性決定的。退還不是補償屬性，是返還財產(chǎn)屬性，土地使用人發(fā)還土地使用權(quán)，代表土地所有人一方的市縣政府返還土地出讓金的交換是履行土地出讓合同的表現(xiàn)，因此，不能將退還土地出讓金視為對土地使用人的補償。依據(jù)《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金?！边@里的42條是關(guān)于房屋征收的規(guī)定，因此提前收回國有土地應(yīng)依照征收房屋程序給予補償“并”退還相應(yīng)“剩余年限”的土地出讓金。

5、土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)在使用中由于開發(fā)強度、投資大小、區(qū)域變化、土地供求狀態(tài)的因素影響。土地使用權(quán)可能增值，而且有的增值幅度很大。增值的主要因素是使用權(quán)人因使用土地而產(chǎn)生。因此?！秶鴦?wù)院城市拆遷條例》規(guī)定，拆遷城市房屋時按照拆遷時點的房地產(chǎn)市場價格進行評估給予補償，這里的“房地產(chǎn)市場價格”就包含于土地使用權(quán)市場價格，市場價格就體現(xiàn)出“物”的價格屬性。物權(quán)的價值屬性既包括“增值”又包括“貶值”屬性。“有償”方式收回國有土地使用權(quán)的應(yīng)按照收回土地時間節(jié)點依法評估確認其價值，按照市場實際價格確定補償標(biāo)準(zhǔn)?！盁o償”收回國有土地使用權(quán)的依據(jù)處理原則分別處理。

（二）補償程序及法律依據(jù)

依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，“有償”收回國有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采?。合刃姓魇辗课菁暗厣细街铮a償?shù)轿缓笤賹嵤笆栈亍眹型恋厥褂脵?quán)?！盁o償”收回國有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采取：先行收回國有土地使用權(quán)，需要補償?shù)慕o予補償再拆除或沒收房屋及地上附著物，不需要補償?shù)闹苯硬鸪驔]收房屋及地上附著物。5

沒有地上建筑物、構(gòu)筑物的直接收回土地。

1、“有償”收回國有土地使用權(quán)程序

第一步：修改規(guī)劃

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定：有下列情形之一的，組織編制機關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：

1、上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；

2、行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；

3、因國務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；

4、經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的；

5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關(guān)認為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。

組織編制機關(guān)修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)對原規(guī)劃的實施情況進行總結(jié)，并向原審批機關(guān)報告；修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)先向原審批機關(guān)提出專題報告，經(jīng)同意后，方可編制修改方案。沒有《實施情況總結(jié)》或《專題報告》組織編制機關(guān)不得編制修改方案。

組織編制機關(guān)為本級人民政府。

第二步：報批規(guī)劃

規(guī)劃的審批因規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃級別不同，審批的權(quán)限不同，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定，國務(wù)院、省級、市級、縣級均有批準(zhǔn)權(quán)限：

國務(wù)院負責(zé)審批的有：省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃（由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報國務(wù)院審批）。

省級政府負責(zé)審批的有：省級政府管轄的行政區(qū)域除省會城市以外的城市總體規(guī)劃。

城市政府負責(zé)審批的有：城市轄區(qū)內(nèi)的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。

縣級政府負責(zé)審批的有：除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。

省級政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級人民代表大會常務(wù)委員會審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在報上一級人民政府審批前，應(yīng)當(dāng) 6

先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會審議。

第二步：公示規(guī)劃

城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產(chǎn)、生活，財產(chǎn)權(quán)益等問題。因此，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前，應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時公布經(jīng)依法批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃。

第三步：實施立項

市縣鎮(zhèn)府為實施總體規(guī)劃還應(yīng)制定五年近期規(guī)劃，依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃，根據(jù)本級財政投資能力和上級財政支持政策水平，編制項目建議書或項目條件交給有關(guān)單位或公司實施。

第四步: 拆遷許可

項目承接單位或項目公司，按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關(guān)拆遷程序辦理拆遷行政許可，獲得許可后及時公告。

第五步：補償安置

按照城市拆遷條例的規(guī)定，經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估公司對房屋和土地依法按照市場交易價格進行評估，依據(jù)評估確定的標(biāo)準(zhǔn)簽訂補償協(xié)議，給予安置。《城市拆遷條例》第24條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。” 需要遷移的被拆遷企業(yè)還應(yīng)當(dāng)為其提供遷移場地，因遷移營業(yè)損失還應(yīng)補償。

有償“收回”方式的，征地補償費、拆遷補償費、征地規(guī)稅費和剩余年限的土地出讓金，應(yīng)該由政府返還，其價格標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)區(qū)別情況處理：因國家方面的原因，如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的，應(yīng)按現(xiàn)時市場價格計算、返還四項費用，土地的增值歸土地使用者所有，以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。

第六步：拆除收地

實施補償完畢后，由國土資源部門將土地收回，注銷登記。政府再依據(jù)新的規(guī)劃確定土地用途，以招拍掛方式向社會公開出讓土地，原使用人仍然有權(quán)參與招拍掛，但必須按照新的土地出讓條件使用土地。

2,、“無償”收回國有土地使用權(quán)程序

第一步：查處違法用地立案

國土資源部門依據(jù)職權(quán)或舉報，發(fā)現(xiàn)土地使用人：1，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的；2，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。滿二年未動工開發(fā)的；3，未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地情節(jié)嚴(yán)重的。應(yīng)當(dāng)按收回國有土地違法案件立案調(diào)查。

第二步：處罰前履行告知、聽證

無償收回國有土地是一種嚴(yán)厲的行政處罰行為，因此應(yīng)依據(jù)《行政處罰法》規(guī)定的程序，處罰機關(guān)履行告知、聽證等法定義務(wù)，確保處罰的公正性。

第三步：下達無償收回行政處罰決定

在履行了法定處罰程序的前提下，依法由市縣人民政府作出處罰決定，決定收回國有土地使用權(quán)，同時就有關(guān)補償事項作出決定。

第四步：執(zhí)行決定收回土地 下達決定后，告知被處罰人行政爭議的救濟途徑。處罰決定在法定期限內(nèi)被處罰人沒有提出行政復(fù)議或行政訴訟，或者經(jīng)復(fù)議或訴訟維持了處罰決定的，處罰決定生效。生效后被處罰人拒不履行的申請法院強制執(zhí)行。

（三）“無償”收回補償原則

1、行政處罰性“收回”方式，作為對土地使用者違法行為的懲罰措施，從理論上講，不應(yīng)向其支付任何費用，即“無償”收回。但如果土地使用者在取得土地使用權(quán)前單獨替政府承擔(dān)了征地補償費、征地規(guī)稅費的，筆者認為；因為這些費用依法應(yīng)由政府承擔(dān)，因此，應(yīng)按土地使用者已經(jīng)支付的費用標(biāo)準(zhǔn)由政府返還。而拆遷補償費、土地出讓金在行政處罰性“收回”土地使用權(quán)方式下，不應(yīng)返還。

2、土地使用權(quán)期滿的“收回”，由于是依據(jù)《土地使用權(quán)出讓合同》的約定收回土地使用權(quán)，且土地使用者原支付的各類土地成本已在其數(shù)十年的土地使用過程中折抵完畢，即土地成本的現(xiàn)值為“零”，因此不應(yīng)向其支付任何費用。然而，土地成本的現(xiàn)值為“零”并不等于土地沒有價值。在土地增值并可能是現(xiàn)時價值數(shù)倍于原土地價值，且房屋仍有實際價值和使用價值的情況下，雖然《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”，但是，對因購買商品房而取得土地使用權(quán)的購房人來講，該規(guī)定顯然與現(xiàn)行《物權(quán)法》有抵觸，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定屬于“自動續(xù)期”的使用權(quán)人，不應(yīng)無償收回應(yīng)給予補償?！緟⒖嘉墨I】

1，中華人民共和國土地管理法； 2，中華人民共和國物權(quán)法；

3，中華人民共和國城市房地產(chǎn)法； 4，中華人民共和國行政處罰法； 5，中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； 6，國務(wù)院《城市拆遷條例》；

7，國土部《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

文/閆鳳翥 國務(wù)院經(jīng)濟研究中心特邀研究員 河北冀港律師事務(wù)所 主任你好哦啊，

第三篇：收回國有土地使用權(quán)協(xié)議

附件8

收回國有土地使用權(quán)協(xié)議

（適用于有抵押抵債或者查封類）

甲 方：【鎮(zhèn)/街道辦/管委會】

乙 方：【土地使用權(quán)人】

丙 方：【抵押權(quán)人、申請執(zhí)

行人】

甲方根據(jù)增城市國土資源和房屋管理局、增城市土

地開發(fā)儲備中心的委托，收回乙方位于

【坐落】的畝國有土地使用權(quán)（以下簡稱“該

土地”），并移交增城市國土資源和房屋管理局注銷該土

地權(quán)屬證書后，移交增城市土地開發(fā)儲備中心儲備。經(jīng)

甲乙丙三方充分協(xié)商，特簽訂本協(xié)議。

一、土地基本情況

經(jīng)向增城市國土資源和房屋管理局了解，并經(jīng)三方

確認，該土地基本情況如下：

（一）土地使用權(quán)人、面積及坐落

土地使用權(quán)人：；

面積：平方米（折合畝）；

坐落：，四至為：東

至，南至，西至，北至；

證號（批文號）：【土地使用權(quán)、房屋

所有權(quán)】；

（二）土地用途：用地；

（三）規(guī)費繳交情況：；

（四）抵押查封情況：該土地于年月日

抵押給丙方貸款萬元，年月日被

【法院】查封。

二、補償約定

（一）補償內(nèi)容及依據(jù)

經(jīng)甲乙丙三方確認，該土地補償?shù)膬?nèi)容包括土地補

償、地上建筑物、構(gòu)筑物拆遷補償、解決乙方企業(yè)職工

安置費用和等，結(jié)合【評估公

司】的價值評估，經(jīng)三方協(xié)商，補償價格為：

１、土地補償：土地補償總面積畝，補償

單價為萬元/畝，總價為萬元。

２、地上建筑物、構(gòu)筑物拆遷補償：地上建筑物和

構(gòu)筑物建筑面積共平方米，補償單價為元/平方米，總計萬元。

３、乙方企業(yè)職工安置費用萬元。

【補償內(nèi)容視具體情況增減】

上述補償款共計萬元，平均萬元/畝。

（二）補償款的支付方式

甲方在個月內(nèi)將上述補償款萬元分

期支付給乙方（丙方）。第一期在簽訂本協(xié)議日起個

月內(nèi)支付總補償款的%；第二期在簽訂本協(xié)議日起個月內(nèi)支付總補償款的%；第三期在簽訂本協(xié)議日

起個月內(nèi)支付總補償款的%?！疽暰唧w情況分期

或采取一次性付款】

上述款項由甲方匯入乙方（丙方）指定的銀行賬戶：

賬戶名稱：；

開戶銀行：；

賬號：。

三、甲乙丙三方權(quán)利和義務(wù)

（一）本協(xié)議簽訂時，乙丙方應(yīng)確保對該土地擁有

無可爭議的處分權(quán)，確保土地權(quán)屬清晰，且沒有任何涉及債權(quán)債務(wù)糾紛等問題。

（二）【乙方（丙方）】收到第一期補償款后，乙丙雙方必須及時到市土地行政主管部門辦理該土地的涂銷抵押登記，涉及查封的，應(yīng)在個工作日內(nèi)向執(zhí)行法院申請解除查封。

（三）本協(xié)議簽訂后，乙丙方不得再對該土地主張本協(xié)議約定以外的權(quán)利。乙方同意甲方憑本協(xié)議直接向市土地行政主管部門申請注銷土地登記，乙丙方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂后日內(nèi)將上述土地的國有土地使用權(quán)權(quán)屬憑證及地上建筑物權(quán)屬憑證原件、用地紅線圖原件等相關(guān)資料交給甲方，由甲方查驗后移交土地行政主管部門完善注銷歸檔手續(xù)。

（四）乙方須在本協(xié)議簽訂后個月內(nèi)負責(zé)將地上建筑物或構(gòu)筑物搬遷完畢。

（五）土地移交前,乙方須與甲方會同有資質(zhì)的測繪單位進行現(xiàn)場指界,共同確認用地紅線界址，并出具乙方的指界圖、紅線圖。

若仍存在用地紅線重復(fù)、邊界爭議或土地債權(quán)債務(wù)問題，乙方須于日內(nèi)徹底解決后交地，否則，甲方有權(quán)在補償款中優(yōu)先扣除因上述問題所產(chǎn)生的相關(guān)費用。

（六）本協(xié)議簽訂后，乙方須協(xié)助甲方處理該土地在開發(fā)利用過程中出現(xiàn)的不可預(yù)見的遺留問題。

（七）本協(xié)議簽訂后，甲乙丙三方應(yīng)認真履行，自覺遵守。如任何一方違約，應(yīng)賠償違約行為給對方造成的損失。

四、其他事項

（一）本協(xié)議項下內(nèi)容，如與國家法律法規(guī)有沖突的，以法律法規(guī)規(guī)定為準(zhǔn)。

（二）本協(xié)議未盡事宜，由甲乙丙三方另行簽訂補充協(xié)議約定。三方對履行本協(xié)議發(fā)生爭議的，可協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可依法向土地所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

（三）本協(xié)議自簽訂之日起生效，一式七份，甲方執(zhí)三份，乙丙雙方執(zhí)一份，送增城市國土資源和房屋管理局、增城市土地開發(fā)儲備中心備案各一份。

附件：1.土地位置示意圖

2.乙方營業(yè)執(zhí)照、工商年檢證明、組織機構(gòu)

代碼證【核對后加蓋公章】

3.【其它必要文件】【其它事項的內(nèi)容視土

地具體情況增減】

甲方（蓋章）：

法定代表人：

地址：

聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：

乙方（蓋章）：

法定代表人：

地址：

簽約代表：

聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：

丙方（蓋章）：

法定代表人：

地址：

簽約代表：

聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：

簽訂日期：年月日

第四篇：關(guān)于印發(fā)北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法的通知

關(guān)于印發(fā)北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法的通知

2005-04-30

京國土市〔2005〕302號

關(guān)于印發(fā)北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法的通知

各區(qū)縣國土資源分局、亦莊開發(fā)區(qū)國土房管局、局屬事業(yè)單位、市局機關(guān)各處室：

《北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請認真組織實施。

二零零五年四月三十日

北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法

第一章總則

第一條為深化土地使用制度改革，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，促進土地資源的合理配置，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)的，適用本辦法。

第三條北京市國土資源局(以下簡稱市國土局)負責(zé)本市國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓工作。

第四條招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓的土地，應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)計劃，符合國家和本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

第五條國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓應(yīng)當(dāng)在北京市土地交易市場（以下簡稱市土地交易市場）公開進行。

市國土局在組織實施招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓前，應(yīng)當(dāng)會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門確定規(guī)劃使用條件、土地用途、年限、投標(biāo)人或競買人資格等土地出讓條件。

第六條國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并接受有關(guān)行政監(jiān)察部門及社會的監(jiān)督。

第七條商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

第八條境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可以依照本辦法的規(guī)定參加國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓活動。

第九條國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌應(yīng)當(dāng)發(fā)布公告。

招標(biāo)、拍賣和掛牌公告應(yīng)當(dāng)通過公開發(fā)行的報刊或者其他媒體發(fā)布。

招標(biāo)、拍賣和掛牌公告應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)截止日、公開拍賣日或掛牌起始日二十日前公開發(fā)布。

第十條招標(biāo)、拍賣和掛牌公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）出讓人的名稱和地址；

（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求以及開發(fā)建設(shè)期限；

（三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法；

（四）索取招標(biāo)、拍賣或者掛牌文件的時間、地點及方式；

（五）招標(biāo)、拍賣或者掛牌時間、地點、投標(biāo)或者掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；

（六）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；

（七）投標(biāo)或者競買保證金數(shù)額；

（八）其他需要公告的事項。

第十一條國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌的標(biāo)底或者底價由市國土局會同價格等管理部門根據(jù)土地評估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策確定。

招標(biāo)、拍賣或者掛牌的標(biāo)底或者底價需要保密的，在招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動結(jié)束之前不得對外透露。

第十二條國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)、拍賣或者掛牌活動結(jié)束后十個工作日內(nèi)向社會公布。公布場所為市土地交易市場或者其他指定場所、媒介。第十三條招標(biāo)、拍賣和掛牌確定的中標(biāo)人或者競得人憑《國有土地使用權(quán)出讓合同》或者國有土地使用權(quán)證，按有關(guān)規(guī)定辦理項目核準(zhǔn)或備案以及規(guī)劃、交通、市政、環(huán)保和建設(shè)等有關(guān)手續(xù)。

第二章國有土地使用權(quán)招標(biāo)

第十四條國有土地使用權(quán)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件包括招標(biāo)公告、投標(biāo)須知、宗地圖、土地使用的規(guī)劃意見、投標(biāo)人資格要求、投標(biāo)書樣本、中標(biāo)通知書樣本、國有土地使用權(quán)出讓合同樣本等。

第十五條招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在提交投標(biāo)文件截止時間至少五日前，以書面形式通知招標(biāo)文件收受人。招標(biāo)人澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十六條招標(biāo)人可視具體情況實行投標(biāo)預(yù)登記的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件中規(guī)定的投標(biāo)預(yù)登記時間進行登記。投標(biāo)人預(yù)登記時應(yīng)交納不少于招標(biāo)文件規(guī)定數(shù)額的投標(biāo)保證金，并提交以下文件：

（一）營業(yè)執(zhí)照副本；

（二）法定代表人證明書；

（三）法定代表人的身份證復(fù)印件（個人投標(biāo)的為身份證復(fù)印件），委托競投的，應(yīng)提交授權(quán)委托書；

（四）資信證明；

（五）招標(biāo)文件要求提交的其他文件。

第十七條招標(biāo)人在開標(biāo)以前應(yīng)當(dāng)對投標(biāo)人的情況保密。

第十八條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)書。投標(biāo)人為公司、企業(yè)或者其他組織的，由法定代表人書面簽字并加蓋公章；投標(biāo)人為個人的，由投標(biāo)人簽名。第十九條有下列情形之一的為無效投標(biāo)書：

（一）在截止日期后收到的投標(biāo)書；

（二）投標(biāo)書或投標(biāo)書附件不齊全或不符合招標(biāo)文件規(guī)定的；

（三）投標(biāo)書或投標(biāo)書附件字跡不清，無法辨認的；

（四）委托他人代理，委托文件不齊全或者不符合規(guī)定的；

（五）投標(biāo)人不具備招標(biāo)文件規(guī)定的資格的；

（六）重復(fù)投標(biāo)的；

（七）招標(biāo)文件中規(guī)定的其他情況。第二十條投標(biāo)、開標(biāo)依照下列程序進行：

（一）投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)時間內(nèi)將投標(biāo)書密封并投入招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點的標(biāo)箱。

投標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。

（二）招標(biāo)人按照招標(biāo)文件規(guī)定的時間、地點開標(biāo)。投標(biāo)人少于三人的，招標(biāo)人停止開標(biāo)，并依照本辦法重新進行招標(biāo)拍賣或者掛牌出讓。

開標(biāo)時，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)書的主要內(nèi)容。

全部投標(biāo)價均低于標(biāo)底的，招標(biāo)無效。

（三）評標(biāo)委員會進行評標(biāo)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表以及有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員為五人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)委員會可以要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審，出具評標(biāo)意見。

（四）招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)意見，確定中標(biāo)人。

第二十一條中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

第二十二條中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照《中標(biāo)通知書》確定的時間，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件，與招標(biāo)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》和其他有關(guān)合同。因特殊原因不能按時簽訂合同，經(jīng)招標(biāo)人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過十五日。

中標(biāo)人交納的投標(biāo)保證金，沖抵土地使用權(quán)出讓價款。其他投標(biāo)人交納的投標(biāo)保證金，招標(biāo)人在招標(biāo)活動結(jié)束后五個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

第三章國有土地使用權(quán)拍賣

第二十三條國有土地使用權(quán)拍賣應(yīng)當(dāng)編制拍賣文件。拍賣文件包括拍賣公告、競買須知、宗地圖、土地使用的規(guī)劃意見、競買人資格要求、競買申請書樣本、拍賣成交確認書樣本、國有土地使用權(quán)出讓合同樣本等。

第二十四條拍賣人對已發(fā)出的拍賣文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)在拍賣文件規(guī)定的競買申請截止時間至少五日前，以書面形式通知所有拍賣文件收受人。拍賣人澄清或者修改的內(nèi)容為拍賣文件的組成部分。

第二十五條競買人應(yīng)當(dāng)在競買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的競買保證金，并提交下列文件：

（一）競買申請書；

（二）營業(yè)執(zhí)照副本；

（三）法定代表人證明書；

（四）法定代表人的身份證復(fù)印件（個人競買的為身份證復(fù)印件），委托競買的，應(yīng)提交授權(quán)委托書；

（五）資信證明；

（六）拍賣文件要求提交的其他文件。

第二十六條拍賣人對競買人提交的申請文件進行審查，有下列情形之一的，為無效申請：

（一）申請文件在競買申請截止日后收到的；

（二）申請文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（三）申請文件字跡不清，無法辨認的；

（四）申請人不具備競買資格的；

（五）委托他人代理，委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（六）拍賣文件規(guī)定的其他情況。

第二十七條通過審查的競買人，發(fā)給有編號的競買標(biāo)志牌。競買標(biāo)志牌代表競買人的資格。

第二十八條拍賣會應(yīng)在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。

第二十九條拍賣會按以下程序進行：

（一）競買人顯示標(biāo)志牌，主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度，并明確提示是否設(shè)定有底價；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；

（六）主持人確認該應(yīng)價（報價）后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價（報價）而沒有再應(yīng)價（報價）的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價（報價）者為競得人；

（九）競得人簽署《拍賣成交確認書》。

第三十條競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價（報價）未達到底價的，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

拍賣主持人在拍賣過程中可根據(jù)情況調(diào)整拍賣增價幅度。

第三十一條拍賣成交后，競得人應(yīng)在《拍賣成交確認書》確定的時間，與拍賣人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》和其他有關(guān)合同。因特殊原因不能按時簽訂合同，經(jīng)拍賣人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過十五日。

競買人交納的競買保證金，沖抵土地使用權(quán)出讓價款。其他競買人交納的競買保證金，拍賣人在拍賣活動結(jié)束后五個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

第四章國有土地使用權(quán)掛牌

第三十二條國有土地使用權(quán)掛牌應(yīng)編制掛牌文件。掛牌文件包括掛牌公告、競買須知、宗地圖、土地使用的規(guī)劃意見、競買人資格要求、競買申請書樣本、競買報價單樣本、成交確認書樣本、國有土地使用權(quán)出讓合同樣本等。

第三十三條掛牌人對已發(fā)出的掛牌文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始時間至少五日前，以書面形式通知所有掛牌文件收受人。掛牌人澄清或者修改的內(nèi)容為掛牌文件的組成部分。

第三十四條競買人應(yīng)當(dāng)在競買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于掛牌文件規(guī)定的競買保證金，并提交下列文件：

（一）競買申請書；

（二）營業(yè)執(zhí)照副本；

（三）法定代表人證明書；

（四）法定代表人的身份證復(fù)印件（個人競買的為身份證復(fù)印件），委托競買的，應(yīng)提交授權(quán)委托書；

（五）資信證明；

（六）掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。

第三十五條通過審查的競買人，發(fā)給競買資格證明。

第三十六條掛牌按照以下程序進行：

（一）在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人將宗地位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在市土地交易市場公布；

（二）競買人填報競買報價單進行報價；

（三）掛牌人確認該報價后，更新顯示掛牌報價；

（四）掛牌人繼續(xù)接受新的報價；

（五）掛牌人在掛牌文件規(guī)定的截止時間確定競得人。

第三十七條掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。掛牌人在掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度。

第三十八條掛牌期限截止后，按照下列情形確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人；但報價低于底價者掛牌不成交；

（三）在掛牌期限內(nèi)無竟買人應(yīng)價或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或兩個以上競買人要求報價的，掛牌人應(yīng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人，但報價低于底價的不能成交。

第三十九條競得人確定后，掛牌人應(yīng)當(dāng)向競得人發(fā)出《掛牌成交確認書》。

第四十條競得人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《掛牌成交確認書》所確定的時間與掛牌人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》和其他有關(guān)合同。因特殊原因不能按時簽訂合同，經(jīng)掛牌人同意可以另行約定簽訂時間，但最長不得超過十五日。

競得人的競買保證金沖抵國有土地使用權(quán)出讓價款。其他競買人的競買保證金在掛牌活動結(jié)束后五個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

第五章附則

第四十一條本辦法自2005年5月1日起施行。2002年8月16日北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)的《北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定》（京國土房管出

[2002]717號）同時廢止。

第五篇：北京市國有土地使用權(quán)出讓合同

北京市國有土地使用權(quán)出讓合同

（樣本）

北京市國土資源局制

合同雙方

出讓方：北京市國土資源局 法定代表人：安家盛 職務(wù)：局長

法定地址：北京市東城區(qū)南河沿大街南灣子胡同1號 通信地址：北京市東城區(qū)和平里北街2號 郵政編碼：100013 受讓方：

法定代表人： 職務(wù)： 法定地址： 通信地址： 郵政編碼：

第一章

總則

1、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）、《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》（以下簡稱《實施辦法》），以及國家和本市其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，為了明確出讓方 2 和受讓方各自的權(quán)利和義務(wù)，合同雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同。

2、依據(jù)本合同以出讓方式取得土地使用權(quán)的地塊，其土地所有權(quán)屬于中華人民共和國。國家和政府對其擁有法律授予的司法管轄權(quán)和行政管理權(quán)，以及其他按照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由國家行使的權(quán)力和因社會公共利益所必需的權(quán)益。地下資源、埋藏物、隱藏物和市政公用設(shè)施均不在土地使用權(quán)出讓范圍內(nèi)。

第二章

土地使用權(quán)出讓方式

3、出讓方式：掛牌出讓

第三章

地塊情況

4、宗地位臵：豐臺區(qū)橋南，中關(guān)村科技園豐臺園內(nèi)。

5、宗地類型：獨立宗地。

6、宗地出讓面積為53722.402 平方米。其位臵與四至范圍的具體情況如本合同附圖所示。出讓宗地建筑面積為241750.809平方米（地上）。上述各項的準(zhǔn)確面積以該工程竣工后國土資源部門認定的測量結(jié)果為準(zhǔn)。附圖已經(jīng)出讓方、受讓方蓋章確認。

7、地塊規(guī)劃用途：公建。

8、土地使用權(quán)出讓年限：商業(yè)40年、綜合50年，自本合同 3 簽訂之日起計算。

第四章

土地費用及支付方式

9、本合同的地價款包括可出讓部分的土地使用權(quán)出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費。受讓方以人民幣 億 仟 佰 拾 萬 仟

佰 拾 元整（小寫人民幣￥ 元）交納該宗地地價款。

10、關(guān)于地價款的調(diào)整

本次出讓宗地底價中的毛地價暫按地上建筑面積241750.809平方米收取，其中商業(yè)用途面積暫定為16922.557平方米，綜合用途面積暫定為224828.252平方米。待競得人的規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)相關(guān)主管部門審批確定后，市國土局將按以下標(biāo)準(zhǔn)重新調(diào)整出讓宗地的地價款，并與競得人簽訂《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》，按補充協(xié)議規(guī)定調(diào)整毛地價款差價部分。

1、地上商業(yè)毛地價價款=審定方案確定的地上商業(yè)建筑面積×地上商業(yè)樓面毛地價單價；其中：

地上商業(yè)樓面毛地價單價=（成交價-376664700）×7.91%/16922.557（元/平方米）

2、地上綜合毛地價價款=審定方案確定的地上綜合建筑面積×地上綜合樓面毛地價單價；其中：

地上綜合樓面毛地價單價=（成交價-376664700）×92.09%/224828.252（元/平方米）

3、如按本條調(diào)整后，該宗地的地上毛地價款總額少于（成交價-376664700）元，則確定該宗地的地上毛地價款總額=（成交價款-376664700）元。

4、地下非經(jīng)營用途免收毛地價款，地下可經(jīng)營部分的毛地價款樓面單價按調(diào)整后的地上相應(yīng)樓面單價的三分之一計算收取。

11、受讓方須按以下期限支付地價款：

在本合同簽訂之日，受讓方所交納的競買保證金全部沖抵地價款，其中地價款總額的15%，即人民幣大寫： 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（小寫人民幣￥： 元），作為履行本合同的定金，定金可以抵作本合同地價款。

剩余地價款即人民幣 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（小寫人民幣￥： 元）自本合同簽訂之日起180日內(nèi)全部付清。其中，自簽訂本合同第61日起至180日止，受讓方除支付地價款外，還須按月息0.2％的比例，支付未付款項的資金占用費。

12、受讓方應(yīng)按本合同規(guī)定的付款期限，將本合同要求支付的款項匯入出讓方指定的銀行賬戶或以支票形式辦理交款手續(xù)，履行毛地價款支付義務(wù)。

出讓方開戶銀行：交通銀行北京分行東單支行 戶名：北京市國土資源局

人民幣賬號：06019401 2015050055 受讓方開戶銀行： 戶名： 人民幣賬號：

出讓方銀行賬戶如有變更，應(yīng)在變更后10日內(nèi)，以書面形式通知受讓方；受讓方不對因出讓方未按時通知而造成的延期付款所引起的任何延遲收費承擔(dān)責(zé)任。

13、受讓方除按本合同第11條規(guī)定交納地價款外，還須依法交納其他有關(guān)稅費。

14、受讓方與土地開發(fā)單位之間的權(quán)利義務(wù)，由受讓方與土地開發(fā)單位另行簽訂《中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期31A地塊土地開發(fā)補償協(xié)議》予以明確。

第五章

土地使用權(quán)及其變更

15、受讓方在付清全部地價款、土地開發(fā)建設(shè)補償費以及相應(yīng)稅費后，可以向北京市國土資源局申請頒發(fā)出讓地塊的《中華人民共和國國有土地使用證》。

競得人可按經(jīng)市國土局核準(zhǔn)的單棟樓交清地價款、土地開發(fā)建設(shè)補償費及相應(yīng)稅費后，申請頒發(fā)該棟樓的《中華人民共和國國有土地使用證》。該棟樓的土地面積按出讓土地共有分攤原則計算。

16、受讓方依法取得國有土地使用權(quán)后，其土地使用權(quán)在出讓 年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換、贈與）、出租、抵押或者用于其他經(jīng)營活動，其合法權(quán)益受國家法律保護。

17、受讓方轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，本合同載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓受讓方的土地使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。受讓方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后60日內(nèi)，到國土資源部門辦理土地使用權(quán)、建筑物及其他附著物過戶登記手續(xù)。

18、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)須具備下列條件：

（1）付清全部地價款，并取得《中華人民共和國國有土地使用證》；

（2）按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，屬于房屋建設(shè)工程的，其開發(fā)建設(shè)投資不少于項目投資總額的25%，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

19、受讓方出租、抵押房產(chǎn)和土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。與承租人、抵押權(quán)人簽訂的租賃、抵押合同的內(nèi)容不得違背本合同中有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)在租賃、抵押合同簽訂后30日內(nèi)，到國土資源和房屋管理部門辦理登記手續(xù)；出租、抵押后，受讓方應(yīng)繼續(xù)履行本合同。

第六章

投資開發(fā)期限

20、受讓方自本合同簽訂之日起180日內(nèi)應(yīng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計圖紙和施工設(shè)計圖紙動土施工，并于200 年 月 日前完成不少于平方米的工程量。

21、受讓方應(yīng)在200 年 月 日以前竣工。如受讓方確因工程特殊、復(fù)雜或規(guī)模較大，其動土施工時間按上述要求進行有困難的，可向出讓方提出延建或延期竣工申請，在該申請獲得批準(zhǔn)后方可延期，但延續(xù)期不得超過360日。

22、受讓方超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，向出讓方繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑臵費；受讓方滿二年未動工開發(fā)的，出讓方無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第七章

城市規(guī)劃和市政基礎(chǔ)設(shè)施要求

23、受讓方須按照本合同附件一規(guī)定的土地使用和規(guī)劃條件使用土地。如受讓方改變土地用途和土地利用條件的，出讓方有權(quán)解除本合同，取消其受讓資格。受讓方已交納的履行本合同的定金出讓方不退還。受讓方已交納的扣除定金后的剩余地價款金額，待出讓方重新公開出讓該宗地后退還（不計利息）。

24、北京市人民政府保留對該宗地的城市規(guī)劃設(shè)計權(quán)。原土地的使用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物可以不受影響。但當(dāng)此地塊使用期限內(nèi)建筑物重建或使用期限屆滿受讓方申請續(xù)期時，必須按當(dāng)時有效的規(guī)劃執(zhí)行。政府不對因此種規(guī)劃修改而給受讓方帶來的任何影響承擔(dān)賠償責(zé)任。

25、對受讓地塊內(nèi)現(xiàn)有設(shè)施的處理措施，須征得該設(shè)施的主管部門同意。涉及受讓地塊外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如道路、供水、供電、供氣、供熱、電訊、排水等工程），由受讓方委托各專業(yè)主管部門作出建設(shè)方案，并由城市規(guī)劃主管部門綜合認定。

26、受讓方在該地塊內(nèi)進行建設(shè)時，有關(guān)用水、用電、用氣、用熱、電訊、排水及其他設(shè)施同地塊外主干道、主管線接口的引入工程應(yīng)辦妥申請手續(xù)，支付相應(yīng)的費用。

27、在該地塊上進行建筑施工時，受讓方或其委托的施工單位應(yīng)對由于施工而引起相鄰地段內(nèi)有關(guān)的陰溝、水道、電纜、其他管線設(shè)施及建筑物等的破壞進行及時修復(fù)或重新鋪設(shè)，并承擔(dān)修復(fù)工程的一切費用。

28、在土地使用期限內(nèi)，受讓方應(yīng)妥善保護該地塊內(nèi)及與其相接的市政設(shè)施，避免損壞，否則應(yīng)承擔(dān)修復(fù)工程的一切費用。

第八章

城市建設(shè)管理要求

29、涉及綠化、市容、衛(wèi)生、環(huán)境保護、消防安全、交通等城市建設(shè)管理方面的，受讓方應(yīng)按照國家和本市有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定使用土地和進行建設(shè)。

30、受讓方應(yīng)保證政府管理、公安、消防、救護人員及其緊急器械、車輛等進行緊急救險或執(zhí)行公務(wù)時能順利地進入該地塊。受讓方應(yīng)允許政府為公用事業(yè)需要而鋪設(shè)的各種管道與管線進出，通過穿越其受讓宗地內(nèi)的綠化地區(qū)和其他區(qū)域。

31、在土地使用期限內(nèi)，出讓方有權(quán)依法對受讓方宗地范圍內(nèi)的土地使用情況進行監(jiān)督，受讓方不得拒絕和阻撓。

32、受讓方未經(jīng)批準(zhǔn)不得以任何理由占用紅線范圍以外的土地（包括堆放物品、器材），否則按違法占地處理。

第九章

土地使用權(quán)終止及續(xù)期

33、本合同規(guī)定的出讓年限屆滿，受讓方如果需要繼續(xù)使用該地塊的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期；受讓方未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的，出讓方無償收回該宗地的土地使用權(quán)。

34、土地使用權(quán)因本合同規(guī)定的出讓年限屆滿，而受讓方未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)、依法提前收回或土地滅失等原因而終止，終止手續(xù)按照屆時國家及北京市有關(guān)規(guī)定辦理。

第十章

法律責(zé)任

35、受讓方未按本合同第9條、第10條、第11條規(guī)定支付地價款的，從合同約定付款期限終止之日起計算，每延期一日按滯納款的萬分之二點一向出讓方繳付滯納金；如延期付款超過60日的，出讓方不退還定金，并有權(quán)解除本合同，同時要求違約賠償。

36、出讓方未按本合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，應(yīng)向受讓方退還定金，受讓方有權(quán)解除本合同，并要求違約賠償。

37、本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國法律，受國家法律保護和管轄。

38、雙方均應(yīng)按本合同履行各自的義務(wù)，自覺遵守國家和北京市有關(guān)法律、法規(guī)。如發(fā)生糾紛，合同雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，合同雙方可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十一章

不可抗力

39、任何一方對因不可抗力造成合同的部分或全部不能履行不承擔(dān)法律責(zé)任，但在條件允許的情況下，應(yīng)采取一切必要的補救措施以減少不可抗力造成的損失。

40、遇有不可抗力的一方，應(yīng)在不可抗力之事件終止之日起３日內(nèi)將事件的情況以書面形式（信件、電報、電傳或傳真）通知另一方，并且在事件終止之日起10日內(nèi)向另一方提交合同不能履行或部 分不能履行或需要延期履行理由的報告。

第十二章

附則

41、本合同經(jīng)雙方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋法人單位公章后生效。

42、本合同未盡事宜，雙方可另行簽訂書面協(xié)議，作為本合同附件。

43、本合同附件和附圖是本合同的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

44、本合同與《中關(guān)村科技園區(qū)豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期31A地塊土地開發(fā)補償協(xié)議》組成一個完整的合同文件，內(nèi)容相互支持，相互補充。任一合同、協(xié)議的終止將導(dǎo)致另一合同、協(xié)議的自動終止。

45、本合同正本壹式貳份，合同雙方各持壹份，本合同副本壹式肆份，合同雙方及北京市土地整理儲備中心、所在區(qū)土地管理部門各持壹份。貳份合同正本和肆份合同副本具有同等法律效力。

46、本合同的解釋權(quán)由北京市國土資源局負責(zé)。

雙方簽署如下：

出讓方：（蓋章）法定代表人（委托代理人）： 年 月 日

受讓方：（蓋章）

法定代表人（委托代理人）： 年 月 日