第一篇：倉單若干問題探討(房紹坤)范文

倉單若干問題探討

房紹坤 煙臺大學 教授 上傳時間:2007-10-27 關(guān)鍵詞: 倉單/有價證券/物權(quán)效力

內(nèi)容提要: 倉單是倉儲合同中的一個重要問題，簽發(fā)倉單是保管人的一項義務。基于倉單的重要性，各國法無不對倉單有所規(guī)定，但各國所采取的立法例有所不同，倉單內(nèi)容亦不一致。倉單作為一種有價證券，具有特殊的性質(zhì)和特有的物權(quán)效力。

根據(jù)我國《合同法》第385條的規(guī)定,在倉儲合同中,存貨人交付倉儲物的,保管人應當給付倉單。倉儲保管人簽發(fā)倉單,既是其接收存貨人交付倉儲物的必要手續(xù),也是其向存貨人履行的一項合同義務。故在倉儲合同中,倉單具有重要意義。本文試就倉單的幾個問題作一探討。

一、倉單的性質(zhì)

倉單是指保管人在收到倉儲物時向存貨人簽發(fā)的表示收到一定數(shù)量的倉儲物的有價證券。關(guān)于倉單,主要有三種立法例。一是一單主義,即保管人只填發(fā)存入倉單,該倉單既可用以轉(zhuǎn)讓,也可用于出質(zhì)。二是兩單主義（又稱為復單主義）,即同時填發(fā)兩張倉單:一為存入倉單,用以提取貨物,并可用于倉儲物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；另一為出質(zhì)倉單,用以將倉儲物出質(zhì),設定質(zhì)權(quán)擔保。三是并用主義,即依存貨人的請求填發(fā)兩單或一單。我國《合同法》第385條規(guī)定:“存貨人交付倉儲物的,保管人應當給付倉單?！笨梢?我國法采取一單主義。在我國倉單作為一種有價證券,具有如下主要性質(zhì): 第一,倉單是要式證券。要式證券是具備法定格式才能有效的證券,即法律對要式證券的格式有嚴格要求。各國法對倉單的記載事項均有所規(guī)定。我國《合同法》對倉單的格式和記載事項有嚴格規(guī)定,即倉單必須有保管人簽字或蓋章,并記載規(guī)定的事項。否則,倉單不能產(chǎn)生效力。第二,倉單是背書證券。背書證券是指可以通過背書方式加以轉(zhuǎn)讓的證券。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定,存貨人或倉單持有人在倉單上背書并經(jīng)保管人簽字或蓋章的,可以轉(zhuǎn)讓提取倉儲物的權(quán)利。由于倉單可以背書轉(zhuǎn)讓,故倉單又是流通證券。第三,倉單是物權(quán)證券。物權(quán)證券是以物權(quán)為證券權(quán)利內(nèi)容的證券。倉單是提取倉儲物的憑證。存貨人取得倉單后,即意味著取得了倉儲物的所有權(quán)。倉單發(fā)生轉(zhuǎn)移,倉儲物的所有權(quán)也發(fā)生轉(zhuǎn)移。從倉單代表倉儲物的角度看,倉單又是物品證券。第四,倉單是文義證券。文義證券是指證券上的權(quán)利義務僅依證券上記載的文義而確定的證券。倉單所創(chuàng)設的權(quán)利義務是依倉單記載的文義予以確定的,不能以倉單記載以外的其他因素加以認定或變更。第五,倉單是記名證券。記名證券是在證券上記載權(quán)利人姓名或名稱的證券。倉單可否為無記名證券,各國規(guī)定不一,學者們的看法也不一致。日本、意大利、俄羅斯等國都規(guī)定倉單是記名證券,而瑞士則規(guī)定倉單可以是無記名證券。從我國《合同法》的規(guī)定來看,倉單上應當載明存貨人的名稱或姓名和住所。第六,倉單為無因證券。無因證券是指證券權(quán)利的存在和行使不以作成證券的原因為要件,證券的效力與作成證券的原因完全分離的證券。倉單是否為要因證券,學者們的觀點并不一致。有學者主張倉單為無因證券,其理由是,既然倉單為文義證券,就應當理解為無因證券為妥,因為文義證券不宜為要因證券。也有學者主張,倉單為要因證券,其理由是,倉單上的權(quán)利不因證券的發(fā)行行為而發(fā)生,為其存在須有為發(fā)行行為基礎(chǔ)之原因關(guān)系。我國多數(shù)學者認為, 1 倉單為無因證券。在倉儲合同中,保管人簽發(fā)倉單后,倉單持有人對保管人即可行使權(quán)利,而對取得倉單的原因,不負證明責任。第七,倉單為自付證券。自付證券是指發(fā)行人自己給付的證券。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,存貨人交付倉儲物的,保管人應當給付倉單?？梢?倉單是由保管人填發(fā)并給付存貨人的。同時,在倉單持有人請求交付倉儲物時,也只能向保管人為之,由保管人向倉單持有人交付倉儲物。倉單持有人請求保管人交付倉儲物時,應當將倉單交還于保管人,故倉單又是繳還證券。

關(guān)于倉單的性質(zhì),還需要明確以下三個問題:第一,倉單與倉儲合同的關(guān)系。有人認為,倉單是倉儲合同的表現(xiàn)形式,因此,倉儲合同為要式合同。沒有簽發(fā)倉單,倉儲合同不成立（1）。我認為,倉單只是倉儲合同的一種證明文件,倉單不能代替?zhèn)}儲合同。填發(fā)和給付倉單是倉儲保管人的一項義務,保管人必須依法制作倉單。由于法律并未要求倉儲合同當事人一定要訂立書面合同,因此在當事人就倉儲合同只有口頭協(xié)議時,倉單可以作為當事人訂有合同的證明。如果當事人事先并無倉儲合同,也可以直接以倉單作為雙方的書面合同。第二,倉單是否可以被分割？所謂倉單的分割,是指倉單持有人請求保管人將倉儲物分割為數(shù)部分,并填發(fā)各該部分的倉單。關(guān)于倉單的分割,一些國家的法律持肯定態(tài)度。例如,《日本商法典》第601條規(guī)定:寄托證券及設質(zhì)證券持有人可以請求倉庫營業(yè)人將寄托物分割,并就其各部分交付原來的寄存證券及設質(zhì)證券。前項所定關(guān)于寄托物分割及證券交付的費用,歸證券持有人負擔?！俄n國商法典》第158條規(guī)定:倉單持有人可以請求倉儲業(yè)者分割寄存物并交付對每一分割的倉單,對此所需的費用應由倉單持有人負擔。我國《合同法》對倉單的分割沒有規(guī)定。我認為,倉單持有人有權(quán)要求保管人分割倉單,以便于存貨人對倉儲物加以處分。在倉單分割時,倉單持有人應當將原倉單交還,以避免保管人給付貨物。同時,由于倉單的分割是純?yōu)閭}單持有人的利益,因此,倉單分割的費用（包括分割貨物的費用和填發(fā)新倉單的費用）應由倉單持有人負擔。第三,若倉單發(fā)生滅失、被盜和遺失時,倉單持有人能否請求保管人重新簽發(fā)倉單？對此,《日本民法典》第605條規(guī)定:倉單滅失后,倉單的持有人可以通過向保管人提供相當?shù)膿?而請求保管人重新簽發(fā)一份倉單。我國《合同法》對此沒有規(guī)定,實踐中一般是通過公示催告程序加以解決的。

二、倉單的內(nèi)容倉單是提取倉儲物的憑證,是一種要式和文義證券,因此,各國法對倉單的內(nèi)容都有所規(guī)定。根據(jù)我國《合同法》第386條規(guī)定,保管人應當在倉單上簽字或者蓋章。同時,倉單要包括下列事項:（1）存貨人的名稱或者姓名和住所。倉單是記名證券,因此應當記載存貨人的名稱或姓名和住所。（2）倉儲物的品種、數(shù)量、質(zhì)量、包裝、件數(shù)和標記。在倉單中,有關(guān)倉儲物的有關(guān)事項必須記載,因為這些事項與當事人的權(quán)利義務直接相關(guān)。有關(guān)倉儲物的事項包括倉儲物的品種、數(shù)量、質(zhì)量、包裝、件數(shù)和標記等。這些事項應當記載準確、詳細,以防止發(fā)生爭議。（3）倉儲物的損耗標準。倉儲物在儲存過程中,由于自然因素和貨物本身的自然性質(zhì)可能發(fā)生損耗,如干燥、風化、揮發(fā)等,這就不可避免地會造成倉儲物數(shù)量上的減少。對此,在倉單中應當明確規(guī)定倉儲物的損耗標準,以免在返還倉儲物時發(fā)生糾紛。（4）儲存場所。儲存場所是存放倉儲物的地方。倉單上應當明確載明儲存場所,以便存貨人或倉單持有人能夠及時、準確地提取倉儲物。同時,也便于確定債務的履行地點。（5）儲存期間。儲存期間是保管人為存貨人儲存貨物的起止時間。儲存時間在倉儲合同中十分重要,它不僅是保管人履行保管義務的起止時間,也是存貨人或倉單持有人提取倉儲物的時間界限。因此,倉單上應當明確儲存期間。（6）倉儲費。倉儲 2 費是保管人為存貨人提供倉儲保管服務而獲得的報酬。倉儲合同是有償合同,倉單上應當載明倉儲費的有關(guān)事項,如數(shù)額、支付方式、支付地點、支付時間等。（7）倉儲物已經(jīng)辦理保險的,其保險金額、期間以及保險人的名稱。如果存貨人在交付倉儲物時,已經(jīng)就倉儲物辦理了財產(chǎn)保險,則應當將保險的有關(guān)情況告知保管人,由保管人在倉單上記載保險金額、保險期間以及保險公司的名稱。（8）填發(fā)人、填發(fā)地點和填發(fā)時間。保管人在填發(fā)倉單時,應當將自己的名稱或姓名以及填發(fā)倉單的地點和時間記載于倉單上,以便確定當事人的權(quán)利義務。

法律規(guī)定的倉單應記載事項是否均為絕對必要記載事項,即缺少其中的任何一項是否使倉單無效？對此問題,學者大有爭論。日本舊時判例及部分學者認為,如果倉單缺少法定事項的任何一項,就足以使倉單無效。后來的判例和學說則認為,只要倉單記載了寄托物的個性及數(shù)量即為已足,其他事項的欠缺不影響對倉單的效力。判例認為,如果認為缺少法定事項中的任何一項記載事項,均使倉單無效的話,則不利于交易的安全。我國臺灣地區(qū)有學者認為,除有關(guān)保管期間和有關(guān)寄托物保險的事項外,其他事項均為絕對必要記載事項,欠缺其一,倉單無效。這些事項包括寄托人的姓名及地址,保管之場所,受寄托物品的種類、品質(zhì)、數(shù)量及其包皮之種類、個數(shù)及記號,保管費（2）。但也有學者認為,法律中沒有關(guān)于欠缺應記載事項使倉單為無效的明文規(guī)定,應認為除倉庫營業(yè)人的署名及足以表示倉儲物的性質(zhì)和交付場所的事項為絕對必要記載事項之外,其他均為可記載事項。關(guān)于法定記載以外的事項的記載,只要不違背倉單的本質(zhì),應認為有效力（3）。我國學者對《合同法》規(guī)定的倉單記載事項的理解也不完全相同。有人認為,《合同法》所規(guī)定的倉單記載事項應為指導性事項而非法定必要事項。所以,只要倉單缺乏的事項不足以影響權(quán)利義務的確定和倉儲物的一致性,就應認定為有效,反之認定為無效。在倉單的記載事項中,除第1項和第2項為絕對必要記載事項外,其他記載事項的欠缺均不影響倉單的效力。也有人認為,倉單的絕對必要記載事項包括以下五項:存貨人的名稱和住所,倉儲物的品種、數(shù)量、質(zhì)量、包裝、件數(shù)和標記,儲存場所,倉儲費,填發(fā)人、填發(fā)地和填發(fā)日期（4）。我認為,在《合同法》所規(guī)定的倉單記載事項中,以下四項為絕對必要記載事項:存貨人的名稱和住所,倉儲物的品種、數(shù)量、質(zhì)量、包裝、件數(shù)和標記,儲存場所,填發(fā)人、填發(fā)地和填發(fā)日期。對于絕對必要記載事項,若欠缺記載,則倉單不發(fā)生效力；對于相對必要記載事項,若欠缺記載,則可依《合同法》的有關(guān)規(guī)定予以處理。

三、倉單的效力

倉單的效力主要表現(xiàn)為物權(quán)的效力。根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定,倉單的物權(quán)效力主要體現(xiàn)為以下三個方面。

（一）提取倉儲物的效力倉儲合同是以倉儲物的儲存為目的的,存貨人將倉儲物交付給保管人,倉儲物的所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,仍然歸屬于存貨人。保管人于存貨人交付倉儲物時,應向存貨人交付倉單。倉單持有人有權(quán)根據(jù)倉單請求保管人交付倉儲物。因此,倉單就代表著倉儲物,是提取倉儲物的憑證。既然如此,對于倉單持有人來說,持有倉單就可以主張權(quán)利,提取倉儲物；對于保管人來說,認單不認人,只要倉單形式上合法,就應將倉儲物交付與倉單持有人,同時收回倉單。因此,保管人和倉單持有人之間的法律關(guān)系,應以倉單為準。這就是說,即使倉單記載的倉儲物與實際交付的貨物不相符合,倉單持有人也有權(quán)依據(jù)倉單的記載而要求保管人給付倉單記載的倉儲物。如果保管人不能按照倉單的記載給付倉儲物的,倉單持有人有權(quán)要求保管人賠償損失。當然,保管人和存貨人之間的法律關(guān)系,應以倉儲合同為 3 準。例如,如果倉單持有人根據(jù)倉單所提取的倉儲物多于存貨人所實際交付的貨物,則保管人和存貨人之間應根據(jù)倉儲合同,就倉單持有人多提取的貨物加以處理。

（二）轉(zhuǎn)移倉儲物所有權(quán)的效力倉單屬于流通證券,可以流通。由于倉單代表著倉儲物,所以倉單的交付,就意味著倉儲物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,與物品的交付發(fā)生同一效力。因倉儲物所有權(quán)隨倉單的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移,故倉儲物的風險負擔也會隨之轉(zhuǎn)移。由于倉單屬于記名證券,所以倉單的轉(zhuǎn)移應當通過法定的方式進行。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定,倉單持有人應當在倉單上背書并經(jīng)保管人簽字或蓋章。如果倉單持有人只在倉單上背書但未經(jīng)保管人簽字或蓋章,即使交付了倉單,轉(zhuǎn)讓行為也不生效力。法律之所以要求須保管人的簽字或蓋章,其主要原因在于:保管人是倉儲物的合法占有人,而倉儲物的所有權(quán)仍歸存貨人,為保護存貨人的所有權(quán),防止其他人以非法途徑獲得倉單,從而損害存貨人的利益,也使保管人自己免于承擔不應有的責任,存貨人轉(zhuǎn)讓倉單的,應當由保管人在倉單上簽字或蓋章。如果倉單被多次背書轉(zhuǎn)讓的,則每次背書必須具有連續(xù)性。當然,如果倉單中明確記載了不得背書的,則倉單持有人即使作了背書,也不能發(fā)生轉(zhuǎn)讓提取倉儲物權(quán)利的效力。

關(guān)于倉單交付的效力,理論上有絕對說和相對說兩種不同的主張。絕對說認為,倉單的轉(zhuǎn)讓是一種新創(chuàng)的及獨立的所有權(quán)的取得方法,因當事人的意思表示一致及與其結(jié)合的倉單交付而取得。權(quán)利取得問題完全與占有相脫離,倉庫營業(yè)人于倉單交付時,是否占有物品,在所不問。但是,當物品脫離倉庫營業(yè)人占有或滅失時,不能就證券的交付承認有物權(quán)轉(zhuǎn)移的絕對效力。相對說又有嚴格的相對說和代表說。嚴格的相對說主張,倉單的交付只有依民法規(guī)定始有物權(quán)的效力,即以依倉單有間接占有轉(zhuǎn)移的可能為前提。代表說主張,交付證券的所有權(quán),以于倉庫營業(yè)人有直接或間接占有為前提。但依交付證券的權(quán)利轉(zhuǎn)移中有特別輕簡的方式以證券代替物品,特為權(quán)利取得之代表。因此,如證券系屬為所有權(quán)轉(zhuǎn)移而交付者,無須為所有權(quán)取得之返還請求權(quán)的讓與（5）。

按照通說,倉單交付發(fā)生物權(quán)效力須具備兩個條件:一是須倉儲物業(yè)已交付（直接占有和間接占有倉儲物均可）,二是倉單須交付給合法取得倉單的人。絕對說完全不考慮倉儲物的交付占有,倉單交付缺乏產(chǎn)生物權(quán)效力的前提。嚴格的相對說僅以有間接占有的可能為倉單交付發(fā)生物權(quán)效力的條件,會弱化倉單的效力,不利于倉單受讓人實現(xiàn)對倉儲物的權(quán)利。因此,絕對說和嚴格的相對說都是不可取的。代表說以保管人對倉儲物的直接占有或間接占有為前提,這就使得倉單所代表的權(quán)利與實際的倉儲物具有了同一性,兩者可以相互替代,倉單的持有人就是倉儲物的所有人。可見,代表說完全符合倉單發(fā)生物權(quán)效力的條件,是可取的,亦為各國之通說。

（三）倉單設質(zhì)的效力倉單設質(zhì)的效力,即倉單持有人可以倉單設立質(zhì)權(quán)。以倉單為標的所設定的質(zhì)押,在性質(zhì)上屬于權(quán)利質(zhì)押還是動產(chǎn)質(zhì)押,理論上有不同的看法。我認為,根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定,倉單質(zhì)押應屬于權(quán)利質(zhì)押[5]。根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定,設定倉單質(zhì)押,出質(zhì)人應當與質(zhì)權(quán)人以書面形式訂立質(zhì)押合同,并應當在合同約定的期限內(nèi)交付倉單,倉單質(zhì)押合同自倉單交付之日起生效?？梢?倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押一樣,也以倉單的交付為成立要件,沒有倉單的交付,質(zhì)權(quán)就不能成立。在一般情況下,倉單應交付給質(zhì)權(quán)人,當事人也可以協(xié)商交付給第三人占有,但不得以占有改定的方式,由出質(zhì)人仍占有倉單。出質(zhì)人仍占有倉單的,設質(zhì)無效（6）。

由于倉單屬于記名證券,因此,以倉單設質(zhì)的,法律要求出質(zhì)人在倉單上為倉單設質(zhì)背書。對此,國外法律中均有明文規(guī)定。我國《擔保法》對以倉單設質(zhì)是否需要背書沒有明文規(guī)定,但《票據(jù)法》第35條對匯票設質(zhì)有所規(guī)定,即“匯票可以設定質(zhì)押；質(zhì)押時應當以背書記載‘質(zhì)押’字樣”。通說認為,票據(jù)設質(zhì)的規(guī)定,適用于倉單、提單等證券設質(zhì)。故以倉單設質(zhì)時,出質(zhì)人應當在倉單上為背書,記載“質(zhì)押”字樣,來證明該倉單是用于設質(zhì),而不是用于轉(zhuǎn)移倉儲物的所有權(quán)。

倉單質(zhì)押成立后,即發(fā)生法律效力。倉單質(zhì)押的法律效力主要包括倉單質(zhì)押擔保的效力范圍、質(zhì)押對質(zhì)權(quán)人的效力、倉單質(zhì)押對出質(zhì)人的效力和對保管人的效力。倉單質(zhì)押擔保的效力范圍包括其所擔保的債權(quán)范圍和倉單質(zhì)押標的物的范圍。前者如合同沒有另外約定,包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、質(zhì)物保管費用和實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費用。后者包括倉單本身、倉單代位物及提存物、孳息；倉單質(zhì)押對質(zhì)權(quán)人的效力主要表現(xiàn)為質(zhì)權(quán)人享有倉單留置權(quán)、質(zhì)權(quán)保全權(quán)、質(zhì)權(quán)實行權(quán)以及保管倉單和返還倉單的義務；倉單質(zhì)押對出質(zhì)人的效力主要表現(xiàn)為出質(zhì)人對倉儲物處分權(quán)受有限制；倉單質(zhì)押對倉儲物保管人的效力主要表現(xiàn)為保管人負有見單即交付倉儲物的義務和保管人享有救濟權(quán)。注釋:（1）孔祥俊.合同法教程[M].北京:中國人民公安大學出版社,1999.664.（2）鄭玉波.民法債編論文選輯（下）[M].臺灣:臺灣五南圖書出版公司,1984.1344（3）史尚寬.債法各論[M].北京:中國政法大學出版社,2000.557,563,561-562.（4）王文林.保管合同、倉儲合同[M].北京:法律出版社,1999.137.（5）房紹坤,趙志毅.論倉單質(zhì)押[J].法制與社會發(fā)展.2001,（4）:43,44-46.（6）郭明瑞.擔保法原理與實務[M].北京:中國方正出版社,1995.293.出處:《求是學刊》2002年第1期

第二篇：我國物權(quán)立法的幾個問題(房紹坤 葉 軍)

我國物權(quán)立法的幾個問題

房紹坤

葉

軍 上傳時間:2003-3-28

一、物權(quán)立法的價值取向

能否制定一部適應現(xiàn)代經(jīng)濟生活需要的、科學的物權(quán)法，首先取決于物權(quán)立法的價值

取向是否正確。我國的立法史，特別是民事立法史充分說明了這二點。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，物權(quán)立法應體現(xiàn)出以下價值取向。

(一)平等對待各類所有權(quán)，取消按主體身份劃分斷有權(quán)種類的作法在我國的所有權(quán)理論中，學者們根據(jù)所有權(quán)人身份的不同而將其劃分為三類，即：國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和公民個人所有權(quán)，并對國家所有權(quán)實行特殊的法律保護。《民法通則》對國家所有權(quán)的特殊法律保護，雖然因?qū)嵭小爱斒氯嗽诿袷禄顒又械牡匚黄降取痹瓌t而有所減弱，但仍規(guī)定了一定程度的特殊法律保護。如所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有；未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財產(chǎn)受到侵犯的，不受訴訟時效期間的限制。并且在用語上也將國家所有權(quán)置于至高無上的地位，即“國家財產(chǎn)神圣不可侵犯”。實踐中，在處理國家、集體和個人三者利益關(guān)系的問題上，實行的原則則是先國家、后集體、再個人。

上述按主體不同身份劃分所有權(quán)種類的作法似乎已成了我國所有權(quán)制度的毫無爭議的結(jié)論，且也得到了《民法通則》的確認。在市場經(jīng)濟條件下，這種作法是不正確的，不符

合市場經(jīng)濟的基本要求；市場經(jīng)濟要求主體在法律地位上應當平等，實行公平競爭?，F(xiàn)代民法已經(jīng)實現(xiàn)了從身份到契約的轉(zhuǎn)變，如果我們再固守原有的按主體不同身份劃分所有權(quán)的觀點，就會給市場經(jīng)濟設置障礙。因此，在制定物權(quán)法時，我們應取消國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和公民個人所有權(quán)的提法，代之以動產(chǎn)所有權(quán)和不動產(chǎn)所有權(quán)。這也是現(xiàn)代各國物權(quán)法的普遍作法，法國、德國、日本民法等莫不是如此。因為動產(chǎn)和不動產(chǎn)是物的最基本分類，它們的法律調(diào)整原則，特別是公示方法存在明顯的區(qū)別，以動產(chǎn)和不動產(chǎn)劃分所有權(quán)的種類，有利于理順所有權(quán)關(guān)系，便于國家管理。

(二)適應物權(quán)社會化趨勢，弱化所有權(quán)的絕對性

羅馬法的所有權(quán)是完全的絕對的支配物的權(quán)利，維護所有權(quán)的絕對性是羅馬法物權(quán)制度的基本原則。自由資本主義時期的各國民法，也將私有財產(chǎn)神圣不可侵犯作為首要的和根本的原則，對促進近代資本主義經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的作用。但是，隨著資本主義進入壟斷時期，所有權(quán)的絕對性原則越來越顯示出其與社會經(jīng)濟發(fā)展的不相適應性。因此，各國民法不得不對所有權(quán)絕對性原則作出修正，使所有權(quán)受到一定的限制。如所有權(quán)效力范圍上的限制、所有權(quán)行使方面的限制、所有權(quán)負擔上的限制等。這就形成了所有權(quán)的社會化現(xiàn)象，或稱所有權(quán)的相對化。擴及到其他物權(quán)，就是物權(quán)的社會化。

所有權(quán)社會化傾向表明，在強調(diào)個體權(quán)利時，要注意社會利益和他人利益；在強調(diào)社會利益時，要注意對個體權(quán)利的保護。也就是說，物權(quán)法必須使個體利益和社會利益有機地結(jié)合起來，以謀求個體利益和社會利益的協(xié)調(diào)發(fā)展，達到物權(quán)法功能的和諧。有學者指出，所有權(quán)社會化觀念因兼顧個人利益和社會公益，既合乎社會主義，又保護個人自由，它將成為21世紀所有權(quán)思想之主流。(o因此，我國在制定物權(quán)法時，必須適應物權(quán)社會化趨勢。我們 1 認為，未來的物權(quán)法應從以下幾個方面體現(xiàn)物權(quán)社會化趨勢：(1)明定不動產(chǎn)所有權(quán)的效力范圍。(2)限制所有權(quán)的行使，明定相鄰關(guān)系為限制所有權(quán)行使的措施；(3)賦予所有權(quán)人以法律及社會需求的各種負擔。

(三)注重物權(quán)的價值利益，以物的利用為中心構(gòu)建物權(quán)法體系

物權(quán)特別是所有權(quán)本為權(quán)利人對物的現(xiàn)實支配之權(quán)，所有人完全可以通過自己的行為對物加以占有、使用、收益和處分，從而實現(xiàn)物的實物利益。羅馬法的以物的“所有”為中心物權(quán)的觀點就在此基礎(chǔ)上形成的。在市場經(jīng)濟條件下，為充分發(fā)揮所有權(quán)之價值，將所有權(quán)的內(nèi)容予以合理的分化當屬必然。這就形成了以物的“利用”為中心的物權(quán)觀念。物之價值利益可以區(qū)分使用價值和交換價值。物之使用價值常以利用權(quán)形態(tài)，歸屬于物之用益權(quán)人，所有權(quán)人則收取對價；而物之交換價值則以擔保權(quán)形態(tài)，歸屬于擔保權(quán)人，所有權(quán)人則因此取得信用，獲得融資。這種物權(quán)價值化趨勢，反映了現(xiàn)代物權(quán)法以物的“利用”為中心的物權(quán)觀念。

我國在制定物權(quán)法時，應當順應物欏法的這種發(fā)展趨勢，注重物權(quán)的價值利益，以物的利用為中心構(gòu)建物權(quán)法體系。但是，應當指出，強調(diào)物的利用，并不等于否定物的歸屬。目前有一種觀點認為，構(gòu)建物權(quán)法體系，應模糊物的歸屬關(guān)系，僅強調(diào)物的占有關(guān)系。對此，我們不能贊同。我們認為，在制定物權(quán)法時，必須對物權(quán)法的功能有一個正確、全面的認識。物權(quán)法的功能在于：一方面，確認物的歸屬關(guān)系，達到財產(chǎn)所有利益的高度明晰；另一方面，確認物的利用關(guān)系，保證財產(chǎn)流轉(zhuǎn)利用的暢通，充分發(fā)揮物的效用。對于物權(quán)法的功能，我們既要堅持兩點論，同時又要堅持重點論。堅持兩點論，就是說，物權(quán)法的兩方面的功能皆不可偏廢。如果忽視了物權(quán)法確認物的歸屬的功能，不僅使物參與流轉(zhuǎn)利用而增值在理論上失去了意義，而且在實踐中會出現(xiàn)不必要的歸屬利益紛爭；堅持重點論，就是說，在物權(quán)法的兩個功能上，應當有所側(cè)重，即應當高度重視物權(quán)法在調(diào)整物的利用方面的功能。因此，在只有在明確物的歸屬的前提下，以物的利用為中心構(gòu)建物權(quán)法體系，才是唯一正確的選擇。為實現(xiàn)這一目標，未來的物權(quán)法應特別重視用益物權(quán)和擔保物權(quán)在物權(quán)法中的地位。

二、物權(quán)立法的基本原則

物權(quán)立法應當堅持哪些原則，學者們的意見并不一致。概括起來，學者們提出了如下

原則：物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則、公示和公信原則、物權(quán)行為獨立原則、物權(quán)效力優(yōu)先原則等。我們認為，公信原則、物權(quán)行為獨立原則、物權(quán)效力優(yōu)先原則不能成為物權(quán)立法的基本原則。因為：所謂公信乃公示原則作用之結(jié)果；所謂物權(quán)行為獨立乃物權(quán)行為應否與債權(quán)行為相區(qū)別之問題；所謂物權(quán)效力優(yōu)先乃物權(quán)效力之具體體現(xiàn)。故物權(quán)立法的基本原則只包括物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則和公示原則。

(一)物權(quán)法定原則

物權(quán)法定原則又稱物權(quán)法定主義，是指物權(quán)只能依法律規(guī)定設立，當事人不得創(chuàng)設或

變更物權(quán)種類、內(nèi)容、效力、公示方法。就是說，物權(quán)的種類及內(nèi)容等，采用法律限定主義。

物權(quán)法定原則是大陸法系國家物權(quán)法的共同原則。物權(quán)法之所以應當遵循物權(quán)法定原則，民法學說認為，這是物盡其用的效益原則、交易安全原則和整理舊物權(quán)類型的需要。在我國，雖然現(xiàn)行民法沒有明文規(guī)定物權(quán)法定原則，但學者們均認為我國制定物權(quán)法應當確認物權(quán)法定原則。那么，我們應當怎樣認識和理解物權(quán)法定原則呢?在我國物權(quán)法上，物權(quán)法定原則 2 所言之“法”，應如何界定呢子有學者認為，物權(quán)法定原則所言之“法”，應指全國人民代表大會及其常務委員會頒布的法律，而不包括國務院及其各個部委制定和發(fā)布的行政法規(guī)、決定、命令、指示和規(guī)章，不包括地方人民代表大會及其常務委員會制定的地方法規(guī)和規(guī)章。這種觀點無疑是正確的。但是，如果絕對貫徹這種含義之下的物權(quán)法定原則，就會產(chǎn)生兩個無法解決的問題：一是由于法律規(guī)定的物權(quán)種類較少，某些法律上沒有規(guī)定而在習慣上已經(jīng)得到普遍承認的物權(quán)卻得不到法律上的承認。二是法律上規(guī)定的物權(quán)往往不能充分適應經(jīng)濟關(guān)系發(fā)展的需要。這就提出了一個問題，即習慣法上的物權(quán)是否具有法律效力?

我們認為，絕對物權(quán)法定原則過于硬化，難以適應現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展的需要，為了克服絕對物權(quán)法定原則的固有缺陷，應采取習慣法創(chuàng)設物權(quán)這種方法。這是符合人們的認識規(guī)律，符合經(jīng)濟關(guān)系法律化的過程的。但習慣法創(chuàng)設物權(quán)種類，應當符合以下條件：(1)當事人創(chuàng)設的物權(quán)須不違背法律的禁止性規(guī)定；(2)當事人創(chuàng)設的物權(quán)應當在社會上普遍存在，形成習慣；(3)應當有適當?shù)墓痉椒?，對當事人?chuàng)設的物權(quán)以有效的公示。

(二)一物一權(quán)原則

一物一權(quán)原則又稱物權(quán)客體特定主義，是指一個物權(quán)客體應以一物為原則，一物之上不能設立兩個以上內(nèi)容相沖突的物權(quán)。這是各國物權(quán)法普遍承認的原則，我國物權(quán)立法亦應堅持這一原則。物權(quán)法之所以要堅持一物一權(quán)原則，其理由在于：(1)從物權(quán)人對標的物的支配上看，如果一個標的物上存在多個物權(quán)，各個物權(quán)人支配的方式不同，支配在時間上相沖突，又達不成共識，那么，物權(quán)的內(nèi)容就難以實現(xiàn)，物權(quán)人的需要不易得到滿足，違反物盡其用的原則；(2)從交易安全角度看，物權(quán)客體特定、獨立，便于公示，使法律關(guān)系明確，有利于交易安全；(3)從保護權(quán)利方面看，一物多權(quán)，無法劃分每一個權(quán)利所作用的相應客體，權(quán)利歸屬不明確，不利于對其保護。

在一物一權(quán)原則中，所謂的“權(quán)”，在羅馬法中指的是所有權(quán)，但在現(xiàn)代民法中，則是指物權(quán)，包括所有權(quán)和其他物權(quán)。而所謂的“物”則是指具有特定性和獨立性的物，即只有具備特定性和獨立性的物才能作為物權(quán)的客體。那么，什么樣的物才稱得上具有特定性和獨立性呢?我們認為，特定性和獨立性的衡量標準，應當以一般社會觀念、交易觀念及法律觀念加以確定。就是說，只要從法律角度看，于交易中可以被認為具有特定性和獨立性的物，都可以成為物權(quán)的客體。至于該物是否具有物理上的特定性和獨立性則無關(guān)緊要。由此，一物一權(quán)原則的內(nèi)容實際上就包括兩項：一是一個客體物上只能設定一個所有權(quán)；二是一個客體物上不能同時設定兩個以上內(nèi)容相沖突的他物權(quán)，但可以設定內(nèi)容不相沖突的他物權(quán)，如順序抵押等。

基于一物一權(quán)原則，物的一部分或物的構(gòu)成部分，因不具有法律上和交易上的特定性和獨立性，故不成為物權(quán)的客體。但若物的一部分或構(gòu)成部分與物發(fā)生分離，而具有特定性和獨立性時，則可以成為物權(quán)的客體。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，某些在物理上原應為一獨立之物，而在法律上可以確定出各個獨立部分時，則就各個獨立部分可以設定多個物權(quán)；某些在物理上原應為多個獨立之物，而在法律上將其集合成為一體時，就該集合物可以設定一個物權(quán)。后者如財團抵押、企業(yè)擔保。

(三)公示原則

公示原則是指當事人以公開的方式使公眾知曉物權(quán)變動的事實。即物權(quán)的變動必須同一 3 定的標志結(jié)合起來，使第三人能夠從外部加以識別。物權(quán)公示原則是現(xiàn)代各國物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動所奉行的重要原則。我國的物權(quán)立法亦應當堅持物權(quán)公示原則。

物權(quán)公示原則之所以受到現(xiàn)代各國民法的青睞，決定于物權(quán)本身的性質(zhì)。物權(quán)是對世權(quán)，具有絕對性和排他性，其義務主體涉及權(quán)利人以外的任何第三人。因此，物權(quán)的變動就不再僅僅是物權(quán)人自己的事情，而且涉及到權(quán)利人以外的所有的人。這樣，客觀上就需要對物權(quán)的絕對性和排他性加以一定的限制，以保護相關(guān)第三人的利益和維護交易安全。這種限制就是要求物權(quán)人把物權(quán)變動的事實通過一定的標志公之于眾。一方面，使物權(quán)變動得到法律的承認和保護，另一方面，使善意第三人不至于因權(quán)利瑕疵而蒙受損失。

物權(quán)公示方法應當如何選擇，這是物權(quán)法的一個根本性問題。從各國物權(quán)立法來看，物權(quán)的公示方法基本相同，即動產(chǎn)的公示方法以交付(占有)為原則、以登記為例外，不動產(chǎn)的公示方法為登記。這是現(xiàn)代各國物權(quán)立法的通例。從我國現(xiàn)行法律規(guī)定來看，物權(quán)的公示方法與各國物權(quán)的公示是相同的，我國將來的物權(quán)立法應當予以堅持。因為這種公示方法既考慮到了物本身的特性對交易的影響，又考慮到了國家對有關(guān)財產(chǎn)通過登記進行管理的必要性及某些方面特殊的經(jīng)濟要求。

物權(quán)公示后，對物權(quán)變動和第三人都會產(chǎn)生法律效力。

物權(quán)公示對物權(quán)變動的效力，各國物權(quán)法的規(guī)定有所不同，主要有四種模式：一是意思主義，即物權(quán)的變動無須登記或交付。此為法國立法模式；二是對抗主義，即物權(quán)變動非經(jīng)登記或交付不得對抗善意第三人，但在當事人之間可產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。此為日本立法模式；三是要件主義，即物權(quán)變動必須以登記或交付為要件。此為奧地利、俄羅斯、匈牙利立法模式，我國民法通則亦采取此模式；四是形式主義，即物權(quán)變動除進行登記或交付之外，當事人還應就物權(quán)變動作成一個獨立于債權(quán)契約的以物權(quán)變動為內(nèi)容的合意，稱為物權(quán)行為。我國未來的物權(quán)立法應當采取哪種立法模式，學者們的看法不盡一致。有人認為，要件主義既便于實行又能保障交易安全，且為我國民法通則所采，因此無必要變更，應在物權(quán)法明文規(guī)定。也有人認為，不動產(chǎn)物權(quán)變動應以登記為成立要件，而動產(chǎn)物權(quán)變動應采用對抗主義。我們認為，不動產(chǎn)物權(quán)變動采取登記要件主義當無疑問。問題只在于，動產(chǎn)物權(quán)變動應采取何種立法模式。依我們之見，動產(chǎn)物權(quán)變動應區(qū)分兩種情況；即一般動產(chǎn)物權(quán)變動宜采對抗主義，而特殊動產(chǎn)物權(quán)變動宜采登記要件主義，如各種交通運輸工具、動產(chǎn)抵押等。后者可由物權(quán)法或特別法作出另外規(guī)定。

物權(quán)公示對第三人的效力，稱為物權(quán)公示的公信力。物權(quán)公示的公信力包括動產(chǎn)占有的公信力和不動產(chǎn)登記的公信力。

動產(chǎn)占有的公信力表現(xiàn)為占有被賦予權(quán)利推定力和動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。占有 的權(quán)利推定力是指以公示表征推定物權(quán)的歸屬。即，如果沒有相反證據(jù)，依占有的外在表

征，就可以認定物權(quán)歸占有人所有。動產(chǎn)物權(quán)的善意取得是物權(quán)公示公信力的典型表現(xiàn)。世界各國民法，普遍規(guī)定了善意取得制度。我國民法的理論與實踐亦承認善意取得制度，但法律上至今沒有明文規(guī)定。我們認為，在制定物權(quán)法時，應當對善意取得的基本規(guī)則作出詳細規(guī)定。如善意的認定標準、善意取得的適用范圍、善意取得的法律后果等。

關(guān)于不動產(chǎn)登記的公信力問題，各國民法的態(tài)度不盡相同。多數(shù)國家都賦予登記以公信力．如(瑞士民法典)。但也有少數(shù)國家如日本未賦予登記以公信力，認為公信只著眼于對權(quán) 4 利外形(登記)的信賴保護，而忽略了對不動產(chǎn)的所有人真實權(quán)利的保護。我國物權(quán)法是否承認登記的公信力，法律沒有明確的規(guī)定。我們認為，應當賦予登記以公信力。這樣既可以保護善意第三人的利益，維護交易安全，又可以全面貫徹物權(quán)公示原則。

三、物權(quán)立法的結(jié)構(gòu)體系

我國未來的物權(quán)法結(jié)構(gòu)體系應當如何構(gòu)造，學者們的看法頗不一致。我們認為，我國的物權(quán)法的結(jié)構(gòu)可以分為兩個部分：即總則部分和分則部分?？倓t部分主要規(guī)定物權(quán)法的基本規(guī)則，如物權(quán)定義、物權(quán)基本原則、物權(quán)的效力、物權(quán)行使原則等；分則部分按所有體系、利用體系、擔保體系及占有體系構(gòu)造?？倓t和分則均以章節(jié)規(guī)定之。

(一)所有體系

“所有體系”的核心是所有權(quán)。對所有權(quán)，首先應規(guī)定各類所有權(quán)的共同內(nèi)容，如所有權(quán)定義、取得時效制度、所有權(quán)人的負擔義務、所有權(quán)的消滅等。其次應分別對動產(chǎn)所有權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)及共有權(quán)予以規(guī)定。不動產(chǎn)所有權(quán)應規(guī)定如下內(nèi)容：不動產(chǎn)所有權(quán)的范圍、取得；不動產(chǎn)相鄰關(guān)系；建筑物區(qū)分所有權(quán)。動產(chǎn)所有權(quán)應規(guī)定如下內(nèi)容：先占原則、拾得物及埋藏物的歸屬、善意取得制度等。共有權(quán)應規(guī)定如下內(nèi)容：共有定義、共同共有、按份共有、共有物的分割等。

(二)利用體系

“利用體系”的核心是用益物權(quán)。關(guān)于用益物權(quán)體系，學術(shù)界意見分歧很大。我們認為，我國未來的用益物權(quán)體系應當包括地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)和用益權(quán)。

地上權(quán)是指為建造房屋、隧道、溝渠等工作物及培植竹木、樹木，使用他人土地之權(quán)。建立我國的地上權(quán)制度，應當以現(xiàn)行的以營造建筑物、種植樹木為目的的土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)及造林權(quán)為基礎(chǔ)。對地上權(quán)，應規(guī)定如下內(nèi)容：地上權(quán)的定義、設定、取得、期限、消滅、地上權(quán)人的權(quán)利義務，空間地上權(quán)等。

典權(quán)是指支付典價，占有他人之不動產(chǎn)，而進行使用收益的權(quán)利。我國未來物權(quán)法是否應當規(guī)定典權(quán)，學者們有不同的看法。我們認為，雖然新中國成立后，以土地為標的物的土地典權(quán)被廢除，但公民之間的以私有房屋為標的物的典權(quán)一直大量存在，并得到了司法實踐的承認和保護。近年來，隨著市場經(jīng)濟的活躍，典權(quán)的適用范固有擴大的趨勢。因此，我國物權(quán)立法應當確認這一具有中國固有傳統(tǒng)的物權(quán)種類。對典權(quán)，應規(guī)定如下內(nèi)容：典權(quán)定義、取得、期限、回贖、找貼、消滅，典權(quán)當事人的權(quán)利義務等。

用益權(quán)是指對物或權(quán)利不加變更地使用和收益的權(quán)利。借鑒國外的用益權(quán)制度來構(gòu)造我國的用益物權(quán)體系，這是一種積極有益的探索。我們認為，目前有兩種權(quán)利可以歸入創(chuàng)設的用益權(quán)之中，即以開發(fā)利用國有、集體自然資源(森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面、礦藏)為目的使用權(quán)和以耕作、牧畜、養(yǎng)殖為目的而承包國有、集體自然資源(土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面)的承包經(jīng)營權(quán)。因為，這兩類權(quán)利都符合用益權(quán)的特征，其內(nèi)容與用益權(quán)基本相同。對用益權(quán)，應規(guī)定如下內(nèi)容：用益權(quán)定義、適用范圍、取得、期 限、消滅，用益權(quán)人的權(quán)利義務等。

(三)擔保體系

“擔保體系”的核心是擔保物權(quán)。關(guān)于擔保物權(quán)，我國的<擔保法)已做了明確規(guī)定，即抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。未來的物權(quán)法應在(擔保法)的基礎(chǔ)上，進一步完善擔保物權(quán)的內(nèi)容。5 對抵押權(quán)，應規(guī)定抵押權(quán)的定義、效力、設定、順位，、實行、消滅，最高額抵押、動產(chǎn)抵押、共同抵押、財團抵押’、權(quán)利抵押等；對質(zhì)權(quán)，應規(guī)定質(zhì)權(quán)的定義、設定、效力、轉(zhuǎn)質(zhì)和流質(zhì)，動產(chǎn)質(zhì)和權(quán)利質(zhì)；對留置權(quán)，應規(guī)定留置權(quán)的定義、適用范圍、效力等。

(四)占有體系

“占有體系”的核心是占有。占有是一種事實狀態(tài)，是一種實際握有財產(chǎn)的事實。物權(quán)依據(jù)對物的占有的狀況，可分為兩類：占有權(quán)和本權(quán)。占有權(quán)是基于對物的事實上的支配狀態(tài)而承認的權(quán)利，是保護事實上的占有人而設立的權(quán)利。本權(quán)是包括除占有權(quán)以外的所有物權(quán)，包括所有權(quán)和其他物權(quán)。本權(quán)是法律規(guī)定的對物應當或能夠占有的權(quán)利。而占有權(quán)并不涉及對物是否有無法律上應當或能夠占有的權(quán)利。雖然占有只是一種事實狀態(tài)，但也產(chǎn)生一定的法律效果，如推定權(quán)利、善意取得、占有．人的物上請求權(quán)等。因此，占有權(quán)被稱為“準物權(quán)”。在物權(quán)法給予占有以一席之地，已為我國大多數(shù)學者所接受。對占有，應規(guī)定如下內(nèi)容：占有的定義、種類、成立、效力、救濟、消滅等。

第三篇：朝陽坤天公司庫房管理制度

朝陽坤天有機酵素菌肥股份有限公司庫房管理制度

一、庫房管理目標：

1、倉庫標準化管理，達到分類科學、管理有序，保證材料及產(chǎn)品在存儲期間的質(zhì)量和安全、完整。

2、及時為生產(chǎn)部門提供優(yōu)質(zhì)的原材料、零配件以及半成品。

3、及時為銷售部門提供合格優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)成品。

4、明晰完整及時記錄出入庫情況，與財務部核對數(shù)據(jù)無誤。

二、出入庫管理

（一）原材料和成品分類

1、主要原材料（菌種、雞糞等家禽糞便、骨粉、頁巖、蹄角粉、油渣、糠麩及礦物質(zhì)等）。

2、輔助原材料（燃料、油料、配件、消耗材料等）

3、低值易耗品（修理用工具、勞動保護用品等）

4、包裝物

5、產(chǎn)成品

（二）原材料入庫管理。

1、外購原材料到貨后，庫房管理員應按原材料、成品分類及材

料名稱填寫《入庫單》，2、仔細核對材料名稱的數(shù)量、規(guī)格、型號，核對無誤后入庫。

（三）產(chǎn)成品入庫管理。

1、經(jīng)質(zhì)檢部驗收合格并填寫《檢驗移交單》后入庫。

2、對需要檢斤驗收的產(chǎn)成品要履行檢斤驗收手續(xù)。

13、待驗品管理。按規(guī)定及時通知質(zhì)檢部門進行驗收，經(jīng)認定合格的原材料、產(chǎn)成品放入指定合格品區(qū)域。判定不合格則標識“不合格品”標識，隔離堆放。

4、在驗收過程中發(fā)現(xiàn)數(shù)量、規(guī)格型號、顏色、質(zhì)量及單據(jù)等不符合時，應立即向有關(guān)部門反映，以便及時查清、解決問題，必要時通告對方。

5、對退貨產(chǎn)品的處理應按《退貨單》進行清點和出入帳，并查明退貨原因。對退貨屬返修產(chǎn)品，需報生產(chǎn)部與供應部，由生產(chǎn)開具《返修產(chǎn)品領(lǐng)料單》進行返修；對退貨屬報廢產(chǎn)品由品質(zhì)部驗收簽字后入廢品庫，并報總經(jīng)理批準后進行報耗。

6、入庫物資的堆放必須符合先進先出的原則。

（四）原材料的出庫與發(fā)放：

1、凡屬產(chǎn)品配套原料，由生產(chǎn)部門出具生產(chǎn)通知單和生產(chǎn)領(lǐng)料清單。由倉庫保管員進行分解消化，車間專人來領(lǐng)取原材料，嚴格按《生產(chǎn)領(lǐng)料清單》的規(guī)格、型號、數(shù)量等發(fā)放。

2、用于生產(chǎn)過程中造成報廢或損失而需進行補料，則需由生產(chǎn)部開出《補料單》后方可發(fā)放。

3、非生產(chǎn)所用的物資發(fā)放，需嚴格審批手續(xù)、必要時需務副總經(jīng)理批準，憑《領(lǐng)料單》發(fā)放。

4、物資（包括成品）的發(fā)放一般應該先進先出，具體按倉庫物資先進先出執(zhí)行規(guī)范進行操作。當面點清數(shù)量，核對規(guī)格名稱，并及時登記處入帳，做到帳、物相一致，帳、帳相符。

5、廢品庫內(nèi)物資由生產(chǎn)部負責處理，并保留處理清單。并負責組織出庫，倉庫人員嚴格清點數(shù)量，出庫時開具產(chǎn)品出庫單，并及時登記入帳。

三、物資貯存與防護

1、物資定期盤點數(shù)量，確認庫存的余缺情況，上報相關(guān)部門，并接受財務部門進行抽查。

2、倉庫應編制平面定置圖，將物資合理布局，合理存放，禁止混放、倒塌和包裝破損，妥善保管，杜絕積壓，反對浪費，及時提供相關(guān)信息。

3、倉庫做到通風、干燥、清潔、安全，防塵和避光防止產(chǎn)品損壞變質(zhì)。儲存易燃物品的庫房還應做到密封、并遠離火源、熱源。

4、有色金屬上貨架，保持通風，非金屬及電器材料，應分品種、規(guī)格、型號存放，擺設合理。

5、做好物資的標識管理，包括產(chǎn)品標識及監(jiān)視和測量狀態(tài)標識，嚴防誤用。

6、對有貯存期限要求的物資，按時檢查庫存情況，以便及時發(fā)現(xiàn)變質(zhì)苗頭。對超期物資標志待處理標識及時開具送驗單交品質(zhì)部重新驗證，驗證符合要求的標志合格品可繼續(xù)使用，不符合要求的標志“不合格品”識移交廢品庫。并作好記錄。

朝陽坤天有機酵素菌肥有限公司

2012年11月15日

第四篇：保障房相關(guān)問題

距離國務院“上半年出臺新非公經(jīng)濟36條執(zhí)行細則”的時間底線尚有不足3個月之時，首個“細則”已經(jīng)基本鎖定在保障性安居工程領(lǐng)域。

據(jù)悉，面對歷史上規(guī)模最大的保障性安居工程，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住建部)已起草鼓勵民間資本進入保障性安居工程開發(fā)、建設領(lǐng)域的詳細規(guī)定，以確保2012年超過1700萬套在建保障性住房帶來的巨大資金需求。

保障房或成破冰先鋒

2012年3月，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)2012年深化經(jīng)濟體制改革工作重點，明確提出在2012年上半年，要出臺“新非公經(jīng)濟36條”所涉各行業(yè)領(lǐng)域的執(zhí)行細則。記者獲悉，相比于壟斷情況較為嚴重的石油化工、重化工業(yè)等領(lǐng)域，社會資本進入保障性安居工程將有可能最先突破。

住建部一位官員向記者證實，日前，在內(nèi)部會議上，住建部副部長齊驥向包括與會的地方住房和城鄉(xiāng)及建設系統(tǒng)負責人強調(diào)，住建部正在抓緊起草社會資本進入保障性住房開發(fā)、建設領(lǐng)域的詳細規(guī)定，以使社會資本進入保障性安居工程建設規(guī)范化。

期待政府明確還款方式

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態(tài)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對當下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不失為一個選擇。

據(jù)悉，這并非是綠地集團一家企業(yè)面臨的問題?！暗覀冋嬲枰私獾氖枪夥窟@一領(lǐng)域，由于這一領(lǐng)域不予銷售，而是持有，我們企業(yè)介入后如何收回投資，希望政府能有一個比較明確的說法?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者。

此前，在與基金經(jīng)理的交流中，萬科企業(yè)股份有限公司的郁亮表示，萬科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發(fā)揮萬科在施工、工程管理方面的專業(yè)性優(yōu)勢，一般情況下不會墊資持有保障性住房。其原因是，對于政府還款，目前沒有明確的規(guī)定。

張玉良則表示，希望政府能夠加強監(jiān)管社會資本介入保障性安居工程的開發(fā)和建設，應該從大中型企業(yè)開始，以確保保障性安居工程的質(zhì)量。

商務部和北京市政府昨天在王府井步行街正式啟動“全國消費促進月”。北京則從4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行動”，屆時保障房用戶可以享受裝修、買家電等一條龍式的購買服務和優(yōu)惠。此外，個人消費者購買大件商品時分期付款可以得到“零手續(xù)費、零首付、低利率”。

北京副市長夏占義特別介紹，將于4月下旬市商務委聯(lián)手啟動的“保障房‘幸福暖房’行動”，這是為配合保障房政策，拉動住房相關(guān)商品消費而展開的，蘇寧電器、居然之家、宜家家居等家電、家居、家裝企業(yè)跨業(yè)態(tài)聯(lián)合促銷，為保障房用戶提供一條龍式的購買服務和優(yōu)惠；同時還將在保障房集中的小區(qū)進行落地推廣，該行動將一直持續(xù)至今年年底。

市商務委表示，目前具體方案正在制定中，屆時會對外公布詳細優(yōu)惠措施。

■ 背景

全國消費促進月

即日起持續(xù)到5月4日，全國范圍內(nèi)超過8萬家企業(yè)將舉行800多項大型主題促消費，包括信用消費惠、暢想品牌展、網(wǎng)絡放心購、綠色消費行、餐飲美食匯5大內(nèi)容。其中“信用消費惠”已協(xié)調(diào)中國工商銀行等8家商業(yè)銀行和3大消費金融公司開展信用消費，減免個人消費者分期付款費用，推出“零手續(xù)費、零首付、低利率”，用于方便消費者分期付款購買大件耐用消費品的優(yōu)惠政策。

(通訊員鐘潔 記者毛濃曦)“新就業(yè)的大學生、外來務工人員這些?夾心層?人群也將與城市低收入者一并納入保障性住房對象?！苯?，陜西省社科院發(fā)布2012年陜西藍皮書，這是其中對“十二五”期間建設保障性住房提出的新要求。

“2011年全國要完成1000萬套保障房建設任務，陜西省的47.43萬套保障房建設任務已經(jīng)按期全面開工。在?十二五?期間，陜西省將計劃解決254萬戶城鄉(xiāng)中低收入居民的住房困難，安排建設保障性安居工程210萬套，保障性住房覆蓋面要達到全省城鎮(zhèn)家庭的30%?！标兾魇∩鐣茖W院黨組書記任宗哲介紹。

為了避免保障性住房成為某些人眼中的“唐僧肉”，陜西省將加快保障性住房管理信息系統(tǒng)建設。完善從進入到退出的家庭人口檔案，實行建設管理退出的完善機制。參考“居民收入核對系統(tǒng)”，與民政、房地產(chǎn)、勞動、財稅等部門建立信息交換機制，從而實現(xiàn)對其收入條件變化情況及時了解，避免出現(xiàn)不符合條件的保障房對象。同時要將發(fā)改委、規(guī)劃、國土、房管、社保等多部門聯(lián)合起來，成立專門機構(gòu)監(jiān)督，解決住房保障部門單打獨斗的困境，避免出現(xiàn)用虛假信息騙取保障房名額。

博鰲亞洲論壇2012年年會4月1號至3號在海南博鰲舉行，此次大會以“變革世界中的亞洲：邁向健康與可持續(xù)發(fā)展”為主題。東方財富網(wǎng)對本屆論壇進行全程直播。綠地控股集團董事長、總裁張玉良在“2012 中國房地產(chǎn)大變革”分論壇上表示，愿意參與保障房建設，但公租房需要沉淀大量資金，如果公租房租金低于市場化，在當前政策環(huán)境下就會出現(xiàn)不可持續(xù)的現(xiàn)象，因此政策上需要突破。

提問：我是南方都市報的記者，我想問鄭主任一個問題，最近有媒體報道說國土部已經(jīng)開始在起草關(guān)于清理小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，說是可能對于在建、在售以及無人居住的小產(chǎn)權(quán)房先進行清理，清理的手段包括強制拆除、停水停電等等，想問一下您對這個有什么看法？另外住建部的副部長齊驥說今年上半年可能會出臺關(guān)于歡迎民營資本進入保障性住房相關(guān)措施和政策，兩位老總對這個政策怎么看？你有沒有興趣對保障房進行投資，對您來說，出臺哪些政策你會感興趣？謝謝！

鄭新立：剛才我瀏覽了微博，有一個叫孔毅的人，他認為當前解決7億農(nóng)民的問題可能是打破當前經(jīng)濟僵局的關(guān)鍵。他這個觀點講的很好。我也不認識他，但是這個網(wǎng)民的觀點我還是贊成的。黨的十七屆三中全會決定有一句話講得非常好，我這里給大家背一下，一個是“促進生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動”。還有一句話，“依法保障農(nóng)戶對宅基地的用意無權(quán)”。還有一句話，“農(nóng)村集體土地依法經(jīng)過批準，在土地上進行經(jīng)營性的開發(fā)，允許農(nóng)村集體參與這些土地的開發(fā)”，這句話可能背的不完全對。這是我們通過的決定的里面講的。還有一句話，“在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，農(nóng)村集體土地允許與國有土地同地同價”。我想黨的十七屆三中全會這四段話可以回答剛才您的這些問題。

主持人：兩位企業(yè)家談談。

劉曉光：保障房建設肯定我們是愿意參與的，第一，愿意參與。第二，你得找一個。保障房也不是誰都能干，有的是商品房中給你配比一塊，你拿到商品房那個地后，可以干保障房了。有的是有專門渠道，你還得競爭去。第一個，我們愿意干。第二，保障房給一個合理的利潤也是應該的，你比如百分之幾，他現(xiàn)在規(guī)定的都是3%。

主持人：太低嗎？

劉曉光：如果說把利息攤進去也還可以。關(guān)鍵是第三個問題，保障房建設后，它的市場化的管理，如果你建完了，沒有一個市場化管理的手段，將來要出很多問題。

張玉良：我非常贊同曉光同志的觀點，我補充一下觀點，一個是現(xiàn)在保障房有很多種類，比如動遷保障房，比如說經(jīng)濟適用房，有些地區(qū)叫共有產(chǎn)權(quán)房，還有公租房，種類很多。

現(xiàn)在做保障房，國有大企業(yè)都愿意做，而且他們有專業(yè)水平，地方政府優(yōu)先選擇我們跟曉光這樣的企業(yè)做。我們現(xiàn)在在7個城市大概做了400多萬平方米，都是大量的在建，利潤大概3%，當然我們愿意干，我們有專業(yè)、我們有能力，而且我們有社會責任。

前面這些不是主要的，主要是公租房，這個需要沉淀大量資金。剛才劉教授講到的它的租金很低，就是市場化這2%的回報，如果公租房租金低于市場化，那就是多少呢？1%，銀行7%，你1%，做得過來嗎？不可持續(xù)。這個政策上要突破。

保障房其中一部分產(chǎn)品公租房，這部分政策怎么到位，然后能夠吸引各種企業(yè)，當然前提是有專業(yè)生產(chǎn)能力這些企業(yè)能夠進入。前兩天齊部長到上海開我們一個住房保障房研討會，也跟各位討論這個問題，我說這些問題主要是研究社會資本也能夠進入的政策到位了，那么就可持續(xù)了。如果不是這樣的話，那就是貼錢、貼租金或者貼什么。

詬病已久的深圳城中村即將面臨新的命運轉(zhuǎn)變，目前深圳已正式將城中村的農(nóng)民房納入保障房供應體系，成為深圳計劃之一。

日前，深圳市公布的《住房建設規(guī)劃2012實施計劃》中提出，深圳今年將新增安排籌集建設保障性住房4萬套，并“試點以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道”。

“這個新思路至少有兩個非常積極的意義，一是可以迅速形成有效住房供應，統(tǒng)籌利用存量資源；二是有利于加強社區(qū)管理，解決深圳城中村不利于管理的問題?！鄙钲谔m江地產(chǎn)副總裁楊大谷在接受記者采訪時表示，城中村存在很多復雜的問題，還需要有成熟完善的房地產(chǎn)權(quán)利和義務(稅收)體系相配套，政府應進一步完善操作辦法，出臺相關(guān)細則。

農(nóng)民房納入保障房體系

深圳自去年以來一直在大力推進保障房建設，而今年的保障性住房供應計劃比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工僅1萬套，存在較大的供需缺口，因此社會各界曾有不少建議，認為保障房應當從存量房中挖掘潛力。此前，一些人大代表和政協(xié)委員也曾多次在不同場合呼吁，將城中村農(nóng)民房納入保障房體系。

而在由深圳市市長許勤簽署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》中，也曾明確提出要有條件地將農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房并入保障房。

這次的《計劃》首次以政府文件形式提出，積極推進原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集資房、城中村村民自建房統(tǒng)一納入保障性安居工程工作。

《計劃》還明確了實施途徑，即結(jié)合住房建設規(guī)劃計劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在確保住房質(zhì)量、消防安全的前提下，試點以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才。

根據(jù)計劃，2012年深圳將新增安排籌集建設保障性住房4萬套，建筑面積262萬平方米，并將以租售方式供應保障性住房2萬套，同時加大貨幣補貼實施力度，向符合條件的戶籍低收入居民和人才100%發(fā)放貨幣補貼。

除了這些具體的供應計劃外，《計劃》還提出，今年將加大力度清理盤活機關(guān)、事業(yè)單位自建住房，住房保障主管部門制定并實施全市統(tǒng)一的清退規(guī)定，清退回收的房源優(yōu)先用于本單位符合人才和住房保障標準的員工居住。加強工業(yè)區(qū)配套閑置宿舍的動態(tài)統(tǒng)籌管理，按工業(yè)園區(qū)或街道邊界范圍，集約、合理調(diào)配閑置的工業(yè)區(qū)配套宿舍。

與此同時，備受關(guān)注的住房差別化稅收政策提上日程?！队媱潯诽岢鲞€將“研究對普通商品住房以及別墅、復式、大戶型等商品住房實施差別化稅收、信貸及公積金貸款政策”。

據(jù)了解，深圳保障性住房55%的建設資金需要通過社會渠道來籌措。深圳市今年保障性住房項目投資計劃200億元，其中財政投入90億元，社會資金110億元，社會資金達到總金額的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要積極探索資金籌措的新方式，比如要積極吸引保險資金、社?；?、信托資金、債券等社會資金參與保障性住房建設。

小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”難

深圳保障性住房在建項目總量接近20萬套，全市今年保障性安居工程建設用地有一半需要通過城市更新、拆遷安置等存量用地來解決，而將城中村農(nóng)民房納入保障住房供應體系，也是政府的一項無奈之舉。

居住了數(shù)百萬“夾心層”的城中村和小產(chǎn)權(quán)房，多年來充當了現(xiàn)實中深圳市的保障房“替身”，活躍了民間的住宅市場，卻剔除了政府的積極角色。

因而多位專家在接受記者采訪時均表示，將農(nóng)民房納入保障住房的供應體系，其積極正面意義不可忽視，這一舉措，為探索保障房建設提供了一個新的思路。

楊大谷認為，這對我國探索解決城市化進程中的城中村村民房問題是具有重要試驗價值的。

而深圳資深地產(chǎn)專家王世泰則表示，將城中村的農(nóng)民房納入保障性住房體系，也就意味著不少的小產(chǎn)權(quán)房將可能因此而獲得合法的身份，這勢必衍生一系列新的問題。

根據(jù)去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2011—2015)》，深圳向中央政府上報的“任務量”，是在“十二五”期間將新增安排籌集建設保障性住房24萬套。

據(jù)知情人士透露，這24萬套的總量中，將部分吸納一些現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房。

“如果要將這些小產(chǎn)權(quán)房納入保障住房供應體系，那么，由于小產(chǎn)權(quán)房法律問題的模糊，涉及到土地產(chǎn)權(quán)、土地管理、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)稅制的復雜問題，需要更加系統(tǒng)、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要將小產(chǎn)權(quán)房的身份合法化，仍然存在諸多問題。

深圳市政府在幾年前就曾考慮將小產(chǎn)權(quán)房的土地收為國有，卻沒有法律依據(jù)和足夠財力回購所有的小產(chǎn)權(quán)房。上述知情人士透露，政府曾為征收或回購農(nóng)民房為保障房，和民間有諸多協(xié)商。目前看起來仍無法操作。

因而，另有業(yè)內(nèi)專家據(jù)此認為，將城中村一些小產(chǎn)權(quán)房納入保障房供應渠道，目前很難做到解決其產(chǎn)權(quán)的“轉(zhuǎn)正”問題，它僅僅是在根本制度安排出臺之前，為提高城市居民住房福利所做的一種權(quán)宜性安排。

“中國保障性住房建設在未來幾年中的持續(xù)增長，將抵消因商品房投資放緩對經(jīng)濟帶來的負面影響，同時支持固定資產(chǎn)投資快速增長”，這是澳新銀行(澳大利亞和新西蘭銀行)1日發(fā)布的研究報告得出的結(jié)論。

蘇格蘭皇家銀行首席中國經(jīng)濟學家崔歷此前亦稱，中國近幾個月原材料的進口非常強勁，可能說明保障房建設的加快正帶動工業(yè)需求的回升。她表示，隨著商業(yè)地產(chǎn)建設的降溫和鐵路等基礎(chǔ)設施建設的減速，預計中國今年的投資需求與去年相比將進一步走軟，但保障房建設的加快將起到一定的緩沖作用。

澳新銀行的報告分析說，中國一月至二月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)繼續(xù)上行，同比增長21.5%，表明投資并未受到中國房地產(chǎn)市場走弱的影響。一月至二月中國房地產(chǎn)投資上漲30.3%，超過同期固定資產(chǎn)投資增長率，其中一個因素可能是自2011年開始的為期五年的保障性住房計劃，已經(jīng)開始在房地產(chǎn)投資中發(fā)揮越來越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放緩的大背景下，保障房似乎變成了房地產(chǎn)行業(yè)中少有的亮點。

原本，自上世紀90年代末以來，經(jīng)濟適用房投資額逐年下降的趨勢非常明顯，但突然，被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年出臺之后，保障房開始“走紅”。

前所未有的是，在2011年底的中央經(jīng)濟工作會議的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中國董事長潘石屹(微博)看來，這一現(xiàn)象的原因是保障房被賦予了商品之外的其他屬性：“2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。而到了2011年，保障性住房建設的確切數(shù)字成為了政治任務。”

讓保障的歸保障、讓市場的歸市場，“商品房+保障房”的雙軌制已經(jīng)被廣泛認定為未來中國住房問題的解決方案。

然而，僅僅提高保障房的地位是遠遠不夠的。保障房推進過程中的每一個環(huán)節(jié)，仍然離不開各利益方的博弈。一線房企幾乎全部通過各種途徑紛紛介入保障房開發(fā)，更有市場人士認為，在商品房受到限制的當下，保障房將會成為中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的一塊蛋糕。傳聞之中，保障房的利潤也遠遠不止是3%-5%這么簡單。

難道，保障房真的會成為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草？

錢從哪里來？

“目前，各方利益還是沒有協(xié)調(diào)好?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的話意味深長。

實際上，對保障房項目最關(guān)心的當然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000萬套保障房的建設，2012年，這個目標變成700萬套。為配合落實，從住建部、國土部、再到財政部，都出臺了相關(guān)文件，力保保障房的建設。

很自然，在“保障房項目中，中央和地方爭論最激烈的一點，就是誰應該投更多的錢。”某研究院研究副總監(jiān)何田告訴《英才》記者。因為，根據(jù)住建部住房保障司的數(shù)字，2011年全國在保障性安居工程建設共完成投資近1.3萬億元。

這1.3萬億中，除了中央財政撥款，地方財政扮演著更加重要的角色。財政部、住建部下發(fā)的文件寫明：地方政府的公共預算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10%均將作為保障性住房的建設資金。此外，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)還顯示：2011年，中央財政下達保障性安居工程補助資金1526億元，新增保障性住房開發(fā)貸款1751億元，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點發(fā)放貸款265.88億元，三者合計為3542.88億元。也就是說，剩下的一萬億資金需要地方政府自行解決。

普遍的觀點認為，在過去的一年中，銀行不可能給保障房提供太多的幫助，因為2011年信貸投放本身就很少。但何田認為，即便如此，國家對保障房項目仍將給予最大力度的支持，“按照央行公布的數(shù)據(jù)，新增開發(fā)貸下降了50%。那么這50%都是些什么？另有數(shù)據(jù)表明，保障房貸款占整個開發(fā)貸的50%。這就意味著，現(xiàn)存的開發(fā)貸幾乎都貸給了保障房。所以，銀行是有傾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，卻沒有叫停涉及保障房的信托?！?/p>

“公租房基金在歐美是比較成熟的方案?，F(xiàn)在，通過信托等方式融資，中國企業(yè)成本很高；而同時，CPI 2011年上漲5%左右，如果在此基礎(chǔ)上再讓老百姓有8%的回報，大家一定是愿意投的。讓老百姓把炒房的錢用到公租房建設的概念很正確，但其中，銀行的既得利益太多。這樣的基金會妨礙銀行賺錢。”朱中一認為，名正言順的公租房基金其實比地方政府的融資平臺要有效率得多。

無論如何，2012年的保障房資金壓力要遠遠大于2011年，而在資金來源尚未得到明確之前，就將保障房視為房地產(chǎn)行業(yè)的救命稻草，似乎為時過早。

房企的算盤

“說萬科做保障房利潤很高，完全是個誤解?！比f科集團副總裁毛大慶對《英才》記者表示。但眾多事實證明，一線房企紛紛介入保障房，看中的仍是利益。

首先是眾多保障房占比過高的地塊流拍。這一現(xiàn)象揭示了房企的簡單心思——無利可圖。于是，為了讓房企投身其中，政府想了很多辦法。2011年，政府機構(gòu)相關(guān)文件中有這樣的表述：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要抓住各地在保障性住房土地供應、投資補助、財政貼息、融資、稅費等方面出臺優(yōu)惠政策的機會，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來?！?/p>

在整個中國，任何商品房項目開工均要求“四證齊全”。僅僅是為了四證，至少就需要4個月時間，到銀行申請開發(fā)貸款的審核至少也要2個月?？扇缃?，在某些省市，為了加快保障房的開工，甚至允許保障房項目先開工建設，再補辦相關(guān)手續(xù)。

“保障房成了房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售減速的情況下，保障現(xiàn)金流的項目。也許，它不是盈利項目，但至少是規(guī)模項目、現(xiàn)金流項目。”毛大慶指出。

在房地產(chǎn)商眼中，保障房尚有公租房、限價房之分。而實際上，限價房全程由政府主導，在土地出讓時就已被政府限定好地價、房價、建設標準和銷售對象，開發(fā)商只是做“代建”。由于限價房可以直接上市交易，故而受到房企青睞。

“2011年的1000萬套保障房中，400萬套是棚戶區(qū)改造，400萬套是公租房，200萬套是可以買賣的限價房，比例很小。未來，整個保障性安居工程中，限價房的比例仍將繼續(xù)下降，公租房才是政府認定的主流?！痹诤翁锟磥?，限價房最終有可能退出歷史舞臺，屆時，房企的心態(tài)將再次發(fā)生改變。

而公租房是保障性安居工程中推動難度最大的。畢竟，公租房建設需要一次性投入大量資金，建成后需要長期管理。目前成形的模式是企業(yè)建好、政府回購、由政府負責管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府結(jié)賬，后面還有一大堆事兒?！笔讋?chuàng)置業(yè)總經(jīng)理劉曉光(微博)告訴《英才》記者。

“大企業(yè)應該去做保障房。但是，讓企業(yè)履行責任、解決社會保障問題，這是不對的。解決社會保障的主體還是政府，推動力也是。政府最應該做的，是設計一個好的制度，讓企業(yè)有興趣參與。遺憾的是，我國現(xiàn)行的制度設計遠遠落后于社會發(fā)展的需要?！泵髴c說。

“從去年到今年，我們始終沒有做保障房?！眲怨庹f：“即便是有利可圖的限價房，其銷售過程中仍可能出現(xiàn)問題。比如政府不讓賣，要審查資格。等政府審查完了，時間都過去好久了?！?/p>

然而，從數(shù)據(jù)上看，專做保障房的企業(yè)利潤率相當高。上海城投控股、北京金隅股份、貴州中天城投等企業(yè)，2011年的財報都十分亮麗?！氨Ｕ戏坎皇钦l都能做的。很多項目都在區(qū)政府手里，競爭要通過固定的渠道和關(guān)系。更多企業(yè)是為了有活干才接下保障房項目。特別是一般城投企業(yè)，又搞開發(fā)又搞施工，能夠拿到施工利潤。”劉曉光點出個中關(guān)鍵。

實際上，即便面對保障房，真正有誘惑力的還是土地。如果說，很多企業(yè)最初參與保障性住房的建設，是政府的宣傳需要，那么現(xiàn)在，通過保障房項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以從中獲得更多經(jīng)營性用地。包括綠城中國、五礦置業(yè)等房企都做過類似的項目。

時至如今，保障房越來越成了不得不做的事。在潘石屹看來，保障房甚至成了2012年壓在房地產(chǎn)業(yè)頭頂上的大山，“如果3600萬套保障性住房全部建起來，那么中國的房地產(chǎn)市場將不復存在。”

“如果保障房如期建成，對商品房市場的沖擊的確比較大，肯定能夠平抑房價。只不過，它對于真正買商品房的人沖擊不大，而是對土地供應的影響很大。很簡單，保障房用地供應多了，商品房用地就會相應減少?！眲怨馊缡钦f。

歷史上最大規(guī)模的保障性工程在建規(guī)模，令中央政府開始考慮嘗試社會資本進入保障性住房開發(fā)建設領(lǐng)域的可能性。本月28日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥在上海舉辦的第四屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇上表示，正在細化社會資本介入 保 障 性 住 房 開 發(fā) 建 設 的 相 關(guān) 規(guī)定。

2012年初，國務院保障性安居工程領(lǐng)導小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設兵團簽訂“2012年保障性安居工程工作責任書”。2012年全年，保障性安居工程將開工700萬套以上，竣工500萬套以上。

據(jù) 住 房 和 城 鄉(xiāng) 建 設 部 估 計，2012年在建保障性安居工程總量約 在1 7 0 0萬 套 左 右，為 歷 史 峰值，對于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過嘗試多元化的保障性住房資金來源，確保全年任務得以完成。

保障房建設資金壓力巨大

“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達到20%，也就是要至少有5 0 0 0萬 人 口 納 入 住 房 保 障 體系?！?月28日，住建部部長齊驥在中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。

目前，距離國務院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 蓋 面 達 到20%”的目標尚有兩年多時間。在3月28日召開的中國房地產(chǎn)科學論壇上，多數(shù)與會人士向《經(jīng)濟參考報 》 記 者 表 示，在 如 此 短 的 時 間內(nèi)，將覆蓋率從5%提升到20%，任務十分艱巨。

2012年初，國務院保障性安居 工 程 領(lǐng) 導 協(xié) 調(diào) 小 組 在 北 京 與 各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設兵團簽訂“工作責任書”，要求全年開工700萬套以上保障性安居工程住房，竣工500萬套以上。而在此之前一年，國務院要求1000萬套保障性安居工程須在年內(nèi)開工建設。

也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開工量大，任務要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設、運營的資金來源壓力。

2011年底，住建部部長姜偉新前往全國人大接受關(guān)于保障性住房的專題詢問。在回答全國人大代表 的 詢 問 過 程 中，姜 偉 新 表 示，2012年保障性安居工程雖然開工任務較2011年會有下降，但由于“上一工程轉(zhuǎn)結(jié)”、“已開工項 目 進 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過2011年。

根據(jù)住建部估算，按照全部結(jié)構(gòu) 完 工 口 徑 計 算，2 0 1 1年 開 建1000萬套保障性住房所需全部投資 約 為1.3萬 億 元。姜 偉 新 稱2012年 的 資 金 需 求 將 超 過2011年，足見歷史上最大的保障房在建規(guī)模帶來的資金壓力十分嚴重。

社會資本嘗試

實際上，從2011年開始，包括陜西、河北等地，都已經(jīng)開始探索社會資本尤其是企業(yè)介入保障性住房領(lǐng)域的開發(fā)和建設。2011年，河北省與萬科企業(yè)股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由萬科為河北省多個城市代建保障性安居工程，然后再按照協(xié)議，由政府回購。

對于社會資本介入保障性住房開發(fā)領(lǐng)域，齊驥表示，政府鼓勵這種多元化渠道的嘗試。不過，多家與地方政府合作保障性住房建設、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負責人向記者表示，目前由于對于社會資本介入保障性住房開發(fā)建設沒有統(tǒng)一的規(guī)定和相對統(tǒng)一、規(guī)范的操作模式，企業(yè)在介入保障性安居工程時，有一定的擔憂。

類似問題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關(guān)社會資本介入保障性安居工程的詳細規(guī)定，確保社會資本能夠順利進入保障性住房開發(fā)建設領(lǐng)域，并進行多元化的嘗試和探索。

在此之前，中央財政已經(jīng)連續(xù)三年對中西部地區(qū)廉租住房建設進行轉(zhuǎn)移支付，今年這一轉(zhuǎn)移支付的額度將創(chuàng)下新高。此外，國家發(fā)展改革委也已經(jīng)出臺政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債的方式，專 項 籌 集 資 金 用 于 保 障 性 住 房 建設。

在2012年全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會議上，住建部部長姜偉 新 表 示，中 央 代 發(fā) 地 方 政 府 債券、地方直接發(fā)行政府債券試點的地區(qū)，發(fā)債所籌資金將優(yōu)先用于保障性安居工程的建設。

目前，全國保障性住房品類較多，總體分為購置型保障房和租賃型保障房。對于社會資本介入購置型保障性住房領(lǐng)域，通常由企業(yè)先行墊資施工建設，而后再通過政府對房屋進行銷售實現(xiàn)回款，其模式較為清晰。不過，對于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會資本如何介入，并確保投資安全和微利回報，還尚未有明晰的模式。

企業(yè)期盼規(guī)定

對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設的表態(tài)，多數(shù)開發(fā)企業(yè)十分認同。綠地集團董事長張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場競爭壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導，競爭壓力相對較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對當下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不失為一個選擇。

“綠地集團在全國的六個城市參與了當?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ痰慕ㄔO和開發(fā)，在上海也有兩個重點的保障性安居工程的項目在運作，我們強調(diào)的是高品質(zhì)、高技術(shù)標準的完成保障性安居住房的建設?！睆堄窳颊f。

記者了解到，綠地集團在全國各城市參與的保障性安居工程主要是購置型保障性住房和舊區(qū)改造、動遷安置。綠地集團的情況在全國范圍內(nèi)有一定的代表性，萬科在與河北省簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團在全國范圍內(nèi)參與的保障性安居工程，也以舊區(qū)改造和購置型保障性住房為主。

張玉良承認，由于在租賃型保障性住房企業(yè)和社會資本如何介入方面沒有明確的模式和規(guī)律可循，所以這“是個問題”。他希望在細化的相關(guān)規(guī)定中，對于社會資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規(guī)定或指引。

“除此之外，還希望政府能夠加強監(jiān)管，社會資本介入保障性安居工程的開發(fā)和建設，應該從大、中型企業(yè)開始，以確保保障性安居工 程 的 質(zhì) 量。” 張 玉 良 向 記 者 強調(diào)。

規(guī)劃與現(xiàn)實：第一批居民喊苦

根據(jù)廣州市規(guī)劃局2008年11月批準的建設規(guī)劃圖顯示，澤德花苑二期分F區(qū)與A區(qū)，F(xiàn)區(qū)7棟高層住宅，A區(qū)8棟高層住宅。另外社區(qū)配套十分齊全，包括，規(guī)劃設置幼兒園、肉菜市場、綜合醫(yī)院、公交站場及郵政局等諸多生活配套，地鐵8號線也將在附近設站。目前F區(qū)已建成并有第一批業(yè)主入住。一個住了三個多月的太太表示，目前看起來還是挺不錯的，就不知道未來會變得怎么樣。旁邊70多歲的老太對記者說，現(xiàn)在小區(qū)管理太差，小區(qū)公園基本成了公共公園，人員混雜，擔心小區(qū)安全問題。

目前小區(qū)規(guī)劃上的肉菜市場及幼兒園、醫(yī)院則尚未見影，附近缺乏大型商場。居民買菜需要步行幾十分鐘，離小區(qū)最近的廣州中醫(yī)院主要是門診部，床位缺乏；公交線路較好，134與525、515就在小區(qū)附近。離小區(qū)最近的教育配套有澤德中學與澤德幼兒園。

周邊環(huán)境較亂 人員混雜

澤德保障房小區(qū)項目去年才開始投入使用，周圍均是較老的居民區(qū)，顯得格外顯眼。樂居編輯實地考察時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)旁邊的道路上整一條都是流動攤販在擺攤，賣菜、賣水果及賣蔗等。附近居住較多外來人口，這便是小區(qū)居民老太擔心的問題。居民希望小區(qū)可以像對面澤德一期項目實行封閉式管理，不然會沒有安全感。

何時交付使用 住房保障房未定

樂居編輯小區(qū)現(xiàn)場看到，A區(qū)目前已經(jīng)封頂，正在進行外立面及內(nèi)部施工。據(jù)媒體報道，2012年有望投入使用。不過住房保障房有關(guān)人員則表示，今年推出哪一批保障房尚未定。

第五篇：驗房問題匯總

業(yè)主驗房問題匯總

1、業(yè)主小孩讀書問題，要求開發(fā)商承諾就進就讀小學。

2、垃圾費收取不合理，既然收取了垃圾費，就不應該業(yè)主自己將垃圾送到指定地點。

3、小區(qū)電動大門沒有安裝。

4、入戶花園的柵欄加上普通窗戶，不具有防盜功能，要求封閉入戶花園。

5、小區(qū)沒有承諾的娛樂設施。

6、公攤面積的費用收取不合理，如是公攤水電，應該是預收一部分，一定時間內(nèi)多退少補。

7、沒有可視的監(jiān)控系統(tǒng)（合同要求電視監(jiān)控系統(tǒng)）。

8、電梯不能達到車庫（本條不確切，需要經(jīng)過考察）

9、沒有整體接房，物管不能按照實際標準收取，應按照半價收取。

10、電梯未調(diào)試好（不確切，需要考證）。

11、部分樓層未進行衛(wèi)生間試水試驗，部分業(yè)主反映12樓有漏水。

12、無法驗證周界防越界報警系統(tǒng)（合同有此項要求），要求開發(fā)商入住時能夠保證正常。

13、要求發(fā)展商出示《建設工程質(zhì)量認定證書》，索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》（簡稱““三書一證一表”），對策：購房人可選擇不收樓，如果確實被要求收樓，也要在相關(guān)文件，如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相 關(guān)文件中寫明“未見《XXXX表》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。

14、查驗《建設工程竣工驗收備案證明書》及《建設工程質(zhì)量核驗證明書》。前者由建設局核發(fā)，證明該樓盤已通過土建、燃 氣、消防、電梯四個關(guān)節(jié)，可以交付使用；后者是由工程質(zhì)量監(jiān)督站經(jīng)驗收合格后頒發(fā)的，證明土建合格，如果沒有上述兩證，購房者應拒絕接收。

15、要求發(fā)展商提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。發(fā)展商不提供的，購房者應拒絕接收?！蹲≌|(zhì)量保證書》應當列明工 程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi) 容。

注：以上問題僅是業(yè)主反應，筆者匯總的問題，未經(jīng)過考證，還望閱者自行考察后作驗房決定。