宅基地房補償標準(2017最新)（共5則范文）

第一篇：宅基地房補償標準(2017最新)（共）

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宅基地房補償標準(2017最新)

補償規(guī)則將按拆遷補償價計算公式實施，即：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。規(guī)則要求宅基地拆遷戶均補償面積控制在100-150平方米。

北京市國土資源和房屋管理局拆遷處負責(zé)人洪生剛介紹說，宅基地區(qū)位補償價按當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定;房屋重置成新均價指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，主要包括房屋建筑材料和裝修投入等花費，具體標準由區(qū)縣人民政府按照相應(yīng)區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況確定，額度大約為每平方米400到700元。

戶均宅基地面積，原則上暫統(tǒng)一按0.3畝，即200平方米計算。以經(jīng)濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，計算拆遷補償時，當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價分別為經(jīng)濟適用住房價或定向安置房屋價。

宅基地拆遷補償?shù)木唧w標準

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按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定補償：

第三章拆遷補償和安置

第十三條宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

按照前款規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償?shù)?，不再進行房屋安置或者另行審批宅基地。

第十五條拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價;但按照市人民政府規(guī)定以經(jīng)濟適用住房安置被拆遷人的除外。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集

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體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論通過并報鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府批準后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。

其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照本條第二款的規(guī)定執(zhí)行。

第十六條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會在集體土地上建設(shè)安置房屋的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度計劃，依法取得用地和規(guī)劃許可。

第十七條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。

其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照前款規(guī)定執(zhí)行。

第十八條拆遷補償中認定的宅基地面積應(yīng)當經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準。未經(jīng)合法批準的宅基地，不予認定。

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經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償;但1982年以前經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。

每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條確定的標準執(zhí)行。

第十九條拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標明的面積為準;未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。

本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應(yīng)當給予適當補償。屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定，報區(qū)、縣人民政府批準后執(zhí)行;屬于占地拆遷房屋的，補償標準由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會確定，報鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府批準后執(zhí)行。

本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權(quán)證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

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第二十條農(nóng)村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的，拆遷人應(yīng)當按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補助。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補償安置的除外。

第二十一條占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條對利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補償、安置外，還應(yīng)當適當補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定;占地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

第二十三條拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付搬遷補助費。征地拆遷房屋的搬遷補助費，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定;占地拆遷房屋的搬遷補助費，由鄉(xiāng)(民族鄉(xiāng))、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

第二十四條拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結(jié)合剩余期限給予適當補償。

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第四章法律責(zé)任

第二十五條違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責(zé)令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第二十六條市和區(qū)、縣國土房管局違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責(zé)的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分;情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

來源：（宅基地房補償標準(2017最新)http://s.yingle.com/cq/466379.html）征地拆遷.相關(guān)法律知識

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第二篇：合法宅基地補償標準

合法宅基地補償標準

一：房屋補償費:按照其結(jié)構(gòu)（框架900元/平方米,磚混600元/平方米,磚木460元/平方米）二：房宅綜合補貼：未建房屋面積(即501減去實有房屋面積)按照300元/平方米的標準計算,超出501平方米的不予補償

三:未建房屋面積獎:未有新建且配合拆遷的未建房屋面積(即501減去實有房屋建筑面積)按照120元/平方米給予獎勵，超出501平方米的不予獎勵

四：搬家補助費：其標準為：4口人(含4口人)以下的每戶600元；超出4口人的，每增加一人，增加100元。

五:提前拆遷獎勵：按實有建筑面積每平方獎勵60元,超出501平方的按照501平方計算六：房屋租賃費：發(fā)放標準為每人每月400元,暫按18個月計算,超過18個月房屋租賃費雙倍發(fā)放。

七：搬遷獎勵費:在規(guī)定期限內(nèi)搬遷騰空房屋并簽訂協(xié)議的，給予32000元獎勵,超出規(guī)定期限一天，扣除3000元,第九天全部扣完.八:房宅綜合獎勵:在規(guī)定期限內(nèi)搬遷騰空房屋并簽訂協(xié)議的，給予99平方米的綜合獎勵,每平方米300元。501平方米至600平方米之間實有建筑面積不再核算，統(tǒng)一按99平方米每平方300元計算,超過規(guī)定期限，第一天扣除9平方米,之后每天扣除10平方米,第九天全部扣完

九:配合拆遷獎:房屋拆除后按501平方以內(nèi)未建面積核算(即501平方減去實有房屋面積)每平方獎50元(備注:對于12月5日之前認定的違法建筑和12月5日后新增的違法建筑不予測量，不予賠償，不享受補貼政策)

農(nóng)村住宅補償政策（空宅）

對于兩子一宅或多子一宅的，必須由村委會出具證明，支部書記，村委主任，組長，組代表簽字按指印并加蓋村委會公章方能認可.一：家有一個男孩，享受一戶一子一宅政策，即和父母享受一處宅基，含多代單傳.二：家有兩個男孩的情況，次子與父母共享一宅享受合村并城待遇.1：長子年滿十八周歲或兩個男孩都滿十八周歲的，包括父母在內(nèi)享受兩處宅基地政策.如果長子在合法新宅建房，可按政策享受合村并城補償政策；如果未批建新宅或批而未建，長子可享受空宅待遇，即空補

501平方每平方470元共計235470元，搬遷獎勵費32000元，房宅綜合獎勵29700元，共計297170元的補償.2：長子未滿十八周歲，未批建宅基地或批而未建的，以長子年齡為準，距十八周歲每差一歲，空宅補償待遇遞減一萬元，依此類推.3：長子未滿十八周歲但已有宅基地且已建成房屋的,房屋補償按一子多宅計算成本；其長子以年齡為準，距十八周歲每差一歲，空宅補償待遇遞減一萬元，依此類推.三：家有兩個以上男孩的，以兩個男孩計算補償為準.耕地補償

青苗費每畝860元，地款6.6萬/畝(地面附屬物大包每畝2.5萬元，征地補償款每畝4.1萬元)據(jù)說住宅補償款不直接發(fā)放，而是強制購買人均60平的安置房（4.8w）扣款后發(fā)放。。家里人多的補償款還不夠扣的。。

第三篇：拆遷農(nóng)村宅基地房補償?shù)臉藴屎鸵罁?jù)

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拆遷農(nóng)村宅基地房補償?shù)臉藴屎鸵罁?jù)

農(nóng)村宅基地房屋因其集體土地的性質(zhì)與城鎮(zhèn)房屋所在土地性質(zhì)不同，其拆遷補償標準也有很大不同。拆遷農(nóng)村宅基地房補償標準是什么?依據(jù)是什么?如何計算補償?這些都是農(nóng)民關(guān)系的問題。下面小編通過總結(jié)相關(guān)政策，來回答這個問題，請借鑒。

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一、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。

“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

二、土地補償?shù)臉说氖峭恋厥褂脵?quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。

貨幣補償就是根據(jù)相關(guān)補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。

還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉说氖俏锂a(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，在補償標準實施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。

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三、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。

征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

三、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。

計算公式為：房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆

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遷中認定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟水平、農(nóng)民居住情況確定。

以上是小編就拆遷農(nóng)村宅基地房補償標準和依據(jù)、補償費計算方法進行的簡單介紹，希望對您有所幫助。在對農(nóng)村宅基地征地補償過程中，房地產(chǎn)開發(fā)生基于各種原因，不可能絕對公平公正地補償每個失地農(nóng)民，這就需要政府部門作為失地農(nóng)民的保護者，在國家政策的框架內(nèi)，充分保障農(nóng)民的基本權(quán)益。

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第四篇：2016年新農(nóng)村建設(shè)宅基地補償標準

2016年新農(nóng)村建設(shè)宅基地補償標準是什么?

一、新農(nóng)村建設(shè)宅基地有補償嗎

一看你們和村里簽了協(xié)議沒，有協(xié)議，按照協(xié)議辦;二看你們當?shù)卣欠癯雠_相關(guān)政策沒有，宅基地是免費提供還是按照建筑面積給與補貼。

二、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷怎么補償

1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

2、土地補償?shù)臉说氖峭恋厥褂脵?quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關(guān)補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。

3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

4、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成。計算公式為：房屋拆遷補償=宅基地區(qū)位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價

宅基地區(qū)位補償價參照當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準、切不超控制標準。房屋重置成新均價是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標準由區(qū)縣政府根據(jù)當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟水平、農(nóng)民居住情況確定。

第五篇：【宅基地補償標準】中國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度：現(xiàn)在（xiexiebang推薦）

【宅基地補償標準】中國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度：現(xiàn)在

【宅基地補償標準】中國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度：現(xiàn)在我來說兩句(2)復(fù)制鏈接大中小

[提要]本文主要介紹了宅基地補償標準以及中國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度：現(xiàn)在等一系列相關(guān)內(nèi)容，并提供專業(yè)律師免費法律解答。

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【宅基地補償標準】中國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度：現(xiàn)在一、宅基地產(chǎn)權(quán)制度的突出問題

(一)一戶多宅和超標占地現(xiàn)象比較普遍，土地浪費嚴重

作為一種社會福利，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得是基于集體經(jīng)濟組織成員資格取得，而非通過市場行為交易所得，農(nóng)村宅基地取得具有無償性，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)的成本基本為零，這激起了農(nóng)民盡可能多占宅基地的欲望，農(nóng)村宅基地取得的監(jiān)管措施并不嚴格，批少占多，建了新房也拒不交出閑置下來的老宅基地，一些鄉(xiāng)、村領(lǐng)導(dǎo)干部憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地等等現(xiàn)象比較普遍，加之農(nóng)房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風(fēng)俗習(xí)慣，導(dǎo)致一戶多宅和超標占地現(xiàn)象較為普遍。

(二)城市化進程加劇了農(nóng)村宅基地的閑置

從城市化國家的發(fā)展過程來看，隨著城市化水平的提高，勞動力就會相應(yīng)地從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)，從農(nóng)民轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)工人。在計劃經(jīng)濟時代，人口和要素的流動受到嚴格的限制，宅基地制度安排承擔(dān)著穩(wěn)定農(nóng)村社會等基本功能，但隨著市場經(jīng)濟體制的逐步建立，城鄉(xiāng)戶籍制度的放松，我國城市化進程明顯加快，大量農(nóng)民涌人城市，據(jù)統(tǒng)計，從1980年到2007年，由職業(yè)轉(zhuǎn)換、身份轉(zhuǎn)換和代際轉(zhuǎn)換原因，約有4億農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市成為城市居民，其中有相當一部分農(nóng)民在城市已有穩(wěn)定的工作和收入，已融人城市的節(jié)奏，但其在農(nóng)村的宅基地仍然閑置。農(nóng)村人口的減少，使得農(nóng)村建設(shè)用地需求減少，相當一部分宅基地閑置，而城市化的加快，城市建設(shè)用地需求必然增加。顯然，現(xiàn)行的宅基地資源并未在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的背景下得到合理配置。

(三)城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地隱性流轉(zhuǎn)與私下交易大量存在

我國現(xiàn)行法律及相關(guān)政策大多并不禁止農(nóng)房交易，但限制宅基地使用權(quán)的市場交易，而我國又實行的是房地一體的立法例，因此，農(nóng)房交易事實上是受到限制的。但在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶，農(nóng)房買賣、出租、抵押十分活躍，這在筆者前面的實證調(diào)研中也得到了體現(xiàn)，宅基地使用權(quán)因此而變相流轉(zhuǎn)，由于這種流轉(zhuǎn)并不受現(xiàn)行法律的認可，因此只能采取私下交易的方式，無疑增加了交易成本和交易風(fēng)險。最近幾年來，各地法院審理宅基地糾紛的案件明顯增多，影響了社會的穩(wěn)定和諧。

(四)宅基地保障功能弱化，資本功能日益凸顯

新中國成立之初，我國逐步實施了高度集中的計劃經(jīng)濟，強調(diào)優(yōu)先發(fā)展工業(yè)，國家通過直接獲取除農(nóng)民基本生存消費之外的全部農(nóng)業(yè)剩余來保證城市工業(yè)發(fā)展，同時實行城鄉(xiāng)分治的戶籍制度限制農(nóng)民離開土地，限制農(nóng)民進城。而要達到以上目的，國家必須把農(nóng)民組織起來，限制農(nóng)民的自由流動。所謂“組織起來”，就是在農(nóng)村實行單位制度，這個單位就是人民公社，而“單位”必須保證其成員享有基本的生存條件，保證其成員的居住權(quán)，而在農(nóng)村無償分配宅基地就是單位對其成員的一種福利，因此，宅基地制度設(shè)計的定位就是在于保障功能。但隨著市場經(jīng)濟的建立，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景之下，要求城鄉(xiāng)各種要素能夠自由的流動，農(nóng)民對宅基地不僅限于居住的要求，也有通過買賣、出租、抵押等方式實現(xiàn)利益最大化的訴求，宅基地資本功能日益凸顯。

(五)宅基地拆遷補償缺乏相應(yīng)規(guī)定，補償偏低

城市房屋拆遷針對的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋。而農(nóng)村房屋拆遷，又稱征地拆遷，其針對的主要是集體所有的土地，在拆遷前，需要依法辦理集體土地征收手續(xù)，將集體土地變更為國有土地，即宅基地上的房屋應(yīng)先征地、后拆遷。按照現(xiàn)行法律，農(nóng)村集體可以為了公共目的收回農(nóng)民的宅基地，并給予“合適”的補償，但該“合適”的補償標準卻并未明確界定，由此給農(nóng)村宅基地上的補償帶來了很大的隨意性，如果對拆遷房屋按照《土地管理法》中規(guī)定的地上附著物給予補償，那么與臨近國有土地上房屋的補償標準相比，明顯偏低。在城市房屋拆遷過程中，主要適用《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，補償依據(jù)一般根據(jù)城市房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積予以確定，補償數(shù)額較為合理，而農(nóng)村房屋拆遷適用《土地管理法》，該法規(guī)定較為籠統(tǒng)，還沒有完善的法律法規(guī)對農(nóng)村房屋拆遷補償進行規(guī)制，這顯然不利于保護農(nóng)民的利益，在實踐中，農(nóng)民的補償數(shù)額是非常低的。

二、宅基地產(chǎn)權(quán)制度改革的實踐

(一)宅基地實行有償使用，導(dǎo)人市場機制

一直以來，在我國農(nóng)村，農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份，可以以戶為單位無償取得一塊宅基地，從而保障了農(nóng)民居者有其屋，這被認為是農(nóng)民的基本福利保障。但宅基地?zé)o償取得制度在實踐中已出現(xiàn)諸多弊端，由于宅基地的取得不需要付出任何代價，自然農(nóng)民也不會珍惜它，從而不可避免出現(xiàn)宅基地的浪費現(xiàn)象，同時，多總比少好，刺激了農(nóng)民多占宅基地的沖動，一戶多宅的現(xiàn)象也較為普遍。為了提高宅基地使用效率，一些地方在積極探索宅基地有償使用制度。從1985年開始，山東省進行了農(nóng)村宅基地有償使用的試點，并取得了顯著效果。節(jié)約了耕地，減少了宅基地糾紛，增加了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)。

1990年，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家土地管理局關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作請示的通知中提出，進行農(nóng)村宅基地有償使用試點，確定宅基地有償使用收費標準時，對在規(guī)定用地標準以內(nèi)的，既要體現(xiàn)有償原則，又要照顧群眾的經(jīng)濟承受能力，少用少交費，多用多交費;超標準用地的，應(yīng)規(guī)定較高的收費標準;對級差收益較高地段，收費標準要適當提高。宅基地使用費要本著“取之于民，收費適度;用之于村，使用得當”的原則，實行村有、鄉(xiāng)管、銀行立戶制度。?？顚Ｓ茫饕糜诖鍍?nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，不得挪作他用。同年，吉林省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地局、省財政廳、省物價局《關(guān)于農(nóng)村宅基地實行有償使用意見的報告》，其規(guī)定，農(nóng)村居民宅基用地(含鄉(xiāng)、鎮(zhèn)所在地的集體土地)，均實行有償使用。宅基地使用費以戶為單位，按實際使用的土地面積執(zhí)行“定額均收，少占少收，超占加收”的原則。并制定了收費標準。

1993年7月，為了減輕農(nóng)民負擔(dān)，中辦中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于涉及農(nóng)民負擔(dān)項目審核處理意見的通知》，取消農(nóng)村宅基地有償使用費、農(nóng)村宅基地超占費和土地登記費在農(nóng)村收取的部分等，農(nóng)村村民申請宅基地使用權(quán)不需要交納費用，只需交納相應(yīng)的工本費即可。但是到了2009年，國土資源部出臺《關(guān)于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見》，要求各地在嚴格宅基地管理、依法保障宅基地用益物權(quán)的基礎(chǔ)上，積極探索在集體經(jīng)濟組織內(nèi)建立宅基地有償使用制度，提高宅基地利用率。

由于宅基地導(dǎo)人市場機制，實行有償使用，這為將來宅基地的流轉(zhuǎn)提供了一絲契機。但是也應(yīng)當看到，即便在城市，職工的社會保障相對較為完善的前提下，仍存在通過取得劃撥土地建房的情形，職工僅需付相對較低的價格取得房改房。因此，在農(nóng)村各種社會保障還比較欠缺的情形下，宅基地實行有償使用無異會加重農(nóng)民的負擔(dān)，農(nóng)民的居住保障將變得更加困難。對于宅基地的初次取得，仍應(yīng)限定身份，取得對象集體經(jīng)濟組織成員，同時，宅基地的初次取得仍應(yīng)堅持無償制度，一戶多宅以及超標占用宅基地的，對于多出標準的宅基地應(yīng)實行有償使用。

(二)宅基地換房，引導(dǎo)農(nóng)民集中居住

何謂“宅基地換房”，并無一個嚴格的法律定義，從全國各地的操作實踐來看，大概是采取如下兩種方式運行的，一種是在土地利用總體規(guī)劃范圍之內(nèi)，為了節(jié)約集約用地，將分散的自然村落撤并，引導(dǎo)村民集中居住，將村民原先分散的宅基地置換出來，重新在集體所有的土地上另辟新址建房;另一種是在政府主導(dǎo)下，農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標準，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。

1.上海模式

為促進郊區(qū)村民向城鎮(zhèn)集中，合理利用土地，鼓勵進鎮(zhèn)村民將宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。2003年，上海市政府頒布了《關(guān)于鼓勵本市村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實施細則(試行)》，其規(guī)定，村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，是指郊區(qū)村民按照自愿原則，將依法取得的宅基地讓出給村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會，不再申請宅基地的行為。它實質(zhì)是就是一種宅基地的置換，可以申請讓出宅基地的主體包括依法享有宅基地使用權(quán)的村民和村民住房所有權(quán)人。目前上海試點鎮(zhèn)所進行的宅基地置換大都以“中心村”建設(shè)方式進行，即由當?shù)卣M織宅基地置換工作，以村為單位確定置換對象，根據(jù)村民置換意愿，結(jié)合土地利用總體規(guī)劃，在集體經(jīng)濟組織所有的土地上集中劃出一塊進行集中居住。

2.嘉興模式

宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，在依法、自愿的基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障。浙江省嘉興市創(chuàng)造的“兩分兩換”試點模式，采取農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)分開流轉(zhuǎn)方式，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，用土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障，但這兩者不用捆綁在一起流轉(zhuǎn)，如何流轉(zhuǎn)，完全尊重村民意愿，村民既可單獨流轉(zhuǎn)宅基地，而保有承包地，也可單獨流轉(zhuǎn)承包地，而保留宅基地。村民置換出來的宅基地房將被撤除，原宅基地通常復(fù)墾為耕地。該模式讓農(nóng)民的生產(chǎn)和生活資料變成“有價資產(chǎn)”，實現(xiàn)“民有、民享”，既集約利用了土地，又保障了農(nóng)民的合法權(quán)益;既增加了農(nóng)民財產(chǎn)性收入，又解決了農(nóng)民的社會保障問題;既對現(xiàn)有農(nóng)村土地制度進行了改革創(chuàng)新，也為破解我國城鄉(xiāng)二元分割對立難題做出了有益嘗試。

3.天津模式

為改善農(nóng)民居住條件，集約化土地，各地都在推進小城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，而小城鎮(zhèn)建設(shè)需要大量資金，依靠政府財力、農(nóng)民自身積累，顯然是難以辦到的。天津通過”宅基地換房”的方式，讓土地流動起來，實現(xiàn)了資源的資本化。村民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標準，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進行復(fù)耕，而節(jié)約下來的土地整合后再通過招標、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。新的小城鎮(zhèn)，除了村民的住宅區(qū)外，還規(guī)劃出一塊商務(wù)區(qū)或經(jīng)濟功能區(qū)，用未來這部分土地的出讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)資金和增加就業(yè)崗位。原來的宅基地統(tǒng)一組織復(fù)耕，實現(xiàn)耕地占補平衡。節(jié)約下來的土地出讓收益一方面用以彌補小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口外，另一方面用于農(nóng)民的社會保障，把農(nóng)民也納入社會保障體系之內(nèi)，真正讓農(nóng)民過上有保障的生活。”宅基地換房”后，耕地并沒有減少，原有的農(nóng)民土地承包關(guān)系沒有改變，農(nóng)民仍可以繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或是將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去。

4.成都模式

為改善農(nóng)民居住條件，2004年以來，成都市在中心城區(qū)實施了“新居工程”?！靶戮庸こ獭笔窃诔鞘谢M程中，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展推進城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署，實現(xiàn)農(nóng)村居民向城市居民轉(zhuǎn)變、農(nóng)村社區(qū)建設(shè)管理體制向城市社區(qū)建設(shè)管理體制轉(zhuǎn)變的重要環(huán)節(jié)。本輪規(guī)劃的城市建設(shè)用地區(qū)“新居工程”采取土地整理、宅基地置換的辦法使用集體土地，實行農(nóng)民集中居住后，對農(nóng)民原有的住宅應(yīng)實施拆除，對拆除的地面附著物，參照成都市政府78號令的有關(guān)規(guī)定進行補償，其中住宅的居住用房按人均35平方米建筑面積進行補償和集中安置，今后征地時不再安置住房。農(nóng)民進入“新居工程”小區(qū)，原農(nóng)房拆除后，其騰出的宅基地總量扣除農(nóng)民新居建設(shè)用地后的余額部分，在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，用作農(nóng)業(yè)用地或非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)用地?！靶戮庸こ獭狈课莓a(chǎn)權(quán)實行統(tǒng)一管理，無論其土地性質(zhì)是集體還是國有，均由市房管部門受理產(chǎn)權(quán)登記，土地未征用的房屋，在其房屋所有權(quán)中批注明確土地性質(zhì)為“集體”，不能上市交易。

5.宅基地換房、集中居住的意義

(1)村民的原房屋價值得以大幅度體現(xiàn)，村民的財產(chǎn)性收益增加。原有的一套舊房即可換取一套寬敞明亮的新房，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入得以增加，以前的宅基地房不得上市交易，價值不能體現(xiàn)，村民財產(chǎn)性收入受損。而通過宅基地換房取得的是國有土地上的商品房的話，即可上市流通，自由買賣，相比以前的宅基地房，村民的財產(chǎn)性收益必將增加。

(2)有利于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，推動城鄉(xiāng)一體化進程。通過宅基地換房，村民集中居住后，有的村民仍然享有土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)民仍可以繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或是將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)出去，除了穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)收益外，還可自謀職業(yè)，增加收入。村民的土地全部被征用的，將和城鎮(zhèn)居民一樣享受社會保障待遇，村民與市民的差異也將逐漸淡化，農(nóng)村戶口和城鎮(zhèn)戶口的劃分也逐步被取消。

(3)盤活土地資源，解決農(nóng)村就業(yè)。通過宅基地置換方式，原有零星的宅基地通過整理，可以復(fù)墾為耕地，耕地并未因此減少，同時，騰出的宅基地可以集體建設(shè)用地的性質(zhì)進入流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地資源的資本化。騰出的宅基地作為新增的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有后，可用于商品房開發(fā)，或是發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)等，農(nóng)民的就業(yè)機會增加，而且土地的出讓收益還可補貼農(nóng)村的保障性支出。另外，農(nóng)民集中居住，能夠在一定程度上緩解我國隨著人口不斷增長帶來的土地壓力。

(4)改善村民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。集中居住區(qū)一般都參照城市居住小區(qū)實施物業(yè)管理，農(nóng)民的居住環(huán)境得以改善，集中居住區(qū)的基本生活配套設(shè)施、教育、醫(yī)療等條件大幅改善，村民的生活質(zhì)量得以改善。

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