第一篇：成立物業(yè)公司需要的條件

成立物業(yè)公司需要的條件

一、企業(yè)定位

即你即將成立的物業(yè)管理公司的定位。短期應(yīng)該達(dá)到什么樣的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；中遠(yuǎn)期企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（最好針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)做詳細(xì)的可行性研究報(bào)告）。

二、公司申辦的條件和流程

1，工商行政管理部門進(jìn)行企業(yè)注冊(cè)

(1)名稱預(yù)先核準(zhǔn)提交材料規(guī)范（預(yù)先核準(zhǔn)的名稱保留期為6個(gè)月）新設(shè)公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)

(2)全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)書》；(3)全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）；應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)、被委托人的權(quán)限、委托期限。

(4)申請(qǐng)名稱冠以“中國(guó)”、“中華”、“國(guó)家”、“全國(guó)”、“國(guó)際”字詞的，提交國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)文件復(fù)印件；

(5)特殊的申請(qǐng)名稱，名稱登記機(jī)關(guān)可以要求投資人提交相關(guān)的說明或者證明材料。注：以上各項(xiàng)未注明提交復(fù)印件的（注明“與原件一致”并由投資人加蓋公章或簽字），應(yīng)當(dāng)提交原件。投資人為自然人的由本人簽字；自然人以外的投資人加蓋公章。

2，有限責(zé)任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范

(6)公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書》；

(7)全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章）及托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）；應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)、期限、被委托人的權(quán)限。

(8)全體股東簽署的公司章程（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章）；

(9)股東的主體資格證明或者自然人身份證明復(fù)印件；股東為企業(yè)的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東為社團(tuán)法人的，提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件；股東為民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書復(fù)印件；股東為自然人的，提交身份證復(fù)印件；

（10）依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

(11)股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的（指實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等），提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；

(12)董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會(huì)決議由董事簽字；

(13)法定代表人任職文件及身份證明復(fù)印件；根據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會(huì)決議、董事會(huì)決議或其他相關(guān)材料。股東會(huì)決議由股東簽署（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東加蓋公章），董事會(huì)決議由董事簽字；

(14)住所使用證明；自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議復(fù)印件以及出租方的房產(chǎn)證復(fù)印件；未取得房產(chǎn)證的，提交房地產(chǎn)管理部門的證明或者購(gòu)房合同及房屋銷售許可證復(fù)印件；出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

(15)《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》；

(16)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書復(fù)印件；

(17)公司申請(qǐng)登記的經(jīng)營(yíng)范圍中有法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書復(fù)印件或許可證明。以上各項(xiàng)未注明提交復(fù)印件的（注明“與原件一致”并由股東加蓋公章或簽字），應(yīng)當(dāng)提交原件。法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)自批準(zhǔn)之日起90日內(nèi)向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記；逾期申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)報(bào)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)確認(rèn)原批準(zhǔn)文件的效力或者另行報(bào)批。

3，一人有限責(zé)任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范

(18)公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請(qǐng)書》；

(19)股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字，法人股東加蓋公章）及委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）；應(yīng)標(biāo)明具體委托事項(xiàng)、被委托人的權(quán)限、委托期限；

(20)股東簽署的公司章程（股東為自然人的由本人簽字，法人股東加蓋公章）；

(21)股東的法人資格證明或者自然人身份證明；股東為企業(yè)法人的，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東人為社團(tuán)法人的，提交社團(tuán)法人登記證復(fù)印件；股東是民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書復(fù)印件；股東是自然人的，提交身份證復(fù)印件。

(22)依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明；

(23)股東首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；

(24)董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東簽署的書面決定（股東為自然人的由本人簽字，法人股東加蓋公章）、董事會(huì)決議（由董事簽字）或其他相關(guān)材料；

(25)法定代表人任職文件及身份證明復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東簽署的書面決定（股東為自然人的由本人簽字，法人股東加蓋公章）、董事會(huì)決議（由董事簽字）或其他相關(guān)材料；

(26)住所使用證明；自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議復(fù)印件以及出租方的房產(chǎn)證復(fù)印件；未取得房產(chǎn)證的，提交房地產(chǎn)管理部門的證明或者購(gòu)房合同及房屋銷售許可證復(fù)印件；出租方為賓館、飯店的，提交賓館、飯店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

(27)《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》；

(28)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立一人有限責(zé)任公司必須報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書復(fù)印件；

(29)公司申請(qǐng)登記的經(jīng)營(yíng)范圍中有法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書復(fù)印件或許可證明。

注：以上各項(xiàng)未注明提交復(fù)印件的（注明“與原件一致”并由股東加蓋公章或簽字），應(yīng)當(dāng)提交原件；

三，物業(yè)管理企業(yè)特定資質(zhì)條件

1、物業(yè)公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)；

2、一定數(shù)量的注冊(cè)資金；

3、有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程；

4、有固定的辦公場(chǎng)地和設(shè)施；

5、有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員；

6、有符合國(guó)家法規(guī)政策的經(jīng)營(yíng)范圍；

7、能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

四、申報(bào)資料

1、行業(yè)主管部門對(duì)企業(yè)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的批復(fù)；

2、設(shè)立物業(yè)公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件；

3、合規(guī)的章程；

4、法人代表任命書或委托聘任書；

5、驗(yàn)資報(bào)告；

6、注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明；

7、擁有或受托管理的物業(yè)的證明材料；

8、擁有符合資質(zhì)級(jí)別相關(guān)規(guī)定必須擁有的專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的人數(shù)及證書；

9、其他。

五、申請(qǐng)成立的程序

1、根據(jù)上述成立條件，準(zhǔn)備材料和文件；

2、向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)；

3、向所在地工商行政管理局申請(qǐng)企業(yè)名稱登記、法人注冊(cè)登記和開業(yè)登記；

4、依法到稅務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)登記；

5、依法到公安機(jī)關(guān)（或授權(quán)單位）進(jìn)行公章登記和刻制。

六、其它

1、在領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)輸注冊(cè)登記手續(xù)后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)；

2、有些項(xiàng)目合同需到房管部門備案；

3、涉及公共場(chǎng)所的有關(guān)收費(fèi)還需到物價(jià)管理部門辦理收費(fèi)許可。

第二篇：街道成立物業(yè)公司

街道成立物業(yè)公司，不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼

白鶴街道丹頂鶴小區(qū)是寧波市有名的老小區(qū)，現(xiàn)在，當(dāng)您走進(jìn)小區(qū)時(shí)，您會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路清潔，綠化整齊，車輛停放有序，而在以前沒有物業(yè)管理的丹頂鶴小區(qū)可不是這番景象。居民李阿姨告訴記者，小區(qū)現(xiàn)在的變化都源于今年初實(shí)行的“準(zhǔn)物業(yè)”管理。

“準(zhǔn)物業(yè)”造福老小區(qū)

“準(zhǔn)物業(yè)”是指由街道成立物業(yè)公司，根據(jù)轄區(qū)老小區(qū)低收入家庭多的實(shí)際情況確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼，其實(shí)質(zhì)是社區(qū)管理的福利化。

寧波市老三區(qū)現(xiàn)有老小區(qū)１１０個(gè)，居民約１０萬人，由于先天條件差，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取困難，物業(yè)公司普遍不愿接手，已經(jīng)進(jìn)駐的物業(yè)公司也大多處于虧損狀態(tài)，其中一些支撐不下去的只好選擇退出。

江東區(qū)共有老小區(qū)５６個(gè)，大多是上世紀(jì)八九十年代建成，規(guī)劃落后，違章搭建多，平均綠化率只有９％，普遍存在臟、亂、差現(xiàn)象，同時(shí)老小區(qū)居民普遍經(jīng)濟(jì)條件差，承受不了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)。為破解難題，江東區(qū)率先推行“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式。

２００６年江東區(qū)在全市率先推出了“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式，到目前仍然是全市唯一一個(gè)推行準(zhǔn)物業(yè)模式的區(qū)。江東區(qū)在此前部分老小區(qū)已經(jīng)推行準(zhǔn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，２０１０年，又有包括寧徐小區(qū)、東海小區(qū)、丹頂鶴小區(qū)在內(nèi)的１０個(gè)老小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理。目前全區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理的老小區(qū)總計(jì)達(dá)到了２１個(gè)，惠及居民近３萬戶。

“準(zhǔn)物業(yè)”為社區(qū)減壓

前天上午，記者來到明樓街道的東海社區(qū)，東海社區(qū)１９９６年正式建成交付使用，總戶數(shù)４００多戶，除了７２戶的產(chǎn)權(quán)是屬于地方之外，其余房子的產(chǎn)權(quán)分屬于５家部隊(duì)，是名副其實(shí)的老小區(qū)。

小區(qū)小小的，但還挺精致，這是記者走進(jìn)東海社區(qū)之后的第一印象。小區(qū)路面干凈，雖然沒有多少停車位，但是停在車位上的車子都整齊有序，沒有亂停放的現(xiàn)象，門口保安也會(huì)隨時(shí)做好出入人員的登記詢問工作。

東海社區(qū)居委會(huì)牛書記告訴記者，小區(qū)是今年５月份才開始推行準(zhǔn)物業(yè)管理的，之前并沒有專門的物業(yè)公司進(jìn)駐，小區(qū)太小，而且居民結(jié)構(gòu)比較特殊，想讓社會(huì)上商業(yè)性的物業(yè)公司進(jìn)駐也不太現(xiàn)實(shí)。之前小區(qū)物業(yè)方面的工作都是社區(qū)在負(fù)責(zé)，而物業(yè)方面開支的費(fèi)用主要來源于社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)和居民繳納的衛(wèi)生費(fèi)。

據(jù)記者了解，東海社區(qū)的物業(yè)全部打包給了江東美益物業(yè)管理有限公司，東海社區(qū)的鄰居景家園小區(qū)的物業(yè)就是由這家物業(yè)公司管理的，東海社區(qū)的物業(yè)屬于就近外包。

江東美益物業(yè)管理有限公司景家園管理處的董主任告訴記者，他們并沒有在東海社區(qū)設(shè)立專門的物業(yè)機(jī)構(gòu)，但是保安、保潔員和綠化工都是從景家園派遣的，由于兩個(gè)小區(qū)離得很近，在物業(yè)方面兩個(gè)小區(qū)可以實(shí)現(xiàn)資源共享，同時(shí)也為社區(qū)和物業(yè)節(jié)約了成本。

“準(zhǔn)物業(yè)”有三種模式

江東區(qū)房管處物業(yè)管理科的工作人員告訴記者，目前江東區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)主要有三種模式：一種是像東海社區(qū)這樣的多家企業(yè)管理模式，目前主要在百丈、明樓等街道推行，選聘鄰近小區(qū)的物業(yè)企業(yè)對(duì)準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)實(shí)施管理，充分整合周邊物業(yè)管理資源和人力資源；第二種是獨(dú)家企業(yè)管理模式，包括丹頂鶴小區(qū)在內(nèi)的白鶴街道下屬的８?jìng)€(gè)老小區(qū)的物業(yè)今年全部外包給了新升物業(yè)管理有限公司，充分利用社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的工作優(yōu)勢(shì)，選取實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)最優(yōu)的一家企業(yè)統(tǒng)一管理街道轄區(qū)內(nèi)的準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)；第三種是街道企業(yè)管理模式，例如東勝街道發(fā)揮自辦物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。

記者從江東區(qū)房管處那里了解到，像目前東海社區(qū)和丹頂鶴社區(qū)這樣推行準(zhǔn)物業(yè)管理的老小區(qū)，除了無法享受房屋修理的服務(wù)外，準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)可以享受到物業(yè)公司其它所有的物業(yè)服務(wù)，完善的服務(wù)，低廉的收費(fèi)，使得準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率基本上都達(dá)到了９０％以上。

考核完備 居民滿意

準(zhǔn)物業(yè)管理是以社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司“三位一體”制度為基礎(chǔ)、政府扶持為保障、具有物業(yè)管理若干特征的不完全的物業(yè)管理。

準(zhǔn)物業(yè)管理采用“績(jī)效考核，以獎(jiǎng)代補(bǔ)”原則進(jìn)行資金獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，打破了以往管好管壞一個(gè)樣的局面，具體采用街道每月一次的日常檢查和區(qū)建設(shè)局每年一次的綜合考查，按照百分制確定企業(yè)管理業(yè)績(jī)，并根據(jù)考核管理業(yè)績(jī)分相應(yīng)劃撥相應(yīng)比例的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。

為此江東區(qū)房管處制定了詳細(xì)的《江東區(qū)老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)施暫行辦法》、《江東區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》和《江東區(qū)老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理日常考核評(píng)分表》。

江東區(qū)房管處負(fù)責(zé)同志告訴記者，雖然目前江東區(qū)已經(jīng)有２１個(gè)老小區(qū)實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理，但是接下來江東區(qū)房管處還是會(huì)進(jìn)一步完善工作，爭(zhēng)取把這２１個(gè)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)的老小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)全部都提升到一級(jí)管理水平，同時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)準(zhǔn)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理，確保服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)將對(duì)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)的優(yōu)秀小區(qū)進(jìn)行特色培養(yǎng)。

（東南商報(bào)）

第三篇：合同的成立要件

1.答合同的成立要件？ 答：1.訂約主體存在雙方或多方當(dāng)事人。2.訂約當(dāng)事人對(duì)主要條款達(dá)成合意。3.合同成立應(yīng)具備要約和承諾階段。

2.無權(quán)處分合同的特點(diǎn)。答：無權(quán)處分合同，是指無權(quán)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，并與相對(duì)人訂立轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同。

特點(diǎn)在于：第一，行為人實(shí)施了法律上的處分行為。第二，行為人沒有法律上的處分權(quán)而處分了他人的財(cái)產(chǎn)。第三，因行為人處分財(cái)產(chǎn)的行為而使行為人與相對(duì)人訂立合同。第四，行為人是以自己名義實(shí)施處分行為。

3.合同主給付義務(wù)的特點(diǎn)？

2.答：主給付義務(wù)，是指合同關(guān)系所固有、必備，直接影響到合同當(dāng)事人訂立合同的目的的義務(wù)。主給付義務(wù)具有如下特點(diǎn)：第一，該義務(wù)是依據(jù)合同的性質(zhì)所必備的和固有的義務(wù)，合同中缺少該義務(wù)將導(dǎo)致合同不能成立。第二，主給付義務(wù)既可以由法律規(guī)定，或依據(jù)合同約定，還可以根據(jù)合同的性質(zhì)來確定。第三，主給付義務(wù)是事先確定的，該義務(wù)直接影響到合同當(dāng)事人訂立合同的目的的實(shí)現(xiàn)。

4.先履行抗辯權(quán)的成立條件？

答：1.當(dāng)事人因雙務(wù)合同互負(fù)債務(wù)2.當(dāng)事人一方須有先履行的債務(wù)3.先履行一方到期未履行債務(wù)或未適當(dāng)履行債務(wù)

5.債權(quán)人代位權(quán)的特點(diǎn)？ 答：1.代位權(quán)針對(duì)的是債務(wù)人的消極不行使權(quán)利的行為，即怠于行使權(quán)利的行為。

2.代位權(quán)是債權(quán)人向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)。3.代位權(quán)的行使是債權(quán)人向人民法院提出請(qǐng)求。4.債權(quán)人的代位權(quán)是一種權(quán)利而不是義務(wù)。

6.提存的條件？

答：1提存主體資格2提存的合同有效且已屆履行期3提存原因合法4提存客體適當(dāng)

7.買賣合同的特點(diǎn)？

答：1買賣合同是一方當(dāng)事人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，另一方當(dāng)事人支付價(jià)款的合同2買賣合同是雙務(wù)合同3買賣合同是有償合同4買賣合同是諾成合同5買賣合同為不要式合同

8.贈(zèng)與合同的法定解除與法定撤銷的區(qū)別？

答：第一，贈(zèng)與合同的法定撤銷有溯及效力，即使贈(zèng)與人已移轉(zhuǎn)贈(zèng)與標(biāo)的物的權(quán)利，也可以請(qǐng)求受贈(zèng)人返還；贈(zèng)與合同的法定解除則不具 有溯及效力。第二，贈(zèng)與合同的法定撤銷，其目的主要是對(duì)受贈(zèng)人的忘恩負(fù)義行為或不履行義務(wù)行為的一種懲罰；而贈(zèng)與合同的法定解除，其目的在于照顧確實(shí)已處于困窘中的贈(zèng)與人，平衡雙方利益。9.金融機(jī)構(gòu)借款合同與自然人借款合同的區(qū)別？ 答：

一、自然人之間訂立借款合同，既可以采用書面形式，也可以采用口頭形式；金融機(jī)構(gòu)訂立借款合同只能采用書面形式。

二、自然人之間借款，借款合同自貸款人提供借款時(shí)生效；金融機(jī)構(gòu)作為貸款人的借款合同，當(dāng)事人達(dá)成借款的書面協(xié)議，合同就成立。

三、自然人之間的借款合同，當(dāng)事人對(duì)以約定支付利息，也可以不約定支付利息，當(dāng)事人約定不明的，視為不支付利息；金融機(jī)構(gòu)作為貸款人的借款合同，借款人必須向貸款人支付利息。

四、自然人之間借款，約定支付利息的，借款利率不得違反國(guó)家有關(guān)限制利率的規(guī)定；金融機(jī)構(gòu)作為貸款人的借款合同，借款利率應(yīng)當(dāng)按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限確定。論述 1.合同成立與合同生效的區(qū)別？ 答：1.兩者的概念和性質(zhì)不同；所謂合同成立，是指締約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。合同生效，是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了一定的發(fā)了些約束力，也就是通常所說的法律效力。2.兩者的要件不同；合同成立，一方面，當(dāng)事人一旦就主要條款達(dá)成協(xié)議即可宣告合同成立，而對(duì)非主要條款并未達(dá)成協(xié)議，也不影響合同的成立。另一方面，達(dá)成一致的協(xié)議，意味著當(dāng)事人經(jīng)過了要約和承諾兩個(gè)階段并形成了合意。合同生效，行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，不違反法律或者社會(huì)公共利益。3.區(qū)分成立和生效有助于正確處理各種糾紛。2.締約過失責(zé)任與違約責(zé)任的區(qū)別？答：第一，從責(zé)任性質(zhì)上看，3.違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任產(chǎn)生競(jìng)合的情形？ 4.．可以。因?yàn)橐夜具`約，需要向甲公司承擔(dān)違約責(zé)任。事實(shí)上，乙公司也是能夠履行合同的，甲公司可 以請(qǐng)求乙公司繼續(xù)履行合同，交付剩下的10噸鋼錠。雖然乙公司繼續(xù)按照原定價(jià)格履行合同會(huì)使乙公司贏利減少，甚至遭受損失，但這是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。2甲公司請(qǐng)求乙公司返還多少定金？7萬元。按照《合同法》第115條規(guī)定，甲公司可以按照定金罰則要求乙公司雙倍返還定金。不過，定金數(shù)額不得超過合同總價(jià)款的20%，超過部分不能發(fā)生定金的效力。所以，本案中甲公司交付給乙公司的定金應(yīng)認(rèn)定為4萬元，剩余的1萬元應(yīng)當(dāng)返還給甲公司。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第120條第2款規(guī)定，當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。乙公司履行了一半債務(wù)，4萬元定金中的一半可以適用定金罰則。所以，乙公司應(yīng)當(dāng)返還7萬元（1元+2萬元+4萬元）給甲公司。3甲公司能否解除合同？為什么？ 可以。乙公司在履行期屆滿后仍不履行主要債務(wù)，且經(jīng)催告仍不履行，甲公司享有法定合同解除權(quán)，可以解除合同。4甲公司有權(quán)要求乙公司賠償多少損失？ 2.2萬元。違約方乙公司應(yīng)賠償甲公司的履行利益損失，包括積極損失與可得利益損失。甲公司在合同履行中，為催促乙公司履行合同而支出的2000元屬于甲公司的積極損失。因乙公司未正常履行合同，甲公司每噸鋼錠多支出2000元，購(gòu)買了10噸鋼錠，產(chǎn)生2萬元可得利益損失.當(dāng)然,如果因?yàn)橐夜镜倪t延履行而給甲公司造成其他損失的話，乙公司也應(yīng)賠償

5、甲公司在請(qǐng)求乙公司雙倍返還定金后，能否再要求以公司支付違約金？ 不能。按照《合同法》第116條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，守約方只能選擇適用其中之一。

6、甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司支付違約金的數(shù)額是多少？為什么？2.2萬元。甲公司的實(shí)際損失為2.2萬元，如果按照合同約定的5% 來計(jì)算違約金的話，甲公司可以請(qǐng)求支付1萬元違約金，這低于甲公司的實(shí)際損失。按照《合同法》第114條第2款規(guī)定，甲公司可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)增加違約金至2.2萬。1

第四篇：物業(yè)公司成立方案

中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司

籌備方案

一、前言

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)觀念已經(jīng)從產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)向客戶導(dǎo)向，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，正被越來越多的開發(fā)商所重視，萬科、中海、金地、龍湖等房地產(chǎn)公司均擁有物業(yè)服務(wù)的良好口碑，從而支撐其業(yè)務(wù)快速發(fā)展并獲取超額利潤(rùn)。

目前，我公司所開發(fā)項(xiàng)目均采用委托外包的形式進(jìn)行物業(yè)管理，在這種管理模式下，各項(xiàng)目的服務(wù)理念、專業(yè)技能、服務(wù)質(zhì)量等各方面良莠不齊，很難形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理流程；各外包物業(yè)公司為了盈利，對(duì)項(xiàng)目的投入有限，因此，外包模式只能保證物業(yè)能夠得到基本管理，為業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)，卻很難為項(xiàng)目提供個(gè)性化服務(wù)和高附加值。

我公司2010年客戶滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，物業(yè)管理是項(xiàng)目運(yùn)作中所暴露出的主要問題之一。在已入住的兩個(gè)項(xiàng)目中，分別僅有XXX%和XXX%的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理表示滿意，大部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在工作人員素質(zhì)、維修服務(wù)、客戶服務(wù)、設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生環(huán)境和安全管理等方面存在不足，存在的問題引發(fā)了業(yè)主的不滿。

二、籌備思路

我公司3月“物業(yè)工作務(wù)虛會(huì)”認(rèn)為，加強(qiáng)物業(yè)管理工作是公司的一項(xiàng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略，初步確定成立自有物業(yè)公司，首選通過收購(gòu)?fù)獠课?/p>

業(yè)公司實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，收購(gòu)事宜爭(zhēng)取2011年上半年進(jìn)入決策程序，物業(yè)負(fù)責(zé)人招聘盡快啟動(dòng)，在此基礎(chǔ)上提出如下思路：

1、組建模式

考慮到縮短公司組建周期，建議與協(xié)商，收購(gòu)其全資子公司。XXXXXX有限公司創(chuàng)立于XXXX年XX月，注冊(cè)資本金XXX萬元，XXXX年公司取得了物業(yè)服務(wù)企業(yè)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)并通過了ISO9001：XXXX質(zhì)量管理體系認(rèn)證，XXXX年被選舉為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)常務(wù)理事單位，公司注冊(cè)地為XXXXX市。

2、企業(yè)信息變更

為便于我公司對(duì)自有物業(yè)公司的管理和企業(yè)品牌的推廣，需變更收購(gòu)目標(biāo)公司的名稱、企業(yè)法人、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書和公司章程，并將其注冊(cè)辦公地和稅務(wù)登記地由成都市變更到北京市。

3、運(yùn)作模式

由我公司收購(gòu)XXXXXXXXXXXX公司，成立新的物業(yè)管理公司，我公司為控股公司。對(duì)物業(yè)公司的業(yè)務(wù)管理，可由地產(chǎn)公司職能部門XXXXXXX部對(duì)接。物業(yè)公司內(nèi)部設(shè)置總經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、客戶服務(wù)部、工程部、保安部、產(chǎn)業(yè)部、市場(chǎng)部。

根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，由于XXXXXXXXX公司企業(yè)資質(zhì)為國(guó)家一級(jí)，建議成立物業(yè)公司后，新的物業(yè)公司可延用一級(jí)資質(zhì)，在各項(xiàng)目所在城市設(shè)立物業(yè)子公司，對(duì)我公司開發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全程物業(yè)管理。

三、變更中介服務(wù)

聘請(qǐng)一家專業(yè)代理公司辦理收購(gòu)XXXX物業(yè)相關(guān)手續(xù)的變更。變更收購(gòu)目標(biāo)公司的名稱、企業(yè)法人、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書和公司章程，并將其注冊(cè)辦公地和稅務(wù)登記地由XXX市變更到北京市。費(fèi)用約XXX元。

四、顧問服務(wù)

引入一家具有國(guó)際視野和高端管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)顧問公司。類似戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名機(jī)構(gòu)，通過2年左右的顧問咨詢，幫助我公司自有物業(yè)公司掌握規(guī)范的管理和服務(wù)技能，快速培養(yǎng)隊(duì)伍，從而實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)成為具有相當(dāng)水平的物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)，顧問費(fèi)用預(yù)計(jì)每月5-10萬元左右。

五、管理人員配備

招聘物業(yè)管理資深人士一名，作為物業(yè)公司或部門主要負(fù)責(zé)人的儲(chǔ)備人選，可考慮以XXXXXX部副總經(jīng)理身份入職。要求其在知名物業(yè)管理公司具有同類同級(jí)別任職經(jīng)驗(yàn)，入職后專職跟進(jìn)物業(yè)公司相關(guān)籌備、運(yùn)作事宜，為盡快招聘到資深物業(yè)高管，建議使用獵頭進(jìn)行定向招聘，其薪酬待遇可在我司目前的體系內(nèi)有所突破。

六、宣傳發(fā)動(dòng)

1、在公司內(nèi)部開展集中培訓(xùn)，召集各子分公司經(jīng)營(yíng)班子參加，剖析我公司目前在物業(yè)服務(wù)上存在的不足，學(xué)習(xí)同行先進(jìn)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)“客戶至上”的服務(wù)理念。

2、設(shè)計(jì)物業(yè)公司的VI系統(tǒng)。在與XXXXXXVI系統(tǒng)基本原則保持一致的前提下，設(shè)計(jì)物業(yè)公司的VI系統(tǒng)，以便形成“地產(chǎn)公司-物業(yè)

公司”始終互相協(xié)作的運(yùn)作模式，加深社會(huì)公眾和業(yè)主的印象。

七、籌備時(shí)間

2011年6月至12月，其中：

2011年6月下旬確定物業(yè)公司成立方案；

2011年7月上旬，物業(yè)籌備負(fù)責(zé)人招聘到崗；

6中旬至7月下旬，考察五興物業(yè)，考察、招標(biāo)物業(yè)顧問公司； 8月，舉行各子分公司經(jīng)營(yíng)班子服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)；

7至10月，簽訂物業(yè)公司收購(gòu)協(xié)議，更名，變更相關(guān)企業(yè)資質(zhì)，建章建制；

11月簽訂物業(yè)委托合同

12月，新組建的物業(yè)公司進(jìn)駐我公司新開發(fā)項(xiàng)目。

八、近期工作重點(diǎn)

1、和XXXXXX物業(yè)公司談收購(gòu)方案;

2、在北京尋找500-1000㎡左右的辦公空間；

3、尋找變更物業(yè)公司注冊(cè)地的代辦服務(wù)機(jī)構(gòu)。

XXXXX部

XXXX年X月XXX日

第五篇：成立物業(yè)公司流程

新公司注冊(cè)流程

1.核名

到工商局去領(lǐng)取一張“企業(yè)（字號(hào)）名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)表”，填寫你準(zhǔn)備取的公司名稱，由工商局上網(wǎng)（工商局內(nèi)部網(wǎng)）檢索是否有重名，如果沒有重名，就可以使用這個(gè)名稱，就會(huì)核發(fā)一張“企業(yè)（字號(hào)）名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書”。

可以在工商局網(wǎng)上操作。

2.租房

去專門的寫字樓租一間辦公室，如果你自己有廠房或者辦公室也可以，有的地方不允許在居民樓里辦公。

租房后要簽訂租房合同，要有房租發(fā)票。并讓房東提供房產(chǎn)證的復(fù)印件。

簽訂好租房合同后，還要到稅務(wù)局去買印花稅，按年租金的千分之一的稅率購(gòu)買，例如你的每年房租是1萬元，那就要買10元錢的印花稅，貼在房租合同的首頁，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是貼了印花稅的合同復(fù)印件。

3.編寫“公司章程”

可以在工商局網(wǎng)站下載“公司章程”的樣本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股東簽名。

4.去銀行開立公司驗(yàn)資戶

所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行，帶上公司章程、工商局發(fā)的核名通知、身份證、用于驗(yàn)資的錢，到銀行去開立公司帳戶，你要告訴銀行是開驗(yàn)資戶。開立好公司帳戶后，各個(gè)股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應(yīng)的錢。

銀行會(huì)發(fā)給每個(gè)股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。

注意：公司法規(guī)定，注冊(cè)公司時(shí)，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貸幣形式（也就是人民幣）出資，也可以以實(shí)物（如汽車）、房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分，如果你有實(shí)物、房產(chǎn)等作為出資的，需要到會(huì)計(jì)師事務(wù)所鑒定其價(jià)值后再以其實(shí)際價(jià)值出資。5.辦理驗(yàn)資報(bào)告

拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章后的詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件，到會(huì)計(jì)師事務(wù)所辦理驗(yàn)資報(bào)告。

6.注冊(cè)公司

到工商局領(lǐng)取公司設(shè)立登記的各種表格，包括設(shè)立登記申請(qǐng)表、股東（發(fā)起人）名單、董事經(jīng)理監(jiān)理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件、驗(yàn)資報(bào)告一起交給工商局。大概3-5個(gè)工作日后可領(lǐng)取執(zhí)照。

7.刻章

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財(cái)務(wù)章。后面步驟中，均需要用到公章或財(cái)務(wù)章。8.辦理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照到技術(shù)監(jiān)督局辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證。技術(shù)監(jiān)督局會(huì)首先發(fā)一個(gè)預(yù)先受理代碼證明文件，憑這個(gè)文件就可以辦理后面的稅務(wù)登記證、銀行基本戶開戶手續(xù)了。

9、辦理稅務(wù)登記

領(lǐng)取執(zhí)照后，30日內(nèi)到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)領(lǐng)取稅務(wù)登記證。一般的公司都需要辦理2種稅務(wù)登記證，即國(guó)稅和地稅。10.去銀行開基本戶

憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證，稅務(wù)登記證，去銀行開立基本帳號(hào)。最好是在原來辦理驗(yàn)資時(shí)的那個(gè)銀行的同一網(wǎng)點(diǎn)去辦理。當(dāng)然，你想到哪個(gè)行都可以，具體費(fèi)用大小行有所差異。

開基本戶需要填很多表，最好把能帶齊的東西全部帶上，要不然要跑很多趟，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本原件、法人代辦人身份證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公章、財(cái)務(wù)章、人名章。

開基本戶時(shí)，還需要購(gòu)買一個(gè)密碼器（從2005年下半年起，大多銀行都有這個(gè)規(guī)定），密碼器需要280元。今后你的公司開支票、劃款時(shí)，都需要使用密碼器來生成密碼。

11、申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票

如果你的公司是銷售商品的，應(yīng)該到國(guó)稅去申請(qǐng)發(fā)票，如果是服務(wù)性質(zhì)的公司，則到地稅申領(lǐng)發(fā)票。

最后就開始營(yíng)業(yè)了。注意每個(gè)月按時(shí)向稅務(wù)申報(bào)稅，即使沒有開展業(yè)務(wù)不需要繳稅，也要進(jìn)行零申報(bào)，否則會(huì)被罰款的。

有二點(diǎn)你可能比較關(guān)心

1.公司必須建立健全的會(huì)計(jì)制度，你可能擔(dān)心自己不會(huì)，怎么辦？剛開始成立的公司，業(yè)務(wù)少，對(duì)會(huì)計(jì)的工作量也非常小，你可以請(qǐng)一個(gè)兼職會(huì)計(jì)，每個(gè)月到你的公司幫你建帳，二、三天時(shí)間就夠了，給他200-500左右的工資即可。當(dāng)然，也可以外包給財(cái)務(wù)公司。

2.公司的稅額

營(yíng)業(yè)稅：銷售商品的公司，按所開發(fā)票額的3%征收增值稅；提供服務(wù)的公司，按所開發(fā)票額的3--5%征收營(yíng)業(yè)稅。

所得稅：對(duì)企業(yè)的純利潤(rùn)征收25%的企業(yè)所得稅。對(duì)企業(yè)所得稅，做帳很關(guān)鍵，如果帳面上你的利潤(rùn)很多，那稅率就高。所以，平常的購(gòu)買設(shè)備都要開發(fā)票，你吃飯、坐車的票都留起來，可以作為你的企業(yè)運(yùn)作成本。

二種稅的區(qū)別：營(yíng)業(yè)稅是對(duì)營(yíng)業(yè)額征稅，不管你賺沒有賺錢，只有發(fā)生了交易，開了發(fā)票，就要征稅；所得稅，是對(duì)利潤(rùn)征稅，利潤(rùn)就是營(yíng)業(yè)額扣減各種成本后剩余的錢，只有賺了錢，才會(huì)征所得稅。

還有其它各種各樣很多種的稅，但沒有多少錢，主要是上面二種，特別是所得稅非常高。

經(jīng)?？吹接腥藛栁飿I(yè)公司如何成立的相關(guān)問題，其實(shí)物業(yè)公司的成立和其他公司的成立相比就多了個(gè)物業(yè)資質(zhì)的辦理，根據(jù)我操辦物業(yè)公司成立的經(jīng)歷，把相關(guān)事項(xiàng)給大家介紹下，希望對(duì)有需要的朋友有幫助。

物業(yè)公司注冊(cè)部分（略）：包括企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)、注冊(cè)資金注入驗(yàn)資、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照申請(qǐng)、企業(yè)代碼證申請(qǐng)、稅務(wù)登記證申請(qǐng)、公司賬戶開戶等，具體流程去相關(guān)部門咨詢，現(xiàn)在政府部門的工作態(tài)度和效率都還算不錯(cuò)，容易辦理。（提醒下物業(yè)公司注冊(cè)資金不能少于50萬人民幣）

物業(yè)資質(zhì)辦理：

1、在取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。（一般向公司注冊(cè)所在地的區(qū)、縣一級(jí)房管部門申請(qǐng)，由他們?cè)偎徒坏刂陛犑小⒃O(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門審批，新設(shè)立的物業(yè)公司只能申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)，而且有一年的暫定期，也就是暫定三級(jí)資質(zhì)）

2、到房管局申請(qǐng)資質(zhì)應(yīng)準(zhǔn)備的資料：

A、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請(qǐng)表；（房管局有，一般網(wǎng)上也提供下載）B、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

C、企業(yè)章程；（公司注冊(cè)時(shí)提供給工商局的，一般工商局有標(biāo)準(zhǔn)章程出售，根據(jù)公司實(shí)際情況作相關(guān)的修改就行了）

D、驗(yàn)資證明；（也就是驗(yàn)資報(bào)告，一般在公司注冊(cè)注入資金后找會(huì)計(jì)師事務(wù)所辦理）

E、法人任職文件及身份證；

F、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書、勞動(dòng)合同、身份證復(fù)印件；（資格證書必須是建設(shè)部的，勞動(dòng)部的不行，道理就不說了，而且三級(jí)資質(zhì)物業(yè)專業(yè)人員不得少于5人，其中還必須有一人取得企業(yè)經(jīng)理證書。勞動(dòng)合同要求不嚴(yán)，如果嚴(yán)格還需要到勞動(dòng)局去做備案的才行。）

G、具中級(jí)以上職稱的人員職稱證明、來源證明、勞動(dòng)合同、身份證復(fù)印件；（中級(jí)職稱意味著要工程師級(jí)別，三級(jí)資質(zhì)最少需要5人，而且專業(yè)需要土建、財(cái)務(wù)、水電、經(jīng)濟(jì)等，福州地區(qū)要求最少需要土建、財(cái)務(wù)，其他專業(yè)暫時(shí)沒作嚴(yán)格要求。來源證明指與原單位的離職證明，實(shí)在拿不到原單位的離職證明，在人才服務(wù)中心開具的也可以。）

H、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；（這些材料可以多準(zhǔn)備一些，在公司成立后的實(shí)際工作中都用得上）

3、有了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書就算一個(gè)物業(yè)公司基本成立下來可以開展物業(yè)管理活動(dòng)了。以上是根據(jù)福州地區(qū)的相關(guān)規(guī)定作的介紹，其他地方應(yīng)該也與此大同小異，具體的手續(xù)辦理，可以看看建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定，直接到相關(guān)職能部門咨詢，希望能給有需要的朋友一些幫助，如果有什么疑問，只要有時(shí)間我會(huì)盡自己的能力和朋友們一起溝通。