第一篇：物業(yè)公司成立的必要性

物業(yè)公司成立的條件

1、注冊資金：50萬元以上

2、人員

物業(yè)經(jīng)理人：4人（可以買到）

工程類中級職稱：6人（可以從集團(tuán)借用）中級會計師：1人（沒有，可以掛證）初級經(jīng)濟(jì)師：1人（沒有，可以掛證）

3、接管小區(qū)的招投標(biāo)備案表

4、專業(yè)技術(shù)人員的職稱證、資格證、勞動合同、社保證明

5、固定辦公場所

6、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

成立物業(yè)公司的必要性

1、不成立物業(yè)公司就無法取得正式的熱費發(fā)票。

2、不成立物業(yè)公司就無法通過法律手段要回業(yè)主所欠的熱費。

3、創(chuàng)建自主物業(yè)服務(wù)品牌

物業(yè)公司接管小區(qū)前是否要去相關(guān)行政單位辦理手續(xù)，辦理具體流程(一)接管驗收的準(zhǔn)備工作

1、新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

2、成立物業(yè)接管驗收小組。物業(yè)公司按照接收的物業(yè)要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管驗收小組，接管驗收小組由下列人員組成，并辦理相應(yīng)的工作：

①物業(yè)公司抽調(diào)檔案管理人員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作;

②接管小區(qū)的物業(yè)管理處(物業(yè)管理企業(yè)在所管理的樓盤設(shè)立物業(yè)管理處，下同)抽調(diào)業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)業(yè)主有關(guān)資料的驗收移交以及協(xié)助樓房的驗收移交工作;

③物業(yè)管理處抽調(diào)業(yè)務(wù)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和電氣設(shè)備的驗收移交工作。

3、接管驗收前的準(zhǔn)備。接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

①與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等;②派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃;③提前參與開發(fā)商申請的竣工驗收和電氣設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù);④準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格：

a、《房屋本體接管驗收表》;b、《公共配套設(shè)施接管驗收表》;c、《機(jī)電設(shè)備接管驗收表》;d、《接管驗收問題整改表》;e、《接管驗收遺留問題登記表》;

f、《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》;(二)接管驗收的工作程序

1、物業(yè)公司制訂接管驗收方案;

2、公司組建接管驗收小組;

3、作好接管驗收準(zhǔn)備;

4、進(jìn)行資料驗收移交;

5、驗收是否合格(否/ 要求正確、真實補(bǔ)齊資料;是/ 進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收);

6、是否合格(否/要求開發(fā)商限時整改;是/記錄歸檔)。

(三)資料的接管驗收。開發(fā)商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料:

1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料

①項目開發(fā)批準(zhǔn)報告;②規(guī)劃許可證 ③預(yù)售許可證

④土地使用合同;⑤建筑開工許可證

⑥用地紅線圖

2、竣工驗收資料

①竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖);②建設(shè)工程竣工驗收證明;③公共配套設(shè)施驗收合格證明;④供水協(xié)議書 ⑤供電協(xié)議書 ⑥供氣協(xié)議書 ⑦有線電視合格證明;⑧通信設(shè)施合格證明;⑨電梯準(zhǔn)用證。

3、施工設(shè)計資料

①地質(zhì)報告書;②全套設(shè)計圖紙;③圖紙會審?fù)ㄖ獑?④設(shè)計變更通知單;⑤工程預(yù)決算報告書;⑥重要的施工會議紀(jì)要;⑦隱蔽工程驗收記錄 ⑧沉降觀測記錄;

⑨其他可能會影響將來管理的原始記錄。

4、電氣設(shè)備資料(要求中文)①機(jī)電設(shè)備出廠合格證;②供電設(shè)備使用說明書;③機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報告;④設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

5、業(yè)主資料

①已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;②已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

(四)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收原則

1、接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求。

2、接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而不具有法律效力的評價行為。

3、驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

4、驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

(五)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn)

1、主體結(jié)構(gòu)： ①外墻不得滲水;

②屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。

2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂;塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

3、內(nèi)墻面：

①抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬;

②塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角;面層無裂紋損傷，色澤一致;對縫砂漿飽滿，線條順直。

4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無漏水痕跡，無污漬。

5、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。

6、門、窗： ①門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。②門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活;③玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷;④油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整;⑤電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。⑥不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

8、樓梯、扶手： ①鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑;②砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。

9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。

10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。

11、油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。

12、電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。①有線電視已開通，收視良好。②開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。③燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常④水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。⑤衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮痕，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。⑥給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。⑦地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。⑧門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。⑨其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。(七)公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)

1、天臺：天溝、落水口暢通完好;隔熱層、防水層完好。

2、散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

3、屋面避雷設(shè)施連接牢固。

4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。

5、綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草;綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

6、道路： ①路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂;②路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷;③塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角;④交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

7、室外消防栓： ①消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好;②消防設(shè)施配件齊全;③消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。

8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。

9、垃圾中轉(zhuǎn)站外表裝飾完整，密封完好;垃圾桶配置完善，使用方便。

10、保安崗?fù)ぐ惭b到位，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。

11、保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

12、停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。

13、單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。

14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。

15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。

16、護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。

17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

18、水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

19、信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識楚，表面平整光潔。20、室外健身器材安裝牢固，完好無損。(八)電氣設(shè)備的接管驗收

1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范;有電梯運行準(zhǔn)運證;機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。

2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

4、發(fā)電機(jī)型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

5、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

6、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

7、保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。(九)接管驗收遺留問題的處理

1、遺留問題的登記確認(rèn);①對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn);②對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小級應(yīng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

2、對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

3、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題按管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。

4、對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備錄。

5、《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄物業(yè)公司應(yīng)歸檔長期保存。

回答者：johna

第二篇：街道成立物業(yè)公司

街道成立物業(yè)公司，不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼

白鶴街道丹頂鶴小區(qū)是寧波市有名的老小區(qū)，現(xiàn)在，當(dāng)您走進(jìn)小區(qū)時，您會發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路清潔，綠化整齊，車輛停放有序，而在以前沒有物業(yè)管理的丹頂鶴小區(qū)可不是這番景象。居民李阿姨告訴記者，小區(qū)現(xiàn)在的變化都源于今年初實行的“準(zhǔn)物業(yè)”管理。

“準(zhǔn)物業(yè)”造福老小區(qū)

“準(zhǔn)物業(yè)”是指由街道成立物業(yè)公司，根據(jù)轄區(qū)老小區(qū)低收入家庭多的實際情況確定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補(bǔ)貼，其實質(zhì)是社區(qū)管理的福利化。

寧波市老三區(qū)現(xiàn)有老小區(qū)１１０個，居民約１０萬人，由于先天條件差，物業(yè)服務(wù)費收取困難，物業(yè)公司普遍不愿接手，已經(jīng)進(jìn)駐的物業(yè)公司也大多處于虧損狀態(tài)，其中一些支撐不下去的只好選擇退出。

江東區(qū)共有老小區(qū)５６個，大多是上世紀(jì)八九十年代建成，規(guī)劃落后，違章搭建多，平均綠化率只有９％，普遍存在臟、亂、差現(xiàn)象，同時老小區(qū)居民普遍經(jīng)濟(jì)條件差，承受不了標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費。為破解難題，江東區(qū)率先推行“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式。

２００６年江東區(qū)在全市率先推出了“準(zhǔn)物業(yè)”管理模式，到目前仍然是全市唯一一個推行準(zhǔn)物業(yè)模式的區(qū)。江東區(qū)在此前部分老小區(qū)已經(jīng)推行準(zhǔn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，２０１０年，又有包括寧徐小區(qū)、東海小區(qū)、丹頂鶴小區(qū)在內(nèi)的１０個老小區(qū)實施準(zhǔn)物業(yè)管理。目前全區(qū)實施準(zhǔn)物業(yè)管理的老小區(qū)總計達(dá)到了２１個，惠及居民近３萬戶。

“準(zhǔn)物業(yè)”為社區(qū)減壓

前天上午，記者來到明樓街道的東海社區(qū)，東海社區(qū)１９９６年正式建成交付使用，總戶數(shù)４００多戶，除了７２戶的產(chǎn)權(quán)是屬于地方之外，其余房子的產(chǎn)權(quán)分屬于５家部隊，是名副其實的老小區(qū)。

小區(qū)小小的，但還挺精致，這是記者走進(jìn)東海社區(qū)之后的第一印象。小區(qū)路面干凈，雖然沒有多少停車位，但是停在車位上的車子都整齊有序，沒有亂停放的現(xiàn)象，門口保安也會隨時做好出入人員的登記詢問工作。

東海社區(qū)居委會牛書記告訴記者，小區(qū)是今年５月份才開始推行準(zhǔn)物業(yè)管理的，之前并沒有專門的物業(yè)公司進(jìn)駐，小區(qū)太小，而且居民結(jié)構(gòu)比較特殊，想讓社會上商業(yè)性的物業(yè)公司進(jìn)駐也不太現(xiàn)實。之前小區(qū)物業(yè)方面的工作都是社區(qū)在負(fù)責(zé)，而物業(yè)方面開支的費用主要來源于社區(qū)工作經(jīng)費和居民繳納的衛(wèi)生費。

據(jù)記者了解，東海社區(qū)的物業(yè)全部打包給了江東美益物業(yè)管理有限公司，東海社區(qū)的鄰居景家園小區(qū)的物業(yè)就是由這家物業(yè)公司管理的，東海社區(qū)的物業(yè)屬于就近外包。

江東美益物業(yè)管理有限公司景家園管理處的董主任告訴記者，他們并沒有在東海社區(qū)設(shè)立專門的物業(yè)機(jī)構(gòu)，但是保安、保潔員和綠化工都是從景家園派遣的，由于兩個小區(qū)離得很近，在物業(yè)方面兩個小區(qū)可以實現(xiàn)資源共享，同時也為社區(qū)和物業(yè)節(jié)約了成本。

“準(zhǔn)物業(yè)”有三種模式

江東區(qū)房管處物業(yè)管理科的工作人員告訴記者，目前江東區(qū)的準(zhǔn)物業(yè)主要有三種模式：一種是像東海社區(qū)這樣的多家企業(yè)管理模式，目前主要在百丈、明樓等街道推行，選聘鄰近小區(qū)的物業(yè)企業(yè)對準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)實施管理，充分整合周邊物業(yè)管理資源和人力資源；第二種是獨家企業(yè)管理模式，包括丹頂鶴小區(qū)在內(nèi)的白鶴街道下屬的８個老小區(qū)的物業(yè)今年全部外包給了新升物業(yè)管理有限公司，充分利用社會化物業(yè)管理企業(yè)的工作優(yōu)勢，選取實力最強(qiáng)、服務(wù)最優(yōu)的一家企業(yè)統(tǒng)一管理街道轄區(qū)內(nèi)的準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)；第三種是街道企業(yè)管理模式，例如東勝街道發(fā)揮自辦物業(yè)公司的優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)的準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)實施物業(yè)管理。

記者從江東區(qū)房管處那里了解到，像目前東海社區(qū)和丹頂鶴社區(qū)這樣推行準(zhǔn)物業(yè)管理的老小區(qū)，除了無法享受房屋修理的服務(wù)外，準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)可以享受到物業(yè)公司其它所有的物業(yè)服務(wù)，完善的服務(wù)，低廉的收費，使得準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)的物業(yè)費繳費率基本上都達(dá)到了９０％以上。

考核完備 居民滿意

準(zhǔn)物業(yè)管理是以社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司“三位一體”制度為基礎(chǔ)、政府扶持為保障、具有物業(yè)管理若干特征的不完全的物業(yè)管理。

準(zhǔn)物業(yè)管理采用“績效考核，以獎代補(bǔ)”原則進(jìn)行資金獎勵補(bǔ)貼，打破了以往管好管壞一個樣的局面，具體采用街道每月一次的日常檢查和區(qū)建設(shè)局每年一次的綜合考查，按照百分制確定企業(yè)管理業(yè)績，并根據(jù)考核管理業(yè)績分相應(yīng)劃撥相應(yīng)比例的獎勵補(bǔ)貼。

為此江東區(qū)房管處制定了詳細(xì)的《江東區(qū)老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理實施暫行辦法》、《江東區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》和《江東區(qū)老小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理日?？己嗽u分表》。

江東區(qū)房管處負(fù)責(zé)同志告訴記者，雖然目前江東區(qū)已經(jīng)有２１個老小區(qū)實行準(zhǔn)物業(yè)管理，但是接下來江東區(qū)房管處還是會進(jìn)一步完善工作，爭取把這２１個實施準(zhǔn)物業(yè)的老小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)全部都提升到一級管理水平，同時進(jìn)一步加強(qiáng)對準(zhǔn)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理，確保服務(wù)質(zhì)量，同時將對實施準(zhǔn)物業(yè)的優(yōu)秀小區(qū)進(jìn)行特色培養(yǎng)。

（東南商報）

第三篇：物業(yè)公司成立方案

中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司

籌備方案

一、前言

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭觀念已經(jīng)從產(chǎn)品導(dǎo)向轉(zhuǎn)向客戶導(dǎo)向，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，正被越來越多的開發(fā)商所重視，萬科、中海、金地、龍湖等房地產(chǎn)公司均擁有物業(yè)服務(wù)的良好口碑，從而支撐其業(yè)務(wù)快速發(fā)展并獲取超額利潤。

目前，我公司所開發(fā)項目均采用委托外包的形式進(jìn)行物業(yè)管理，在這種管理模式下，各項目的服務(wù)理念、專業(yè)技能、服務(wù)質(zhì)量等各方面良莠不齊，很難形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理流程；各外包物業(yè)公司為了盈利，對項目的投入有限，因此，外包模式只能保證物業(yè)能夠得到基本管理，為業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)，卻很難為項目提供個性化服務(wù)和高附加值。

我公司2010年客戶滿意度調(diào)查結(jié)果顯示，物業(yè)管理是項目運作中所暴露出的主要問題之一。在已入住的兩個項目中，分別僅有XXX%和XXX%的業(yè)主對物業(yè)管理表示滿意，大部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司在工作人員素質(zhì)、維修服務(wù)、客戶服務(wù)、設(shè)備維護(hù)、衛(wèi)生環(huán)境和安全管理等方面存在不足，存在的問題引發(fā)了業(yè)主的不滿。

二、籌備思路

我公司3月“物業(yè)工作務(wù)虛會”認(rèn)為，加強(qiáng)物業(yè)管理工作是公司的一項長期戰(zhàn)略，初步確定成立自有物業(yè)公司，首選通過收購?fù)獠课?/p>

業(yè)公司實現(xiàn)這一目標(biāo)，收購事宜爭取2011年上半年進(jìn)入決策程序，物業(yè)負(fù)責(zé)人招聘盡快啟動，在此基礎(chǔ)上提出如下思路：

1、組建模式

考慮到縮短公司組建周期，建議與協(xié)商，收購其全資子公司。XXXXXX有限公司創(chuàng)立于XXXX年XX月，注冊資本金XXX萬元，XXXX年公司取得了物業(yè)服務(wù)企業(yè)國家一級資質(zhì)并通過了ISO9001：XXXX質(zhì)量管理體系認(rèn)證，XXXX年被選舉為中國物業(yè)管理協(xié)會第三屆理事會常務(wù)理事單位，公司注冊地為XXXXX市。

2、企業(yè)信息變更

為便于我公司對自有物業(yè)公司的管理和企業(yè)品牌的推廣，需變更收購目標(biāo)公司的名稱、企業(yè)法人、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書和公司章程，并將其注冊辦公地和稅務(wù)登記地由成都市變更到北京市。

3、運作模式

由我公司收購XXXXXXXXXXXX公司，成立新的物業(yè)管理公司，我公司為控股公司。對物業(yè)公司的業(yè)務(wù)管理，可由地產(chǎn)公司職能部門XXXXXXX部對接。物業(yè)公司內(nèi)部設(shè)置總經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部、物業(yè)管理部、客戶服務(wù)部、工程部、保安部、產(chǎn)業(yè)部、市場部。

根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，由于XXXXXXXXX公司企業(yè)資質(zhì)為國家一級，建議成立物業(yè)公司后，新的物業(yè)公司可延用一級資質(zhì)，在各項目所在城市設(shè)立物業(yè)子公司，對我公司開發(fā)的各個項目進(jìn)行全程物業(yè)管理。

三、變更中介服務(wù)

聘請一家專業(yè)代理公司辦理收購XXXX物業(yè)相關(guān)手續(xù)的變更。變更收購目標(biāo)公司的名稱、企業(yè)法人、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書和公司章程，并將其注冊辦公地和稅務(wù)登記地由XXX市變更到北京市。費用約XXX元。

四、顧問服務(wù)

引入一家具有國際視野和高端管理經(jīng)驗的物業(yè)顧問公司。類似戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名機(jī)構(gòu)，通過2年左右的顧問咨詢，幫助我公司自有物業(yè)公司掌握規(guī)范的管理和服務(wù)技能，快速培養(yǎng)隊伍，從而實現(xiàn)短期內(nèi)成為具有相當(dāng)水平的物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)，顧問費用預(yù)計每月5-10萬元左右。

五、管理人員配備

招聘物業(yè)管理資深人士一名，作為物業(yè)公司或部門主要負(fù)責(zé)人的儲備人選，可考慮以XXXXXX部副總經(jīng)理身份入職。要求其在知名物業(yè)管理公司具有同類同級別任職經(jīng)驗，入職后專職跟進(jìn)物業(yè)公司相關(guān)籌備、運作事宜，為盡快招聘到資深物業(yè)高管，建議使用獵頭進(jìn)行定向招聘，其薪酬待遇可在我司目前的體系內(nèi)有所突破。

六、宣傳發(fā)動

1、在公司內(nèi)部開展集中培訓(xùn)，召集各子分公司經(jīng)營班子參加，剖析我公司目前在物業(yè)服務(wù)上存在的不足，學(xué)習(xí)同行先進(jìn)企業(yè)的成功經(jīng)驗，倡導(dǎo)“客戶至上”的服務(wù)理念。

2、設(shè)計物業(yè)公司的VI系統(tǒng)。在與XXXXXXVI系統(tǒng)基本原則保持一致的前提下，設(shè)計物業(yè)公司的VI系統(tǒng)，以便形成“地產(chǎn)公司-物業(yè)

公司”始終互相協(xié)作的運作模式，加深社會公眾和業(yè)主的印象。

七、籌備時間

2011年6月至12月，其中：

2011年6月下旬確定物業(yè)公司成立方案；

2011年7月上旬，物業(yè)籌備負(fù)責(zé)人招聘到崗；

6中旬至7月下旬，考察五興物業(yè)，考察、招標(biāo)物業(yè)顧問公司； 8月，舉行各子分公司經(jīng)營班子服務(wù)意識培訓(xùn)；

7至10月，簽訂物業(yè)公司收購協(xié)議，更名，變更相關(guān)企業(yè)資質(zhì)，建章建制；

11月簽訂物業(yè)委托合同

12月，新組建的物業(yè)公司進(jìn)駐我公司新開發(fā)項目。

八、近期工作重點

1、和XXXXXX物業(yè)公司談收購方案;

2、在北京尋找500-1000㎡左右的辦公空間；

3、尋找變更物業(yè)公司注冊地的代辦服務(wù)機(jī)構(gòu)。

XXXXX部

XXXX年X月XXX日

第四篇：成立物業(yè)公司流程

新公司注冊流程

1.核名

到工商局去領(lǐng)取一張“企業(yè)（字號）名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請表”，填寫你準(zhǔn)備取的公司名稱，由工商局上網(wǎng)（工商局內(nèi)部網(wǎng)）檢索是否有重名，如果沒有重名，就可以使用這個名稱，就會核發(fā)一張“企業(yè)（字號）名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書”。

可以在工商局網(wǎng)上操作。

2.租房

去專門的寫字樓租一間辦公室，如果你自己有廠房或者辦公室也可以，有的地方不允許在居民樓里辦公。

租房后要簽訂租房合同，要有房租發(fā)票。并讓房東提供房產(chǎn)證的復(fù)印件。

簽訂好租房合同后，還要到稅務(wù)局去買印花稅，按年租金的千分之一的稅率購買，例如你的每年房租是1萬元，那就要買10元錢的印花稅，貼在房租合同的首頁，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是貼了印花稅的合同復(fù)印件。

3.編寫“公司章程”

可以在工商局網(wǎng)站下載“公司章程”的樣本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股東簽名。

4.去銀行開立公司驗資戶

所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行，帶上公司章程、工商局發(fā)的核名通知、身份證、用于驗資的錢，到銀行去開立公司帳戶，你要告訴銀行是開驗資戶。開立好公司帳戶后，各個股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應(yīng)的錢。

銀行會發(fā)給每個股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。

注意：公司法規(guī)定，注冊公司時，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貸幣形式（也就是人民幣）出資，也可以以實物（如汽車）、房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分，如果你有實物、房產(chǎn)等作為出資的，需要到會計師事務(wù)所鑒定其價值后再以其實際價值出資。5.辦理驗資報告

拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章后的詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件，到會計師事務(wù)所辦理驗資報告。

6.注冊公司

到工商局領(lǐng)取公司設(shè)立登記的各種表格，包括設(shè)立登記申請表、股東（發(fā)起人）名單、董事經(jīng)理監(jiān)理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產(chǎn)證復(fù)印件、驗資報告一起交給工商局。大概3-5個工作日后可領(lǐng)取執(zhí)照。

7.刻章

憑營業(yè)執(zhí)照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財務(wù)章。后面步驟中，均需要用到公章或財務(wù)章。8.辦理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證

憑營業(yè)執(zhí)照到技術(shù)監(jiān)督局辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證。技術(shù)監(jiān)督局會首先發(fā)一個預(yù)先受理代碼證明文件，憑這個文件就可以辦理后面的稅務(wù)登記證、銀行基本戶開戶手續(xù)了。

9、辦理稅務(wù)登記

領(lǐng)取執(zhí)照后，30日內(nèi)到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請領(lǐng)取稅務(wù)登記證。一般的公司都需要辦理2種稅務(wù)登記證，即國稅和地稅。10.去銀行開基本戶

憑營業(yè)執(zhí)照，組織機(jī)構(gòu)代碼證，稅務(wù)登記證，去銀行開立基本帳號。最好是在原來辦理驗資時的那個銀行的同一網(wǎng)點去辦理。當(dāng)然，你想到哪個行都可以，具體費用大小行有所差異。

開基本戶需要填很多表，最好把能帶齊的東西全部帶上，要不然要跑很多趟，包括營業(yè)執(zhí)照正本原件、法人代辦人身份證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公章、財務(wù)章、人名章。

開基本戶時，還需要購買一個密碼器（從2005年下半年起，大多銀行都有這個規(guī)定），密碼器需要280元。今后你的公司開支票、劃款時，都需要使用密碼器來生成密碼。

11、申請領(lǐng)購發(fā)票

如果你的公司是銷售商品的，應(yīng)該到國稅去申請發(fā)票，如果是服務(wù)性質(zhì)的公司，則到地稅申領(lǐng)發(fā)票。

最后就開始營業(yè)了。注意每個月按時向稅務(wù)申報稅，即使沒有開展業(yè)務(wù)不需要繳稅，也要進(jìn)行零申報，否則會被罰款的。

有二點你可能比較關(guān)心

1.公司必須建立健全的會計制度，你可能擔(dān)心自己不會，怎么辦？剛開始成立的公司，業(yè)務(wù)少，對會計的工作量也非常小，你可以請一個兼職會計，每個月到你的公司幫你建帳，二、三天時間就夠了，給他200-500左右的工資即可。當(dāng)然，也可以外包給財務(wù)公司。

2.公司的稅額

營業(yè)稅：銷售商品的公司，按所開發(fā)票額的3%征收增值稅；提供服務(wù)的公司，按所開發(fā)票額的3--5%征收營業(yè)稅。

所得稅：對企業(yè)的純利潤征收25%的企業(yè)所得稅。對企業(yè)所得稅，做帳很關(guān)鍵，如果帳面上你的利潤很多，那稅率就高。所以，平常的購買設(shè)備都要開發(fā)票，你吃飯、坐車的票都留起來，可以作為你的企業(yè)運作成本。

二種稅的區(qū)別：營業(yè)稅是對營業(yè)額征稅，不管你賺沒有賺錢，只有發(fā)生了交易，開了發(fā)票，就要征稅；所得稅，是對利潤征稅，利潤就是營業(yè)額扣減各種成本后剩余的錢，只有賺了錢，才會征所得稅。

還有其它各種各樣很多種的稅，但沒有多少錢，主要是上面二種，特別是所得稅非常高。

經(jīng)?？吹接腥藛栁飿I(yè)公司如何成立的相關(guān)問題，其實物業(yè)公司的成立和其他公司的成立相比就多了個物業(yè)資質(zhì)的辦理，根據(jù)我操辦物業(yè)公司成立的經(jīng)歷，把相關(guān)事項給大家介紹下，希望對有需要的朋友有幫助。

物業(yè)公司注冊部分（略）：包括企業(yè)名稱預(yù)核準(zhǔn)、注冊資金注入驗資、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照申請、企業(yè)代碼證申請、稅務(wù)登記證申請、公司賬戶開戶等，具體流程去相關(guān)部門咨詢，現(xiàn)在政府部門的工作態(tài)度和效率都還算不錯，容易辦理。（提醒下物業(yè)公司注冊資金不能少于50萬人民幣）

物業(yè)資質(zhì)辦理：

1、在取得工商營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。（一般向公司注冊所在地的區(qū)、縣一級房管部門申請，由他們再送交地直轄市、設(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門審批，新設(shè)立的物業(yè)公司只能申請三級資質(zhì)，而且有一年的暫定期，也就是暫定三級資質(zhì)）

2、到房管局申請資質(zhì)應(yīng)準(zhǔn)備的資料：

A、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申請表；（房管局有，一般網(wǎng)上也提供下載）B、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

C、企業(yè)章程；（公司注冊時提供給工商局的，一般工商局有標(biāo)準(zhǔn)章程出售，根據(jù)公司實際情況作相關(guān)的修改就行了）

D、驗資證明；（也就是驗資報告，一般在公司注冊注入資金后找會計師事務(wù)所辦理）

E、法人任職文件及身份證；

F、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書、勞動合同、身份證復(fù)印件；（資格證書必須是建設(shè)部的，勞動部的不行，道理就不說了，而且三級資質(zhì)物業(yè)專業(yè)人員不得少于5人，其中還必須有一人取得企業(yè)經(jīng)理證書。勞動合同要求不嚴(yán)，如果嚴(yán)格還需要到勞動局去做備案的才行。）

G、具中級以上職稱的人員職稱證明、來源證明、勞動合同、身份證復(fù)印件；（中級職稱意味著要工程師級別，三級資質(zhì)最少需要5人，而且專業(yè)需要土建、財務(wù)、水電、經(jīng)濟(jì)等，福州地區(qū)要求最少需要土建、財務(wù)，其他專業(yè)暫時沒作嚴(yán)格要求。來源證明指與原單位的離職證明，實在拿不到原單位的離職證明，在人才服務(wù)中心開具的也可以。）

H、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；（這些材料可以多準(zhǔn)備一些，在公司成立后的實際工作中都用得上）

3、有了工商營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書就算一個物業(yè)公司基本成立下來可以開展物業(yè)管理活動了。以上是根據(jù)福州地區(qū)的相關(guān)規(guī)定作的介紹，其他地方應(yīng)該也與此大同小異，具體的手續(xù)辦理，可以看看建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定，直接到相關(guān)職能部門咨詢，希望能給有需要的朋友一些幫助，如果有什么疑問，只要有時間我會盡自己的能力和朋友們一起溝通。

第五篇：物業(yè)公司的成立

根據(jù)《公司法》首先到工商注冊登記，然后根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》到房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。工商登記需要：

1、企業(yè)名稱的預(yù)先審核；

2、公司地址；

3、注冊資本；

4、股東人數(shù)和法定代表人；

5、公司人員；

6、公司章程。三級資質(zhì)審批條件：

1、注冊資本人民幣50萬元以上；

2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財物等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3、物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4、有委托的物業(yè)管理項目；

5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

三級資質(zhì)：注冊資本50萬人民幣，中級職稱5個（一個會計、一個經(jīng)濟(jì)師、三個工程師），建設(shè)部物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書10個。