第一篇：物業(yè)公司成立流程

成立物業(yè)管理有限公司

一、確定公司的資質條件

物業(yè)管理公司是隨著房地產的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規(guī)定，獲得批準才能成立。一般的資質條件主要包括：

(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)。(2)一定數(shù)量的注冊資金。（50W）

(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。(4)有固定的辦公場地和設施。(5)有必要的管理機構和人員。

(6)有符合國家法規(guī)政策的經營范圍。(7)能夠獨立承擔民事責任。

二、物業(yè)管理公司的申報資料

內資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料：(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經營資質進行審批的報告。(2)設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命書或聘任書。(5)驗資證明。

(6)注冊及經營地點證明。

(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。

(8)具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。(9)其他有關資料。

三、物業(yè)管理公司申請成立的程序

一般情況下，物業(yè)管理公司領到資質審批文件后，按有關規(guī)定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括：(1)根據(jù)上述成立條件，準備材料和文件。(2)向所在地房地產主管部門提出申請。

(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。(4)到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關(或授權單位)進行公章登記和刻制。

物業(yè)服務有限責任公司成立于 年 月，注冊資金50萬元，是一家民營獨資企業(yè)，暫定國家三級資質。

物業(yè)管理有限公司章程

依據(jù)《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）及《中華人民共和國公司登記管理條例》的有關規(guī)定，與 物業(yè)管理有限公司（以下 簡稱“公司”）于 年 月 日制訂并簽署本章程。本章程如與國家法律、法規(guī)相抵觸的，以國家法律、法規(guī)為準。

第一章 公司名稱和住所

第一條 公司名稱：旭峰物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“公司”）第二條 公司住所：煙臺市濱海中路191號

第二章 公司經營范圍

第三條 公司經營范圍:世紀華府；房地產經紀與代理。

第三章 公司注冊資本與實收資本

第五條 公司注冊資本：人民幣50萬元。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，該出資需未設定任何擔保、質押或抵押，已依法辦理其財產權的轉移手續(xù)，并經評估作價。股東繳納出資后，必須經依法設立的驗資機構驗資并出具證明。

第六條 公司實收資本：人民幣50萬元。公司注冊資本人民幣50萬元于公司設立登記前一次性全部到資。營業(yè)執(zhí)照注冊號：

第四章 公司類型

第七條 公司類型：有限公司（法人獨資）。

第五章 公司法定代表人

第八條 公司法定代表人由執(zhí)行董事?lián)巍?/p>

第六章 財務、會計、利潤分配及勞動用工制度

第九條 公司應當依照法律、行政法規(guī)和國務院財政部門的規(guī)定建立本公司的財務、會計制度。公司應當在每一會計年度終了時編制財務會計報告，并經會計師事務所審計。

第十條 公司分配當年稅后利潤時，應當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公積金不足以彌補以前年度虧損的，在依照前款規(guī)定提取法定公積金之前，應當先用當年利潤彌補虧損。

第十一條 公司必須保護職工的合法權益，依法與職工簽訂勞動合同，參加社會保險，加強勞動保護，實現(xiàn)安全生產。公司應當采用多種形式，加強公司職工的職業(yè)教育和崗位培訓，提高職工素質。

第七章 公司的經營期限

第十二條 公司的營業(yè)期限為20年，從《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計算。

公司的經營計劃

1.物業(yè)管理的目標和任務

1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產、生活環(huán)境 2）對實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2.物業(yè)管理的主要內容

l）維護物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)劃不受破壞 2）房屋裝修監(jiān)督管理 3）房屋的維護與修繕

4）設備、設施的管理及維修養(yǎng)護

5）安全保衛(wèi)與消防 6）保潔、消毒、防疫管理 7）環(huán)境保護 8）綠化管理 9）車輛管理 10）綜合經營服務

3、物業(yè)管理的基本原則 1）產權、經營權分離原則； 2）業(yè)主至上原則； 3）統(tǒng)一管理原則；

4）專業(yè)高效原則； 5）權、責分明原則； 6）經濟合理原則； 7）公平競爭原則； 8）依法行事原則。

4.物業(yè)管理公司內部的組織機構以及功能設置

公司設有經理室、辦公室、財務部、業(yè)務部四大部門。

經理室設經理一名，秘書一名，副經理2名，令有會計師、經濟師、工程師一名。經理對公司運作全面負責，是公司一切重大問題的決策者，負責布置和協(xié)調各副經理的工作.副經理是經理的助手，在經理的領導下全面處理分管工作.重大問題報請經理處理，及時匯報分管工作，提出重大問題的處理意見，完成經理交辦的各項工作。辦公室是公司的綜合管理部門，負責人事勞資、文書處理、生活福利、公關接待、內務管理等。財務部在公司經理領導下，參與企業(yè)的經營管理，負責制定財務收支計劃、會計出納、經濟核算、作好會計報表，并對各項經費的使用實施核查和監(jiān)督，并根據(jù)企業(yè)需要搞清資金運用。業(yè)務部主要負責公司的總體運作，協(xié)調下列各職能部門的各項工作.下面一般可設：

1.房屋管理維修部負責產業(yè)管理與房屋維修包括：租賃管理和委托管理，房產的接管、撤管和調配換，房產檔案管理，房屋的修繕計劃，日常養(yǎng)護和小修服務.2.經營開發(fā)部 開拓經營項目，通過競爭去接收新產業(yè)，制定物業(yè)管理公司的經營計劃.3.保安部 負責管轄區(qū)內的治安保衛(wèi)、交通安全和消防管理，參與社會聯(lián)防，維護管理區(qū)內的人身和財務安全，保證正常的工作、生活和交通秩序.4.環(huán)境管理部 負責管轄區(qū)內的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護和環(huán)境營造，組織清潔工和綠化工實施與物業(yè)管理相配套的專業(yè)操作，包括：樓宇清洗，過道、門廳、街坊、道路的日常清潔打掃和保潔，除害滅病、殺蟲、噴灑藥水和綠化、草坪、花草的養(yǎng)護.5.設備工程部 設備工程部是物業(yè)管理公司的一個重要的技術部門，負責住宅區(qū)或高層樓房的各類設備的管理、維修和養(yǎng)護，對業(yè)主入住后進行裝修和改造.設備工程部要按照國家及省市有關的政策、法規(guī)對各項有關工程和設備的質量等進行監(jiān)督和檢查，對管理部門提出的各項修繕計劃和經費進行審核，并積極開拓、承接各項力所能及的工程項目.各部門設主管一名，負責部門日常事務，領導部門員工做好職責內工作。各部門有相關從業(yè)人員若干。

公司按照市場化、專業(yè)化、集團化的管理模式，以住戶至上、服務第一為宗旨，建立了獨立核算、自負盈虧、依法管理、自主經營、自我發(fā)展的運行機制，確定了科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展、依法管理的質量方針，制定了一整套嚴格的管理制度和操作規(guī)程，通過科學的管理和優(yōu)質的服務，努力營造安全、文明、整潔、舒適、充滿親情的社區(qū)氛圍，同時，通過多年經營，公司已形成了以人為本、和諧共存，“真誠、善意、精致、完美”的獨特文化理念，為企業(yè)的健康發(fā)展打下了厚實的人文基礎和強大的精神支撐。

目前，公司正積極開拓物業(yè)管理市場，尋求管理范圍內的服務項目。

旭峰物業(yè)服務有限公司組織架構：

公司人員安排：

郭琦

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股東

尹祥貽 —————

執(zhí)行董事，經理，郭鵬輝 —————

監(jiān)事，宋永強 —————

副經理，負責業(yè)務部

李梁

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副經理，負責辦公室和財務部工作 徐淑賢 —————

經理秘書 黃錦輝 —————

工程師 蘇文

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會計師 李馨寧 —————

經濟師

趙麗娜 —————

財務主任，向尹祥貽報告 徐麗麗 —————

辦公室主任，向尹祥貽報告 邱智玉 —————

業(yè)務部主任，向宋永強報告

程同貴 —————

房屋管理維修部主管，向邱智玉報告 劉夢

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經營開發(fā)部主管，向邱智玉報告 王慶斌 —————

保安部主管，向邱智玉報告 李慧云 —————

環(huán)境管理部主管，向邱智玉報告 朱慶

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設備工程部主管，向邱智玉報告 劉圓圓 —————

辦公室文員 任艷杰—————

辦公室文員 張娟

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開發(fā)部人員 尚玉慧—————

財務人員 張良芝—————

業(yè)務員 張寶倫—————

工程技術人員 代騰騰

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保安部職員 杜尊明

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工程技術人員 李福

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環(huán)境部職員 張西棟

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維修專業(yè)人員 陳凱

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環(huán)境部職員 5.物業(yè)管理公司的前期工作

設立物業(yè)公司，并取得相關資質后，參與物業(yè)管理市場競爭，在實際操作中，以各種形式競爭管理服務市場；物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,物業(yè)管理指物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益。按照以下步驟進行開展工作。1）人員準備與資料準備； 2）設備、器材準備； 3）資金準備；

4）擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調查；

通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。①項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。②項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。③項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

④配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。⑤消防、安保、清潔等設施狀況 ⑥項目性質及特色

⑦政府的支持、扶持與介入程度

⑧開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。⑨周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學校、醫(yī)院、商業(yè)中心、農貿市場等 6.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作 l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子： 2）對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓： 3）準備經費； 4）準備設備； 5）準備相關資料。7.制訂物業(yè)管理方案 l）物業(yè)管理方案的內容 ①物業(yè)管理檔次 ②物業(yè)管理服務的標準 ③物業(yè)管理財務收支預算 2）物業(yè)管理方案的基本架構 ①項目管理的整體設想與策劃 ②管理模式

③公司人力資源管理 ④規(guī)章制度建設

⑤經營管理指標 ⑥社區(qū)文化建設與服務

⑦財務管理及經費收入測算 ⑧日常管理

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施 3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步：成立制訂方案的工作機構 第二步：培訓工作人員 第三步：經費、設備、資料準備 第四步：項目、使用人、競爭調查 第五步：研究分析調查資料

第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目 第七步：經費預算 第八步：草擬方案文本 第九步：向專家顧問征詢 第十步：送公司領導審閱 第十一步：修改、研討、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：實施、反饋 8.介入物業(yè)管理工作 1）物業(yè)的接管驗收與撤管 2）物業(yè)的撤管

3)簽訂物業(yè)委托管理合同

4)物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設立社區(qū)業(yè)主大會。9.物業(yè)管理企業(yè)與相關社會機構建立關系 l）物業(yè)管理企業(yè)與房地產行政主管部門的關系 2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務、物價部門的關系 3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產開發(fā)企業(yè)的關系 4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關系

業(yè)主委員會可以自己設立。也可以招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責，定期間業(yè)主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會不僅有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時有權依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務機構的關系 6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關系 7）物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的關系

設的自主權，物業(yè)管理區(qū)域建設要自覺配合社區(qū)建設。

一、物業(yè)管理費用的管理

1．物業(yè)管理費用構成 l）物業(yè)管理費用分類

一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。

另一類是公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產權人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉交其他應收部門的費用。

2）有關部門關于住宅小區(qū)公共性服務收費的構成 ①管理、服務人員的工資和按規(guī)提取的福利費； ②公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費； ③綠化管理費； ④清潔衛(wèi)生費 ⑤保安費； ⑥辦公費；

⑦物業(yè)管理單位固定資產折舊費； ⑧法定稅費。

3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經費的來源 ①定期收取物業(yè)管理服務費； ②小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金；

③以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經營的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤開發(fā)建設單位給予一定的支持。4）物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：

①物業(yè)的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。②建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。③配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。⑤為物業(yè)管理提供必要的設施。

二、物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設

1．物業(yè)管理制度體系的內容

l）物業(yè)管理企業(yè)內部制度 ①物業(yè)管理公司員工管理條例 ②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍 ③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制 2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度 ①物業(yè)接管驗收規(guī)定 ②樓宇入住規(guī)定 ③物業(yè)管理公約 ④住戶須知手冊

⑤住宅區(qū)房屋及有關設施接代管制度 ⑥房屋管理服務制度 ⑦住宅區(qū)管理制度 ⑧業(yè)主公約 ⑨業(yè)主委員會章程

三、管理制度示例

1.消防制度和規(guī)定 1）消防中心值班制度； 2）防火檔案制度； 3）防火崗位責任制度； 4）其他消防規(guī)定。5）消防設備管理制度 2.車輛管理制度 1）門衛(wèi)管理制度

2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責 3）停車場（庫）門衛(wèi)的職責 3.車輛保管規(guī)定 1）汽車管理規(guī)定

2）自行車、摩托車管理規(guī)定 4.住宅區(qū)內車輛交通管理規(guī)定 5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理

1）綠化管理機構的設置及崗位職責 2)綠化養(yǎng)護與管理的考核指標

四、綜合經營服務

綜合經營服務的內容 l）綜合服務的內容 ①為物業(yè)自身服務 ②清掃保潔服務 ③綠化養(yǎng)護服務 ④治安保衛(wèi)服務 ⑤家庭居民生活服務 2）經營性綜合服務的內容

①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。

②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。

④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年大學。⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。⑦金融方面：開辦信用社。

⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介； ⑨廣告業(yè)務方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。3）開展綜合經營服務的要求

①效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。

②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。③態(tài)度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。

第二篇：成立物業(yè)公司流程

新公司注冊流程

1.核名

到工商局去領取一張“企業(yè)（字號）名稱預先核準申請表”，填寫你準備取的公司名稱，由工商局上網(wǎng)（工商局內部網(wǎng)）檢索是否有重名，如果沒有重名，就可以使用這個名稱，就會核發(fā)一張“企業(yè)（字號）名稱預先核準通知書”。

可以在工商局網(wǎng)上操作。

2.租房

去專門的寫字樓租一間辦公室，如果你自己有廠房或者辦公室也可以，有的地方不允許在居民樓里辦公。

租房后要簽訂租房合同，要有房租發(fā)票。并讓房東提供房產證的復印件。

簽訂好租房合同后，還要到稅務局去買印花稅，按年租金的千分之一的稅率購買，例如你的每年房租是1萬元，那就要買10元錢的印花稅，貼在房租合同的首頁，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是貼了印花稅的合同復印件。

3.編寫“公司章程”

可以在工商局網(wǎng)站下載“公司章程”的樣本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股東簽名。

4.去銀行開立公司驗資戶

所有股東帶上自己入股的那一部分錢到銀行，帶上公司章程、工商局發(fā)的核名通知、身份證、用于驗資的錢，到銀行去開立公司帳戶，你要告訴銀行是開驗資戶。開立好公司帳戶后，各個股東按自己出資額向公司帳戶中存入相應的錢。

銀行會發(fā)給每個股東繳款單、并在詢征函上蓋銀行的章。

注意：公司法規(guī)定，注冊公司時，投資人（股東）必須繳納足額的資本，可以以貸幣形式（也就是人民幣）出資，也可以以實物（如汽車）、房產、知識產權等出資。到銀行辦的只是貨幣出資這一部分，如果你有實物、房產等作為出資的，需要到會計師事務所鑒定其價值后再以其實際價值出資。5.辦理驗資報告

拿著銀行出具的股東繳款單、銀行蓋章后的詢征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房產證復印件，到會計師事務所辦理驗資報告。

6.注冊公司

到工商局領取公司設立登記的各種表格，包括設立登記申請表、股東（發(fā)起人）名單、董事經理監(jiān)理情況、法人代表登記表、指定代表或委托代理人登記表。填好后，連同核名通知、公司章程、房租合同、房產證復印件、驗資報告一起交給工商局。大概3-5個工作日后可領取執(zhí)照。

7.刻章

憑營業(yè)執(zhí)照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、財務章。后面步驟中，均需要用到公章或財務章。8.辦理企業(yè)組織機構代碼證

憑營業(yè)執(zhí)照到技術監(jiān)督局辦理組織機構代碼證。技術監(jiān)督局會首先發(fā)一個預先受理代碼證明文件，憑這個文件就可以辦理后面的稅務登記證、銀行基本戶開戶手續(xù)了。

9、辦理稅務登記

領取執(zhí)照后，30日內到當?shù)囟悇站稚暾堫I取稅務登記證。一般的公司都需要辦理2種稅務登記證，即國稅和地稅。10.去銀行開基本戶

憑營業(yè)執(zhí)照，組織機構代碼證，稅務登記證，去銀行開立基本帳號。最好是在原來辦理驗資時的那個銀行的同一網(wǎng)點去辦理。當然，你想到哪個行都可以，具體費用大小行有所差異。

開基本戶需要填很多表，最好把能帶齊的東西全部帶上，要不然要跑很多趟，包括營業(yè)執(zhí)照正本原件、法人代辦人身份證、組織機構代碼證、稅務登記證、公章、財務章、人名章。

開基本戶時，還需要購買一個密碼器（從2005年下半年起，大多銀行都有這個規(guī)定），密碼器需要280元。今后你的公司開支票、劃款時，都需要使用密碼器來生成密碼。

11、申請領購發(fā)票

如果你的公司是銷售商品的，應該到國稅去申請發(fā)票，如果是服務性質的公司，則到地稅申領發(fā)票。

最后就開始營業(yè)了。注意每個月按時向稅務申報稅，即使沒有開展業(yè)務不需要繳稅，也要進行零申報，否則會被罰款的。

有二點你可能比較關心

1.公司必須建立健全的會計制度，你可能擔心自己不會，怎么辦？剛開始成立的公司，業(yè)務少，對會計的工作量也非常小，你可以請一個兼職會計，每個月到你的公司幫你建帳，二、三天時間就夠了，給他200-500左右的工資即可。當然，也可以外包給財務公司。

2.公司的稅額

營業(yè)稅：銷售商品的公司，按所開發(fā)票額的3%征收增值稅；提供服務的公司，按所開發(fā)票額的3--5%征收營業(yè)稅。

所得稅：對企業(yè)的純利潤征收25%的企業(yè)所得稅。對企業(yè)所得稅，做帳很關鍵，如果帳面上你的利潤很多，那稅率就高。所以，平常的購買設備都要開發(fā)票，你吃飯、坐車的票都留起來，可以作為你的企業(yè)運作成本。

二種稅的區(qū)別：營業(yè)稅是對營業(yè)額征稅，不管你賺沒有賺錢，只有發(fā)生了交易，開了發(fā)票，就要征稅；所得稅，是對利潤征稅，利潤就是營業(yè)額扣減各種成本后剩余的錢，只有賺了錢，才會征所得稅。

還有其它各種各樣很多種的稅，但沒有多少錢，主要是上面二種，特別是所得稅非常高。

經?？吹接腥藛栁飿I(yè)公司如何成立的相關問題，其實物業(yè)公司的成立和其他公司的成立相比就多了個物業(yè)資質的辦理，根據(jù)我操辦物業(yè)公司成立的經歷，把相關事項給大家介紹下，希望對有需要的朋友有幫助。

物業(yè)公司注冊部分（略）：包括企業(yè)名稱預核準、注冊資金注入驗資、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照申請、企業(yè)代碼證申請、稅務登記證申請、公司賬戶開戶等，具體流程去相關部門咨詢，現(xiàn)在政府部門的工作態(tài)度和效率都還算不錯，容易辦理。（提醒下物業(yè)公司注冊資金不能少于50萬人民幣）

物業(yè)資質辦理：

1、在取得工商營業(yè)執(zhí)照之日起30天內，向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的房地產主管部門申請資質。（一般向公司注冊所在地的區(qū)、縣一級房管部門申請，由他們再送交地直轄市、設區(qū)的市的房地產主管部門審批，新設立的物業(yè)公司只能申請三級資質，而且有一年的暫定期，也就是暫定三級資質）

2、到房管局申請資質應準備的資料：

A、物業(yè)管理企業(yè)資質申請表；（房管局有，一般網(wǎng)上也提供下載）B、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

C、企業(yè)章程；（公司注冊時提供給工商局的，一般工商局有標準章程出售，根據(jù)公司實際情況作相關的修改就行了）

D、驗資證明；（也就是驗資報告，一般在公司注冊注入資金后找會計師事務所辦理）

E、法人任職文件及身份證；

F、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書、勞動合同、身份證復印件；（資格證書必須是建設部的，勞動部的不行，道理就不說了，而且三級資質物業(yè)專業(yè)人員不得少于5人，其中還必須有一人取得企業(yè)經理證書。勞動合同要求不嚴，如果嚴格還需要到勞動局去做備案的才行。）

G、具中級以上職稱的人員職稱證明、來源證明、勞動合同、身份證復印件；（中級職稱意味著要工程師級別，三級資質最少需要5人，而且專業(yè)需要土建、財務、水電、經濟等，福州地區(qū)要求最少需要土建、財務，其他專業(yè)暫時沒作嚴格要求。來源證明指與原單位的離職證明，實在拿不到原單位的離職證明，在人才服務中心開具的也可以。）

H、服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準；（這些材料可以多準備一些，在公司成立后的實際工作中都用得上）

3、有了工商營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質證書就算一個物業(yè)公司基本成立下來可以開展物業(yè)管理活動了。以上是根據(jù)福州地區(qū)的相關規(guī)定作的介紹，其他地方應該也與此大同小異，具體的手續(xù)辦理，可以看看建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》和當?shù)胤康禺a管理部門的相關規(guī)定，直接到相關職能部門咨詢，希望能給有需要的朋友一些幫助，如果有什么疑問，只要有時間我會盡自己的能力和朋友們一起溝通。

第三篇：街道成立物業(yè)公司

街道成立物業(yè)公司，不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼

白鶴街道丹頂鶴小區(qū)是寧波市有名的老小區(qū)，現(xiàn)在，當您走進小區(qū)時，您會發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路清潔，綠化整齊，車輛停放有序，而在以前沒有物業(yè)管理的丹頂鶴小區(qū)可不是這番景象。居民李阿姨告訴記者，小區(qū)現(xiàn)在的變化都源于今年初實行的“準物業(yè)”管理。

“準物業(yè)”造福老小區(qū)

“準物業(yè)”是指由街道成立物業(yè)公司，根據(jù)轄區(qū)老小區(qū)低收入家庭多的實際情況確定物業(yè)收費標準和服務標準，物業(yè)管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼，其實質是社區(qū)管理的福利化。

寧波市老三區(qū)現(xiàn)有老小區(qū)１１０個，居民約１０萬人，由于先天條件差，物業(yè)服務費收取困難，物業(yè)公司普遍不愿接手，已經進駐的物業(yè)公司也大多處于虧損狀態(tài)，其中一些支撐不下去的只好選擇退出。

江東區(qū)共有老小區(qū)５６個，大多是上世紀八九十年代建成，規(guī)劃落后，違章搭建多，平均綠化率只有９％，普遍存在臟、亂、差現(xiàn)象，同時老小區(qū)居民普遍經濟條件差，承受不了標準物業(yè)費。為破解難題，江東區(qū)率先推行“準物業(yè)”管理模式。

２００６年江東區(qū)在全市率先推出了“準物業(yè)”管理模式，到目前仍然是全市唯一一個推行準物業(yè)模式的區(qū)。江東區(qū)在此前部分老小區(qū)已經推行準物業(yè)管理模式的基礎上，２０１０年，又有包括寧徐小區(qū)、東海小區(qū)、丹頂鶴小區(qū)在內的１０個老小區(qū)實施準物業(yè)管理。目前全區(qū)實施準物業(yè)管理的老小區(qū)總計達到了２１個，惠及居民近３萬戶。

“準物業(yè)”為社區(qū)減壓

前天上午，記者來到明樓街道的東海社區(qū)，東海社區(qū)１９９６年正式建成交付使用，總戶數(shù)４００多戶，除了７２戶的產權是屬于地方之外，其余房子的產權分屬于５家部隊，是名副其實的老小區(qū)。

小區(qū)小小的，但還挺精致，這是記者走進東海社區(qū)之后的第一印象。小區(qū)路面干凈，雖然沒有多少停車位，但是停在車位上的車子都整齊有序，沒有亂停放的現(xiàn)象，門口保安也會隨時做好出入人員的登記詢問工作。

東海社區(qū)居委會牛書記告訴記者，小區(qū)是今年５月份才開始推行準物業(yè)管理的，之前并沒有專門的物業(yè)公司進駐，小區(qū)太小，而且居民結構比較特殊，想讓社會上商業(yè)性的物業(yè)公司進駐也不太現(xiàn)實。之前小區(qū)物業(yè)方面的工作都是社區(qū)在負責，而物業(yè)方面開支的費用主要來源于社區(qū)工作經費和居民繳納的衛(wèi)生費。

據(jù)記者了解，東海社區(qū)的物業(yè)全部打包給了江東美益物業(yè)管理有限公司，東海社區(qū)的鄰居景家園小區(qū)的物業(yè)就是由這家物業(yè)公司管理的，東海社區(qū)的物業(yè)屬于就近外包。

江東美益物業(yè)管理有限公司景家園管理處的董主任告訴記者，他們并沒有在東海社區(qū)設立專門的物業(yè)機構，但是保安、保潔員和綠化工都是從景家園派遣的，由于兩個小區(qū)離得很近，在物業(yè)方面兩個小區(qū)可以實現(xiàn)資源共享，同時也為社區(qū)和物業(yè)節(jié)約了成本。

“準物業(yè)”有三種模式

江東區(qū)房管處物業(yè)管理科的工作人員告訴記者，目前江東區(qū)的準物業(yè)主要有三種模式：一種是像東海社區(qū)這樣的多家企業(yè)管理模式，目前主要在百丈、明樓等街道推行，選聘鄰近小區(qū)的物業(yè)企業(yè)對準物業(yè)小區(qū)實施管理，充分整合周邊物業(yè)管理資源和人力資源；第二種是獨家企業(yè)管理模式，包括丹頂鶴小區(qū)在內的白鶴街道下屬的８個老小區(qū)的物業(yè)今年全部外包給了新升物業(yè)管理有限公司，充分利用社會化物業(yè)管理企業(yè)的工作優(yōu)勢，選取實力最強、服務最優(yōu)的一家企業(yè)統(tǒng)一管理街道轄區(qū)內的準物業(yè)管理小區(qū)；第三種是街道企業(yè)管理模式，例如東勝街道發(fā)揮自辦物業(yè)公司的優(yōu)勢，對轄區(qū)內的準物業(yè)小區(qū)實施物業(yè)管理。

記者從江東區(qū)房管處那里了解到，像目前東海社區(qū)和丹頂鶴社區(qū)這樣推行準物業(yè)管理的老小區(qū)，除了無法享受房屋修理的服務外，準物業(yè)小區(qū)可以享受到物業(yè)公司其它所有的物業(yè)服務，完善的服務，低廉的收費，使得準物業(yè)小區(qū)的物業(yè)費繳費率基本上都達到了９０％以上。

考核完備 居民滿意

準物業(yè)管理是以社區(qū)居委會、小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司“三位一體”制度為基礎、政府扶持為保障、具有物業(yè)管理若干特征的不完全的物業(yè)管理。

準物業(yè)管理采用“績效考核，以獎代補”原則進行資金獎勵補貼，打破了以往管好管壞一個樣的局面，具體采用街道每月一次的日常檢查和區(qū)建設局每年一次的綜合考查，按照百分制確定企業(yè)管理業(yè)績，并根據(jù)考核管理業(yè)績分相應劃撥相應比例的獎勵補貼。

為此江東區(qū)房管處制定了詳細的《江東區(qū)老小區(qū)準物業(yè)管理實施暫行辦法》、《江東區(qū)準物業(yè)管理服務標準》和《江東區(qū)老小區(qū)準物業(yè)管理日常考核評分表》。

江東區(qū)房管處負責同志告訴記者，雖然目前江東區(qū)已經有２１個老小區(qū)實行準物業(yè)管理，但是接下來江東區(qū)房管處還是會進一步完善工作，爭取把這２１個實施準物業(yè)的老小區(qū)的服務標準全部都提升到一級管理水平，同時進一步加強對準物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理，確保服務質量，同時將對實施準物業(yè)的優(yōu)秀小區(qū)進行特色培養(yǎng)。

（東南商報）

第四篇：物業(yè)公司成立方案

中國水電建設集團房地產有限公司物業(yè)管理分公司

籌備方案

一、前言

目前，房地產企業(yè)的競爭觀念已經從產品導向轉向客戶導向，物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，正被越來越多的開發(fā)商所重視，萬科、中海、金地、龍湖等房地產公司均擁有物業(yè)服務的良好口碑，從而支撐其業(yè)務快速發(fā)展并獲取超額利潤。

目前，我公司所開發(fā)項目均采用委托外包的形式進行物業(yè)管理，在這種管理模式下，各項目的服務理念、專業(yè)技能、服務質量等各方面良莠不齊，很難形成統(tǒng)一的服務標準和管理流程；各外包物業(yè)公司為了盈利，對項目的投入有限，因此，外包模式只能保證物業(yè)能夠得到基本管理，為業(yè)主提供常規(guī)服務，卻很難為項目提供個性化服務和高附加值。

我公司2010年客戶滿意度調查結果顯示，物業(yè)管理是項目運作中所暴露出的主要問題之一。在已入住的兩個項目中，分別僅有XXX%和XXX%的業(yè)主對物業(yè)管理表示滿意，大部分業(yè)主認為物業(yè)公司在工作人員素質、維修服務、客戶服務、設備維護、衛(wèi)生環(huán)境和安全管理等方面存在不足，存在的問題引發(fā)了業(yè)主的不滿。

二、籌備思路

我公司3月“物業(yè)工作務虛會”認為，加強物業(yè)管理工作是公司的一項長期戰(zhàn)略，初步確定成立自有物業(yè)公司，首選通過收購外部物

業(yè)公司實現(xiàn)這一目標，收購事宜爭取2011年上半年進入決策程序，物業(yè)負責人招聘盡快啟動，在此基礎上提出如下思路：

1、組建模式

考慮到縮短公司組建周期，建議與協(xié)商，收購其全資子公司。XXXXXX有限公司創(chuàng)立于XXXX年XX月，注冊資本金XXX萬元，XXXX年公司取得了物業(yè)服務企業(yè)國家一級資質并通過了ISO9001：XXXX質量管理體系認證，XXXX年被選舉為中國物業(yè)管理協(xié)會第三屆理事會常務理事單位，公司注冊地為XXXXX市。

2、企業(yè)信息變更

為便于我公司對自有物業(yè)公司的管理和企業(yè)品牌的推廣，需變更收購目標公司的名稱、企業(yè)法人、組織機構代碼、資質證書和公司章程，并將其注冊辦公地和稅務登記地由成都市變更到北京市。

3、運作模式

由我公司收購XXXXXXXXXXXX公司，成立新的物業(yè)管理公司，我公司為控股公司。對物業(yè)公司的業(yè)務管理，可由地產公司職能部門XXXXXXX部對接。物業(yè)公司內部設置總經理室、辦公室、財務部、物業(yè)管理部、客戶服務部、工程部、保安部、產業(yè)部、市場部。

根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》，由于XXXXXXXXX公司企業(yè)資質為國家一級，建議成立物業(yè)公司后，新的物業(yè)公司可延用一級資質，在各項目所在城市設立物業(yè)子公司，對我公司開發(fā)的各個項目進行全程物業(yè)管理。

三、變更中介服務

聘請一家專業(yè)代理公司辦理收購XXXX物業(yè)相關手續(xù)的變更。變更收購目標公司的名稱、企業(yè)法人、組織機構代碼、資質證書和公司章程，并將其注冊辦公地和稅務登記地由XXX市變更到北京市。費用約XXX元。

四、顧問服務

引入一家具有國際視野和高端管理經驗的物業(yè)顧問公司。類似戴德梁行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名機構，通過2年左右的顧問咨詢，幫助我公司自有物業(yè)公司掌握規(guī)范的管理和服務技能，快速培養(yǎng)隊伍，從而實現(xiàn)短期內成為具有相當水平的物業(yè)管理企業(yè)的目標，顧問費用預計每月5-10萬元左右。

五、管理人員配備

招聘物業(yè)管理資深人士一名，作為物業(yè)公司或部門主要負責人的儲備人選，可考慮以XXXXXX部副總經理身份入職。要求其在知名物業(yè)管理公司具有同類同級別任職經驗，入職后專職跟進物業(yè)公司相關籌備、運作事宜，為盡快招聘到資深物業(yè)高管，建議使用獵頭進行定向招聘，其薪酬待遇可在我司目前的體系內有所突破。

六、宣傳發(fā)動

1、在公司內部開展集中培訓，召集各子分公司經營班子參加，剖析我公司目前在物業(yè)服務上存在的不足，學習同行先進企業(yè)的成功經驗，倡導“客戶至上”的服務理念。

2、設計物業(yè)公司的VI系統(tǒng)。在與XXXXXXVI系統(tǒng)基本原則保持一致的前提下，設計物業(yè)公司的VI系統(tǒng)，以便形成“地產公司-物業(yè)

公司”始終互相協(xié)作的運作模式，加深社會公眾和業(yè)主的印象。

七、籌備時間

2011年6月至12月，其中：

2011年6月下旬確定物業(yè)公司成立方案；

2011年7月上旬，物業(yè)籌備負責人招聘到崗；

6中旬至7月下旬，考察五興物業(yè)，考察、招標物業(yè)顧問公司； 8月，舉行各子分公司經營班子服務意識培訓；

7至10月，簽訂物業(yè)公司收購協(xié)議，更名，變更相關企業(yè)資質，建章建制；

11月簽訂物業(yè)委托合同

12月，新組建的物業(yè)公司進駐我公司新開發(fā)項目。

八、近期工作重點

1、和XXXXXX物業(yè)公司談收購方案;

2、在北京尋找500-1000㎡左右的辦公空間；

3、尋找變更物業(yè)公司注冊地的代辦服務機構。

XXXXX部

XXXX年X月XXX日

第五篇：物業(yè)公司的成立

根據(jù)《公司法》首先到工商注冊登記，然后根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》到房地產主管部門申請資質。工商登記需要：

1、企業(yè)名稱的預先審核；

2、公司地址；

3、注冊資本；

4、股東人數(shù)和法定代表人；

5、公司人員；

6、公司章程。三級資質審批條件：

1、注冊資本人民幣50萬元以上；

2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于10人。其中具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財物等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱；

3、物業(yè)管理專業(yè)人員應按國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4、有委托的物業(yè)管理項目；

5、建立并嚴格執(zhí)行服務質量，服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

三級資質：注冊資本50萬人民幣，中級職稱5個（一個會計、一個經濟師、三個工程師），建設部物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書10個。