第一篇：房地產(chǎn)業(yè)營改增要點歸納

房地產(chǎn)業(yè)營改增要點歸納

導(dǎo)讀：一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況〃扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

本文介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的有關(guān)業(yè)務(wù)〃即納稅人銷售還沒有進(jìn)行權(quán)屬登記的不動產(chǎn)的一手不動產(chǎn)。非房開企業(yè)銷售房地產(chǎn)以及房開企業(yè)轉(zhuǎn)讓二手不動產(chǎn)等業(yè)務(wù)不在本次歸納范圍。將在歸納轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃時介紹。

房地產(chǎn)業(yè)營改增要點歸納

一、納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天：

（一）先開具發(fā)票的〃為開具發(fā)票的當(dāng)天。

（二）收訖銷售款或者取得索取銷售款項憑據(jù)的：

1.書面合同確認(rèn)付款日期的：按合同

2.未簽訂書面合同或合同未確定付款日期的：不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

安徽國稅口徑參考：

增值稅納稅義務(wù)確定的前提是納稅人是否已發(fā)生應(yīng)稅行為。對以買賣方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)〃應(yīng)對照《商品房買賣合同》約定的交房時間〃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方在合同約定的最遲時間之前完成房屋交付手續(xù)的〃以實際交付時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因造成延遲交房的〃以實際交房時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間；因購買方原因未按合同約定完成不動產(chǎn)交付手續(xù)的〃以合同約定的最遲交房時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。對以投資、分配利潤、捐贈、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)〃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

依據(jù)：財稅＊2016＋36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一項 二、一般納稅人可選擇簡易計稅的情形

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人〃銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目〃可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

房地產(chǎn)老項目〃是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

注意：同一房地產(chǎn)項目只能選擇適用一種計稅方法〃開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)〃如開發(fā)項目中既有普通住房〃又有別墅〃不能分別選擇簡易征收和一般計稅方法。

三、預(yù)繳稅款

（一）公式

1、一般計稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+11%）×3%

簡易計稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

（二）預(yù)繳時間

在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款〃填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》。

（三）預(yù)繳地點

房地產(chǎn)老項目適用一般計稅的預(yù)征地點是不動產(chǎn)所在地。

文件依據(jù)：財稅＊2016＋36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第十項第二款

四、納稅申報

（一）公式

1、一般計稅

應(yīng)納稅額=（含稅銷售額-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷(1+11%）×11%；

2、簡易計稅

應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷(1+5%）×5%。

（二）申報

計算當(dāng)期應(yīng)納稅額〃抵減已預(yù)繳稅款后〃向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

關(guān)于申報表的填寫〃推薦閱讀：《房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅申報及案例解析》

五、會計核算

（一）預(yù)繳稅款

1、收到預(yù)售款時：

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款

2、預(yù)繳稅款時：

（1）一般計稅

借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

（2）簡易計稅

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

（二）出包給外單位施工時

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款等

（三）開發(fā)產(chǎn)品完工

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

（四）納稅義務(wù)發(fā)生時

1.收款

借：銀行帳款/應(yīng)收帳款

預(yù)收帳款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

或應(yīng)交稅費——簡易計稅 2.差額納稅

一般計稅扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

3.結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

4.轉(zhuǎn)出未交增值稅

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅

5.預(yù)繳稅款抵減未交繳增值稅

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅

貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅

6.申報后繳納

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅

貸：銀行存款

六、土地價款的扣除

（一）一般計稅可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價款〃簡易計稅不得扣除。

（二）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

1.公式

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

2.當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積

是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。是指計容積率地上建筑面積〃不包括地下車位建筑面積。

3.房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積

是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積〃不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。是指計容積率地上建筑面積〃不包括地下車位建筑面積。

4.支付的土地價款包括：

（1）指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

（2）土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

（3）在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除。

（三）扣除憑證

1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款〃應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。

2.扣除拆遷補(bǔ)償費用時〃應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。

（四）其他規(guī)定

1.一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況〃扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后〃設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)〃同時符合下列條件的〃可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同〃將土地受讓人變更為項目公司;

（2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下〃簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時〃土地價款總額不變；

（3）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

（五）注意事項

1.支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、拆遷補(bǔ)償款、土地配套費等其他費用。

2.土地出讓金返還問題〃如不是降低地價的返還款〃則房地產(chǎn)企業(yè)還可以原來的土地價款扣減房地產(chǎn)銷售額。

依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅＊2016＋36號）第一條第（三）項第10目、11目〃《關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條、第六條、第七條〃《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第七條、第八條〃《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第一條、第五條。

（五）案例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得20000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)〃支付土地價款45000萬元〃取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)。上述土地分兩期開發(fā)〃一期、二期開發(fā)土地面積均為10000平方米〃兩期可供出售的建筑面積均為40000平方米。其中二期項目已辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)〃銷售的建筑面積為30000平方米〃金額46600萬元〃該企業(yè)采用一般計稅〃計算當(dāng)期允許扣除的土地價款和銷項稅額。

1、計算已開發(fā)項目所分?jǐn)偟耐恋貎r款

（10000／20000）*45000=22500萬元

2、計算當(dāng)期允許扣除的土地價款

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所分?jǐn)偟耐恋貎r款

（30000／40000）*22500=16875萬元

3、計算銷項稅額

銷項稅額=（46600-16875）／（1+11%）*11%=2945.72萬元

第二篇：房地產(chǎn)業(yè)營改增主要文件

房地產(chǎn)業(yè)營改增主要文件

房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策文件有：

1.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）

3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）

4.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）

5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）

一、納稅人

（一）基本規(guī)定

在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

在境內(nèi)銷售不動產(chǎn)，是指所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)。

（二）兩類納稅人

納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅人應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過該標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

二、稅率及征收率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目適用稅率為11%，征收率為5%。

三、應(yīng)納稅額的計算

（一）計稅方法

增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，36個月內(nèi)不得變更為一般計算方法。

房地產(chǎn)老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

（二）一般計稅方法應(yīng)納稅額的計算

計算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額 銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

（三）簡易計稅方法應(yīng)納稅額的計算 計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率 銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

四、銷售額

（一）一般計稅方法

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；

（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

2.當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，房地產(chǎn)可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

3.差額扣除憑證

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；納稅人按照上述規(guī)定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償款時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。

4.差額扣除其他特殊規(guī)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用，按照上述規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規(guī)定計算扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款：

① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三房簽訂變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

② 受讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；

③ 項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。

5.差額扣除臺賬登記

一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

（二）簡易計稅方法

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

（三）視同銷售

下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： 1.單位或者個人向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

2.單位或者個人向其他單位向個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

3.財政部或者國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

(四）納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

1.按照納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。

3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

五、進(jìn)項稅額

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件１《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》、附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）及《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于收費公路通行費增值稅抵扣有關(guān)問題的通知》（財稅〔2016〕86 號）中關(guān)于進(jìn)項稅額的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人購買的貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)，可按規(guī)定憑合法有效的增值稅扣稅憑證抵扣進(jìn)項稅額。

（一）準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

1.從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。

2.從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

3.從境外單位或者個人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

4.一般納稅人支付的道路、橋、閘通行費，暫憑取得的通行費發(fā)票（不含財政票據(jù)，下同）上注明的收費金額按照下列公式計算可抵扣的進(jìn)項稅額：

高速公路通行費可抵扣進(jìn)項稅額=高速公路通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+3%）×3% 一級公路、二級公路、橋、閘通行費可抵扣進(jìn)項稅額=一級公路、二級公路、橋、閘通行費發(fā)票上注明的金額÷（1+5%）×5% 5.適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

【注意】根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第十條的規(guī)定：“自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認(rèn)證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺進(jìn)行確認(rèn)，并在規(guī)定的納稅申報期內(nèi)，向主管國稅機(jī)關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。

增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)向主管國稅機(jī)關(guān)報送《海關(guān)完稅憑證抵扣清單》，申請稽核比對。

（二）不得從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額

1.納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。

2.不得從銷項稅額中抵扣進(jìn)項稅額的項目。

（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照《營改增試點實施辦法》所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機(jī)器、機(jī)械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)。

（2）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

（3）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

（4）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

（5）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

（6）購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

（7）納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣

（8）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

上述第（4）點、第（5）點所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

上述第（2）點、第（3）點、第（4）點、第（5）點所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

3.有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（1）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（2）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。4.不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額*（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

（三）進(jìn)項稅發(fā)票的認(rèn)證抵扣

1.增值稅扣稅憑證的認(rèn)證抵扣方式。納稅人取得增值稅發(fā)票扣稅憑證（含增值稅專用發(fā)票、機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）可以通過前臺掃描認(rèn)證、自助掃描認(rèn)證、增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺勾選確認(rèn)三種方式進(jìn)行抵扣，其中發(fā)票掃描認(rèn)證為全市通辦業(yè)務(wù)，為減少納稅人前往辦稅服務(wù)廳排隊等候的時間，建議使用增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺查詢、選擇用于申報抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息。納稅人取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書可通過申報系統(tǒng)上傳海關(guān)繳款書相關(guān)信息，待稽核比對通過后方可在稽核結(jié)果的當(dāng)月申報期內(nèi)申報抵扣。

2.關(guān)于增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺的操作提示。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于按照納稅信用等級對增值稅發(fā)票使用實行分類管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第71號）的規(guī)定，目前取消增值稅發(fā)票認(rèn)證的納稅人范圍已由納稅信用A級、B級的增值稅一般納稅人擴(kuò)大到納稅信用C級的增值稅一般納稅人。

（1）在發(fā)票勾選時，請關(guān)注界面上的當(dāng)前稅款所屬期，納稅人勾選的發(fā)票將屬于當(dāng)前的所屬期。

（2）確認(rèn)勾選的操作期為當(dāng)期已申報結(jié)束或征期結(jié)束后（以兩者中較先發(fā)生者為開始時間）至下期申報當(dāng)天或征期結(jié)束當(dāng)天（以兩者中較先發(fā)生者為終止時間）。勾選操作窗口期的規(guī)定不同于原掃描認(rèn)證的窗口期，如納稅人于2017年3月1日進(jìn)行勾選認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票可于2017年2月所屬期申報抵扣，但同日掃描認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票只可于2017年3月所屬期申報抵扣。

六、預(yù)繳稅款

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括一般納稅人以及小規(guī)模納稅人），采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

3.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+稅率或者征收率）*3% 一般納稅人適用一般計稅方法計稅的按照11%稅率計算；一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的以小規(guī)模納稅人，按照5%征收率計算。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。預(yù)繳稅款時應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

【補(bǔ)充】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃的預(yù)繳：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

七、納稅義務(wù)發(fā)生時間

1.納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

2.納稅人發(fā)生視同銷售情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款形式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人義務(wù)發(fā)生時間為交付房產(chǎn)的當(dāng)天。先開具符合規(guī)定的適用稅率的增值稅發(fā)票的，為開具發(fā)票當(dāng)天。

八、納稅申報

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法以及小規(guī)模納稅人，以當(dāng)期銷售額和5%征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

九、發(fā)票開具

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

2.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

4.銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物和應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)售形式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)售款時可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票（該發(fā)票不需做納稅申報），開具內(nèi)容為“預(yù)收購房款”，選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。

6.房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票，開具增值稅發(fā)票時應(yīng)選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“603 已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。對此部分款項一般納稅人不得開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）第七條的規(guī)定，納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。

十、試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)

1.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。

2.試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

3.試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營業(yè)稅。

第三篇：房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策

房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策

1.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）

3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）

4.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）

一、納稅人

（一）基本規(guī)定

在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

在境內(nèi)銷售不動產(chǎn)，是指所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)。

（三）兩類納稅人

納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅人應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過該標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

二、稅率及征收率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目適用稅率為11%，征收率為5%。

三、應(yīng)納稅額的計算

（一）計稅方法

增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，36個月內(nèi)不得變更為一般計算方法。房地產(chǎn)老項目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

（二）一般計稅方法應(yīng)納稅額的計算

計算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額 銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

（三）簡易計稅方法應(yīng)納稅額的計算 計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率 銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

四、銷售額

（一）一般計稅方法

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下： 銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）

價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

（1）代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；

（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。2.當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，房地產(chǎn)可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。3.差額扣除憑證

在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；納稅人按照上述規(guī)定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償款時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。

4.差額扣除其他特殊規(guī)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用，按照上述規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規(guī)定計算扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款： ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三房簽訂變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司； ② 受讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；

③ 項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。7.差額扣除臺賬登記 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

（二）簡易計稅方法

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用未銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

（三）視同銷售

下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

1.單位或者個人向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；

2.單位或者個人向其他單位向個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外； 3.財政部或者國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

(四）納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

1.按照納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。2.按照其他納稅人最近時期提供同類應(yīng)稅服務(wù)的平均價格確定。

3.按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

第四篇：建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策培訓(xùn)課件

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策培訓(xùn)

建筑業(yè)

營改增試點政策規(guī)定：建筑業(yè)一般納稅人提供建筑服務(wù)，適用稅率為11%（換算為價外稅，實際稅率為9.91%），其購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的進(jìn)項稅額可從銷項稅額中抵扣；建筑業(yè)小規(guī)模納稅人以及選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人，其提供建筑服務(wù)征收率為3%（換算為價外稅，實際征收率為2.91%）。

一、建筑業(yè)營改增試點特殊政策

為了確保建筑行業(yè)納稅人從營業(yè)稅向增值稅平穩(wěn)過渡，國家出臺了一系列過渡政策和行業(yè)特殊政策，確保實現(xiàn)行業(yè)稅負(fù)只減不增。建筑企業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的政策設(shè)計和安排，根據(jù)企業(yè)的實際情況對建筑工程分別測算并選擇更有利的計稅方式，實現(xiàn)稅負(fù)只減不增。有關(guān)政策如下：

（一）一般納稅人

政策一：老項目可選擇簡易計稅方法。考慮到建筑工程老項目已經(jīng)開工，部分成本無法納入進(jìn)項抵扣，因此可選擇簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。

政策二：清包工（即通常所說的“包工不包料”）可選擇簡易計稅方法。施工方以清包工方式提供建筑服務(wù)，不采購工程所需的材料或只采購輔料，可選擇簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。

政策三：甲供工程（甲方供應(yīng)全部或部分材料）可選擇簡易計稅方法。為甲供工程提供的建筑服務(wù)也可以選擇適用簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。同時，對于甲供工程中甲供材的比例沒有限制，給予了企業(yè)很大的選擇空間。

政策四：甲供材不納入計稅銷售額。營改增試點后，對于甲供材不納入建筑服務(wù)計稅依據(jù)，稅制安排比營業(yè)稅時對建筑企業(yè)更加有利。

政策五：現(xiàn)場臨時建筑可以一次性抵扣。建筑企業(yè)在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，雖然也屬于不動產(chǎn)的范疇，但其進(jìn)項稅額不適用不動產(chǎn)分2年抵扣的規(guī)定，可以一次性進(jìn)行進(jìn)項抵扣，這對建筑企業(yè)來說又是一大利好。

政策六：進(jìn)一步增加稅務(wù)機(jī)關(guān)專用發(fā)票代開點。為解決建筑企業(yè)采購砂土石料抵扣問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)將進(jìn)一步增加專用發(fā)票代開點，為小規(guī)模沙土石料供應(yīng)商和臨時經(jīng)營者代開專用發(fā)票提供便利，提高建筑企業(yè)購買輔料獲得抵扣憑證的比例。

政策七：不同建筑項目可適用不同計稅方法。納稅人提供建筑服務(wù)，還可以對不同的建筑項目分別適用一般計稅方法和簡易計稅方法，這也是本次營改增試點為建筑業(yè)量身訂造的貼心政策。

政策八：混用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)可以全額抵扣。納稅人提供建筑服務(wù)，既有一般計稅項目又有簡易計稅項目的，簡易計稅項目對應(yīng)的貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)不得抵扣進(jìn)項稅額，簡易計稅項目專用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)不得抵扣進(jìn)項稅額，但是混用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)仍然可以全額抵扣進(jìn)項稅額。所謂“混用”，是指屬于兼用于允許抵扣項目和上述不允許抵扣項目情況的。

政策九：原營業(yè)稅下建筑企業(yè)可從銷售額中扣除分包款的規(guī)定在試點政策中得以延續(xù)。提供建筑服務(wù)選擇簡易計稅方法的一般納稅人，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后余額為銷售額。一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時以差額后的銷售額在服務(wù)發(fā)生地繳納增值稅，在納稅申報時憑從分包方取得的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額。納稅人應(yīng)注意進(jìn)行差額征稅時必須取得合法有效憑證。

營改增試點后，納稅人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或征收率的，應(yīng)分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算的應(yīng)從高適用稅率或征收率。

對于建筑業(yè)一般納稅人來說，應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額，達(dá)到稅負(fù)降低的目的。

一般納稅人可以抵扣進(jìn)項稅額的的項目有：購買如沙石、鋼材、水泥等的材料費、建筑設(shè)計費、會議費、廣告費、住宿費、培訓(xùn)費、過路費、過橋費、修理費、租賃費、水電費、辦公品等。自2013 年8 月1 日起，納稅人購進(jìn)的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇視同購進(jìn)固定資產(chǎn)允許抵扣進(jìn)項稅額。

《試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定：按照試點實施辦法第二十七條第（一）項規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額的應(yīng)稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進(jìn)項稅額：可以抵扣的進(jìn)項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）×適用稅率。

不得抵扣進(jìn)項稅額的項目有：1.用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。

2.非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

3.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。

4.非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

5.非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。

6.購進(jìn)的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。

（二）小規(guī)模納稅人

原營業(yè)稅下建筑企業(yè)可從銷售額中扣除分包款的規(guī)定在試點政策中得以延續(xù)。小規(guī)模納稅人可以繼續(xù)享受該差額征稅政策，最大限度消除重復(fù)征稅。

提供建筑服務(wù)的小規(guī)模納稅人，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后余額為銷售額。納稅人應(yīng)注意進(jìn)行差額征稅時必須取得合法有效憑證。

二、跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的稅款繳納

（一）一般納稅人

1.一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。需要注意的是，無論是建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳還是機(jī)構(gòu)所在地申報納稅，其征收管理機(jī)關(guān)均為國稅機(jī)關(guān)。

2.差額征稅及稅款預(yù)征（1）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款＝余額÷(1＋11%)×2%。

（2）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款＝余額÷(1＋3%)×3%。

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。3.分包款扣除要求

納稅人按照規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。

第一、從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票可在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。

第二、從分包方取得的2016年5月1日后開具的增值稅發(fā)票可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。允許扣除的增值稅發(fā)票的開具需要在增值稅發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）以及項目名稱。

第三、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。4.預(yù)繳稅款所需資料

一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時，需提交以下資料：

（一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；

（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；

（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；

（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。5.預(yù)繳稅款抵減

一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

6.預(yù)繳稅款臺賬

對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，一般納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳椤?/p>

7.預(yù)繳稅款繳納

一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，未按照本辦法繳納稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）小規(guī)模納稅人

1.小納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。需要注意的是，無論是建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳還是機(jī)構(gòu)所在地申報納稅，其征收管理機(jī)關(guān)均為國稅機(jī)關(guān)。2.差額征稅及稅款預(yù)征

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款＝余額÷(1＋3%)×3%。

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。3.分包款扣除要求

小納稅人按照規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。

第一、從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票可在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。

第二、從分包方取得的2016年5月1日后開具的增值稅發(fā)票可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。允許扣除的增值稅發(fā)票的開具需要在增值稅發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）以及項目名稱。

第三、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。4.預(yù)繳稅款所需資料

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時，需提交以下資料：

（一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；

（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；

（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；

（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。5.預(yù)繳稅款抵減

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

6.預(yù)繳稅款臺賬

對跨縣（市、區(qū)）提供的建筑服務(wù)，小規(guī)模納稅人應(yīng)自行建立預(yù)繳稅款臺賬，區(qū)分不同縣（市、區(qū)）和項目逐筆登記全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的發(fā)票號碼、已預(yù)繳稅款以及預(yù)繳稅款的完稅憑證號碼等相關(guān)內(nèi)容，留存?zhèn)洳椤?/p>

7.預(yù)繳稅款繳納

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，未按照本辦法繳納稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

三、納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)發(fā)票開具

（一）一般納稅人

一般納稅人可按照現(xiàn)行規(guī)定自行開具增值稅發(fā)票，并應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

（二）小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發(fā)票。并應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)涉及的應(yīng)稅行為主要包括銷售或出租不動產(chǎn)。一般納稅人銷售或出租不動產(chǎn)，適用稅率為11%（換算為價外稅，實際稅率為9.91%），其購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的進(jìn)項稅額可從銷項稅額中抵扣。

小規(guī)模納稅人以及選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人，其銷售或出租不動產(chǎn)的征收率為5%（換算為價外稅，實際稅率為4.76%）。

一、房地產(chǎn)業(yè)營改增試點特殊政策

房地產(chǎn)業(yè)是原營業(yè)稅下稅收貢獻(xiàn)最大的行業(yè)，全面推開營改增試點后，國家通過一系列的特殊政策和過渡政策，確保房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅負(fù)只減不增。這些特殊政策和過渡政策如下：

第一、扣除土地成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。營改增試點給予房地產(chǎn)業(yè)的最大紅利就在于可扣除土地價款。

第二、預(yù)收款按3%預(yù)繳。根據(jù)營改增試點政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在房地產(chǎn)項目完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，計算應(yīng)納稅額并抵減已預(yù)繳稅款。而原營業(yè)稅下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款即確認(rèn)納稅義務(wù)并按5%稅率繳納營業(yè)稅。營改增試點后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40%，將節(jié)省大量的資金成本。

第三、老項目可選擇簡易計稅方法?？紤]到房地產(chǎn)項目一般時間跨度較長，營改增試點前發(fā)生的成本已無法作為進(jìn)項稅額抵扣，營改增試點過渡政策允許老項目選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅，考慮換算不含稅銷售的因素，其實際稅負(fù)為4.76%，相比原營業(yè)稅稅率5%還略有下降。第四、按項目選擇計稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照不同項目選擇適用不同計稅方法計稅。

比如對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項目，對于營改增試點前已開工的老項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇簡易計稅方法計稅，維持稅負(fù)水平穩(wěn)定過渡；對于營改增試點后才開工的新項目，由于可以取得可抵扣的進(jìn)項稅額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一般計稅方法計稅。值得說明的是，一旦選定計稅方式，之后的36個月期間不得更改。“不得改變”的是具體項目的計稅方法，而不是指該房地產(chǎn)企業(yè)的計稅方法。

第五、出租老不動產(chǎn)過渡政策。出租老不動產(chǎn)，納稅人可以選擇簡易計稅方法按5%征收率計稅。對于納稅人于2016年4月30日前取得的老不動產(chǎn)，因取得不動產(chǎn)時未能抵扣進(jìn)項稅額，根據(jù)過渡政策規(guī)定，只要不動產(chǎn)權(quán)屬保持不變可一直選擇簡易計稅方法計稅，在較長時期內(nèi)保持稅負(fù)水平只減不增。

第六、選擇甲供工程模式。為甲供工程提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡易計稅方法計稅，且甲供材不納入建筑服務(wù)計稅依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲益于過渡政策，通過采用甲供工程模式，自行采購設(shè)備、材料和動力，便可抵扣17%的進(jìn)項稅額，相比于原營業(yè)稅下將設(shè)備、材料和動力計入建筑服務(wù)銷售額來實現(xiàn)成本計算，可獲得更多的進(jìn)項稅額抵扣，有利于實現(xiàn)稅負(fù)持續(xù)下降。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的銷售額

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額，銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）。

允許扣除的土地價款包括新項目和選擇一般計稅方法的老項目。對于房地產(chǎn)老項目，如果選擇適用一般計稅方法，其5月1日后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣除對應(yīng)的土地出讓價款。

2.當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款 =（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

3.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。

4.一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

由于現(xiàn)行政策規(guī)定，土地價款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除。因此通過臺賬對各期土地價款扣除的具體情況進(jìn)行記載，是非常必要的。

5.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目稅款預(yù)繳

（一）一般納稅人

1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款。包括：

一、分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）；

二、全款取得的預(yù)收款（因為全款取得也要事后開票，確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也可以叫做預(yù)收款）。

2.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

3.一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

（二）小規(guī)模納稅人

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% 2.小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目納稅申報

（一）一般納稅人

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

（二）小規(guī)模納稅人

1.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)票開具

（一）一般納稅人

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

2.一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

3.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。已開具營業(yè)稅發(fā)票并收回作廢的，按照總局2016年第23號公告第三條第七款“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票”的情形處理。試點后可以全額開具增值稅普通發(fā)票。

（二）小規(guī)模納稅人

1.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。2.小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

3.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。已開具營業(yè)稅發(fā)票并收回作廢的，按照總局2016年第23號公告第三條第七款“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票”的情形處理。試點后可以全額開具增值稅普通發(fā)票。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目其他事項 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增有關(guān)問題明確

一、建筑業(yè)

1、一般納稅人銷售建筑服務(wù)按規(guī)定選擇適用簡易方法計稅的，可就選擇簡易計稅方法的該部分銷售額開具增值稅專用發(fā)票。

一般納稅人銷售建筑服務(wù)按照相關(guān)規(guī)定選擇適用簡易方法計稅，并按照相關(guān)規(guī)定以扣除支付的分包款后的余額為銷售額計稅的，可就全額開具增值稅專用發(fā)票。

2、納稅人可以按《建筑工程施工許可證》項目分別選擇適用計稅方法，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期的，按合同項目分別選擇適用計稅方法。如某建筑施工企業(yè)提供建筑服務(wù)，有兩個建筑施工老項目，可以分別選擇簡易計稅和一般計稅。

3、對于選擇簡易計稅方法的建筑服務(wù)項目，應(yīng)在36個月內(nèi)不得變更計稅方法。如果原項目合同內(nèi)容發(fā)生重大變更導(dǎo)致重簽新合同并重新領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)按新確立的項目，重新按規(guī)定選擇適用計稅方法。未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期的，如合同廢止重新簽訂合同，應(yīng)按新合同項目按規(guī)定選擇適用計稅方法。

4、納稅人提供建筑服務(wù)，有多個《建筑工程施工許可證》的，可按不同《建筑工程施工許可證》劃分項目，分別選擇適用政策。配套設(shè)施按《建筑工程施工許可證》對應(yīng)的建設(shè)合同上約定的工程施工范圍，進(jìn)行劃分判斷。

5、納稅人2016年5月1日以前提供建筑服務(wù)，在地稅機(jī)關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票，不需要再申報繳納增值稅。

6、試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。其中從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，2016年6月30日前，可作為扣除憑證。但納稅人從分包方取得的5月1日至6月30日過渡期內(nèi)開具的營業(yè)稅發(fā)票，不符合規(guī)定的扣稅憑證要求，不得據(jù)此差額扣除。

7、土地復(fù)墾業(yè)務(wù)是使用機(jī)械和人工對土地進(jìn)行整理，使其達(dá)到可耕種狀態(tài)，屬于其他建筑服務(wù)。如果一般納稅人為建筑工程老項目提供土地復(fù)墾業(yè)務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

8、建筑工程項目4月30日之前已開工，如果對收取的進(jìn)度款已按營業(yè)稅規(guī)定繳納營業(yè)稅，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，允許在5月1日后開具增值稅普通發(fā)票。其中,需要就補(bǔ)開發(fā)票收入代開增值稅普通發(fā)票的納稅人，可憑4月30日前已經(jīng)在地稅繳納營業(yè)稅的完稅憑證，到主管國稅機(jī)關(guān)辦理代開手續(xù)。如果對該項目選擇簡易計稅方法的，其征收率是3%。

對4月30日之前的老項目，在5月1日之后的取得質(zhì)量保證金，屬于工程款的一部分，如選擇適用簡易計稅方法的，可以開具增值稅發(fā)票，征收率是3%。

9、工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務(wù)工程項目，經(jīng)住建部門批準(zhǔn)在原建筑工程項目基礎(chǔ)上進(jìn)行新增建設(shè)（如擴(kuò)大建筑面積等），新增合同對應(yīng)項目可參照原建筑工程項目按照老項目選擇簡易計稅方法。

10、建筑工程老項目與完工后的養(yǎng)護(hù)、維修分屬兩項獨立的業(yè)務(wù)，屬于“工程服務(wù)”和“修繕服務(wù)”兩個稅目。建筑工程大多具有清包工或甲供工程性質(zhì)，如符合“清包工”或“甲供工程”定義，則可選擇適用簡易計稅方法計稅。

11、在2016年4月30日之前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，如果在營改增前未作為營業(yè)稅扣稅憑證扣除總包繳納的營業(yè)稅，在2016年6月30日前可以作為提供建筑服務(wù)預(yù)繳增值稅的扣除憑證。

12、如果納稅人同時為多個跨縣（市、區(qū)）的建筑項目提供建筑服務(wù)，需要分項目計算預(yù)繳稅款?？鄢Ц兜姆职詈蟮挠囝~為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳該項目時繼續(xù)扣除。保證納稅人不因收入和支出取得時間的不均衡造成多繳稅款。

13、在建筑工程中，甲方自行采購主要建筑材料，稱為甲供材。甲供材料不屬于建筑業(yè)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，不計入建筑服務(wù)銷售額，不作為建筑企業(yè)的稅基。

14、小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，預(yù)繳后，回機(jī)構(gòu)所在地申報，當(dāng)月僅開具普通發(fā)票且合計不滿3萬（享受小微減免稅政策）。該納稅人當(dāng)期申報應(yīng)納稅額合計為0，預(yù)繳稅款不足抵減，可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

15、部分建筑項目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工的，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實際已開工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡易計稅方法。除此之外，符合清包工或甲供工程定義的，也可按規(guī)定選擇適用簡易計稅方法計稅。

16、建筑企業(yè)收到的備料款等預(yù)收款，應(yīng)當(dāng)在收到當(dāng)月申報繳納增值稅。

17、建筑企業(yè)對建筑施工臨時搭建活動板房取得的進(jìn)項稅額可一次性抵扣。

二、房地產(chǎn)業(yè)

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款（因為全款取得也要事后開票并確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也作為預(yù)收款）。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,4月30日之前繳納營業(yè)稅且未開具營業(yè)稅發(fā)票的,按規(guī)定可以開具增值稅普通發(fā)票，“價稅合計欄”和“金額欄”為全部價款和價外費用，“稅率”選擇0，備注欄中注明“所屬期**月已按規(guī)定繳納營業(yè)稅”。

3、房地產(chǎn)企業(yè)4月30日之前收取30%預(yù)收款，開具營業(yè)稅發(fā)票，5月1日以后客戶要求開具增值稅發(fā)票，已開具的營業(yè)稅發(fā)票收回作廢的，按照總局2016年第23號公告第三條第七款“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票”的情形處理。試點后可以全額開具增值稅普通發(fā)票。

購房者索取增值稅專用發(fā)票的，暫按“銷售不動產(chǎn)差額開票”方式開具。

4、房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目提供出租服務(wù)，應(yīng)按照《建筑工程施工許可證》上注明的合同開工日期，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期的，按合同注明的開工日期，進(jìn)行判斷該項目是否屬于新老項目。

5、屬于4月30日前取得的不動產(chǎn)，如其中一部分用于出租，一部分用于出售，出租和出售行為可以分別選擇適用不同的計稅方法，分別適用的是不同的政策依據(jù)。

6、房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，選擇一般計稅方式，可以扣除4月30日之前向政府部門支付的土地價款。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人選擇按簡易征收方式的老項目，可以自行開具5%征收率的專用發(fā)票。

8、企業(yè)間轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)按財稅【2016】36號文、財稅【2016】47號文等規(guī)定征收增值稅。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，其所對應(yīng)的土地價款：第一步，要將一次性支付的土地價款，按照土地面積在不同項目中進(jìn)行劃分并且固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計算扣除。

10、適用一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額中扣除土地價款，但可以全額開具增值稅專用發(fā)票。

11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。

12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應(yīng)納稅款。

13、房地產(chǎn)預(yù)收款的預(yù)繳稅款不需要按項目分別抵減應(yīng)納稅額。當(dāng)期應(yīng)納稅額按規(guī)定抵減當(dāng)期已預(yù)繳稅款及前期未抵減完的預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行申報納稅。

14、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費用不屬于價外費用。

15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

16、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。

17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會所等項目，其對應(yīng)的土地價款可以按規(guī)定從銷售額中扣除。

第五篇：“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收風(fēng)險研究

“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收風(fēng)險研究

房地產(chǎn)業(yè)營改增有助于暢通增值稅抵扣鏈條、減少企業(yè)負(fù)擔(dān)。但由于增值稅核算遠(yuǎn)比營業(yè)稅復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)可能存在諸多增值稅涉稅風(fēng)險，因此有必要梳理分析房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅涉稅風(fēng)險，建立相對應(yīng)的風(fēng)險提示指標(biāo)，以強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理。

一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點

房地產(chǎn)業(yè)，是指開發(fā)、管理、交易房地產(chǎn)的整合性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特點：

（一）經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，往來對象多。除開發(fā)土地和房屋外，房地產(chǎn)企業(yè)還要完善對應(yīng)的基礎(chǔ)和配套服務(wù)設(shè)施，覆蓋了從征地、規(guī)劃、建造、出售到后期服務(wù)的全部流程，業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜多樣，涉及對象廣泛多變，給企業(yè)的進(jìn)項取得和銷項核算帶來極大的挑戰(zhàn)。

（二）開發(fā)周期長，投資數(shù)額大。開地產(chǎn)開發(fā)要經(jīng)歷勘察設(shè)計、征地拆遷、安置補(bǔ)償、建筑施工、配套工程等數(shù)個階段，要持續(xù)幾年才能完成，且每個階段都需要大量的人力財力，必須要有源源不斷的資金投入。

（三）資產(chǎn)負(fù)債率高，依賴銀行。房地產(chǎn)項目投資大，資金占用時間長，依靠自身資金遠(yuǎn)無法滿足投資需求，而一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不夠條件上市，只能大量依靠銀行貸款融資。但依靠銀行貸款來進(jìn)行投資風(fēng)險較大，成本也相對較高。

（四）政策變化快，經(jīng)營風(fēng)險大。近年來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控頻頻推出，一定程度上影響了企業(yè)的規(guī)劃和決策。同時，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈長、收益期長，一旦規(guī)劃不周全、決策不準(zhǔn)確資金運轉(zhuǎn)不暢，可能會造成產(chǎn)品堆積，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)無以為繼。

二、房地產(chǎn)業(yè)面臨的涉稅風(fēng)險

（一）銷售收入方面

1.銷售產(chǎn)品收入賬務(wù)處理不規(guī)范。如取得的銷售款不按規(guī)定入賬，而是故意留在銷售部門；對于出售閣樓、地下停車位、以及房屋裝修部分單獨收取款項，未計入收入；借手續(xù)費、集資費、代收款項等名義向購買者收取的各種性質(zhì)的價外收費，以及客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金等收入未納入繳稅收入；對外出租房屋商鋪，不如實按收取的租金計算繳納稅款。2.預(yù)售收入、結(jié)轉(zhuǎn)收入或分期付款的處理不規(guī)范。如通過預(yù)售方式銷售正在開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，取得的款項未如實申報繳納增值稅；開發(fā)建設(shè)完成產(chǎn)品后，仍然把預(yù)售款記在“預(yù)收賬款”等往來賬戶；以按揭等方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在收到首付款、銀行按揭貸款后未如實計算繳稅，或是記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。3.特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理。“以物易物”、“以房抵債”等銷售方式在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不少見，往往使得房地產(chǎn)企業(yè)未及時確認(rèn)銷售收入，從而導(dǎo)致未及時繳納或少繳納增值稅。

（二）進(jìn)項抵扣方面

1.多抵進(jìn)項稅額。如企業(yè)同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，老項目和新項目混雜，可能存在簡易計稅老項目的進(jìn)項稅納入新項目抵扣；公共配套設(shè)施中像物業(yè)樓等自建自用的不動產(chǎn)，進(jìn)項稅金與商品房無法區(qū)分，可能多抵扣進(jìn)項稅額； 出租未售出的商品房，未將產(chǎn)品轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)并做進(jìn)項轉(zhuǎn)出，造成多抵進(jìn)項。2.虛抵進(jìn)項稅額。在甲供材模式下，通過虛假的單獨合同，虛開鋼筋、砂石等原材料的專用發(fā)票來認(rèn)證抵扣進(jìn)項稅；接受關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)提供的原材料或工程服務(wù)，故意抬高材料價格或是工程費用，從而增加進(jìn)項費用。3.不得抵扣進(jìn)項稅額帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人工資、安置補(bǔ)償費用，自小規(guī)模納稅人那里購買的材料以及企業(yè)自制的磚瓦石灰等，是無法取得增值稅專用發(fā)票的，因此無法進(jìn)項進(jìn)項稅抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工單位的費用，在開發(fā)階段支付給的批報建費、拆遷管理費等，不能抵扣進(jìn)項稅，可能導(dǎo)致企業(yè)少報收入或多抵進(jìn)項的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)業(yè)增值稅風(fēng)險分析指標(biāo)

（一）行業(yè)增值稅稅負(fù)指標(biāo)

增值稅稅負(fù)率=實納增值稅總額/主營業(yè)務(wù)收入×100%。將房地產(chǎn)行業(yè)的平均增值稅稅負(fù)率設(shè)為提醒值。對比企業(yè)增值稅稅負(fù)率與提醒值，如果兩者偏差值較大則可能企業(yè)會存在故意隱藏收入、多計成本費用、多抵扣進(jìn)項稅額等風(fēng)險疑點。

（二）進(jìn)項指標(biāo)

工程完工后，結(jié)合第三方涉稅數(shù)據(jù)，將企業(yè)認(rèn)證抵扣的進(jìn)項與施工合同、標(biāo)書及預(yù)決算報告進(jìn)行對比，分析企業(yè)是否存在多抵、虛抵進(jìn)項或是進(jìn)項不合理的風(fēng)險。

1.分析企業(yè)耗用磚瓦砂石等原材料的情況，與同類產(chǎn)品平均用量和成本進(jìn)行對比，對用量過大、價格過高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣進(jìn)項稅的問題。2.分析企業(yè)建筑施工費用及輔助工程費用，與同行業(yè)同類型的平均費用標(biāo)準(zhǔn)，以及企業(yè)預(yù)算報告等進(jìn)行對比，看看企業(yè)的工程及輔助工程費用是否恰當(dāng)。3.分析企業(yè)廣告、咨詢、鑒證、設(shè)計費等進(jìn)項金額，對比同類開發(fā)產(chǎn)品的平均標(biāo)準(zhǔn)，如超過標(biāo)準(zhǔn)較多且無合理理由的，通過企業(yè)及相關(guān)資料核實業(yè)務(wù)真實性，分析其是否存在少納稅問題。4.核查企業(yè)選擇簡易征收的老項目的實際情況，隨時跟進(jìn)未完成交工的老項目的推進(jìn)情況，查看發(fā)生的進(jìn)項稅額有沒有按規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)出。

（三）銷售收入指標(biāo)

將企業(yè)的申報數(shù)據(jù)與開工項目登記資料、第三方數(shù)據(jù)對比分析，查看其銷售收入是否全面完整。

1.通過售樓處相關(guān)資料比如銷售記錄、買賣合同、銷售發(fā)票、各類收據(jù)等，推算房地產(chǎn)已出售的面積和收入。將測算收入和“主營業(yè)務(wù)收入”等科目、增值稅申報表等進(jìn)行分析比對，查看企業(yè)是否真??統(tǒng)計了銷售收入并進(jìn)行了納稅申報。2.核查企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同，以支付的傭金金額和比例來推算企業(yè)的銷售額，反推企業(yè)的銷售收入是否完整屬實。3.將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中記載的房屋開發(fā)面積、容積率、可出售面積以及相應(yīng)配套設(shè)施等數(shù)據(jù)，與企業(yè)賬載面積、實地開發(fā)面積進(jìn)行對比，核實是否存在私增可售面積并隱瞞收入的情況。4.與當(dāng)?shù)胤抗芫纸粨Q購房合同備案信息，根據(jù)購房合同中列明的面積、金額，與企業(yè)記載的“預(yù)收賬款”等明細(xì)賬進(jìn)行比對，推算企業(yè)實際銷售情況。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 吳志勇.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對[J].經(jīng)濟(jì)師，2017，（05）：127-128+131.