第一篇：抵押房屋糾紛如何處理

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抵押房屋糾紛如何處理

隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，是企業(yè)取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時，銀行作為抵押權(quán)人，將加入到拆遷法律關(guān)系中來，否則抵押權(quán)就可能遭受侵害，為此，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序與特點。

一 抵押房屋的概念與特點

城市房屋拆遷中所說的抵押房屋，即設(shè)有抵押權(quán)的房屋，是指被拆遷人所有或經(jīng)營的，依照法律規(guī)定了已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務(wù)的擔(dān)保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔(dān)保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)從該房屋拍賣或變賣的價款中優(yōu)先受償。

抵押房屋具有以下特點：

1.所有權(quán)受到限制

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房屋一經(jīng)抵押，該房屋的所有人的權(quán)利就受到限制，突出表現(xiàn)在于處分權(quán)的限制。按照所有權(quán)制度，所有人對房屋擁有處分權(quán)，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權(quán)，由此影響到拆遷活動中對房屋補(bǔ)償安置權(quán)益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意被拆遷人不得擅自作出處分。

2.抵押權(quán)依附于債權(quán)

由于抵押房屋的目的是確保債務(wù)清償，該債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的。如果該債務(wù)消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務(wù)也消失，抵押權(quán)人不得限制原抵押所有人的處分權(quán)。

3.抵押權(quán)須依法設(shè)立

在民間借貸中，債權(quán)人要求債務(wù)人提供房屋抵押作為債的擔(dān)保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權(quán)利的瑕疵。在拆遷實踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除，補(bǔ)償完畢后，債權(quán)人才得知消息，因而權(quán)利受損而產(chǎn)生糾紛的情況。

4.抵押房屋的性質(zhì)變化

在很長一段時間內(nèi)，設(shè)立抵押權(quán)的房屋多為私房，而近年來，這

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種性質(zhì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越高，已經(jīng)成為其主要部分，而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現(xiàn)補(bǔ)償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務(wù)的矛盾，論其法理之分，確有棘手之處。

二 拆遷抵押房屋糾紛的處理

《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！卑凑漳壳胺梢?guī)定的拆遷補(bǔ)償?shù)膬煞N方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。

1.抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞讲僮?/p>

如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

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對貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因為所得的賠償金應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為抵押財產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。

2.抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點：

(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。

(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下是被拆遷人方面

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。

三 在建工程拆遷糾紛的處理

實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇上拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對該種房屋拆遷產(chǎn)生糾紛的處理必須按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和相應(yīng)的司法解釋來處理。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”對此，最高人民法院亦有相應(yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場估價計算補(bǔ)償金額，但該在建工程的補(bǔ)償款應(yīng)按下列順序處理：

1.如果該建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補(bǔ)償時，該補(bǔ)償

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金，施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能給先支付抵押權(quán)人或抵押人。

2.如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部分房款后，遇上拆遷，其已付購房款應(yīng)在拆遷補(bǔ)償金額中優(yōu)先退還。

3.如果該在建工程既不欠施工單位的工程款，也未向社會發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人將與被拆遷人連帶清償原抵押借款的本息。

來源：（抵押房屋糾紛如何處理http://s.yingle.com/cq/464667.html）征地拆遷.相關(guān)法律知識

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第二篇：抵押房屋拆遷糾紛的處理

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抵押房屋拆遷糾紛的處理

隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，是企業(yè)取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時，銀行作為抵押權(quán)人，將加入到拆遷法律關(guān)系中來，否則抵押權(quán)就可能遭受侵害，為此，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序與特點。

一 抵押房屋的概念與特點

城市房屋拆遷中所說的抵押房屋，即設(shè)有抵押權(quán)的房屋，是指被拆遷人所有或經(jīng)營的，依照法律規(guī)定了已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務(wù)的擔(dān)保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔(dān)保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)從該房屋拍賣或變賣的價款中優(yōu)先受償。

抵押房屋具有以下特點：

1.所有權(quán)受到限制

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房屋一經(jīng)抵押，該房屋的所有人的權(quán)利就受到限制，突出表現(xiàn)在于處分權(quán)的限制。按照所有權(quán)制度，所有人對房屋擁有處分權(quán)，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權(quán)，由此影響到拆遷活動中對房屋補(bǔ)償安置權(quán)益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意被拆遷人不得擅自作出處分。

2.抵押權(quán)依附于債權(quán)

由于抵押房屋的目的是確保債務(wù)清償，該債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的。如果該債務(wù)消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務(wù)也消失，抵押權(quán)人不得限制原抵押所有人的處分權(quán)。

3.抵押權(quán)須依法設(shè)立

在民間借貸中，債權(quán)人要求債務(wù)人提供房屋抵押作為債的擔(dān)保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權(quán)利的瑕疵。在拆遷實踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除，補(bǔ)償完畢后，債權(quán)人才得知消息，因而權(quán)利受損而產(chǎn)生糾紛的情況。

4.抵押房屋的性質(zhì)變化

在很長一段時間內(nèi)，設(shè)立抵押權(quán)的房屋多為私房，而近年來，這

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種性質(zhì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越高，已經(jīng)成為其主要部分，而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現(xiàn)補(bǔ)償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務(wù)的矛盾，論其法理之分，確有棘手之處。

二 拆遷抵押房屋糾紛的處理

《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！卑凑漳壳胺梢?guī)定的拆遷補(bǔ)償?shù)膬煞N方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。

1.抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞讲僮?/p>

如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

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對貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因為所得的賠償金應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為抵押財產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。

2.抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點：

(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。

(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下是被拆遷人方面

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。

三 在建工程拆遷糾紛的處理

實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇上拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對該種房屋拆遷產(chǎn)生糾紛的處理必須按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和相應(yīng)的司法解釋來處理。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！睂Υ?，最高人民法院亦有相應(yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場估價計算補(bǔ)償金額，但該在建工程的補(bǔ)償款應(yīng)按下列順序處理：

1.如果該建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補(bǔ)償時，該補(bǔ)償

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金，施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能給先支付抵押權(quán)人或抵押人。

2.如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部分房款后，遇上拆遷，其已付購房款應(yīng)在拆遷補(bǔ)償金額中優(yōu)先退還。

3.如果該在建工程既不欠施工單位的工程款，也未向社會發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人將與被拆遷人連帶清償原抵押借款的本息。

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不

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第三篇：抵押房屋拆遷糾紛的處理

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抵押房屋拆遷糾紛的處理

隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，是企業(yè)取得資金的常用手段。這類房屋在拆遷時，銀行作為抵押權(quán)人，將加入到拆遷法律關(guān)系中來，否則抵押權(quán)就可能遭受侵害，為此，抵押房屋的拆遷糾紛便具有一般房屋拆遷活動所不同的程序與特點。

一 抵押房屋的概念與特點

城市房屋拆遷中所說的抵押房屋，即設(shè)有抵押權(quán)的房屋，是指被拆遷人所有或經(jīng)營的，依照法律規(guī)定了已經(jīng)由被拆遷人作為履行債務(wù)的擔(dān)保物的房屋。以房屋作為抵押，是擔(dān)保方式中最常見的一種。其法律意義在于，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)從該房屋拍賣或變賣的價款中優(yōu)先受償。

抵押房屋具有以下特點：

1.所有權(quán)受到限制

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房屋一經(jīng)抵押，該房屋的所有人的權(quán)利就受到限制，突出表現(xiàn)在于處分權(quán)的限制。按照所有權(quán)制度，所有人對房屋擁有處分權(quán)，而抵押之后，就不得變更房屋的所有權(quán)，由此影響到拆遷活動中對房屋補(bǔ)償安置權(quán)益，未經(jīng)抵押權(quán)人同意被拆遷人不得擅自作出處分。

2.抵押權(quán)依附于債權(quán)

由于抵押房屋的目的是確保債務(wù)清償，該債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的。如果該債務(wù)消失，而被拆遷人的房屋上的抵押義務(wù)也消失，抵押權(quán)人不得限制原抵押所有人的處分權(quán)。

3.抵押權(quán)須依法設(shè)立

在民間借貸中，債權(quán)人要求債務(wù)人提供房屋抵押作為債的擔(dān)保，經(jīng)常是以雙方立字為據(jù)，忽略了抵押登記制度的存在，因此產(chǎn)生抵押權(quán)利的瑕疵。在拆遷實踐中常有合同約定的抵押房屋被拆除，補(bǔ)償完畢后，債權(quán)人才得知消息，因而權(quán)利受損而產(chǎn)生糾紛的情況。

4.抵押房屋的性質(zhì)變化

在很長一段時間內(nèi)，設(shè)立抵押權(quán)的房屋多為私房，而近年來，這

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種性質(zhì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，企業(yè)用房占抵押房屋中的比例越來越高，已經(jīng)成為其主要部分，而企業(yè)效益下降的范圍越來越廣，一旦拆遷，就會出現(xiàn)補(bǔ)償金是優(yōu)先安排職工還是償還債務(wù)的矛盾，論其法理之分，確有棘手之處。

二 拆遷抵押房屋糾紛的處理

《城市房屋拆遷管理條例》第三十條規(guī)定：拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。”按照目前法律規(guī)定的拆遷補(bǔ)償?shù)膬煞N方式，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋具體操作也有不同。

1.抵押房屋拆遷采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞讲僮?/p>

如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金;如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權(quán)人的義務(wù)。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權(quán)人重新設(shè)立抵押或者清償原債務(wù)的，對其補(bǔ)償款由拆遷人交公證機(jī)關(guān)或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

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對貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因為所得的賠償金應(yīng)屬于抵押財產(chǎn)。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為抵押財產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。

2.抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的操作

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，其補(bǔ)償操作應(yīng)注意以下兩點：

(1)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無效。

(2)抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

抵押房屋拆除未達(dá)成新的抵押協(xié)議，一般情況下是被拆遷人方面

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的原因居多，主要是原抵押合同持有異議。對此，抵押權(quán)人應(yīng)及時提起訴訟，避免債權(quán)落空。當(dāng)然也有被拆遷人主動起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之合法權(quán)益。

三 在建工程拆遷糾紛的處理

實踐中，抵押房屋中還有一種十分特殊的情況，就是開發(fā)商開發(fā)的房屋尚未竣工就遇上拆遷的情況。而在建工程除向銀行貸款作為抵押外，還可能存在拖欠了工程款和已預(yù)售的情況，對該種房屋拆遷產(chǎn)生糾紛的處理必須按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條和相應(yīng)的司法解釋來處理。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”對此，最高人民法院亦有相應(yīng)的司法解釋。在建工程遇上拆遷時，無須折價拍賣，也是按市場估價計算補(bǔ)償金額，但該在建工程的補(bǔ)償款應(yīng)按下列順序處理：

1.如果該建工程尚欠施工單位的工程款，在拆遷補(bǔ)償時，該補(bǔ)償

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金，施工單位有優(yōu)先受償權(quán)，而不能給先支付抵押權(quán)人或抵押人。

2.如果該在建工程不欠施工單位的工程款，但既已抵押，又已預(yù)售。作為購買房屋(在建工程)的購房者，其善意購買的行為受法律保護(hù)，如已付清全部或大部分房款后，遇上拆遷，其已付購房款應(yīng)在拆遷補(bǔ)償金額中優(yōu)先退還。

3.如果該在建工程既不欠施工單位的工程款，也未向社會發(fā)售，那么除非抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商重新設(shè)立抵押權(quán)，否則該拆遷補(bǔ)償款應(yīng)優(yōu)先償還銀行的借款本息。否則拆遷人將與被拆遷人連帶清償原抵押借款的本息。

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立

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第四篇：房屋漏水糾紛如何處理

房屋漏水糾紛如何處理

一、解決的法律路徑

房屋發(fā)生滲漏時，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關(guān)系——適用相關(guān)的法律規(guī)定————明確責(zé)任，這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。

二、常見的房屋滲漏原因

1、開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的；

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成對樓下住戶的侵害；

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏；

4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏。

不同的滲漏原因，形成不同的法律關(guān)系，這就影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關(guān)系錯誤，就會導(dǎo)致確立案由和適用法律的錯誤，判決結(jié)果就會差之毫厘謬之千里。

三、不同的滲漏原因形成不同的法律關(guān)系。

針對上述常見的滲漏原因，可以形成以下相關(guān)法律關(guān)系：

1、開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的滲漏，形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏，形成財物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏，形成相鄰法律關(guān)系。

4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏，也是形成相鄰法律關(guān)系

5、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期，則應(yīng)適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。

四、不同的滲漏原因適用不同法律

1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用

《民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>

《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條第二款之規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年?！?適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實存在質(zhì)量問題。如果滲漏給受害人財物帶來損害的，開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?，則應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時的法律適用

民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過錯侵害國

家的、集體的財產(chǎn)，侵害他人財產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏，是受害者自已的過錯，而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏，則相鄰各方均無過錯，在這樣的情況下，應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責(zé)任的承擔(dān)，則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定?！睹穹ㄍ▌t》的第八十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規(guī)定，“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補(bǔ)償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/p>

《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定，“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！钡诎耸鶙l規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之

間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。”第九十二條規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/p>

根據(jù)以上相鄰關(guān)系的規(guī)定，房屋用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為：（1）一方應(yīng)為另一方提供便利。

（2）相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務(wù)。（3）相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯，客觀上也不存在任何過錯行為，或者行為與損害結(jié)果之間沒有因果關(guān)系的，依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為，也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。

（4）因為有相鄰關(guān)系，所以就要承擔(dān)責(zé)任，這是一個錯誤的判斷。但因為有相鄰關(guān)系，所以要提供便利，這是一個符合情理法理的正確認(rèn)識。

（5）處理相鄰關(guān)系糾紛應(yīng)遵守公平原則，互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益，防止損人利已妨害社會公共利益。

4、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期時的法律適用

共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外，在開發(fā)商保修期滿后，應(yīng)當(dāng)有專項維修資金來承擔(dān)。

《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國

家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金”。

“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，“商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”第三條規(guī)定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等?！?/p>

該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設(shè)施，那么，上下水管道、落水管是否屬于共用設(shè)施呢？一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時明確“由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備”均屬于共用設(shè)施，可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認(rèn)定的情況。二是上下貫通的排水管、進(jìn)水管雖然經(jīng)過業(yè)主房內(nèi)，但權(quán)利屬于該樓一側(cè)單元的

共有人，性質(zhì)屬于共用設(shè)施。如果否認(rèn)其具有共用的性質(zhì)，那么就要承認(rèn)業(yè)主對其擁有物權(quán)，物權(quán)的特征是對世權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。開發(fā)商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進(jìn)水管不允許隨意修理拆卸，可見，業(yè)主是不能對其行使支配和排他的權(quán)利的。三是說上述管道是共用設(shè)施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設(shè)施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。

《住宅專項維修資金管理辦法》第二十條規(guī)定，“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?。?/p>

結(jié)論：由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔(dān)責(zé)任主體的不同，責(zé)任主體的不同，決定了法律關(guān)系形成的不同，從而也決定了法律工

作者在司法實踐中必須適用不同的法律來處理房屋滲漏所引起的糾紛。

第五篇：處理房屋拆遷糾紛主要法律依據(jù)!

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處理房屋拆遷糾紛主要法律依據(jù)

為了便于大家查找房屋拆遷糾紛的法律依據(jù)，現(xiàn)將主要的全國性有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等列舉如下，因各地有相關(guān)的規(guī)定，在此不可能列全，請大家再相應(yīng)查找。供大家參考：

一、綜合性規(guī)定

1、<中華人民共和國城市規(guī)劃法>(1989年12月26日七屆全國人大常委會11次會議通過，自1990年4月1日起施行);

2、<城市房屋拆遷管理條例>(2001年6月13日國務(wù)院第305號公布，自2001年11月1日起施行);

3、<城市房屋拆遷工作規(guī)程>(2005年10月31日建設(shè)部發(fā)布);

4、<國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知>(2003年9月19日國務(wù)院辦公廳發(fā)布);

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5、<國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知>(2004年6月7日發(fā)布);

二、關(guān)于拆遷房屋面積的有關(guān)規(guī)定

1、<中華人民共和國測繪法>(2002年8月29日九屆全國人大常委會第29次會議通過，同年12月1日施行);

2、<中華人民共和國測繪成果管理條例>(2006年5月27日國務(wù)院令第469號公布，自2006年9月1日起施行);

3、<房產(chǎn)測繪管理辦法>(2000年12月28日建設(shè)部、國家測繪局令第83號發(fā)布);

4、建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知>(2002年3月27日建設(shè)部發(fā)布);

三、關(guān)于拆遷房屋估價方面的規(guī)定

1、<房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法>(2005年10月12日建設(shè)部發(fā)布，自2005年12月1日起施行);

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2、<城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見>(2003年12月1日建設(shè)部發(fā)布);

四、關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償安置方面的規(guī)定

1、<城市房屋拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議公證細(xì)則>(1992年10月9日司法部發(fā)布);

2、<國務(wù)院法制辦公室對北京市人民政府法制辦公室<關(guān)于城市私有房屋拆遷補(bǔ)償適用法律問題的請示>的答復(fù)>(2002年1月24日發(fā)布);

3、<建設(shè)部辦公廳關(guān)于被拆遷人選擇拆遷補(bǔ)償方式的復(fù)函>(2003年4月29日發(fā)布);

4、<國務(wù)院法制辦公室對建設(shè)部辦公廳<關(guān)于上級房屋拆遷管理部門對下一級房屋拆遷管理部門作出的拆遷裁決是否具有行政復(fù)議管轄權(quán)的請示>的復(fù)函>(2003年7月26日發(fā)布);

5、<最高人民法院關(guān)于由省級人民政府確定單獨編制城市規(guī)劃的礦區(qū)行政管理部門有權(quán)對拆遷糾紛作出處理決定并可向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行的函>(1989年7月4發(fā)布);

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6、<最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)>(1996年7月24日發(fā)布);

7、<最高人民法院關(guān)于村民因土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費問題與村民委員會發(fā)生糾紛人民法院應(yīng)否受理問題的答復(fù)>(2001年12月31日發(fā)布);

8、<最高人民法院研究室關(guān)于人民法院是否受理涉及軍隊房地產(chǎn)騰退、拆遷安置糾紛案件的答復(fù)>(2003年8月18日發(fā)布);

五、關(guān)于房屋拆遷法律適用問題的規(guī)定

1、<關(guān)于山東省建設(shè)廳請求解釋<城市房屋拆遷管理條例>有關(guān)條款的復(fù)函>(2001年8月14日發(fā)布);

2、<國務(wù)院法制辦公室對廣東省人民政府法制辦公室“關(guān)于執(zhí)行<城市房屋拆遷管理條例>有關(guān)問題的請示”的答復(fù)>(2002年1月22日發(fā)布);

3、<國務(wù)院法制辦公室關(guān)于對建設(shè)部辦公廳<關(guān)于對房屋拆遷政策法規(guī)的答復(fù)是否屬于具體行政行為的請示>的復(fù)函>(2002年8月27日發(fā)布);

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4、<建設(shè)部辦公廳關(guān)于如何界定拆遷項目選用新老條例的復(fù)函>(2002年12月16日發(fā)布);

5、<國務(wù)院法制辦公室對遼寧省人民政府法制辦公室<關(guān)于遼寧省采煤沉陷區(qū)房屋拆遷適用法律問題的請示>的答復(fù)>(2003年12月18日發(fā)布);

6、<關(guān)于對拆遷人未在法定期間提出拆遷延期申請問題的復(fù)函>(2004年3月11日建設(shè)部辦公廳發(fā)布);

六、有關(guān)拆遷爭議處理包括拆遷行政裁決的規(guī)定

1、<中華人民共和國行政復(fù)議法>(1999年10月1日起施行);

2、<中華人民共和國行政訴訟法>(1990年10月1日起施行);

3、<中華人民共和國民事訴訟法>(1991年4月9日通過并施行);

4、<信訪條例>(2005年1月5日通過并公布);

5、<建設(shè)部信訪工作管理辦法>(2005年4月28日發(fā)布);

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6、<國土資源信訪規(guī)定>(2006年3月1日起施行);

7、<國土資源行政復(fù)議規(guī)定>(自2001年7月27日起施行);

8、<城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程>(2003年12月30日建設(shè)部發(fā)布);

9、<關(guān)于對請求解釋<城市房屋拆遷管理條例>裁決時間的復(fù)函>(2000年8月14日建設(shè)部發(fā)布)。

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關(guān)

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拘

留

當(dāng)

天

算

時

間

嗎

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