第一篇：如何用技巧讓開發(fā)商退定金

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如何用技巧讓開發(fā)商退定金

購買期房經(jīng)常出現(xiàn)延期交房的現(xiàn)象，那要是不想要了，應(yīng)該怎么合理的讓開發(fā)商退定金呢?接下來由的律伴網(wǎng)小編為大家整理了一些關(guān)于怎么讓開發(fā)商退定金,有什么技巧方面的知識，歡迎大家閱讀!

目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。

如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達(dá)不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認(rèn)為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了蓉定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退?

一、定金的法律規(guī)定

到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。

二、如何避免定金陷阱

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要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將定金寫成訂金、預(yù)付款、保證金、誠意金、押金、訂約金等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據(jù)有兩個：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持;二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，訂金等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認(rèn)購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。

通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見可以退，另外，必須是在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通過合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認(rèn)購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

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文章來源：律伴網(wǎng) http://www.lvban365.net/

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第二篇：退定金申請書

購房定金退款申請書

本人于2014年1月23日在xx縣xx鎮(zhèn)xx簽訂樓宇認(rèn)購書一份，欲購買xx小區(qū)xx座xx號房?，F(xiàn)因個人原因向貴司（xxxxx有限公司）申請退還購房定金人民幣xx元整。購房定金退款后，即解除與xxxx的認(rèn)購合同，放棄有關(guān)此認(rèn)購書的一切權(quán)利義務(wù)。申請人：

2014年10月22日篇二：保證金退還申請書

保證金退還申請書

廣西科聯(lián)招標(biāo)中心桂林分部：

我公司于2012年10月29日參加桂林旅游高等?？茖W(xué)校學(xué)科實(shí)訓(xùn)設(shè)備采購項目(項目編號：gxzc2012-j1-20179-kl)a分標(biāo)的招投標(biāo)，交納保證金4500元，開標(biāo)后未中標(biāo)，現(xiàn)請求將該項目投標(biāo)保證金退還至以下帳號，請予辦理。

戶 名：梅州市綠鷹高爾夫園林設(shè)備有限公司

開戶銀行：工商行平遠(yuǎn)縣支行

帳 號：2007 0241 0902 4521 160 聯(lián)系電話：*** 聯(lián) 系 人：韓生

梅州市綠鷹高爾夫園林設(shè)備有限公司

二零一二年十一月六日篇三：定金退返申請報告20120727 解除《認(rèn)購協(xié)議書》和退款申請報告

蘇州協(xié)信圓融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

并尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

本人***，經(jīng)由深圳市房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司蘇州分公司團(tuán)購?fù)緩接?012年7月15日與貴司簽訂了《認(rèn)購協(xié)議書》一份，訂購“青澄花園”五區(qū)32幢106號房（總價140萬元），已付定金人民幣2萬元。

因下述特殊事由，本人已沒有必要與貴司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》等其他合同文件，特此真誠懇請貴司同意解除《認(rèn)購協(xié)議書》并向本人退返已付定金款2萬元： 1、2012年7月15日，應(yīng)**臨時提議，本人與其共同到貴司售樓處洽談購房事宜，因**婚前已經(jīng)購置過商品房，經(jīng)貴司業(yè)務(wù)員*小姐誠意建議，我們選擇了實(shí)踐中不乏被采用的以本人名義購買、先辦理離婚再適時復(fù)婚的操作模式，以規(guī)避相關(guān)政策限制、實(shí)現(xiàn)首套房購房的優(yōu)惠待遇，并當(dāng)場簽訂了認(rèn)購協(xié)議書，當(dāng)天籌款以本人名義支付了定金2萬元。為此，我們“夫妻”于次日辦妥了協(xié)議離婚，領(lǐng)取了離婚證。然而，令本人無法想象和預(yù)見的是，離婚后，**隨即向我表示該房不應(yīng)購買后拒絕再為購房提供任何配合（包括籌措首付款等），并聲稱已經(jīng)與我正式離婚、購房事宜與其無關(guān)，進(jìn)而拒絕本人與貴司業(yè)務(wù)員的聯(lián)系或者協(xié)調(diào)（其在上海工作）?，F(xiàn)本人經(jīng)慎重考慮，已經(jīng)決定接受“正式離婚”的后果和現(xiàn)實(shí)（至于前夫如此作為的動機(jī)和目的等涉及本人隱私，不宜在此述及），但由此導(dǎo)致本人“單獨(dú)”購買該房屋的目的和必要性已經(jīng)喪失，只能要求解除認(rèn)購協(xié)議書。

2、即使本人愿意購買，因本人僅從去年3月才正式開始工作，個人工資收入根本無法支持付款。

3、已經(jīng)向貴司支付的2萬元定金中，其中1.5萬元連同團(tuán)購服務(wù)費(fèi)1萬元（合計2.5萬元）還是本人向弟弟借得所付，已經(jīng)成為本人的個人債務(wù)。

綜上，鑒于事由的特殊性，繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議的必要性已經(jīng)沒有、簽訂認(rèn)購協(xié)議時的購房目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，本人相信貴司一定可以理解本人的處境，同意解除認(rèn)購協(xié)議書，并向本人退返已付定金。

在此對貴司給予的理解和信任表示深深的謝意，對貴司業(yè)務(wù)員的真誠對待和正義協(xié)助也表示深深的感激。本人將不忘貴司的恩德。

順祝商祺！

本人簽字：

***年*月*日篇四：客戶退還誠意金申請書

客戶退還誠意金申請書

藍(lán)鼎置地有限公司：

本人（誠意金退還申請人）于200 年 月 日與貴公司簽訂《 商品房 意向認(rèn)購協(xié)議》，協(xié)議號no.；根據(jù)該協(xié)議約定，本人擁有對

城 期 棟 單元 號的認(rèn)購權(quán)。

現(xiàn)由于本人自身原因，本人欲放棄意向認(rèn)購權(quán)，不再認(rèn)購該套房屋。特此向貴司申請放

棄認(rèn)購權(quán)，希望貴司酌情退還本人在簽訂《 商品房意向認(rèn)購協(xié)議》時所交納的意向認(rèn)購誠意金。

本人自愿放棄對該套房屋的意向認(rèn)購權(quán)，由此決定帶來的糾紛與貴公司無關(guān)。

特此申請。

申 請 人：

申請日期：篇五：退保證金申請書

：

我公司參與投標(biāo)的 開標(biāo)會議已結(jié)束,我公司未中標(biāo),現(xiàn)我公司申請退回投標(biāo)保證金,金額為人民幣 整(￥）,請給予辦理為盼。

第三篇：退定金保證書

退保證金申請書

：

我公司參與投標(biāo)的 開標(biāo)會議已結(jié)束,我公司未中標(biāo),現(xiàn)我公司申請退回投標(biāo)保證金,金額為人民幣 整(￥）,請給予辦理為盼。保證金請退到銀行賬號如下：

開戶名稱：

賬 號：

開戶銀行：

申請單位：

日期：篇二：補(bǔ)交定金承諾書文檔

保證書

本人承將諾于 補(bǔ)交給浙江原創(chuàng)房地產(chǎn)顧問有限公司 元整人民幣購房定金，若本人延遲交定金或不交定金，則愿意在簽本保證書五天內(nèi)按定金法則賠償浙江原創(chuàng)房地產(chǎn)顧問有限公司。

保證人：

身份證號：

簽字日期：篇三：2016交定金的保證書樣本 2016交定金的保證書樣本

交定金的保證書樣本

甲方(賣方): 乙方(預(yù)購方): 依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就乙方向甲方預(yù)訂房屋事宜，訂立本合同。

雙方保證所提交資料的真實(shí)性。若任何一方提交虛假資料使本次交易無法進(jìn)行則該方必須要負(fù)法律責(zé)任。

一、該房屋坐落： ；建筑面積平方米；房屋所有權(quán)編號: ；房屋成交價格為 元（大寫），甲方收取乙方定金 元整（大寫）。

二、該房屋的設(shè)施及附屬物。該房地產(chǎn)所附著的戶口，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款之日起 日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為基數(shù)按每日萬分之 向買方支付違約金。

三、甲方確保產(chǎn)權(quán)清晰，房屋的所有權(quán)是其本人的合法所有，無權(quán)益糾紛。

四、甲乙雙方約定于 年 月 日之前簽定正式買賣合同，簽定地點(diǎn)

為，甲乙雙方如不按時簽定正式買賣合同，則作違約處理。如遇不可抗力因素，導(dǎo)致無法履行本協(xié)議，則不作違約處理。

五、違約責(zé)任：

1、如甲方房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，或有任何欺騙行為的，視為甲方違約。

2、如甲方?jīng)]有任何不清晰、不合法產(chǎn)權(quán)問題，乙方不得隨意改變主意，不購買其房屋，否則視為違約。

3、房屋有質(zhì)量問題或安全隱患的，乙方有權(quán)拒絕購買，不承擔(dān)違約責(zé)任。

甲乙雙方如有一方不能遵守本協(xié)議所約定的條款，則視作違約，如甲方違約，甲方應(yīng)退還乙方已付的定金，并再向乙方支付相當(dāng)于定金金額的100%的違約金。如乙方違約，乙方放棄收回定金的權(quán)利，乙方所付的定金視作違約金。

六、甲乙雙方其他約定事項：

七、甲乙雙方在此聲明，均已認(rèn)真閱讀本協(xié)議，已全部知曉所有條款所約定的內(nèi)容，并自愿遵守及依照所有條款履行本協(xié)議。

八、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方和中介方簽字后即產(chǎn)生法律效力，本協(xié)議一式二份，甲、乙、各執(zhí)一份，每份具有同等的法律效力。

甲方： 乙方：

身份證號碼： 身份證號碼：

日期： 日期：

補(bǔ)交定金承諾書文檔

本人承將諾于 補(bǔ)交給浙江原創(chuàng)房地產(chǎn)顧問有限公司 元整人民幣購房定金，若本人延遲交定金或不交定金，則愿意在簽本保證書五天內(nèi)按定金法則賠償浙江原創(chuàng)房地產(chǎn)顧問有限公司。

保證人：

身份證號：

簽字日期：篇四：保證金退還申請書

保證金退還申請書

廣西科聯(lián)招標(biāo)中心桂林分部：

我公司于2012年10月29日參加桂林旅游高等?？茖W(xué)校學(xué)科實(shí)訓(xùn)設(shè)備采購項目(項目編號：gxzc2012-j1-20179-kl)a分標(biāo)的招投標(biāo)，交納保證金4500元，開標(biāo)后未中標(biāo)，現(xiàn)請求將該項目投標(biāo)保證金退還至以下帳號，請予辦理。

戶 名：梅州市綠鷹高爾夫園林設(shè)備有限公司

開戶銀行：工商行平遠(yuǎn)縣支行

帳 號：2007 0241 0902 4521 160 聯(lián)系電話：*** 聯(lián) 系 人：韓生

梅州市綠鷹高爾夫園林設(shè)備有限公司

二零一二年十一月六日篇五：退保證金授權(quán)委托書

授權(quán)委托書

本人 趙硯（姓名）系 貴州大茂建設(shè)有限公司（申請人名稱）的法定代表人，現(xiàn)委托（姓名）為我方代理人。代理人前來貴單位辦理退貴州茅臺酒股份有限公司2012年新增2800噸茅臺王子酒制酒技改工程及配套設(shè)施項目房屋建筑工程的資審保證金等有關(guān)事宜，其法律后果由我方承擔(dān)。

賬戶：貴州大茂建設(shè)有限公司

開戶行：貴陽銀行股份有限公司匯通支行

賬號：1***02418 委托期限 ： 30日歷天。

代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。

第四篇：退定金保證書格式

篇一：保證書的格式及范文 保證書的格式及范文

通常保證書由標(biāo)題、稱呼、正文、結(jié)尾和落款幾部分組成。

(一)標(biāo)題 保證書標(biāo)題有兩種方式構(gòu)成。其一，單獨(dú)由文種名構(gòu)成，即在第一行正中用較大字體寫“保證書”字樣。其二，由保證內(nèi)容和文種名構(gòu)成。如：《衛(wèi)生保證書》。(二)稱呼 保證書稱呼在標(biāo)題下空兩行頂格寫上送達(dá)方的機(jī)關(guān)組織、團(tuán)體單位或個人的稱呼或姓名，然后加冒號。

(三)正文 正文一般而言須包括寫保證書的緣由，保證的具體內(nèi)容兩部分。1.保證書的緣由 要闡明為什么寫保證書。要敘述清楚當(dāng)時的條件和有關(guān)情況，使保證的具體內(nèi)容建立在一定的前提之上。2.保證書的內(nèi)容 保證書的內(nèi)容主要是指保證人作出保證的具體事項。如保證做到什么，在多長時間里，達(dá)到什么程度，采取什么具體措施來實(shí)現(xiàn)自己的保證等。保證書此部分一般以條條的形式列出。

(四)結(jié)尾 保證書的結(jié)尾可以再次表示實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的決心，如“上述各項保證做到”。也可用“此致——敬禮”等的禮貌用語。還可以在正文結(jié)束后，什么也不再寫，自然結(jié)束。

(五)落款 落款即在保證書右下方署上保證的單位或個人的名稱或姓名，并署上發(fā)文的日期?！?范 文 一 】

××街道辦事處黨委：

響應(yīng)市委提出的組織城市待業(yè)青年，發(fā)展商業(yè)和服務(wù)業(yè)，方便群眾，擴(kuò)大就業(yè)的號召，我們十名待業(yè)青年在廣大群眾熱情支持下，成立了“×××街道青年綜合服務(wù)部”。為了實(shí)現(xiàn)街道黨委向我們提出的“鞏固發(fā)展”服務(wù)部的殷切希望，我們保證做到以下幾點(diǎn)：

一、安心服務(wù)工作，鉆研業(yè)務(wù)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)群眾需要增加服務(wù)項目。

二、端正經(jīng)營作風(fēng)，對顧客負(fù)責(zé)，替顧客著想，不偷工減料，不以次充好，收費(fèi)合理，薄利多銷。

四、講文明禮貌，抵制歪風(fēng)邪氣。

五、民主管理，帳目公開，分配合理，合法開支，不濫發(fā)獎金?！痢痢两值狼嗄昃C合服務(wù)部全體職工×年×月×日篇二：保證書格式 保證書格式

通常保證書由標(biāo)題、稱呼、正文、結(jié)尾和落款幾部分組成。(一)標(biāo)題

保證書標(biāo)題有兩種方式構(gòu)成。

其一，單獨(dú)由文種名構(gòu)成，即在第一行正中用較大字體寫“保證書”字樣。其二，由保證內(nèi)容和文種名構(gòu)成。如：《衛(wèi)生保證書》。(二)稱呼

保證書稱呼在標(biāo)題下空兩行頂格寫上送達(dá)方的機(jī)關(guān)組織、團(tuán)體單位或個人的稱呼或姓名，然后加冒號。(三)正文

正文一般而言須包括寫保證書的緣由，保證的具體內(nèi)容兩部分。1.保證書的緣由

要闡明為什么寫保證書。要敘述清楚當(dāng)時的條件和有關(guān)情況，使保證的具體內(nèi)容建立在一定的前提之上。2.保證書的內(nèi)容

保證書的內(nèi)容主要是指保證人作出保證的具體事項。如保證做到什么，在多長時間里，達(dá)到什么程度，采取什么具體措施來實(shí)現(xiàn)自己的保證等。保證書此部分一般以條條的形式列出。(四)結(jié)尾保證書的結(jié)尾可以再次表示實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的決心，如“上述各項保證做到”。也可用“此致——敬禮”等的禮貌用語。還可以在正文結(jié)束后，什么也不再寫，自然結(jié)束。(五)落款

落款即在保證書右下方署上保證的單位或個人的名稱或姓名，并署上發(fā)文的日期。篇三：退還保證金申請書范本 退還保證金申請書范本 尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

我公司由于******，由于*****我不得不向****提出*****申請懇請領(lǐng)導(dǎo)同意。此致 敬禮 ***公司

****年**月**日-----------申請人的基本情況：

申請事由：要求退還保證金。事實(shí)與理由 ：

因公司業(yè)務(wù)量減少，沒有多少收入，員工工資也是老板掏自己個人腰包發(fā)放的，現(xiàn)在得支付取暖費(fèi)，但公司實(shí)在是拿不出那么多錢，想把原先入住現(xiàn)在的辦公場所時繳納的保證金暫時退還用一下，估計明年6月份，公司經(jīng)濟(jì)能好些，想到時候就還保證金。謝謝支持！呈

申請人（公司）： 日期：

------廣州xxx物業(yè)管理服務(wù)有限公司： 業(yè)主： 日期：

第五篇：退購房定金案例

退購房定金案例

典型案件：深圳的王先生通過深圳的中介在惠州大亞灣某樓盤看中一套商品房，當(dāng)即與開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議書》，并按約定交了2萬元的購房訂金。但到具體簽訂購房合同時，因?qū)ψ》吭O(shè)計、居住環(huán)境、配套設(shè)施等諸多問題不滿意，王先生不想買這套房了，隨即向房產(chǎn)商提出了退還定金的要求，但被開發(fā)商拒絕。開發(fā)商認(rèn)為：《認(rèn)購書》是房地產(chǎn)銷售的慣例?！墩J(rèn)購書》既賦予購房認(rèn)購權(quán)，也賦予了放棄權(quán)，并非強(qiáng)制購買預(yù)定房。再有，開發(fā)商已按證明單為購房人保留了所選定的房屋，且未變動房價，不存在任何過錯，而購買人未在認(rèn)購書約定的時間內(nèi)與開發(fā)商簽訂合同，屬于購房者違約，根據(jù)約定，放棄購買房屋系購房者單方違約，故無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。

雙方因無法協(xié)商解決最后走上了法庭。本律師受王先生委托代理了此案。

本律師認(rèn)為：《認(rèn)購書》僅表明王先生有購房意向，而非購房合同。理由有兩點(diǎn)：

1、根據(jù)我國法律有關(guān)規(guī)定，房屋買賣契約，須經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記才有效。而《認(rèn)購書》作為一份意向書顯然不需房屋土地部門備案。

2、開發(fā)商在王先生尚未見到房屋買賣契約、協(xié)議書及補(bǔ)充協(xié)議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則扣除訂金，顯然違背了合同訂立的自愿和公平原則。

本案經(jīng)大亞灣法院經(jīng)審理認(rèn)為：《認(rèn)購書》備注欄雖有按時到指定地

點(diǎn)辦理簽約、愈期視為放棄訂購權(quán)、訂金不予退還之條款，但當(dāng)事人王某在雙方約定期限內(nèi)已多次與房屋銷售人員對購房契約的具體條款進(jìn)行協(xié)商洽談，未達(dá)成購房契約系由于雙方分歧較大。故開發(fā)商在與預(yù)購方未達(dá)成購房契約的前提下，扣留后者的購房預(yù)付款無事實(shí)及法律依據(jù)。最后，判決開發(fā)商退還了王先生預(yù)付的2萬元定金。本律師在辦理了大量惠州地區(qū)的退房、退定金的商品房預(yù)售合同糾紛案件后，總結(jié)認(rèn)為：在買房者簽訂商品房認(rèn)購書后，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還購房定金。

1、購房者為非惠州戶口，不能提供惠州一年以上社保證明或者納稅憑證的，通常開發(fā)商會私下允諾通過其他途徑為買房者辦理相關(guān)證明，所需費(fèi)用由購房者提供且沒有正規(guī)發(fā)票，這種情形存在著銀行審批貸款的風(fēng)險，有許多購房者就因此而無法獲得銀行貸款，而開發(fā)商會將這種風(fēng)險由購房者來承擔(dān)，一旦無法獲得銀行貸款就會不斷要求購房者全額支付購房款，否則即會沒收定金或者首期款并要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任。這種情形本律師認(rèn)為屬于雙方明知故犯，開發(fā)商惡意誘導(dǎo)購房者，購房者可主張解除解除認(rèn)購協(xié)議，并要求開發(fā)商退還定金。實(shí)踐中各級法院也支持本律師的上述代理意見。

2、購房者對小區(qū)周邊環(huán)境了解不夠，開發(fā)商也明知卻不事先主動履行告知義務(wù)，導(dǎo)致簽訂認(rèn)購書并繳納定金后，購房者要求退還定金?？芍鲝堥_發(fā)商未履行合同的附隨義務(wù)，在協(xié)議簽訂中未盡誠信義務(wù)，解除合同，退還定金。

3、簽訂認(rèn)購書后，雙方經(jīng)協(xié)商無法就正式《商品房買賣合同》的主

要條款達(dá)成一致，可要求解除認(rèn)購協(xié)議，退回定金。本律師根據(jù)相關(guān)法律認(rèn)為：認(rèn)購書只是對整個購房合約的基礎(chǔ)性約定，通常只有房屋信息，面積，價格、超過約定時間不簽訂合同定金沒收等條款，對于其他很重要的諸如交房條件、交房時間、違約責(zé)任等待根本沒有約定，因此只要購房者履行了后期的《商品房買賣合同》的磋商義務(wù)，即可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若于問題的解釋》第四條的規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房合同無法達(dá)成一致，雙方無法簽訂正式商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)解除商品房認(rèn)購協(xié)議，定金予以退回。此種情形，本律師在辦案實(shí)踐中最為常見，也為法院經(jīng)常采用。

以上，是本律師的少許辦案經(jīng)驗(yàn)，不盡之處，請指正，謝謝。林律師：***在線咨詢：***