第一篇：第一太平關(guān)于金地廣場物業(yè)管理方案及預(yù)算20120628[范文]

北京金地廣場——

物業(yè)服務(wù)方案

2012年6月28日

目錄

一、項(xiàng)目概述———————————————————————3

二、物業(yè)公司簡介—————————————————————3

三、服務(wù)模式建議—————————————————————4

四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容—————————————————————5

五、物業(yè)服務(wù)保障體系及管理目標(biāo)——————————————9

六、物業(yè)服務(wù)階段性介入——————————————————10

七、物業(yè)管理處建設(shè)————————————————————14

八、物業(yè)管理處管理運(yùn)作——————————————————17

九、金地廣場物業(yè)管理費(fèi)用支出測算依據(jù)——————————18

十、金地廣場物業(yè)管理費(fèi)支出粗略測算———————————25

十一、附件————————————————————————30 2

一、項(xiàng)目概述項(xiàng)目

物 業(yè) 名 稱

： 北 京 金 地 中 心

座 落 位 置

： 北京東長安街，占據(jù)中央商務(wù)區(qū)核心位置

總 建 筑 面 積

： 1 5 0 0 0 0平方 米

商業(yè)面積

：2 9 0 0 0平方 米

地 下 數(shù) 量

： 地 下 車 位5 6 5個(gè)

物 業(yè) 類 型 ： 綜 合 預(yù)計(jì)開業(yè)日 ：2012年9月8日

二、物業(yè)公司簡介公司

金地廣場物業(yè)管理單位系“第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司”特為金地中心組建的專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)——“第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司朝陽分公司金地中心管理處”。

第一太平戴維斯是一家國際知名的物業(yè)顧問行，業(yè)務(wù)范圍包括物業(yè)中介、物業(yè)評(píng)估、市場調(diào)查及研究、設(shè)施管理、城市規(guī)劃及工程管理服務(wù)等，歷史悠久、信譽(yù)超卓。

第一太平戴維斯于 2000 年 4 月起正式成為在英國倫敦上市的物業(yè)管理集團(tuán)成員之一，近年來積極拓展全球業(yè)務(wù)，至今集團(tuán)已發(fā)展成為一家領(lǐng)導(dǎo)性的國際級(jí)物業(yè)顧問集團(tuán)。同期，與美國著名房地產(chǎn)顧問Trammell Crow 形成全球性的戰(zhàn)略伙伴，并于倫敦成立合資公司，通過全球性的網(wǎng)絡(luò)為商戶提供一體化的綜合物業(yè)服務(wù)和全球化的解決方案。

物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，經(jīng)過長期的發(fā)展，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，并取得了國際認(rèn)證的ISO9001優(yōu)質(zhì)管理認(rèn)證及國際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書。第一太平戴維斯在香港管理的項(xiàng)目有全港最大的商場西九龍中心、甲級(jí)辦公樓力寶中心、尖沙嘴新文化中心及佐敦的倫敦廣場等。

在國內(nèi)業(yè)務(wù)發(fā)展方面，第一太平戴維斯更是最早的一家以外資公司身份進(jìn)入國內(nèi)市場，并將專業(yè)的技術(shù)及概念帶給國內(nèi)項(xiàng)目的專業(yè)物業(yè)管理公司，迄今為止，已在北京、上海、廣州、天津成立了合資公司，并將業(yè)務(wù)范圍輻射到華東、華南、華北等其他眾多城市。

多年來，第一太平戴維斯在廣大的商戶間建立了良好的信譽(yù)，為不同的樓盤提供度身定做的服務(wù)內(nèi)容，得到了業(yè)主和客戶的認(rèn)同。

三、服務(wù)模式建議服務(wù)模式

首先，可由投資商成立商業(yè)管理公司或招商運(yùn)營管理部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理，其主要任務(wù)是：隨著市場需求的變化，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)；進(jìn)行品牌招商及組合；商家回訪、聯(lián)誼；大型節(jié)日裝飾；重大活動(dòng)、參觀、促銷組織等工作，從而為開發(fā)商、商戶創(chuàng)造最大的經(jīng)營收益和商業(yè)價(jià)值。其次，商業(yè)管理公司或招商運(yùn)營管理部門下轄物業(yè)管理部，委托單一物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一、專業(yè)的管理，對(duì)“金地廣場”環(huán)境、綠化、工程設(shè)備設(shè)施、建筑進(jìn)行規(guī)劃和管理，同時(shí)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還可配合投資方提供大型活動(dòng)配合、商戶管理、開閉店管理、商戶資料管理、商戶的入住遷出管理、日常溝通、投訴處理、費(fèi)用收取等有關(guān)運(yùn)營方面的服務(wù)。

四、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)

根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)，基于專業(yè)管理原則，物業(yè)管理處擬在商戶服務(wù)、工程管理、3 環(huán)境管理、安全保衛(wèi)管理、消防管理、意外事件防范意外事件、商業(yè)形象推廣及活動(dòng)配合活、停車管理幾方面向金地廣場提供物業(yè)服務(wù)。

1、商戶服務(wù)

商戶收樓前，場地的預(yù)檢和問題整改跟進(jìn)； 辦理入住收樓手續(xù)、發(fā)放《商戶手冊(cè)》； 辦理裝修手續(xù)、發(fā)放《裝修手冊(cè)》； 商戶開店、閉店管理；

對(duì)商戶日常經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督管理；

接待并處理商戶投訴，聽取商戶意見和建議，定期進(jìn)行商戶滿意度調(diào)查和回訪； 租金、管理費(fèi)等費(fèi)用收取及催費(fèi)工作； 商戶檔案管理；

促銷信息播放或分發(fā)配合；

積分兌換、免費(fèi)停車券兌換工作； 尋人、尋物服務(wù)；

客用品，如雨傘、急救藥箱、輪椅、兒童車等租借服務(wù)； 商戶退租管理；

商戶內(nèi)及商場公共區(qū)域維修接待服務(wù)； 背景音樂播放服務(wù)；

簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議，為商戶提供電話/網(wǎng)絡(luò)/入室保潔/車位 租賃等辦理服務(wù)； 提供郵件分發(fā)服務(wù)。

2、工程管理

電力、空調(diào)、電梯三大設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行管理；

建立并實(shí)施一套包涵物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和修理作業(yè)程序和制度；

及時(shí)對(duì)商場燈光、裝飾、鋪面設(shè)施以及各承租商戶的報(bào)修問題進(jìn)行處理；

節(jié)日期間裝飾物業(yè)，包括燈光及其它飾物的制作安裝； 收集和管理所有工程圖紙、檔案資料；

對(duì)商場的二次裝修進(jìn)行審圖及現(xiàn)場監(jiān)督管理； 定期清洗公共廚房煙道；

制訂并施行科學(xué)的能源管理方案。

3、環(huán)境管理

制訂完善的服務(wù)內(nèi)容、工作程序及清潔標(biāo)準(zhǔn)； 建立健全檢查及獎(jiǎng)懲制度；

保潔服務(wù)人員技能及禮儀禮貌培訓(xùn)；

按照職業(yè)健康及環(huán)境管理體系的要進(jìn)行廢棄物分類、存放及外運(yùn)；

定期清洗外墻及外窗；

大理石、飾面、不銹鋼扶手、玻璃等的定期專業(yè)養(yǎng)護(hù)、打蠟、拋光、清洗；

公共區(qū)域的綠化與植物的養(yǎng)護(hù)、調(diào)整； 定期消殺以及化糞池的清掏。

4、安全保衛(wèi)管理

金地廣場人流、物流動(dòng)線管理； 24小時(shí)保安人員值班巡邏；

安排便衣保安及防損人員在商場營業(yè)期間的場內(nèi)巡邏； 處理“防扒”和貨品防盜以及營業(yè)場所各種突發(fā)事件； 商場每日打佯前進(jìn)行嚴(yán)格清場； 商戶出入貨品管理；

安排專門保安人員對(duì)門前車輛停放和店外秩序進(jìn)行維護(hù)管理；

選拔優(yōu)秀合格的保安員負(fù)責(zé)重點(diǎn)部位（黃金珠寶等柜）的安全管理； 積極配合公安機(jī)關(guān)做好打擊和防范各種犯罪活動(dòng)，及時(shí)處理在商場發(fā)生的各種治安事件；

利用電視監(jiān)控、紅外報(bào)警、磁性防損門禁系統(tǒng)、無線對(duì)講聯(lián)系等保安技術(shù)裝備，配合訓(xùn)練有素反應(yīng)快捷的保安隊(duì)伍、縝密實(shí)用的作業(yè)程序、嚴(yán)格的制度化管理，對(duì)“金地廣場”進(jìn)行全方位的安全防范，為顧客購物提供安全放心的環(huán)境，確保商家貨品不被偷盜，減少各種貨品損失率。

5、消防管理

建立消防合格證制度及消防工作監(jiān)督檢查制度；

確保自動(dòng)噴淋、煙感報(bào)警、防火卷簾等消防設(shè)備運(yùn)行完好； 確保消防通道暢通；

組織成立一支義務(wù)消防隊(duì)，在出現(xiàn)消防事故時(shí)能夠及時(shí)自救； 擬訂一套緊急情況下的應(yīng)急方案，保證出現(xiàn)消防事故后最大限度的實(shí)現(xiàn)有秩序的救援和最大限度的減少損失；

定期對(duì)經(jīng)營商戶、員工進(jìn)行消防知識(shí)的培訓(xùn)；

根據(jù)消防法和國家有關(guān)規(guī)定要求協(xié)助成立消防安全領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)構(gòu)，接受消防管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；

定期組織消防骨干例會(huì)和消防演練等，以實(shí)現(xiàn)“警鐘長鳴”、防患于未然。

6、意外事件防范

與開發(fā)商、警方、消防和社區(qū)組織保持密切聯(lián)系，協(xié)助其開展工作； 及時(shí)辦妥財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)，規(guī)避可能發(fā)生的各種意外； 制定各種緊急事件處理預(yù)案，確保商場在意外發(fā)生時(shí)，能采取緊急應(yīng)變補(bǔ)救措施。

7、商業(yè)形象推廣及活動(dòng)配合 協(xié)助商場內(nèi)外裝飾及布置工作； 配合開展商場整體的促銷活動(dòng)； 配合協(xié)調(diào)商場各經(jīng)營者的關(guān)系；

配合開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流等活動(dòng)； 協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。

8、停車管理

設(shè)定科學(xué)的交通流向；

完善各種交通及車場標(biāo)志、標(biāo)識(shí)； 維護(hù)管理車場收費(fèi)系統(tǒng)； 維護(hù)各出入口交通秩序； 引導(dǎo)并檢查車輛停放；

保證道路暢通，做好安全防范。

五、物業(yè)服務(wù)物業(yè)保障體系及管理目標(biāo)

金地廣場的管理，物業(yè)管理處將遵照“5.3.4.1”服務(wù)保障體系及現(xiàn)行質(zhì)量管理、環(huán) 5 境管理及職業(yè)健康安全管理體系的要求設(shè)定管理目標(biāo)，并按照“三標(biāo)”要求策劃綜合服務(wù)管理手冊(cè)、建立高效率的運(yùn)營機(jī)制，為開發(fā)商提供高水平的物業(yè)管理服務(wù)。

1、“5.3.4.1”服務(wù)保障體系

2、物業(yè)服務(wù)及管理目標(biāo)

六、物業(yè)服務(wù)階段性介入

1、物業(yè)管理籌備階段——交付使用前兩個(gè)月 貫穿整個(gè)開發(fā)階段，交付使用前或運(yùn)營的前期管理十分重要！項(xiàng)目竣工并從承建商處接管時(shí)物業(yè)公司的介入，能更好的使貴我雙方均處于 有利的位置，物業(yè)服務(wù)人員可從容進(jìn)行相關(guān)前期籌備工作及熟悉各工程系統(tǒng)；提前作好物業(yè)的包裝、基礎(chǔ)人員的培訓(xùn)、配合發(fā)展商施工管理、交接驗(yàn)收及工程跟進(jìn)、商戶裝修管理、商場整體開荒清潔等工作，求得雙方工作效率最大化！具體工作內(nèi)容如下：

2、物業(yè)管理服務(wù)階段——正式開業(yè)運(yùn)營前一個(gè)月

具體工作內(nèi)容如下：

七、物業(yè)管理處管建設(shè)

1、物業(yè)管理處組織架構(gòu)

2、物業(yè)管理處全員配備（130人）

3、物業(yè)管理處商場人員配置（32人）

4、金地廣場外包保潔配置(32人)：1名主管、3名領(lǐng)班、28名保潔員

5、金地廣場外包保安員、司梯工配置（26人）：20名外保人員、6名貨梯司梯工

八、物業(yè)管理處管管理運(yùn)作

1、制訂《管理手冊(cè)》，包括手冊(cè)頒布令、管理體系組織結(jié)構(gòu)圖、管理方針、管理目標(biāo)、管理職責(zé)、管理承諾、人力資源、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境、服務(wù)的實(shí)現(xiàn)和策劃、采購、監(jiān)視和測量設(shè)備控制等內(nèi)容。

2、制訂《程序文件》，包括文件控制、記錄控制、人力資源管理控制、基礎(chǔ)設(shè)施管理控制、采購控制、相關(guān)方管理、清潔服務(wù)管理、維修服務(wù)管理、保安服務(wù)管理、二次裝修控制、消防控制、停車場管理、顧客滿意度測量控制、信息交流控制、固體廢棄物管理控制、化學(xué)品管理、應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)、事件事故調(diào)查控制等程序。

3、制訂《行政管理制度匯編》，包括員工手冊(cè)、公司對(duì)內(nèi)/外行文管理辦法、印章管理辦法、合同管理辦法、物資管理辦法、招標(biāo)管理辦法、會(huì)議管理規(guī)定、考勤制度、工服管理辦法、出租車費(fèi)報(bào)銷管理、員工更衣室守則、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用管理規(guī)定、檔案管理制度、通訊費(fèi)管理辦法、員工招聘管理規(guī)定、培訓(xùn)管理辦法、培訓(xùn)管理執(zhí)行細(xì)則、員工調(diào)動(dòng)/晉升/離職管理規(guī)定、績效考核管理規(guī)定等。

4、制訂《應(yīng)急預(yù)案匯編》，包括火災(zāi)/緊急疏散應(yīng)急預(yù)案、發(fā)生交通意外應(yīng)急預(yù)案、跑水應(yīng)急預(yù)案、停電應(yīng)急預(yù)案、防汛應(yīng)急預(yù)案、防風(fēng)應(yīng)急預(yù)案、發(fā)生刑事 6 治安案件應(yīng)急預(yù)案、客人擁擠/發(fā)生踩踏情況應(yīng)急預(yù)案、發(fā)生自殺或企圖自殺/突然死亡應(yīng)急預(yù)案、接到恐嚇電話應(yīng)急預(yù)案、發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物應(yīng)急預(yù)案、發(fā)生精神病人/無故滋事應(yīng)急預(yù)案、發(fā)生高空擲物/外立面裝飾物脫落事件應(yīng)急預(yù)案、發(fā)生地震應(yīng)急預(yù)案、疫情防控應(yīng)急預(yù)案、掃雪應(yīng)急預(yù)案等。

5、制訂并匯總相關(guān)記錄文件。

九、金地廣場金地物業(yè)管理費(fèi)用支出測算依據(jù)

1、測算依據(jù)

本預(yù)算測算時(shí)間分為兩部分，2012年8月1日至2012年12月31日和2013年1月1日至2013年12月31日。

鑒于金地廣場仍屬在建工程，部分設(shè)備或設(shè)施未有數(shù)據(jù)，相應(yīng)部分支出暫參考物業(yè)管理處經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)；另外，有關(guān)建筑面積數(shù)據(jù)系依照簡介得來，如有更為準(zhǔn)確的面積測繪結(jié)果將相應(yīng)調(diào)整。

本預(yù)算假設(shè)金地廣場整體委托同一家物業(yè)管理公司提供服務(wù)；商業(yè)部分委托專門機(jī)構(gòu)或自行成立招商運(yùn)營部門負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營，物業(yè)管理公司主要提供公共及中央設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)維護(hù)、公共區(qū)域保安、清潔等方面 服務(wù)，同時(shí)提供部分商場運(yùn)營的配合工作。

2、營業(yè)時(shí)間

預(yù)計(jì)金地廣場運(yùn)營時(shí)間10：00—22：00；制冷期為4月1日～10月20日（含公共假期及每周雙休日計(jì)200天）；采暖期為當(dāng)年11月15日～次年3月15日。

3、管理酬金

商業(yè)的運(yùn)營和物業(yè)管理是不同的兩個(gè)概念，商業(yè)的運(yùn)營屬于拓展，比如商業(yè)定位、招商、項(xiàng)目推廣、促銷、業(yè)態(tài)調(diào)整等，一般是由開發(fā)商成立專門的商業(yè)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)管理，也有一些項(xiàng)目由開發(fā)商成立專門的商

業(yè)運(yùn)營部來管理，主要負(fù)責(zé)的工作有： 負(fù)責(zé)對(duì)租戶開展工作，包括租戶聯(lián)絡(luò)、咨詢服務(wù)、信息收集、資料

維護(hù)、簽約項(xiàng)目的跟蹤落實(shí)、進(jìn)場退場管理等；負(fù)責(zé)商場運(yùn)營人流、物流動(dòng)線的制訂和調(diào)整；

負(fù)責(zé)商業(yè)開店、閉店的管理；對(duì)商家銷售業(yè)績的數(shù)據(jù)收集、分析、反饋，幫助商家制定銷售計(jì)劃；

租約簽署和管理、租金收取與管理、欠費(fèi)管理；

督導(dǎo)商家現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量、現(xiàn)場工作紀(jì)律； 負(fù)責(zé)監(jiān)督商家的投訴處理、退換貨服務(wù)、物價(jià)和商品陳列等； 負(fù)責(zé)策劃、組織和設(shè)施商場推廣方案。

商業(yè)的物業(yè)服務(wù)側(cè)重的是“對(duì)內(nèi)”服務(wù)，如：

接待報(bào)修；

咨詢臺(tái)服務(wù)、路線指引服務(wù)； 保障設(shè)備設(shè)施正常有效運(yùn)行； 做好安防、消防工作；

保障清潔衛(wèi)生、做好蟲控工作； 商場區(qū)域綠化管理。

第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司向金地中心提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)已一年有余，雙方打下了良好的合作和溝通基礎(chǔ)，為配合金地廣場如期開業(yè)、打造精品商業(yè)品牌，物業(yè)管理處應(yīng)開發(fā)商要求，在提供商場 物業(yè)基本服務(wù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬服務(wù)范圍，致力在商場運(yùn)營方面提供更加全 7 面的服務(wù)，如：

工裝期商戶二裝圖紙收集及現(xiàn)場管理； 配合投資方提供大型活動(dòng)配合； 商戶管理； 開閉店管理； 商戶資料管理；

商戶的入住遷出管理； 日常溝通、投訴處理； 費(fèi)用收取；

欠費(fèi)商戶管理等。本測算假設(shè)金地廣場的物業(yè)管理運(yùn)作采取酬金制形式，按商場可租賃面積13828平方米、物業(yè)管理費(fèi)60元/月/平方米計(jì)算，月度酬金約為月物業(yè)管理費(fèi)收入的4%，即33000元/月（其中固定酬金30000元/月、浮動(dòng)酬金3000元/月）。

鑒于商場擬2012年9月初開業(yè)，物業(yè)管理處收取管理酬金亦自2012年9月開始收取。

固定酬金在物業(yè)管理處提供合法發(fā)票及付款通知后，金地中心于次月20日前進(jìn)行支付；浮動(dòng)酬金按季度結(jié)算，物業(yè)管理處提供合法發(fā)票及付款通知后，金地中心于次季度20日前，根據(jù)對(duì)物業(yè)管理處上季度的考核進(jìn)行支付。

4、其他費(fèi)用 一般管理費(fèi) 員工薪金支出

員工薪金包括員工的工資及國家要求的各項(xiàng)社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)及養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)及住房公積金，另外還包括為員工單獨(dú)上的顧主責(zé)任險(xiǎn)、人身意外傷害保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)和商業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn)。

考慮到金地廣場斥重資重新亮相，為配合新廣場形象，提高服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)管理處擬為金地廣場區(qū)域配置內(nèi)保人員均須形象良好、身高在1.80米以上、普通話流利、有較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和安全意識(shí)的安檢巡視員，其工裝樣式與客戶服務(wù)助理無異，其要求熟悉商場日常運(yùn)作、熟悉商戶情況，參加全套商場物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)，故8名安檢員薪金設(shè)定為3500元/月（不含社保福利），其具體任職要求如下：

另，鑒于北京市服務(wù)市場人工費(fèi)用上漲趨勢(shì)，自2013年4月起，物業(yè)管理處基層員工月薪均有所上調(diào)。

行政費(fèi)用

行政費(fèi)用是指正常運(yùn)行的一些必要的行政性支出，包括：印刷費(fèi)、辦公用品及文具、交通費(fèi)、員工招聘費(fèi)及存檔費(fèi)、電話費(fèi)（含移動(dòng)話費(fèi)）、日常辦公易耗品、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、鮮花禮品費(fèi)用等。

法律及審計(jì)費(fèi)用

法律費(fèi)用是指在管理期間對(duì)可能出現(xiàn)的法律糾紛（包括勞務(wù)糾紛、民事糾紛等），向律師事務(wù)所咨詢而支付的費(fèi)用；審計(jì)費(fèi)用是指為了執(zhí)行物業(yè)管理處物業(yè)管理賬目公開、公正的原則，對(duì)每個(gè)會(huì)計(jì)年度的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況進(jìn)行審計(jì)，并且接受會(huì)計(jì)室事務(wù)所發(fā)表的獨(dú)立、公正、專業(yè)審計(jì)意見而支付給會(huì)計(jì)師事務(wù)所的費(fèi)用。制服制作及洗滌

工服制作是指員工統(tǒng)一制作工服的費(fèi)用以及日常新加入的員工工服制作費(fèi)用，工服洗滌是指員工工服的日常洗滌費(fèi)用。

營運(yùn)費(fèi)用

工程維護(hù)與保養(yǎng)

工程維護(hù)與保養(yǎng)是指項(xiàng)目的各設(shè)備系統(tǒng)及項(xiàng)目公共區(qū)域日常維護(hù)費(fèi)用。

清潔服務(wù)

清潔服務(wù)是公共區(qū)域的日常保潔、外墻定期清洗、公共區(qū)域的殺蟲服務(wù)、化糞池的定期清掏以及所屬街道收取門前三包費(fèi)用等。

商場保險(xiǎn) 財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)

財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)是為整個(gè)項(xiàng)目繳納的保險(xiǎn)，此保險(xiǎn)的計(jì)算基數(shù)為項(xiàng)目的估算造價(jià)的保險(xiǎn)費(fèi)率。

公眾責(zé)任險(xiǎn)

公眾責(zé)任險(xiǎn)即第三者責(zé)任險(xiǎn)，是項(xiàng)目需要承擔(dān)過失或者客戶損失而繳納的保險(xiǎn)。

機(jī)損險(xiǎn)

機(jī)械損壞險(xiǎn)是為項(xiàng)目機(jī)械意外故障損壞的保險(xiǎn)。

不可預(yù)見費(fèi)

此費(fèi)用是指為應(yīng)對(duì)不可預(yù)測的自然災(zāi)害及突發(fā)事件的費(fèi)用，以及保險(xiǎn)賠償以外范圍，側(cè)重于公共安全方面，如突發(fā)流行性疾病等。

公共事業(yè)費(fèi) 電費(fèi) 水費(fèi) 采暖費(fèi) 燃?xì)赓M(fèi) 其他

——室內(nèi)/商戶內(nèi)的電費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)另行收取。

——根據(jù)北京市關(guān)于企業(yè)治安保衛(wèi)的有關(guān)規(guī)定，預(yù)算中外保、保潔人員為外包服務(wù)公司人員，故人員工資中不含外包人員的福利及相關(guān)費(fèi)用。

——各外包商合同簽約截止日均為2013年3月31日，考慮到北京市用工市場人工費(fèi)上漲趨勢(shì)，自2013年4月起，各外包商人工費(fèi)用單價(jià)均有所上調(diào)。

——為配合金地廣場全新亮相開業(yè)，提高服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)管理處擬為金地廣場區(qū)域配置外保人員均須形象良好、身高在1.80米以上、普通話流利、有較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和安全意識(shí)，故其中10名外保人員（含領(lǐng)班一名）薪金設(shè)定為3800元/月（內(nèi)含社保福利），其具體任職要求如下：

十、金地廣場金地物業(yè)管理費(fèi)支出粗略測算

1、金地廣場開辦費(fèi)預(yù)算（不含人工及稅費(fèi)）

2、金地廣場物業(yè)管理費(fèi)支出粗略測算（2012年8月1日-12月31日）

3、金地廣場物業(yè)管理費(fèi)支出粗略測算（2013年1月1日-12月31日）

4、金地廣場物業(yè)管理費(fèi)支出粗略測算（2012年8月1日-2013年12月31日）

十一、附件

1、《金地廣場工作手冊(cè)》及記錄清單

2、《金地中心應(yīng)急預(yù)算匯編》及記錄清單

第二篇：金地廣場VIP維護(hù)方案

VIP客戶開發(fā)、維護(hù)提要

一、開發(fā)

1、和汽車4S店建立會(huì)員聯(lián)合互動(dòng)模式，以獲取其大量的會(huì)員資料。2、3、4、5、6、7、8、和學(xué)校建立合作平臺(tái)，為教師、學(xué)生家長辦理特色卡。給醫(yī)護(hù)人員辦理特色卡。其他行業(yè)的特色卡。

利用簡潔方便的二維碼掃描，獲取一些信息資源。通過我們正常的現(xiàn)場辦卡渠道。

通過一定的宣廣、贈(zèng)送手段吸引客戶來辦卡。

采取一些變通方式，利用別人的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)我們對(duì)資源的有效利用。比如，凡是持有大潤發(fā)會(huì)員卡的客戶，在我們商場同樣享有打折優(yōu)惠。

9、二、逐步完善VIP客戶資料，統(tǒng)一歸口到信息部。

通過以上方式方法的有效實(shí)施，能夠在短期內(nèi)大量的獲取資源，實(shí)現(xiàn)辦理卡片數(shù)量上的突破、真實(shí)度上的提升。為了下一步有效賽選、利用資源，應(yīng)該逐步完善客戶資料。

1、硬件檔案：姓名、性別、民族、年齡、郵箱、住址、電話號(hào)碼、2、軟件檔案：工作狀況、家庭狀況、性格、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力、其他方式方法。日常娛樂愛好、生活習(xí)慣、喜歡的服務(wù)方式、對(duì)促銷信息的接受情況、價(jià)值觀

三、增加服務(wù)手段，提升服務(wù)水準(zhǔn)。

顧客在店鋪消費(fèi)的過程中，我們?nèi)绾巫?，才能讓顧客變成老顧客、甚至是我們的忠?shí)VIP？ 高品質(zhì)服務(wù)對(duì)于顧客忠誠度非常重要。1、2、3、增加幾名禮儀迎賓小姐 提供一些免費(fèi)服務(wù) 建立微信平臺(tái)，搶槍紅包

三、店鋪推出優(yōu)惠或幾日活動(dòng)，應(yīng)提前3日通知VIP客戶，以便客戶能調(diào)整時(shí)間，針對(duì)重點(diǎn)的VIP顧客給予親自己電話溝通，其余類別VIP進(jìn)行短信的通知，可通過公司以公司名義進(jìn)行短信/微信全體發(fā)送，體現(xiàn)公司的整體實(shí)力

短信分為

生日短信：短信的重點(diǎn)是提醒顧客今天是她的生日，并祝福顧客幸?？鞓贰⑿脑高_(dá)成

換季短信：如入冬提醒顧客天氣變涼、出入要注意加減衣服、注意飲食等。避忌在信息中提及新品上市

情感聯(lián)絡(luò)：日?；蜷L時(shí)間不見的顧客，說出我們對(duì)她的想念，并提醒顧客要注意休息，建議每周給予發(fā)放一次

店鋪/產(chǎn)品推介：

四、有VIP活動(dòng)或者有VIP優(yōu)惠專場，及時(shí)通知到每位VIP

五、VIP特定回饋活動(dòng)：

如生日回饋：每逢生日給VIP準(zhǔn)備生日賀卡，設(shè)立一個(gè)VIP顧客生日當(dāng)天來店鋪消費(fèi)，可在原有折扣基礎(chǔ)上再給予一定折扣的優(yōu)惠方式，在VIP未來店鋪的情況下給予設(shè)立VIP生日小禮物（禮物必須精心挑選），此禮物隨同生日賀卡一起郵寄VIP家中，郵件發(fā)走后立即通知VIP客戶

六、推行每月及每季度VIP專享聚會(huì)或旅游

每月可推行一次VIP聚會(huì)或外出旅游（一年最少四次）：顧客與顧客之間是有溝通的，有信息交流的，我們更應(yīng)有一種將顧客與顧客聯(lián)系在一起，使之成為朋友的橋梁?？蓪IP聚會(huì)的主題與銷售緊密聯(lián)系，如舉行“產(chǎn)品推薦”（可在公司舉行）活動(dòng)、“親近自然”的登山活動(dòng)、或“女性保養(yǎng)”、“美麗妝容與服飾完美搭配”等活動(dòng)

七、VIP月、季、年銷售冠軍的回饋活動(dòng)

每月累計(jì)消費(fèi)金額最高的顧客，由主管及銷售人員帶上鮮花登門回訪，感謝顧客的支持、詢問顧客對(duì)品牌的建議。

每季累計(jì)消費(fèi)金額最高的顧客，由主管及銷售人員帶上鮮花及回贈(zèng)禮物登門回訪，感謝顧客的大力支持及對(duì)品牌提出的建議

每年累計(jì)消費(fèi)金額最高的顧客，由部門經(jīng)理及區(qū)域主管及銷售人員帶上鮮花及回贈(zèng)禮物登門回訪，感謝顧客一年來對(duì)品牌的支持，并可制定出VIP年外出旅游的名額

八、消費(fèi)回訪

九、感情投資

建立“自己人效應(yīng)”，通過經(jīng)常性的電話問候、特殊關(guān)心、郵寄銷售后期服務(wù)跟進(jìn)表和節(jié)日或生日賀卡，小小卡片、簡單的信息會(huì)成為聯(lián)系買賣雙方情誼的“紐帶”，良好的人際關(guān)系，會(huì)使許多顧客樂意和我們長期打交道

十、貼心服務(wù)

用感性的行動(dòng)和語言感知顧客，沒有人會(huì)拒絕別人的關(guān)心，沒有人會(huì)拒絕心里的那份感動(dòng)。如夏天到店后給予送上一杯冰茶水或者飲料，下雨天來店消費(fèi)后的顧客，出門前詢問有無帶雨傘，無雨傘時(shí)在收取押金后提供雨傘，并叮囑如有淋雨，一定要及時(shí)更換衣服?；丶液蠼o當(dāng)天消費(fèi)的顧客發(fā)信息，感謝其在雨天前來支持我們等等。如果我們記住了顧客，顧客也會(huì)牢記我們

第三篇：金地物業(yè)管理公司2003工作總結(jié)

金地物業(yè)管理公司2003工作總結(jié)

類別:物業(yè)管理 評(píng)論(0)瀏覽(158)2009-12-08 15:31 標(biāo)簽：物業(yè)管理

金地物業(yè)管理公司2003工作總結(jié)

——李江生總經(jīng)理在公司2003總結(jié)表彰會(huì)上的講話

2003年，在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)及大力支持下，在公司領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，面對(duì)激烈的市場競爭和全國范圍內(nèi)抗擊非典的嚴(yán)峻形勢(shì)，公司全體員工團(tuán)結(jié)一致、開拓進(jìn)取，緊緊圍繞年初制定的工作目標(biāo)開展工作，取得了抗擊非典和經(jīng)營發(fā)展的全面勝利，管理工作持續(xù)改進(jìn)，服務(wù)品質(zhì)穩(wěn)步提升，全年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入共計(jì)9669萬元，較上年同期增長23%。稅前利潤、凈利潤分別比去年提高14.4%和8.8%，圓滿完成集團(tuán)公司下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)。

一、全力配合集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)，小區(qū)管理品質(zhì)不斷提升

今年，為了配合集團(tuán)的物業(yè)發(fā)展，公司調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，奉行“先品牌、后規(guī)模”、“把工作重心放在改進(jìn)集團(tuán)開發(fā)物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)”的思路，適度放慢對(duì)外拓展速度，集中優(yōu)勢(shì)資源確保為集團(tuán)開發(fā)的精品樓盤提供配套的精品物業(yè)管理。為此，公司進(jìn)行了一系列的調(diào)整：首先強(qiáng)化了領(lǐng)導(dǎo)分工，由總經(jīng)理直接分管、各副總協(xié)助參與集團(tuán)開發(fā)物業(yè)的管理服務(wù)工作，并專門設(shè)立了集團(tuán)開發(fā)物業(yè)周工作例會(huì)制度，縮短發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的周期；優(yōu)化人力資源配置，調(diào)換部分管理處負(fù)責(zé)人；收支實(shí)行“取之于集團(tuán)物業(yè)，用之于集團(tuán)物業(yè)”的政策，作為整體不提利潤要求。同時(shí)，重點(diǎn)抓好以下幾方面工作：

第一，抓好制度建設(shè)。制定“封閉式管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)”，以集團(tuán)開發(fā)物業(yè)小區(qū)為試點(diǎn)，并向各全委小區(qū)全面推廣封閉式管理；加強(qiáng)對(duì)各小區(qū)的安全評(píng)估，對(duì)小區(qū)內(nèi)易攀爬部位實(shí)施安全防范，采取各項(xiàng)防攀爬措施；實(shí)行管理處主任-安全主管-分隊(duì)長的安全管理組織架構(gòu)，安全總監(jiān)-安全管理部-安全主管垂直領(lǐng)導(dǎo)，通過測評(píng)考核確定安全主管人選 34 人；通過理論考核和現(xiàn)場實(shí)操，從114名保安骨干中確定分隊(duì)長人選76人；根據(jù)工作崗位的變化，合理調(diào)整，分流保安骨干18人，為安全管理工作邁上新臺(tái)階打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二，調(diào)整保安培訓(xùn)重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)保安的敬業(yè)精神和紀(jì)律性，以及對(duì)值班時(shí)各類事件的處理規(guī)范，特別是外來人員車輛管理及各種異常情況的處理辦法。全年保安培訓(xùn)時(shí)間達(dá)126小時(shí)/人。

第三，加強(qiáng)對(duì)保安工作和生活的關(guān)心。對(duì)保安工資實(shí)行了大幅度的調(diào)整，解決了保安的社會(huì)保險(xiǎn)問題，平均增幅達(dá)200元/人·月；同時(shí)投入20余萬元資金，完善保安宿舍物品的配置工作；開設(shè)公司職工食堂，解決隊(duì)員的吃飯問題；配置了報(bào)紙、金地期刊、金地物業(yè)報(bào)、金地保安園地等報(bào)刊雜志，極大地豐富了保安員的業(yè)余生活。

第四、嚴(yán)肅紀(jì)律和檢查處罰。堅(jiān)決執(zhí)行請(qǐng)銷假制度，防止私自外出；實(shí)行嚴(yán)格的查崗查哨和晚點(diǎn)名制度；加大檢查督導(dǎo)的力度，查處睡崗26人，脫崗13人，其它違紀(jì)31人；增大處罰力度，受處罰70人次。

今年，公司全面強(qiáng)化“以業(yè)主為中心”的服務(wù)意識(shí)，率先在深圳業(yè)內(nèi)提出并推行“7Ｘ24”服務(wù)模式，力求最大限度地滿足業(yè)戶需求；推出入戶維修免費(fèi)服務(wù)，集團(tuán)開發(fā)物業(yè)全年上門維修4107次，得到業(yè)主的好評(píng)，大大提高了業(yè)主對(duì)小區(qū)服務(wù)的滿意程度。公司全年組織了15次有關(guān)職業(yè)技能和行為規(guī)范培訓(xùn)，共28項(xiàng)內(nèi)容，培訓(xùn)課時(shí)達(dá)56小時(shí)/人。據(jù)集團(tuán)公司三季度對(duì)開發(fā)物業(yè)進(jìn)行的調(diào)查，業(yè)主對(duì)我們維修服務(wù)的滿意程度達(dá)到了100%。

在銷售配合方面，籌備成立上海、武漢分公司和深圳管理部，克服非典困難及異地資源短缺問題，全力投入深圳翠堤灣、北京格林小鎮(zhèn)和國際花園、上海格林春曉和春岸等項(xiàng)目的前期介入和銷售配合工作，全面展示金地物業(yè)管理良好形象，滿足集團(tuán)地產(chǎn)銷售配合工作的需要。

今年，針對(duì)北京格林小鎮(zhèn)存在的問題，公司先后從深圳總部抽調(diào)2名工程師、2名客服主管、15名維修人員及2名客服人員充實(shí)到管理處，給予人力資源的支持。同時(shí)派出客服人員參與和組建應(yīng)急維修隊(duì)，在地產(chǎn)客服中心統(tǒng)一調(diào)度下統(tǒng)一工作，全力參與地產(chǎn)維修整改工作，使小區(qū)工作各項(xiàng)管理步入正軌。海景方面，積極配合地產(chǎn)公司做好業(yè)戶走訪工作，“黃牌”數(shù)量從高峰時(shí)期的130戶270塊，減少到目前的2塊（字朝里放置于陽臺(tái)內(nèi)），最大限度地降低了在社會(huì)上形成的負(fù)面影響，減弱和抑制了對(duì)翠堤灣的銷售工作產(chǎn)生的不良影響，有力地配合了地產(chǎn)公司的品牌策劃和銷售工作。翠堤灣方面，面對(duì)銷售、入伙、裝修、業(yè)主生活同時(shí)并存的環(huán)境條件，公司全力以赴提供一流的銷售現(xiàn)場管理、入伙前與業(yè)主的主動(dòng)溝通及規(guī)范的入伙手續(xù)辦理、服務(wù)導(dǎo)向的裝修管理，尤其是超前做好復(fù)雜環(huán)境下的封閉式管理和快速反應(yīng)的維修服務(wù)，使已入伙業(yè)主的生活成為潛在客戶看得見、摸得著、信得過的促銷樣板，使得翠堤灣在5月份便基本完成了全年的銷售任務(wù)。

今年以來，翠盈嘉園、芳鄰等6個(gè)小區(qū)先后成立了業(yè)主業(yè)委會(huì)，金地花園業(yè)委會(huì)完成改選。金海灣、金地花園、金地翠園等9個(gè)管理處完成了物業(yè)管理合同的續(xù)簽工作。金地海景順利通過安全文明小區(qū)的復(fù)檢工作；翠堤灣、彩世界、太陽新城小區(qū)通過市級(jí)安全文明標(biāo)兵小區(qū)的考評(píng)；彩世界通過深圳市物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)；嘉多利花園通過廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)；公司通過質(zhì)量體系認(rèn)證復(fù)審，同時(shí)被沙頭辦評(píng)為環(huán)衛(wèi)工作標(biāo)兵單位。太陽新城、嘉多利花園兩個(gè)小區(qū)清潔工作實(shí)施外包；碧華庭居、金地翠園消防系統(tǒng)進(jìn)行了外包。金海灣花園電梯簽訂了外包協(xié)議。為公司相關(guān)外包工作進(jìn)行了有益的嘗試。

二、品牌宣傳效應(yīng)顯現(xiàn)

今年，為配合公司市場營銷工作，公司切實(shí)加大了品牌宣傳。根據(jù)“管理項(xiàng)目樹品牌，顧問項(xiàng)目創(chuàng)效益”的思路，以開發(fā)商、中介公司和物業(yè)管理同行為重點(diǎn)宣傳對(duì)象，一方面打造塑造精品小區(qū)，通過讓客戶參觀小區(qū)以及接受業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式，親身感受金地物業(yè)的管理，達(dá)到業(yè)務(wù)拓展的目的，僅金海灣花園，全年共接待公司、地產(chǎn)、集團(tuán)、置業(yè)的參觀超過一百批次，參觀人數(shù)近千人次，同時(shí)接待了來自西安、桂林、洛陽、南京、武漢、石堰等全國各地顧問單位物業(yè)公司人員的實(shí)習(xí)。另一方面，我們以報(bào)紙、廣告、參展等多種形式，全方位進(jìn)行品牌宣傳。2003年公司共出版《金地物業(yè)管理》報(bào)12期，平均發(fā)行數(shù)量為11000份/期，發(fā)行范圍遍及27個(gè)省市。公司內(nèi)外部網(wǎng)站在今年也進(jìn)行了改版，全年共上傳各類文章616篇，在報(bào)道公司重大新聞和重要信息、展現(xiàn)公司業(yè)務(wù)規(guī)模和市場拓展步伐、宣傳公司業(yè)務(wù)類型和服務(wù)特色、反映員工思想動(dòng)態(tài)和改進(jìn)建議等方面發(fā)揮了積極的作用?！督鸬匚飿I(yè)管理信息》也于今年下半年面世，以每10天為一期的頻度對(duì)外免費(fèi)推出，目前閱讀人次節(jié)節(jié)升高，反應(yīng)熱烈，要求訂閱的與日俱增，公司的品牌得到進(jìn)一步的推廣。在11月底舉行的住交會(huì)期間，我們接待了來自全國28個(gè)城市的43批客戶，為明年市場拓展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、市場拓展頻創(chuàng)佳績

2003年，在抓好集團(tuán)開發(fā)物業(yè)管理品質(zhì)提升的同時(shí)，我們還按照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的要求，豐富公司的物業(yè)管理類型，延伸產(chǎn)品線。自去年實(shí)現(xiàn)寫字樓顧問管理市場突破后，今年再接再厲，取得了寫字樓（萬基大廈）、酒店式公寓（白領(lǐng)公寓）、學(xué)生類公寓（重慶學(xué)府大道69號(hào)）以及中心區(qū)頂級(jí)豪宅（熙園）等業(yè)務(wù)的拓展，尤其是萬基大廈與白領(lǐng)公寓的接管，實(shí)現(xiàn)了該業(yè)務(wù)市場零的突破，標(biāo)志著公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)開始進(jìn)入真正意義上的調(diào)整。

今年，公司以品牌求發(fā)展，將精力投入到中高檔市場的開拓上，注重項(xiàng)目的投入產(chǎn)出，理性選擇合作伙伴，全年新簽22個(gè)項(xiàng)目，其中：全委項(xiàng)目 6 個(gè)，顧問項(xiàng)目 16 個(gè)。新拓展項(xiàng)目的管理面積243 萬平方米，其中：全委項(xiàng)目 64.2 萬平方米，顧問項(xiàng)目 178.8 萬平方米。目前，公司共接管項(xiàng)目 118 個(gè)。其中：全委項(xiàng)目 34 個(gè)、顧問項(xiàng)目 84 個(gè)；管理總面積 1648.6 萬平方米，其中：全委項(xiàng)目 389.4 萬平方米，顧問項(xiàng)目 1259.2 萬平方米。

至此，公司管理項(xiàng)目已發(fā)展到全國 31 個(gè)城市，其中今年新拓展城市 8 個(gè)，分別為洛陽、廈門、佛山、宜興、煙臺(tái)、濰坊、?？?、鎮(zhèn)江。

四、管理工作改進(jìn)明顯

進(jìn)一步強(qiáng)化清單式管理，推行月度工作計(jì)劃考核網(wǎng)上填報(bào)和考核，網(wǎng)上工作日記填報(bào)、顧問項(xiàng)目管理信息填報(bào)等，規(guī)范提升了管理的力度和效率。

完善顧問運(yùn)作工作指引，強(qiáng)化前方項(xiàng)目經(jīng)理，后方專家顧問團(tuán)的運(yùn)作，保障并進(jìn)一步提升項(xiàng)目管理品質(zhì)。

積極搭建金地物業(yè)管理網(wǎng)上辦公平臺(tái)，先后開發(fā)包括計(jì)劃考核、項(xiàng)目管理、物流管理、人力資源等在內(nèi)的十余個(gè)模塊，為公司辦公信息化建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提升了公司形象和管理效率。

加強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)核算、稽核、審計(jì)管理力度，建立了公司經(jīng)濟(jì)效益測算模式、對(duì)分支機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理及指導(dǎo)的體系，改變了財(cái)務(wù)部原簡單的核算職能，確立了財(cái)務(wù)管理在日常工作中的作用和地位。

品質(zhì)管理體系的健全完善，作業(yè)操作文件體系的修訂、品質(zhì)檢查方法的改進(jìn)、質(zhì)量問題的整改跟蹤督導(dǎo)，逐步形成兼顧、覆蓋各地管理的管理體系建設(shè)。

完成會(huì)所移交工作，改進(jìn)會(huì)所經(jīng)營管理，有效的改變各會(huì)所長期虧損的局面，逐步形成良性運(yùn)作。

安全管理工作的改進(jìn)提高，保安人才的建設(shè)、小區(qū)封閉式管理的實(shí)施、安全管理垂直管理模式的探討和嘗試，保安員社保、工資改革、居住伙食條件的改善，推動(dòng)安全管理的有效實(shí)施。

小區(qū)設(shè)備管理模式的探討和實(shí)施，工程部在業(yè)務(wù)管理地位的明確，強(qiáng)化了各小區(qū)的設(shè)備日常維護(hù)工作，改善了設(shè)備運(yùn)行效果。

狠抓制度執(zhí)行落實(shí)，通過月度工作計(jì)劃和考核、工作日記、著裝、勞動(dòng)紀(jì)律等的檢查，確保公司各項(xiàng)制度得以執(zhí)行。

分公司基礎(chǔ)管理工作的強(qiáng)化及區(qū)域運(yùn)作模式的總結(jié)。

五、人才隊(duì)伍建設(shè)效果顯著

今年以來，公司就人才引進(jìn)的渠道和方式進(jìn)行了探討，人員招聘組織、管理的改進(jìn)，為公司在人才引進(jìn)特別是高素質(zhì)人才引進(jìn)奠定了基礎(chǔ)。一方面立足業(yè)績考核和能力評(píng)估，不拘一格，積極選拔內(nèi)部人才，共晉職晉級(jí)169人。另一方面大膽引進(jìn)外部人才。通過參加現(xiàn)場招聘會(huì)、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布招聘信息等手段，共招聘管理層員工 96人，本科以上占 31.2 %，其中碩士生1人，本科生 29 人；主辦以上占 48%，其中主管11人，主辦35人。同時(shí)加大對(duì)項(xiàng)目管理人才和保安骨干的招聘力度，共招聘項(xiàng)目管理人員24人，保安骨干20 人。

推進(jìn)保安招聘與基地化建設(shè)。通過多種渠道，與多個(gè)學(xué)校、人才市場建立了長期合作關(guān)系，進(jìn)一步完善保安的基地化建設(shè)，共招聘518余名保安員。

在公司內(nèi)部推行三級(jí)培訓(xùn)管理，公司級(jí)培訓(xùn)共計(jì)16次；職能部門組織對(duì)口培訓(xùn)共計(jì)24次；部門內(nèi)訓(xùn)約計(jì)774次。管理員培訓(xùn)時(shí)間達(dá)121.5小時(shí)/人年，保安人員培訓(xùn)時(shí)間達(dá)126小時(shí)/人。

六、企業(yè)文化精彩紛呈

這里特別值得一提的是，在2003年，我們?cè)庥隽饲八从械姆堑湟咔椋谶@場沒有硝煙的戰(zhàn)斗中，我們的管理處廣大員工身處戰(zhàn)斗第一線，承受住了巨大的壓力，在公司的高度重視與細(xì)心指導(dǎo)下，積極投入到抗擊非典的工作中去，以無私奉獻(xiàn)的高尚品質(zhì)，為防抗“非典”做了大量的工作。如長期堅(jiān)持對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺、消毒，向全體業(yè)主宣傳抗“非典”知識(shí)，努力為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)健康安全的生活環(huán)境。尤其是在北京成為非典重災(zāi)區(qū)，碧華庭居、彩世界管理處分別出現(xiàn)一例疑似病例的情況下，我們的員工沒有退縮，他們克服自身的恐懼，忠于職守，不顧個(gè)人安危，一如既往地堅(jiān)守在工作最前線，表現(xiàn)出優(yōu)秀的職業(yè)素養(yǎng)和崇高的思想品質(zhì)，贏得了開發(fā)商和業(yè)主的嘉許和贊譽(yù)，也展現(xiàn)了金地物業(yè)公司強(qiáng)大的企業(yè)凝聚力。

雖然遭受了非典，2003年公司企業(yè)文化活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)依然有序進(jìn)行。公司組織了女員工“三八”節(jié)旅游，先進(jìn)員工赴韓國旅游，并成功舉辦了“司慶杯”籃球賽。同時(shí)，公司還積極參與集團(tuán)組織的各類活動(dòng)，先后參加了集團(tuán)“創(chuàng)新杯”保齡球賽、“誠信杯” 足球聯(lián)賽、“激情杯”游泳大賽、“共享杯”羽毛球賽等，并在足球、排球、籃球三大球賽事中奪冠，展示出公司員工精誠協(xié)作、團(tuán)結(jié)互助的良好精神風(fēng)貌。

小區(qū)的社區(qū)文化活動(dòng)方面，公司利用五一、六

一、國慶等重大節(jié)假日，在各小區(qū)組織開展了多種形式的社區(qū)文化活動(dòng)，如舉辦各類賽事、展覽、講座、少兒活動(dòng)以及晚會(huì)等，豐富了社區(qū)生活，增進(jìn)了與業(yè)主的交流，得到了小區(qū)業(yè)主的好評(píng)。

七、反思與展望

各位領(lǐng)導(dǎo)、全體同事，2003年工作改進(jìn)業(yè)績讓我們堅(jiān)定了發(fā)展的信心，我們也清醒的知道，成績是在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)正確領(lǐng)導(dǎo)下，全體員工努力拼搏的成果。與2002年相比，我們?cè)跇I(yè)務(wù)類型、贏利能力、企業(yè)規(guī)范建設(shè)、基礎(chǔ)管理、人才引進(jìn)等方面取得了一定的成效，但我們?nèi)匀淮嬖诤芏嗟膯栴}和不足：金地物業(yè)管理品牌品質(zhì)與集團(tuán)地產(chǎn)的精品要求有差距；在行業(yè)中的領(lǐng)先地位、優(yōu)勢(shì)不是很明顯；基礎(chǔ)工作仍然不夠規(guī)范、扎實(shí)；管理執(zhí)行力與目標(biāo)要求的差距較大；跨地區(qū)的業(yè)務(wù)管理能力較弱，人才隊(duì)伍建設(shè)不能滿足發(fā)展的要求，等等，這些都是公司發(fā)展面臨亟待解決的問題，也是公司今年的重點(diǎn)改進(jìn)工作。

我們?cè)谶^去取得了一些成績，但離我們的目標(biāo)還有很大差距。2004年，我們還有很多事情要做，我們的工作還需要不斷地改進(jìn)：公司住宅小區(qū)的物業(yè)管理，除了繼續(xù)做好封閉式管理，今年還將全面推行定崗定編，小區(qū)開支預(yù)算分類分級(jí)管理，改進(jìn)配套的物資配送和財(cái)務(wù)報(bào)銷程序；顧問管理要大力推進(jìn)在線式顧問工作平臺(tái)建設(shè)，完善、改進(jìn)顧問項(xiàng)目的作業(yè)流程，建立科學(xué)的運(yùn)作體系，通過任職資格認(rèn)證、在崗培訓(xùn)，通過顧問工作指引、項(xiàng)目任務(wù)書、顧問報(bào)告專家組，提高顧問項(xiàng)目品質(zhì)受控性；市場拓展要強(qiáng)化甲方意識(shí)，建立起市場拓展模板和潛在客戶檔案；加強(qiáng)人員素質(zhì)提升，大力加強(qiáng)員工專業(yè)能力培訓(xùn)，培養(yǎng)本地人才，引進(jìn)專業(yè)人才，尤其是擁有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的骨干成員，強(qiáng)化終端管理能力；推動(dòng)計(jì)劃考核體系調(diào)整完善，使工作計(jì)劃與崗位職責(zé)結(jié)合起來；品質(zhì)管理要抓好文字規(guī)范和行為規(guī)范，通過流程規(guī)范去實(shí)現(xiàn)品質(zhì)與成本目標(biāo)；加強(qiáng)分公司基礎(chǔ)管理，強(qiáng)化職能部門對(duì)分公司工作的指導(dǎo)與支持；等等。

根據(jù)公司所處發(fā)展階段特點(diǎn)和建設(shè)改進(jìn)型企業(yè)的要求，我們將2004年確定為“紀(jì)律年”，并提出了“以紀(jì)律提高效率”的口號(hào)，要求各個(gè)部門、各個(gè)員工必須不折不扣地執(zhí)行公司制度、計(jì)劃與決策，嚴(yán)明紀(jì)律，提高公司整體工作效率和協(xié)作效率。今天我們將在此與各部門簽訂2004年工作目標(biāo)責(zé)任書，也是出于加快工作節(jié)奏，提高工作效率的考慮。在座的各位都是金地物業(yè)的管理人員，是推動(dòng)公司發(fā)展的原始動(dòng)力，希望大家要有危機(jī)感、緊迫感，適應(yīng)公司發(fā)展、改進(jìn)的需要。

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事，2003年是集團(tuán)快速發(fā)展、碩果累累的一年，無論是經(jīng)營效益還是企業(yè)品牌，都充分得到社會(huì)、市場、客戶的認(rèn)可，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)也因?yàn)樗麄冏吭降呢暙I(xiàn)得到社會(huì)的高度評(píng)價(jià)，在2003年由建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)、中國房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)聯(lián)手推出的2003CHIC中國房地產(chǎn)推動(dòng)力人物榜中，集團(tuán)凌克董事長被推為“中國房地產(chǎn)十佳產(chǎn)業(yè)推動(dòng)人物”，張華綱總裁位居“中國房地產(chǎn)十佳品牌人物”榜首，趙漢忠副總裁則以其在上海地產(chǎn)界的出色表現(xiàn)而成為“中國房地產(chǎn)十佳創(chuàng)新人物”，作為金地員工，我們深感自豪和信心，當(dāng)然我們也倍感壓力，那就是集團(tuán)快速發(fā)展對(duì)物業(yè)公司發(fā)展的要求、集團(tuán)地產(chǎn)品牌對(duì)物業(yè)管理服務(wù)品牌的品質(zhì)要求。

各位同事，新的目標(biāo)、新的任務(wù)、新的挑戰(zhàn)，面對(duì)機(jī)遇和挑戰(zhàn),我們有理由相信在集團(tuán)公司的支持、關(guān)愛、幫助下，通過全體員工的精誠努力，協(xié)同奮進(jìn)，開拓進(jìn)取，金地物業(yè)管理未來發(fā)展前程似錦，在跟隨集團(tuán)公司發(fā)展的同時(shí)金地物業(yè)管理公司以及公司全體員工將得到更大的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公司和員工價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)和員工事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

第四篇：第一太平戴維斯物業(yè)管理質(zhì)量手冊(cè)

FPD QMS MANUAL

第一太平戴維斯物業(yè)管理質(zhì)量手冊(cè)

行政人事部手冊(cè) 1.0

序言 崗位職責(zé)

2.1人事行政部崗位職責(zé)

2.2勞資主管崗位職責(zé)

2.3培訓(xùn)主管崗位職責(zé) 3.0

人事管理制度

3.1 員工招聘制度 3.2 員工入職管理 3.3 員工規(guī)定制度管理 3.4 員工調(diào)職升職管理 3.5 員工的檔案管理 3.6 員工的辭職程序 3.7 辭退員工程序 3.8 報(bào)酬管理 3.9 福利的形式和內(nèi)容 3.10 獎(jiǎng)懲制度

3.11 培訓(xùn)工作的內(nèi)容和任務(wù) 3.12 員工績效考核制度

4.0 行政管理制度 5.0

行政人事管理部表格

6.0物業(yè)管理外部管理制度

1.0

序言 行政人事部是通過以下五個(gè)職能要素實(shí)施的。

1． 確保。這是為了通過實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而募集與配置能力的過程，是行政人事管理中的先行職能。其主要內(nèi)容為：職務(wù)分析：行政人事計(jì)劃：招募、考核、選拔與錄用。

2． 開發(fā)。這是指開發(fā)所募集的人員的品德智能，以提高組織績效的工程，是人事管理中重要職能。其主要內(nèi)容為：培訓(xùn)、開發(fā)規(guī)劃；職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)及脫產(chǎn)培訓(xùn)；職業(yè)生涯開發(fā)。

3． 報(bào)償。這是為員工對(duì)組織所作出的貢獻(xiàn)而給予報(bào)酬的過程。而行政人事管理中的激勵(lì)凝聚智能，其主要內(nèi)容為：激勵(lì)工作積極性；工作績效評(píng)估；工作薪酬；福利措施。

4． 整合。這是使員工之間和睦相處、協(xié)調(diào)共事、取得群眾認(rèn)同的過程，是行政人事管理中的人際協(xié)調(diào)職能。其主要內(nèi)容為：新來人員的職前教育與社會(huì)化；群體中人際關(guān)系之和諧；矛盾沖突的化解與調(diào)解。5． 控調(diào)。這是對(duì)員工實(shí)施合理、公平的動(dòng)態(tài)管理過程，是行政人事的控制、調(diào)整職能。其主要內(nèi)容為：科學(xué)合理的員工績效素質(zhì)。

所以，行政人事管理可以定義為：為了有效地達(dá)成組織的目標(biāo)而進(jìn)行的組織內(nèi)行政人事的確保、開發(fā)、報(bào)償、整合、控制的活動(dòng)的過程。崗位職責(zé)

2.1行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)勞動(dòng)人事部門的有關(guān)方針、政策、法令和指示，組織制定計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施；

全面負(fù)責(zé)人事部工作，掌握業(yè)務(wù)范圍，擬訂本部門的工作計(jì)劃，定期召開例會(huì)，布置、檢查、總結(jié)工作，重大事項(xiàng)及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并共同研究、討論決定；

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！組織本部門干部的政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高人事管理水平和業(yè)務(wù)能力，加強(qiáng)對(duì)本部門員工的思想教育，團(tuán)結(jié)本部門干部，調(diào)動(dòng)每個(gè)人的工作積極性，保證完成各項(xiàng)工作任務(wù)；

對(duì)分配給本部門的工作，定期進(jìn)行檢查考核，表揚(yáng)先進(jìn)，帶動(dòng)后進(jìn)，搞好本部門干部隊(duì)伍的建設(shè)； 抓好干部及職工的管理工作，經(jīng)常深入基層研究，掌握情況；合理安排使用干部，發(fā)現(xiàn)人才；及時(shí)提出干部調(diào)整意見，當(dāng)好物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)的參謀；

6、組織制定、修改、充實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，做到管理規(guī)范化、科學(xué)化；

7、根據(jù)用工計(jì)劃組織招聘工作，負(fù)責(zé)調(diào)入、招聘、招收、辭退、辭職、調(diào)出、停薪留職員工的審核，負(fù)責(zé)員工內(nèi)部調(diào)配的審核；

按照有關(guān)政策，結(jié)合同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理處實(shí)際制定本物業(yè)管理處工資、獎(jiǎng)金、勞保福利標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)，負(fù)責(zé)工資、獎(jiǎng)金、勞保、福利、加班費(fèi)、夜班費(fèi)及各種津貼報(bào)表的審核； 按制度負(fù)責(zé)審批辦理各類休假期的期限和有關(guān)費(fèi)用報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)；

負(fù)責(zé)人事檔案的管理工作，負(fù)責(zé)辦理職工調(diào)入、調(diào)出檔案的接收和傳遞工作；

11、完成總經(jīng)理交給的其他各項(xiàng)工作。

2.2勞資主管崗位責(zé)任

1． 根據(jù)國家工資改革政策和物業(yè)管理處的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，編制工資計(jì)劃，合理使用工資基金； 2． 負(fù)責(zé)辦理職工的轉(zhuǎn)正、定級(jí)、晉升的工資變動(dòng)事宜及離職員工的工資結(jié)算工作； 3． 負(fù)責(zé)辦理職工調(diào)動(dòng)的工資手續(xù)、調(diào)入職工的工資標(biāo)準(zhǔn)的審定工作；

4． 按時(shí)準(zhǔn)確編報(bào)勞動(dòng)工資、浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金、伙食補(bǔ)貼、月、季、年報(bào)表并做好對(duì)比分析，提出建設(shè)性意見供領(lǐng)導(dǎo)決策時(shí)參考；

5． 按月匯總和發(fā)放加班費(fèi)、夜班費(fèi)和其它各種津貼；

6． 嚴(yán)格勞務(wù)工資管理，建立健全職工工資一鑒表，掌握公司各類人員的工資變動(dòng)情況和人員的增減情況； 7． 負(fù)責(zé)編制勞保、福利用品發(fā)放名單； 8． 負(fù)責(zé)全部員工參加勞動(dòng)保險(xiǎn)的工作；

9． 負(fù)責(zé)各部門的考勤管理，統(tǒng)計(jì)和編報(bào)勞動(dòng)出勤報(bào)表，經(jīng)常檢查各部門的勞動(dòng)紀(jì)律，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供勞動(dòng)出勤情況；

10． 負(fù)責(zé)領(lǐng)取本部門的辦公用品和文件的收發(fā)登記工作； 11． 完成人事部經(jīng)理交派的其他任務(wù)。2.3培訓(xùn)經(jīng)理崗位責(zé)任

熱愛物業(yè)管理處工作，對(duì)培訓(xùn)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，積極主動(dòng)，耐心細(xì)致，全心全意，作風(fēng)正派，不謀私利，為提高物業(yè)管理處人員的素質(zhì)而盡心盡力；

2、在物業(yè)管理處總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的培訓(xùn)工作。按照物業(yè)管理處經(jīng)營管理的方針政策，負(fù)責(zé)計(jì)劃、組織、檢查及督促各項(xiàng)培訓(xùn)工作； 負(fù)責(zé)培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施方案并組織實(shí)施；

負(fù)責(zé)物業(yè)管理處調(diào)進(jìn)、招聘、招收干部、工人的培訓(xùn)及業(yè)務(wù)技術(shù)的考核工作；

負(fù)責(zé)審核干部、職工培訓(xùn)教學(xué)大綱和培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)教師的選編教材，制定培訓(xùn)文件，負(fù)責(zé)培訓(xùn)計(jì)劃的組織、實(shí)施和管理工作；

負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和檢查、落實(shí)、考核各部門的有關(guān)培訓(xùn)工作； 編造培訓(xùn)預(yù)算報(bào)總經(jīng)理?？刂泼磕甑念A(yù)算支出； 安排教學(xué)儀器設(shè)備的保養(yǎng)、維修及購置；

對(duì)物業(yè)管理處外派學(xué)習(xí)的員工，按物業(yè)管理處規(guī)定進(jìn)行管理、控制、審核及實(shí)施培訓(xùn)后跟查與考核業(yè)績的工作；

負(fù)責(zé)制定、審查對(duì)外招生培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃的制定、實(shí)施及費(fèi)用核算；

組織本部門員工的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，監(jiān)督員工執(zhí)行物業(yè)管理處各項(xiàng)規(guī)章制度和評(píng)核員工的工作態(tài)度與表現(xiàn)。

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！3.0 人事管理制度

物業(yè)公司成立后向社會(huì)公開招聘人員，物業(yè)管理公司采用固定期限合同制的聘用制度，簽訂勞動(dòng)合同，約定合同終止的時(shí)間、條件。在合同期內(nèi)履行合同義務(wù)，享受合同權(quán)利。采用人員能進(jìn)能出，能上能下，工資能高能低的聘用程序制度。物業(yè)管理公司的人員請(qǐng)得進(jìn)，留得住，流得出，用得活。有利于物業(yè)管理公司精減人員、降低成本、提高效益、激勵(lì)勢(shì)氣。3.1 員工招聘制度

招聘包括招募、選拔、錄用三個(gè)過程。

簽約是人事部根據(jù)《勞動(dòng)法》規(guī)定與正式錄用員工簽訂的勞動(dòng)合同書，勞動(dòng)合同書應(yīng)包括以下內(nèi)容：勞動(dòng)合同期限；工作內(nèi)容；勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件；勞動(dòng)報(bào)酬；勞動(dòng)紀(jì)律；勞動(dòng)合同終止的條件；違反勞動(dòng)合同的責(zé)任。勞動(dòng)合同前面規(guī)定的必備條款外，當(dāng)事人可以協(xié)商約定其他內(nèi)容。物業(yè)管理公司與勞動(dòng)者訂立勞動(dòng)合同，必須遵循兩個(gè)原則：一是平等自愿，協(xié)商一致；二是符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

勞動(dòng)合同必須由員工親自簽名或蓋章，企業(yè)代表簽章，并加蓋人事資源管理部門印章及注明簽約的日期后方可生效。雙方簽署后，交由政府勞動(dòng)法律部門簽證。3.2員工入職管理（包括試用期）

從通知員工正式錄用開始依次辦理員工報(bào)到手續(xù)，收取員工身份證、學(xué)歷證明崗位資格證、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動(dòng)手冊(cè)（下崗、待業(yè)證明）、養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨(dú)生子女證等，有關(guān)證件、資料復(fù)印后原件應(yīng)歸還員工，然后發(fā)制服、員工手冊(cè)及管理規(guī)定、職員卡、更衣柜鑰匙等，并要求員工在物資卡上簽名后存檔，接著安排入職培訓(xùn)，完成后到各自部門崗位上報(bào)道。3.3員工規(guī)定制度管理

物業(yè)管理公司運(yùn)作等程序的管理，是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)的內(nèi)容的崗位（工種），制定各級(jí)崗位責(zé)任制，各部門、各工種的員工在工作崗位上行為都有必須遵循崗位責(zé)任制條款的規(guī)定。有關(guān)員工紀(jì)律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊(cè)》中。物業(yè)管理公司編印《員工手冊(cè)》，發(fā)給全體員工人手一冊(cè)，介紹公司的各種章程和規(guī)定，尤其對(duì)必須遵守的紀(jì)律管理和各種規(guī)章制度，簡要明白地逐條羅列，便于員工集中學(xué)習(xí)，在日常工作中參照對(duì)比?！秵T工手冊(cè)》內(nèi)容包括員工守則、勞動(dòng)條例、員工福利、安全守則、獎(jiǎng)懲條例。3.4員工調(diào)職升職管理

行政人事部門應(yīng)協(xié)同員工所在部門，對(duì)員工進(jìn)行升職（或調(diào)職）的評(píng)估。由員工所在部門的主管填寫升職/調(diào)職申請(qǐng)表，經(jīng)行政人事部門、總經(jīng)理等必要的審批手續(xù)后，同意升職或調(diào)職，并按新職位的試用期標(biāo)準(zhǔn)考驗(yàn)。一般在三個(gè)月后確定新職位，進(jìn)行晉級(jí)加薪。

3.5員工的檔案管

員工檔案一般可由員工的人事檔案、工作檔案和培訓(xùn)檔案等三個(gè)主要內(nèi)容組合而成一個(gè)獨(dú)立的檔案卷宗。員工的培訓(xùn)檔案將與其工作檔案一起作為對(duì)員工晉升、提級(jí)、加薪時(shí)的參考依據(jù)，也是行政人事部門人才發(fā)掘與調(diào)配的原始依據(jù)。人事統(tǒng)計(jì)的主要內(nèi)容包括：

員工人數(shù)及其變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)，打印月末人數(shù)情況及做出流動(dòng)率的統(tǒng)計(jì)。

員工結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，即關(guān)于員工性別、年齡、文化程度、政治狀況、工作年限、專業(yè)技能、其他方面的統(tǒng)計(jì)。員工出勤情況統(tǒng)計(jì)。員工獎(jiǎng)懲情況統(tǒng)計(jì)。員工接受培訓(xùn)情況統(tǒng)計(jì)。

人事統(tǒng)計(jì)的工作步驟是：對(duì)統(tǒng)計(jì)的調(diào)查與收集，以統(tǒng)計(jì)資料的系統(tǒng)加工與綜合，對(duì)統(tǒng)計(jì)資料的計(jì)算與分析。

3.6

員工的辭職程序

員工辭職的一般程序?yàn)椋河蓡T工本人向部門經(jīng)理提出書面辭職請(qǐng)求--由員工所在部門經(jīng)理向行政人事部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出報(bào)告--經(jīng)審批后轉(zhuǎn)行政人事部門、財(cái)務(wù)部門備案。行政人事部門出具離職還物表--員工在結(jié)束工作后，歸還發(fā)給的全部物品，并經(jīng)有關(guān)部門會(huì)簽--由財(cái)務(wù)部結(jié)清員工工資及其他帳目--在行政人事部門

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！辦理離職手續(xù)。

3.7

辭退員工程序

辭退員工的一般程序?yàn)椋翰块T經(jīng)理提出辭退員工的報(bào)告-經(jīng)由最高管理部門或總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)入行政人事部門、財(cái)務(wù)部門等備案-員工歸還發(fā)給的全部物品-財(cái)務(wù)部門結(jié)清有關(guān)帳目-行政人事部門辦理退工手續(xù)-通知保安部門以后禁止放行被辭退員工進(jìn)入 公司。

3.8

報(bào)酬管理

如何建立一個(gè)有效的勞動(dòng)報(bào)酬制度，一般來說，必須考慮下面三個(gè)方面的主要問題。確定工資水平

在確定工資水平時(shí)，應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素： A

要建立具有競爭性的工資比率； B 失業(yè)率也會(huì)影響到一個(gè)單位的工資水平。C

物價(jià)上漲、生活費(fèi)用提高會(huì)影響到工資水平。D

生產(chǎn)效益問題。

E

本單位不同工作的工資比率問題。

2． 工資和工資結(jié)構(gòu)

一般來說，一個(gè)企業(yè)公司的工資結(jié)構(gòu)都是由本公司的最高管理人員和少量職工組成的專門委員會(huì)，在對(duì)每一個(gè)具體工作進(jìn)行分析、比較的基礎(chǔ)上制定的。

3． 工作分級(jí)和考核制度

工作分級(jí)就是將物業(yè)管理公司中所有崗位，按勞動(dòng)的技術(shù)繁簡、責(zé)任大小、強(qiáng)度高低、條件好壞等因素，劃分為若干個(gè)相對(duì)等級(jí)?？己酥贫龋瑢?shí)際上就是對(duì)員工工作數(shù)量和質(zhì)量考核的具體內(nèi)容和要求的規(guī)定。這兩項(xiàng)工作的好壞，將直接關(guān)系到勞動(dòng)報(bào)酬分配的合理與否。3.9福利的形式和內(nèi)容

福利具體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：勞動(dòng)保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)、交通補(bǔ)貼費(fèi)、托兒補(bǔ)貼費(fèi)、副食品補(bǔ)貼費(fèi)、醫(yī)療衛(wèi)生補(bǔ)貼費(fèi)、福利設(shè)施（如浴室、理發(fā)室、閱覽室等）、教育培訓(xùn)福利等。上述這些福利，為員工工作、學(xué)習(xí)和生活提供了方便，既減輕了員工的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，又豐富了員工的文化生活，對(duì)加強(qiáng)員工的凝聚力、向心力起了較大的作用。3.10

為增強(qiáng)公司員工的主人翁責(zé)任感，鼓勵(lì)其積極性、創(chuàng)造性并對(duì)違反勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度的員工給予有的懲處，公司在管理中將嚴(yán)格貫徹“獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”的基本方針，即“有功必獎(jiǎng)，有過必罰”、“制度面前，人人平等”。獎(jiǎng)勵(lì) A 獎(jiǎng)勵(lì)條件

員工表現(xiàn)符合下列條件之一者，公司將酌情給予獎(jiǎng)勵(lì)： 對(duì)改進(jìn)公司經(jīng)營管理、提高企業(yè)效益方面有重大貢獻(xiàn)的； 在完成工作任務(wù)、提高服務(wù)質(zhì)量方面有顯著成績的；

在發(fā)明、技術(shù)改進(jìn)或提出合理化建議，取得重大成果或使公司在經(jīng)營管理中取得顯著效益的； 為公司節(jié)約資金和能源的；

防止或挽救事故有功，是國家和人民利益免受重大損失的；

一貫忠于職守，積極負(fù)責(zé)，廉潔奉公，舍己為人或做好人好事事跡突出的； 其他應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)的。

B 獎(jiǎng)勵(lì)形式 1． 口頭或通報(bào)表揚(yáng)； 2． 晉升工資或晉級(jí)； 獎(jiǎng)懲制度

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！3． 通令嘉獎(jiǎng)； 處罰方式 口頭警告

書面警告：員工如有重復(fù)觸犯甲類過時(shí)或首次觸犯乙類過失行為，有所在部門填寫《員工犯規(guī)警告通知書》列明違紀(jì)事實(shí)、處理意見；

員工從收到“警告通知書”后1年內(nèi)，如能認(rèn)真改過、積極工作，經(jīng)所在部門領(lǐng)導(dǎo)提出，公司經(jīng)理審批后，可取消書面警告處分。

降級(jí)、撤職、罰款：員工違規(guī)，由所在部門根據(jù)具體情況填寫《獎(jiǎng)懲建議申請(qǐng)書》，報(bào)公司經(jīng)理批審后再給予其他各項(xiàng)處分的同時(shí)，可一并給予降級(jí)、撤職或一次性罰款處分。

辭退或開除：員工受書面警告處分后再次出現(xiàn)同類過失，公司有權(quán)立即給予其辭退處分；由所在部門填寫《獎(jiǎng)懲建議申請(qǐng)書》，經(jīng)公司辦公室對(duì)實(shí)施進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并征得工會(huì)意見和經(jīng)經(jīng)理辦公室討論通過后執(zhí)行。公司正式工如觸犯國家法令法規(guī)，應(yīng)接受有關(guān)部門的制裁。責(zé)令停止履行職務(wù)（崗位）職權(quán)。

在給予員工行政處分的同時(shí)，如需責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失的，經(jīng)濟(jì)損失金在員工本人工資中扣除。3.11培訓(xùn)工作的內(nèi)容和任務(wù) 3.11.1 人事部在培訓(xùn)中主要任務(wù)

制定并執(zhí)行公司的培訓(xùn)計(jì)劃。

制定培訓(xùn)預(yù)算計(jì)劃，定期向上級(jí)匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開支情況。

確定各級(jí)人員的培訓(xùn)要求，并聽取各部門的培訓(xùn)需求，制定相應(yīng)的訓(xùn)練計(jì)劃。組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動(dòng)。做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作。

做好培訓(xùn)資料，編制符合公司經(jīng)營特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材。維護(hù)培訓(xùn)設(shè)備與場地，充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。3.11.2 培訓(xùn)內(nèi)容

新員工入職培訓(xùn)。安排在報(bào)到后的前2天或延續(xù)至半個(gè)月視工種崗位而定。課程內(nèi)容包括辦理報(bào)到人事手續(xù)，介紹公司的背景、提供的服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營范圍、運(yùn)作方式、以及用工制度、福利待遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資；物業(yè)管理人員的基本要求，教育上崗前的儀容儀表，平時(shí)的禮貌禮節(jié)要求；安全工作常識(shí)，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式以講解、觀看錄像、參觀物業(yè) 以及討論、漫談形式結(jié)合進(jìn)行，并配合簡單的考核以鞏固有關(guān)知識(shí)。

專業(yè)培訓(xùn)課程。這是對(duì)不同的訓(xùn)練要求開展的，如保安人員在入職前要進(jìn)行軍訓(xùn)、政訓(xùn)，由保安部門制定具體計(jì)劃，行政人事部門組織協(xié)調(diào)，外請(qǐng)武警部隊(duì)官兵進(jìn)行列隊(duì)、擒拿格斗等專題培訓(xùn)，最后由部門所有學(xué)員討論、交流學(xué)習(xí)心得、并撰寫培訓(xùn)小結(jié)。

部門實(shí)務(wù)培訓(xùn)。公司內(nèi)經(jīng)常開展部門崗位培訓(xùn)，由行政人事部門配合各業(yè)務(wù)部門做好計(jì)劃安排。

3.12員工績效考核制度

員工績效考核辦法

（主管級(jí)）

姓名 部門 職務(wù) 考核內(nèi)容

定義與說明

考核結(jié)果

公司及本部門設(shè)定目標(biāo)達(dá)成率 是否達(dá)成預(yù)期的各項(xiàng)目標(biāo)和

OR/HR-30

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！所交付的任務(wù)；進(jìn)度是否按 時(shí)完成。

2．成本管理和控制

對(duì)直接和間接成本（人力、物力、時(shí)間等）的掌控是否 得宜； 3．工作質(zhì)量

衡量工作的正確性、完整性及 時(shí)效性，是否合乎要求。4．專業(yè)能力 在工作范圍內(nèi)，是否有專業(yè) 知識(shí)、技能及經(jīng)驗(yàn)，是否運(yùn)用 于組織及工作相關(guān)的業(yè)務(wù)上，足以解決問題。5．組織能力 能否按計(jì)劃組織實(shí)施，并根據(jù) 實(shí)際情況做適當(dāng)調(diào)整 6．解決問題能力 在任何情況下，是否有能力迅

速而準(zhǔn)確地掌握問題。7．溝通協(xié)調(diào)能力 是否有效利用各種資源，達(dá)成

合作（對(duì)上級(jí)、同事、下屬及 與其他部門間）8．管理部屬能力 在組織內(nèi)，是否有效地指導(dǎo)、鼓勵(lì)、支援部屬，并在管理過程 中，有效授權(quán)。9．工作責(zé)任感 對(duì)待工作，態(tài)度是否積極進(jìn)取，勇于負(fù)責(zé)，并能主動(dòng)地改善工

作質(zhì)量

員工績效考核辦法

OR/HR-31（工程技術(shù)人員）考核內(nèi)容

定義與說明

考核結(jié)果 本部門設(shè)定目標(biāo)

達(dá)成率 對(duì)所交付的任務(wù)及工作，是否能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，是 否令人滿意。

2．工作質(zhì)量

衡量其完成工作的正確性、完

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！整性、實(shí)效性及質(zhì)量改善程度； 3．工作量

衡量其工作是否合乎職務(wù)的要求

，與同級(jí)別人員工作量相比如何。4．專業(yè)能力 在工作范圍內(nèi)，是否達(dá)到本職務(wù)

要求的豐富的專業(yè)知識(shí)、技能及 經(jīng)驗(yàn)。5．解決問題能力

針對(duì)不斷產(chǎn)生的技術(shù)問題，能否 積極探索解決之道，以保證工作 項(xiàng)目的完成。

6．實(shí)際操作能力 是否具有足以解決問題的實(shí)際操 作能力。

7．溝通協(xié)調(diào)能力 在工作范圍內(nèi)，是否能達(dá)成有效

溝通協(xié)調(diào)及相關(guān)部門的合作，足以解決工作問題。8．成本控制意識(shí)

考 核 總 分 初評(píng)總分 評(píng)估人 復(fù)評(píng)總分 復(fù)核人 核定總分 核定人：

員工績效考核辦法

OR/HR-32（行政人員級(jí)）考核內(nèi)容

定義與說明 考核結(jié)果 1．工作效率

對(duì)所交付的任務(wù)及工作，是否能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，結(jié)果令人滿意。

衡量其完成工作的正確性、完整性、實(shí)效性及質(zhì)量改善程度；

在工作范圍內(nèi)，是否有達(dá)到本職務(wù)要求的專業(yè)知識(shí)技能及經(jīng)驗(yàn)。

2．工作質(zhì)量

3．工作量

能否站在專業(yè)的角度，對(duì)機(jī)器設(shè)備等的成本提出建議意見，有利于公司成本效益的達(dá)成 對(duì)待工作，態(tài)度是否積極進(jìn)取，并能主動(dòng)地改善工作質(zhì)量。

9．工作責(zé)任感

10．團(tuán)隊(duì)紀(jì)律 是否能遵守公司的規(guī)定紀(jì)律，出勤狀況如何。

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！4．專業(yè)能力

考 核 總 分

初評(píng)總 評(píng)估人 復(fù)評(píng)總分 復(fù)核人 核定總分

核定人

員工績效考核辦法

OR/HR-33 《被考核人自我簡述表》 考核期： 姓名 部門 職務(wù) 到職日

1．針對(duì)考核期內(nèi)工作任務(wù)、工作量及貢獻(xiàn)事實(shí)作自我敘述 2．對(duì)目前職務(wù)及工作發(fā)展，有什么貢獻(xiàn) 3．對(duì)工作有什么建議？

員工績效考核辦法

OR/HR-34(員工考核)姓名 部門 職務(wù) 到職日 考核內(nèi)容

初評(píng) 得分 復(fù)坪 各等級(jí)得分標(biāo)準(zhǔn) 在工作范圍內(nèi)，是否有達(dá)到本職務(wù)要求的專業(yè)知識(shí)技能及經(jīng)驗(yàn)。

5．服從性與執(zhí)行力

對(duì)所交付的工作及任務(wù)能有效解決，秉持高度執(zhí)行力及熱忱。

在工作范圍內(nèi)，是否能達(dá)成有效溝通解決工作問題。

是否有效利用各種資源，達(dá)成合作（對(duì)上級(jí)、同事、下屬及與其他部門間）是否能運(yùn)用文書表達(dá)，包括計(jì)算機(jī)能力，有效完成工作任務(wù)。

對(duì)待工作，態(tài)度是否積極進(jìn)取，勇于負(fù)責(zé)，并能主動(dòng)地改善工作質(zhì)量。是否能遵守公司的規(guī)定與紀(jì)律，出勤狀況如何。

6．溝通及協(xié)調(diào)能力 7．溝通協(xié)調(diào)能力 8．文書表達(dá)能力 9．工作責(zé)任感 10．團(tuán)隊(duì)紀(jì)律

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！得分 優(yōu) 秀

符合 標(biāo)準(zhǔn) 不 符合 標(biāo)準(zhǔn)

工作效率 工作質(zhì)量

工作量 服從性與執(zhí)行力

學(xué)習(xí)精神及理解能力 作業(yè)技術(shù)熟練度

工作動(dòng)手能

異常問題反應(yīng)與責(zé)任感工作態(tài)度

團(tuán)隊(duì)精神

獎(jiǎng)懲項(xiàng)目加扣分

考核項(xiàng)目扣分 考核簡評(píng): 考 核 總 分

初評(píng)總 評(píng)估人

復(fù)評(píng)總分 復(fù)核人

核定總分

核定人：

(員工考核)姓名 部門 職務(wù) 到職日 考核內(nèi)容

各等級(jí)得分標(biāo)準(zhǔn)

初評(píng) 得分 復(fù)坪 得分 優(yōu) 秀

員工績效考核辦法 中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！

OR/HR-35

符合 標(biāo)準(zhǔn) 不 符合 標(biāo)準(zhǔn)

工作效率

工作質(zhì)量

工作量

服從性與執(zhí)行力 作業(yè)技術(shù)熟練度 工作動(dòng)手能力

工作態(tài) 學(xué)習(xí)精神及理解能力

異常問題反應(yīng)與責(zé)任感 團(tuán)隊(duì)精神

獎(jiǎng)懲項(xiàng)目扣分

考 核 總 分

初評(píng)總分 評(píng)估人 復(fù)評(píng)總 復(fù)核人 核定總分 核定人： 4.0

考勤項(xiàng)目扣分 考核簡評(píng): 行政管理制度

辦公室是直接對(duì)管理中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)中心行政事務(wù)管理的部門，亦可稱為總經(jīng)理辦公室，行政事務(wù)包括中心辦事處內(nèi)部行政管理、部門協(xié)調(diào)、及協(xié)助總經(jīng)理處理文書、租戶溝通和外界聯(lián)絡(luò)工作。4.1 內(nèi)部政策管理

4.1.1 有關(guān)申領(lǐng)采購的規(guī)定

部門員工根據(jù)工作需要申請(qǐng)領(lǐng)用文具時(shí)，須填寫文具申請(qǐng)表。

文具申請(qǐng)表由部門經(jīng)理審核簽批后，該表格于每月20日前送達(dá)辦公室。辦公室接收申請(qǐng)表后，由辦公室經(jīng)理審核并由辦公室統(tǒng)籌做預(yù)算。

辦公室采用“先進(jìn)先出”方法，發(fā)放文具用品，于次月7日、14日前，將文具送達(dá)使用者。申領(lǐng)原則：要力盡節(jié)約，避免浪費(fèi)。

4.1.2 有關(guān)印刷品及印刷名片的規(guī)定

由申請(qǐng)人填寫“印刷品申請(qǐng)表”及“印刷品申請(qǐng)表(名片)”（市場推廣所用印刷品除外）填寫申請(qǐng)表應(yīng)列明所需印刷品的名稱、數(shù)量、規(guī)格。申請(qǐng)表由部門經(jīng)理審核簽批后，于每月20日前送達(dá)辦公室。由辦公室統(tǒng)籌做預(yù)算，報(bào)總經(jīng)理審批。

預(yù)算經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由辦公室按財(cái)務(wù)規(guī)章支出申請(qǐng)REF表程序統(tǒng)一進(jìn)行印刷。如未批準(zhǔn)，辦公室將申請(qǐng)

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！表，退還申請(qǐng)部門。

4.1.3 有關(guān)雜費(fèi)報(bào)銷的規(guī)則

所有雜費(fèi)須在“雜費(fèi)批據(jù)”上記錄，每宗以RMB300元為限。

“雜費(fèi)批據(jù)”由申請(qǐng)人填寫，部門經(jīng)理核準(zhǔn)，并附上這些雜費(fèi)的文件資料如供應(yīng)商的發(fā)票等。批準(zhǔn)后，辦公室通知申請(qǐng)人，收款簽字后安排付款。4.1.4 有關(guān)電腦操作的規(guī)定

電腦操作人員必須嚴(yán)格遵守電腦操作規(guī)程，做好計(jì)算機(jī)設(shè)備的安全維護(hù)工作，愛護(hù)機(jī)器設(shè)備，保持機(jī)器設(shè)備的清潔。

對(duì)管理處的各種軟件，嚴(yán)禁私自外傳。嚴(yán)禁使用外來磁盤，以免感染病毒。4.1.5 申請(qǐng)購買固定資產(chǎn)、辦公室設(shè)備及用品的規(guī)定

各部門在申請(qǐng)購買固定資產(chǎn)、辦公設(shè)備及用品時(shí)，需填寫“物品購買申請(qǐng)表”。在填寫時(shí)，應(yīng)列明所購物品的名稱、品牌、規(guī)格、數(shù)量、理由。

“物品購買申請(qǐng)表”由申請(qǐng)部門經(jīng)理核準(zhǔn)后，由行政部簽署意見。如可以在部門間調(diào)撥，則優(yōu)先調(diào)撥 4.2 物業(yè)管理處財(cái)務(wù)的管理

有關(guān)預(yù)算申請(qǐng)、審批、執(zhí)行的規(guī)定概由行政部統(tǒng)籌。一貫積極提 倡節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)，將費(fèi)用開支嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)及低于預(yù)算。

嚴(yán)格的采購，發(fā)包制度（將專項(xiàng)工程包給專業(yè)公司完成），要貨比三家，跟蹤商品質(zhì)量及維修質(zhì)量。健全的材料物質(zhì)收發(fā)存制度。嚴(yán)格借支、報(bào)銷制度和審批權(quán)限。

預(yù)算內(nèi)項(xiàng)目及預(yù)算內(nèi)金額開支有嚴(yán)格的申請(qǐng)、審批、借支、報(bào)銷制度，預(yù)算外開支必須向業(yè)主申請(qǐng)批準(zhǔn)。預(yù)算內(nèi)項(xiàng)目及預(yù)算內(nèi)金額大的合同，于洽談后須經(jīng)業(yè)主審批。第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問有限公司 利

潤

表

本期實(shí)際數(shù)

本期預(yù)算數(shù)

項(xiàng)

目

物業(yè)管理收入

減:經(jīng)營費(fèi)用

經(jīng)營稅金

經(jīng)營毛利

減: 管理費(fèi)用

管理酬金

財(cái)務(wù)費(fèi)用

經(jīng)營利潤

營業(yè)利潤

行政分?jǐn)傎M(fèi)

其中:利息支出(減利息收入)

加:其他業(yè)務(wù)利潤

加:營業(yè)外收入

減:營業(yè)外支出

利潤總額

凈利潤

減:所得稅

制 單:

物業(yè)管理中心 收支匯總

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！（月份）

項(xiàng)目

一、1、2、3、4、5、6、7、實(shí)際 預(yù)算 本月

本月 累計(jì) 累計(jì)

實(shí)際

預(yù)算

一、收入

管理費(fèi)收入

空置費(fèi)收入

其他業(yè)務(wù)收入

營業(yè)外收入

電費(fèi)收入

墊支開辦費(fèi)

工程審批及監(jiān)督費(fèi)

收入總計(jì)

二、1、2、3、二、支出

員工工資

員工福利

行政費(fèi)用

－辦公用品

－印刷費(fèi)

－差旅費(fèi)

－交通費(fèi)

－伙食費(fèi)

－交際應(yīng)酬費(fèi)

－郵電通訊費(fèi)

－服裝費(fèi)

－洗衣費(fèi)

－其他雜項(xiàng)

－培訓(xùn)費(fèi)

工程支出

－電梯系統(tǒng)

－空調(diào)系統(tǒng)

－供排水

－消防系統(tǒng)

－強(qiáng)弱電

－衛(wèi)生潔具

－勞防用品

－工程工具

管理酬金

管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

5、-工程維修保養(yǎng)

-排污系統(tǒng) 6、7、8、9、10、11、員工意外險(xiǎn)

公眾責(zé)任險(xiǎn)

物料用品(工程)

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！12、13、15、16、物料用品(物業(yè))

綠化費(fèi)

治安費(fèi)

物業(yè)費(fèi)用

保潔費(fèi)用

清潔用品

清潔費(fèi)用

外保工資

電費(fèi)

水費(fèi)

稅金

垃圾清運(yùn)費(fèi)17、18、19、20、支出總計(jì)

收支結(jié)余

備注：

倉庫物料管理

4.3

4.3.1 管理規(guī)則

因工作需要而領(lǐng)用各類物品，均須事先填寫“申購單”交部門主管簽名。“申購單”經(jīng)部門主管簽名后，須由行政部主任簽名批準(zhǔn)。

凡領(lǐng)用貴重物品，備用金、鎖匙等須由領(lǐng)用人親自簽收，當(dāng)領(lǐng)用人離職時(shí)，需把所領(lǐng)用的物品退回，若發(fā)現(xiàn)破損，將視情況做出賠償處理。

倉庫管理員將于每月結(jié)束后的兩天時(shí)間內(nèi)，以書面形式做出“每月庫存商品盤點(diǎn)報(bào)告”呈交行政部經(jīng)理，而副本則送往財(cái)務(wù)部做檔案記錄。

財(cái)務(wù)部將派員協(xié)助倉庫管理員每月對(duì)物業(yè)內(nèi)各類資產(chǎn)設(shè)備和庫存資料進(jìn)行盤點(diǎn)工作。

4.3.2 裝備及制服管理

員工領(lǐng)取裝備及制服，必須先經(jīng)該員之上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)領(lǐng)取制服授權(quán)書，由部門經(jīng)理同意后，才可發(fā)放。于獲得核準(zhǔn)之領(lǐng)用授權(quán)書后，員工始可填具裝備及制服申請(qǐng)表領(lǐng)取裝備及制服。

4.4

物業(yè)管理處辦公規(guī)則

信件 4.4.1 所有寄予本管理中心的信件，均需交由獲授權(quán)人開啟和登記，然后交有關(guān)部門處理。

4.4.2 文件傳閱

內(nèi)部文件傳閱，由總經(jīng)理辦公室將文件送達(dá)相關(guān)的部門與人員，閱后立即交還總辦，中央存檔，從速完成文件要求的事項(xiàng)。

4.4.3 會(huì)議室 4.4.4 來訪接待 使用會(huì)議室需提前一天與辦公室聯(lián)系，經(jīng)批準(zhǔn)后，服從辦公室的安排。使用完畢，關(guān)好門窗及電器開關(guān)。因公接待來訪者，有關(guān)部門需派適當(dāng)人員帶領(lǐng)客人進(jìn)入會(huì) 客室或會(huì)議室或其他辦公地點(diǎn)，陪同來訪者直至離開公司。4.4.5 告示牌

管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處，隨時(shí)將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此，敬

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！告員工。

4.4.6 就餐 4.4.7 差旅費(fèi) 午餐時(shí)間

小時(shí)，員工不可因用餐而遲到。按差旅費(fèi)規(guī)定辦理。4.5對(duì)外公關(guān)協(xié)調(diào) 4.5.1

與租戶聯(lián)系

物業(yè)管理工作，其中最重要的工作是推動(dòng)良好的租戶關(guān)系。管理處作為業(yè)主的代理人必須負(fù)起這重要的使命，目的是令上情下達(dá)，下情上達(dá)，物業(yè)能替業(yè)主達(dá)到最大的收益，獲得最佳的保養(yǎng)，及維持高水平的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。

4.5.2

工作。房產(chǎn)管理局 市建委 稅務(wù)局

工商行政管理局 勞動(dòng)局及人才交流中心 公安局 消防局 環(huán)衛(wèi)局 外經(jīng)局 郵政局 電訊局 供電局 自來水公司 派出所 租戶委員會(huì) 4.5.3 部門協(xié)調(diào)

為方便部門的溝通及協(xié)調(diào)工作，行政部管理事物例會(huì)。會(huì)議的目的除了商討所有部門有關(guān)事項(xiàng)、檢討工作的缺失謀求改進(jìn)外，更重要的原則是要達(dá)到上情下達(dá)，下情上達(dá)，能使上下一心以團(tuán)結(jié)合作精神做好管理的工作。4.5.4 業(yè)務(wù)報(bào)告

行政部經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理把每月管理處所處理的事物做一個(gè)總結(jié)，然后把總匯的事情，填進(jìn)每月之月度的管理報(bào)告并于月終上呈予發(fā)展商及香港第一太平戴維斯香港總公司。目的是讓上級(jí)機(jī)構(gòu)能全盤掌握狀況，方便日后之決策參考，管理工作的監(jiān)管或政策上之改動(dòng)。4.6 行政部工作審核

物業(yè)名稱

巡視日期

巡視人員

職位

簽署

管理處 標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)語 優(yōu)

可以 劣

公共機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)

管理處另一重要的公關(guān)工作是與政府及各公私機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)目的是配合政府有關(guān)的法例和規(guī)定來推動(dòng)管理的1．文件柜：

A．物業(yè)公契或公約：

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！B．分包商合約

C．文具/雜物采購單據(jù) D．業(yè)主會(huì)會(huì)議記錄

E．物業(yè)收支平和記錄 F．人事檔案記錄 H．通告存案記錄 2．鎖匙保管箱

G．車輛租戶收支記 錄 1．投訴事項(xiàng)處理

3．救傷工具箱

4．對(duì)講機(jī)使用

5．電腦設(shè)備/軟件

6．影印機(jī)

7．傳真機(jī)

8．辦公室電信設(shè)備

5.0

行政部表格

出

勤

日部門：

部

門 應(yīng)到人數(shù) 病 假 事 假 婚 假 喪 假 產(chǎn) 假 公 差 新 進(jìn) 調(diào) 入 調(diào) 出 辭 職 實(shí)到人數(shù)

主管：

___月份員工考勤匯總

員工姓名 出勤 天數(shù) 病

假

事 假 婚假 產(chǎn) 假 喪

報(bào)

表

QR/HR-01

日期：

年

人事主管：

QR/HR-02

本月正班

天 中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！

月

日

假 傷 工 卡 假 工 曠 遲到 休 午餐 早退 補(bǔ)

補(bǔ)貼 備

注

制表:___________

復(fù)核:_________

審批:_________ 日期:___________ 日期:_________日期:_________

請(qǐng)

假

單

****年**月**日 部 門 卡 號(hào)

請(qǐng)假

時(shí)間 假 別 假 假 假 假 假 事 病 喪 婚 產(chǎn)

工

傷

部門主管

****年**月**日

時(shí)

分至

****年**月**日

時(shí)

分 姓 名

職 務(wù)

請(qǐng)假事由

總經(jīng)理核準(zhǔn)

補(bǔ)

卡

單

QR/HR-04

****年**月**日 部

門

卡

號(hào)

補(bǔ)卡事由

部門主管

管理處外出人員登記表

QR/HR-05 日期 姓

名 事

加

班

表

QR/HR-06 部門：

日期：

****年**月**日

員工姓名

加

班

事

由

加

班

時(shí)

間

由時(shí) 分 至?xí)r 分

主管簽字

總經(jīng)理 姓

名 職

務(wù)

補(bǔ)卡時(shí)間 月

日

時(shí)

分

物

料

卡

QR/HR-07 姓名：

卡號(hào)： 日

期 數(shù) 量 簽

名

備

注

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！

申

購

單

QR/HR-08 申請(qǐng)部門： 貨品名稱及規(guī)格 合 計(jì)

申請(qǐng)人：

審批： 日

期：

員工制服儲(chǔ)存記錄

QR/HR-09

制 服 類 別

文 件 內(nèi) 容 部 門 張數(shù) 打字員

性別

日 期

簽 名

民族

應(yīng) 征 人 員 履 歷 表

QR/HR-12

姓 名

相

片

婚姻狀況

學(xué)歷

專

業(yè) 身高

戶口所在地 現(xiàn)家庭住址 現(xiàn)暫住地址

家

庭

狀

況

學(xué) 稱謂 姓

名

出生年份

工作單位及職務(wù)

學(xué)

校

名

稱

所 學(xué) 專 業(yè)

是否畢業(yè)

住

址

體重

電話號(hào)碼

出生年月 大 中 存

量 小 總數(shù) 備

注 數(shù)量 單 價(jià)

總 額

用

途 批注

打 印 文 件 登 記 表

QR/HR-10

起 訖 年 月

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！歷

工 作 經(jīng) 歷

工

作

單

位

職

務(wù)

薪 資

離 職 原 因

起 訖 年 月

申請(qǐng)職位_____________________________________________________________________

次

選______________________________

要求薪資

簡 要 自 述

將你之工作經(jīng)驗(yàn)適用于本管理處的事務(wù)者列出 填表說明 本表需詳細(xì)如實(shí)填寫。

簡要自述欄要求填寫本表未包括的事項(xiàng)，如個(gè)人經(jīng)歷、愛好、特長、理想等。家庭狀況欄要填寫父母、兄弟、姐妹、，已婚人員應(yīng)填明配偶父母、配偶及子女。本表如有隱瞞及虛報(bào)，管理處有權(quán)予以解雇處分。

填表日期：

申請(qǐng)人簽名： 辦 公 室 專 用

面試評(píng)述 第一次面試 人事部執(zhí)行

一 般 印 象 態(tài)度/禮貌

個(gè) 性

語言 國 語

英 語 其 他 第二次面試 有關(guān)部門

職 位 知 識(shí) 督導(dǎo)之潛質(zhì) 觀察及評(píng)語 備注：

按5分制評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

5分

優(yōu)秀 4分

良好 3分

合格

2分

較差 1分

很差 考慮 安排第二次面試

中國物業(yè)服務(wù)網(wǎng)·物業(yè)管理人的網(wǎng)上家園！不接納 不接納

接納

日期：

簽名：

日期：

簽名：

由 有 關(guān) 部 門 填 寫

提供職位：

部門：

到職日期：

薪金：

接納

批準(zhǔn)

行政人事部經(jīng)理

總經(jīng)理

人事部專用

到任日期：

員工證號(hào)碼：

體檢：□合格

□不合格 貯物柜號(hào)碼：

人 員 需 求 表

QR/HR-14 填表日期：

****年**月**日 用人部門

申請(qǐng)理由

要 求 條 件 備

注

辭 職 單

QR/HR-15

部 門 卡 號(hào) 申請(qǐng)人

到職日期

離職日期

申請(qǐng)日期

? 倉 庫

° 行 政

行政人事部

部

門

主

管 總

經(jīng)

理 到位日期

****年**月**日

招收人數(shù) 男_______人

女_______人

共計(jì)_________人

離職原因：

部 門 主 管 ? 財(cái)務(wù)部

總經(jīng)理

核 準(zhǔn)

人事部

注：

1、離職人員需持辭職單辦理辭職手續(xù)。

2、其中核準(zhǔn)欄需逐格簽滿后交行政人事部，由行政人事部通知財(cái)務(wù)部給予結(jié)算工資。

3、按以上序號(hào)找有關(guān)部門簽字辦理辭職手續(xù)。

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員工提升推薦書

QR/HR-16

由部門主管填寫：

員工姓名：

現(xiàn)任職位：

姓

名：

年

齡：

學(xué)

歷：

到職日期：

建議提升上述員工為

提升日期：

****年**月**日 提升原因：

部門主管簽署：

日

期：

由行政人事部填寫：

反對(duì)/批準(zhǔn)上述提升建議，生效日期：

****年**月**日 現(xiàn)時(shí)薪金：

建議薪金：

行政人事主管簽署

日

期

由總經(jīng)理填寫：

本人反對(duì)/批準(zhǔn)上述提升建議，該員工每月薪金為。

總經(jīng)理簽署

日

期

調(diào)

動(dòng)

單

QR/HR-17

姓名

原部門

新部門

原卡號(hào)

新卡號(hào)

調(diào)動(dòng)原因

生效日期：

****年**月**日 原主管

新主管 行政人事部

總經(jīng)理

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轉(zhuǎn)正員工考核表

QR/HR-18

姓名 部門 性別 職位

良

學(xué)歷 常

可

年齡 劣

考評(píng)項(xiàng)目 優(yōu)

良

常

可

劣

考核期:由

至

B.工作效率 D.適應(yīng)性

H.責(zé)任感

考評(píng)項(xiàng)目 優(yōu) A.工作認(rèn)識(shí) C.工作品質(zhì) E.合作性

G.創(chuàng)造能力 F.思考能力 I.溝通技巧

J.人際關(guān)系

K.遵守紀(jì)律

L.儀容禮貌

M.成本節(jié)約

N.分析決策

O.工作規(guī)劃

P.組織能力

Q.人事管理

R.控制

出 勤 情 況

評(píng) 語

行 政 人 事 部

總 經(jīng) 理

遲到/早退

次

病假

小時(shí) 正式錄用

事假

小時(shí) 延長試用

曠工

小時(shí) 不予錄用

總評(píng)語:___________________________________________________

______________________________________________________

______________________________________________________

****年**月**日

月份人員進(jìn)出統(tǒng)計(jì)表

QR/HR-19

日期：

****年**月**日 部門

上月

人數(shù)

本

月

進(jìn)

本

月

出

月末

人數(shù)

備

注

異動(dòng) 新進(jìn) 異動(dòng) 辭職

月份轉(zhuǎn)正員工名單

QR/HR-20

部

門 姓

名 工種或職務(wù) 到職日期 轉(zhuǎn)正日期 轉(zhuǎn)正薪資

備 總經(jīng)理：

人事主管：

制表：

新 進(jìn) 員 工 薪 資 名 冊(cè)

QR/HR-21

****年**月**日

部

門

姓 名 職 務(wù)

到職日期 薪 資

備

注

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注

6.0 物業(yè)管理外部管理制度

物業(yè)管理公司外部管理制度是泛指為明確物業(yè)管理參與者的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范在實(shí)施物業(yè)管理過程中物業(yè)管理權(quán)與物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)、國家行政管理權(quán)之間的權(quán)責(zé)法律關(guān)系，體現(xiàn)物業(yè)管理的客觀規(guī)律，協(xié)調(diào)管理主體行為的有關(guān)規(guī)章制度。它包括：物業(yè)管理公約、住戶手冊(cè)、住宅及物業(yè)管理規(guī)定、業(yè)主管理委員會(huì)章程，以及其他各種具體的物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)制度和規(guī)定。

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第五篇：商業(yè)中心物業(yè)管理收支預(yù)算方案

商業(yè)中心物業(yè)管理收支預(yù)算方案（水電部分）

二、預(yù)算

商業(yè)中心建筑面積87，854m2，其中商業(yè)46，000m2、寫字樓20，000m2、地下停車庫21，854m2。

（三）物業(yè)日常管理開支明細(xì)

1．商業(yè)中心管理成本明細(xì)

（D）公共水電費(fèi)（根據(jù)一般情況估算）

計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：電費(fèi)按0.95元/kwh；水費(fèi)按2.2元/t

(1)電費(fèi)

a.動(dòng)力部份1100×0.5×12×30×0.95=188，100元

b.公共照明（含地下停車庫）170×0.7×12×30×0.95=40，698元

(2)水費(fèi)

a.商場員工及顧客生活用水230m3×30×2.2=15，180元

b.綠化用水1500m2×5L/m2.d×30÷1000×2.2=528元

c.清潔用水43，300m2×0.5L/ m2.d×30÷1000×2.2=1，429元

水電費(fèi)小計(jì)：245，935元/月

（E）中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用(空調(diào)制冷面積33，000m2)

1.中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)（含末端裝置和）

4×30，000元/年÷12月=10，000元/月

2.中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行水電費(fèi)

(a)電費(fèi)

280×4×0.65×16×30×0.95=331，968

冷凍水30×4×0.85×16×30×0.95=46，512

冷卻水37×4×0.85×16×30×0.95=57，365

冷卻水塔11×4×0.85×16×30×0.95=17，054

空調(diào)末端400×4×0.04×16×30×0.95=29，184

(b)水費(fèi)

空調(diào)補(bǔ)水100×30×2.2=6，600

水電費(fèi)小計(jì)：488，683元/月