第一篇：2018年福建省公租房新政策：公共租賃住房租金管理辦法

2018年福建省公租房新政策:公共租賃住房租金管理辦法

2018年福建省公租房新政策出臺(tái)了!福建省物價(jià)局等部門日前出臺(tái)《福建省公共租賃住房租金管理辦法》，規(guī)范和完善公共租賃住房租金管理，保障改善民生住房需求，促進(jìn)政府惠民利民政策的有效落實(shí)。

新規(guī)主要從七個(gè)方面完善公租房租金管理：

一、完善公租房租金的管理方式

對公租房租金依據(jù)公租房屬性實(shí)行分類管理，其中政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);政府與社會(huì)資本合作投資建設(shè)、運(yùn)營管理的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，由運(yùn)營方依據(jù)合作協(xié)議等合理確定;各類企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)等社會(huì)資本投資建設(shè)、運(yùn)營管理的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，由公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位與承租人協(xié)商約定。

二、完善公租房租金的確定原則

制定政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以保證正常運(yùn)營和維修管理為原則，綜合考慮住房市場租金水平和保障對象的支付能力，按照不超過同地段或同區(qū)域、同類型住房市場租金水平的70%合理確定;政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理以外的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，可參照同地段或同區(qū)域、同類型住房市場租金水平的80%以下確(約)定。

三、完善制定公租房租金所依據(jù)市場租金的確定方法

制定政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的同地段或同區(qū)域、同類型住房市場租金水平，可由所在地市縣房地產(chǎn)或住房保障主管部門根據(jù)住房市場租金監(jiān)測情況確定，也可由公共租賃住房項(xiàng)目管理單位調(diào)查測定或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)評估測定。

四、明確按保障對象支付能力不同實(shí)行差別化租金

針對公租房和廉租房并軌運(yùn)行后，有關(guān)保障對象的收入差別較大，且兩房并軌運(yùn)行后執(zhí)行統(tǒng)一的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，明確政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公租房，各地可根據(jù)保障對象的支付能力實(shí)行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免方式分類分檔計(jì)租,具體減免方式及分類分檔計(jì)租辦法由所在地市、縣人民政府另行規(guī)定。

五、明確與公租房租賃補(bǔ)貼的相關(guān)事項(xiàng)

為加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼政策規(guī)定，對符合條件的公共租賃住房保障對象通過發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼，由其自行在市場上承租住房的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和保障對象的實(shí)際情況，合理測算并確定住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，并建立隨住房市場租金水平變化

動(dòng)態(tài)調(diào)整的機(jī)制。同時(shí)，考慮到各地住房市場租金水平和地方財(cái)力的差異性，按照有關(guān)部門和部分地市的建議，明確公租房租賃補(bǔ)貼辦法及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由各地另行制定。

六、明確公租房退出及租金繳交標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)

因收入等情況變化而不再符合租住公租房條件的，承租人應(yīng)按合同約定退回公租房。未按合同約定退回公租房，承租人確無其他住房的，自應(yīng)當(dāng)收回之日起按市場租金標(biāo)準(zhǔn)繳交租金;承租人有其他住房逾期拒不退回公租房的，公租房的所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位可以依法要求承租人騰退公租房。合同對違約租金標(biāo)準(zhǔn)的繳交另有約定的，按合同約定執(zhí)行。

七、強(qiáng)化公租房租金的事中事后監(jiān)管

公租房租金實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，并對明碼標(biāo)價(jià)的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范。要求各地加強(qiáng)對公租房的成本監(jiān)審和租金水平的監(jiān)測分析，有條件的市、縣可選擇當(dāng)?shù)赜写硇缘墓夥孔鳛槟甓瘸杀緮?shù)據(jù)采集單位和監(jiān)測定點(diǎn)單位，適時(shí)掌握公租房成本動(dòng)態(tài)和租金行情變動(dòng)情況，并要求各級(jí)價(jià)格主管部門加強(qiáng)對公租房租金的監(jiān)管。

主要政策亮點(diǎn)：

一、縮小定價(jià)范圍，促進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展補(bǔ)齊民生短板

新辦法從轉(zhuǎn)變價(jià)格管理方式入手，縮小公租房的政府定價(jià)管理范圍，明確除對政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房租金實(shí)行政府定價(jià)管理外，對各類社會(huì)資本及政府與社會(huì)資本合作的公共租賃住房實(shí)行更加靈活的價(jià)格政策，其租金標(biāo)準(zhǔn)由公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位與承租人協(xié)商約定，或者由運(yùn)營方依據(jù)合作協(xié)議等合理確定，賦予經(jīng)營者更大的定價(jià)自主權(quán)，吸引社會(huì)資本投資建設(shè)、運(yùn)營管理公租房，促進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展補(bǔ)齊民生短板。

二、健全定價(jià)機(jī)制，助推租購并舉住房制度改革

新辦法從保障改善民生住房需求出發(fā)，健全與多層次公租房保障體系相適應(yīng)的定價(jià)機(jī)制。明確政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)按照不超過同地段、同類型住房市場租金水平的70%確定，不再對制定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的市場租金比例低限作具體規(guī)定，以利于保障城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的基本住房需求，促進(jìn)政府惠民利民政策的有效落實(shí)。明確按保障對象支付能力不同實(shí)行差別化租金政策，對符合條件的保障對象采取租金減免方式分類分檔計(jì)租,以利于我省多層次的住房保障體系的建立健全。

三、強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，維護(hù)保障對象的合法權(quán)益

新辦法從維護(hù)保障對象的合法權(quán)益出發(fā)，增加相關(guān)措施強(qiáng)化公租房租金的事中事后監(jiān)管。明確公租房租金實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，各地應(yīng)加強(qiáng)對公租房的成本監(jiān)審和租金水平的監(jiān)測分析，有條件的市、縣可選擇當(dāng)?shù)赜写硇缘墓夥孔鳛槟甓瘸杀緮?shù)據(jù)采集單位和監(jiān)測定點(diǎn)單位，并要求各級(jí)價(jià)格部門加強(qiáng)對公租住房租金的監(jiān)管。

政策利好分析：

有利于通過對公租房租金管理方式的改革，縮小定價(jià)范圍，吸引社會(huì)資本投資建設(shè)、運(yùn)營管理公租房，促進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展補(bǔ)齊民生短板。

有利于通過對公租房租金定價(jià)原則的完善，健全定價(jià)機(jī)制，保障改善民生住房需求，助推全省多層次的公租房保障體系的建立健全。

有利于指導(dǎo)市、縣規(guī)范做好公共租賃住房租金管理工作，促進(jìn)政府惠民利民政策的有效落實(shí)。

第二篇：公租房租金收繳使用管理辦法

公租房租金收繳使用管理辦法

為加強(qiáng)對全縣范圍內(nèi)已建成并投入使用的公共租賃住房（含廉租房，下同）的管理，規(guī)范租金收繳使用，根據(jù)《》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

一、租金收繳范圍。

租金收入是指公共租賃住房承租人已取得公共租賃住房租住權(quán)（含非住宅）一定期限的使用權(quán)，按照租賃合同約定向縣住建局支付的租金，具體包括：廉租住房、公共租賃住房（共有產(chǎn)權(quán)房屋）租金收入，租金滯納金、違約金、利息等收入（以下簡稱“租金收入”）。

二、租金收繳方式。

（一）政府投資建設(shè)、購買的公租房租金和經(jīng)營性收入按國家有關(guān)規(guī)定，專項(xiàng)用于保障性租賃住房項(xiàng)目的支出以及管理、維修、設(shè)備更新、物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼和彌補(bǔ)發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼資金的不足部分?？h住建局負(fù)責(zé)全縣公共租賃住房租金的收繳工作。

（二）收繳公共租賃住房租金統(tǒng)一使用政府非稅收入發(fā)票，由縣住建局在縣財(cái)政局領(lǐng)取，根據(jù)承租戶住房合同簽訂情況統(tǒng)一由住戶繳存到財(cái)政專戶，實(shí)行專賬管理。

（三）政府、企業(yè)共同投資建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房租金由企業(yè)代收，上繳縣財(cái)政賬戶，專項(xiàng)用于共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房維護(hù)、管理，由縣財(cái)政局全額撥付至縣住建局賬戶，用于公租住房維護(hù)管理。

三、對象審查和租金收繳標(biāo)準(zhǔn)。

（一）公租房保障戶資格審查工作實(shí)行每年一審。由縣住建局負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位定期實(shí)施，年審結(jié)果計(jì)入配租檔案，并進(jìn)行公示。已享受公租房的配租家庭，應(yīng)按向原申請機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房狀況等情況。審核機(jī)關(guān)應(yīng)每年對已享受配租家庭的收入、住房狀況等情況進(jìn)行審查。共有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房對象審查由企業(yè)自行負(fù)責(zé)審查，縣住建局每半年核查一次。

（二）租金收繳實(shí)行按年收繳。

按照《X縣廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行管理實(shí)施辦法》第十四條的規(guī)定收取租金。通過輪候?qū)嵨锱渥夤沧赓U住房后，根據(jù)保障對象的支付能力實(shí)行差別化租金管理，民政局確定的第一類和第二類家庭確定為中低收入家庭，房租按照每平方米X元進(jìn)行收取，新就業(yè)、外市縣調(diào)入人員和外來務(wù)工（第三類）申請人按照每平方米X元進(jìn)行收取。已入住的保障對象因收入提高等不再符合保障條件的，應(yīng)騰退公租房，確無其他合適住房，暫時(shí)不能騰退的，要按同地段住房市場租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

有下列情形之一的公共租賃住房保障家庭，可以免收或減收租金：

X.傷殘等級(jí)在X至X級(jí)無勞動(dòng)能力的；

X.承租人的贍養(yǎng)人死亡，承租人或承租人的贍養(yǎng)人正在監(jiān)獄服刑；

X.享受城鎮(zhèn)最低生活保障的零就業(yè)家庭；

X.孤寡老人、重大疾病救助對象（喪失獨(dú)立生活能力的人）；

X.承租人家庭發(fā)生災(zāi)難性事故或者家庭主要人員突發(fā)重大疾病急需救治造成生活困難的。

以上人員憑有關(guān)證明材料到縣住建局提出申請，經(jīng)審核公示后，報(bào)縣人民政府研究批復(fù)，減免租金。

四、租金使用管理。

（一）公共租賃住房租金收入，按照政府非稅收入管理規(guī)定收繳，專項(xiàng)用于償還政府投資的公共租賃住房建設(shè)貸款本息和公共租賃住房的維護(hù)、管理以及租金補(bǔ)貼、物業(yè)管理、維修、設(shè)施更新等支出。

（二）公共租賃住房維修項(xiàng)目在X萬元以上X萬元以下的，由縣住建局報(bào)請縣政府研究后，由縣住建局組織實(shí)施，驗(yàn)收合格后由縣審計(jì)局審計(jì)結(jié)算，以縣審計(jì)局結(jié)算清單及相關(guān)資料憑票報(bào)賬，維修項(xiàng)目及維修資金等資料備案存放，做好歸檔。

（三）公共租賃住房零星維修，單筆支出在X萬元以內(nèi)的由公共租賃住房管理單位（縣住建局）組織實(shí)施，憑票報(bào)賬。

維修項(xiàng)目及維修資金等資料備案存放，做好歸檔。

（四）公共租賃住房維修項(xiàng)目在X萬元以上的，通過公開招投標(biāo)，組織中標(biāo)企業(yè)實(shí)施維修。

（五）縣住建局要建立公共租賃住房租金收支備查臺(tái)賬。

五、監(jiān)督管理。

（一）縣住建局是收繳政府購買、建設(shè)、納入管理的公共租賃住房租金收繳的責(zé)任主體。共有產(chǎn)權(quán)企業(yè)是政府投資共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房租金收繳的責(zé)任主體。要按照規(guī)定及時(shí)繳納公共租賃住房租金。

（二）對不按規(guī)定使用財(cái)政票據(jù)、違反“收支兩條線”管理規(guī)定，以及截留、擠占、挪用租金的行為，將嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定處理。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行減、免規(guī)定，確保租金收入及時(shí)足額繳入國庫。

不按期繳納租金的，由縣住建局按照《X縣廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行管理實(shí)施辦法》第二十條規(guī)定執(zhí)行

第三篇：公共租賃住房管理辦法(2012)

公共租賃住房管理辦法

《公共租賃住房管理辦法》已經(jīng)第84次部常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2012年7月15日起施行。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長 姜偉新

二〇一二年五月二十八日

公共租賃住房管理辦法 第一章 總

則

第一條 為了加強(qiáng)對公共租賃住房的管理，保障公平分配，規(guī)范運(yùn)營與使用，健全退出機(jī)制，制定本辦法。

第二條 公共租賃住房的分配、運(yùn)營、使用、退出和管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱公共租賃住房，是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集，可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會(huì)力量投資。

公共租賃住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

第四條 國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國公共租賃住房的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的公共租賃住房管理工作。

第五條 直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)公共租賃住房管理信息系統(tǒng)建設(shè)，建立和完善公共租賃住房管理檔案。

第六條 任何組織和個(gè)人對違反本辦法的行為都有權(quán)進(jìn)行舉報(bào)、投訴。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）主管部門接到舉報(bào)、投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)核實(shí)、處理。

第二章 申請與審核

第七條 申請公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

（二）收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

（三）申請人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)定就業(yè)達(dá)到規(guī)定年限。

具體條件由直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布。

第八條 申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門的規(guī)定，提交申請材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。申請人應(yīng)當(dāng)書面同意市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門核實(shí)其申報(bào)信息。

申請人提交的申請材料齊全的，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)受理，并向申請人出具書面憑證；申請材料不齊全的，應(yīng)當(dāng)一次性書面告知申請人需要補(bǔ)正的材料。

對在開發(fā)區(qū)和園區(qū)集中建設(shè)面向用工單位或者園區(qū)就業(yè)人員配租的公共租賃住房，用人單位可以代表本單位職工申請。

第九條 市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，對申請人提交的申請材料進(jìn)行審核。

經(jīng)審核，對符合申請條件的申請人，應(yīng)當(dāng)予以公示，經(jīng)公示無異議或者異議不成立的，登記為公共租賃住房輪候?qū)ο?，并向社?huì)公開；對不符合申請條件的申請人，應(yīng)當(dāng)書面通知并說明理由。

申請人對審核結(jié)果有異議，可以向市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門申請復(fù)核。市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)核，并在15個(gè)工作日內(nèi)將復(fù)核結(jié)果書面告知申請人。

第三章 輪候與配租

第十條 對登記為輪候?qū)ο蟮纳暾埲耍瑧?yīng)當(dāng)在輪候期內(nèi)安排公共租賃住房。

直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和公共租賃住房需求，合理確定公共租賃住房輪候期，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布。輪候期一般不超過5年。

第十一條 公共租賃住房房源確定后，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)制定配租方案并向社會(huì)公布。

配租方案應(yīng)當(dāng)包括房源的位置、數(shù)量、戶型、面積，租金標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)對象范圍，意向登記時(shí)限等內(nèi)容。

企事業(yè)單位投資的公共租賃住房的供應(yīng)對象范圍，可以規(guī)定為本單位職工。

第十二條 配租方案公布后，輪候?qū)ο罂梢园凑张渥夥桨?，到市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門進(jìn)行意向登記。

市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，在15個(gè)工作日內(nèi)對意向登記的輪候?qū)ο筮M(jìn)行復(fù)審。對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知并說明理由。

第十三條 對復(fù)審?fù)ㄟ^的輪候?qū)ο?，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門可以采取綜合評分、隨機(jī)搖號(hào)等方式，確定配租對象與配租排序。

綜合評分辦法、搖號(hào)方式及評分、搖號(hào)的過程和結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開。

第十四條 配租對象與配租排序確定后應(yīng)當(dāng)予以公示。公示無異議或者異議不成立的，配租對象按照配租排序選擇公共租賃住房。

配租結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開。

第十五條 復(fù)審?fù)ㄟ^的輪候?qū)ο笾邢硎車叶ㄆ趽嵝粞a(bǔ)助的優(yōu)撫對象、孤老病殘人員等，可以優(yōu)先安排公共租賃住房。優(yōu)先對象的范圍和優(yōu)先安排的辦法由直轄市和市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施并向社會(huì)公布。

社會(huì)力量投資和用人單位代表本單位職工申請的公共租賃住房，只能向經(jīng)審核登記為輪候?qū)ο蟮纳暾埲伺渥狻?/p>

第十六條 配租對象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位與配租對象應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。

租賃合同簽訂前，所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)將租賃合同中涉及承租人責(zé)任的條款內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房的情形向承租人明確說明。

第十七條 公共租賃住房租賃合同一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）合同當(dāng)事人的名稱或姓名；

（二）房屋的位置、用途、面積、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)施和設(shè)備，以及使用要求；

（三）租賃期限、租金數(shù)額和支付方式；

（四）房屋維修責(zé)任；

（五）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)?、供熱等相關(guān)費(fèi)用的繳納責(zé)任；

（六）退回公共租賃住房的情形；

（七）違約責(zé)任及爭議解決辦法；

（八）其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)制定公共租賃住房租賃合同示范文本。

合同簽訂后，公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將合同報(bào)市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門備案。

第十八條 公共租賃住房租賃期限一般不超過5年。

第十九條 市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布，并定期調(diào)整。

第二十條 公共租賃住房租賃合同約定的租金數(shù)額，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第二十一條 承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定，按時(shí)支付租金。

承租人收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可以依照有關(guān)規(guī)定申請租賃補(bǔ)貼或者減免。

第二十二條 政府投資的公共租賃住房的租金收入按照政府非稅收入管理的有關(guān)規(guī)定繳入同級(jí)國庫，實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于償還公共租賃住房貸款本息及公共租賃住房的維護(hù)、管理等。

第二十三條 因就業(yè)、子女就學(xué)等原因需要調(diào)換公共租賃住房的，經(jīng)公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位同意，承租人之間可以互換所承租的公共租賃住房。

第四章 使用與退出

第二十四條 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)公共租賃住房及其配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，確保公共租賃住房的正常使用。

政府投資的公共租賃住房維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要通過公共租賃住房租金收入以及配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施租金收入解決，不足部分由財(cái)政預(yù)算安排解決；社會(huì)力量投資建設(shè)的公共租賃住房維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營單位承擔(dān)。

第二十五條 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營單位不得改變公共租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途及其配套設(shè)施的規(guī)劃用途。

第二十六條 承租人不得擅自裝修所承租公共租賃住房。確需裝修的，應(yīng)當(dāng)取得公共租賃住房的所有權(quán)人或其委托的運(yùn)營單位同意。

第二十七條 承租人有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房：

（一）轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的；

（二）改變所承租公共租賃住房用途的；

（三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的；

（四）在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動(dòng)的；

（五）無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置公共租賃住房的。

承租人拒不退回公共租賃住房的，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期不退回的，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十八條 市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對公共租賃住房使用的監(jiān)督檢查。

公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)對承租人使用公共租賃住房的情況進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)有違反本辦法規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理或者向有關(guān)部門報(bào)告。

第二十九條 承租人累計(jì)6個(gè)月以上拖欠租金的，應(yīng)當(dāng)騰退所承租的公共租賃住房；拒不騰退的，公共租賃住房的所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十條 租賃期屆滿需要續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿3個(gè)月前向市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門提出申請。

市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門對申請人是否符合條件進(jìn)行審核。經(jīng)審核符合條件的，準(zhǔn)予續(xù)租，并簽訂續(xù)租合同。

未按規(guī)定提出續(xù)租申請的承租人，租賃期滿應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房；拒不騰退的，公共租賃住房的所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十一條 承租人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房：

（一）提出續(xù)租申請但經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的；

（二）租賃期內(nèi)，通過購買、受贈(zèng)、繼承等方式獲得其他住房并不再符合公共租賃住房配租條件的；

（三）租賃期內(nèi)，承租或者承購其他保障性住房的。

承租人有前款規(guī)定情形之一的，公共租賃住房的所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)為其安排合理的搬遷期，搬遷期內(nèi)租金按照合同約定的租金數(shù)額繳納。

搬遷期滿不騰退公共租賃住房，承租人確無其他住房的，應(yīng)當(dāng)按照市場價(jià)格繳納租金；承租人有其他住房的，公共租賃住房的所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營單位可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退公共租賃住房。

第三十二條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員不得提供公共租賃住房出租、轉(zhuǎn)租、出售等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

第五章 法律責(zé)任

第三十三條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）主管部門及其工作人員在公共租賃住房管理工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十四條 公共租賃住房的所有權(quán)人及其委托的運(yùn)營單位違反本辦法，有下列行為之一的，由市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門責(zé)令限期改正，并處以3萬元以下罰款：

（一）向不符合條件的對象出租公共租賃住房的；

（二）未履行公共租賃住房及其配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的；

（三）改變公共租賃住房的保障性住房性質(zhì)、用途，以及配套設(shè)施的規(guī)劃用途的。

公共租賃住房的所有權(quán)人為行政機(jī)關(guān)的，按照本辦法第三十三條處理。

第三十五條 申請人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請公共租賃住房的，市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門不予受理，給予警告，并記入公共租賃住房管理檔案。

以欺騙等不正手段，登記為輪候?qū)ο蠡蛘叱凶夤沧赓U住房的，由市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門處以1000元以下罰款，記入公共租賃住房管理檔案；登記為輪候?qū)ο蟮?，取消其登記；已承租?共租賃住房的，責(zé)令限期退回所承租公共租賃住房，并按市場價(jià)格補(bǔ)繳租金，逾期不退回的，可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內(nèi)不得再次申請公共租賃住房。

第三十六條 承租人有下列行為之一的，由市、縣級(jí)人民政府住房保障主管部門責(zé)令按市場價(jià)格補(bǔ)繳從違法行為發(fā)生之日起的租金，記入公共租賃住房管理檔案，處以1000元以下罰款；有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款：

（一）轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的；

（二）改變所承租公共租賃住房用途的；

（三）破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，拒不恢復(fù)原狀的；

（四）在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動(dòng)的；

（五）無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置公共租賃住房的。

有前款所列行為，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內(nèi)不得再次申請公共租賃住房；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十七條 違反本辦法第三十二條的，依照《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第三十七條，由縣級(jí)以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，記入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，處以1萬元以下罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格，處以3萬元以下罰款。

第六章 附

則

第三十八條 省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

第三十九條 本辦法自2012年7月15日起施行。

第四篇：公租房租金分析

摘要：公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的核定體現(xiàn)了其住房保障性質(zhì)，并影響保障效果。成本法與社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法是兩種不同的租金核定辦法，并有不同效果。通過對比，后者更有助于達(dá)到保障目標(biāo)，并能通過租金標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整實(shí)現(xiàn)與其他保障方式的對接。無論如何核定，都需要政府強(qiáng)大的執(zhí)行力來支持。

關(guān)鍵詞：公租房；租金；成本；社會(huì)平均負(fù)擔(dān)

中圖分類號(hào)：f293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：ａ文章編號(hào)：１６７３－２９１ｘ（２０11）08－０064－02

由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》于2010年6月12日正式對外發(fā)布。公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。公共租賃住房不歸個(gè)人所有，而是政府或公共機(jī)構(gòu)所有的，用低于市場價(jià)或者承租者承受得起的價(jià)格向新就業(yè)職工，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體出租的住房。這一人群的特點(diǎn)在于收入水平居于平均工資水平上下，但資金積累不夠，無法負(fù)擔(dān)購買商品住房所必要的首付款。公租房在住房保障體系中定位于廉租房之上、經(jīng)濟(jì)適用住房和“兩限房”之下。

北京市在推進(jìn)公共租賃房過程中，創(chuàng)造性地采用了政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、多方參與的建設(shè)新模式和新機(jī)制。公租房籌集管理主體以市區(qū)政府為主，主要采取了兩種形式：一是由市、區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)作為公共租賃住房管理主體，負(fù)責(zé)融資、建設(shè)、收購、持有、管理公共租賃住房。這些機(jī)構(gòu)均為政府所屬機(jī)構(gòu)，履行政府職責(zé)管理公共租賃房，工作以服務(wù)為導(dǎo)向而不是以盈利為目的。二是一些經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)經(jīng)批準(zhǔn)可以作為公共租賃房主體，利用自有土地建設(shè)一些公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。

公租房作為住房保障體系中的新生事物，其正常運(yùn)行的關(guān)鍵在于租金標(biāo)準(zhǔn)與合理的進(jìn)入/退出機(jī)制。而其進(jìn)入/退出機(jī)制又可通過租金標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)，因而合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)最為關(guān)鍵。從公租房的出發(fā)點(diǎn)和定位分析，公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)可分別通過成本法與社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法兩種方法來確定，但其效果與保障力度有所不同。

成本法是目前各地正在使用或計(jì)劃使用的租金確定方法，也是部分已出臺(tái)公租房管理辦法的城市用文件形式予以認(rèn)可的核定辦法，但對于如何核定成本卻缺乏明確的說法與統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。目前，北京市公布的公租房成本租金范圍已引起很大的爭議。公租房建設(shè)成本由幾個(gè)部分組成，分別為土地成本、管理成本、資金成本、稅費(fèi)成本等。在成本核算中，不考慮在土地招、拍、掛中轉(zhuǎn)移到共同開發(fā)項(xiàng)目中的成本，而將該部分視為公租房成本的一部分計(jì)算在內(nèi)。

1.土地成本

土地成本由一級(jí)開發(fā)成本與一級(jí)開發(fā)利潤構(gòu)成。區(qū)別于普通商品房，公租房的土地成本中應(yīng)剔除政府在招、拍、掛過程中形成的土地收益及土地出讓金部分，同時(shí)，應(yīng)明確限制土地一級(jí)開發(fā)利潤，并減免承擔(dān)一級(jí)開發(fā)企業(yè)在此過程中所繳納的稅費(fèi)。在土地成本上應(yīng)等同于經(jīng)濟(jì)適用房所享受的優(yōu)惠政策。此外，土地成本的降低還應(yīng)通過合理選址、合理規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)。應(yīng)該注意到的是，公租房作為保障性住房，其選址必須確保交通便利、生活設(shè)施齊全、周邊配套完善，以有效降低入住群體的其他生活支出。因而，在選址、規(guī)劃上不應(yīng)通過降低生活便利而降低土地成本，而應(yīng)通過合理提高容積率來降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀?，通過適當(dāng)降低舒適度來平衡因便利性提高而造成的土地成本上升。

2.建筑成本

建筑成本是必須投入到建筑之中的不可壓縮的成本。但通過合理的設(shè)計(jì)和技術(shù)的提高，包括內(nèi)部裝修的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化作業(yè)，仍可降低一定的建筑成本。

3.管理成本

這里所說的管理成本是指在運(yùn)行過程中所需要投入的經(jīng)營管理成本，包括物業(yè)服務(wù)、維修、保養(yǎng)等成本，也包括為管理團(tuán)隊(duì)支付的工資等。管理成本的核算技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)不存在任何問題，問題在于管理的主體上，即責(zé)任主體（甲方）是政府有關(guān)部門還是房地產(chǎn)開發(fā)公司，二者存在明顯的不同，也會(huì)帶來效果的不同。以政府部門作為主體，符合公租房的權(quán)屬關(guān)系和運(yùn)行要求，但有可能會(huì)導(dǎo)致效率的降低和成本的提高。

4.稅費(fèi)成本

特意提到稅費(fèi)成本，是為了強(qiáng)調(diào)作為保障性住房，其本身是社會(huì)福利制度的一部分，是用稅收來對社會(huì)財(cái)富效用的重新分配；公租房的建設(shè)與運(yùn)行中均應(yīng)享受稅收優(yōu)惠，甚至于免稅政策，而不應(yīng)將其納入到成本中。

5.資金成本

資金成本是房地產(chǎn)開發(fā)中除土地、建筑外，成本組成中的重要組成部分。由于資金成本與資金來源、資金周期等都有密切關(guān)系，因而在土地成本、建筑成本的核算中都是考慮靜態(tài)部分，而把資金成本單獨(dú)計(jì)算。資金成本是房地產(chǎn)開發(fā)中靜態(tài)成本的取得、周轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的額外支出。作為保障住房，公租房的資金來源應(yīng)本著成本最低的考慮。目前，國家出臺(tái)了利用公積金余額為政策性住房提供資金支持的相關(guān)辦法，但由于規(guī)定回收周期僅為三年，無法適應(yīng)公租房資金回收所需的十幾、幾十年的需求，無法解決問題。合理的資金來源應(yīng)為地方債券形式，通過資本市場籌措長期資金，從而降低資金成本。這需要出臺(tái)金融政策予以支持。

在成本法確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)中，關(guān)鍵在于政府要從社會(huì)保障性質(zhì)出發(fā)，明確合理的優(yōu)惠政策，真正以惠及民生為目標(biāo)，避免、杜絕開發(fā)商或其他群體借公租房漁利。

為簡易起見，可通過與市場上相似區(qū)位、相似條件租賃性住房的租金標(biāo)準(zhǔn)對比來確定成本范圍。但須注意的是，應(yīng)從市場租金中將開發(fā)利潤、土地出讓金、政府土地收益、出租稅收等因素扣除后作為成本租金的參照標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該看到的是，因?yàn)樽赓U市場的不完善，以對比方式來分析成本范圍還存在很大的困難，特別是由于開發(fā)商利潤的不透明和租賃稅收的缺失。

與成本法相比，社會(huì)平均負(fù)擔(dān)法更體現(xiàn)社會(huì)保障性質(zhì)，并可以動(dòng)態(tài)調(diào)整，上限可與市場接軌，下限可與廉租房銜接。平均負(fù)擔(dān)法通過核定家庭年收入中扣除生活必需品支出（不計(jì)住房類消費(fèi)）之后剩余部分為基數(shù)，以社會(huì)平均消費(fèi)中房租消費(fèi)占收入的百分比為因子，計(jì)算保障住房中的個(gè)人可負(fù)擔(dān)部分，并作為租金標(biāo)準(zhǔn)。

1.家庭年收入。家庭年收入以上一為核算基礎(chǔ)。除常用的工資收入、勞務(wù)收入等之外，考慮到家庭資產(chǎn)因素，比如，現(xiàn)有住房、汽車、存款等資產(chǎn)差別，應(yīng)將資產(chǎn)以貨幣量化后，按社會(huì)平均資產(chǎn)收益率計(jì)入到家庭年收入水平中。

2.生活必需品支出水平。生活必需品支出水平可參考統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，從中分析，獲取一個(gè)固定的貨幣量而不是百分比。考慮到公租房的保障性質(zhì)，在分析中應(yīng)適當(dāng)剔除高收入群體消費(fèi)對統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的拉動(dòng)作用。

3.房租、收入比。房租收入比在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也有所體現(xiàn)，另一個(gè)來源也可以考慮cpi 數(shù)據(jù)構(gòu)成中的房租占其他生活品份額的比例來確定房租支出比。

合理確定以上參數(shù)后，公租房租金中的個(gè)人負(fù)擔(dān)部分就可以得出：如其結(jié)果達(dá)到或超過市場租金標(biāo)準(zhǔn)，則表明不符合條件或應(yīng)退出公租房體系；如其負(fù)擔(dān)部分不足成本租金，則應(yīng)以福利方式予以補(bǔ)貼，如租金返還。

平均負(fù)擔(dān)法的困難在于收入水平的核定，特別是與準(zhǔn)入/退出機(jī)制結(jié)合后的動(dòng)態(tài)核定，需要有專業(yè)的部門來完成這項(xiàng)工作，并需要與稅收、銀行等部門的密切配合，輔之以完善的信用體系來保障運(yùn)行效果。但與成本法相比，平均負(fù)擔(dān)法更體現(xiàn)了保障性住房的福利保障特點(diǎn)，更有利于公開、公平、公正。并且，對于公租房的合理使用、運(yùn)轉(zhuǎn)具有很大優(yōu)勢。

在目前的情況下，首先應(yīng)該嚴(yán)格控制公共租賃住房土地獲取費(fèi)用、開發(fā)建設(shè)成本，為公共租賃住房提供長期低成本融資支持，加大公共租賃住房開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免力度，為在土地征收和拆遷安置補(bǔ)償難度大、成本高的區(qū)域建設(shè)的公共租賃住房提供必要的財(cái)政補(bǔ)貼，以降低公共租賃住房開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理的綜合成本。公租房定價(jià)的科學(xué)與否，是決定公租房制度成敗與社會(huì)評價(jià)好壞的關(guān)鍵因素。無論是使用成本法還是平均負(fù)擔(dān)法，關(guān)鍵還要看政府有關(guān)部門的定位與執(zhí)行能力。對于保障住房，政府部門不是仲裁者，而是當(dāng)事人，是行為的主體，必須切實(shí)承擔(dān)起相應(yīng)責(zé)任，并用強(qiáng)大的執(zhí)行力履行責(zé)任，才能真正達(dá)到保障的目標(biāo)。

第五篇：差異化公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制

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差異化公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制

差異化公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制

近年來，由于房價(jià)高企和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，商品房價(jià)格與群眾住房支付能力的差距日漸擴(kuò)大，出現(xiàn)了大批既買不起商品房又游離于住房保障體系之外的“夾心層”，住房保障的“短板”開始顯現(xiàn)。在群眾住房危難時(shí)刻，黨中央、國務(wù)院審時(shí)度勢，在黨的十七大報(bào)告中將“住有所居”與“學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)”一并提出，著力解決人民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的住房問題。

目前，各地公共租賃住房保障工作基本處于建設(shè)、交付、管理并存期，作為住房保障的新生事物，其不論是在政策制定還是在具體實(shí)踐上都需要不斷改進(jìn)與完善，在建設(shè)和管理中也難免遇到一些難題，其中租金定價(jià)合理與否，將直接決定住房困難群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，這事關(guān)公共租賃住房保障制度實(shí)施的成敗及公共租賃住房推行可持續(xù)健康發(fā)展是否順利。租金定價(jià)是重要的民生問題，其不僅是制度性難題，也是社會(huì)各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。杭州在發(fā)展公共租賃住房方面走在了全國前列，其差異化租金定價(jià)模式值得各地借鑒。

一、國內(nèi)公共租賃住房租金現(xiàn)狀

全國各地都把公共租賃住房作為保障性安居工程建設(shè)重點(diǎn)，在土地供應(yīng)、資金保障上都投入了大量資源。但近年來，部分城市出現(xiàn)了大量公共租賃住房租不出去的現(xiàn)象，究其原因，除了房屋地段偏、交通配套滯后外，租金高也是一個(gè)重要的棄租因素。

對于公共租賃住房租金，大部分地區(qū)實(shí)行“政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作”，租金標(biāo)準(zhǔn)一般根據(jù)成本狀況按照低于市場租金的原則合理確定，但在實(shí)際運(yùn)營管理中，成本回收期較長且難以平衡成本，更談不上微利。地方政府在公共租賃住房保障中的持續(xù)財(cái)政投入已捉襟見肘，面對強(qiáng)烈的民生需求和日趨緊張的財(cái)政，部分地區(qū)將陷入進(jìn)退兩難的尷尬局面。造成此僵局的主要成因有以下兩方面。

（一）公共租賃住房租金含有政府提供公共產(chǎn)品的責(zé)任

公共租賃住房作為社會(huì)公共產(chǎn)品，基本由公共財(cái)政支付，以彌補(bǔ)

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市場機(jī)制不足，解決“夾心層”住房困難問題，體現(xiàn)政府提供公共產(chǎn)品的責(zé)任。如果租金向市場看齊，低收入階層是否還有必要通過政府提供的公共租賃住房解決住房問題？

（二）公共租賃住房租金相對市場租金的合理性

考慮到公共租賃住房的建設(shè)成本和后續(xù)運(yùn)營管理，以及各地政府財(cái)政的發(fā)展，需要收取一定租金是可以理解的。但是如果嚴(yán)格按照“政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作”，除土地行政劃撥外，租金就需要考慮建造成本、資金利息、后續(xù)管理費(fèi)等，可以說各地公共租賃住房租金基本與市場價(jià)持平或者高于市場價(jià)的現(xiàn)象。而且，各地市場租金普遍存在租售比倒掛，市場租金偏低，市場出租的住房主要以投資為主，看重的是房屋的升值潛力而不是房租，租金并不能反映真實(shí)出租價(jià)值，總體上與房價(jià)相比市場租金偏低，但與當(dāng)前居民承受能力相比還是偏高。在此背景下公共租賃住房租金又略低于市場租金，這將難以在短期內(nèi)完全依靠租金回收建造成本，也不能吸引社會(huì)資金投資到保障房建設(shè)。

二、杭州公共租賃住房租金差異化定價(jià)模式分析

2004年開始，杭州探索實(shí)施外來務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生租賃型公寓（簡稱“兩項(xiàng)公寓”），2009年提出大力發(fā)展公共租賃住房（2010年將“兩項(xiàng)公寓”納入公共租賃住房管理），遵循“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分級(jí)建設(shè)、社會(huì)參與、統(tǒng)一管理、市場運(yùn)作”建管原則，著力解決“兩個(gè)夾心層”住房難題，全力打造無縫銜接的公共租賃住房保障體系。目前，杭州通過收購、自建、配建等方式，已籌建公共租賃住房300余萬平方米6萬余套，已累計(jì)解決住房困難家庭1.3萬余戶?？偨Y(jié)歷年住房保障的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為解決因租金高導(dǎo)致棄租問題，2012年4月，杭州出臺(tái)《杭州市區(qū)公共租賃住房租金管理暫行辦法》（杭價(jià)服[2012]12號(hào)）（以下簡稱《租金辦法》）、《關(guān)于杭州市區(qū)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》（杭價(jià)服[2012]13號(hào)）（以下簡稱《租金通知》），根據(jù)土地等級(jí)不同實(shí)行差別化租金，改變過去租金“一刀切”的不合理做法，并對租金實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每兩年調(diào)整一次。

（一）公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制

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1.公共租賃住房租金定價(jià)原則

杭州公共租賃住房租金實(shí)行市場定價(jià)原則。租金綜合考慮項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營和管理成本，按照略低于同地段、同類型住房的市場租金水平確定。市場定價(jià)可直接影響租賃和購房需求，其也是政府經(jīng)濟(jì)租賃市場和抑制房價(jià)上漲的調(diào)控工具。

2.公共租賃住房租金定價(jià)模式的調(diào)整

杭州在“兩項(xiàng)公寓”和公共租賃住房保障初期，房源分布較為集中，僅為試點(diǎn)，租金實(shí)行“一刀切”定價(jià)模式，不分地段優(yōu)劣，一律為每月每平方米13元，對低困家庭實(shí)行租金減半。但隨著公共租賃住房籌建方式的多元化，項(xiàng)目日益增多，地塊分布全市，同時(shí)保障打破“戶籍限制”后，原有“一刀切”的租金模式難以滿足實(shí)際需要，也有失公平。為此，自2012年開始，杭州根據(jù)土地等級(jí)制定了新的租金政策，租金定價(jià)由“一刀切”向“差別化”轉(zhuǎn)變，即按照土地等級(jí)不同實(shí)行差別化租金定價(jià)，不同地段的租金存在差異，從每月每平方米36元～10.50元不等，地段越好，租金越高，這種做法充分體現(xiàn)了公平性。租金平均水平為同類地段市場租金的70%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自實(shí)施差異化租金以來，選房入住率平均在92%以上，棄租率明顯下降。

（二）公共租賃住房租金定價(jià)相關(guān)配套措施

1.租金減免優(yōu)惠制度

根據(jù)《租金辦法》和《租金通知》規(guī)定，保障家庭只要持有民政部門核發(fā)的有效期內(nèi)的《杭州市低收入家庭認(rèn)定證明（住房保障專用）》，根據(jù)土地等級(jí)就可享受30%～50%租金減免優(yōu)惠。土地等級(jí)高，減免幅度??；土地等級(jí)差，減免幅度大。用租金減免的經(jīng)濟(jì)杠桿，引導(dǎo)更多住房困難群體選擇相應(yīng)等級(jí)的公共租賃住房，減少棄租現(xiàn)象。

杭州為實(shí)施公共租賃住房與廉租住房保障并軌管理，對已不符合廉租住房保障但仍符合公共租賃住房保障的住房困難家庭，在首個(gè)租賃期（3年）由實(shí)施租金減免的優(yōu)惠政策，公共租賃住房租金參照直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)繳納，以資助剛脫困家庭改善生活質(zhì)量。2.租金動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制

杭州公共租賃住房租金實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每兩年調(diào)整一次。物價(jià)管理部門委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，測定公共租賃住房項(xiàng)目所在區(qū)域的市場租

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金，根據(jù)土地等級(jí)，定期對租金進(jìn)行調(diào)整，確保租金水平在同類地段市場租金的70%上下浮動(dòng)，避免租金長期過低或過高，防止滋生尋租空間或產(chǎn)生棄租現(xiàn)象。根據(jù)《租金辦法》和《租金通知》規(guī)定，遇租金調(diào)整時(shí)，在合同期內(nèi)實(shí)行“租金孰低”原則，即公共租賃住房合同期限內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)提高時(shí)，承租人仍按原合同確定的租金標(biāo)準(zhǔn)繳納至租賃期滿；租賃合同期限內(nèi)租金標(biāo)準(zhǔn)降低時(shí)，次月起承租人按降低后的租金標(biāo)準(zhǔn)繳納。

3.租金便于租后管理的設(shè)計(jì)

杭州公共租賃住房小區(qū)物業(yè)實(shí)行公開招標(biāo)，但物業(yè)管理費(fèi)原則上不實(shí)行“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”。為了吸引和鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與保障性住房小區(qū)物業(yè)管理，《租金通知》規(guī)定“承租人繳納租金后，不再繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯、增壓水泵等能耗費(fèi)”，即租金定價(jià)中包含物業(yè)費(fèi)和電梯、增壓水泵等能耗費(fèi)，這意味著參與管理的物業(yè)企業(yè)只要服務(wù)管理到位，就可以100%的收費(fèi)率收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)（一般小區(qū)物業(yè)費(fèi)平均收費(fèi)率在85%左右），即節(jié)省了收費(fèi)的人力成本，又獲得了15%左右的收費(fèi)率機(jī)會(huì)收益，可用以彌補(bǔ)不實(shí)行“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”帶來的損失。在利于物業(yè)企業(yè)發(fā)展和便于后續(xù)管理的租金定價(jià)設(shè)計(jì)模式下，杭州公共租賃住房吸引了具有國家一級(jí)資質(zhì)的南都物業(yè)公司參與管理，目前管理情況較好。

4.租金過渡利于退出機(jī)制的實(shí)施

杭州對公共租賃住房設(shè)立了較為嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，自取消公共租賃住房資格之日起，承租人最多有3個(gè)月的過渡期，過渡期內(nèi)租金不變，如超過期限，必須按標(biāo)準(zhǔn)租金的3倍繳納租金。從實(shí)踐看，過渡期租金的人性化設(shè)計(jì)，有利于實(shí)施退出機(jī)制。同時(shí)，過渡期外3倍租金的懲罰機(jī)制，可以防止“老賴”不退房。

5.租金可用公積金全額繳納

杭州不斷完善住房公積金使用功能，明確公共租賃住房承租家庭，可申請?zhí)崛∽》抗e金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額，按月用于支付房屋租金。目前，已實(shí)現(xiàn)住房公積金支付系統(tǒng)與公共租賃住房租金收繳系統(tǒng)的完全對接，申請程序簡便。一方面住房公積金繳租減輕了承租家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，另一方面充分發(fā)揮了公積金破解“住房難”的作用。

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6.商業(yè)配套平衡成本的微利模式

杭州公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營管理中，不過度依賴公共租賃住房租金回收成本，但在建設(shè)公共租賃住房小區(qū)時(shí)，除稅收優(yōu)惠政策外，還應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大商業(yè)配套用房的比例，且產(chǎn)權(quán)屬于公共租賃住房管理機(jī)構(gòu)或社會(huì)投資主體。與公共租賃住房租金相比，小區(qū)配套的商業(yè)用房完全可按市場租賃運(yùn)作，這不僅可以保證公共租賃住房小區(qū)項(xiàng)目獲取長期穩(wěn)定的收益，還能用以貼補(bǔ)平衡公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)成本和后續(xù)管理租金收支差額。通過“商業(yè)配套平衡成本”的微利模式，已成功吸引多家企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)投資主體參與到公共租賃住房建設(shè)管理中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，社會(huì)資金建設(shè)公共租賃住房約70萬平方米，約占杭州“十二五”公共租賃住房規(guī)劃供應(yīng)量的25%。

三、完善公共租賃住房租金定價(jià)政策的幾點(diǎn)建議

（一）租金水平與貨幣補(bǔ)貼水平相協(xié)調(diào)

大部地區(qū)公共租賃住房保障初期實(shí)行“實(shí)物為主、貨幣為輔”，中后期轉(zhuǎn)變?yōu)椤柏泿艦橹?、?shí)物為輔”。保障形式重心的轉(zhuǎn)變，就要求各地在制定租金水平時(shí)，盡量做到實(shí)物租金水平與貨幣補(bǔ)貼水平相協(xié)調(diào)，一般實(shí)物租金與市場租金兩者間差額可參考作為貨幣補(bǔ)貼水平的基數(shù)，各地可根據(jù)租賃市場的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上下浮動(dòng)。否則，貨幣補(bǔ)貼水平過高、有利可圖，實(shí)物保障家庭就會(huì)棄租轉(zhuǎn)而申請貨幣補(bǔ)貼保障，造成大量房源空置，導(dǎo)致貨幣補(bǔ)貼的財(cái)政支付壓力增加。相反，貨幣補(bǔ)貼水平過低，保障家庭就會(huì)放棄貨幣補(bǔ)貼轉(zhuǎn)而申請實(shí)物保障，造成政府供地日趨緊張，財(cái)政投資日益增加。

（二）完善不同戶型間的租金差異

按照集約供地和保障基本需求原則，公共租賃住房單套面積控制在60平方米以下，戶型分成套和非成套。各地普遍存在同地段或同小區(qū)成套住房和非成套住房租金同一水平的現(xiàn)象，有失公平，導(dǎo)致了大部分非成套房屋的空置及合租成套住房的棄租現(xiàn)象。為了鼓勵(lì)單身的大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人員承租非成套或合租成套住房，各地應(yīng)進(jìn)一步完善細(xì)化租金體系，對承租非成套或合租成套住房的保障對象，給予一定幅度的租金優(yōu)惠。

公共租賃住房租金定價(jià)機(jī)制是一項(xiàng)較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須以民

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生為出發(fā)點(diǎn)，兼顧投資主體承受能力，完善配套政策，以保本微利原則，吸引社會(huì)資金的投入。各地應(yīng)積極發(fā)揮公共租賃住房租金的杠桿作用，合理調(diào)節(jié)需求，充分彰顯公平，使公共租賃住房租金定價(jià)更加規(guī)范、合理。

李美婷/責(zé)任編輯

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