第一篇：2018 4號青島地稅關(guān)于土地增值稅清算的規(guī)定（模版）

關(guān)于貫徹落實《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告 青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號

（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號，以下簡稱“省局5號公告”），結(jié)合我市稅收征管工作實際，現(xiàn)將土地增值稅若干問題公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項目來確定，屬于分期開發(fā)的項目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。原則上對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。

二、關(guān)于銷售價格明顯偏低的收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，其收入按下列順序確認(rèn)：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價格確定。

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場售價或評估價格確定。

三、關(guān)于土地增值稅預(yù)征問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按月預(yù)繳土地增值稅，并于取得收入次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預(yù)繳土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入后次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)申報、備案。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，向購房人收取的裝修費等全部價外收費，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

四、關(guān)于分期繳納土地出讓金的利息問題

土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

五、關(guān)于裝修費用的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的可移動家電、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出。

土地增值稅清算時，在收入中同時剔除購置成本。

六、關(guān)于金融機構(gòu)證明確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，視同金融機構(gòu)證明。

七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本核定問題

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本申報資料存在下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)參照稅務(wù)機關(guān)通過評估建立的房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價預(yù)警指標(biāo)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本；上述預(yù)警指標(biāo)中沒有的，可以參照各級建筑工程行政主管部門各項房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價指標(biāo)以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費收取標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有異議的，可委托物價部門進(jìn)行個案評估：

（一）建筑工程費明顯高于中標(biāo)概算價格或者建筑工程承包合同金額又無正當(dāng)理由的；

（二）大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人（含分包人）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價款、費用的，或者價格明顯偏高的；

（三）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費等價格明顯偏高的；

（四）清算申報時所附送的憑證和資料不符合清算申報要求的。

核定房地產(chǎn)開發(fā)成本后，清算項目的土地增值稅稅負(fù)率原則上不得低于5%。

八、關(guān)于土地增值稅清算類型劃分的問題

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型確定的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定的三種類型進(jìn)行清算審核。

九、關(guān)于成本歸集分?jǐn)倖栴}

（一）同一土地增值稅清算項目中包括普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)分別計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分?jǐn)偅?1．土地成本。即《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第（一）項“取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”和第（二）項房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補償費”。

土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)建筑面積比例計算分?jǐn)?。如果清算項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的獨立占地面積占清算項目總占地面積的比例，計算別墅區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆粚κＳ嗟耐恋爻杀?，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)建筑面積比例計算分?jǐn)偂?/p>

同一土地增值稅清算項目中，包含聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。

2．建筑安裝工程費。建筑安裝工程費應(yīng)按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間計算分?jǐn)?。但對于清算項目均能夠按照不同業(yè)態(tài)獨立記帳、準(zhǔn)確核算，且受益對象單

一、能夠提供獨立合同、獨立結(jié)算資料的成本，可直接計入普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)扣除項目中，并不再重復(fù)分?jǐn)偲渌麡I(yè)態(tài)同類成本項目的建筑安裝工程費。

3．其他房地產(chǎn)開發(fā)成本。其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，即《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第（二）項房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。其他房地產(chǎn)開發(fā)成本按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間計算分?jǐn)偂?/p>

（二）多個土地增值稅清算項目共同占用同一《國有土地使用證》土地的，各清算項目的土地成本按占地面積比例分?jǐn)?；共有的其他成本費用，按建筑面積占比法，在不同清算項目中進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

（三）在土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生且支付的。除另有規(guī)定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

十、關(guān)于人防工程相關(guān)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入。凡按規(guī)定將地下人防設(shè)施無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費用；未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其相應(yīng)成本不允許扣除。人防工程成本按照建筑面積占比法，在不含室內(nèi)（外）裝修費用的全部建筑安裝工程費中計算。室內(nèi)（外）裝修費用未能單獨核算歸集或劃分不清的，在計算該成本時，不得從全部建筑安裝工程費中剔除。

十一、關(guān)于清算申報后取得收入申報繳納土地增值稅問題

按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按申報時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。待收到稅務(wù)機關(guān)清算審核結(jié)論后，在稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限內(nèi)，根據(jù)重新確定的單位建筑面積扣除項目金額，辦理稅款補退手續(xù)。單位建筑面積扣除項目金額=申報時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅，其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

十二、房地產(chǎn)項目實行核定征收后續(xù)管理問題 房地產(chǎn)開發(fā)項目實行核定征收的，清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納。按照征收率核定的，納稅人應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)確定的不同類型的核定征收率分別計算土地增值稅。按照房地產(chǎn)開發(fā)成本核定的，納稅人應(yīng)按本公告十一條第二款方法計算土地增值稅。

十三、關(guān)于整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的成本扣除問題

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的金額不作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的基數(shù)）;

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。

十四、關(guān)于項目管理問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目登記內(nèi)容發(fā)生變化或項目建設(shè)過程中出現(xiàn)特殊情況的，應(yīng)自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報告并提交相應(yīng)資料。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時進(jìn)行實地核查記錄，納稅人應(yīng)予以配合。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得工程竣工驗收備案證后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)提供以下書面材料：

1．商品房銷售（預(yù)售）許可證；

2．合同成本清單，竣工驗收證明，建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報告；

3．證明直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生開發(fā)間接費用的相關(guān)資料。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，應(yīng)在其達(dá)到該比例之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送房地產(chǎn)項目銷售、自用和出租情況說明。

（四）主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定跟蹤監(jiān)控銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。

十五、關(guān)于資料報送的相關(guān)問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目《建筑工程施工許可證》后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理項目信息登記，填報《土地增值稅項目報告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》，同時提供以下書面資料：

1．房地產(chǎn)項目立項批文；

2．國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同； 3．建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 4．建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 5．建筑工程施工許可證； 6．建筑工程施工合同。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在提交清算審核紙質(zhì)資料的同時，應(yīng)在稅務(wù)機關(guān)網(wǎng)上辦稅廳上傳電子申報表及附表。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算申報時，除按照省局5號公告要求報送的資料外，還應(yīng)提供以下資料，全部報送資料應(yīng)制定索引目錄，編號裝訂成冊： 1．建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報告，甲供材設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表；

2．合同成本清單；

3．相關(guān)發(fā)票復(fù)印件或電子檔案；

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供土地增值稅清算鑒證報告的，在報送土地增值稅清算資料的同時，應(yīng)按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)〔2007〕132號）中《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的模板樣式進(jìn)行情況說明。

十六、關(guān)于執(zhí)行時間的規(guī)定

本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

對于2017年9月21日之前已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,且稅務(wù)機關(guān)未出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項目，在進(jìn)行土地增值稅清算時可按照省局5號公告和本文規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號）、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2015年2號）第一條、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2017年3號）同時廢止。

青島市地方稅務(wù)局 2018年5月18日 附件：

山東省地方稅務(wù)局

土地增值稅“三控一促”管理辦法 第一章總則

第一條 為了加強和規(guī)范土地增值稅管理，保障稅款及時足額入庫，維護納稅人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）等規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理工作。

第三條 “三控一促”是指在土地增值稅管理工作中施行源頭監(jiān)控、成本管控、風(fēng)險防控，促進(jìn)土地增值稅管理規(guī)范化。第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地主管地稅機關(guān)如實申報應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。第二章源頭監(jiān)控

源頭監(jiān)控，是指主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理和過程監(jiān)控，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施全過程監(jiān)管，為加強土地增值稅預(yù)征、清算管理奠定基礎(chǔ)。第一節(jié)項目管理

第五條 主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，根據(jù)納稅人報送的項目資料，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，運用信息化手段，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)當(dāng)以分期項目為單位進(jìn)行管理。

第六條 納稅人應(yīng)當(dāng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目施工許可后十日內(nèi)，到主管地稅機關(guān)辦理項目登記，同時報送《土地增值稅項目報告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》及主管地稅機關(guān)要求報送的其他資料。第七條 各級地稅機關(guān)要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機制，充分利用第三方信息，強化土地增值稅管理。

第八條 各級地稅機關(guān)要進(jìn)一步建立和完善與國稅機關(guān)的項目信息共享和傳遞機制，建立共享的房地產(chǎn)項目登記臺賬。第九條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。第二節(jié)土地增值稅預(yù)征

第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機關(guān)登記或備案。

第十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實際取得的轉(zhuǎn)讓收入價款、預(yù)收款、定（訂）金、違約金和其他經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第十二條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 第十四條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)按照普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定進(jìn)行清算。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度轉(zhuǎn)讓的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（二）由主管地稅機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不預(yù)征土地增值稅。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅。第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置非地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同（或協(xié)議等）并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅。第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月（或季）預(yù)繳土地增值稅，應(yīng)當(dāng)于月（或季）末15日內(nèi)向項目所在地主管地稅機關(guān)申報繳納稅款。具體按月或按季由縣(市、區(qū)）級地稅機關(guān)確定。

第三節(jié) 清算申報受理

第二十條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管地稅機關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報的受理和審核。

第二十一條 對符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對符合以下條件之一的，主管地稅機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。第二十三條 上述第二十一條、第二十二條中所稱的“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第二十四條 對于符合本辦法第二十一條規(guī)定的應(yīng)清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算申報。

對于符合本辦法第二十二條規(guī)定的可清算項目，由主管地稅機關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管地稅機關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算申報，并按規(guī)定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。第二十五條 納稅人辦理土地增值稅清算申報時應(yīng)當(dāng)提供的清算資料：

（一）土地增值稅清算申報表及其附表，其中附表的選用由各市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行確定；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本費用分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管地稅機關(guān)需要了解的其他情況；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、初始產(chǎn)權(quán)登記證、測繪報告、竣工驗收備案表、項目工程合同結(jié)算單原件；

（四）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同原件；

（五）拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證；

（六）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算通知單原件；

（七）項目規(guī)劃、設(shè)計、勘察、工程招投標(biāo)、工程施工、材料采購等有效憑證；

（八）竣工驗收報告、工程竣工決算報告；

（九）商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（十）開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料；

（十一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證，對于同一張完稅憑證屬于多個開發(fā)項目繳納稅金的，應(yīng)當(dāng)在完稅憑證上注明清算項目繳納的稅金金額；

（十二）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)當(dāng)報送《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（十三）不允許在增值稅銷項稅額中計算抵扣的進(jìn)項稅額相關(guān)資料。

上述資料凡已通過部門信息共享取得或納稅人已報送的，不再重復(fù)報送。

第二十六條 主管地稅機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管地稅機關(guān)已受理的清算申報申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管地稅機關(guān)在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項通知書》予以書面告知。第三章 成本管控 成本管控，主要是通過明確相關(guān)政策，強化對開發(fā)項目成本費用的審核，實現(xiàn)對清算項目的有效控管。第一節(jié) 清算申報審核

第二十七條 主管地稅機關(guān)受理納稅人清算申報資料后，應(yīng)當(dāng)自受理申報之日起90日內(nèi)完成清算審核。

如有特殊情況無法于90日內(nèi)完成審核，經(jīng)縣(市、區(qū)）級地稅機關(guān)批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知納稅人。第二十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、合法性進(jìn)行審核。應(yīng)當(dāng)重點實地核查項目的樓棟、道路、綠化等工程量，確定學(xué)校、體育場館、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。第二十九條 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位由主管地稅機關(guān)結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定。第三十條 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

（二）單套建筑面積在144平方米以下;

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

轉(zhuǎn)讓的地下室（儲藏室）、停車位（車庫）等附屬設(shè)施按照其他房地產(chǎn)類型進(jìn)行清算。

第三十一條 土地增值稅扣除項目金額的確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。

2.納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本。

1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。（1）拆遷補償費。拆遷補償費應(yīng)當(dāng)是真實發(fā)生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應(yīng)當(dāng)一一對應(yīng)。

（2）拆遷安置費用的計算。

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認(rèn)收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項目拆遷補償費。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第十五條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

2.前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。（1）發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載內(nèi)容相符。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不能重復(fù)計算扣除。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)已就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得扣除。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（5）營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

4.基礎(chǔ)設(shè)施費，是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5.公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費用也不得扣除。

6.開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，主管地稅機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)定期獲取當(dāng)?shù)亟ò苍靸r定額相關(guān)資料，合理制定上述成本核定標(biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條1、2項所述兩種辦法。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。營改增前，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。

營改增后，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%扣除。

第三十二條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一）在土地增值稅清算中，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，應(yīng)當(dāng)是實際發(fā)生的。除另有規(guī)定外，扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

合法有效憑證是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以相關(guān)部門開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)部門對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明；

4.其他合法有效憑證。

（二）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（三）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的分?jǐn)偙壤砂磳嶋H轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)面積的比例計算，或按已售建筑面積占可售建筑面積的比例計算，也可按地稅機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算。

（四）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

（五）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用應(yīng)當(dāng)是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（六）扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計入土地增值稅收入，凡按規(guī)定無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費用。

第三十四條 地稅機關(guān)在開展土地增值稅清算審核工作中，可以按規(guī)定探索購買勞務(wù)的方式，協(xié)助解決工程造價等專業(yè)技術(shù)問題。

第三十五條 為確保清算審核工作更加專業(yè)、高效，各主管地稅機關(guān)可設(shè)立集中清算審核工作組，由專人（組）對清算項目實施分類、切塊式的審核模式。即將一個清算項目分為項目概況、收入、成本、費用四大類分別進(jìn)行審核。每一類別均由相對固定人員（小組）按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并負(fù)責(zé)相應(yīng)數(shù)據(jù)、文書、政策的合成和歸集。第二節(jié)清算稅款征收

第三十六條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)出具《稅務(wù)事項通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第三十八條 核定征收土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）和核定征收率計算繳納土地增值稅。計算公式如下：

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入（不含增值稅）×核定征收率 第三十九條 核定征收率原則上不得低于5%。各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家稅務(wù)總局、省地方稅務(wù)局的要求，通過國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類房地產(chǎn)銷售價格等因素，科學(xué)合理確定不同房地產(chǎn)類型土地增值稅核定征收率，并報省地方稅務(wù)局備案。第四十條 符合上述核定征收條件的，稅務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管地稅機關(guān)集體審議并報上一級地稅機關(guān)備案后，通知納稅人補繳稅款或辦理退稅。第四章風(fēng)險防控

風(fēng)險防控，是以房地產(chǎn)開發(fā)項目稅收為征管對象，以風(fēng)險管理為導(dǎo)向，以信息化為支撐，以專業(yè)化管理為保障，對土地增值稅申報的真實性、合法性進(jìn)行風(fēng)險識別，實施風(fēng)險應(yīng)對，以降低土地增值稅稅收損失率。第一節(jié)目標(biāo)規(guī)劃與指標(biāo)管理

第四十一條 省地方稅務(wù)局業(yè)務(wù)部門、各市地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室應(yīng)當(dāng)根據(jù)年度工作重點，結(jié)合實際，制定稅收風(fēng)險管理年度計劃，報送省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

第四十二條 省地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室整合省地方稅務(wù)局各業(yè)務(wù)部門、各市地方稅務(wù)局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報送的稅收風(fēng)險管理年度計劃，確定風(fēng)險實施方案的模型、時限等，形成總的年度計劃，據(jù)此開展全省地稅系統(tǒng)的稅收風(fēng)險管理工作。

第四十三條 各級業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)土地增值稅稅收風(fēng)險指標(biāo)和模型的設(shè)計、匯集。應(yīng)當(dāng)認(rèn)真開展行業(yè)調(diào)研，積累清算案例，探索成本控制內(nèi)在規(guī)律，建立科學(xué)有效的風(fēng)險指標(biāo)和模型。同時，定期開展風(fēng)險指標(biāo)和模型的驗證，及時更新，不斷提升風(fēng)險識別水平。

第四十四條 各市地方稅務(wù)局可結(jié)合當(dāng)?shù)毓ぷ鲗嶋H，將清算審核和風(fēng)險管理進(jìn)行有機整合，借助專業(yè)納稅評估力量對房地產(chǎn)開發(fā)項目清算申報資料進(jìn)行專項評估。通過評估發(fā)現(xiàn)清算數(shù)據(jù)風(fēng)險點，并及時加以識別、分析和應(yīng)對，切實提高土地增值稅清算審核工作質(zhì)量，有效降低涉稅風(fēng)險。第二節(jié)風(fēng)險識別

第四十五條 風(fēng)險識別是指地稅機關(guān)運用風(fēng)險分析工具，對納稅人的涉稅信息進(jìn)行掃描、分析，發(fā)現(xiàn)容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險的領(lǐng)域、環(huán)節(jié)或納稅人群體，為稅收風(fēng)險管理提供精準(zhǔn)指向和具體對象。

第四十六條 土地增值稅風(fēng)險識別主要包括預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險識別和成本費用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險識別。

第四十七條 預(yù)征環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險識別，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注銷售單價是否真實、已售建筑面積是否足額申報、是否按規(guī)定進(jìn)行預(yù)征申報等。

第四十八條 銷售單價風(fēng)險識別，應(yīng)當(dāng)對申報的銷售單價，通過市場調(diào)查、典型案例分析、發(fā)票等信息，獲取相同或近似銷售日期和地理區(qū)位的房地產(chǎn)銷售單價均值，進(jìn)行比對。第四十九條 預(yù)收款申報風(fēng)險識別，應(yīng)當(dāng)對申報的預(yù)收款收入，與商品房預(yù)售合同備案信息進(jìn)行比對；與流轉(zhuǎn)稅銷售不動產(chǎn)稅目稅基比對。

第五十條 銷售進(jìn)度風(fēng)險識別，獲取發(fā)票開具信息標(biāo)明的建筑面積，計算其占全部房源信息建筑面積的比例，與85%進(jìn)行比對。

第五十一條 通過主動采集房地產(chǎn)開發(fā)項目的第三方信息和定期實施實地巡查，完成下列開發(fā)產(chǎn)品對外投資和視同銷售的風(fēng)險分析和識別：

（一）以開發(fā)產(chǎn)品作價對外投資

將契稅申報繳納信息和國土、房管部門權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，分別與納稅人申報的已售房源信息進(jìn)行比對。

（二）視同銷售

通過實地核查，調(diào)查是否存在視同銷售的交易事項，是否按規(guī)定計價。

（三）以房抵債

獲取項目開發(fā)產(chǎn)品的法院拍賣和執(zhí)行信息，與納稅人申報的已售房源信息進(jìn)行比對，識別以房換地、以房抵工程款或材料款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息等風(fēng)險。第五十二條 成本費用管控環(huán)節(jié)風(fēng)險識別，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注扣除票據(jù)是否合法、工程量是否真實和單位工程成本是否處于合理區(qū)間等。第五十三條 主管地稅機關(guān)在進(jìn)入清算申報審核環(huán)節(jié)后，應(yīng)當(dāng)首先對扣除票據(jù)進(jìn)行風(fēng)險識別。設(shè)定較大金額票據(jù)票載金額上限，超出上限時進(jìn)行風(fēng)險提示。

第五十四條 主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)運用源頭監(jiān)控環(huán)節(jié)獲取的工程結(jié)算等基礎(chǔ)資料，以及從建筑工程主管部門獲取造價指標(biāo)，提取納稅人明細(xì)申報數(shù)據(jù)，重點圍繞下列內(nèi)容進(jìn)行風(fēng)險識別：

（一）決算金額與預(yù)算金額、合同造價比對

提取開發(fā)項目建筑工程造價和工程總承包合同標(biāo)明的造價，分別與納稅人申報的相應(yīng)建筑工程決算金額比對分析。

（二）土建工程平方米造價比對

申報的建筑工程單位成本，與開工年份建筑工程主管部門公布的相應(yīng)建設(shè)工程單位（平方米）造價進(jìn)行比對分析。

（三）主要建筑材料用量比對

將鋼材、商砼、水泥等主要材料耗用數(shù)據(jù)，與當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)工程主要材料用量標(biāo)準(zhǔn)比對分析。

（四）關(guān)聯(lián)企業(yè)比對

將主要建筑材料供應(yīng)商、建筑總承包商的投資人等信息，與納稅人稅務(wù)登記信息比對分析。第五十五條 土地成本風(fēng)險的比對識別。

（一）契稅申報信息比對

納稅人申報的土地成本金額、土地面積，與納稅人獲得土地時繳納契稅時申報的稅基和土地面積進(jìn)行比對。

（二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，與國土部門提供的土地出讓信息比對。

（三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，與轉(zhuǎn)讓方申報的營業(yè)稅、增值稅和土地增值稅信息比對。第三節(jié)風(fēng)險應(yīng)對

第五十六條 風(fēng)險應(yīng)對是針對納稅人稅收風(fēng)險點，按照稅收風(fēng)險管理系統(tǒng)處理流程規(guī)范，統(tǒng)籌確定處理層級和部門，分別采取風(fēng)險提醒、納稅輔導(dǎo)、調(diào)查巡查、納稅評估、稅務(wù)稽查等措施，對發(fā)現(xiàn)的稅收風(fēng)險點進(jìn)行核實反饋，并挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風(fēng)險納稅人的稅法遵從行為。第五十七條風(fēng)險應(yīng)對任務(wù)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一歸口管理并統(tǒng)一推送。省、市地方稅務(wù)局稅收風(fēng)險工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)籌、整合風(fēng)險任務(wù)，進(jìn)行分類、分級推送。

第五十八條 各級地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循“風(fēng)險識別→等級排序→風(fēng)險應(yīng)對→監(jiān)控評價”的風(fēng)險管理鏈條，通過建立風(fēng)險指標(biāo)和評估模型，全面分析掃描土地增值稅流失風(fēng)險。第五十九條 對經(jīng)風(fēng)險識別出現(xiàn)的土地增值稅征管風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)按風(fēng)險的低、中、高等級，按規(guī)定進(jìn)行處理。

第六十條 風(fēng)險應(yīng)對人員應(yīng)當(dāng)對派發(fā)的風(fēng)險任務(wù)中的所有風(fēng)險點一并進(jìn)行應(yīng)對處理，做到“一次應(yīng)對，風(fēng)險全清”。第六十一條 土地增值稅風(fēng)險任務(wù)應(yīng)對完成后，風(fēng)險應(yīng)對人員應(yīng)當(dāng)在稅收風(fēng)險管理系統(tǒng)中根據(jù)核實確認(rèn)情況進(jìn)行反饋，反饋情況在風(fēng)險管理系統(tǒng)中自動匯總。

第六十二條 注重風(fēng)險應(yīng)對績效的評價和管理。各級業(yè)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)會同稅源管理部門，對土地增值稅風(fēng)險指標(biāo)和模型的運行成效進(jìn)行評估，查找稅收風(fēng)險存在的原因，制定有效措施，不斷提升土地增值稅征管質(zhì)量。第五章清算鑒證質(zhì)量管理

清算鑒證質(zhì)量管理，是指地稅機關(guān)對鑒證人接受委托，開展土地增值稅清算鑒證工作質(zhì)量的評價、監(jiān)督和管理。第六十三條 土地增值稅清算鑒證是指鑒證人接受委托，通過執(zhí)行《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》(國稅發(fā)〔2007〕132號)規(guī)定的程序和方法，依照稅法和相關(guān)規(guī)定，對被鑒證人的土地增值稅清算申報事項進(jìn)行審核、確認(rèn)，評價和證明其清算申報的真實性、合法性，并出具鑒證報告的業(yè)務(wù)。第六十四條 鑒證人出具無保留意見和保留意見的鑒證報告，可以作為納稅人辦理土地增值稅清算申報的依據(jù)。

第六十五條 主管地稅機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

第六十六條 清算鑒證質(zhì)量管理應(yīng)當(dāng)堅持公開、公平、公正的原則，以事實為依據(jù)，以法律、法規(guī)為準(zhǔn)繩。第六十七條 縣級地稅機關(guān)（含市地方稅務(wù)局直屬機構(gòu)、派出機構(gòu)，下同）具體負(fù)責(zé)開展清算鑒證質(zhì)量的評價工作。評價工作應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范、客觀公正、準(zhǔn)確高效。

市級地稅機關(guān)負(fù)責(zé)對質(zhì)量評價工作進(jìn)行監(jiān)管。第六十八條 縣級地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)每年組織對上年度納稅人辦理土地增值稅清算申報提供的清算鑒證報告進(jìn)行質(zhì)量評價。第六十九條 清算鑒證質(zhì)量評價內(nèi)容包括鑒證報告規(guī)范度、鑒證報告差異率、鑒證報告認(rèn)可度三個方面。

（一）鑒證報告規(guī)范度，包括鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂情況；編制業(yè)務(wù)工作底稿的完整性、真實性、邏輯性；是否嚴(yán)格執(zhí)行復(fù)核制度；鑒證報告內(nèi)容是否完整、規(guī)范；是否獲取充分、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)支持鑒證結(jié)論；對鑒證項目出現(xiàn)的交易價格異常、工程造價高于正常水平、虛列成本費用等重大事項是否提出明確的鑒證結(jié)論。

（二）鑒證報告差異率，是指鑒證報告中清算項目的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目金額，與地稅機關(guān)審核結(jié)論的差異，用差異率表示。差異率包括收入差異率和扣除項目差異率，公式如下：

收入差異率=地稅機關(guān)審核結(jié)論調(diào)整的收入金額/鑒證報告中的收入總金額

扣除項目差異率=地稅機關(guān)審核結(jié)論調(diào)整的扣除項目金額/鑒證報告中扣除項目總金額

（三）鑒證報告認(rèn)可度，以縣級地稅機關(guān)對鑒證人出具的鑒證報告審核做出的采信、部分未采信和未采信處理意見為參考依據(jù)作出評價。

第七十條 縣級地稅機關(guān)綜合上述評價結(jié)論，對清算鑒證質(zhì)量按甲、乙、丙三個等級做出評價。

第七十一條 縣級地稅機關(guān)在質(zhì)量評價工作中，需要鑒證人提供相關(guān)資料、證據(jù)的，鑒證人應(yīng)當(dāng)積極配合，并在縣級地稅機關(guān)規(guī)定的時間內(nèi)完成?？h級地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)對調(diào)取的相關(guān)資料妥善保管，評價結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時、完整歸還。第七十二條 清算鑒證質(zhì)量評價結(jié)論做出后，縣級地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時將評價結(jié)果報市級地稅機關(guān)，并在市級地稅機關(guān)官方網(wǎng)站進(jìn)行公開。第六章法律責(zé)任

第七十三條 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第七十四條 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管地稅機關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算申報和報送清算資料的，主管地稅機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第七十五條 對清算過程中納稅人提供虛假清算資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。第七十六條 主管地稅機關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管地稅機關(guān)核實的，由主管地稅機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究納稅人法律責(zé)任。第七十七條 對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務(wù)會計報告的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國會計法》《中華人民共和國注冊會計師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

第七十八條 對造價工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價成果文件的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《注冊造價工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。第七十九條 鑒證人出具虛假鑒證報告或涉稅文書的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。第八十條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。第七章附則

第八十一條 土地增值稅清算審核資料應(yīng)當(dāng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第八十二條 各市地方稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法制定具體實施意見，報山東省地方稅務(wù)局備案。第八十三條 本辦法由山東省地方稅務(wù)局解釋。

第八十四條 本辦法自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

第二篇：《土地增值稅清算講解》

《土地增值稅清算講解》

為進(jìn)一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識，才能更好完成該項工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時機，對該項業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因為周圍環(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價上漲而形成的升值，土地增值稅，是國家憑借其政治上的強制權(quán)力，參與國有土地增值稅收益的分配的一個稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點

歸納起來四個方面：

第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點與營業(yè)稅有些類似。

第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。這一點與企業(yè)所得稅有類似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點與財產(chǎn)稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。因而這個稅又是一個特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國家征用以后變?yōu)閲宜械?，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使 用權(quán)出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個方面情況：

第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈與之名，行出售或交換之實的行為除外。

第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（國稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。（國稅發(fā)〔2006〕187文）

這強調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個條件：

第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

凡同時達(dá)到以上三個條件的為普通住房，不能同時符合三個條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；

（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對滿足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開展清算。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、對符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。

對符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送下列資料。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

2、項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒定的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。對符合要求的鑒定報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項目，告知納稅人主動進(jìn)行申報，并按規(guī)定報送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機關(guān)要對納稅人報送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機關(guān)實施結(jié)算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎(chǔ)。

四、土地增值稅的計算

根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

1、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)范圍

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實現(xiàn)時記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購房單位和個人的購房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

2、確認(rèn)收入時限。（U盤資料）

3、視同銷售行為收入的確定

前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：

（2）、由主稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

二是取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（1）、如何確認(rèn)地價款

第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。

第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級市場），為向土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。

是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補

償費用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。包括規(guī)劃、設(shè)計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：

第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉(zhuǎn)房攤銷等。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應(yīng)在此項扣除。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用，管理費用和財務(wù)費用，該 項費用，不按實際發(fā)生的費用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

《細(xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計扣除

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。

以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點：

第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。

第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分?jǐn)傆嬎愦_定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>

第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法

1、稅率略

2、具體計算步驟

（1）計算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額

（2）計算增值額與扣除項目金額的比例

該比例=增值額/扣除項目金額

（3）計算土地增值額的稅額

土地增值額=

Σ增值額*適用稅率

3、具體計算方法。

第三篇：土地增值稅清算協(xié)議

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書

甲方（委托方）：XXXXX

甲方稅務(wù)登記號：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：

一、委托事項

（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年-2015年6月財務(wù)會計資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。

（三）完成時間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會計準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。

4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務(wù)費用以及其他相關(guān)費用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計劃和實施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進(jìn)行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過錯導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對甲方曹縣交通家園項目進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告，并代理甲方向稅務(wù)部門進(jìn)行解釋。

四、約定事項的收費

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項目收入0.1%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。

上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。

五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。

六、約定事項的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項的終止

（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。

八、適用法律和爭議解決

本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書的法律效力

（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。

（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項的約定

本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話：

電話：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點： 簽約日期： 年 月 日

第四篇：土地增值稅最新規(guī)定

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土地增值稅最新規(guī)定

我想問律師，因為我的親戚出了事急需要錢，打算將房子賣掉，想知道土地增值稅最新規(guī)定是怎樣的?急盼。律師解答： 土地增值稅最新規(guī)定：(1)計算方法 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，按照超率累進(jìn)稅率計算應(yīng)納稅額，其應(yīng)納稅額有以下兩種計算 我想問律師，因為我的親戚出了事急需要錢，打算將房子賣掉，想知道土地增值稅最新規(guī)定是怎樣的?急盼。

律師解答：

土地增值稅最新規(guī)定：

(1)計算方法

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，按照超率累進(jìn)稅率計算應(yīng)納稅額，其應(yīng)納稅額有以下兩種計算方法：

1.分步計算法，即按照每一級距的土地增值額乘以該級距相應(yīng)的法律咨詢s.yingle.com

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稅率，分別計算各級次土地增值稅稅額，然后將其相加匯總，求得應(yīng)納稅額。其計算公式為：

應(yīng)納稅額=∑(每一級距的土地增值額×適用稅率)

這種分步計算法計算過程比較繁瑣，因此，在實際工作中，一般采用速算扣除法，以簡化計算過程。

2.速算扣除法，即按照增值額乘以適用稅率，減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算應(yīng)納稅額。具體計算公式如下：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的：

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

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(4)增值額超過扣除項目金額200%的：

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

上述公式中的5%、15%、35%均為速算扣除系數(shù)。

(2)計算程序

1.計算扣除項目金額。如系轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)計算評估價格，再確定扣除項目金額。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.計算增值額。

增值額=轉(zhuǎn)讓收入額-扣除項目金額

3.計算增值額占扣除項目金額的比重(以下簡稱“增值率”)。

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

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4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

相關(guān)法律知識：

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

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行

二

手

房

貸

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第五篇：土地增值稅清算考試6

一填空題（每空1分，共20分）

1、清算審核包括（）、（）。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以（）、（）方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

3、舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的房屋（）乘以（）后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

4、對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施（）管理措施。

5、土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存。

6、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）

7、在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=（）÷（）

8、必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用（）確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。

9、稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。

10、稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在（）、（）、（）、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）

1、請分別回答納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的條件？

2、請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目及每項內(nèi)容具體內(nèi)容？

三、土地增值稅清算案例計算及分析

1、北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)?；举Y料如下：

（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)××號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80 000平方米。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機關(guān)為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入?！癆小區(qū)”項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售。

（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價格12710.4元，規(guī)劃批復(fù)的項目容積率為2.5，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

“A小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務(wù)所，是×××稅務(wù)所，該項目只有一個納稅地點。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，；二是其他商品房。

（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，到申請清算之日，取得預(yù)售許可證已超過三年。

（1）竣工驗收情況

“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

（2）銷售進(jìn)度

截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。

（四）、取得收入情況說明

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；

（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況

對于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入的確認(rèn)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進(jìn)行了單獨核算。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項目面積的比例為120 000÷160 000=75%

（五）、扣除項目情況說明

（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。單位提供的“××號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。

（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；

③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費：1,586,000元；

⑤公共配套設(shè)施費：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費：19，300，600元。

（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加7,150,000元。該單位已預(yù)繳土地增值稅5，000,000元。

注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）

根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務(wù)機關(guān)能否受理納稅人的清算申請并說明理由？

（2）請計算該項目應(yīng)補（退）得土地增值稅。

2、北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。該項目具體情況如下：

—、整體項目情況簡介

1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū) 3 XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。

2、該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米;剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。

3、該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。

4、根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。

5、該項目截止到清算前已按非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅政策規(guī)定的0.5﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。

二、取得收入情況說明

該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。

三、扣除項目情況說明

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。

單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費480,000元。

(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費:8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費:1,027,000元，(6)開發(fā)間接費：6，300,600元

(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構(gòu)證明。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。

稅務(wù)人員對清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：

（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，該項目每平方米工程造價的金額3716.53元(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=3716.53元)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅-毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進(jìn)行扣除。

（3）通過對該單位提供的金融機構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項目單獨進(jìn)行劃分計算的。

根據(jù)以上資料請計算該單位在清算時應(yīng)補（退）得土地增值稅。