第一篇：房屋買賣合同的注意事項2018

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房屋買賣合同的注意事項

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方，我們一起來看房屋買賣合同的注意事項。

房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

房屋產(chǎn)權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

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交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情

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況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

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中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

房屋買賣合同應具備的條款

1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。

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這主要包括以下內(nèi)容：

房屋的坐落位置；

所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積；

房屋是現(xiàn)房，還是期房；

房屋的配套設施和維修標準。

3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協(xié)助。或者由賣方代

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理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權證（所有權人為買方）交付買方，由買方支付有關的費用。

5、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤Ｗo非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

總之，應對房屋買賣合同的注意事項是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決房屋買賣合同的注意事項問題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過贏了網(wǎng)委托當?shù)赜薪?jīng)驗的律師為您提供專業(yè)的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。

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第二篇：房屋買賣合同注意事項

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房屋買賣合同注意事項

一、房屋買賣合同定義

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

二、房屋買賣合同注意事項

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權是否明晰

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有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

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(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

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有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

三、房屋買賣合同應具備的條款

1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

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2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：

房屋的坐落位置;

所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積;

房屋是現(xiàn)房，還是期房;

房屋的配套設施和維修標準。

3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)

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產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協(xié)助。或者由賣方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權證(所有權人為買方)交付買方，由買方支付有關的費用。

5、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤Ｗo非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設施等。

四、房屋買賣合同范本(僅供參考)

方：_______________________________(以下簡稱甲方)

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買方：_______________________________(以下簡稱乙方)

一、為房屋買賣有關事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：

1.房屋狀況：(請按《房屋所有權證》填寫)房屋座落

幢號室號套(間)數(shù)建筑結構總層數(shù)建筑面積(平方)用途

2.該房屋的土地使用權取得方式“√”：出讓()、劃撥()。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，(大寫)_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權同時轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權糾紛，由甲方承擔全部責任。

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五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠償損失，支付違約費用。

六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費及辦理有關手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方愿向(___________)仲裁委員會申請仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，房管部門一份。

八、雙方約定的其它事項：_____________________________________

甲方(簽名或蓋章)_______________乙方(簽名或蓋章)_______________監(jiān)證機關：_______________

代理人(簽名或蓋章)_____________________代理人(簽名或蓋章)______________________

簽訂日期：___________年____月____日

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羈

押

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限的相

關

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證

據(jù)的種

類

有

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遞

交

民

事

起

訴

狀

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第二

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程

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義

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第三篇：房屋買賣合同注意事項

一、房屋買賣合同定義

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

二、房屋買賣合同注意事項

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

三、房屋買賣合同應具備的條款

1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：

房屋的坐落位置;

所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積;

房屋是現(xiàn)房，還是期房;

房屋的配套設施和維修標準。

3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協(xié)助。或者由賣方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權證(所有權人為買方)交付買方，由買方支付有關的費用。

5、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤?，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套

設施等。

四、房屋買賣合同范本(僅供參考)

方：_______________________________(以下簡稱甲方)

買方：_______________________________(以下簡稱乙方)

一、為房屋買賣有關事宜，經(jīng)雙方協(xié)商，訂合同如下：甲方自愿下列房屋賣給乙方所有：

1.房屋狀況：(請按《房屋所有權證》填寫)

房 屋 座 落

幢號 室號 套(間)數(shù) 建筑結構 總層數(shù) 建筑面積(平方)用途

2.該房屋的土地使用權取得方式“√”：出讓()、劃撥()。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，(大寫)_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式：

三、甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方。該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權同時轉(zhuǎn)讓。

四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權糾紛，由甲方承擔全部責任。

五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠償損失，支付違約費用。

六、雙方愿按國家規(guī)定交納稅、費及辦理有關手續(xù)。未盡事宜，雙方愿按國家有關規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成的，雙方愿向(___________)仲裁委員會申請仲裁。

七、本合同一式四份，甲、乙雙方及稅務部門各一份，房管部門一份。

八、雙方約定的其它事項：_____________________________________

甲方(簽名或蓋章)_______________ 乙方(簽名或蓋章)_______________ 監(jiān)證機關：_______________

代理人(簽名或蓋章)_____________________ 代理人(簽名或蓋章)______________________

簽訂日期：___________年____月____日

第四篇：房屋買賣合同注意事項

一、房屋買賣合同定義

房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

二、房屋買賣合同注意事項

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

(2.)房屋產(chǎn)權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能

及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

三、房屋買賣合同應具備的條款

1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

2、標的。標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：

房屋的坐落位置;

所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積;

房屋是現(xiàn)房，還是期房;

房屋的配套設施和維修標準。

3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協(xié)助?；蛘哂少u方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權證(所有權人為買方)交付買方，由買方支付有關的費用。

5、權利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤?，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設施等。

第五篇：簽訂房屋買賣合同注意事項

簽訂房屋買賣合同注意事項

簽訂房屋買賣合同注意事項

“一房二賣”、“定金退還”、“房屋無法過戶”、“戶口無法遷出”及“學區(qū)房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例最高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。因為買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或少都會存在一些問題。俗話說：“授人以魚不如授人以漁”，筆者希望通過對“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會大家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達到防患于未然的目的。由于篇幅有限，筆者只能就重點問題進行講解，難免有所疏漏，還望大家多多諒解。

一、簽訂合同前應當注意的事項

1、核對《房屋所有權證》（以下簡稱“房證”）上的房屋所有權人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

法律風險提示：仔細核對上述信息可以盡量避免無處分權人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。

2、核實房產(chǎn)證上共有情況是“單獨所有”還是“共同所有”。（注：一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權的共有情況，需要親自核實）

法律風險提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財產(chǎn)共有權，極有可能被認定為房屋買賣合同無效，從而引發(fā)不必要的爭端。

律師支招：當該房屋是“共同所有”時，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權人是否都同意出售此房屋。

3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機關查封等限制過戶的情形。

法律風險提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或者是“一房二賣”的法律風險。也許有的人會說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進去住了好幾年了，這樣應該沒什么問題了吧？”答案是否定的，因為房屋不同于其他一般商品，房屋的所有權以登記為準。如果該房屋未經(jīng)過戶登記，從法律上講該房屋的所有權還是別人的，風險之大顯而易見。

法律依據(jù)：《物權法》第九條：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

律師支招：如何才能避免此類問題的發(fā)生呢？一方面，買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權屬登記信息（俗稱“查檔”），親自確認該房屋不存在影響房屋過戶的情形，順便還可以確認一下房產(chǎn)證的真?zhèn)?。另一方面，如果無法確認該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。（至于房屋解貸的方法，后文有詳細敘述）

4、確認該房屋是否存在租賃給他人的情形。

法律風險提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等重要問題，而往往忽略一些細節(jié)問題。例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無法入住的局面。原因就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡而言之就是：“房屋的所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權要求承租人搬出去”。再加上賣方在出售該房屋時，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權”，如果處理不當，極易引發(fā)不必要的糾紛。

律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再決定是否購買，如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權”即可。

5、買方要睜大雙眼謹防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因為一旦預先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動權，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。

【關鍵詞：定金】

（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？

是指房屋買賣合同的雙方當事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由

買方預先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔保。

（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？

該“定金”作為一種擔保，當給付定金的一方（買方）不履行合同時，無權要求賣方退還定金；當收受定金的一方（賣方）不履行約定的內(nèi)容時，應雙倍返還定金。

范例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容，則無權要求甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬元。

（3）交付定金時需注意的事項。

①該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當事人約定，但不得超過房屋總價款的20%，超過的部分，人民法院不予支持。

范例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，最多只能約定10萬元的定金，超過10萬元的部分不適用定金的相關法律規(guī)定。

②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。

法律風險提示：“定金”在二手房買賣過程中很常見，現(xiàn)實生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來，那都是相當困難的，因為這小小的“定金”里邊可是大有門道。也許有的人會產(chǎn)生疑問：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來嗎？”答案是：不一定！大家看了下面這兩個小例子就會明白“定金”的水到底有多深了??

例一：如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實信息，很容易給買方造成誤解，當買方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問題，若此時買方提出：之前對該房屋存在誤解，現(xiàn)在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對方往往會以買方先違約為由，不予退還定金。

例二：房屋買賣雙方談好價格后，買方交付了定金，一些不講誠信的房主有時會覺得房價賣低了，不想賣了，于是就會千方百計的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易成本，使得買方知難而退，從而達到不退還定金的目的。類似上述的例子還有很多，結果要么是走上漫長的法律維權之路，要么是自認倒霉任對方宰割??

律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢？一方面，由于我國法律目前對于交付“定金”的數(shù)額沒有一個統(tǒng)一的標準，只有一個不得超過主合同標的額的20%的上限限制。買方在需要交付定金的情形下，要爭取跟房主協(xié)商適當交付一些定金表明誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會增加不必要的損失。另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應在一定期限內(nèi)（比如30日內(nèi)）與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責任如數(shù)退還。（買方一定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時間及接收定金的主體）

二、簽訂合同時應當注意的事項

1、核對買賣雙方的基本信息是否填寫完整，與身份證記載是否相一致。

法律風險提示

（一）：在簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時要求房屋共有人都要到場，如果有特殊情況確實不能到場的，可以要求其代理人出具“授權委托書”（該委托書經(jīng)過公證法律效果更佳）。

法律風險提示

（二）：如果父母以未成年子女名義購房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨簽訂房屋買賣合同，此時需要法定代理人與其一起簽署。

2、核對房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權人、所有權證書編號、規(guī)劃用途和建筑面積等信息）與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。

三、房屋交易稅費承擔應當注意的事項

1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費由雙方共同承擔，還是各自承擔。（主要是指：契稅、交易費、營業(yè)稅和個人所得稅等）

法律風險提示：現(xiàn)實生活中普遍存在因稅費約定不明而導致的糾紛，所以稅費由誰承擔一定要約定清楚。

律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對工本費、土地增值稅、查檔費、印花稅等小額稅種進行約定，具體細化應由哪一方承擔。另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過戶前，遇國家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費用增加時由誰來承擔。如果雙方解除合同，由某一方承擔，還是由雙方按比例共同承擔。

2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費、水電煤氣費等費用的情形，而不能輕信房主一面之詞。

法律風險提示：有個別房主可能會隱瞞拖欠上述費用的事實，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費很可能一筆不小數(shù)目。所以買方在尚未查明上述費用拖欠情況前不要盲目支付全款，否則當你知道真相時，追悔莫及??

律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費、物業(yè)費、供暖費、有線電視收視費、寬帶費等各項費用由賣方承擔，而交接完畢后發(fā)生的費用由買方承擔（具體細節(jié)可以自行協(xié)商）。另一方面，一定在交付房款時預留尾款，以防止賣方有陳欠。

3、明確約定“公共維修基金”的歸屬問題，還要約定賣方應協(xié)助買方辦理公共維修基金的過戶手續(xù)

法律風險提示：“公共維修基金”需要買賣雙方的配合才能過戶，現(xiàn)實生活中經(jīng)常會發(fā)生因買方拿不出來交款憑證，而無權享用該公共維修基金的情形，再加上時間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無法對“公共維修基金”進行過戶。

律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復印件等材料及時到相關單位辦理更名手續(xù)。

四、房屋總價款及付款方式應當注意的事項

1、寫明房屋的“總價款”，同時應注意將“總價款”的大小寫填寫完整。

2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時約定該定金抵作同等金額的購房款。

3、在介紹購房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。

（注：目前我國不同城市對資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致，僅供參考）。

【關鍵詞:資金監(jiān)管】

（1）為什么要“資金監(jiān)管”？

因為二手房買賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易，期間往往需要1-3個月的時間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對于“先過戶”還是“先給錢”的問題一直存在爭議，而且對買賣雙方都存在著風險。

（2）什么是“資金監(jiān)管”？

通俗來講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過程中，購房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關過戶手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行暫時將該房款凍結，若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過戶手續(xù)，購房者拿到新房產(chǎn)證的同時，銀行會自動將該“資金監(jiān)管賬戶”內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下，如果交易失敗，則該筆房款會自動退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。

4、簡單介紹一下幾種常見付款方式應當注意的事項。（注：以下賣方簡稱“甲方”，買方簡稱“乙方”）

（1）一次性支付方式付款應當注意的主要事項。

①明確約定甲乙雙方過戶的時間節(jié)點。

范例：甲乙雙方約定年月日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。

②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。

范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方購房款元整（別忘了大小寫）同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時盡量預留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。

范例：在乙方新房證下發(fā)日內(nèi)給付甲方購房尾款元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

注：因為乙方新房證下發(fā)后，銀行會將資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢自動轉(zhuǎn)入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時間。

（2）商業(yè)貸款方式付款應當注意的主要事項。

①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節(jié)點，以及辦理過戶的前提條件和期限。

范例：甲乙雙方于年月日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過個工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。

②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。

范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方第一筆購房款元整（注明:大小寫），同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后個工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個日期甲乙雙方無法確定）

④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

范例：在甲方收到銀行的放款后個工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款元整（注明大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

⑤為了保險起見，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補齊。

（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項大同小異，在此就不做過多贅述。

5、【特殊】：所購房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過戶和付款應當注意的事項。

如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購房風險很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風險。

①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形

②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時間節(jié)點。

范例：甲乙雙方約定于年月日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù)，辦理當日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。

③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購房款的期限。

范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的工作日內(nèi)去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當日，乙方支付甲方第二筆購房款人民幣元整（注明:大小寫），同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

范例：在乙方新房證下發(fā)后個工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

五、房屋的戶口遷出應當注意的事項

1、一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責任。

法律風險提示：如果買賣雙方在合同中對于戶口的遷出問題沒有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報警和起訴都不能直接解決。因為戶口的遷入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機關在一般情況下，不會直接將賣方的戶口強行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。

律師支招：一方面，可以直接去當?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時的違約責任。到時候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。

六、購買“學區(qū)房”應當注意的事項

1、什么是學區(qū)房？

顧名思義“學區(qū)房”是歸屬于一些教學質(zhì)量好、水平高的中小學學區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學質(zhì)量優(yōu)劣實質(zhì)上是教育資源分配不均衡所致，家長們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫€上，不惜花費重金購置“學區(qū)房”，也是拼了??

2、購買學區(qū)房需要注意哪些事項？

(1)確認所購房屋是否屬于入讀學校的學區(qū)，有時候所購房屋雖然距離學校僅一墻之隔，但不一定是“學區(qū)房”。

律師支招：不能輕信賣方或者中介關于“學區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠近就判斷其是否屬于“學區(qū)房”，最好實地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學校最靠譜。

(2)了解所購買的“學區(qū)房”落戶時間是否符合入讀學校的要求。

律師支招：家長們有必要在購房之前到將要入讀的學校詳細詢問落戶的年限、入學的年限、同一套房的名額標準等問題，確定自己的購房條件和學校入學要求相吻合，此外還要咨詢學校有沒有充足的名額可以讓孩子入學等，確保買的安心、住的放心。

（3）一定要對所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視?！皩W區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢，只能去夢中實現(xiàn)了。

（4）將賣方對“學區(qū)房”的承諾寫進合同里去，并約定好違約責任。（口說無憑，寫進合同里也算有個保障）

（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來居住的，所購房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學區(qū)房”而因小失大。

七、合同的違約責任和解除條款應當注意的事項

1、對于合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細、再明確都是徒勞的。

律師支招：對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責任的承擔方式”，以便于日后維護自身的合法權益。

2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責任劃分問題。

八、房屋的交付應當注意的事項

1、詳細約定房屋交付的標準并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細列出，千萬不要圖省事。

法律風險提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請大家看一則小例子。

例子：曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的精裝修都被拆除，空調(diào)等設備也被拆走。當買方提出強烈質(zhì)疑時，中介公司及賣方都一口咬定當初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因為在合同中沒有明確約定交付的標準所以起訴也不能保證勝訴。

2、有必要約定該房屋受損或滅失的風險承擔情況。

范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風險自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風險由賣方承擔。

3、在交接房屋時候清點房屋的鑰匙、門卡、各種繳費憑證以及其他與該房屋有關的物品是否齊全。

4、在合同中應當明確約定逾期交房的法律后果。

范例：賣方未按照合同約定的時間過戶并交付房屋，逾期超過一定期限的，買方有權要求解除合同、退房并返還已付房款及相應的利息，同時要求賣方承擔相應的違約責任。

5、最后提醒一下賣方，在房屋沒有完成過戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買方。

法律風險提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買方無法過戶等情形，雙方很可能會產(chǎn)生糾紛。俗話說：請神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權衡一下利弊再做決定。

九、合同尾部簽章應當注意的事項

1、買賣雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。

2、買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細填寫完整。

3、準確填寫合同簽訂時的具體日期。