第一篇：借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

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借名買房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn) 案例1

2017年原告曹某購(gòu)買住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬(wàn)元。在此過程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬(wàn)元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過戶，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬(wàn)元。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣8萬(wàn)元。被告丁某辨稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對(duì)原告與李某之間的買賣并不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。

問題：曹某能否要回他出資購(gòu)買的房屋?曹某能否得到8萬(wàn)元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購(gòu)房的事務(wù)過程中，與原

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購(gòu)買了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號(hào)樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積106.67平方米，總價(jià)款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個(gè)人住房按揭合同》，借款22萬(wàn)元，用于購(gòu)買上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用。房屋交付后，宋某某在該房?jī)?nèi)居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱其于2002年以按揭方式購(gòu)買了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套后，由于其工作需要長(zhǎng)駐外地，為避免房屋空置和無(wú)人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說宋某某騰房，故起訴：請(qǐng)求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套。

問題：宋某某有沒有失去他出資購(gòu)房的房子?

結(jié)果：一個(gè)勝訴，一個(gè)敗訴

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 評(píng)析：

兩個(gè)案子都是借用他人身份證件以他人名義購(gòu)買房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛?，F(xiàn)實(shí)生活中，常有些人出于某種特殊原因或?yàn)榱诉_(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購(gòu)買房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利是否受法律保護(hù)，應(yīng)首先把握以下兩個(gè)法律問題：一是如何界定實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系;二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個(gè)問題，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實(shí)際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實(shí)際出資人的委托，以自己名義幫助實(shí)際出資人處理購(gòu)房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披露實(shí)際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為。《》第402條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)?！逗贤ā返?04條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢?cái)產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。

關(guān)于第二個(gè)問題，根據(jù)《城市》第60條“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實(shí)際出資人對(duì)房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。

通過以上分析可以看出，訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實(shí)際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶嗎?對(duì)此應(yīng)區(qū)分情況不同對(duì)待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，則實(shí)際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財(cái)產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過戶，否則實(shí)際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償;有過錯(cuò)的一力誼當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，是為廠規(guī)避國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況，因而在開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過程中，以不同方式或渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，使其房?jī)r(jià)大大低于一般商品房，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用用房的購(gòu)頭首，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購(gòu)買。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購(gòu)特價(jià)房，實(shí)際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購(gòu)房權(quán)。這樣，原本不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買到了經(jīng)濟(jì)適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人無(wú)法購(gòu)買。此時(shí)，如果仍保護(hù)實(shí)際出資人的合同權(quán)利，無(wú)疑是對(duì)其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會(huì)公共利益。因此，實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效，實(shí)際出資人無(wú)權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購(gòu)買房屋過程中，所有購(gòu)房款均由實(shí)際出資

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購(gòu)房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

綜上，在借名買房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購(gòu)買普通商品房、私房等，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之問的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過戶手續(xù);如果系借名購(gòu)買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利無(wú)法得到法院的支持。因此，本案中級(jí)人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房?jī)r(jià)款，可以潘某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛?，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買房存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵(lì)：

1、實(shí)踐中借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時(shí)出資人如無(wú)法證明購(gòu)房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款也相當(dāng)困難。

2、即便是借名購(gòu)買普通房屋，也存在如下風(fēng)險(xiǎn)：

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(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進(jìn)行公證;

2、將房屋抵押給實(shí)際出資人;

3、實(shí)際出資人保留所有房屋買賣的憑證原件在自己手上;

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4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份。

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亡

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第二篇：借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些

借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

(一)規(guī)避法律或者政策。購(gòu)買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒有資格購(gòu)買，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買是最常見的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購(gòu)買房屋，以規(guī)避“限購(gòu)令”關(guān)于不得購(gòu)買第二或第三套住房的規(guī)定。

(二)貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價(jià)格實(shí)惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，單位有明文規(guī)定，集資房只對(duì)本單位員工出售，所以購(gòu)房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購(gòu)房合同，所有房款均由購(gòu)房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，待到房產(chǎn)證下來(lái)以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

(三)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。(四)簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)。比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購(gòu)買房屋等。

二、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)分析(一)借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難;其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承;最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

(二)借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購(gòu)房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過戶到自己名下。

2.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對(duì)于該類合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購(gòu)買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財(cái)兩空。

三、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范及建議

“借名買房”在很多人看來(lái)這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購(gòu)房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購(gòu)房者也的確從中節(jié)省了部分購(gòu)房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔(dān)憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對(duì)其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)似乎都沒有太多的防范意識(shí)。

“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來(lái)支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬(wàn)一對(duì)方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益?！辟?gòu)房者在談起“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一般都堅(jiān)定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達(dá)成了“君子協(xié)定”?！八俏矣H父母、兄弟、姐妹等，不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)，我借他們的名義，大家都知道，絕對(duì)不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購(gòu)房者一般都認(rèn)為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購(gòu)房記錄而導(dǎo)致其今后無(wú)法貸款買房該如何是好時(shí)卻未注意。相對(duì)出資者對(duì)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的疏忽，被借名者就更無(wú)所謂了?！板X是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么?！北唤杳叱Ｈ缡钦f。

房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字，房子就是誰(shuí)的。為規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購(gòu)房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識(shí)并做好防范。

很多購(gòu)房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！敖杳摺焙蛯?shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無(wú)法追回。此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，出借自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，就會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會(huì)消除，勢(shì)必影響到將來(lái)自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度，導(dǎo)致今后貸款受阻。

實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。實(shí)際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購(gòu)買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購(gòu)房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。

借名買房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。在借名買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

第三篇：借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

針對(duì)高房?jī)r(jià)，國(guó)家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調(diào)控。作為“新五條”調(diào)控政策中的撒手锏，“限購(gòu)令”正在向全國(guó)主要城市蔓延。在房產(chǎn)新政出臺(tái)后不久，便有人想出以他人名義購(gòu)房，以此規(guī)避限購(gòu)政策的“對(duì)策”。其實(shí)，諸如此類的借名買房現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中屢見不鮮，因借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范作簡(jiǎn)要分析并提出相應(yīng)的防范建議。

一、借名買房的原因分析。

房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

（一）規(guī)避法律或者政策。購(gòu)買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒有資格購(gòu)買，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買是最常見的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購(gòu)買房屋，以規(guī)避“限購(gòu)令”關(guān)于不得購(gòu)買第二或第三套住房的規(guī)定。

（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務(wù)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。

（三）貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。

（四）簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)。比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購(gòu)買房屋等。

二、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)分析。

（一）借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)。

首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；

其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

（二）借名買房合同的效力問題。

在借名買房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購(gòu)房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過戶到自己名下。

2.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力。

對(duì)于該類合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。

三、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范及建議。

我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的，所以，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識(shí)并做好防范。

實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)。”等特殊條款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。實(shí)際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。即便借名買房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購(gòu)買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購(gòu)房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。

河南國(guó)銀律師事務(wù)所丁保勇律師認(rèn)為，借名買房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。在借名買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

第四篇：借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

借名購(gòu)房要選擇可靠之人并簽訂書面協(xié)議 房產(chǎn)律師團(tuán)

本期出場(chǎng)律師：遼寧槐城律師事務(wù)所 劉甲明

利用銀行按揭貸款的方式購(gòu)買房是許多購(gòu)房者的首選，但受條件所限，如部分年紀(jì)較大的購(gòu)房者往往被排除在按揭貸款申請(qǐng)范圍之外。于是，父母借用子女的名義購(gòu)買房屋的情況經(jīng)常出現(xiàn)。市民劉先生就認(rèn)為這是一種安全、穩(wěn)妥的手段，但劉先生自己掏錢借用女兒名所買的房子在女兒的婚姻**中險(xiǎn)遭分割。遼寧槐城律師事務(wù)所劉甲明律師介紹，在之前司法實(shí)踐中，法院往往以存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系而判決子女將購(gòu)房款返還給父母，但隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，房產(chǎn)確認(rèn)權(quán)利之訴成為此類糾紛中的最佳選擇方案。買房借用女兒名字 首付、按揭父親逐筆付

2000年9月，某高校退休老師劉先生欲在沙河口區(qū)的某新開發(fā)小區(qū)購(gòu)買一套面積為100多平方米的商品房，由于劉先生無(wú)法一次性支付全部的房屋款項(xiàng)，就想通過銀行按揭貸款的方式進(jìn)行購(gòu)買，而當(dāng)時(shí)已退休的人員不能辦理房屋按揭貸款，為此，劉先生就和女兒、女婿協(xié)商借用了女兒的名義與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，以女兒的名義交納了首付，并以女兒的名義交納了其他費(fèi)用。銀行貸款審批后，該房屋全部銀行貸款的清償，都由劉先生親自去辦理并自己支付。該房屋所涉及的相關(guān)款項(xiàng)，都是劉先生和老伴獨(dú)自支付的，并且銀行取款單、買房協(xié)議、還款憑證、文書的簽字等憑證原件都在劉先生處保存，女兒和女婿沒有支付過任何的款項(xiàng)。房屋交付后，劉先生和老伴居住使用該房屋至今。

2003年下半年，劉先生看到女兒與女婿經(jīng)常吵架，雖經(jīng)說合，但效果不佳。劉先生和老伴擔(dān)心自己出資以女兒名義購(gòu)買這套房屋的安全性問題，因此與女兒簽訂了一份借女兒名義購(gòu)買商品房的協(xié)議書，約定該房屋是借女兒名義購(gòu)買的。女兒離婚 女婿要分割借名房產(chǎn)

2008年，劉先生擔(dān)心的事情終于出現(xiàn)了，女婿到法院起訴要和女兒離婚，并且女婿還主張要平分劉先生借用女兒名義購(gòu)買的該房屋。為了保住自己的房屋，劉先生將女兒、女婿告上了法院，請(qǐng)求確認(rèn)女兒名下的該房屋歸劉先生所有。

在法庭上，女婿認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制度，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的證明。不論是《城市房地產(chǎn)管理法》，還是《物權(quán)法》，對(duì)此都有明確的規(guī)定。本案爭(zhēng)議的房屋，已登記在配偶名下，并持有房屋管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，故配偶應(yīng)是該房屋的合法有效的權(quán)利人，應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

經(jīng)法院審理后認(rèn)為：公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)。2003年劉先生與女兒所簽訂的協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，應(yīng)屬合法有效。雖然女兒擁有產(chǎn)權(quán)證，但不能提供其對(duì)該房屋實(shí)際享有所有權(quán)的充分證據(jù)。根據(jù)所簽訂的協(xié)議及從履行情況看，可以明確劉先生是以女兒的名義購(gòu)買了該房屋。根據(jù)付款憑證來(lái)看，劉先生持有交付房款的發(fā)票原件，房款來(lái)源的憑證，還持有儲(chǔ)蓄存款存折的原件，并能夠證明每月實(shí)際存款的數(shù)額等情況。因此，法院認(rèn)為劉先生實(shí)際支付了購(gòu)房款和月供。至于房屋產(chǎn)權(quán)證具有證據(jù)資格，但不能直接決定實(shí)體的法律關(guān)系存在與否，產(chǎn)權(quán)證只具有“推定的證據(jù)效力”，與實(shí)際權(quán)利情況不一定吻合。最終，法院判定涉案房屋歸劉先生所有的訴訟請(qǐng)求依據(jù)充分，法院依法予以支持?！雎蓭熖嵝?/p>

在《物權(quán)法》施行后，一旦房屋發(fā)生名義權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利相沖突的情況，“確權(quán)之訴”是獲得房屋權(quán)利的一個(gè)有效途徑與方式。劉甲明介紹，判斷財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)從財(cái)產(chǎn)的來(lái)源、財(cái)產(chǎn)的取得方式等方面進(jìn)行綜合考量。

人們常說：“打官司就是打證據(jù)”，在發(fā)生權(quán)利錯(cuò)位時(shí)，公民一定要有法律意識(shí)與證據(jù)意識(shí)。若確因種種原因，而需要借用他人的名義購(gòu)買房屋，則一定要選擇自己信賴的、可靠的人，而且在借名購(gòu)買房屋進(jìn)行實(shí)際操作之前，權(quán)利人一定要和被借名人簽訂書面協(xié)議，將借名購(gòu)房的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行明確具體的約定，若被借名人是已婚的，則相關(guān)協(xié)議還應(yīng)當(dāng)讓其配偶簽字予以確認(rèn)。若一旦變更名字時(shí)機(jī)成熟，則權(quán)利人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋過戶登記手續(xù)，以防止房屋權(quán)屬爭(zhēng)議與訴訟的發(fā)生。

借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

為了打擊投機(jī)、投資買房，針對(duì)高房?jī)r(jià)，國(guó)家多部委再次打出“組合拳”，展開了新一輪樓市調(diào)控，矛頭直指多套房購(gòu)房者。作為“新五條”、“新國(guó)八條”、限購(gòu)、限貸、銀行加息等是層出不窮，外加各地遏制房?jī)r(jià)上漲、相關(guān)限制購(gòu)房措施的陸續(xù)出臺(tái)，使得大多數(shù)手頭攥有閑置資金的投資客一時(shí)間只能望房興嘆。為了應(yīng)對(duì)政策，一些購(gòu)房者試圖用“借名買房”的方式規(guī)避高首付或“限購(gòu)令”。在中央頒布了?新國(guó)八條?、?限購(gòu)令?以后，希望通過鉆政策的空子，投機(jī)買房的人還想盡了亂七八糟的法子?！敝T如：找個(gè)臨時(shí)的掛靠單位，補(bǔ)交養(yǎng)老保險(xiǎn)獲取購(gòu)房資格；假離婚假結(jié)婚謀取購(gòu)房資格；以單位名義購(gòu)房，再轉(zhuǎn)賣個(gè)人；制造虛假訴訟，以資抵債牟取房產(chǎn)等等伎倆。其實(shí)，諸如此類的借名買房現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中屢見不鮮，因借名買房出現(xiàn)的糾紛也層出不窮，筆者就借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范作簡(jiǎn)要分析并提出相應(yīng)的防范建議。

一、借名買房的原因分析

房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

（一）規(guī)避法律或者政策。購(gòu)買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒有資格購(gòu)買，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買是最常見的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購(gòu)買房屋，以規(guī)避“限購(gòu)令”關(guān)于不得購(gòu)買第二或第三套住房的規(guī)定。

（二）貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價(jià)格實(shí)惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，單位有明文規(guī)定，集資房只對(duì)本單位員工出售，所以購(gòu)房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購(gòu)房合同，所有房款均由購(gòu)房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，待到房產(chǎn)證下來(lái)以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。

（三）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。

（四）簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)。比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購(gòu)買房屋等。

二、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難；

其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；

再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；

最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

（二）借名買房合同的效力問題

在借名買房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。

1.借名購(gòu)房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過戶到自己名下。

2.借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對(duì)于該類合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。

“借名買房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購(gòu)買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財(cái)兩空。

三、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范及建議

“借名買房”在很多人看來(lái)這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線購(gòu)房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購(gòu)房者也的確從中節(jié)省了部分購(gòu)房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔(dān)憂的是，在投資者廣為效仿的“借名買房”操作過程中，人們對(duì)其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)似乎都沒有太多的防范意識(shí)。

“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫明了房款是由我來(lái)支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問題，即便萬(wàn)一對(duì)方反悔，我還可以通過協(xié)議，利用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。”購(gòu)房者在談起“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一般都堅(jiān)定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達(dá)成了“君子協(xié)定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)，我借他們的名義，大家都知道，絕對(duì)不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購(gòu)房者一般都認(rèn)為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購(gòu)房記錄而導(dǎo)致其今后無(wú)法貸款買房該如何是好時(shí)卻未注意。

相對(duì)出資者對(duì)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的疏忽，被借名者就更無(wú)所謂了?！板X是人家出的，產(chǎn)權(quán)書上寫的是我的名字，他都不怕，我怕什么?！北唤杳叱Ｈ缡钦f。

房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字，房子就是誰(shuí)的。為規(guī)避國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購(gòu)房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同。所以，在借名買房之前一定要有充分的認(rèn)識(shí)并做好防范。

很多購(gòu)房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。

其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！敖杳摺焙蛯?shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無(wú)法追回。

此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，出借自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，就會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會(huì)消除，勢(shì)必影響到將來(lái)自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度，導(dǎo)致今后貸款受阻。

實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。實(shí)際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。

即便借名買房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購(gòu)買房屋的目的落空，所以，在借名買房的合同中最好約定登記購(gòu)房人不過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。

借名買房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。在借名買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

因此，為應(yīng)付國(guó)家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。國(guó)家的政策，其本質(zhì)是為了讓社會(huì)更加和諧公平，所有這些為了個(gè)人私利而破壞規(guī)章制度的行為都是不可取的。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。筆者建議那些打算投機(jī)買房的人，與其冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)鋌而走險(xiǎn)，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

(作者單位：安徽省明光市人民法院)

房產(chǎn)證上的人是名義上的買房人，而實(shí)際房主是另外一個(gè)人。雙方心知肚明甚至簽訂了協(xié)議說明是借名買房。但這些協(xié)議到了法庭是否被認(rèn)可呢？法院又如何判決這些借名買房糾紛呢？

對(duì)于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以房本上的名字為準(zhǔn)，即房本上是誰(shuí)的名字，房子就歸誰(shuí)。如果出資人能證明自己出資或者裝修等，則由對(duì)方返還出資人的全部出資。

審理過多起該類案件的陳歷杰法官解釋，退還實(shí)際買房人的出資（包括幾萬(wàn)元的買號(hào)費(fèi)或者借名費(fèi)等），是按照當(dāng)時(shí)買房時(shí)的房?jī)r(jià)退還的，不是按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)退還，這樣實(shí)際買房人就非常吃虧。

因此，法官提醒買房人，借名買房在法律上是不被認(rèn)可的，用他人姓名買房（或者買房號(hào)）有一定風(fēng)險(xiǎn)，出借姓名的人一旦失去“誠(chéng)信”反悔，買房人則無(wú)法用法律手段來(lái)懲罰這種“不仗義”的人。

(《法制晚報(bào)》2009.12.29 楊京瑞文)

借名買房的代價(jià)

北京的劉小姐花了幾十萬(wàn)買了一套房子，住了兩年多，卻突然被人告了，說這房子根本就不是她的，房主另有其人。劉小姐覺得很奇怪：自己的買房手續(xù)都很齊全，為什么會(huì)惹來(lái)這樣的官司？這究竟是怎么一回事？讓我們一起往下看。

劉苗，是一家保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)主管。她從東北來(lái)北京打工多年，一直在外租房。2001年她花了多年的積蓄終于買了一套屬于自己的房屋。然而今年二月的一天劉苗卻突然接到了法院的傳票，有人起訴她占了別人的房子。

劉苗：我記得當(dāng)時(shí)我聽完了之后，我覺得我非常震驚。

起訴劉苗的人叫王學(xué)梅，是她一位同事的妻子。

劉苗：我覺得我怎么會(huì)有官司呢，我覺得這個(gè)很莫名其妙我很奇怪，為什么會(huì)有這樣的事兒發(fā)生，而且我對(duì)王學(xué)梅這個(gè)人也不了解。

記者在劉苗那兒看到了房屋的產(chǎn)權(quán)證，上面確實(shí)寫的是劉苗的名字，發(fā)證日期是2003年6月，劉苗沒有想到房產(chǎn)證都已經(jīng)拿到手大半年了，卻突然有人說房子不是她的。

劉苗：這是一個(gè)真實(shí)的證件，現(xiàn)在的房屋所有人還是我劉苗。

房產(chǎn)證上明明寫的是劉苗的名字，為什么會(huì)有人站出來(lái)說房主另有其人？這個(gè)把劉苗告上法庭的王學(xué)梅究竟是什么人？記者在王學(xué)梅的父母家找到了王學(xué)梅。王學(xué)梅向記者拿出了一份購(gòu)房合同，房子的地點(diǎn)也是天通苑68號(hào)，跟劉苗現(xiàn)在住的確實(shí)是同一套房子。購(gòu)房合同的簽訂日期是2001年7月3日，在購(gòu)房人一欄及相關(guān)的地方都寫著同一個(gè)人的名字：彭澤奇，而彭澤奇正是王學(xué)梅的丈夫。

王學(xué)梅：你看這個(gè)是彭澤奇簽的字，這是房地產(chǎn)公司的章，這是7月3號(hào)辦的房產(chǎn)，這是付房（款）的發(fā)票的復(fù)印件。

同一套房子，王學(xué)梅手里拿著購(gòu)房手續(xù)說，這房子是丈夫彭澤奇出錢買的，房子屬于自己，而劉苗卻指著房產(chǎn)證上自己的名字說，她才是這套房子的合法主人。從購(gòu)房合同和房產(chǎn)證來(lái)看，這兩份材料還都是真實(shí)的，那么，彭澤奇買下的房子怎么會(huì)跑到了劉苗的名下？

面對(duì)我們的疑問，王學(xué)梅的表情顯得十分無(wú)奈，她說由于夫妻間在彭澤奇鬧離婚，她已搬回娘家居住。她也是從別人的口中，才知道丈夫背著自己買了一套房子。

王學(xué)梅：房子不是小件，不是隨心買的兩斤三斤的菜，那是一件大房子幾十萬(wàn)，跟我商量都不商量？

王學(xué)梅連買這套房子都不知道，更不了解房子怎么到了劉苗那兒?？磥?lái)最清楚這個(gè)問題的人應(yīng)該是彭澤奇本人，記者在彭澤奇的家門口找到了他，但是他拒絕對(duì)此事做出任何解釋。彭澤奇王學(xué)梅這對(duì)夫婦對(duì)于此事，一個(gè)是不愿意回答，一個(gè)是不知道情況。我們只能回過頭來(lái)接著找劉苗了解當(dāng)時(shí)的情況，劉苗說其實(shí)事情并不復(fù)雜。

劉苗：我們是在2003年的時(shí)候轉(zhuǎn)讓的。

劉苗告訴我們，房子原來(lái)的確是彭澤奇的，2003年彭澤奇把房子轉(zhuǎn)讓給自己。

劉苗：在這個(gè)期間我們還簽了一個(gè)購(gòu)房合同協(xié)議。

從轉(zhuǎn)讓協(xié)議上我們可以看到，2003年5月彭澤奇的房子轉(zhuǎn)到了劉苗的名下，6月劉苗拿到了房管局發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證。彭澤奇愿賣，劉苗愿買，彭澤奇和劉苗兩人不但完成了交易，劉苗連房屋產(chǎn)權(quán)證也順利地拿到了。這樣一樁看起來(lái)很圓滿的交易在王學(xué)梅看來(lái)根本不合法。

王學(xué)梅：我覺得是侵犯了我的權(quán)益的，這房子是有我一半，連跟我說都不說，把我放在何種位置，我是彭澤奇的合法妻子。

依據(jù)二手房買賣的相關(guān)規(guī)定：房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人應(yīng)出具同意出售的書面意見。假如王學(xué)梅不知道丈夫賣房子的事情，那么當(dāng)時(shí)的過戶手續(xù)又是如何辦理的？

王學(xué)梅：尤其是這張表上，除了我的名字對(duì)，身份證工作單位一概不對(duì)，它表上寫的單位叫太平人壽保險(xiǎn)有限公司北京分公司，而我的單位是勞動(dòng)和社會(huì)保障部勞動(dòng)工資研究所。這個(gè)除了名字對(duì)，這個(gè)身份號(hào)也不對(duì)。

劉苗向我們解釋過戶手續(xù)是他們委托中介辦理的，王學(xué)梅對(duì)此事確實(shí)不知情。對(duì)于賣房這么重大的事情，丈夫?yàn)槭裁串?dāng)時(shí)沒有告訴妻子呢？劉苗向我們透露了一個(gè)重要的情況：不讓王學(xué)梅參與此事其實(shí)是她與彭澤奇事先約定好的。

劉苗：第五條我們約定了甲方家屬在任何情況下，是無(wú)權(quán)參與和提出要求，如有上述情況發(fā)生，甲方賠償乙方所花費(fèi)的一切費(fèi)用，及承擔(dān)違約責(zé)任。

王學(xué)梅：不讓我知曉，沒有我的簽字，那么沒有我的簽字干嘛還要加上一句話，甲方家屬無(wú)權(quán)，現(xiàn)在都什么時(shí)代了，作為女性在家庭中也是有一定平等的地位的，我覺得這不是我們感情的問題了，這已經(jīng)是對(duì)我一種人格的侵犯了。

王學(xué)梅不能容忍丈夫在這么大的事上瞞著她，還把她過問此事的權(quán)利都剝奪了。今年二月王學(xué)梅把劉苗和彭澤奇告上法庭，要求法院判決他們簽訂的買賣合同無(wú)效。

我手里拿的是中華人民共和國(guó)婚姻法，依據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。如果彭澤奇在轉(zhuǎn)讓時(shí)真的沒有經(jīng)過王學(xué)梅的同意，那劉苗就是拿到了產(chǎn)權(quán)證，恐怕也未必能保得住這套房子?？墒窃诜ㄍド腺I主劉苗出人意料地提出，她與彭澤奇的交易與一般的二手房交易不同。她買的這套房子根本不用得到彭澤奇妻子的同意。劉苗為什么這樣說呢？她和彭澤奇的交易又有什么特別之處呢？

面對(duì)彭澤奇妻子王學(xué)梅的質(zhì)問，劉苗表現(xiàn)得相當(dāng)平靜。劉苗告訴我們她之所以在過戶得時(shí)候沒有經(jīng)過王學(xué)梅的同意，其實(shí)另有原因。

劉苗：我們當(dāng)時(shí)商量就是說這個(gè)房子是我借用他的名字來(lái)買的這個(gè)房子，那么房子真正的所有人是屬于我的。

劉苗的一番話真可謂是語(yǔ)驚四座。按照劉苗的說法，彭澤奇只不過是這套房子名義上的主人，真正的房主是自己，交易只不過是個(gè)手續(xù)，是個(gè)讓本來(lái)屬于自己的房子合法歸于自己名下的一個(gè)手續(xù)。既然真正的房主不是彭澤奇，那么這套房子與彭澤奇的妻子王學(xué)梅也就一點(diǎn)關(guān)系都沒有了?？墒莿⒚鐬槭裁床挥米约旱拿x，而是要借用別的名字買房？彭澤奇真的只是個(gè)名義上的房主嗎？劉苗說事情還得從三年前開始講起。

2001年北京首批經(jīng)濟(jì)適用房陸續(xù)開盤，其中一個(gè)名叫天通苑的樓房賣得格外火爆，正在北京工作的劉苗也動(dòng)了心。

劉苗：我當(dāng)時(shí)買經(jīng)濟(jì)適用房，還是本著是因?yàn)槲蚁脒x一處比較便宜的房子，而且各方面的地段相對(duì)好一點(diǎn)，就是說經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房子，所以還是首選天通苑。

興沖沖的劉苗來(lái)到天通苑售樓處，一問才知道自己竟然沒有資格購(gòu)買。原來(lái)經(jīng)濟(jì)適用住房是一種帶有福利性質(zhì)的政策性住房，價(jià)格比較低廉，國(guó)家對(duì)這類住房的購(gòu)買對(duì)象有著嚴(yán)格的限制。根據(jù)《北京市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)問題的暫行規(guī)定》，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格之一就是必須是北京市城鎮(zhèn)居民，有北京戶口。就在劉苗發(fā)愁之際，她的朋友給她出了這樣一個(gè)點(diǎn)子。

劉苗：我覺得作為外地人的話，雖然我不具備這個(gè)資格，但是我也可以通過國(guó)家合理合法的手續(xù)，我也可以得到這個(gè)房子。所以當(dāng)時(shí)呢也就信了這個(gè)辦法，通過北京人把這個(gè)房子買到，然后我一次二手房轉(zhuǎn)讓。

自己出錢，用別人的名字買房，這是一件風(fēng)險(xiǎn)很大的事情。劉苗說當(dāng)時(shí)自己為了找到合適的人選，也是挖空了心思。經(jīng)過多方面的綜合考慮，她決定找多年的工作搭檔彭澤奇來(lái)幫自己這個(gè)忙。

劉苗：因?yàn)橐环矫嫠呀?jīng)有房了，他覺得呢，買房對(duì)來(lái)說不是很重要，另一方面他覺得他幫了我這個(gè)忙，在以后的工作呢，我覺得就是在某些方面，在利益方面，分配方面我會(huì)有一些因?yàn)檫@些感激他的因素在里邊，所以我會(huì)有一些讓步。

那么彭澤奇對(duì)于這件事情又是怎么說的呢？在彭澤奇向法院出具的材料中，記者看到了這樣的話：“經(jīng)協(xié)商以彭澤奇名義通過商業(yè)貸款方式購(gòu)房”。在解釋自己這么做的原因時(shí)，彭澤奇是這樣說的：“不缺房、無(wú)意愿也無(wú)經(jīng)濟(jì)實(shí)力再購(gòu)買新房”。劉苗說，在彭澤奇的幫助下2001年7月3日她以彭澤奇的名義買了這套房子。

劉苗在法院上的一席話讓王學(xué)梅十分震驚，本來(lái)自己只是不讓丈夫私自轉(zhuǎn)讓自家的房產(chǎn)，說來(lái)說去房子卻成了別人家的，而且自己的丈夫還在法庭上與買家劉苗站在一起。

王學(xué)梅：不可能是劉苗買的，房子是丈夫彭澤奇買的。

王學(xué)梅為何做出如此判斷?為了證明自己的說法,她特意帶記者去了曾經(jīng)和彭澤奇共同生活過的家。

王學(xué)梅：您再看一下這屋。這就是我們98年單位分的福利房就這么小,建筑面積剛50，使用面積剛41都不到。

四十平方米的房子對(duì)于一個(gè)三口之家來(lái)說相當(dāng)擁擠。王學(xué)梅告訴我們自己是國(guó)家公務(wù)員，按級(jí)別應(yīng)該住70平方米的房子，買一個(gè)大一點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房一直是全家人的愿望，丈夫怎么可能把這樣的機(jī)會(huì)輕易讓給別人？

王學(xué)梅：我相信這話跟任何人講了，任何人都站在我這頭了，幫助別人要在他自己不需要的情況下。同等條件下，首先應(yīng)滿足自己的條件，然后有這個(gè)力量可以去幫助別人。

在王學(xué)梅的家里，記者看見房子不僅面積很小，屋內(nèi)的裝修也很簡(jiǎn)陋,就連天花板都已經(jīng)開裂了。王學(xué)梅告訴我們房間里的吊燈原來(lái)有六個(gè)燈泡，為了節(jié)約用電，現(xiàn)在只裝了兩個(gè)燈泡,因此屋內(nèi)的光線顯得很昏暗.對(duì)于這樣一個(gè)生活并不寬裕的家庭來(lái)說，丈夫竟然主動(dòng)放棄唯一一次可以享受的住房福利，這自然讓王學(xué)梅心存疑慮。

王學(xué)梅：那么我們自己都沒有地去住了，那讓我拿這個(gè)東西去報(bào)恩，這話誰(shuí)信呀。

面對(duì)王學(xué)梅的疑問，劉苗似乎早有準(zhǔn)備。她拿出了一份早在2001年7月10日就已經(jīng)簽訂的協(xié)議書，上面寫著：劉苗利用彭澤奇名義購(gòu)買兩居室經(jīng)濟(jì)適用房一套。劉苗享有此房的產(chǎn)權(quán)。結(jié)尾處還有彭澤奇和劉苗雙方的簽字。

劉苗：因?yàn)楫?dāng)時(shí)他是已婚人士，我媽媽也擔(dān)心，她說親兄弟姐妹因?yàn)榉慨a(chǎn)鬧糾紛，何況你們是同事關(guān)系。有他的話在里面，當(dāng)時(shí)我們覺得還是預(yù)防萬(wàn)一，還是簽一個(gè)法律文書，作為我們雙方的約定。

由于買房是件大事，而且是借別人的名字買房，所以劉苗格外謹(jǐn)慎。在買房后的第七天，她特意和彭澤奇簽訂了這份委托協(xié)議。劉苗認(rèn)為有了這份協(xié)議作保證，自己就萬(wàn)無(wú)一失了。

劉苗：當(dāng)時(shí)我覺得是一個(gè)法律依據(jù)，我想我當(dāng)時(shí)沒想過會(huì)有官司的事情發(fā)生，我覺得既然我手里有這個(gè)法律依據(jù)，而且彭澤奇他也承認(rèn)這個(gè)事實(shí)的話，那我覺得對(duì)我來(lái)講那就是有利的。

劉苗拿出這份委托協(xié)議，是想證明這套房子本來(lái)就是自己的，后來(lái)的過戶只是補(bǔ)辦了一個(gè)手續(xù)。白紙黑字寫得清清楚楚，房子的產(chǎn)權(quán)屬于劉苗。看到對(duì)方拿出了一份跟丈夫簽的協(xié)議來(lái)堵自己的嘴，王學(xué)梅心里非常著急。她絞盡腦汁終于想出了一個(gè)辦法，來(lái)推翻這份協(xié)議。

王學(xué)梅：我認(rèn)為是后來(lái)補(bǔ)的。

記者：為什么？

王：因?yàn)槭沁@樣，我偶然一次機(jī)會(huì)給事務(wù)所的一個(gè)姓田的女士打的電話，她跟我講的天通苑劉苗的事兒。

我們從王學(xué)梅那兒得知，她為了找出對(duì)方的破綻，在沒表明身份的前提下，打過咨詢電話。

王學(xué)梅：首先我沒表明身份，其次我也沒提這個(gè)案子，我只是說很多情節(jié)跟她相似，我說了解一下你們處理過相關(guān)案子嗎？怎么處理的？她給我出一個(gè)主意，趕快去補(bǔ)一個(gè)借款的借條，相關(guān)的協(xié)議。

王學(xué)梅回憶，接電話的人為了證明補(bǔ)簽協(xié)議是可行的，恰好拿劉苗他們的例子來(lái)讓她放心。

王學(xué)梅：她當(dāng)時(shí)講起劉苗的這個(gè)，她說他們就是做的這個(gè)借條（協(xié)議），我說那是不是你們很早都做過，我都這個(gè)時(shí)候，她說嗨，她說她呀，03年1月31號(hào)來(lái)的，特著急，她說要不趙主任那天就不來(lái)了，本來(lái)過春節(jié)。

王學(xué)梅告訴我們，事后她再次給對(duì)方的律師事務(wù)所打電話，并把雙方的通話錄了音。在法庭上王學(xué)梅向法院提交了這份錄音證據(jù)。但是法院認(rèn)為由于這份證據(jù)的真實(shí)性有待考證，并且與本案沒有直接關(guān)系，所以沒有采信王學(xué)梅手中的這份錄音證據(jù)。雖然錄音證據(jù)派不上用場(chǎng)，但是王學(xué)梅一直堅(jiān)持認(rèn)為這份協(xié)議是后補(bǔ)的。那么她有沒有向法院要求對(duì)這份協(xié)議做司法鑒定呢？

王學(xué)梅：提出過這個(gè)問題，也跟公安部二所的專家聯(lián)系了，他說做這個(gè)鑒定這個(gè)人，提供出當(dāng)時(shí)的墨水和筆，在法庭上法官也向?qū)Ψ教岢觯瑢?duì)方拒絕提供，他說所以這些都非常難做。

看到王學(xué)梅想推翻協(xié)議的努力遇到了麻煩，劉苗那邊趁乘勝追擊，法庭上她又拿出了更有說服力的證據(jù)，那就是她當(dāng)初買房交錢的出資憑證。她告訴記者盡管自己早就搬進(jìn)了新房，但是心中的石頭卻始終沒有落地。為了怕日后引起糾紛，她一直保留著自己買房的出資憑證。

劉苗：這個(gè)存折上面體現(xiàn)了，就是我用我自己的農(nóng)行存折，還清了230514.44的這個(gè)房屋余款，這上面是我的存折原件。這是我的卡付款，這個(gè)是在銷售部我復(fù)印了我的原件。因?yàn)槲疫@個(gè)卡呢，我現(xiàn)在已經(jīng)取消了。那么原先的原件是在銷售部財(cái)務(wù)科來(lái)保管。這里面注明了我的這個(gè)50775元是我的付款，同時(shí)上面也有日期，這兩個(gè)都是可以供查詢的。

為了證明這套房子確實(shí)是劉苗出資購(gòu)買的，劉苗的媽媽還專程從東北趕到北京，帶來(lái)了她那里保存的付款憑證。她告訴我們正是由于家里拿出了多年的積蓄，劉苗才能一次性還清剩下的高達(dá)二十多萬(wàn)的貸款。

劉媽：劉苗這個(gè)卡的來(lái)源呢就是說一部分是她的工資收入，再一個(gè)部分就是大家匯過來(lái)的錢，其中有我跟她爸爸匯過來(lái)的錢的憑證，在這兒。這是爸爸經(jīng)手的劉錫文，這是匯給劉苗，這是三萬(wàn)。這是我經(jīng)手的，劉苗就是說在還貸款之前，因?yàn)樗X不夠，這是我經(jīng)手的這是五萬(wàn)。

劉苗拿出種種證據(jù)想證明是自己家出錢買的房子，那么此案的另一關(guān)鍵人物——彭澤奇對(duì)于出資的問題又是如何解釋的？在彭澤奇本人向法院出具的書面材料中，記者看到了他的說法:出資貸款均由劉苗出資，彭澤奇僅協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)于彭澤奇的這種解釋，王學(xué)梅提出質(zhì)疑。

王學(xué)梅：如果他想證明是劉苗掙的錢，那他所掙的錢都哪兒去了。他工資一分不交家的，尤其從2001年開始，晚上非常晚回來(lái)。

王學(xué)梅告訴記者，自己靠著每月一千多的收入養(yǎng)活全家相當(dāng)困難，而丈夫彭澤奇卻以種種理由拒絕向家里交錢。

王學(xué)梅：我曾經(jīng)多次問過他，他就是閉口不談?；蛘呔褪窍?001年的時(shí)候，我當(dāng)時(shí)的的確確有點(diǎn)急了，我說因?yàn)橛泻⒆?，你必須得跟我說清楚這些。他要么就不談，要么就說了一個(gè)攢錢買車，我一想攢錢買車也行啊，過一段也差不多了吧，那么差不多的時(shí)候，也就是02年，就向我提出離婚了。

王學(xué)梅認(rèn)為這套房子是丈夫出錢買的，那么她能拿出什么證據(jù)來(lái)證明自己的觀點(diǎn)呢？

王學(xué)梅：這些證據(jù)我拿不出來(lái)，為什么？從始至終錢都是他控制著，他們這些錢，家里的存款都在他手里，可不是他想怎么做這證據(jù)就怎么做嗎。

可丈夫?yàn)槭裁从惨獙⒆约嘿I的房產(chǎn)說成是別人的？硬要將一套價(jià)值三十多萬(wàn)元的房子送給不相干的人呢？王學(xué)梅說原因只有一個(gè)。

王學(xué)梅：夫妻財(cái)產(chǎn)在我沒有同意的情況下，你在婚前馬上轉(zhuǎn)移過戶你是什么意思，這不是屬于隱蔽財(cái)產(chǎn)？

記者：你認(rèn)為他是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)是嗎？

王學(xué)梅：對(duì)。

一場(chǎng)夫妻財(cái)產(chǎn)處置糾紛在法院的審理過程中變得越來(lái)越復(fù)雜，究竟誰(shuí)才是房子的原始主人，竟然變成了雙方爭(zhēng)執(zhí)的最大焦點(diǎn)。那么是劉苗借用名義，還是彭澤奇在轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)？真假房主之爭(zhēng)又會(huì)對(duì)這起夫妻財(cái)產(chǎn)糾紛產(chǎn)生什么樣的影響？法院又會(huì)支持誰(shuí)的主張呢？

2004年8月19日，北京市第一中級(jí)人民法院做出終審判決。法院認(rèn)為該房是在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。彭澤奇擅自與劉苗簽訂房屋買賣合同，侵犯了王學(xué)梅的合法權(quán)益。

法官：本案中彭先生與劉苗簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，沒有征得王學(xué)梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，所以我們確定這個(gè)買賣合同是無(wú)效的?，F(xiàn)在社會(huì)上有不少人借別人的名義買房買車,表面上可以得到一些實(shí)惠,但是到頭來(lái)會(huì)給自己帶來(lái)不少麻煩.法院判令：劉苗和彭澤奇簽訂的買賣合同及委托協(xié)議無(wú)效，這套房屋的產(chǎn)權(quán)歸彭澤奇和王學(xué)梅共同所有。關(guān)于房屋的出資情況不屬于本案的范圍，應(yīng)另行起訴。

自己住了兩年多的房子已經(jīng)判給別人了，劉苗和她丈夫現(xiàn)在不得不尋找新的住處。就在法院判決下來(lái)之后不到一個(gè)月，劉苗又把彭澤奇和王學(xué)梅告上法庭，要求他們返還購(gòu)房款，自己再想辦法另外購(gòu)置一個(gè)安身的地方。

劉苗：既然這個(gè)房子是人家的這個(gè)事實(shí)不能改變，我肯定要把我父母和我們多年辛苦的血汗錢我們要要回來(lái)，房子是人家的但是出資是我的，房款一定要還給我。

在我們的記者采訪劉苗的時(shí)候，劉苗一直說她的這場(chǎng)官司輸?shù)糜悬c(diǎn)冤，錢花了，房子也住上了，到頭來(lái)卻沒能成為房子的主人。那么究竟是什么原因?qū)е铝诉@種雞飛蛋打的結(jié)果呢？在本案當(dāng)中劉苗的做法其實(shí)一開始就是想用一種貌似合法的方式來(lái)達(dá)到一個(gè)不合法的目的，借用別人的身份來(lái)購(gòu)買她本來(lái)沒有資格買的房子。不僅如此，劉苗跟彭澤奇簽訂的二手房買賣合同客觀上又侵害了王學(xué)梅的利益。所以這套房屋的所有權(quán)，劉苗肯定是要不回來(lái)了，唯一可以補(bǔ)救的是，如果她有足夠的證據(jù)來(lái)證實(shí)房子是她購(gòu)買的，那么她可以到法院起訴要求返還購(gòu)房款。

第五篇：借名購(gòu)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

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借名購(gòu)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有,這些人都是為了省錢或者是掩蓋其非法的目的。因此，借名買房是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，那么借名買房協(xié)議有效嗎,借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些?下文詳細(xì)為大家解答，歡迎閱讀!

下面我們通過典型案例對(duì)借名購(gòu)房糾紛的法律特征進(jìn)行分析。

案例一:

徐先生與林先生為表兄弟關(guān)系。2005年3月，林先生作為買受人與出賣人北京順天通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《》一份，約定由林先生購(gòu)買出賣人開發(fā)的位于北京市東天通西苑房屋一套，該房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。徐先生支付了全部購(gòu)房款。房屋交付后，徐先生進(jìn)行裝修后入住了訴爭(zhēng)房屋。訴爭(zhēng)房屋于2006年6月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，登記所有權(quán)人為林先生。訴爭(zhēng)房屋的《商品房買賣合同》及購(gòu)房發(fā)票原件在徐先生處保管。林先生起訴至法院，主張?jiān)V爭(zhēng)房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權(quán)人，要求法院判決徐先生返還房屋。

案例二:

2013年，韓女士想在北京買房，但自己不是北京戶口沒有購(gòu)房資格，便找到自己的姑姑，兩人簽訂了一份書面協(xié)議，約定由韓女士出資，以姑姑的名義購(gòu)買一套普通商品房，房屋的一切權(quán)利屬于韓女士。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。2014年，韓女士的姑姑突然去世，姑父不承認(rèn)房屋是韓女士的財(cái)產(chǎn)，起訴要求法院判令房屋由他繼承。韓女士無(wú)奈也起訴，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸她所有。

借名人的動(dòng)機(jī)分析

借名人出資購(gòu)房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結(jié)底是為了享受本不應(yīng)由其享有的利益，主要有以下幾種情況：

1、規(guī)避因身份帶來(lái)的購(gòu)房限制。

這是借名購(gòu)房最常見的情況，占到了借名購(gòu)房案件總數(shù)的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類型。在實(shí)踐中，不符合條件的購(gòu)房人為了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房等保障性住房，或?yàn)榱艘?guī)避“限購(gòu)令”，或?yàn)榱讼硎芨偷氖赘额~度、更長(zhǎng)的貸款年限，或?yàn)榱速?gòu)買他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。借名人為了享受出名人的身份帶來(lái)的利益，采取借用他人名義購(gòu)房的方式。

2、為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。

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將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”;也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在訴訟中也會(huì)出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購(gòu)買的情形。

3、為了節(jié)約將來(lái)可能發(fā)生的過戶費(fèi)用。

父母將自己出資購(gòu)買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見。僅有的個(gè)別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認(rèn)房屋歸自己所有。

借名購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)分析

在借名購(gòu)房法律關(guān)系中，借名人由于實(shí)際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無(wú)法取得房屋所有權(quán)時(shí)，借名人將面臨重大的經(jīng)濟(jì)損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，借名購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下類型：

1、借名購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效。

在借名購(gòu)房合同效力的認(rèn)定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級(jí)人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第15條、第16條分別針對(duì)普通商品房和保障性住房的借名購(gòu)房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對(duì)普通商品房簽訂的借名購(gòu)房協(xié)議有效，而購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的借名購(gòu)房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購(gòu)房資格的購(gòu)房人的利益，一般認(rèn)定為無(wú)效。

在司法實(shí)踐中，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的借名購(gòu)房合同，法院會(huì)進(jìn)行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購(gòu)房合同可以認(rèn)定為有效：

(1)借名購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當(dāng)事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件;(3)登記人并非通過搖號(hào)取得購(gòu)房資格的。此類借名購(gòu)房合同因不具有對(duì)社會(huì)公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。

在案例一中，林先生與徐先生之間就購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房存在借名購(gòu)房協(xié)議，訴爭(zhēng)的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號(hào)而取得購(gòu)房資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購(gòu)房協(xié)議有效。

2、借名購(gòu)房的事實(shí)認(rèn)定困難。

借名購(gòu)房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當(dāng)出名人不承認(rèn)借名購(gòu)房關(guān)系時(shí)，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購(gòu)房關(guān)系存在。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購(gòu)房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對(duì)于借名購(gòu)房的事實(shí)有無(wú)合理解釋等因素綜合判斷。對(duì)于借名人而言，其提交的證據(jù)必須

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能夠形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈，這對(duì)于欠缺自我保護(hù)意識(shí)的當(dāng)事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無(wú)法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購(gòu)房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒有認(rèn)定借名購(gòu)房的合同關(guān)系存在。

3、出名人惡意處分房屋，房屋無(wú)法追回。

根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭(zhēng)房屋。若相對(duì)人基于對(duì)于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對(duì)價(jià)從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng)，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因?yàn)槌雒说膫鶆?wù)而被查封等情況，法律基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，會(huì)優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的權(quán)利。即使借名人能夠證明借名購(gòu)房合同真實(shí)有效，仍然會(huì)造成借名人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠(yuǎn)無(wú)法追回的結(jié)果。

4、出名人的購(gòu)房資質(zhì)受到影響。

對(duì)于出名人而言，允許他人以自己名義購(gòu)房，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來(lái)購(gòu)房時(shí)也將無(wú)法享受首套房的優(yōu)惠政策。

借名人的救濟(jì)路徑

發(fā)生糾紛后，借名人基于對(duì)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)所選擇的救濟(jì)路徑對(duì)于自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致得不到法院支持，延長(zhǎng)訴訟時(shí)間，增加維權(quán)成本。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購(gòu)房有關(guān)的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。

1、借名人主動(dòng)起訴的情形：

借名購(gòu)房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對(duì)于房屋不享有所有權(quán)，而僅對(duì)于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán)。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購(gòu)房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請(qǐng)求。在前述借名人主動(dòng)起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)而被駁回。

2、出名人起訴的情形：

出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場(chǎng)合，借名人可以以雙方存在借名購(gòu)房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅(jiān)持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理，此時(shí)，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房關(guān)系的存在，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請(qǐng)求。

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法官建議借名購(gòu)房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實(shí)際上卻暗藏著許多意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)事人盡量不要采用。如果確實(shí)需要采取借名方式購(gòu)房的話，借名人要注意和出名人簽訂書面協(xié)議，明確該房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際權(quán)利人。同時(shí)，實(shí)際出資人有證據(jù)意識(shí)，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關(guān)材料。為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。

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