第一篇：借名買房案例分析范文

借名買房案例分析

案例簡介：甲在外地經(jīng)商，欲在當(dāng)?shù)刭徺I一套房屋，但無法辦理貸款手續(xù)。甲與乙協(xié)商，以乙的名義向開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，并向銀行貸款，約定由甲實際履行付款（含歸還貸款）義務(wù)，購得房屋由甲實際居住使用。隨后，乙簽訂了購房協(xié)議和貸款協(xié)議，并取得房屋產(chǎn)權(quán)證。房屋由甲實際居住使用，并按期歸還房貸。后乙向法院起訴，聲稱房屋系自己出資購得，要求甲返還房屋。

具體分析：本案中，甲作為外地人，欲在當(dāng)?shù)刭I房卻無法辦理貸款手續(xù)（為規(guī)避法律或者政策）而與乙進(jìn)行協(xié)商，借由乙的名義購買房屋并貸得款項，實際則由甲使用房屋并支付貸款。在此協(xié)商中甲乙行為人都具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實，且均同意，亦未惡意串通，損害國家、集體或第三人利益，違反法律或社會公共利益，那么根據(jù)民法通則第五十五條民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的條件：1.行為人具有相應(yīng)的民事行為能力2.意思表示真實3.不違反法律或者社會公益；第五十七條民事法律行為的效力：民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者刪除，此民事法律行為有效。而據(jù)合同法第十條，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式，口頭形式和其他形式；本案中甲乙雙方的協(xié)商無疑屬于口頭形式的合同。再之，甲乙雙方均具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，雙方意思清楚，且自愿，合同不違反法律或行政的強(qiáng)制性規(guī)定，未損害他人利益，根據(jù)合同法第九條訂立合同的能力，第四十四條合同的生效，第五十二條合同無效的法定情形，第五十四條可變更、可撤銷的合同，此借名買房合同自產(chǎn)生之日起有效，并擁有法律約束力。

合同法第三百九十六條委托合同的定義中說，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。借名買房協(xié)議的性質(zhì)類似于委托合同，比如本案中甲和乙約定，由乙為甲購買房屋、申請貸款。再有合同法第四百零四條受托人交付財產(chǎn)義務(wù)：受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交委托人。所以，有上述內(nèi)容可基本認(rèn)定，甲對房屋擁有所有權(quán)，乙應(yīng)將房屋交還于甲。其次，合同法第四百零三條委托人對第三人的權(quán)利及第三人選擇相對人的權(quán)利中規(guī)定：委托人行使受托人對第三人的權(quán)利的，第三人可以向委托人主張其對受托人的抗辯。第三人選定委托人作為其相對人的，委托人可以向第三人主張其對受托人的抗辯以及受托人的抗辯以及受托人對第三人的抗辯。本案中，提供貸款的銀行作為第三方，對甲乙之間的合同并不知情，也并不知道甲是房屋的實際擁有者。但由于銀行貸款一直是由甲在實際償還，所以甲可以在銀行的證明和幫助下對乙返還房屋的要求實施抗辯。

物權(quán)法第九條不動產(chǎn)物權(quán)登記生效及例外中規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力；第十六條不動產(chǎn)登記簿中規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。本案中，乙簽訂了購房協(xié)議和貸款協(xié)議，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，是合乎法律程序并且具有法律效力的。也就是說，乙是房屋名義上或者說目前法律上的所有人。而據(jù)物權(quán)法第六條物權(quán)公示規(guī)則：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。所以，若甲欲合法取得所有權(quán)，應(yīng)向相應(yīng)機(jī)構(gòu)提出更正登記的請求。又因本案中乙聲稱房屋系自己出資購得，要求甲返還房屋，則根據(jù)物權(quán)法第十九條更正登記、異議登記中的后半部分，不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人即乙不同意更正的，利害關(guān)系人即甲可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，甲在異議登記之日起十五日內(nèi)可以起訴。物權(quán)法第三十三條規(guī)定：應(yīng)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。本案中，甲與乙應(yīng)房屋歸屬產(chǎn)生爭議，應(yīng)可以請求確認(rèn)權(quán)利。

值得注意的是，本案中房屋一直是由甲實際居住使用的，也就是說，甲一直對房屋進(jìn)行著占有。物權(quán)法第三十四條規(guī)定：無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。那么，乙向法院起訴，要求甲返還房屋，其關(guān)鍵就在于甲是否有權(quán)占有此不動產(chǎn)（房屋）。本案中，房屋貸款一直是由甲實際支付的，購房之初，甲乙也簽訂了協(xié)議，明確只是借乙的名義進(jìn)行房屋購買和貸得款項，甲才是房屋的實際擁有者。物權(quán)法第二百四十一條規(guī)定：基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。甲乙在購房之初便簽訂合同，明確甲才是房屋的所有人，而之前已經(jīng)得出結(jié)論，甲乙簽訂的合同歸于有效的一類。因此，甲對于房屋的占有使用是合法的，乙無權(quán)要求返還。需要注意的是，若只是口頭協(xié)議，甲應(yīng)拿出相應(yīng)的證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等。

總結(jié)：借名買房屬于合同行為。合同法奉行合同自由原則，在不違反社會公德和社會公共利益以及強(qiáng)制性規(guī)范的前提下，允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。合同的訂立是當(dāng)事人意志的結(jié)果。是否發(fā)生法律效力取決于法律的評價。若法律認(rèn)可這種合意，合同就生效。借名買房合同是法律尚未特別規(guī)定，亦未賦予一定名稱的合同，其為無名合同。民法關(guān)于法律行為的規(guī)定和合同法的總則，對無名合同均有適用余地，可根據(jù)合同的類型參照類似法律規(guī)定。

第二篇：借名買房糾紛案例

借名買房糾紛案例

（一）基本案情：

2012年6月，孫XX、李XX將其兒子孫1XX起訴至XXX人民法院，稱為了晚年養(yǎng)老，于2003年4月23日借用兒子孫1XX的名義購買了北京XXX區(qū)XXXX房屋一套。該房為經(jīng)濟(jì)適用房，其已全部支付首付款和按揭貸款。其后，我們來北京就居住在該房屋，平時由女兒孫2XX照管，該房屋全部費用支出均由我二人負(fù)責(zé)。最近，孫1XX不知何時將該房屋房產(chǎn)證拿走，并告知將要把房子賣掉，我們不同意。孫1XX就趁我們不再北京期間將房屋鎖匙換掉，并將我們的物品損壞。而后，我們得知孫1XX 已將該房屋過戶給其妻子王XX，孫1XX和王XX的行為已經(jīng)侵犯了我們的合法權(quán)益，故訴至法院，要求孫1XX和王XX將房屋過戶至孫XX名下，如無法過戶，則按照市場價150萬元賠償我們。一審法院經(jīng)審理后，判決孫1XX和王XX協(xié)助孫XX將涉案房屋過戶至其名下。后孫1XX和王XX不符判決，遂提起上訴。

（二）法院分析說理：

一審法院認(rèn)為：孫XX和李XX所提交之銀行卡業(yè)務(wù)單據(jù)、房屋認(rèn)購協(xié)議、按揭協(xié)議及購買款支付憑證、貸款清償回執(zhí)等證據(jù)相互印證，可以證明孫XX和李XX在涉案房屋購買過程中，給付了孫1XX與涉案房屋購物款相當(dāng)?shù)目铐?，孫1XX否認(rèn)涉案房屋系孫XX和李XX出資購買，但與其2012年6月9日所書寫之欠條內(nèi)容明顯相悖，且其主張相關(guān)匯款被其另作他用之辯解亦無相應(yīng)證據(jù)支撐，故對其辯解，法院不予采信。從本案已查明的事實來看，可以認(rèn)定孫XX和李XX主張的其二人借用孫1XX名義購買涉案房屋之事實成立，涉案房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬與孫XX和李XX，該房屋在購買時系經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在已經(jīng)具備了過戶條件，故孫XX和李XX要求過戶之請求，法院應(yīng)予支持。

二審法院認(rèn)為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。孫XX和李XX主張其二人系借用孫1XX名義購買涉案房屋，根據(jù)查明事實，涉案房屋系孫1XX以個人名義與北京XXX房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂買賣協(xié)議并交納購買款，后涉案房屋登記在孫1XX名下；現(xiàn)孫XX和李XX主張其二人與孫1XX之間存在借名購買涉案房屋的口頭約定，但孫1XX予以否認(rèn)；根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，孫XX和李XX與孫1XX之間并無借名購買涉案房屋的書面約定，且孫XX和李XX并未提交充分證據(jù)證明其二人與孫1XX之間存在借名購買涉案房屋的其他相關(guān)約定，因此，孫XX和李XX向法院主張要求涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，本院認(rèn)為，其理由不充分，而原審法院支持孫XX和李XX的訴訟請求，處理不當(dāng)，本院予以糾正。至于，孫XX和李XX曾向?qū)O1XX名下賬戶匯款，孫XX和李XX可以就該匯款另行主張權(quán)利。故

（三）判決結(jié)果

一審法院判決結(jié)果：

判決孫1XX和王XX協(xié)助孫XX將涉案房屋過戶至其名下。

二審法院判決結(jié)果：

1、撤銷一審法院作出的XXXX號民事判決；

2、駁回孫XX和李XX的訴訟請求。

（四）案件評析

筆者作為被告方二審代理人，想結(jié)合本案就《借名合同》的談一點自己的看法。

所謂借名合同，顧名思義就是借用他人名義與第三方訂立的書面合同。既然是合同，那么就應(yīng)當(dāng)具備一般合同的構(gòu)成要件。在本案中，孫XX和李XX主張的是《借名購房合同》，雖然名義上是孫XX和李XX借孫1XX的名，但實際上最終目的依然是涉及房屋買賣（即不動產(chǎn)物權(quán)的買賣），因此，筆者認(rèn)為根據(jù)我國《合同法》第十條（當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。）和《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同）等法律法規(guī)之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立該《借名購房合同》，否則合同無效。故假如即使孫XX和李XX與孫1XX之間存在口頭協(xié)議，那么孫XX和李XX所享有的也只是一種合同上的債權(quán)，加上本案中房屋的特殊性，更不能根據(jù)一種口頭協(xié)議就認(rèn)定該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸孫XX和李XX所有。

然而，本案二審法院判決卻僅從舉證責(zé)任角度來進(jìn)行剖析和論述，其依據(jù)我國《民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》中關(guān)于誰主張誰舉證的舉證責(zé)任配置和舉證不能時由負(fù)有舉證責(zé)任的一方承擔(dān)不利后果的證據(jù)規(guī)則理論和權(quán)利、義務(wù)均衡理論來進(jìn)行裁判，雖然其結(jié)果與根據(jù)合同效力理論所得出結(jié)果相同，但其理由并不具有較強(qiáng)的說服力。要是法院能在從合同效力理論的角度對其進(jìn)行一番說理，本案判決理由就堪稱完美了。

在此，需要注意《借名合同》的借名行為與代理行為之間的區(qū)別。

綜上，筆者認(rèn)為二審法院最終的判決結(jié)果正確，但是對于其說理部分還有可完善的地方。同時，在此也提示大家，只要涉及到數(shù)額較大的財、物交易或者其他口頭約定是，一定要最終落實到書面形式上，這樣一旦發(fā)生糾紛，你將不至于陷于舉證不能的困境。

第三篇：借名買房”若干問題法律分析

“借名買房”若干問題法律分析

2014-07-28

本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風(fēng)險后果、借名人主張房屋所有權(quán)的法律依據(jù)、舉證責(zé)任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風(fēng)險、應(yīng)對此類糾紛。（公眾微信號：law-info）

【概念】 “借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。（公眾微信號：law-info）

【原因】

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。（公眾微信號：law-info）

【風(fēng)險】

雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關(guān)系被其他人繼承；

5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時需要承擔(dān)過戶稅費。另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。（公眾微信號：law-info）

【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力 我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前提，結(jié)合實踐中法院相關(guān)審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：（公眾微信號：law-info）

1、違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！备鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。

在司法實踐中，通說觀點認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國家對經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！保ü娢⑿盘枺簂aw-info）

在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng)濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無效合同。

但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。”（公眾微信號：law-info）“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

“張x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可以上市出售。張x購買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見?？隙ㄕf認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（公眾微信號：law-info）

否定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。（公眾微信號：law-info）

3、為規(guī)避信貸政策而借名買房 規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。（公眾微信號：law-info）

北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。即使雙方所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團(tuán)購房

此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。

“國子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認(rèn)為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經(jīng)雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

山東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費后取得該房屋的購房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務(wù)，對于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。（公眾微信號：law-info）

5、房改房 對于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國家或單位對職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。（公眾微信號：law-info）

“于長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認(rèn)事實，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P(guān)于物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味著如果支撐物權(quán)變動的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動也相應(yīng)的無效或被撤銷。

依照我國《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄⒌?5條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?7條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！薄⒌?9條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

因此，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動產(chǎn)登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實體法律關(guān)系即實際權(quán)利的狀況，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時，可以請求確認(rèn)權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購房人與實際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。（公眾微信號：law-info）

“張某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭房屋為孫某所有。

天津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的舉證，法院查明的事實確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭房屋的真實權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。

三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定 基于物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實際購房人欲主張該房屋歸其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。（公眾微信號：law-info）

“恒震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實際購房人，并無不當(dāng)。恒震鼎上訴認(rèn)為不能僅憑購房原始材料及相關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信。（公眾微信號：law-info）

“董書生與董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認(rèn)為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下。現(xiàn)董書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。（公眾微信號：law-info）

（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即可，對方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內(nèi)部優(yōu)惠價格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財產(chǎn)等。符合常理的借名動機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。

3、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點至關(guān)重要，在實際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。（公眾微信號：law-info）

4、房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應(yīng)由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的借名購房關(guān)系。

江蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認(rèn)為：

一、證人證言表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出資；房貸也是由楊國華還的。

三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應(yīng)費用，這在一定程度上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。

四、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項事實環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個完整的鎖鏈，表明本案實際購房人應(yīng)為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當(dāng)時的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購房關(guān)系有效。一審判決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。（公眾微信號：law-info）

江蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案 ”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費單據(jù)的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費用的繳納、涉案房屋的裝修及生活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。（公眾微信號：law-info）

（二）如何認(rèn)定實際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實際出資人，因為協(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。（公眾微信號：law-info）

2、還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財務(wù)狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù)額準(zhǔn)確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費、裝修保證金等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資人。（公眾微信號：law-info）

“陳某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確認(rèn)》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到了陳某支付的7390000元購房款。其中有關(guān)付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)忂^程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。（公眾微信號：law-info）

四、借名買房案件的類型

司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。（公眾微信號：law-info）

物權(quán)糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實際出資等問題。（公眾微信號：law-info）

另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。（公眾微信號：law-info）

五、面對風(fēng)險如何救濟(jì)

（一）名義購房人反悔近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉京鳴與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認(rèn)為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關(guān)購房手續(xù)中載明的購房人均為賈崇強(qiáng)，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強(qiáng)名下，現(xiàn)劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強(qiáng)的名義所購，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭房屋系其出資所購及其與賈崇強(qiáng)之間存在借名買房之約定，賈崇強(qiáng)對此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。（公眾微信號：law-info）

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實際出資應(yīng)當(dāng)返還，對于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應(yīng)給予實際購房人相應(yīng)補(bǔ)償。（公眾微信號：law-info）

“趙茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同無效，一審法院認(rèn)為：合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補(bǔ)償金1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴(yán)墨與嚴(yán)崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名義購買經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購買涉案房屋支付的購房款、稅費、保險費等相關(guān)款項，對于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等因素，嚴(yán)墨應(yīng)對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過錯程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補(bǔ)償款等損失。嚴(yán)墨不服提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：（公眾微信號：law-info）

借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。

如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。以上兩種情況，實際購房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護(hù)，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行

當(dāng)名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險。（公眾微信號：law-info）

當(dāng)借名合同無效時，已經(jīng)付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當(dāng)借名合同有效時，在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產(chǎn)價值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。

“中國民生銀行股份有限公司總營業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院認(rèn)為：依照先前法院對借名買房合同認(rèn)定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實現(xiàn)，駁回了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。（公眾微信號：law-info）

（四）個人信托與借名買房問題

借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆者認(rèn)為是不合適的。首先，我國對不動產(chǎn)登記缺乏一個專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機(jī)構(gòu)，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條規(guī)定，信托財產(chǎn)具有獨立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)，又獨立于受托人的固有財產(chǎn)，受托人對信托財產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買房”風(fēng)險 鑒于借名買房的諸多風(fēng)險，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風(fēng)險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

作者：岳建鵬 來源：法律咨詢

第四篇：借名買房協(xié)議書

借名買房協(xié)議書

在現(xiàn)在社會，協(xié)議使用的情況越來越多，協(xié)議對雙方的事務(wù)履行起到積極作用。那么什么樣的協(xié)議才是有效的呢？以下是小編為大家整理的借名買房協(xié)議書，僅供參考，歡迎大家閱讀。

甲方： 身份證號：

乙方： 身份證號：

根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。就甲方以乙方名義購房達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲乙雙方基于客觀真實的情況共同作出以下約定：

xx年xx月xx日，甲方以乙方名義購買 集資房（以下簡稱“所購房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。

二、關(guān)于所購房屋權(quán)屬約定如下：

甲方以乙方名義所購房屋的所有權(quán)歸甲方所有；

三、關(guān)于所購房屋付款的約定如下：

購房首付款、按揭房款等所有因所購房屋所產(chǎn)生的款項均由甲方承擔(dān)處理；以上所有交款憑據(jù)均由甲方保管；

四、關(guān)于所購房屋的使用約定：

1、甲方享有對所購房屋全權(quán)占有、永久使用、收益及處分的權(quán)利；

2、因甲方實際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項應(yīng)給予配合。

3、乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權(quán)益，更不得作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承關(guān)系。

4、乙方負(fù)責(zé)將本協(xié)議購房事宜告知乙方的所有利害關(guān)系人，包括父母、子女及配偶。

5、因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產(chǎn)權(quán)人，在任何情況下不得對該樓房進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、關(guān)于違約責(zé)任的約定：

1、乙方若就所購房屋進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；

2、對于乙方造成的違約行為，直接或間接的對甲方造成的任何損失，將由乙方負(fù)責(zé)，甲方可對乙方保留繼續(xù)追究法律責(zé)任的權(quán)利。

六、其他約定：

1、所購房屋建成交房后，甲方給予乙方一定數(shù)額的答謝報酬；

2、自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達(dá)成協(xié)議內(nèi)容，并履行協(xié)議義務(wù)至房產(chǎn)證辦理妥當(dāng)；

3、該協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自簽字和按印后立即生效。

甲方簽名： 乙方簽名：

身份證號： 身份證號：

簽約時間：xx年xx月xx日

甲方：身份證號：

住所地： 聯(lián)系電話：

乙方：身份證號：

住所地： 聯(lián)系電話：

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商就甲方以乙方名義購房等事宜達(dá)成一致，特訂立如下條款，以茲共同遵照執(zhí)行：

第一條 甲方以乙方名義為甲方購買了______市二手房一套，房地產(chǎn)位于_________________，房屋面積______平米。乙方同意，購房合同由甲方持有和保管。

第二條 乙方所代理購買的_________________，成交價為_______________元，該房款及房貸還款、傭金、抵押費、保險費等與房屋有關(guān)的所有費用支出均由甲方負(fù)擔(dān)，因此所有權(quán)歸甲方所有，甲方享有該房屋占有、使用、收益及處分的權(quán)利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權(quán)行使甲方享有的前述權(quán)利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等。

第三條 甲方已于______年______月______日以甲方的名義與該物業(yè)業(yè)主______簽訂認(rèn)購協(xié)議書并交納購房定金______元，該認(rèn)購協(xié)議書的權(quán)利義務(wù)由甲方享有及承擔(dān)。

第四條 甲方已于______年______月______日以乙方的名義與______銀行簽訂了借貸相關(guān)文件并由甲方通過乙方的銀行賬戶交納了購房首期款總計______元（包括______年______月______日繳納的購房定金______元），該協(xié)議書的權(quán)利義務(wù)由甲方享有及承擔(dān)。

第五條 甲方已于______年______月______日以乙方的名義交納購房傭金款______元及贖樓擔(dān)保費、短期利息等雜費共計______元。

第六條 甲方已于______年______月______ 日以乙方的名義交納購房契稅等雜費總計______元。

第七條：購房款及房貸還款、傭金、抵押費、保險費等與房屋有關(guān)的'所有費用支出均由甲方負(fù)擔(dān)，以及此后以乙方名義取得的房產(chǎn)證、土地使用證、契證等以上所有交款憑據(jù)和證件均由甲方持有和保管。

第八條 購房首付款、按揭還款、抵押費、保險費等所有購房相關(guān)費用均由甲方支付，所有交款憑據(jù)由甲方保管，乙方協(xié)助甲方辦理交款相關(guān)手續(xù)。

第九條 ______房屋產(chǎn)權(quán)證暫辦至乙方名下，產(chǎn)權(quán)證由甲方保管，甲方有權(quán)按相關(guān)政策時間5年后及時將產(chǎn)權(quán)變更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或轉(zhuǎn)讓、出租及抵押該房屋，乙方需協(xié)助甲方辦理相關(guān)手續(xù)。

第十條 甲方如需在______單位房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前轉(zhuǎn)讓該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助甲方辦理更名手續(xù)。如因房屋質(zhì)量問題及房屋買賣合同問題而導(dǎo)致訴訟，乙方需配合甲方辦理相關(guān)訴訟程序。所有涉及轉(zhuǎn)讓及維護(hù)該房屋的相關(guān)費用由甲方承擔(dān)。

第十一條 現(xiàn)業(yè)主______交付房屋時，由甲方收房；甲方對該房屋進(jìn)行的裝修及在該房屋內(nèi)添置的所有家具、家電及物品等均歸甲方所有。

第十二條 甲方保證乙方因代理甲方購買該房屋所產(chǎn)生的一切費用概由甲方承擔(dān)，乙方不承擔(dān)任何費用。

第十三條 乙方有義務(wù)將本協(xié)議代理購房事宜通知乙方的所有利害關(guān)系人（包括但不限于父母、兄妹、配偶），保證其利害關(guān)系人不得主張______單位房屋所有權(quán)利。

乙方保證，除非根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)向有關(guān)政府主管部門或各方上級主管部門辦理有關(guān)批準(zhǔn)、備案的手續(xù)；或為履行在本協(xié)議下的義務(wù)或聲明與保證須向第三人披露，或經(jīng)協(xié)議甲方事先書面同意，乙方負(fù)有保密義務(wù)（除已在公共渠道獲得的信息外）。

第十四條 甲方有權(quán)在可以辦理過戶手續(xù)情況下隨時將以乙方名義購買的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）內(nèi)予以協(xié)助甲方辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)。辦理完過戶手續(xù)時本合同終止。

第十五條 乙方應(yīng)當(dāng)恪守誠信，受甲方委托購買的房屋在其名下時不得侵害甲方的利益，如果乙方對受甲方委托購買的房屋進(jìn)行毀損，乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)全額賠償；如乙方及乙方近親屬侵占、轉(zhuǎn)賣、抵押、贈與以及被法院強(qiáng)制執(zhí)行該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)按房屋市場價格給予甲方賠償及承擔(dān)對甲方所造成的所有損失。

第十六條 如果發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向深圳市人民法院提起訴訟。

第十七條 本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

甲乙雙方身份證復(fù)印件；

甲方： 乙方：

xx年xx月xx日xx年xx月xx日

第五篇：借名買房問題匯總

“借名買房”若干問題法律分析

【概念】

“借名買房”房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。【原因】

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以逃避債務(wù)。【風(fēng)險】

雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實生活中還是存在諸多風(fēng)險，對于實際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因為繼承關(guān)系被其他人繼承；

5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時需要承擔(dān)過戶稅費。

另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時，損害誠信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻?！窘杳I房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前 提，結(jié)合實踐中法院相關(guān)審判觀點，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：

1、違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。

借 名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困 難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。

在 司法實踐中，通說觀點認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民 生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國家 對經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初 衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！?/p>

在 北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng) 濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交 付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張該協(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu) 惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的 買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格 上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無 效合同。

但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效?！侗本┦?高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用 住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一 審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明 的事實可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

“張 x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng) 濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可 以上市出售。張x購買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至 張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對 于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見?？隙ㄕf認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適 用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù) 院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

否 定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為 房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸 其所有。法院認(rèn)為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規(guī)避信貸政策而借名買房

規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。

北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請 求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴 爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。即使雙方 所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團(tuán)購房

此 類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。

“國 子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認(rèn)為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真 實意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違 反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費后取得該房屋的 購房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時履行了合同大部分義務(wù)，對于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國 家或單位對職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。

“于 長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認(rèn)事實，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方 借名買房的事實。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物 權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P(guān)于物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味 著如果支撐物權(quán)變動的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動也相應(yīng)的無效或被撤銷。

依 照我國《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”、第15條“當(dāng)事 人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”第 17條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！?、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn) 登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?因 此，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)當(dāng)時權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動產(chǎn)登記人及真實所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實體法律關(guān)系即實際權(quán)利的狀況，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時，可以請求確認(rèn)權(quán)利。即不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購房人與實際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。

“張 某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭房屋為孫某所有。

天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利，此時就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人 的舉證，法院查明的事實確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭房屋的真實權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。

三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定

基 于物權(quán)公示公信原則，不動產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依 據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實際 購房人欲主張該房屋歸其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。

“恒 震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸 玉妹提供的一系列房屋購買時所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實際購房人，并無不當(dāng)。恒震鼎 上訴認(rèn)為不能僅憑購房原始材料及相關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實，故本院對此無法采信?！岸?書生與董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認(rèn)為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下?，F(xiàn)董 書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉 證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。

（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即 可，對方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或為享受內(nèi)部優(yōu)惠價格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財產(chǎn)等。符合常理的借名動機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。

3、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點至關(guān)重要，在實際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。

4、房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費、維修基金、裝修保證金等費用應(yīng) 由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實際購房人代名義購房人去辦理、繳費，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的 借名購房關(guān)系。

江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認(rèn)為：

一、證人證言 表明雙方確實有借名買房的意思表示，合同實際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。

三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購房人親自辦理，本案中實際系由楊國華辦理并交納了相應(yīng)費用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。

四、關(guān)于房屋實際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項事實環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個完整的鎖鏈，表明本案實際 購房人應(yīng)為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當(dāng)時的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購房關(guān)系有效。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費單據(jù)的實際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。

（二）如何認(rèn)定實際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實際出資人，因為協(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。

2、還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實際出資人，因為如果房款系出名人所出，通常其無可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財務(wù)狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡 元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù) 額準(zhǔn)確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費、裝修保證金 等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費、電費等一切費用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭房屋的實際出資 人。

“陳 某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認(rèn)》函，且具體說明了購房款的支付時間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。其中有關(guān)付款時間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)?過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實際出資的事實，本院予以采信。

四、借名買房案件的類型 司法實踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。

物 權(quán)糾紛中，主要是實際購房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈 中民申字第1號）。

在實踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實際出資等問題。另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。

五、面對風(fēng)險如何救濟(jì)

（一）名義購房人反悔

近年房價的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉 京鳴與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認(rèn)為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關(guān)購房手續(xù)中載明的 購房人均為賈崇強(qiáng)，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強(qiáng)名下，現(xiàn)劉京鳴主張該房屋系其借用賈崇強(qiáng)的名義所購，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭房屋系其出資所購及 其與賈崇強(qiáng)之間存在借名買房之約定，賈崇強(qiáng)對此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實際出資應(yīng)當(dāng)返還，對于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購房人有過錯，對于房屋升值部分也應(yīng)給予實際購房人相應(yīng)補(bǔ)償。

“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同無效，一審法院認(rèn)為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補(bǔ)償金 1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴(yán) 墨與嚴(yán)崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名 義購買經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費、保險費等相關(guān)款項，對于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴(yán)墨應(yīng)對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過錯程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補(bǔ)償款等損失。嚴(yán)墨不服 提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：

借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。

以上兩種情況，實際購房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護(hù)，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合，實際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行

當(dāng)名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險。

當(dāng)借名合同無效時，已經(jīng)付款的實際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當(dāng) 借名合同有效時，在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價款；變賣的價款明顯低于財產(chǎn)價值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。

“中 國民生銀行股份有限公司總營業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院 認(rèn)為：依照先前法院對借名買房合同認(rèn)定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實現(xiàn)，駁回 了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。

（四）個人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。

能否以個人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆 者認(rèn)為是不合適的。首先，我國對不動產(chǎn)登記缺乏一個專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個人信托的受托人是信托機(jī)構(gòu)，借名買房的名義購房人一般是個人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財產(chǎn)具有獨立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財產(chǎn)，又獨立于受托人的固有財產(chǎn)，受托人對信托財產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買房”風(fēng)險

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險，消費者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應(yīng)注意以下幾個方面，力求將風(fēng)險降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。