第一篇：最新房屋買賣合同無效判例-附南京鼓樓法院判決書（模版）

本案屬于標準的房屋買賣合同無效成功案例

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南 京 市 鼓 樓 區(qū) 人 民 法 院

民 事 判 決 書

（2009）鼓民一初字第2909號

原告陳某，女，1954年生，漢族，南京工藝廠退休職工，住本市鼓樓區(qū)。

委托代理人莊榮華，江蘇格非律師事務(wù)所律師。

被告王某，男，1954年生，漢族，南京石礦退休職工，住本市鼓樓區(qū)。

被告曹某，男，1978年生，漢族，南京商貿(mào)有限責(zé)任公司法定代表人，住本市鳳臺南路。

原告陳某訴被告王某、曹某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告陳某委托代理人莊榮華，被告王某，被告曹某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某訴稱，原告與被告王某系夫妻關(guān)系。2008年夫妻雙方購置了位于鼓樓區(qū)房屋，產(chǎn)權(quán)登記在被告王某名下，2009年初被告王某與被告曹某私下協(xié)商，利用該房屋向銀行抵押貸款套取現(xiàn)金，雙方進行虛假買賣，同時曹某也承諾給予王某經(jīng)濟補償金約20000元。2009年4月21日，被告王某在未經(jīng)原告同意的情況下，將夫妻共同所有的房屋出賣給被告曹某，并于同年4月23日辦理了過戶手續(xù)。二被告的行為嚴重侵害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，請求判令：

1、被告王某與被告曹某簽訂的《南京市存量房買賣合同》（以下簡稱買賣合同）無效；

2、判令被告曹某將房屋抵押權(quán)滌除后，將房屋恢復(fù)原狀返還給出賣人，并由二被告承擔(dān)本案的訴訟費和保全費。

被告王某對于原告主張的事實、理由及訴訟請求均無異議。被告曹某辯稱，兩被告的所有交易都是按照正常程序，沒有偽造舞弊之處，涉案房屋登記在被告王某一人名下，兩被告之間的房屋買賣行為合法有效，請求駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，原告陳某與被告王某于1982年3月8日結(jié)婚。本案訟爭房屋鳳凰西街系王某于2008年6月29日向案外人購買取得使用權(quán)，同年9月26日向南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)管理局辦理了房改房購買手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在王某一人名下。由于王某向曹某借款，為償還借款，二被告商議將訴爭房屋過戶至曹某名下，曹某用該房屋向銀行抵押貸款并使用該筆貸款，王某所借欠款予以抵消。2009年4月21日，王某在未告知陳某的情況下與曹某簽訂買賣合同，將訴爭房產(chǎn)出賣給曹某，房屋售價500000元。2009年5月，曹某以訟爭房屋作為抵押向交通銀行南京雨花支行貸款300000元，2009年6月3日該筆貸款劃至王某的帳戶。2009年6月4日，王某將存有300000元貸款的存折交于曹某，曹某出具借條。同日，曹某給付王某15000元人民幣，但對于該款項性質(zhì)雙方有爭議。王某稱15000元系將訟爭房屋借給曹某抵押貸款300000元使用的好處費；曹某稱15000元系王某向其所借的借款。同年6月24日期間，曹某分十二次將300000元現(xiàn)金取走并占有使用，此后由曹某按月歸還貸款。審理中，兩被告均認可除300000元貸款外，其余200000元房款曹某未實際支付，訟爭房屋過戶至被告曹某名下所產(chǎn)生的所有費用均由被告曹某實際支付。2009年6月26日，被告王某與被告曹某達成書面協(xié)議，內(nèi)容主要涉及訟爭房屋系王某提供給曹某抵押貸款所用以及相關(guān)的費用承擔(dān)問題。訟爭房屋現(xiàn)仍由原告陳某、被告王某及二人之女實際居住使用。

為證明二被告未將房屋買賣情況告知原告，以及惡意串通騙取貸款供被告曹某使用，是虛假的買賣，原告提供錄音資料、視頻資料并申請證人出庭作證。錄音及視頻資料顯示被告曹某明知“如果現(xiàn)房貸款的話，必須要被告的妻子即原告本人簽字，但由于房子登記在被告王某一人名下，不用原告簽字，房產(chǎn)局可以直接過戶承認交易”。證人陳述了二被告采用隱瞞原告陳某將訟爭房屋進行虛假買賣的手段套取銀行貸款提供曹某使用的情況。對于上述證據(jù)被告王某不持異議，但認為錄音時未通知其本人，且存在誘導(dǎo)的情形。

上述事實，由原告提供的陳某與王某的結(jié)婚證、戶籍登記資料、《房屋買賣合同》、南京市房屋所有權(quán)登記申請書、《南京市直管公有住房買賣契約》、《南京市存量房屋買賣合同》、錄音資料、視頻資料、《南京市房地產(chǎn)抵押合同》、王某的存折及查詢清單、被告出具的借條、兩被告的協(xié)議本院庭審筆錄。證人證言等予以證明。上述事實，由原告提供的陳某與王某的結(jié)婚證、戶籍登記資料、《房屋買賣合同》、南京市房屋所有權(quán)登記申請書、《南京市直管公有住房買賣契約》、《南京市存量房屋買賣資料》、錄音資料、視頻資料、《南京市房地產(chǎn)抵押合同》、王某的存折及查詢清單、被告出具的借條、兩被告的協(xié)議本院庭審筆錄、證人證言等予以證明。

本院認為，訟爭房屋系陳某與王某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的夫妻共同財產(chǎn)，王某處分公有財產(chǎn)應(yīng)征得陳某的同意。但本案中，王某將訟爭房屋出賣給曹某時并未告知陳某，其出賣房屋的行為系無權(quán)處分。通過錄音資料可知，被告曹某明知被告王某有配偶，且用現(xiàn)房辦理貸款需要配偶簽字確認，仍在未告知原告的情況下，與被告王某簽訂存量房買賣合同，也未支付合同價款，故作為訟爭房屋受讓人的曹某主觀上并非善意，客觀上未支付購房款，不能構(gòu)成善意購房人。此外，二被告并無買賣訟爭房屋的真實意思表示，雙方虛假的房屋買賣行為，侵犯了原告陳某作為共有權(quán)人的權(quán)益，原告主張二被告簽訂的買賣合同無效，應(yīng)予支持。

對于原告主張被告曹某將訟爭房屋抵押權(quán)滌除后，返還出賣人，恢復(fù)原狀的訴訟請求，本院認為，抵押權(quán)的產(chǎn)生系基于被告曹某與案外人交通銀行南京雨花支行之間的借款合同關(guān)系，與本案的房屋買賣合同糾紛非同一法律關(guān)系，原告的該項訴訟請求本院不予支持，相關(guān)權(quán)利人可依法另行主張。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十二條第（二）項，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告王某與被告曹某于2009年4月21日簽訂的關(guān)于本市鼓樓區(qū)房屋的《南京市存量房買賣合同》無效。

二、駁回原告陳某的其他訴訟請求。

本案受理費7660元，保全費2640元，總計10300元，由被告王某、被告曹某各負擔(dān)5150元（原告已預(yù)交，二被告在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于江蘇省南京市中級人民法院。同時根據(jù)《訴訟費用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費。（開戶行：農(nóng)行鼓樓分理處；帳號：***276）

審判長 謝明 代理審判員 王浩 代理審判員 衣碩朋 二00九年十二月十四日

見習(xí)書記員 張寅

第二篇：七種無效房屋買賣合同

房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生，房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等諸多問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

三、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

四、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

五、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。

六、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

七、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的；

5、權(quán)屬有爭議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三篇：房屋買賣合同無效的情形

房屋買賣合同無效的情形，房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力

此文章幫助了797人 | 作者：南寧合同糾紛律師 | 來源：法邦網(wǎng)

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欄目關(guān)注：買賣房屋不協(xié)助過戶糾紛延期交貨如何承擔(dān)違約責(zé)任合同欺詐可以要求商家賠

在我國，夫妻共有房屋出售時，往往都是夫或妻一人在買賣合同上簽字，人們也習(xí)以為常，長期以來并沒有人因此對房屋買賣合同的效力提出異議，但近年來卻有人認為這里面存在“漏洞”，向法院提出了買賣無效的請求。然而，他們的這一請求卻遭到了法院的“狙擊”。8月12日，隨著南通中級法院終審判決書的送達，被告全某、邵某夫婦要求認定邵某與原告章某所簽房屋買賣合同無效的愿望再次落空。

案情介紹：

原告章某，系海安某中介信息服務(wù)部女業(yè)主。被告邵某與丈夫全某于1986年登記結(jié)婚。2002年4月22日，邵某對海安縣城某小區(qū)的一處房屋（即本案訟爭房屋）進行了產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)證上標明房屋所有權(quán)人為邵某，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，面積為149.57平方米，共有人欄目未填寫。2003年4月，邵某取得上述房屋的國有土地使用證，證上標明土地使用者為邵某。

2003年，邵某在海安縣城另一小區(qū)又購得住房一套，經(jīng)裝潢后于當(dāng)年搬入該房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某幫助出售前述訟爭房屋。

2004年2月24日，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一份，轉(zhuǎn)讓價格為90800元；章某付清房款后轉(zhuǎn)讓方交付全部房產(chǎn)、車棚的鑰匙及附隨物品；轉(zhuǎn)讓方負責(zé)協(xié)助提供辦理房產(chǎn)過戶所需的一切手續(xù)，費用由章某承擔(dān)。合同簽訂后，經(jīng)章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上的委托方后簽上了自己的名字和身份證號碼。

同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后轉(zhuǎn)交給被告邵某。同年9月3日，章某給付完最后一筆房款后，于當(dāng)日入住該房。合同履行過程中，邵某分別將訟爭房屋的土地使用證、房屋所有權(quán)證交給了原告章某。

其后，原告章某要求被告邵某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，但被告邵某始終未協(xié)助。今年5月8日，章某一紙訴狀將邵某告上法庭。海安法院受理后，經(jīng)被告邵某申請，法院依法追加其丈夫全某為被告，一并參與訴訟。

法院判決：

庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產(chǎn)證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協(xié)助過戶義務(wù)，現(xiàn)請求法院判令被告邵某協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

被告邵某辯稱，我與丈夫全某關(guān)系素來不睦，且全某常年在外搞工程，因而我擔(dān)心將來一旦感情破裂離婚時，經(jīng)濟上會吃虧，故我是在瞞著全某的情況下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的；現(xiàn)我丈夫全某已知道此事，明確表示不同意出售，為了顧全夫妻關(guān)系，我不同意將房屋過戶給原告章某。另據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我丈夫既未在轉(zhuǎn)讓合同上簽名，又未事后追認，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認定無效，現(xiàn)請求法院駁回原告章某的訴訟請求。

被告全某辯稱，訟爭房屋系夫妻共同財產(chǎn)，邵某在未得到我同意情況下單方轉(zhuǎn)讓，根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認定無效。兩被告聲稱夫妻關(guān)系不正常，但未能提供可信的證據(jù)。海安法院審理后認為，被告邵某另行購房入住后，原有住房閑置，其口頭委托其兄代為出售原房合符常情，亦不違反法律規(guī)定。原告章某在與邵某簽訂合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號碼，故該委托關(guān)系合法、有效，其產(chǎn)生的后果應(yīng)由委托人邵某承擔(dān)。

兩被告以訟爭房屋系夫妻共同財產(chǎn)，且未得到夫妻共同同意為由，要求認定買賣無效的辯稱，從法律上和事實上都難以確認。從事實角度分析，訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議。即便把訟爭房屋看成夫妻共同財產(chǎn)，也應(yīng)視為是被告邵某夫妻平等協(xié)商的結(jié)果。因為本案從合同簽訂，到原告章某分四次付清房款，再到邵某將房屋及相關(guān)權(quán)利證書交給章某，及章某實際入住，時間間隔并不太短，在無可靠證據(jù)證明兩被告夫妻關(guān)系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。另據(jù)被告全某稱，其得知其妻出售訟爭房屋后也曾試圖解決此事，但其在此事未解決的情況下又外出工作而置之不理，更違常理。從法律角度分析，按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)對方書面同意而出售房屋的行為無效。但此后我國已修訂了婚姻法，最高人民法院也對如何適用婚姻法作了相關(guān)的司法解釋，新婚姻法及相關(guān)司法解釋并未再規(guī)定“書面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財產(chǎn)時，應(yīng)本著新法優(yōu)于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規(guī)定。綜合事實和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效。

合同簽訂后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依法按約全面履行自己的義務(wù)。現(xiàn)原告章某付清了房款，履行了自己全部義務(wù)；被告邵某也交付了房屋及相關(guān)權(quán)利證書，履行了主要義務(wù)，但仍應(yīng)按約協(xié)助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應(yīng)予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》及最高院有關(guān)婚姻法的司法解釋的規(guī)定，判決被告邵某夫婦于判決生效后一個月內(nèi)協(xié)助原告章某辦理訟爭房屋的過戶手續(xù)，有關(guān)費用由原告章某負擔(dān)。

一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

律師解析：

本案主要涉及法律之間相互沖突或發(fā)生理解歧義時，如何結(jié)合中國國情準確適用法律問題?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓”?！吨腥A人民共和國婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋

（一）》第17條規(guī)定：“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！?/p>

從上述法律及司法解釋規(guī)定中不難看出，房地產(chǎn)法要求的“書面同意”要件，在婚姻法及相關(guān)司法解釋中已未再作強制性要求，這就導(dǎo)致了法律之間的相互沖突。事實上，房地產(chǎn)法規(guī)定于1994年，有些規(guī)定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突，已不適應(yīng)時代的要求。同時，新法優(yōu)于舊法是法律適用中的一個基本原則，故本案中應(yīng)優(yōu)先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財產(chǎn)時，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

第四篇：如何簽訂房屋買賣合同(附范本)

如何簽訂房屋買賣合同(附范本)

本文主要講述了簽訂房屋買賣合同的內(nèi)容，合同補充協(xié)議，公證流程，無效合同，注意事項等方面的內(nèi)容，為需要簽訂房屋買賣合同的購房者提供相關(guān)指導(dǎo)。并附房屋買賣合同范本，有利于購房者正確簽訂房屋買賣合同。

簽訂房屋買賣合同的內(nèi)容：

(1)當(dāng)事人的基本情況;

(2)房屋的坐落、種類、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積、附屬設(shè)備等;

(3)房屋價款數(shù)額、計價標準等，有國家統(tǒng)一價格的，應(yīng)執(zhí)行國家法定價格，沒有統(tǒng)一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定;

(4)付款的時間方式等;

(5)房屋竣工及交付的日期;

(6)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶、登記及其他手續(xù)的有關(guān)規(guī)定;

(7)違約責(zé)任;

(8)其他當(dāng)事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事件處理等;

(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。

簽訂房屋買賣合同的補充協(xié)議

1、公共維修基金過戶：一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補充協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。

2、一房二賣的特別處理：一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。為了防止一房二賣，北京市建委和工商局的示范合同文本訂立了一個極具威懾力的條款：“出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計已付房價款的一倍支付違約金?！比绱烁哳~的違約金——已付房價款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關(guān)法律規(guī)制措施——最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋司法解釋》(法釋[2003]7號)。律師起草補充協(xié)議時可以加上此條款。

需要指出的是：加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人，他可以視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險。有了預(yù)告登記制度，這種情況就可以被杜絕。

3、關(guān)于預(yù)告登記的約定：預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動產(chǎn)權(quán)利人另行處分該不動產(chǎn)，雙方按合同約定將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項向登記機構(gòu)進行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動產(chǎn)?？梢?，賣方如果“一房多賣”，進行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。

4、各種法律文件之間的沖突解決辦法：買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協(xié)議等。各份合同的內(nèi)容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準。而補充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷才訂立的，因此補充協(xié)議要說明其他合同文本如與補充協(xié)議相沖突，以補充協(xié)議為準。

房屋買賣合同公證

房屋買賣合同公證是指公證處根據(jù)當(dāng)事人的申請，依照法定程序證明當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同的真實性、合法性的活動。房屋買賣合同公證可以保證買賣雙方在自愿、平等、等價、有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂房屋買賣合同，完善合同條款，保障(城市私有房屋管理條例》等房屋管理法規(guī)的貫徹執(zhí)行，預(yù)防、減少房屋買賣糾紛，維護房產(chǎn)市場秩序和當(dāng)事人的合法權(quán)益，及時制止欺詐、強迫或高價倒賣房或以賣房為名變相買賣土地等違法行為發(fā)生，促進社會穩(wěn)定和社會主義經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展。

公證所需資料

1、申請人的居民身份證件及復(fù)印件;委托代理人代辦的，代理人應(yīng)提交身份證件和授權(quán)委托書;

2、賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件;

3、出賣共有房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書面意見;

4、房屋買賣合同文本;當(dāng)事人可以請公證機關(guān)代為草擬;

5、單位購買私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準買房的批準文件;

6、公證機關(guān)認為需要提供的其他證明材料，如房屋藍圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等;

簽訂房屋買賣合同無效的情況

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同

時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn)：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;②依法收回土地使用權(quán)的;③權(quán)屬有爭議的;④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

簽訂房屋買賣合同須知

1、約定應(yīng)盡量詳盡房屋買賣合同均為格式合同，雖然有的只是一方負有的義務(wù)，但需對方配合的也應(yīng)約定明確。如戶籍遷移、家具電器的處理、各類表計的數(shù)字確認等。這些事宜有的是附隨義務(wù)，有的是構(gòu)成能否順利履約的重要前提條件。若約定不明，往往會產(chǎn)生爭議。

2、貸款時間應(yīng)充裕如需辦理貸款的應(yīng)注意，要在簽訂買房合同時預(yù)留充裕的時間。因為各銀行審批發(fā)放貸款的流程、條件、時間均有不同，這些都并非個人可以掌控的，如果留有時間，那在一家銀行獲貸不成的情況下，就有時間向另一家銀行尋求貸款。

3、條款應(yīng)留有余地具體磋商合同條款時，對于重要的合同義務(wù)，如約定履行的期限、違約金、解除合同的條件應(yīng)當(dāng)明確之外，其他條款的約定，應(yīng)有一個合理的緩沖期，以彌補和挽救合同于萬一。如果沒有任何挽救或回旋余地，就被動了。同時，一旦進入訴訟也很難平衡雙方的利益。

4、收集保存好證據(jù)注意保留雙方履約過程中的證據(jù)很關(guān)鍵。在相信對方的同時，不能失去防備而不保留證據(jù)。實際上收集和保留履約過程中證據(jù)的行為，是明智的也是必需的，也可為日后爭議的解決帶來主動和便利。如某項事情商量好后，應(yīng)簽訂一個補充協(xié)議，包括如有其他告知事宜，都應(yīng)通過掛號信函的方式進行溝通。

5、履約應(yīng)相互配合在正常情況下，交易的相對方一般不會是騙子，故在履約中應(yīng)當(dāng)誠實信用，在沒有確鑿證據(jù)證明對方有惡意的情況下，應(yīng)當(dāng)善待和善解對方。對于對方履約中出現(xiàn)的困難或障礙，也應(yīng)給予積極的配合，為履約共同創(chuàng)造條件。如果緊守自己的權(quán)利，忽視他人利益或困難，而容易造成交易的擱置，引發(fā)矛盾，增加履約的成本。

附：房屋買賣合同范本

賣方： ________(以下簡稱甲方)身份證號：______

買方： ________(以下簡稱乙方)身份證號：______

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：

第一條 甲方所售房屋權(quán)證號及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施：

1、甲方所售房屋所有權(quán)證號為“______ 號”，房屋土地使用權(quán)證號為“______ 號”;

2、甲方所售房屋位于______ 區(qū)______ 路(街)______ 號，為______ 結(jié)構(gòu);

3、甲方所售房屋建筑面積______平方米;

4、甲方所售房屋附屬設(shè)施為______。

第二條 房屋價格及其他費用：

1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)___ 拾___ 萬___ 仟___ 佰元整(含附屬設(shè)施

費用);

2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由 方負擔(dān)。

第三條 付款方式：

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

第四條 房屋交付：

甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)(繳納稅費)后 ___ 日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據(jù)實予以延長。

第五條 乙方逾期付款的違約責(zé)任：

乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，屆時將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費，并向甲方支付購房款10%違約金。

第六條 甲方逾期交房的違約責(zé)任：

甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價10%的違約金。

第七條 甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接

前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

第九條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條 本合同一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其他三份交有關(guān)部門存檔。甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

住址(工作單位)： 住址(工作單位)：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

_________年____月____日

第五篇：辦不下來房產(chǎn)證房屋買賣合同無效

辦不下來房產(chǎn)證房屋買賣合同無效

案情簡介： 2002 年 4 月 15 日 , 約定貸款購買開發(fā)商開發(fā)的一套房子。何某 2003 年 2 月 28 日 辦理了入住手續(xù)，但未實際入住。2005 年 3 月 2 日，在北京 XX 房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責(zé)任公司參與下 , 劉某、何某及中介公司三方簽訂了《房屋交易居間合同》 , 合同約定 , 劉某購買何某的房子，價款 40 萬元。合同簽訂后 , 劉某支付中介公司首付款 20 萬元，其中含定金 2 萬元 , 中介公司將其中 1 萬元留作自己的中介費，其余 19 萬給付了何某。劉某在等待開發(fā)商給何某辦理房產(chǎn)證，以便于盡快過戶，但是該項目的開發(fā)商已被撤銷了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且房地產(chǎn)公司已是人去樓空，該項目無法辦理初始產(chǎn)權(quán)登記，所購項目的所有購房人均不能取得房屋所有權(quán)證。于是劉某狀告中介公司 , 要求確認三方簽訂的《房屋交易居間合同》無效 , 并要求返還購房款。

法院判決 ：法院經(jīng)審理后認為，因開發(fā)商已不存在，買方最終無法取得房屋所有權(quán)證，其合同目的已不能實現(xiàn)，應(yīng)認定買賣合同無效，賣方返還房款。

律師點評 ：目前法院對于沒有產(chǎn)權(quán)證即簽訂買賣合同并約定產(chǎn)權(quán)證辦理下來后辦理過戶手續(xù)的二手房買賣案件傾向于認定合同有效，現(xiàn)在也有越來越多的案例按此處理，但是對于簽訂合同時沒有房產(chǎn)證，賣方最終也不可能取得房產(chǎn)證的情況下，導(dǎo)致買方無法取得房產(chǎn)證，買方的合法權(quán)益無法得到法律保護 , 一般認定買賣合同無效，判決將買方或中介公司將已收的房款返還給買方。