第一篇：借名買房問題的研究

華東政法大學(xué)2014-2015學(xué)年第一學(xué)期物權(quán)法期中考試

答卷

班級：1362

學(xué)號：***

姓名：孫藝喆

教師：韓強(qiáng)

一、案例分析

本案例中涉及張

三、李

四、王五三人，一套房產(chǎn)及由于“借名買房”導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)的法律物權(quán)人與事實(shí)物權(quán)人不符而引起的債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系的爭議。

首先，依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”而這里對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記要求，是出于物權(quán)公示原則的要求，賦予登記以公信效力，僅是為了保護(hù)因善意信賴登記而取得不動(dòng)權(quán)利的第三人所設(shè)而并非物權(quán)成立的組成要件。換言之，在不涉及第三人利益的情況下，法律注重客觀事實(shí)，雖然事實(shí)物權(quán)人對不動(dòng)產(chǎn)的支配缺少登記的公示形式，但只要有充分的證據(jù)證明事實(shí)物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該不動(dòng)產(chǎn)的最終歸屬，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利。1所以在案件事實(shí)中，張三李四二人簽訂的委托合同、張三實(shí)際支付房款首付以及貸款本息的證據(jù)、李四以自己名義與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)登記簿中不動(dòng)產(chǎn)登記在李四名下的事實(shí)以及張三實(shí)際占有使用的事實(shí)，都可以作為確定張三為事實(shí)物權(quán)人，李四為法律物權(quán)人的證據(jù)。

其次，如果政策有所變動(dòng)，允許張三成為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合理所有人之后，張三具有請求李四將該不動(dòng)產(chǎn)過戶給自己的返還請求權(quán)。而若李四拒絕，則張三可以作為不動(dòng)產(chǎn)的出資購買人，即該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的利害關(guān)系人，依據(jù)《物權(quán)法》第19條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。??”，擁有對登記機(jī)構(gòu)提請異議登記申請的以及要求李四轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的排除妨害請求權(quán)，可向法院對李四提起訴訟，請求法院判決通過異議登記，并判決李四協(xié)助更正。

而二人此前簽訂的委托合同雖規(guī)避了國家限購政策的規(guī)定，但限購政策屬于穩(wěn)定房價(jià)的臨時(shí)性政策，而非保障性住房等對于購買人身份具有嚴(yán)格限制的國家政策，僅能造成一時(shí)的無法履行，而當(dāng)政策放寬，二人的合同也滿足并具有了履行的條件，此時(shí)合同得以履行。此合同為二人真實(shí)的意思表示，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。那么此時(shí)，張三具有要求李四履行委托合同的債權(quán)請求權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！睂Ψㄔ禾崞鹪V訟，請求法院判決李四履行合同義務(wù)。

但是，在案件爭議中，李四由于像王五借款，將該爭議不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了抵押，導(dǎo)致張三提出異議登記，并請求法院確認(rèn)其所有權(quán)。

首先，由于《物權(quán)法》第9條的規(guī)定是為了維護(hù)善意信賴登記而取得不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)利的第三人所設(shè)，且在李四與王五簽訂抵押借款協(xié)議之前，李四與張三之間并無因該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生法律上的爭議，故王五對該房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議不知情且不應(yīng)知情，故該不動(dòng)產(chǎn)不在《物權(quán)法》第184條中規(guī)定的不得抵押的財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)，故而王五與李四之間的抵押借款協(xié)議有效，王五具有請求李四與其前往登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押登記的債權(quán)請求權(quán)。只有在李四履行了合同中的償還債務(wù)部分后，王五與李四前往登記機(jī)構(gòu)取消了該不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記后，張三才可在政策允許的情況下向法院提請準(zhǔn)許移轉(zhuǎn)登記的訴訟。而在李四無法履行合同中的償還債務(wù)部分時(shí)，王五作為抵押權(quán)人，具有請求法院判決李四將該抵押不動(dòng)產(chǎn)過戶為王五名下的債權(quán)請求權(quán)，而張三的實(shí)際處分權(quán)無法對抗該請求權(quán)，但為了保護(hù)張三的利益，張三可在政策條件允許后，基于二人之前簽訂的合同所產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，依據(jù)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，1 引自《中華人民共和國物權(quán)法（實(shí)用版）》，中國法制出版社 2012年7月第4版，第6頁。應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！薄⒌?13條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。??”以及第122條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”向法院提請?jiān)V訟，請求李四進(jìn)行房款及適宜差價(jià)的賠償。

其次，就張三的訴求來說，因?yàn)槿舸藭r(shí)國家限購政策已放寬，則李四應(yīng)已經(jīng)與張三完成了委托合同的履行義務(wù)，將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行過戶登記，但此時(shí)該爭議不動(dòng)產(chǎn)仍在李四名下，故而此時(shí)國家限購政策應(yīng)仍未變動(dòng)，張三仍受限購政策約束，那么此時(shí)申請的異議登記不具有不動(dòng)產(chǎn)登記的要件，應(yīng)不予以采納。而張三提請法院確認(rèn)其所有權(quán)，屬于確認(rèn)之訴，是請求確認(rèn)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。而依據(jù)《物權(quán)法》第5條：“物權(quán)法定原則”以及第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。??”，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的要件應(yīng)是登記。而張三與李四之間對于該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬的合意是僅存于當(dāng)事人之間的，不具備對世效力，也是不滿足法律規(guī)定的物權(quán)生效的要件的，此時(shí)法院的判決不應(yīng)代替法律規(guī)定的生效要件，故而此確認(rèn)之訴，法院應(yīng)不予準(zhǔn)許。因此，張三若想取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，僅能依據(jù)二人的委托合同而獲得的債權(quán)請求權(quán)及訴權(quán)進(jìn)行給付之訴。但同時(shí)，由于張三與李四二人的委托合同此時(shí)在法律上不具有履行的條件，無法履行，所以張三進(jìn)行給付之訴法院也不應(yīng)予以采納。

二、研究發(fā)散

國家近幾年關(guān)于抑制房價(jià)以及保障性住房的政策逐漸增多，“借名買房”的問題也逐漸成為了法學(xué)界討論的焦點(diǎn)。無論是學(xué)理上還是實(shí)踐上，這個(gè)問題都有很值得思考。

“借名買房”一般來說有一下幾種情況：（1）借他人購房之資格。如借他人資格購買經(jīng)濟(jì)適用房等；（2）借用他人借款資格，便于從銀行借貸房款；（3）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)；（4）避稅、享受優(yōu)惠或避免未來之麻煩。如父母購房登記于子女名下，以避免將來繼承時(shí)可能開征的遺產(chǎn)稅或過戶的麻煩；（5）其它原因。2

由于這個(gè)問題是從實(shí)際產(chǎn)生的，故而我認(rèn)為應(yīng)在實(shí)際審判中進(jìn)行分析。實(shí)際審判中出現(xiàn)的問題，首先是這兩種分類：（1）實(shí)際購房人與名義購房人之間存在親屬關(guān)系，二者基于信任而合作進(jìn)行借名買房的行為，一般沒有設(shè)立書面合同；（2）實(shí)際購房人與名義購房人之間不存在親屬關(guān)系，二者基于經(jīng)濟(jì)等利益合作進(jìn)行借名買房的行為，一般設(shè)有書面委托合同。

沒有設(shè)立書面合同

若實(shí)際購房人與名義購房人之間沒有設(shè)立書面合同，若實(shí)際購房人不能出具足夠的證據(jù)來證明自己為該房產(chǎn)的實(shí)際出資人以及實(shí)際占有人，則依照《物權(quán)法》第16條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！倍贫x購房人為該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。

設(shè)有書面委托合同

若實(shí)際購房人與名義購房人之間設(shè)有書面合同，那么該合同是否有效，雖并不直接決定該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，但也是決定該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的重要因素。

首先，如果所購房產(chǎn)合同不違反法律、行政法規(guī)以及政策性限制，僅為便于貸款或出于對未來的可能費(fèi)用的規(guī)避，那么依據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，在沒有善意第三人的情況下，借名人得以請求將房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于本人名下，登記名義人不得以《物權(quán)法》第16條規(guī)定的登記的絕對證明效力對抗借名人對涉案房屋享有的權(quán)利。

其次，如果所購房產(chǎn)合同為規(guī)避暫時(shí)性的房屋限購政策，則各地各學(xué)者看法不一，有的認(rèn)為這是通過合法的形式掩蓋非法的目的，屬于《合同法》第52條規(guī)定中的合同無效的情 2 引自蔣光輝：借名購買經(jīng)濟(jì)適用房之歸屬，《人民司法（應(yīng)用）》2012年第15期。況，但也有的學(xué)者認(rèn)為與購買保障性住房不同的是，限制購房的政策措施具有臨時(shí)性，該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定規(guī)避限購政策的借名購房合同無效。借名購房規(guī)避限購政策的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖不能辦理，但從借名合同約定的權(quán)利義務(wù)來看，在不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，借名人得自由使用、管理房屋，借名人對房產(chǎn)的使用、管理等行為并不對登記名義人構(gòu)成侵權(quán)。認(rèn)定規(guī)避限購政策的借名合同無效存在道德風(fēng)險(xiǎn)，登記名義人可能惡意提出確認(rèn)之訴或侵權(quán)之訴驅(qū)逐借名人。3我同意后者的看法。這一情況下的借名買房合同具體情況較為復(fù)雜，需視具體地區(qū)具體案件情況而定。如北京、上海等住房緊張、房價(jià)難調(diào)的地區(qū)，對于此類案件就要注意二人惡意串通的情形時(shí)更嚴(yán)格判決，產(chǎn)生必要的社會影響，警示投機(jī)取巧之人。

最后，如果所購房產(chǎn)屬廉租房等保障性限購房，其存在意義是為了解決低收入人群的住房問題，那么這一合同的訂立侵犯了該特殊群體的利益，那么就屬于《合同法》第52條中規(guī)定的：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；損害社會公共利益”這兩項(xiàng)情形，則該合同無效。而此時(shí)大部分判決實(shí)例對實(shí)際購房人起訴要求過戶的法院通常予以駁回，對名義購房人起訴要求對方返還房屋的法院通常予以支持，更有積極地對房屋權(quán)屬做出了積極的判斷，并要求實(shí)際購房人向名義購房人返還財(cái)產(chǎn)，提示實(shí)際購房人可向名義購房人主張返還購房款以彌補(bǔ)自己的損失。4

但有不少學(xué)者以及法律工作者認(rèn)為，在司法實(shí)踐中這樣的判決不夠?qū)嶋H化，在法律適用以及法律效果方面也不佳。北京市第一中級人民法院民事審判第一庭副庭長王茂剛寫道：“目前通行的做法是名義買房人取得房屋所有權(quán)，借名買房人的出資按照債權(quán)處理。第二種意見認(rèn)為，名義買房人違反規(guī)定出借購房資格，在原本沒有購房意愿的情況下，在利益驅(qū)使下，違反誠實(shí)信用原則，主張房屋所有權(quán)不應(yīng)獲得支持。筆者贊同第二種意見，??”

我認(rèn)為，在這種情況下，應(yīng)該依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，采取合同法中合同無效時(shí)恢復(fù)原狀的原則，即回到合同訂立之前，二者未達(dá)成購買意向，既沒有實(shí)際購房人支付房款，也沒有名義購房人簽訂房屋買賣合同、進(jìn)行物權(quán)確權(quán)登記，而房屋所有權(quán)返還出賣房屋的機(jī)構(gòu)所有，而不是名義購房人，實(shí)際購房人給付的房款退還給實(shí)際購房人。而僅在房屋售賣機(jī)構(gòu)沒不能進(jìn)行房屋所有權(quán)的回收，沒有歸還義務(wù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)才能歸實(shí)際占有的實(shí)際購房人所有。同時(shí)，從社會效果上來看，如果在這種情況下將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)判為名義購房人所有，會導(dǎo)致許多虛假訴訟以及惡意訴訟，社會影響非常廣泛，并且還要考慮到實(shí)際購房人經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，爭議房產(chǎn)為其唯一住所的問題，如果此時(shí)強(qiáng)行執(zhí)行歸還不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，就會導(dǎo)致強(qiáng)制執(zhí)行的問題，對維持社會秩序穩(wěn)定也是非常不利的。

在涉及對抗第三人的問題時(shí)

借名買房的風(fēng)險(xiǎn)不止合同雙方中哪一方拒絕履約后產(chǎn)生的所有權(quán)歸屬問題，還有可能如同所給的案例一樣，在現(xiàn)實(shí)生活中也經(jīng)常會發(fā)生名義購房人將房屋進(jìn)行抵押，甚至出售的情況。而同時(shí)，由于名義購房人的問題而導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)遭名義購房人的債權(quán)人申請查封、執(zhí)行案涉房產(chǎn)的情況也有可能發(fā)生。那么在這個(gè)時(shí)候，就牽扯到了合同外的第三人的物權(quán)、債權(quán)以及實(shí)際購房人、名義購房人之間的權(quán)利順位以及對抗關(guān)系了。根據(jù)《物權(quán)法》第9條，以及《物權(quán)法》第16條，如第三人對房屋的特殊物權(quán)狀態(tài)不知曉且不應(yīng)知曉，沒有證據(jù)表明第三人與名義購房人惡意串通，那么善意信任登記制度的第三人的債權(quán)請求權(quán)是受到保護(hù)并且可以對抗實(shí)際購房人的實(shí)際物權(quán)的。

名義購房人將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行借款抵押，在案例中已進(jìn)行了分析。3安徽省高級人民法院，沈建紅 廖永結(jié)：借名購房的法律分析，安徽省法制辦公室。http:///neilistread.aspx?id=79682#_ftn11

第二篇：借名買房問題匯總

“借名買房”若干問題法律分析

【概念】

“借名買房”房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人?！驹颉?/p>

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)?！撅L(fēng)險(xiǎn)】

雖然借名買房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，對于實(shí)際購房人來說：

1、名義購房人反悔，不承認(rèn)借名買房之事，要求實(shí)際購房人騰房；

2、房屋被名義購房人擅自處分，實(shí)際購房人無法對抗善意第三人；

3、因名義購房人對外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行；

4、名義購房人意外死亡，房屋因?yàn)槔^承關(guān)系被其他人繼承；

5、將來辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要承擔(dān)過戶稅費(fèi)。

另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時(shí)，損害誠信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻?！窘杳I房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力

我 國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對于普通商品房，除了違反《合同 法》第52條之外，實(shí)際購買人如能證明雙方有借名買房合意并已實(shí)際出資，借名買房合同應(yīng)屬有效。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前 提，結(jié)合實(shí)踐中法院相關(guān)審判觀點(diǎn)，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：

1、違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。

借 名人違反政策性保障住房政策，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困 難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。”根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規(guī)定，不得借名購買經(jīng)適房。

在 司法實(shí)踐中，通說觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民 生、促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購買經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國家 對經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會購買和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初 衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并 登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！?/p>

在 北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經(jīng) 濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交 付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu) 惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的 買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價(jià)格 上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。二審判決確認(rèn)借名買房協(xié)議為無 效合同。

但 若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時(shí)借名人也具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效。《北京市 高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第六條也規(guī)定：“出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用 住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一 審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

“劉 金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認(rèn)為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金 麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實(shí)足以推定雙方之間存在借名買房關(guān)系。此 外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實(shí)。雙方借名購買的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿后方可上市交易。根據(jù)查明 的事實(shí)可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時(shí)間也已滿5年，故該房屋具備上市 交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

“張 x與溫x確認(rèn)合同無效糾紛”二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的《關(guān)于已購經(jīng) 濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿5年后，可 以上市出售。張x購買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至 張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反“限購”、“禁購”政策借名買房

對 于違反“限購令”、“禁購令”的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見?？隙ㄕf認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適 用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù) 院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

否 定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若 干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際買受人為由，請求確認(rèn)其為 房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸 其所有。法院認(rèn)為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時(shí)性。該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規(guī)避信貸政策而借名買房

規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。

北 京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買賣合同案”（案號：（2010）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購 買房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過戶手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請 求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴 爭房屋實(shí)際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。即使雙方 所簽協(xié)議系無效協(xié)議，也不能改變訴爭房屋實(shí)際購買人、出資人均為金姬善之事實(shí)。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無效應(yīng)依據(jù) 效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時(shí)，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款 比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行 為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團(tuán)購房

此 類合同是實(shí)際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購房等與與純粹商品房相比，存在價(jià)格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢，此類借名買房背后實(shí)際處分的是基于其能夠買到單位團(tuán)購房的特殊身份所享有的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱以及 各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類合同有效。

“國 子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認(rèn)為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時(shí)，經(jīng) 雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實(shí)際由古富新支付，雙方名為租賃實(shí)為借名買賣關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協(xié)議雙方真 實(shí)意思表示系借名購房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違 反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

山 東省淄博市中級人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案”（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25 日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)后取得該房屋的 購房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過戶手 續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時(shí)履行了合同大部分義務(wù)，對于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對 于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購買，從而對購買的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國 家或單位對職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行 辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應(yīng)為有效。

“于 長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系 夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴 房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無書面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的 證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認(rèn)事實(shí)，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方 借名買房的事實(shí)。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買房中實(shí)際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物 權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈P(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國物權(quán)法中物權(quán)行為的無因性。意味 著如果支撐物權(quán)變動(dòng)的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷，則物權(quán)變動(dòng)也相應(yīng)的無效或被撤銷。

依 照我國《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”、第15條“當(dāng)事 人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?17條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！薄⒌?9條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn) 登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?因 此，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真實(shí)所有 人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明 其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以請求確認(rèn)權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)在無相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)真實(shí)。對外而言善意第三人 基于對登記的信賴與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購房人與實(shí)際購房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來確認(rèn)真正權(quán)利人。

“張 某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買賣合 同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存 在借名買房關(guān)系，確認(rèn)涉爭房屋為孫某所有。

天 津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸 款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利，此時(shí)就不能簡單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人 的舉證，法院查明的事實(shí)確定物權(quán)所有人。本案中，通過二原告的當(dāng)庭舉證可以證實(shí)訴爭房屋的首付款全部由二原告實(shí)際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二 原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭房屋的真實(shí)權(quán)利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。

三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定

基 于物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有推定效力，應(yīng)信賴其為真實(shí)的，但根據(jù)我國《民事訴訟法》中“誰主張誰舉證”原則，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依 據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實(shí)際 購房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的公示公信效力。

“恒 震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2014）滬二中民二（民）終字第81號），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸 玉妹提供的一系列房屋購買時(shí)所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實(shí)際購房人，并無不當(dāng)。恒震鼎 上訴認(rèn)為不能僅憑購房原始材料及相關(guān)證人證言等來認(rèn)定陸玉妹是實(shí)際購房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來推翻陸玉妹所證明的事實(shí)，故本院對此無法采信。“董 書生與董書仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號：（2013）二中民終字第16735號）。二審法院認(rèn)為：訴爭房屋原系公有住宅房屋，登記于董書仲名下?，F(xiàn)董 書生提起確權(quán)訴訟，以訴爭房屋實(shí)際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書仲的名義購買涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭房屋歸其所有。對此，董書生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉 證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對訴爭房屋享有一定權(quán)益，董書生與董書仲亦均認(rèn)可房改購房過程中的購房款系由董書生交納，但僅憑此 出資的事實(shí)，尚難以證明董書仲與董書生之間存在借名買房關(guān)系。

（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買房合意：

1、雙方書面或口頭協(xié)議。書面協(xié)議中一般明確約定的借名買房的原因和事實(shí)，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書面協(xié)議即 可，對方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。

2、借名購房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險(xiǎn)而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或?yàn)橄硎軆?nèi)部優(yōu)惠價(jià)格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財(cái)產(chǎn)等。符合常理的借名動(dòng)機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。

3、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點(diǎn)至關(guān)重要，在實(shí)際中房屋由誰使用、產(chǎn)權(quán)證由誰保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買房關(guān)系。房屋由借名人實(shí) 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。

4、房屋購房入戶、日常使用等手續(xù)、費(fèi)用由誰辦理，房貸由誰償還。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng) 由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實(shí)際購房人代名義購房人去辦理、繳費(fèi)，名義購房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來證明雙方的 借名購房關(guān)系。

江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。一審法院認(rèn)為：

一、證人證言 表明雙方確實(shí)有借名買房的意思表示，合同實(shí)際系由楊國華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。

三、關(guān)于房屋入戶手續(xù)、費(fèi)用等。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購房人親自辦理，本案中實(shí)際系由楊國華辦理并交納了相應(yīng)費(fèi)用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。

四、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭房屋由楊國華實(shí)際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實(shí)的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項(xiàng)事實(shí)環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個(gè)完整的鎖鏈，表明本案實(shí)際 購房人應(yīng)為楊國華，楊國華系借用吳幸戩的名義購房，而吳幸戩僅是名義購房人。亦未違反當(dāng)時(shí)的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購房關(guān)系有效。一審判 決：訴爭房屋歸原告楊國華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。江 蘇省徐州市中級人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案”（案號：(2013)徐民終字第1454號）。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費(fèi)單據(jù)的實(shí)際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費(fèi)用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實(shí)際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。

（二）如何認(rèn)定實(shí)際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來的實(shí)際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實(shí)際出資人，因?yàn)閰f(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。

2、還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。還款手續(xù)、購房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買房事宜由借名人具 體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實(shí)際出資人，因?yàn)槿绻靠钕党雒怂觯ǔＦ錈o可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財(cái)務(wù)狀況、還款能力。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實(shí)際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價(jià)值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項(xiàng)數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項(xiàng)，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡 元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：(2013)一中民終字第11924號）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù) 額準(zhǔn)確無誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部價(jià)款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時(shí)，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費(fèi)、裝修保證金 等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭房屋的所有物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等一切費(fèi)用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭房屋的實(shí)際出資 人。

“陳 某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認(rèn)》函，且具體說明了購房款的支付時(shí)間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買賣關(guān)系，先后三筆共收到 了陳某支付的7390000元購房款。其中有關(guān)付款時(shí)間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時(shí)，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)?過程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號上轉(zhuǎn)出上述款項(xiàng)，帳號上的錢款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實(shí)際出資的事實(shí)，本院予以采信。

四、借名買房案件的類型 司法實(shí)踐中，隨著此類糾紛的增多，案件類型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。

物 權(quán)糾紛中，主要是實(shí)際購房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號、(2013)一中民終字第11924號、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號）；實(shí)際購房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號、（2014）一中民終字第01595號、(2013)哈 中民申字第1號）。

在實(shí)踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實(shí)際出資等問題。另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實(shí)際購房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號）。

五、面對風(fēng)險(xiǎn)如何救濟(jì)

（一）名義購房人反悔

近年房價(jià)的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實(shí)，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實(shí)際購房人不能舉證證明雙方存在借名買房合同，應(yīng)尊重不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉 京鳴與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。法院認(rèn)為：訴爭房屋的《房屋買賣契約》及相關(guān)購房手續(xù)中載明的 購房人均為賈崇強(qiáng)，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強(qiáng)名下，現(xiàn)劉京鳴主張?jiān)摲课菹灯浣栌觅Z崇強(qiáng)的名義所購，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭房屋系其出資所購及 其與賈崇強(qiáng)之間存在借名買房之約定，賈崇強(qiáng)對此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過戶訴求難以支持。

2、如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實(shí)際出資應(yīng)當(dāng)返還，對于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購房人有過錯(cuò)，對于房屋升值部分也應(yīng)給予實(shí)際購房人相應(yīng)補(bǔ)償。

“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。名義買受人趙茜主張借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同無效，一審法院認(rèn)為： 合同無效后，孫向紅等為購買涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯(cuò)程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。判決合同無效，趙茜向?qū)O向紅返還購房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補(bǔ)償金 1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴(yán) 墨與嚴(yán)崢返還原物糾紛”（案號：（2014）一中民終字第01595號）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名 義購買經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)款項(xiàng)，對于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯(cuò)，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴(yán)墨應(yīng)對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。故對于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過錯(cuò)程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補(bǔ)償款等損失。嚴(yán)墨不服 提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

（二）名義購房人擅自處分房屋

實(shí)踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：

借名合同無效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實(shí)際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項(xiàng)。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實(shí)際購房人只能向名義購房人請求賠償損失。

以上兩種情況，實(shí)際購房人均無權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護(hù)，請求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合，實(shí)際購房人可以選擇一種對自己最有利的請求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行

當(dāng)名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實(shí)際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)借名合同無效時(shí)，已經(jīng)付款的實(shí)際購房人只能請求名義購房人返還購房款。

當(dāng) 借名合同有效時(shí)，在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實(shí)際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴 意見》第257條，執(zhí)行人員對案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價(jià)款；變賣的價(jià)款明顯低于財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。

“中 國民生銀行股份有限公司總營業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號：（2013）二民終字第17142號）一案中，一審法院 認(rèn)為：依照先前法院對借名買房合同認(rèn)定有效的生效判決書，可知涉案房屋的實(shí)際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實(shí)現(xiàn)，駁回 了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。

（四）個(gè)人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財(cái)產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。

能否以個(gè)人信托來解釋并解決借名買房這一問題？

筆 者認(rèn)為是不合適的。首先，我國對不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一個(gè)專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項(xiàng)民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個(gè)人信托的受托人是信托機(jī)構(gòu)，借名買房的名義購房人一般是個(gè)人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)，又獨(dú)立于受托人的固有財(cái)產(chǎn)，受托人對信托財(cái)產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)

鑒于借名買房的諸多風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者應(yīng)盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面，力求將風(fēng)險(xiǎn)降至最低：

1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購房發(fā)票，房產(chǎn)證書等書面證據(jù)材料。

第三篇：借名買房協(xié)議書

借名買房協(xié)議書

在現(xiàn)在社會，協(xié)議使用的情況越來越多，協(xié)議對雙方的事務(wù)履行起到積極作用。那么什么樣的協(xié)議才是有效的呢？以下是小編為大家整理的借名買房協(xié)議書，僅供參考，歡迎大家閱讀。

甲方： 身份證號：

乙方： 身份證號：

根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。就甲方以乙方名義購房達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲乙雙方基于客觀真實(shí)的情況共同作出以下約定：

xx年xx月xx日，甲方以乙方名義購買 集資房（以下簡稱“所購房屋”）一套，乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。

二、關(guān)于所購房屋權(quán)屬約定如下：

甲方以乙方名義所購房屋的所有權(quán)歸甲方所有；

三、關(guān)于所購房屋付款的約定如下：

購房首付款、按揭房款等所有因所購房屋所產(chǎn)生的款項(xiàng)均由甲方承擔(dān)處理；以上所有交款憑據(jù)均由甲方保管；

四、關(guān)于所購房屋的使用約定：

1、甲方享有對所購房屋全權(quán)占有、永久使用、收益及處分的權(quán)利；

2、因甲方實(shí)際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項(xiàng)應(yīng)給予配合。

3、乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權(quán)益，更不得作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承關(guān)系。

4、乙方負(fù)責(zé)將本協(xié)議購房事宜告知乙方的所有利害關(guān)系人，包括父母、子女及配偶。

5、因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產(chǎn)權(quán)人，在任何情況下不得對該樓房進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、關(guān)于違約責(zé)任的約定：

1、乙方若就所購房屋進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；

2、對于乙方造成的違約行為，直接或間接的對甲方造成的任何損失，將由乙方負(fù)責(zé)，甲方可對乙方保留繼續(xù)追究法律責(zé)任的權(quán)利。

六、其他約定：

1、所購房屋建成交房后，甲方給予乙方一定數(shù)額的答謝報(bào)酬；

2、自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達(dá)成協(xié)議內(nèi)容，并履行協(xié)議義務(wù)至房產(chǎn)證辦理妥當(dāng)；

3、該協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自簽字和按印后立即生效。

甲方簽名： 乙方簽名：

身份證號： 身份證號：

簽約時(shí)間：xx年xx月xx日

甲方：身份證號：

住所地： 聯(lián)系電話：

乙方：身份證號：

住所地： 聯(lián)系電話：

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商就甲方以乙方名義購房等事宜達(dá)成一致，特訂立如下條款，以茲共同遵照執(zhí)行：

第一條 甲方以乙方名義為甲方購買了______市二手房一套，房地產(chǎn)位于_________________，房屋面積______平米。乙方同意，購房合同由甲方持有和保管。

第二條 乙方所代理購買的_________________，成交價(jià)為_______________元，該房款及房貸還款、傭金、抵押費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等與房屋有關(guān)的所有費(fèi)用支出均由甲方負(fù)擔(dān)，因此所有權(quán)歸甲方所有，甲方享有該房屋占有、使用、收益及處分的權(quán)利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權(quán)行使甲方享有的前述權(quán)利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等。

第三條 甲方已于______年______月______日以甲方的名義與該物業(yè)業(yè)主______簽訂認(rèn)購協(xié)議書并交納購房定金______元，該認(rèn)購協(xié)議書的權(quán)利義務(wù)由甲方享有及承擔(dān)。

第四條 甲方已于______年______月______日以乙方的名義與______銀行簽訂了借貸相關(guān)文件并由甲方通過乙方的銀行賬戶交納了購房首期款總計(jì)______元（包括______年______月______日繳納的購房定金______元），該協(xié)議書的權(quán)利義務(wù)由甲方享有及承擔(dān)。

第五條 甲方已于______年______月______日以乙方的名義交納購房傭金款______元及贖樓擔(dān)保費(fèi)、短期利息等雜費(fèi)共計(jì)______元。

第六條 甲方已于______年______月______ 日以乙方的名義交納購房契稅等雜費(fèi)總計(jì)______元。

第七條：購房款及房貸還款、傭金、抵押費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等與房屋有關(guān)的'所有費(fèi)用支出均由甲方負(fù)擔(dān)，以及此后以乙方名義取得的房產(chǎn)證、土地使用證、契證等以上所有交款憑據(jù)和證件均由甲方持有和保管。

第八條 購房首付款、按揭還款、抵押費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等所有購房相關(guān)費(fèi)用均由甲方支付，所有交款憑據(jù)由甲方保管，乙方協(xié)助甲方辦理交款相關(guān)手續(xù)。

第九條 ______房屋產(chǎn)權(quán)證暫辦至乙方名下，產(chǎn)權(quán)證由甲方保管，甲方有權(quán)按相關(guān)政策時(shí)間5年后及時(shí)將產(chǎn)權(quán)變更至本人名下或甲方指定的其他人名下，或轉(zhuǎn)讓、出租及抵押該房屋，乙方需協(xié)助甲方辦理相關(guān)手續(xù)。

第十條 甲方如需在______單位房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前轉(zhuǎn)讓該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助甲方辦理更名手續(xù)。如因房屋質(zhì)量問題及房屋買賣合同問題而導(dǎo)致訴訟，乙方需配合甲方辦理相關(guān)訴訟程序。所有涉及轉(zhuǎn)讓及維護(hù)該房屋的相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第十一條 現(xiàn)業(yè)主______交付房屋時(shí)，由甲方收房；甲方對該房屋進(jìn)行的裝修及在該房屋內(nèi)添置的所有家具、家電及物品等均歸甲方所有。

第十二條 甲方保證乙方因代理甲方購買該房屋所產(chǎn)生的一切費(fèi)用概由甲方承擔(dān)，乙方不承擔(dān)任何費(fèi)用。

第十三條 乙方有義務(wù)將本協(xié)議代理購房事宜通知乙方的所有利害關(guān)系人（包括但不限于父母、兄妹、配偶），保證其利害關(guān)系人不得主張______單位房屋所有權(quán)利。

乙方保證，除非根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)向有關(guān)政府主管部門或各方上級主管部門辦理有關(guān)批準(zhǔn)、備案的手續(xù)；或?yàn)槁男性诒緟f(xié)議下的義務(wù)或聲明與保證須向第三人披露，或經(jīng)協(xié)議甲方事先書面同意，乙方負(fù)有保密義務(wù)（除已在公共渠道獲得的信息外）。

第十四條 甲方有權(quán)在可以辦理過戶手續(xù)情況下隨時(shí)將以乙方名義購買的房屋更名到甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）內(nèi)予以協(xié)助甲方辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)。辦理完過戶手續(xù)時(shí)本合同終止。

第十五條 乙方應(yīng)當(dāng)恪守誠信，受甲方委托購買的房屋在其名下時(shí)不得侵害甲方的利益，如果乙方對受甲方委托購買的房屋進(jìn)行毀損，乙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)全額賠償；如乙方及乙方近親屬侵占、轉(zhuǎn)賣、抵押、贈與以及被法院強(qiáng)制執(zhí)行該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)按房屋市場價(jià)格給予甲方賠償及承擔(dān)對甲方所造成的所有損失。

第十六條 如果發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向深圳市人民法院提起訴訟。

第十七條 本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。

甲乙雙方身份證復(fù)印件；

甲方： 乙方：

xx年xx月xx日xx年xx月xx日

第四篇：借名買房協(xié)議書

借名購房協(xié)議書

甲方：

身份證號：

乙方：

身份證號：

根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。就甲方以乙方名義購房達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲乙雙方基于客觀真實(shí)的情況共同作出以下約定：

2013年11月30 日，甲方以乙方名義購買簡陽市三合鎮(zhèn)新村建設(shè)項(xiàng)目部21幢4單元4-2住房一套（以下簡稱“所購房屋”），乙方同意甲方以自己的名義購買以上房屋。

二、關(guān)于所購房屋權(quán)屬約定如下：

甲方以乙方名義所購房屋的所有權(quán)歸甲方所有，以及將來因該房屋產(chǎn)生的利益（比如：升值、拆遷補(bǔ)償?shù)龋┖蛽p害均由甲方承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

三、關(guān)于所購房屋付款的約定如下：

購房首付款、按期付款等所有因所購房屋所產(chǎn)生的款項(xiàng)均由甲方承擔(dān)處理； 以上所有交款憑據(jù)均由甲方保管。

四、關(guān)于所購房屋的使用約定：

1、甲方享有對所購房屋全權(quán)占有、永久使用、收益及處分的權(quán)利。

2、因甲方實(shí)際占有并使用該樓房，乙方不得做影響甲方正常使用的行為，在甲方使用過程中，涉及必須乙方出面簽名等事項(xiàng)應(yīng)給予配合。

3、乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權(quán)益，更不得作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承關(guān)系。

4、乙方負(fù)責(zé)將本協(xié)議購房事宜告知乙方的所有利害關(guān)系人，包括父母、子

女及配偶。

5、因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產(chǎn)權(quán)人，在任何情況下不得對該樓房進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、關(guān)于違約責(zé)任的約定：

1、乙方若就所購房屋進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈與，視為乙方違約；

2、對于乙方造成的違約行為，將由乙方負(fù)責(zé)，除應(yīng)賠償甲方購房、裝修房及戶口轉(zhuǎn)遷產(chǎn)生的實(shí)際費(fèi)外，還應(yīng)向甲方支付違約金（按房屋評估價(jià)值的10%計(jì)）。

六、其他約定：

1、甲方支付乙方壹仟元作為甲方借用乙方名義購房可能給乙方帶來的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。所購房屋建成交房、產(chǎn)權(quán)辦理下來后，乙方戶口遷回原籍產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方支付。

2、乙方應(yīng)在所購房屋涉及的所有需要使用乙方名義及甲方提出變更登記時(shí)，及時(shí)地?zé)o條件地給予甲方必須的配合（包括出具證件、簽字等）；

3、自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達(dá)成協(xié)議內(nèi)容，并履行協(xié)議義務(wù)

至房產(chǎn)證辦理妥當(dāng)，且房產(chǎn)證由甲方永久保管。

4、該協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽字和按印后立即生效。

甲方簽名：

乙方簽名：

證明人：

簽約時(shí)間： 年 月

日

第五篇：借名買房合同范本

協(xié) 議 書

甲方（實(shí)際出資購買人）： 身份證號：

出生日期： 年 月 日 性別：

通信地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 乙方（名義購買人）： 身份證號：

出生日期： 年 月 日 性別：

通信地址： 郵政編碼： 聯(lián)系電話： 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方實(shí)際出資以乙方名義購買房屋事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房屋基本情況

房屋為【住宅/商鋪】，坐落為： 市 區(qū) 路 號 號樓 單元 層，產(chǎn)權(quán)證號為（若有）。

第二條 房屋購買情況

1、甲、乙雙方共同確認(rèn)，該房屋系因甲方持有不便之時(shí)，由甲方實(shí)際出資購買，乙方名義代為持有的房屋。房屋的實(shí)際所有權(quán)人為甲方。

2、甲、乙雙方共同確認(rèn)，甲方為購買該房屋已實(shí)際支付房屋價(jià)款 萬元、契稅、傭金等各項(xiàng)費(fèi)用 萬元、按揭款 元/月、物業(yè)費(fèi) 元/月。上述費(fèi)用均系甲方以乙方名義實(shí)際支付。

3、甲、乙雙方共同確認(rèn)，該房屋已以乙方名義辦理產(chǎn)權(quán)證書，該產(chǎn)權(quán)證書原件目前保留在甲方手中。

4、甲、乙雙方共同確認(rèn)，該房屋目前處于（出租/空置/X方居?。顟B(tài)，出租及日常管理事宜由 方（甲方/乙方）負(fù)責(zé)并收取租金繳納相關(guān)水、電、物業(yè)等相關(guān)費(fèi)用。

5、甲、乙雙方共同確認(rèn)，該房屋尚（有/無）銀行按揭貸款 萬元，均由甲方以乙方名義實(shí)際償還。

6、甲、乙雙方共同確認(rèn)，因存在按揭情況，該房屋已將按揭部分價(jià)值抵押給銀行，除此之外該房屋不存在抵押情況。（若有抵押可改動(dòng)該條）

（若該房屋實(shí)際由乙方替甲方管理，則可根據(jù)情況修改上述條款）

第三條 雙方權(quán)利義務(wù)

1、乙方代持該房屋為無償代持，不收取甲方任何代持費(fèi)用。

2、因乙方自身情況不便繼續(xù)代持該房屋時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月通知甲方，并由甲方主導(dǎo)將房屋過戶給甲方或甲方指定人名下。若甲方在三個(gè)月內(nèi)未完成房屋過戶時(shí)，乙方有權(quán)處置該房屋，但應(yīng)將處置后的收入支付給甲方。

3、房屋買賣及租賃市場價(jià)格的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由甲方承擔(dān)，乙方不承擔(dān)房屋價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)并不因此主張代持費(fèi)用。

4、乙方有義務(wù)將房屋的代持情況告知自己近親屬及家庭成員，并將家庭成員對代持的知情簽名作為合同附件。

5、若乙方個(gè)人和家庭成員因涉及與乙方、第三方的訴訟、仲裁等糾紛情況，有可能出現(xiàn)該房屋被司法機(jī)關(guān)查封風(fēng)險(xiǎn)的，乙方應(yīng)自風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之日起三日內(nèi)將情況通報(bào)甲方，并協(xié)助甲方辦理抵押、保全、過戶等應(yīng)對措施。

6、代持期間不固定，甲乙任何一方均可無理由要求對方將房屋過戶給甲方或甲方指定人名下。過戶所產(chǎn)生的所有稅費(fèi)由甲方實(shí)際承擔(dān)，若因一方不配合過戶造成的損失，由違約方承擔(dān)。

7、該房屋因買賣、出租、過戶、繳費(fèi)等事項(xiàng)與第三方所發(fā)生的實(shí)際權(quán)利義務(wù)由甲方直接處理，若處理不及時(shí)造成乙方損失的，甲方應(yīng)對乙方承擔(dān)損失賠償責(zé)任。

（二）提交________________________仲裁委員會仲裁。第六條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據(jù)具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內(nèi)容簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行變更或補(bǔ)充。對本合同的解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。本合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第七條 本協(xié)議是雙方對房屋代持關(guān)系達(dá)成的協(xié)議，雙方關(guān)于該房屋的其他任何協(xié)議與本協(xié)議內(nèi)容沖突時(shí)均以本協(xié)議為準(zhǔn)。本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，雙方各持壹份。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)： 簽訂時(shí)間：_____年____月____日

簽訂時(shí)間：_____年_____月____日

簽訂地點(diǎn)：