第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書

金 域 西 城 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 建 議 書

目錄

第一章、項(xiàng)目概述 第二章、項(xiàng)目名稱和選址 第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng)

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第七章、投資估算及資金籌措 第八章、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析 第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析 第十一章、結(jié)論

第一章、項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為了響應(yīng)政府號(hào)召，實(shí)施工業(yè)集中生產(chǎn)，推動(dòng)城市發(fā)展新進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善、促進(jìn)城市生活生產(chǎn)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，打造區(qū)域新中心。南充市嘉陵區(qū)拆遷原嘉美印染廠，新建商業(yè)集中區(qū)。隨著南充市金域西城工程的建設(shè)，嘉陵區(qū)金域西城的開(kāi)發(fā)建設(shè)將成為新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).金域西城位于嘉陵城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越，商機(jī)無(wú)限。二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于嘉陵區(qū)中心，規(guī)劃用地性為商住建設(shè)用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)中高層低密度居住性建筑和商業(yè)。宗地面積為46.7畝。宗地位于陳壽大道，與交警三大隊(duì)為鄰，距市核心商業(yè)區(qū)直線距離800米，四周為成熟住宅區(qū)，且位居入城主通道，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

1、擬建項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目名稱：金域西城

建設(shè)地點(diǎn)：陳壽路

建設(shè)規(guī)模： 10.2萬(wàn)㎡

占地面積：46.7畝

容積率：2.12 綠地率：30% 建筑密度：35%

2、項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程：

金域西城位于陳壽路，該位置為成熟生活區(qū)，且緊鄰市中心核心商業(yè)區(qū)，工廠再此已顯得格格不入，且現(xiàn)工廠設(shè)備陳舊，污染嚴(yán)重，土地總面積46.7畝，隨著城市發(fā)展需要，治理環(huán)境的問(wèn)題已日漸突出，且工業(yè)與生活區(qū)交混將給市民帶來(lái)極大地危害，現(xiàn)本市已基本形成工業(yè)集中生產(chǎn)區(qū)，嘉美印染廠新址也基本建設(shè)完成。為了給市民創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境、改善市民生活條件，市政府決定在嘉美印染廠原址新建一個(gè)以商業(yè)為主，住宅為輔的新商業(yè)分中心。項(xiàng)目選址交通方便，建設(shè)條件基本具備，待項(xiàng)目批準(zhǔn)后、建設(shè)手續(xù)完善后即可開(kāi)工建設(shè)。

3、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則

項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把打造商業(yè)新中心放在首位，進(jìn)一步

完善城市生活配套設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的生態(tài)景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的商業(yè)格局，另一方面還遵循節(jié)約土地資源的原則，充分利用擬建項(xiàng)目的現(xiàn)有地形特征，合理布置用地和交通網(wǎng)絡(luò)，形成具有區(qū)域特色的空間結(jié)構(gòu)，規(guī)劃中考慮居住區(qū)內(nèi)各組團(tuán)、單位乃至戶室的采光、通風(fēng)以及景觀效果的均好性，尤其考慮市民購(gòu)物的需要，樹立“商業(yè)新中心”形象。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“金域西城”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約10.2萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為低密度住宅和商業(yè)配套設(shè)施。“金域西城”由南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

第二章、項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：金域西城。

二、地理位置：“金域西城”位于陳壽路。

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約46.7畝。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商住建設(shè)用地。第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“金域西城”建設(shè)內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：46.7畝。

2、總建筑面積： 10.2 萬(wàn)平方米。

3、住宅建筑面積：4萬(wàn)平方米

4、商業(yè)建筑面積：2.5萬(wàn)平方米

5、地下室建筑面積：3.7萬(wàn)平方米

3、居住總?cè)丝冢?約1500人。

4、居住總戶數(shù)： 約 500 戶

5、建筑層數(shù)： 地上18層。

6、綠化率：30％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“金域

西城”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！敖鹩蛭鞒恰绷η笪债?dāng)今先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)商業(yè)新風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化商業(yè)、住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合南充市總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把環(huán)境設(shè)計(jì)放在首位，進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的農(nóng)村格局。

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“金域西城”位于嘉陵區(qū)陳壽路。巨南充市中心約800米，地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“金域西城”位于成熟生活區(qū)，周圍已經(jīng)建成多個(gè)住宅小區(qū)，且緊鄰交警3大隊(duì)，占據(jù)城市主干道，“金域西城”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施非常優(yōu)越。

第五章、物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“金域西城”建筑內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“金域西城”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 2100噸 水泥： 2000噸 木材：60 立方米

粘土空心磚：16000立方米

二、主要設(shè)備

“金域西城”的建設(shè)內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“金域西城”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：50瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為17000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米〃日，用水量為68萬(wàn)立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)〃平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為27 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“金域西城”建設(shè)按照南充市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“金域西城”總建筑面積約為10.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2015年到2018年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2014年12 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 三通一平、工程招投標(biāo)等。2、2015年1月至2018年4月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構(gòu)成

宗地占地約46.7畝，為商住建設(shè)用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用 16800萬(wàn)元

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本 204萬(wàn)元

3、建安成本 10200萬(wàn)元

4、基礎(chǔ)設(shè)施投入 3060萬(wàn)元

5、其他投入 3026萬(wàn)元

二、成本測(cè)算：

1、土地費(fèi)用按照目前市值估算為 360萬(wàn)元/畝，總計(jì)46.7畝土地為16800萬(wàn)元。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照20元/m2計(jì)，合計(jì)為204萬(wàn)元。

3、建安費(fèi)用按建安平米造價(jià)1000元/m2計(jì)算，共計(jì)需投入10200萬(wàn)元。

4、基礎(chǔ)設(shè)施投入按300元/m2計(jì)，共計(jì)需投入3060萬(wàn)元。

5、其他投入按照總投入的10%計(jì)算約為3026萬(wàn)元。

6、以上成本共計(jì)約33290萬(wàn)元。

三、資金籌措

資金是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的重要問(wèn)題，工程項(xiàng)目中的主要資金包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費(fèi)的生產(chǎn)材料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)

值。因此如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。本項(xiàng)目總投資為33290萬(wàn)元，一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金來(lái)源為自籌。第八章、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析

（一）資源開(kāi)發(fā)方案

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》，做好固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的節(jié)能和審查工作，建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策的重要工作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢(shì)。《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定“固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專題論證。固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大批工程項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營(yíng)，既提高了城市品味，完善了城市基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)也占用了大量的土地資源。合理有效的運(yùn)用土地資源是工程項(xiàng)目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)資源為土地，在滿足該項(xiàng)目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰

建筑物及后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項(xiàng)目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，嘉陵區(qū)周圍建筑資源豐富、運(yùn)輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)所需的全部材料供給，工程項(xiàng)目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開(kāi)發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。

（二）資源利用方案

擬建項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電等能源，擬建項(xiàng)目因采用集中供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網(wǎng)合理布置，與市政主管道有效對(duì)接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節(jié)地作用十分明顯。資源節(jié)約措施

1、建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點(diǎn)領(lǐng)域，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重以下問(wèn)題：

a、在施工過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能６５％的要求。

b、在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采用空心磚、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。c、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統(tǒng)。d、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析

該項(xiàng)目建成后，污染物主要來(lái)自居民生活廢水、固體垃圾，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中主要的污染物為機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物，具體治理措施為：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化，減少污染影響。

5、施工中產(chǎn)生的機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物的清理。在設(shè)備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的揚(yáng)塵予以灑水降塵，并控制施工時(shí)間，同時(shí)建臨時(shí)圍墻，從而避免了塵土飛揚(yáng)，施工中產(chǎn)生的固體廢棄物由施工單位聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門

統(tǒng)一清理。

第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析

（一）經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益

該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)不具有壟斷特征，不涉及國(guó)家安全，項(xiàng)目建設(shè)資金全部由投資企業(yè)自籌解決，項(xiàng)目占用的土地按照國(guó)家和地方相關(guān)政策競(jìng)拍取得，項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策不相沖突，項(xiàng)目建設(shè)主要產(chǎn)品為住宅和商業(yè)，不屬于非市場(chǎng)屬性的公共產(chǎn)品。該項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展及商業(yè)活動(dòng)有序開(kāi)展，對(duì)推進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市化進(jìn)程、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有著積極作用，項(xiàng)目建成后將改善城市形象，進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)南充市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，刺激社區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)商機(jī)，吸引更多的投資商，對(duì)南充市的招商引資及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有深遠(yuǎn)影響。

（二）社會(huì)效益分析

該項(xiàng)目完工投入運(yùn)營(yíng)后將能滿足1500人居住，部分居民的住房及生活條件有了較大的改善，改變了小區(qū)周邊街道一帶城市風(fēng)貌，提高了城市的品味。

第十一章、結(jié)論

綜上所述，嘉美印染廠住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資構(gòu)成合理，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，符合并合理有效的開(kāi)發(fā)和利用資源，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。

南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司

2014-8-29

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書

東 宏 時(shí) 代 廣 場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書

目錄

第一章、項(xiàng)目概述 第二章、項(xiàng)目名稱和選址 第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng)

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第七章、投資估算及資金籌措 第八章、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析 第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析 第十一章、結(jié)論

第一章、項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為了響應(yīng)政府號(hào)召，推動(dòng)城市發(fā)展新進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善、促進(jìn)城市生活生產(chǎn)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，打造區(qū)域新中心。銅梁區(qū)東宏時(shí)代廣場(chǎng)，新建商業(yè)集中區(qū)。隨著銅梁新城核心區(qū)工程的建設(shè)，東宏時(shí)代廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將成為新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).東宏時(shí)代廣場(chǎng)位于新城核心區(qū)中心商圈，地理位置優(yōu)越，商機(jī)無(wú)限。

二、項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于銅梁新城核心區(qū)，規(guī)劃用地性為商住建設(shè)用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)中高層居住性建筑和商業(yè)，宗地面積為100畝，位于金龍大道與中心路交匯處，四周為建設(shè)中城市商圈及大型住宅區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通便捷。

2、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：時(shí)代廣場(chǎng)

建設(shè)地點(diǎn)：銅梁區(qū)中興東路788號(hào)

建設(shè)規(guī)模： 29.11萬(wàn)㎡

占地面積：100畝

容積率：3.0

綠地率：50%

建筑密度：60%

2、項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程：

東宏時(shí)代廣場(chǎng)位于銅梁區(qū)中興東路788號(hào)，處于銅梁新城核心區(qū)商圈，隨著城市發(fā)展需要，傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展的進(jìn)程，且人們出行、消費(fèi)等生活習(xí)慣的改變，急需新型的購(gòu)物中心商業(yè)替代傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)模式，為了給市民創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境、改善市民生活條件，市政府決定在該項(xiàng)目擬建一個(gè)以五星級(jí)酒店和大型購(gòu)物中心為一體，高級(jí)公寓樓與寫字樓配套的商業(yè)綜合體，項(xiàng)目選址交通方便，建設(shè)條件基本具備，待項(xiàng)目批準(zhǔn)后、建設(shè)手續(xù)完善后即可開(kāi)工建設(shè)。

3、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則

項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把打造商業(yè)新中心放在首位，進(jìn)一步完善城市生活配套設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的生態(tài)景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的商業(yè)格局，另一方面還遵循節(jié)約土地資源的原則，充分利用擬建項(xiàng)目的現(xiàn)有地形特征，合理布置用地和交通網(wǎng)絡(luò)，形成具有區(qū)域特色的空間結(jié)構(gòu)，規(guī)劃五星級(jí)酒店與大型購(gòu)物中心相結(jié)合，考

慮城市新形象及市民購(gòu)物的需要，樹立“城市商業(yè)新中心”的形象。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：重慶東宏地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“時(shí)代廣場(chǎng)”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約29.11萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為五星級(jí)酒店、商業(yè)購(gòu)物中心、高檔公寓樓及寫字樓?！霸擁?xiàng)目由重慶東宏地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司投入全部建設(shè)資金。

第二章、項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：時(shí)代廣場(chǎng)。

二、地理位置：銅梁區(qū)中興東路788號(hào)。

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約100畝。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商住建設(shè)用地。第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“時(shí)代廣場(chǎng)”建設(shè)內(nèi)容為高層居住性建筑及商業(yè)設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：100畝。

2、總建筑面積： 29.11 萬(wàn)平方米。

3、住宅建筑面積：4.4萬(wàn)平方米

4、寫字樓建筑面積：1.4萬(wàn)平方米

5、五星級(jí)酒店建筑面積：7萬(wàn)平方米

6、商業(yè)建筑面積：11.61萬(wàn)平方米

7、地下室建筑面積：4.7萬(wàn)平方米

8、居住總?cè)丝冢?約1280人。

9、居住總戶數(shù)： 約 640 戶

10、建筑層數(shù)： 地上23層。

11、綠化率：5％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)重慶市設(shè)計(jì)院通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“時(shí)代廣場(chǎng)”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！皶r(shí)代廣場(chǎng)”力求吸收當(dāng)今先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)商業(yè)新風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化商業(yè)、酒店、住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合銅梁區(qū)總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把城市風(fēng)貌及環(huán)境設(shè)計(jì)放在首位，進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的風(fēng)格。

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“時(shí)代廣場(chǎng)”位于銅梁新城核心區(qū)中興東路788號(hào)。位于核心區(qū)商圈，地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“時(shí)代廣場(chǎng)”位于中心路與金龍大道兩條城市主干道交匯處，周圍同時(shí)開(kāi)建多個(gè)大型商業(yè)中心及已經(jīng)建成多個(gè)住宅小區(qū)，占據(jù)城市主干道，所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施非常優(yōu)越。

第五章、物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“時(shí)代廣場(chǎng)”建筑內(nèi)容為高層與多層居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“時(shí)代廣場(chǎng)”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 7000噸 水泥： 6000噸

粘土空心磚：50000立方米

二、主要設(shè)備

“時(shí)代廣場(chǎng)”的建設(shè)內(nèi)容為高層居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“時(shí)代廣場(chǎng)”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：100瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為29000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為582升/日。

3、熱力量：按150大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為44百萬(wàn)大卡／小時(shí)。

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“時(shí)代廣場(chǎng)”建設(shè)按照銅梁區(qū)有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)

驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“時(shí)代廣場(chǎng)”總建筑面積約為29.11萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2013年到2016年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2013年12 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、工程招投標(biāo)等。2、2014年1月至2016年4月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構(gòu)成

宗地占地約100畝，為商住建設(shè)用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

2000萬(wàn)元

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本

1000萬(wàn)元

3、建安成本

29110萬(wàn)元

4、基礎(chǔ)設(shè)施投入

14500萬(wàn)元

5、其他投入

35000萬(wàn)元

二、成本測(cè)算：

1、土地費(fèi)用總計(jì)100畝土地為2000萬(wàn)元。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照35元/m2計(jì)，合計(jì)為1000萬(wàn)元。

3、建安費(fèi)用按建安平米造價(jià)1000元/m2計(jì)算，共計(jì)需投入29110萬(wàn)元。

4、基礎(chǔ)設(shè)施（含機(jī)電、外裝、景觀等）投入按500元/m2計(jì)，共計(jì)需投入14500萬(wàn)元。

5、其他投入（含配套、稅費(fèi)、裝飾工程等）約為35000萬(wàn)元。

6、以上成本共計(jì)約81610萬(wàn)元。

三、資金籌措

資金是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的重要問(wèn)題，工程項(xiàng)目中的主要資金包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費(fèi)的生產(chǎn)材料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。本項(xiàng)目總投資為81610萬(wàn)元，一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金來(lái)源為自籌。第八章、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析

一、資源開(kāi)發(fā)方案

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》，做好固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的節(jié)能和審查工作，建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可

持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策的重要工作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢(shì)?！吨腥A人民共和國(guó)節(jié)約能源法》中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定“固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專題論證。固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大批工程項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營(yíng)，既提高了城市品味，完善了城市基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)也占用了大量的土地資源。合理有效的運(yùn)用土地資源是工程項(xiàng)目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)資源為土地，在滿足該項(xiàng)目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項(xiàng)目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，周圍建筑資源豐富、運(yùn)輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)所需的全部材料供給，工程項(xiàng)目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開(kāi)發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。

二、資源利用方案

擬建項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電

等能源，擬建項(xiàng)目因采用集中供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網(wǎng)合理布置，與市政主管道有效對(duì)接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節(jié)地作用十分明顯。

三、資源節(jié)約措施

建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點(diǎn)領(lǐng)域，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重以下問(wèn)題：

1、在施工過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能６５％的要求。

2、在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采用空心磚、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。

3、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統(tǒng)。

4、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析

該項(xiàng)目建成后，污染物主要來(lái)自居民生活廢水、固體垃圾，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中主要的污染物為機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物，具體治理措施為：

一、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

二、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專

設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

三、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

四、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化，減少污染影響。

五、施工中產(chǎn)生的機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物的清理。在設(shè)備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的揚(yáng)塵予以灑水降塵，并控制施工時(shí)間，同時(shí)建臨時(shí)圍墻，從而避免了塵土飛揚(yáng)，施工中產(chǎn)生的固體廢棄物由施工單位聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清理。

第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析

一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益

該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)不具有壟斷特征，不涉及國(guó)家安全，項(xiàng)目建設(shè)資金全部由投資企業(yè)自籌解決，項(xiàng)目占用的土地按照國(guó)家和地方相關(guān)政策競(jìng)拍取得，項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策不相沖突，項(xiàng)目建設(shè)主要產(chǎn)品為住宅和

商業(yè)，不屬于非市場(chǎng)屬性的公共產(chǎn)品。該項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展及商業(yè)活動(dòng)有序開(kāi)展，對(duì)推進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市化進(jìn)程、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有著積極作用，項(xiàng)目建成后將改善城市形象，進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)南充市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，刺激社區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)商機(jī)，吸引更多的投資商，對(duì)銅梁區(qū)的招商引資及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有深遠(yuǎn)影響。

二、社會(huì)效益分析

該項(xiàng)目完工投入運(yùn)營(yíng)后將能滿足1300人居住，部分居民的住房及生活條件有了較大的改善，重點(diǎn)是改變了整個(gè)銅梁新城核心區(qū)的城市風(fēng)貌，緊跟新型城市化發(fā)展步伐，提高了城市的品味。第十一章、結(jié)論

綜上所述，東宏時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資構(gòu)成合理，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，符合并合理有效的開(kāi)發(fā)和利用資源，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。

重慶東宏地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司

2013-3-28

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(案例)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書

目錄

第一章、項(xiàng)目概述

第二章、項(xiàng)目名稱和選址

第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

第五章、物料消耗與供應(yīng)

第六章、環(huán)境保護(hù)

第七章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

第八章、經(jīng)營(yíng)管理方式

第九章、投資估算

第十章、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

第十一章、效益評(píng)價(jià)

第十二章、結(jié)論

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加入WTO、北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。

由北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”）。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元（含200萬(wàn)元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報(bào)告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、編制依據(jù)：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號(hào)。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號(hào)。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號(hào)。

2．6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬(wàn)平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬(wàn)平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬(wàn)平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬(wàn)平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬(wàn)平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬(wàn)平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。

7、居住總?cè)丝冢?約1000人。

8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外著名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化： “該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式

一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬(wàn)元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元 總計(jì)：投入土地成本10081萬(wàn)元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬(wàn)m2 銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬(wàn)m2 銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)

×1000×1.3=29.3萬(wàn)m2 銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

三、成本測(cè)算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì)

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507 見(jiàn)上表述以200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測(cè)費(fèi)

5、設(shè)計(jì)費(fèi)

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580 固定成本合計(jì)58580萬(wàn)元

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =87800-58580-8198=21022萬(wàn)元

B、以方案B設(shè)計(jì)

1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2250 建安×5% 合計(jì) 71648

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計(jì)：

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)

4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2535 建安×5% 小計(jì) 77942

9、銷售費(fèi)用

10、管理費(fèi)用

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計(jì) 10935

12、毛利： 28323

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國(guó)正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購(gòu)買群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員 北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)國(guó)外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位

1．1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

1．1．

2、中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響 據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)?？鐕?guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括： 4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱。4．1．

4、物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng) 4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明： 1．

1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。1．

2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。1．

3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬(wàn)平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬(wàn)元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì)58580萬(wàn)元人民幣。

3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬(wàn)元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷售收入—總成本=87750萬(wàn)元—58580萬(wàn)元—8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(案例)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書

(案例模板)目錄

第一章、項(xiàng)目概述 第二章、項(xiàng)目名稱和選址 第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng) 第六章、環(huán)境保護(hù)

第七章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第八章、經(jīng)營(yíng)管理方式 第九章、投資估算 第十章、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 第十一章、效益評(píng)價(jià) 第十二章、結(jié)論

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加入WTO、北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。

由北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“該項(xiàng)目”）。二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元（含200萬(wàn)元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報(bào)告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、編制依據(jù)：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號(hào)。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號(hào)。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號(hào)。2．

6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。

第二章 項(xiàng)目名稱和選址

一、項(xiàng)目名稱：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬(wàn)平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬(wàn)平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬(wàn)平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬(wàn)平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬(wàn)平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬(wàn)平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。

7、居住總?cè)丝冢?約1000人。

8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外著名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！霸擁?xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化：

“該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式

一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬(wàn)元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元 總計(jì)：投入土地成本10081萬(wàn)元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬(wàn)m2 銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬(wàn)m2 銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì) ×1000×1.3=29.3萬(wàn)m2 銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

三、成本測(cè)算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507 見(jiàn)上表述以200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測(cè)費(fèi)

5、設(shè)計(jì)費(fèi)

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬(wàn)元

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =87800-58580-8198=21022萬(wàn)元 B、以方案B設(shè)計(jì)

1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2250 建安×5% 合計(jì) 71648

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計(jì)： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)

4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2535 建安×5% 小計(jì) 77942

9、銷售費(fèi)用

10、管理費(fèi)用

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計(jì) 10935

12、毛利： 28323

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國(guó)正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購(gòu)買群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員

北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)國(guó)外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

1．1．

2、中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)?？鐕?guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。

1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括： 4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱。4．1．

4、物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。1．

3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬(wàn)平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬(wàn)元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì)58580萬(wàn)元人民幣。

3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬(wàn)元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷售收入—總成本=87750萬(wàn)元—58580萬(wàn)元—8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國(guó)正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購(gòu)買群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員

北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)國(guó)外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 1．1．

2、中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)?？鐕?guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。

1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括： 4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱。4．1．

4、物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。1．

3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬(wàn)平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬(wàn)元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì)58580萬(wàn)元人民幣。

3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬(wàn)元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷售收入—總成本=87750萬(wàn)元—58580萬(wàn)元—8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車車庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過(guò)建筑物周圍綠化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排 “該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式

一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬(wàn)元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元 總計(jì)：投入土地成本10081萬(wàn)元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬(wàn)m2 銷售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬(wàn)m2 銷售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì) ×1000×1.3=29.3萬(wàn)m2 銷售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

三、成本測(cè)算： A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507 見(jiàn)上表述以200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測(cè)費(fèi)

5、設(shè)計(jì)費(fèi)

6、可研方案咨詢

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580

固定成本合計(jì)58580萬(wàn)元

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 8198

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =87800-58580-8198=21022萬(wàn)元 B、以方案B設(shè)計(jì)

1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類為： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2250 建安×5% 合計(jì) 71648

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計(jì) 9692

3、毛利：銷售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計(jì)： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)

4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2535 建安×5% 小計(jì) 77942

9、銷售費(fèi)用

10、管理費(fèi)用

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8% 合計(jì) 10935

12、毛利： 28323

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國(guó)正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購(gòu)買群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員

北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)國(guó)外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

1．1．

2、中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)?？鐕?guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。

1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括： 4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱。4．1．

4、物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。1．

3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算： “該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬(wàn)平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬(wàn)元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì)58580萬(wàn)元人民幣。

3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬(wàn)元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷售收入—總成本=87750萬(wàn)元—58580萬(wàn)元—8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國(guó)正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為TOWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購(gòu)買群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員 北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

1．2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì) 將請(qǐng)國(guó)外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位 1．

1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程 北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

1．1．

2、中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響

據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)。跨國(guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。

1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣點(diǎn)

賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)：

2．1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動(dòng)力。

好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括： 4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱。4．1．

4、物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)

4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。

4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。

總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明：

1．1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。

1．2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。1．

3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷售面積13。5萬(wàn)平方米，按6500元/平方米，銷售收入總額為87750萬(wàn)元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì)58580萬(wàn)元人民幣。

3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬(wàn)元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷售收入—總成本=87750萬(wàn)元—58580萬(wàn)元—8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。

從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

第五篇：煙臺(tái)項(xiàng)目建議書房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,目錄,

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目錄

前言

第一章市場(chǎng)研究

第二章項(xiàng)目研究

第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議

第四章財(cái)務(wù)分析

第五章結(jié)論

【前言】

受xxxxxxx公司和上海xxxxxxx公司的委托，本公司對(duì)委托方在山東省煙臺(tái)市xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。

可行性研究的工作從3月15日開(kāi)始展開(kāi)，至4月10日結(jié)束?？尚行匝芯康馁Y料來(lái)源有：公開(kāi)的政府報(bào)告和統(tǒng)計(jì)資料、對(duì)政府官員、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、普通市民的訪談、相關(guān)產(chǎn)品的項(xiàng)目資料、具有代表性的開(kāi)發(fā)商的調(diào)研資料和委托方提供的《煙臺(tái)市xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》文本等。本公司通過(guò)對(duì)以上資料的匯總和分析，本著實(shí)事求是，對(duì)委托方負(fù)責(zé)的原則，編制出本可行性研究報(bào)告。

第一章市場(chǎng)研究

1、山東省概況

2、煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析

2．1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析

“九五”期間，煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)、文化等方面得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。2000年的全市GDP從1995年的96億元增長(zhǎng)到了179億元，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了11.3%。三個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從“八五”時(shí)期的18.4︰42.3︰39.3調(diào)整到“九五”時(shí)期的14.0︰43.8︰42.2。其中，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的比重上升，帶動(dòng)了所有制結(jié)構(gòu)的改善，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的投資、工業(yè)增加值和社會(huì)消費(fèi)品零售總額比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2000年的28.5%、50.8%、78.2%?！熬盼濉逼陂g，以水、電、氣和交通通訊為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，一些長(zhǎng)期制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“瓶頸”得到緩解。

“十五”期間，煙臺(tái)市的總體發(fā)展思路是：以建設(shè)現(xiàn)代化首府城市為目標(biāo)，突出提高城鄉(xiāng)人民生活水平和財(cái)政收入水平，推進(jìn)以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為中心任務(wù)的脫貧致富達(dá)小康工程、以工業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略工程、以提高城市整體功能和文明程度為核心的現(xiàn)代化首府城市建設(shè)工程，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，積極實(shí)施體制創(chuàng)新和科教創(chuàng)新戰(zhàn)略，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)在活力，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，加快現(xiàn)代化首府城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，積極參與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)與合作，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)。

表1：

上海市、山東省和煙臺(tái)市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比

：2000

指標(biāo)項(xiàng)目 上海市 山東省

煙臺(tái)市

1400 179.15

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）

4551.15

其中：第一產(chǎn)業(yè) 81.65 352 25

第二產(chǎn)業(yè) 2186.9

第三產(chǎn)業(yè) 2282.6

財(cái)政收入（億元）552 78.5 496 75.6 1141.6

155.6 20.45

人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元 3.46 0.59 0.86

固定資產(chǎn)投資總額（億元 1861.17

城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）

城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬(wàn)m2）*

住宅開(kāi)發(fā)投資（億元）

413.15

28.82

不詳

*經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積

430.01 67.13

11718 1476.86

5120 5582 965 43.36

煙臺(tái)市制訂的“十五”發(fā)展具體目標(biāo)是：

GDP年均增長(zhǎng)12%，到2005年按2000年價(jià)格水平計(jì)算達(dá)到318億元；

財(cái)政收入年均增長(zhǎng)10%，到2005年達(dá)到33億元；

城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%，達(dá)到8200元；

農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)7%，達(dá)到3560元；

人口自然增長(zhǎng)率控制在9‰以內(nèi)；

城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。

具體地，在房地產(chǎn)方面，煙臺(tái)市的“十五”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)。

2．2“十五”期間煙臺(tái)市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析

根據(jù)煙臺(tái)市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級(jí)體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和xx開(kāi)發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。

在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，煙臺(tái)市的城區(qū)道路將要開(kāi)辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。

在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，煙臺(tái)市計(jì)劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達(dá)52萬(wàn)噸，自來(lái)水普及率達(dá)到100%。通過(guò)天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計(jì)劃到2005年，城市氣化率達(dá)到80%，集中供熱面積達(dá)到1800萬(wàn)平方米。

此外，在“十五”期間，煙臺(tái)市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計(jì)工作。

2．3人口分布及流動(dòng)狀況分析

2．4居民收入水平及住房消費(fèi)比例分析

2000年，煙臺(tái)人均可支配收入5581.90元，扣除價(jià)格上漲因素，比1999年增長(zhǎng)了4.87%，人均消費(fèi)性支出4612.91元，扣除價(jià)格上漲因素，同比增長(zhǎng)了7.33%，國(guó)有企業(yè)職工人均收入7910.57元，同比增長(zhǎng)13.05%，人均食品支出1622.52元，占消費(fèi)性支出的35.17%。

煙臺(tái)市人均居住面積11.99平方米，同比增長(zhǎng)9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，煙臺(tái)市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，人均投資購(gòu)房和建房支出868.04元，比上一年增長(zhǎng)1.4倍，占消費(fèi)支出的18.82%。

表2：

上海市和煙臺(tái)市居民收入和住房消費(fèi)情況對(duì)比

：2000

對(duì)比指標(biāo) 上海市 煙臺(tái)市

11718---

5581.90

人均可支配收入（元）

人均消費(fèi)性支出（元）

4612.91---

1622.52(35%)

其中：食品支出（元，所占比例）

住房消費(fèi)（元，所占比例）

---868.04(19%)

人均居住面積（平方米）11.4 11.99

住宅成套率（%）

表3：

煙臺(tái)市部分職位的年平均收入

單位：元/年

職位/職稱較高水平中等水平較低水平

企業(yè)黨群機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人3780068704236

企業(yè)高級(jí)管理人員3080088704838

企業(yè)中層管理人員20763.28139.54621

企業(yè)一般管理人員13376.256873732

高級(jí)工程技術(shù)人員28***

中級(jí)工程技術(shù)人員1662162493791

初級(jí)工程技術(shù)人員140105327.53509

土建施工工人1***7

機(jī)修工658353954729

博士生18000

碩士生13200

本科生9600

大專生4800

圖1：

2000年煙臺(tái)市居民每100元消費(fèi)支出中的用途比例

2．5城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析

3、煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

3.1土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式

煙臺(tái)市人民政府于2000年12月26日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。其主要目的是授權(quán)煙臺(tái)市土地經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，實(shí)行“五統(tǒng)一”，同時(shí)，開(kāi)放土地二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在煙臺(tái)市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè)1公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市xxxxx公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。

根據(jù)了解，煙臺(tái)市對(duì)商品住宅用地供應(yīng)量沒(méi)有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃，僅在商品房開(kāi)發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn)。

3．2新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量和存量情況

根據(jù)煙臺(tái)市房地局提供的信息，1999年以前，煙臺(tái)市每年下達(dá)的商品房銷售面積在20至30萬(wàn)平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達(dá)到100萬(wàn)平方米，2000年的商品房出售面積為80萬(wàn)平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。

2000年，煙臺(tái)市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為200萬(wàn)平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于煙臺(tái)市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無(wú)法提供。74

80.15

自2001年起的3年內(nèi)，煙臺(tái)市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃100萬(wàn)平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住宅，煙臺(tái)市4個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá)60萬(wàn)平方米。據(jù)了解，煙臺(tái)市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動(dòng)遷的政策，但由于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無(wú)法自行貼補(bǔ)購(gòu)買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。

由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對(duì)煙臺(tái)市近年新建商品房存量說(shuō)法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15%。一般的購(gòu)買對(duì)象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購(gòu)買的比例開(kāi)始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。

3.3煙臺(tái)市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析

煙臺(tái)市近年的住宅銷售價(jià)格平均在1400元/M2，其中市中心區(qū)均價(jià)在1800-1900元/M2，個(gè)別超過(guò)2000元/M2。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在1150元/M2。

2000年房?jī)r(jià)較上一上升了2.3%。銷售的主力房型為80-100平方米的兩房。超過(guò)100平方米的三房，主要的購(gòu)買對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營(yíng)業(yè)主。

3.4新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析

目前煙臺(tái)市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。

熱點(diǎn)區(qū)域――東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開(kāi)發(fā)區(qū)，致使煙臺(tái)市東北部成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在1750元/平方米左右。

次熱點(diǎn)區(qū)域――東南部，目前煙臺(tái)市東南部尚未成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但“東苑”60萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量足以引起煙臺(tái)市房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，預(yù)計(jì)在3－5年后會(huì)有一個(gè)地位的提升。

3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析

山東省第九屆人大常委會(huì)于2001年2月12日發(fā)布了《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。該條例根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：

l設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本和4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

l自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

注：建設(shè)部規(guī)定僅一級(jí)企業(yè)可在全國(guó)范圍內(nèi)自由開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中，定期報(bào)送有關(guān)部門備案。

l土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)（但動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工延遲的除外）。

l竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有關(guān)部門組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。

l預(yù)售房的購(gòu)買人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。

銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策

由于煙臺(tái)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專項(xiàng)貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤子相當(dāng)激烈。

職工公積金由煙臺(tái)市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購(gòu)買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，煙臺(tái)市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。

煙臺(tái)市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，煙臺(tái)市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒(méi)有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局面。

建設(shè)周期

煙臺(tái)市招商引資的優(yōu)惠政策

1、內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經(jīng)營(yíng)10年以上，市外投資在100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）且占中投資25％以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。

2、在開(kāi)發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。

3、市外投資者在煙臺(tái)新辦的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、增容費(fèi)和7000平方米以下的人防結(jié)建費(fèi)。

4、市場(chǎng)微觀狀況分析

4．1區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究

與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。

n物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積

A房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F二室二廳97.191450140926

2F二室二廳97.191600155504

3F二室二廳97.191716166778

4F二室二廳97.191660161335

5F二室二廳97.191550150645

6F躍層130.411850241259

小計(jì)616.361016446

B房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F三室二廳118.781450172231

2F三室二廳118.781600190048

3F三室二廳118.781716203826

4F三室二廳118.781660197175

5F三室二廳118.781550184109

6F躍層143.21850264920

小計(jì)737.11212309

C房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F二室二廳104.221450151119

2F二室二廳104.221600166752

3F二室二廳104.221716178842

4F二室二廳104.221660173005

5F二室二廳104.221550161541

6F躍層139.941850258889

小計(jì)661.041090148

D房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F三室二廳122.51450177625

2F三室二廳122.51600196000

3F三室二廳122.51716210210

4F三室二廳122.51660203350

5F三室二廳122.51550189875

6F躍層180.41850333740

小計(jì)792.91310800

E房型

樓層房型面積實(shí)際單價(jià)總價(jià)

1F四室二廳161.851450234683

2F四室二廳161.851600258960

3F四室二廳161.851716277735

4F四室二廳161.851660268671

5F四室二廳161.851550250868

6F躍層218.***8

小計(jì)1027.41694493

銷售總額6324196

銷售面積3834.80

平均價(jià)格1649

n建筑類型――多層住宅

房型結(jié)構(gòu)及比例

房型一房二房三房四房躍層合計(jì)

比例038.9%30.9%13.5%16.7%100

n交付狀態(tài)

一期2001年10月交房，二期將于7月份開(kāi)盤。

n物業(yè)管理

物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行管理，管理費(fèi)用為0.35元/平方米.月

n配套設(shè)施

200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。

500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。

1000米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。

n地段位置

位于xx開(kāi)發(fā)區(qū)外，xx路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于煙臺(tái)市的南端，開(kāi)發(fā)商獲得的地價(jià)也在6萬(wàn)元左右。

4.2板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究

4．3其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究

（1）學(xué)府花園

n地理位置

n物業(yè)規(guī)模

n物業(yè)類型

純多層小區(qū)

n銷售價(jià)格

表價(jià)區(qū)間：1310－1580元/平方米

平均價(jià)格：1400元/平方米左右

折扣：一次性付款95折，貸款98折。

n主力房型

本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為70－100元/平方米。

n環(huán)境規(guī)劃

環(huán)境規(guī)劃無(wú)特色，以帶狀綠化為主。

n交房時(shí)間

一期于2001年4月底交房；二期于4月中旬開(kāi)盤，2001年年底交房。

n銷售情況

一期去化率達(dá)85％以上，僅余幾套面積較大的房型。

n消費(fèi)者

院校教師、個(gè)體戶、工薪階層（以小房型為主）

（2）芳汀花園

n地理位置

位于東風(fēng)路展覽館對(duì)面，屬于新城區(qū)。

n物業(yè)規(guī)模

總建筑面積15多萬(wàn)方左右。

n物業(yè)類型

純多層小區(qū)。

n銷售價(jià)格

表價(jià)區(qū)間為：1650－2200元/平方米

一次性付款96折，其余協(xié)商。

n主力房型

不詳，但房型種類比較齊全。

n環(huán)境規(guī)劃

沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。

n交房時(shí)間

現(xiàn)房。

n銷售情況

一期銷售率約75％。

n消費(fèi)者

機(jī)關(guān)干部，市中心地區(qū)市民，個(gè)體戶等。

（3）伯爵花園

n地理位置

位于機(jī)場(chǎng)路和郊區(qū)果木園交界處。

n物業(yè)規(guī)模

占地86畝，一期共45套別墅。

n物業(yè)類型

獨(dú)立式二層別墅。

n銷售價(jià)格

一口價(jià)2180元/平方米

n主力房型

共有七種房型，房型面積為168、180、228、280、276、300平方米不等。

n交房時(shí)間

一期現(xiàn)房，二期年底交房。

n銷售情況

一期已經(jīng)售完，現(xiàn)在正在銷售二期。

n消費(fèi)者

有車族、企業(yè)老總等處于煙臺(tái)市消費(fèi)金字塔上層的人。

4.4目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征

4.4.1區(qū)域選擇

4.4.2年齡層次

由于煙臺(tái)市收入水平很低，能買房的消費(fèi)者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購(gòu)房年齡相比要高出5－10歲，煙臺(tái)市潛在購(gòu)房年齡集中在35－55歲的中老年人。

4.4.3收入能力及支付能力

煙臺(tái)市平均物業(yè)總價(jià)在8－13萬(wàn)元之間，所以潛在購(gòu)房者家庭年收入在2.5萬(wàn)以上，月付承受能力1000元左右。

4.4.4現(xiàn)居住區(qū)域

現(xiàn)居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。

4.4.5職業(yè)特征

消費(fèi)者可分為三個(gè)層次，具體如下：

第一層次為大學(xué)講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限，一般可接受的房?jī)r(jià)在1400元或1500元以下；

第二層次是機(jī)關(guān)干部，但這批對(duì)象主要傾向高檔盤，有相當(dāng)一部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京；

第三層次：個(gè)體戶，私營(yíng)業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來(lái)蒙經(jīng)商人員，內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。

第二章項(xiàng)目選址

1、項(xiàng)目特征分析

1．1地理位置

1．2交通狀況

1．3商業(yè)氣氛

2、項(xiàng)目SWOT分析

2．1優(yōu)勢(shì)分析

本區(qū)域目前最主要的競(jìng)爭(zhēng)板塊為以如意開(kāi)發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競(jìng)爭(zhēng)中能否占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)變成本區(qū)域能否成為優(yōu)勢(shì)板塊的關(guān)鍵。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析，針對(duì)東北部板塊，本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢(shì)：

（1）地理位置優(yōu)勢(shì)

（2）成本優(yōu)勢(shì)

（3）政策優(yōu)勢(shì)

煙臺(tái)市結(jié)合黨中央和國(guó)務(wù)院西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開(kāi)發(fā)的政策。在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為xx開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。如，在稅收方面，內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利起的3年內(nèi)，免所得稅。

（4）交通地段優(yōu)勢(shì)

樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車，相比如意開(kāi)發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢(shì)。xx路和二環(huán)線貫通后，可形成快速交通網(wǎng)絡(luò)，到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。

（5）人文概念優(yōu)勢(shì)

（6）開(kāi)發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì)

開(kāi)發(fā)商來(lái)自上海，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)。以此來(lái)應(yīng)對(duì)煙臺(tái)市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場(chǎng)，應(yīng)被視為游刃有余。況且，塞罕區(qū)以低地價(jià)吸引上海開(kāi)發(fā)商，本來(lái)就是看中這一點(diǎn)。

2．2劣勢(shì)分析

客觀上，目前本地區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也存在不少抗力，在開(kāi)發(fā)中形成不利局面：

（1）本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位

xx路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個(gè)未知數(shù)。二環(huán)路的建設(shè)需要政府的資金投入。

（2）地段接受度遠(yuǎn)不及東部

開(kāi)發(fā)區(qū)的形象尚未被煙臺(tái)市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。心理和規(guī)劃發(fā)展上不平衡會(huì)在短期內(nèi)成為樓盤的抗性。

（3）競(jìng)爭(zhēng)激烈

在板塊競(jìng)爭(zhēng)上，東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點(diǎn)，不少消費(fèi)對(duì)象以如意開(kāi)發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對(duì)象。

在區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)上，東苑首期近7萬(wàn)平方米，整個(gè)30萬(wàn)平方米的規(guī)劃建設(shè)量大部分還沒(méi)有開(kāi)工興建。這一樓盤的動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)本案有重大影響。

在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，由于煙臺(tái)市居民收入有限，對(duì)價(jià)格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價(jià)格對(duì)抗高品質(zhì)將市場(chǎng)置于惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。

（4）消費(fèi)能力低下，價(jià)格上揚(yáng)空間有限

畢竟煙臺(tái)市居民的消費(fèi)能力僅為上海居民的一半不到，煙臺(tái)市也不象上海，是一個(gè)吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。煙臺(tái)市也沒(méi)有十分可靠的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏原動(dòng)力，購(gòu)房的主要對(duì)象還是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、效益較好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主等，大多數(shù)企業(yè)職工還不能依靠自己的力量通過(guò)市場(chǎng)改善自己的居住質(zhì)量，許多只能依靠舊城改造解決問(wèn)題，而舊城改造基本又是一個(gè)封閉的市場(chǎng)，不向外部的商品房開(kāi)放。因此，煙臺(tái)市商品住宅的去化量非常有限。20萬(wàn)平方米左右的樓盤，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成很大的沖擊，也會(huì)給自身帶來(lái)包袱。

（5）供大于求

東苑就是一個(gè)很好的例證。東苑的實(shí)際銷售不盡如意，去化速度也很慢。

（6）市場(chǎng)分化，后勁不足

煙臺(tái)市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。煙臺(tái)市經(jīng)濟(jì)無(wú)支柱，而且人均面積大，造成煙臺(tái)市居民住房消費(fèi)難以形成如上海一般的熱點(diǎn)。

2．3機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

（1）普遍的低品質(zhì)市場(chǎng)容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃

自然競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)給先進(jìn)營(yíng)銷理念和手段提供了足夠的空間

（3）大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來(lái)概念炒作機(jī)會(huì)

（4）市政府東進(jìn)南延帶來(lái)的地段發(fā)展機(jī)會(huì)

（5）刺激消費(fèi)的政策出臺(tái)，帶來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)

煙臺(tái)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不確定的市場(chǎng)。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺(tái)。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。這些政策在何時(shí)，以何種方式出臺(tái)，會(huì)給樓盤的開(kāi)發(fā)和銷售帶來(lái)很多變數(shù)。

2．4風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）供求關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)

煙臺(tái)市明年住房供大于求已成定局，而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。僅以包頭為例就有兩個(gè)外地開(kāi)發(fā)商各投資了50萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目。

（2）盤量風(fēng)險(xiǎn)

20萬(wàn)平方米的社區(qū)，已占煙臺(tái)市一年開(kāi)工建設(shè)量的五分之一，操作不當(dāng)，極易形成一個(gè)死盤。

（3）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r(jià)格推盤，將在價(jià)格因素上存在風(fēng)險(xiǎn)。

（4）易地操作風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目在異地操作，人生地不熟，當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政能力、辦事習(xí)慣對(duì)外地開(kāi)發(fā)商是一個(gè)不確定因素。

（5）物業(yè)接受度風(fēng)險(xiǎn)

煙臺(tái)市目前有大量的多層樓盤，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但多層住宅的概念已為廣大市民接受。人們對(duì)小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會(huì)有一個(gè)過(guò)程，需要策劃一定的營(yíng)銷手段和推廣方案。

（6）政策帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

住宅消費(fèi)對(duì)象的主體對(duì)西部經(jīng)濟(jì)狀況的依賴程度較高，國(guó)有企業(yè)改革的成效對(duì)樓盤的去化存在不確定因素。

2．5結(jié)論

（1）本案地價(jià)低，為后期操作帶來(lái)很大的空間。

（2）由于本地區(qū)規(guī)劃好，3至5年后地段溫度將上升。

（3）無(wú)論是區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)、板塊競(jìng)爭(zhēng)，還是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，都十分激烈。

（4）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)落后，價(jià)格大幅度上揚(yáng)的機(jī)遇小于上海。

（5）樓盤盤量過(guò)大，易形成較大風(fēng)險(xiǎn)。

第三章物業(yè)定位及發(fā)展建議

1.項(xiàng)目定位

1.1規(guī)劃建筑及各功能面積比例

由于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個(gè)項(xiàng)目陷入周圍近100萬(wàn)平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無(wú)法在較高層次上形成突破，競(jìng)爭(zhēng)仍在低層次上展開(kāi)，項(xiàng)目?jī)炊嗉佟?/p>

為此，建議本項(xiàng)目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。因規(guī)劃容積率和建筑物間距的規(guī)定（當(dāng)?shù)亻g距比例規(guī)定為1：1.5），提高層數(shù)后，將會(huì)使建筑密度降低，如此可以為環(huán)境規(guī)劃帶來(lái)想象空間。

提高層數(shù)后，煙臺(tái)市沿xx路向南一直延伸到xx開(kāi)發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目的小高層建筑將成為首要識(shí)別標(biāo)志物。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項(xiàng)目將成為煙臺(tái)市景觀上的亮點(diǎn)。

考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。多層和小高層的建筑面積比例建議各占50%，總面積在10萬(wàn)平方米左右，不宜過(guò)大。

戶型比建議

面積（平米）戶型及比例合計(jì)

二房三房四房復(fù)式

平層錯(cuò)層平層錯(cuò)層

80以下

80-9010%10%

90-10015%15%30%

100-1105%5%10%

110-120.10%10%

120-1307%5%12%

130-1403%10%13%

140-1505%5%

150-160

160-1805%5%

180-2005%5%

200以上

合計(jì)30%20%20%15%5%10%100%

說(shuō)明：

1、目前煙臺(tái)市市場(chǎng)去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個(gè)區(qū)間內(nèi)；二房的市場(chǎng)需求度略高于三房。本建議基本與市場(chǎng)需求相吻合。

2、考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房，3、煙臺(tái)市市場(chǎng)上錯(cuò)層房型較少，所以，可以考慮一些錯(cuò)層房型，4、為了考慮部分消費(fèi)者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10％左右。

1.3規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議

煙臺(tái)市目前尚處于低水平開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)，本項(xiàng)目不做則已，要做則必然營(yíng)造樓市領(lǐng)袖概念和形象。在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)上首先要一反目前煙臺(tái)市的傳統(tǒng)形象，引入南方先進(jìn)的規(guī)劃理念。要做到以下幾點(diǎn)：

（1）總體規(guī)劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規(guī)劃，以多個(gè)互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。

（2）以點(diǎn)、板結(jié)合的方式，弧形圍合的狀態(tài)，一反兵營(yíng)式規(guī)劃，營(yíng)造活潑的社區(qū)建筑布局。

（3）由于煙臺(tái)市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境――除非引入自然河道。

1.4價(jià)格建議

（1）分期銷售價(jià)格模式預(yù)計(jì)

A、平均單價(jià)――多層：1800元/平方米；

小高層：2200元/平方米。

B、主力總價(jià)――多層：14－20萬(wàn)/套

小高層：18－25萬(wàn)/套

（2）分期價(jià)格建議――采用“低開(kāi)高走平收”的價(jià)格模式

A、一期開(kāi)盤期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米；

B、一期強(qiáng)銷期間：多層均價(jià)1750-1850元/平方米，小高層2100-2200元/平方米；

C、一期持續(xù)期間：多層均價(jià)1650元/平方米，小高層2000元/平方米；

D、一期清盤期間：多層均價(jià)1600元/平方米，小高層1950元/平方米；

E、二期開(kāi)盤期：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2200元/平方米；

F、二期強(qiáng)銷期間：多層均價(jià)1850元/平方米，小高層2300-2400元/平方米；

G、二期持續(xù)期間：多層均價(jià)1800元/平方米，小高層2200元/平方米；

H、二期清盤期間：多層均價(jià)1750元/平方米，小高層2100元/平方米；

（3）分期銷售進(jìn)度建議

A、總銷售周期4-5年；

B、第一年實(shí)現(xiàn)預(yù)售3萬(wàn)方；第二年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售4萬(wàn)方；第三年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售5萬(wàn)方；第四年實(shí)現(xiàn)預(yù)、銷售5萬(wàn)方，第五年完成其余銷售任務(wù)。

1.5物業(yè)品質(zhì)建議

（1）建筑風(fēng)格及外立面建議

煙臺(tái)市的市容景觀相對(duì)落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹?。為此，新建住宅的建筑風(fēng)格和外立面應(yīng)有令人耳目一新的感覺(jué)。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡(jiǎn)潔。建筑的頂部應(yīng)適當(dāng)增加簡(jiǎn)潔的曲線，力爭(zhēng)有所變化。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。

多層住宅

建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。

由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長(zhǎng)成后可與三、四層樓的陽(yáng)臺(tái)齊平。屆時(shí)綠色植物與暖色調(diào)的樓房交相輝映，亦成諧趣。

建筑基色不妨大膽采用紅、黃色系的色彩。

在色調(diào)上與社區(qū)的綠化環(huán)境產(chǎn)生較大的反差，避免在造境方面容易給人過(guò)分幽深、冷僻的感覺(jué)；同時(shí)，通過(guò)這樣明麗的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目的特色。

屋頂建議采用褐色或黛色的瓦片。與建筑的主色調(diào)形成一定的對(duì)比。屋脊的色彩應(yīng)當(dāng)與瓦片所采用的色彩屬同一色系，避免給人突兀的感覺(jué)。

外立面力求簡(jiǎn)潔。

可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的面磚可以采用中性色。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。

小高層住宅

建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。

由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。

建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。

在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧?kù)o、高雅的氛圍；同時(shí)，通過(guò)這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項(xiàng)目特色。

屋頂建議同上。

外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過(guò)于單調(diào)。

可以保持三段式的風(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對(duì)比，同時(shí)在建筑語(yǔ)匯上也與多層建筑相互對(duì)應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。

（2）環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議

由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表。喬木采用穿天楊、松、柏、槐、柳等樹種。但因穿天楊樹冠高大，成長(zhǎng)后易阻擋陽(yáng)光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木。由于煙臺(tái)市四季溫差變化很大，適應(yīng)煙臺(tái)市氣候的四季常綠型草需要進(jìn)一步向園林專家咨詢。如能在小區(qū)的綠化上實(shí)現(xiàn)四季常綠的效果（而非象當(dāng)?shù)厮蓸淠欠N灰綠），則在內(nèi)蒙古滿目黃土，遍地沙塵的環(huán)境中起到對(duì)樓盤銷售巨大的推進(jìn)作用。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對(duì)近期“內(nèi)蒙古是沙塵暴發(fā)源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏?。小區(qū)的環(huán)境應(yīng)仍以疏林、草地和灌木為主，保證四季常綠，適當(dāng)配以休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進(jìn)行的2-3年內(nèi)，使綠化有所成形，在開(kāi)盤時(shí)即可出轟動(dòng)效應(yīng)。

（3）附屬設(shè)施及會(huì)所建議

會(huì)所

將是提供服務(wù)和對(duì)外展示形象的重要窗口，建議：

1、規(guī)模――5000平方米上下；

2、經(jīng)營(yíng)――對(duì)外開(kāi)放；

3、造型――現(xiàn)代而略帶夸張；

4、功能――以?shī)蕵?lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)為主題；

（4）內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議）

應(yīng)改變當(dāng)?shù)刂蛔雒仄旱牧?xí)慣，完成細(xì)石混凝土地坪。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。臥室和廳應(yīng)采用雙層保溫玻璃，或至少雙層窗。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。

（5）物業(yè)管理建議

煙臺(tái)市消費(fèi)群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)敏感度極強(qiáng)，然而多層0.25-0.5元，高層不超過(guò)1元的市場(chǎng)物管價(jià)位，具有很強(qiáng)的定位性，不宜突破。從營(yíng)銷角度出發(fā)，高品質(zhì)的社區(qū)必須配以優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，而此價(jià)格又不可能在物業(yè)內(nèi)容和品質(zhì)上做大的提升，故建議以掛名或顧問(wèn)形式將南方知名物業(yè)公司的品牌推向市場(chǎng)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用都不做大幅度提升。

第四章財(cái)務(wù)分析

1、投資估算及財(cái)務(wù)效益分析

1．1靜態(tài)投資成本分析表

在本節(jié)及以下的分析中，考慮了樓盤在理想情況下的可能性，即多層和小高層各占50%，建設(shè)和銷售周期在4年左右。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價(jià)格也同樣會(huì)降低。

設(shè)建筑面積191808平方米，其中多層和小高層各占50%。多層建安成本600元，高層建安成本1100?？紤]到異地開(kāi)發(fā)，不可確定性因素較多，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)系數(shù)取較大值5%。成本分析中未考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成本和收入。該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測(cè)算。

參見(jiàn)成本構(gòu)成表

1．2靜態(tài)投資利潤(rùn)及贏虧平衡分析

如設(shè)定銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用為固定成本，則項(xiàng)目贏虧平衡點(diǎn)為71653平方米，為37%，即在全部樓盤銷售率達(dá)到37%以后，每銷售1平方米住宅的邊際利潤(rùn)將成為純利潤(rùn)。在銷售面積達(dá)到157724平方米后，即銷售率達(dá)到82%后，每銷售1平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤(rùn)。

參見(jiàn)損益表

成本構(gòu)成表

項(xiàng)目單價(jià)(元/平方米)合計(jì)(元)說(shuō)明

1.土地成本

2.前期成本

2.1土地出讓金

2.2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

2.3三通一平

2.4請(qǐng)照等費(fèi)用

3.建筑安裝成本

4.配套費(fèi)成本

4.1供電

4.2供水

4.3暖氣

4.4煤氣

4.5電話

4.6環(huán)境及總體

4.7市政配套費(fèi)

5.其它成本

5.1維修基金

5.2監(jiān)理費(fèi)

以上小計(jì)

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

成本合計(jì)

項(xiàng)目損益表

序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平方米）說(shuō)明

一銷售收入

二減：銷售成本

三邊際利潤(rùn)

邊際利潤(rùn)率

四減:銷售稅金

銷售費(fèi)用

管理費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

五利潤(rùn)總額

六減:所得稅

七凈利潤(rùn)

凈利潤(rùn)率

1．3現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表

200120022003

季度1234123412

第一期支出合計(jì)

建設(shè)進(jìn)度

成本支出

稅金支出

管理費(fèi)用

銷售費(fèi)用

第一期銷售收入

第二期支出合計(jì)

建設(shè)進(jìn)度

成本支出

稅金支出

管理費(fèi)用

銷售費(fèi)用

第二期銷售收入

凈現(xiàn)金流量-8238791-4187159-1094917-13720894-26693972-23525232-9520236-6281750-2643521 累

計(jì)

凈

現(xiàn)

金

流

量-8238791-12425950-13520867-27241761-53935733-77460965-86981201-93262951-95906472

折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-8238791-4125890-1063108-13127343-25165512-21853683-8714382-5665884-2349459 累

計(jì)

折

現(xiàn)

后

凈

現(xiàn)

金

流

量-8238791-12364681-13427789-26555132-51720644-73574327-82288709-87954593-90304052

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[2010年7月，公司為山東煙臺(tái)客戶完成物流廣場(chǎng)改建項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書]

[工業(yè)/鉛酸蓄電池生產(chǎn)修改項(xiàng)目可行性研究報(bào)告【項(xiàng)目編制案例/1201】]

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