第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)三個(gè)部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1.作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報(bào)告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。

2.作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。對銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險(xiǎn)如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報(bào)告對特定方案的評價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。

6.作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評估決策四個(gè)階段。

1.投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會。

投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會研究。與市場分析和預(yù)測相銜接，一般投資機(jī)會研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機(jī)會研究。一般機(jī)會研究是由國家機(jī)構(gòu)、公共機(jī)構(gòu)或由企業(yè)進(jìn)行，作為指定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的基礎(chǔ)。在對一般投資機(jī)會作出最初鑒別之后，再進(jìn)行項(xiàng)目的機(jī)會研究，即將項(xiàng)目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻?xiàng)目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等。

投資機(jī)會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機(jī)會研究認(rèn)為

是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機(jī)會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

（2）確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。

（3）根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。

在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達(dá)到±20％以內(nèi)。

3.詳細(xì)可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會和財(cái)務(wù)方面的評價(jià)依據(jù)，為項(xiàng)目的具體事實(shí)提供科學(xué)依據(jù)。在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項(xiàng)目的評估和決策。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；（2）分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費(fèi)率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；（4）分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項(xiàng)目評估報(bào)告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預(yù)測——租售價(jià)格變化趨勢預(yù)測。

3.開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項(xiàng)目投資成本、銷售費(fèi)用的估算及投入時(shí)間。

8.項(xiàng)目租售收入預(yù)測。

9.國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)。

10.項(xiàng)目評價(jià)總結(jié)，得出評價(jià)結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：

1.接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計(jì)劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測市場的供給和需求量、價(jià)格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

3.設(shè)計(jì)方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

6.制定實(shí)施計(jì)劃。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

7.編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過上述分析與評價(jià)，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項(xiàng)目的可行性研究階段，為了對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)并作出投資決策，必須對項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費(fèi)和拆遷費(fèi)用、市政工程建設(shè)費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。

5.銷售費(fèi)用。

6.利息支出。

7.其他費(fèi)用。

8.不可預(yù)見費(fèi)。

9.各種稅費(fèi)。

（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法

1.土地費(fèi)用估算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費(fèi)用有有償和無償兩種。對土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計(jì)算時(shí)要針對實(shí)際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認(rèn)，在這個(gè)過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項(xiàng)目啟動時(shí)一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費(fèi)用。市政建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅Q配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（3）土地征用費(fèi)。對選取集體土地進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，必須支付土地征用費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、耕地占用稅和拆遷費(fèi)等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導(dǎo)下，各級地方政府對各項(xiàng)費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體地塊的協(xié)商條件進(jìn)行。

（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因劃撥土地給原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計(jì)算時(shí)可按規(guī)定進(jìn)行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定一般在市場條件下進(jìn)行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能與市場測評價(jià)格有較大出入。

如上條目的土地費(fèi)用并不同時(shí)發(fā)生。對征用集體土地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，發(fā)生土地費(fèi)用（5）。

2.前期工程費(fèi)估算。前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費(fèi)支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項(xiàng)指標(biāo)多直接與規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合并，統(tǒng)一按照3％左右的標(biāo)準(zhǔn)收取）。土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用?？筛鶕?jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

3.房屋開發(fā)費(fèi)。房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等。

（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。

（2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報(bào)箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。

（3）室外工程費(fèi)包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。

5.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

6.財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算，其計(jì)息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。

8.不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。

9.稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)

有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究

可行性研究：籌資第一步

□ 作者：Harrison, Bill J 譯者：李昂日期：2003-9-9

終于到了要建一個(gè)新博物館的時(shí)候了。一開始由于管子生銹而導(dǎo)致漏水，使得天花板和房頂都受到了損害，然后陳舊的供熱系統(tǒng)在隆冬時(shí)節(jié)無法工作了。為維護(hù)這個(gè)古舊的建筑物而花的錢多過舉辦展覽所獲得的收入。參觀的人數(shù)縮水，贊助商也在抱怨建筑物的老化。這個(gè)有40年壽命的屋頂真是必須更換了。

經(jīng)過長時(shí)間激烈的辯論，董事會決定批準(zhǔn)2500萬美元資金來重新建造一個(gè)博物館。董事會在很多問題上做了斗爭，但是其中一個(gè)卻令他們寢食難安：公眾會同意這個(gè)項(xiàng)目嗎？為了減少他們的顧慮，在商業(yè)活動之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行可行性研究。但董事會中，只有三分之一贊成在建造活動之前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行研究，三分之一認(rèn)為研究僅僅是對金錢和時(shí)間的巨大浪費(fèi)，而另外三分之一的人則根本不知道什么是可行性研究。

什么是可行性研究？

“這是一項(xiàng)市場研究，” George A.Brakeley, III解釋到，他是Brakeley, John, Price, Jones of Stamford, CT——一個(gè)資金籌措咨詢公司的主席，“如果你從事消費(fèi)品制造的話，不對一種新剃刀進(jìn)行市場測試，就把它投放市場的事情是不可想象的。我們在測試某個(gè)企業(yè)的資金籌措吸引力方面做著同樣的工作。這種測試可能是本地的，區(qū)域性的或者全國的，而且通常包括三部分：基金會、公司和個(gè)人捐助者?！?/p>

可行性研究通常在商業(yè)活動之前，而且通常是由外部的咨詢公司主導(dǎo)的。研究一般包括一個(gè)對資金籌措活動的外部審計(jì)，以及隨后與相關(guān)人士的一系列會見。審計(jì)和會見的結(jié)果將呈現(xiàn)給企業(yè)董事會?！笆孪葲]有任何評估活動就確定進(jìn)行商業(yè)活動的情況很少見，” Brakeley談到，“同樣非常少見的是，一個(gè)企業(yè)自行進(jìn)行可行性研究。這主要是因?yàn)?，人們在會見客觀、專業(yè)的外部人員比會見內(nèi)部人員的時(shí)候更傾向于坦白，尤其是他們與企業(yè)有著很大關(guān)聯(lián)的時(shí)候?！?/p>

Susan B.Franklin是MSW，Camp Ronald McDonald for Good Times在洛杉磯的執(zhí)行主管，她非常有興趣在700萬美元的建造活動之前進(jìn)行一項(xiàng)研究。“我們進(jìn)行可行性研究的原因很多。第一，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)有很長的歷史，人們對我們的感覺很多樣。我們感覺一個(gè)外部人員能夠幫助我們明確這種感覺。第二，我們希望確認(rèn)我們所投資的數(shù)字是正確的。我們選擇700萬是因?yàn)槲覀兊慕ㄖ熀鸵?guī)劃師認(rèn)為這個(gè)建筑會花費(fèi)這么多。或許一個(gè)可行性研究將表明我們有能力進(jìn)行1000萬美元的商業(yè)活動。我想，如果確實(shí)存在這樣的機(jī)會卻被我們錯(cuò)過了的話，將會是一件很可笑的事情。同時(shí)，我希望確定我們將會成功。如果一個(gè)可行性研究告訴我們這個(gè)項(xiàng)目只能支持400萬的投資，那么我們最好做一個(gè)400萬的項(xiàng)目，縮減開支，以后再做完余下的部分?！?/p>

商業(yè)活動能夠在沒有可行性研究的情況下獲得成功

并不是所有人都同意可行性研究是投資之前所必須的步驟?！拔覀兊纳虡I(yè)活動籌措到750萬美元，但我們并沒有經(jīng)過研究，而且也沒有雇用顧問。我們僅僅是挽起袖子自己干?！?Mack McKinzie這樣解釋到，他是印第安納波利斯藝術(shù)博物館的主管?！?0年代我們在一個(gè)小型，而且很不成功的商業(yè)活動中使用了顧問。我并不清楚那到底是顧問，還是董事會或是兩者的結(jié)合，但是沒有人對結(jié)果滿意?！?/p>

“我們長期以來都擁有不錯(cuò)的資金籌措方案。我們擁有強(qiáng)有力的董事會，我們了解我們的客戶，而且我們很好地集中精力做我們的事情。我們感到機(jī)會不錯(cuò)。在一個(gè)企業(yè)的生命期里，有那么一段時(shí)間，所有的事情看起來都處于良好的狀態(tài)中?！?/p>

McGrath & Company of Westmont, IL 的主席Kevin McGrath已經(jīng)從事直接郵寄的資金籌措項(xiàng)目16年以上了。他目睹了這些年可行性研究需求的衰退?！翱尚行匝芯吭?jīng)十分流行。研究是一個(gè)必經(jīng)的程序。這種研究一度更像是一些顧問公司的銷售工具，而不是更好的審視企業(yè)的圖景。所有的可行性研究都是好的可行性研究。我想這一點(diǎn)現(xiàn)在不同了?！?/p>

可行性研究的費(fèi)用

可行性研究是很貴的。當(dāng)使用顧問的時(shí)候，所支付的費(fèi)用肯定要比使用內(nèi)部職員進(jìn)行研究要高得多。但是，咨詢費(fèi)會根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和復(fù)雜程度的不同而有很大差別。Brakeley解釋了他公司對于費(fèi)用的哲學(xué)。“一個(gè)可行性研究可能從15000美元到75000美元不等。我們相信少數(shù)高質(zhì)量的訪談比大量膚淺的訪談有效得多。費(fèi)用也會受地理因素的影響。如果目標(biāo)是一個(gè)社區(qū)醫(yī)院的話，其影響范圍僅僅是周邊20英里以內(nèi)的地方。這種訪談的效率會比一所自由主義藝術(shù)學(xué)院的效率高多了。因?yàn)檫@種學(xué)院的董事會托管人和優(yōu)秀畢業(yè)生可能會散布在整個(gè)國家里，或許乘飛機(jī)去西雅圖僅僅是為了做一個(gè)訪談。另一個(gè)影響費(fèi)用的因素是進(jìn)行訪談的人的資歷。我們并不習(xí)慣于讓新手做這樣的研究?！?/p>

可行性研究的費(fèi)用可能會讓一個(gè)企業(yè)退縮。Susan Franklin解釋到：“一些董事會成員無疑會說：?天那，做一個(gè)可行性研究需要25000美元。想想看，25000美元可以讓多少孩子去夏令營！?幸運(yùn)的是，我們的董事會覺得可行性研究是通向成功的必備條件。他們同樣理解必須為正確的建議投資。不管是會計(jì)之于貿(mào)易或是律師之于法律條文，建議是必須聽的。一項(xiàng)可行性研究保護(hù)你不犯錯(cuò)誤?！?/p>

McGrath同意很多企業(yè)不進(jìn)行可行性研究是因?yàn)橘M(fèi)用過高的緣故。他同樣相信另外還有原因。“很多項(xiàng)目沒有做可行性研究，費(fèi)用當(dāng)然是一個(gè)因素。但是，我相信也有相當(dāng)一部分原因是開發(fā)商的自信所致。他們說，我能做這事，就像XYZ一樣簡單，為什么還要在咨詢公司身上花錢呢，我能做好！”

研究是耗費(fèi)時(shí)間的可行性研究最令人感到灰心的方面在于時(shí)間。董事會決定要進(jìn)行研究，他們已經(jīng)雇傭了一個(gè)能夠勝任的資金籌措公司，然后卻被同一家公司告知研究開始之前需要數(shù)月時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)備。董事會叫嚷到：“這算是什么買賣！”

“有一次咨詢公司說他們需要三個(gè)月時(shí)間進(jìn)行研究”，Brakeley解釋到?！暗芯繉⒃趦蓚€(gè)方面陷入困境。一是企業(yè)并不總是處于可以供研究的狀態(tài)中。二是你想見的人并不是隨時(shí)就可以見到的。因?yàn)檫@個(gè)原因，有些研究將耗費(fèi)4到6個(gè)月才能完成?！?/p>

如果研究的結(jié)果是負(fù)面的會怎樣？

沒有一個(gè)企業(yè)是完美的。經(jīng)常會有一些人或其他企業(yè)，由于某種原因不喜歡你的商業(yè)運(yùn)作方式。進(jìn)行研究的一個(gè)原因是確定你的項(xiàng)目會對社區(qū)帶來多大的利益，并且確定項(xiàng)目運(yùn)作成功的機(jī)會。但是如果兩個(gè)月的研究之后，你的顧問為你帶來壞消息——你的項(xiàng)目存在較大的外部問題，你能做什么？接下來會發(fā)生什么？

Brakeley描述了他的公司將是如何應(yīng)對這一情況的?！叭绻覀冞M(jìn)行了訪談計(jì)劃中的三分之一或是四分之一，而且訪談是令人驚訝且絕對負(fù)面的話，我們將會停止研究進(jìn)程，然后回去對他們說，伙計(jì)們，你們有大麻煩了。我們最好完全停止這項(xiàng)研究并且改正這些問題，因?yàn)檫@不是對資源的有效運(yùn)用。負(fù)面的結(jié)果并不完全意味著你們不應(yīng)當(dāng)運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，而是意味著項(xiàng)目的目標(biāo)經(jīng)過檢驗(yàn)是不夠有競爭力的，應(yīng)當(dāng)另立目標(biāo)。有些時(shí)候我們不得不說，我們認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目目前是不值得建議的，這是原因，這是你們需要為這個(gè)項(xiàng)目所做的準(zhǔn)備?！?/p>

McGrath對客戶采用相似的方針?！拔覍⒏嬖V他們改正問題，尋找其他途徑獲得他們所尋找的資金。但是，我從沒有看到過一個(gè)完全負(fù)面的研究，因?yàn)榭隙ㄓ腥耸侵С诌@個(gè)機(jī)構(gòu)的，因此也總會有希望和樂觀估計(jì)?！?/p>

如果選擇不做可行性研究的話應(yīng)當(dāng)做好準(zhǔn)備

如果你的企業(yè)選擇在建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作之前不做可行性研究的話，你應(yīng)當(dāng)做到如下：

1、高度的自信；

2、對你的市場和客戶的廣泛認(rèn)知；

3、以往商業(yè)運(yùn)作的成功經(jīng)歷；

4、主要的成功因素是可以預(yù)期的；

5、確定有一個(gè)自發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)；

6、董事會和項(xiàng)目員工的承諾，7、完成整個(gè)工作的能力。

McGrath也認(rèn)為如果不經(jīng)過可行性研究的話，一個(gè)項(xiàng)目必須進(jìn)行充分的準(zhǔn)備?！澳惚仨殦碛幸粋€(gè)詳細(xì)的計(jì)劃書，并且必須相對非專業(yè)人士和多數(shù)公眾來說簡單、易懂。你必須爭取到與企業(yè)有關(guān)人的支持：董事會成員，支持者和朋友。你能夠從參與項(xiàng)目的人身上學(xué)到很多。最重要的是你的企業(yè)必須完全為你的項(xiàng)目成功而努力。”

你應(yīng)當(dāng)為可行性研究投資么？

可行性研究成功地進(jìn)行了很多年。有其缺點(diǎn)，也有優(yōu)點(diǎn)，就像任何其他開發(fā)程序一樣。對于非營利組織的任何重要的金融投資，研究都是應(yīng)當(dāng)被謹(jǐn)慎考慮的，如果使用的話，必須小心監(jiān)控，并且得到董事會和員工的熱情支持。

George Brakeley已經(jīng)完成過很多可行性研究，而且很清楚這些研究的價(jià)值?！按蠖鄶?shù)企業(yè)和組織意識到他們最好請外部的、客觀的人來看看他們想做的事情，并確定這是否可行。有時(shí)這個(gè)步驟就像保險(xiǎn)一樣，顧問會告訴你，你做的不錯(cuò)，繼續(xù)下去，所有的事情都如你所預(yù)期的那樣。但是另一個(gè)極端是，顧問十分誠懇地告訴你，你做的事情是錯(cuò)的。你應(yīng)該干點(diǎn)其他的事情?！?/p>

Susan Franklin也深信研究對于項(xiàng)目的成功是非常重要的。“盡管你認(rèn)為你很了解你的社區(qū)，但是你仍然會發(fā)現(xiàn)一些令你驚奇的現(xiàn)象。因此，最好事前做好準(zhǔn)備。我經(jīng)常會聽到企業(yè)發(fā)現(xiàn)他們能夠籌措到比他們預(yù)想得多得多的資金。如果一個(gè)可行性研究告訴你不要進(jìn)行這個(gè)項(xiàng)目的話，不要尋找托辭。更多的時(shí)候，報(bào)告會告訴你，按你預(yù)先設(shè)想的去做，而且可能會做所有你能想到的事情。即使研究最終告訴你的結(jié)果和你一開始設(shè)想的是一樣的，這只能說明你很全面地考慮了這個(gè)問題，而并不說明你浪費(fèi)了你的金錢。

第三篇：近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)

近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)

近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的特點(diǎn)

文 蘇世功

近年來，城郊結(jié)合處的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目呈現(xiàn)出逐年翻番的增長態(tài)勢。這些近郊的開發(fā)項(xiàng)目在受到消費(fèi)者青睞的同時(shí)，也不同程度出現(xiàn)了開盤熱鬧和交房難交的現(xiàn)象。除開發(fā)商對近郊房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)和難度認(rèn)識不足外，其前期工作中的項(xiàng)目可行性研究雷同于市區(qū)項(xiàng)目也是重要原因之一。重視和強(qiáng)化近郊項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)已成為開發(fā)商們不可回避的問題。近郊開發(fā)不僅要對政策面、市場面進(jìn)行分析，也必須在技術(shù)面上做進(jìn)一步地可行性特殊研究。

一、可行性特殊研究的內(nèi)容

我國目前城市化水平為36%，至2020年將達(dá)到64%。近郊項(xiàng)目在完成這一目標(biāo)的任務(wù)中將起到重要作用。

近郊項(xiàng)目可行性研究是在工程項(xiàng)目投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面進(jìn)行深入研究，對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價(jià)，并綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、市場適用性、經(jīng)濟(jì)合理性和建設(shè)可能性。

近郊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的特殊研究是在常規(guī)可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)新城區(qū)的城市規(guī)劃要點(diǎn)，從研究近郊市場供需現(xiàn)狀及預(yù)測開始，經(jīng)過項(xiàng)目的周邊環(huán)境各要素分析，提出與近郊特點(diǎn)相適應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，充分注意環(huán)境再開發(fā)和環(huán)境保護(hù)，充分注意小區(qū)配套和新城市政配套的關(guān)聯(lián)性，充分注意近郊新盤的創(chuàng)新性、文化性和賣點(diǎn)設(shè)計(jì)，并制定出相適應(yīng)的建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度。

報(bào)告中還需提出可行的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析：包括項(xiàng)目的投資預(yù)算和資金籌措，項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和結(jié)論。

二、近郊項(xiàng)目可研報(bào)告的特殊點(diǎn)

在近郊市場分析中，特別要注意區(qū)域性因素分析。要把握住區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受

宏觀經(jīng)濟(jì)影響的時(shí)差性。近郊往往是主城擴(kuò)張延伸地，比遠(yuǎn)郊項(xiàng)目有著不可比擬的眾多城市消費(fèi)群，政府的政策傾向和各近郊片的開發(fā)順序會引導(dǎo)市場的成熟速度。

在近郊市場預(yù)測中，同質(zhì)產(chǎn)品和同業(yè)對手的競爭分析是主要的供給預(yù)測，要關(guān)注近郊空白市場在數(shù)年內(nèi)出現(xiàn)的無壟斷競爭格局。還要注意在各大城市每年近郊開發(fā)量上數(shù)百萬平方米的今天，房產(chǎn)的總供給與總需求在近效一定區(qū)域內(nèi)，會出現(xiàn)階段性的供大于求狀況。

房地產(chǎn)的異質(zhì)性表明不存在任何相同的房地產(chǎn)，任何一宗房地產(chǎn)都是惟一的?？尚醒芯糠治鲋?，要充分利用近郊湖、山、島、林的優(yōu)勢，創(chuàng)新制定具有強(qiáng)烈異質(zhì)性的和需求收入彈性較高的有發(fā)展前途房產(chǎn)。同時(shí)，對同質(zhì)同規(guī)模產(chǎn)品和企業(yè)的競爭影響要提出對策。

目前，近郊盤的可行性研究報(bào)告大多內(nèi)容雷同。某片地段內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目的可研報(bào)告近似一致，缺乏個(gè)案研究，缺乏近郊盤的可研特點(diǎn)研究。近郊盤的可研特點(diǎn)較復(fù)雜，其特點(diǎn)呈多樣性，雖然每一特點(diǎn)對可研結(jié)論影響并非巨大，但系統(tǒng)綜合各特點(diǎn)后，將會得出對市場定位和項(xiàng)目成本、效益有重大影響的結(jié)論。

在近郊項(xiàng)目投資概算時(shí)，直接費(fèi)用中的各土地開發(fā)費(fèi)用和前期工程費(fèi)將按國家有關(guān)規(guī)定列支，沒有大的變化。但在工程開發(fā)費(fèi)用中，除房屋建設(shè)工程費(fèi)外，附屬工程、室外工程、公共建筑配套工程和小區(qū)內(nèi)配套的各種公共福利設(shè)施需重點(diǎn)分析并列支概算中。間接費(fèi)用中的管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)等變數(shù)不大，但銷售費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用比成熟的市區(qū)項(xiàng)目要高出許多，也應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注和分析。

近郊項(xiàng)目有著低容積率、低密度和高綠化率的共同特性。近效小區(qū)的退紅綠化帶這一強(qiáng)制性規(guī)劃措施將縮小可用建設(shè)和設(shè)施占地面積。有的退紅要求已經(jīng)從5米擴(kuò)大到了15米，規(guī)劃方案中要面對規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)要求做好調(diào)整。中、高檔景觀和綠化的投入，其從設(shè)計(jì)費(fèi)、原料費(fèi)用到施工費(fèi)之大，也是市區(qū)項(xiàng)目所不可攀比的。景觀和綠化的費(fèi)用在近郊盤建筑面積中每平方米達(dá)數(shù)拾元、上百元已不足為奇。甚至在高檔別墅項(xiàng)目中，此類費(fèi)用數(shù)百元至上千元也為常見。如南京利源集團(tuán)打造的品牌樓盤百家湖花園印象威尼斯別墅區(qū)的景觀綠化投入已達(dá)每平方米1200元。

在20萬平方米至上百萬平方米的近郊大盤開發(fā)中，園區(qū)配套費(fèi)用可占整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的3%－10%。近郊小區(qū)因沒有市區(qū)項(xiàng)目的市政配套和公建配套的全面支持，必須規(guī)劃相適應(yīng)的公建配套系統(tǒng)，以或自營或招商的方式來解決居民的各種生活服務(wù)需要。百貨店、餐飲店等日常生活服務(wù)系統(tǒng)和銀行、幼兒園甚至醫(yī)院和學(xué)校的規(guī)劃和投資都不應(yīng)忽視。活動廣場以及不同規(guī)模地健身場館在獨(dú)立小區(qū)都應(yīng)做獨(dú)立配套并列支概算，同時(shí)對各營業(yè)性的服務(wù)設(shè)施要提出投入產(chǎn)出經(jīng)營綱要。如南京百家湖花園已建的十六種健身場館與項(xiàng)目也都相應(yīng)制定了運(yùn)營收支方案。有條件的小區(qū)還需考慮除公交外的業(yè)主交通專車及其長年收支平衡的問題。

根據(jù)國家物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房應(yīng)占小區(qū)總建筑面積的3‰－4‰，既100萬平方米的小區(qū)要有3000平方米以上的物管用房，這在城區(qū)舊盤中很難實(shí)現(xiàn)，但在近郊新盤中要按規(guī)概算。

近郊盤在車庫、車位的考慮中要盡量到位，應(yīng)長遠(yuǎn)規(guī)劃出至少一戶一位的指標(biāo)。如南京百家湖公寓花園規(guī)劃了近5000個(gè)車位。車庫、車位的銷售還是出租應(yīng)做經(jīng)營收益的現(xiàn)值和將來值收益比較分析。同樣，小區(qū)周邊的門面房和區(qū)內(nèi)的小門面房系列也應(yīng)做銷或租的收益分析。

近郊小區(qū)，以生地已轉(zhuǎn)為熟地既七通一平到位來分析，園區(qū)內(nèi)仍有眾多和市區(qū)盤的不同配套要考慮。因近郊多為大盤，園區(qū)內(nèi)變壓配電系統(tǒng)由開發(fā)商投入的各環(huán)網(wǎng)柜和各變壓器、園區(qū)內(nèi)各主支干道的雨污分流等管道和道路系統(tǒng)、環(huán)保需要的污水處理系統(tǒng)、生活用水、消防用水和煤氣的加壓泵房位置和投資都不可忽視。當(dāng)大盤所需電、水、煤氣等接口需大量增容費(fèi)時(shí)，其超額費(fèi)用消化方案也應(yīng)一并提出。

新建小區(qū)，一張白紙，再也不是建筑單體加圍墻的規(guī)劃設(shè)計(jì)，除景觀綠化、公建配套外，中、高檔智能化和網(wǎng)絡(luò)化以及四表遠(yuǎn)傳的投入概算和費(fèi)用消化方案應(yīng)同時(shí)研究。

根據(jù)近年的國家有關(guān)法規(guī)，新建小區(qū)的防空設(shè)施所占建筑面積或補(bǔ)償政府提供防空設(shè)施的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入概算。

近郊大盤因離市區(qū)有一段距離，在銷售費(fèi)用中的廣告費(fèi)概算時(shí)，要取比市區(qū)盤廣告費(fèi)高出2－3倍的取值比例，必須以稍大的廣告投入吸引市區(qū)市民前往近

郊實(shí)地看盤。同時(shí)，耗資較大的現(xiàn)場售樓部和樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格和概算在前期籌劃中也不應(yīng)忽視。

近郊小區(qū)因規(guī)模大，制定適銷的房產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及其調(diào)整方案尤為重要。要根據(jù)市場需求和預(yù)測競爭產(chǎn)品變化，提出各推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要點(diǎn)，提出推盤和價(jià)格走勢綱要，以保證現(xiàn)金流量表中收入的相對穩(wěn)定性和可信性，為制定全盤全程投入產(chǎn)出效益分析奠定基礎(chǔ)。

三、可行性特殊研究的技術(shù)方法

近郊房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)不可否認(rèn)開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)定性至關(guān)重要，但在此基礎(chǔ)上采用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)分析方法，運(yùn)用系統(tǒng)工程和價(jià)值工程基本原理，對項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行定量的分析和論證是可行性研究的核心內(nèi)容，也是投資決策的重要依據(jù)。

在制定項(xiàng)目各階段資金平衡表和預(yù)測能力時(shí)，當(dāng)成本費(fèi)用基本不變時(shí)，銷售收入的預(yù)測是非常重要的。一般可研報(bào)告是采用經(jīng)驗(yàn)法或簡單平均法來定量，但根據(jù)近郊銷售每年遞增（減）的變化量之間的關(guān)系，可以更趨近地預(yù)測出未來各或各階段的銷售值。常用的方法是采用一元線性回歸法，其計(jì)算方程式為Y=a+bx。其中x代表或時(shí)間段，Y代表預(yù)測銷售值。a、b二個(gè)未知常數(shù)用最小二乘法求得。所得各年銷售收入后，再根據(jù)政策和競爭情況，采用經(jīng)驗(yàn)法予以修正。

在確定項(xiàng)目各套型面積所占比例分析時(shí)，可采用需求收入彈性指數(shù)來分析。即市民收入水平

△QD△M 每變化1%，所引起各面積套型需求的百分比。其公式為EM＝── / ──。QDM 式中，EM表示收入彈性，△M為增加的收入，M為原收入，△QD為需求的變化量，QD為原需求量。各套型比較后，需求收入彈性EM較大者有著暢銷的前景，應(yīng)列為待選的近郊盤主力套型。然后用定性的數(shù)據(jù)交叉分析法和時(shí)間序列分析法，通過調(diào)研客戶問卷的形式，修正好各年將推出的套型結(jié)構(gòu)。

在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)中，經(jīng)過預(yù)算分析和財(cái)務(wù)分析后，需要提出財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、銷售利潤表、財(cái)務(wù)平衡表這些基本財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表，還要列出投資回收期、借

款償還期、凈現(xiàn)金流量、投資利潤率、投資利稅率這些靜態(tài)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)。

在財(cái)務(wù)評價(jià)的動態(tài)指標(biāo)中，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV是指計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先確定的折現(xiàn)率，折算到基準(zhǔn)年的數(shù)值。即FNPV>0表示項(xiàng)目達(dá)到基準(zhǔn)收益率后，還能獲得超額利潤，項(xiàng)目可行，否則項(xiàng)目不可行。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR是指項(xiàng)目各凈現(xiàn)金流量的累計(jì)折現(xiàn)率等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它表明在整個(gè)計(jì)算時(shí)內(nèi)以每年的凈收益恰好將投資全部收回。對近郊大盤承受銀行貸款較大時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的研究既能分析項(xiàng)目對初始投資的償還能力，也能表達(dá)連續(xù)貸款與籌資的可接受條件。

近郊大盤投入資金大，開發(fā)周期長，不確定因素多。因此，在財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)上，更應(yīng)做好敏感性分析，選擇好最能反映投資效益的主要產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如投資回收期和開發(fā)商利潤，并從眾多影響其效益的各干擾因素中，列出主要不確定因素在一定范圍內(nèi)變化時(shí)對效益目標(biāo)的影響程度，為決策和提出對策提供依據(jù)。近郊盤因其為市場新寵，變化因素多，最好不采用單變量敏感分析法，以此輔助開發(fā)商減少決策的失誤和風(fēng)險(xiǎn)。

概率分析用以補(bǔ)充敏感性分析不能定量提出盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不足。在概率分析中，解析法因需要精確的足夠的歷史數(shù)據(jù)，從而無法實(shí)際運(yùn)用。蒙特卡洛模擬法雖然進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，考慮了各種隨機(jī)變化因素，但因其耗時(shí)耗資，現(xiàn)階段也只能作為可行性研究技術(shù)的一個(gè)發(fā)展方向。

南京利源集團(tuán)

南京百家湖房地產(chǎn)開發(fā)公司

二〇〇三年五月十四日

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究及融資方案編制

一種編制房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、融資方案、項(xiàng)目建議書的方法與技術(shù)，這種方法集方便、快速、速成、安全等優(yōu)點(diǎn)的房地產(chǎn)可行性研究或融資軟件：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價(jià)可行性研究及概預(yù)決算管理系統(tǒng)：房地產(chǎn)投資分析軟件（房地產(chǎn)投資估算軟件、房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)、房地產(chǎn)項(xiàng)目評估軟件、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究與分析決策軟件）可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本分析、房地產(chǎn)投資收益分析、房地產(chǎn)投資經(jīng)營分析、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析與評價(jià)、房地產(chǎn)投資可行性分析與評價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策，包含投資成本測算、經(jīng)營成本測算、經(jīng)營收入測算（銷售收入、租賃收入）、投資計(jì)劃（含分期投資計(jì)劃、投資分類計(jì)劃）、資金籌措計(jì)劃（融資分析）、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)（銷售收入與經(jīng)營稅金及附加表、租賃收入與經(jīng)營稅金及附加表、還款付息表、損益表、現(xiàn)金流量表、資本來源與應(yīng)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、投資分類損益表）、非土地拍賣和土地拍賣多方案經(jīng)濟(jì)分析、臨界點(diǎn)分析（含盈虧平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速電算化，并可撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書和房地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書，為房地產(chǎn)開發(fā)或固定資產(chǎn)置業(yè)投資企業(yè)（單位）的項(xiàng)目投資決策，房地產(chǎn)預(yù)可行性研究、預(yù)項(xiàng)目實(shí)施過程中成本核算、成本控制和項(xiàng)目竣工后的財(cái)務(wù)決算、房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)提供依據(jù)，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評估，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目評估書（報(bào)告）、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款評估書（報(bào)告）及土地拍賣土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告的好助手，也是房地產(chǎn)市場分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投資領(lǐng)域的房地產(chǎn)行業(yè)分析。是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資咨詢師、房地產(chǎn)策劃師的助手。目前該系統(tǒng)已形成三大版本（標(biāo)準(zhǔn)版、專業(yè)版、企業(yè)版），為了合適大眾化需要開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)版并以幾百元/套超低價(jià)格入市，并附送正版光盤及成功的操作方案并包教會初學(xué)者編制房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告。

聯(lián)系方式QQ：45885787電子郵箱：xj138@sina.com

歡迎同行朋友與本人討論房地產(chǎn)投資開發(fā)及融資

項(xiàng)目名稱 合計(jì) 第一階段 第二階段 第三階段

一 土地成本土地市價(jià)土地使用權(quán)出讓金征地補(bǔ)償費(fèi)

二 前期開發(fā)費(fèi)三通一平工程鉆探費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)臨水臨電費(fèi)

三 建筑安裝工程費(fèi)土建費(fèi)內(nèi)水暖電工程費(fèi)

四 公建配套設(shè)施費(fèi)區(qū)內(nèi)排水、道路建設(shè)費(fèi)區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)費(fèi)區(qū)內(nèi)配套零星工程費(fèi)

五 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)報(bào)建費(fèi)土地使用權(quán)出讓金契稅交易管理費(fèi)建筑工程拋投標(biāo)活動資金土地增值稅

六 管理、銷售和財(cái)務(wù)費(fèi)用開辦和管理費(fèi)前期物業(yè)管理費(fèi)樣板房、售樓部裝修費(fèi)

七 不可預(yù)見費(fèi)

八 營業(yè)稅及附加

這個(gè)問題最好討論一下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表

單位:萬元

費(fèi)用項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù) 總價(jià) 單價(jià)

一．土地費(fèi)用

１．土地出讓地價(jià)款

２．征地費(fèi)

３．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

４．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

５．土地投資折價(jià)

６．土地租用費(fèi)

二．前期工程費(fèi)

１．地質(zhì)勘測測繪費(fèi) 設(shè)計(jì)概算的０．５％左右 1.32元２．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的３％左右

３．可行性研究費(fèi) 占總投資的１％－３％

４．道路費(fèi)

５．供水費(fèi)

６．供電費(fèi)

７．土地平整費(fèi)

三．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

１．供電工程

２．供水工程

３．供氣工程

４．排污工程

５．小區(qū)道路工程

６．路燈工程

７．小區(qū)綠化工程

８．環(huán)衛(wèi)設(shè)施

四．建安工程費(fèi)

１．單項(xiàng)工程 多層800

２．單項(xiàng)工程 小高層1300

３．單項(xiàng)工程 高層1800

五．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

１．居委會

２．派出所

３．托兒所

４．幼兒園

５．公共廁所

６．停車場

六．開發(fā)間接費(fèi)

七．管理費(fèi)用 約為前五項(xiàng)的３％左右

八．銷售費(fèi)用 銷售收入的４％－６％

九．財(cái)務(wù)費(fèi)用 年貸款40%,貸款利率6.12%

十．開發(fā)期間稅費(fèi)

１．固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

２．土地使用稅

３．市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)

４．供電貼費(fèi)

５．用電權(quán)費(fèi)

６．分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)７．綠化建設(shè)費(fèi)

８．電話初裝費(fèi)

十一．其他費(fèi)用

１．臨時(shí)用地

２．臨建圖

３．施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)

４．工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)

５．招標(biāo)管理費(fèi)

６．總承包管理費(fèi)

７．合同公證費(fèi)

８．施工執(zhí)照費(fèi)

９．工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

１０．工程監(jiān)理費(fèi)

１１．竣工圖編制費(fèi)

１２．工程保險(xiǎn)費(fèi)

十二．不可預(yù)見費(fèi) 前十項(xiàng)之和的３％－７％合計(jì) 上述十二項(xiàng)之和

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究概述

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究概述

項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。

一、可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容有：

(1)項(xiàng)目概況；

(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；

(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;

(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);

(5)資源供給；

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；

(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；

(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；

(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析;

(10)結(jié)論及建議。

二、可行性研究的工作階段

投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。

投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～

1.5%。

詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%～1.0%.項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

三、可行性研究步驟

可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：

(1)接受委托；

(2)調(diào)查研究;

(3)方案選擇與優(yōu)化；

(4)財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià);

(5)編制可行性研究報(bào)告。