第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)編制指引（模版）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)編制指引 2008-6-26 10:49:30 作者：未知城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述項(xiàng)目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。項(xiàng)目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢(shì)比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

3.4項(xiàng)目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點(diǎn)

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價(jià)格

3.8土地升值潛力初步評(píng)估

3.9立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析。法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項(xiàng)情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件。市場(chǎng)分析

區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況、未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型、本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)；產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征；產(chǎn)品定位及建議。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析

開(kāi)發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購(gòu)置土地的資金來(lái)源計(jì)劃分析；營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。結(jié)論和建議

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)

東 宏 時(shí) 代 廣 場(chǎng) 項(xiàng) 目 建 議 書(shū)

目錄

第一章、項(xiàng)目概述 第二章、項(xiàng)目名稱(chēng)和選址 第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng)

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第七章、投資估算及資金籌措 第八章、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析 第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析 第十一章、結(jié)論

第一章、項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為了響應(yīng)政府號(hào)召，推動(dòng)城市發(fā)展新進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善、促進(jìn)城市生活生產(chǎn)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，打造區(qū)域新中心。銅梁區(qū)東宏時(shí)代廣場(chǎng)，新建商業(yè)集中區(qū)。隨著銅梁新城核心區(qū)工程的建設(shè)，東宏時(shí)代廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將成為新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).東宏時(shí)代廣場(chǎng)位于新城核心區(qū)中心商圈，地理位置優(yōu)越，商機(jī)無(wú)限。

二、項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于銅梁新城核心區(qū)，規(guī)劃用地性為商住建設(shè)用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)中高層居住性建筑和商業(yè)，宗地面積為100畝，位于金龍大道與中心路交匯處，四周為建設(shè)中城市商圈及大型住宅區(qū)，地理位置優(yōu)越、交通便捷。

2、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)：時(shí)代廣場(chǎng)

建設(shè)地點(diǎn)：銅梁區(qū)中興東路788號(hào)

建設(shè)規(guī)模： 29.11萬(wàn)㎡

占地面積：100畝

容積率：3.0

綠地率：50%

建筑密度：60%

2、項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程：

東宏時(shí)代廣場(chǎng)位于銅梁區(qū)中興東路788號(hào)，處于銅梁新城核心區(qū)商圈，隨著城市發(fā)展需要，傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展的進(jìn)程，且人們出行、消費(fèi)等生活習(xí)慣的改變，急需新型的購(gòu)物中心商業(yè)替代傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)模式，為了給市民創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境、改善市民生活條件，市政府決定在該項(xiàng)目擬建一個(gè)以五星級(jí)酒店和大型購(gòu)物中心為一體，高級(jí)公寓樓與寫(xiě)字樓配套的商業(yè)綜合體，項(xiàng)目選址交通方便，建設(shè)條件基本具備，待項(xiàng)目批準(zhǔn)后、建設(shè)手續(xù)完善后即可開(kāi)工建設(shè)。

3、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則

項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把打造商業(yè)新中心放在首位，進(jìn)一步完善城市生活配套設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的生態(tài)景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的商業(yè)格局，另一方面還遵循節(jié)約土地資源的原則，充分利用擬建項(xiàng)目的現(xiàn)有地形特征，合理布置用地和交通網(wǎng)絡(luò)，形成具有區(qū)域特色的空間結(jié)構(gòu)，規(guī)劃五星級(jí)酒店與大型購(gòu)物中心相結(jié)合，考

慮城市新形象及市民購(gòu)物的需要，樹(shù)立“城市商業(yè)新中心”的形象。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱(chēng)：重慶東宏地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“時(shí)代廣場(chǎng)”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約29.11萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為五星級(jí)酒店、商業(yè)購(gòu)物中心、高檔公寓樓及寫(xiě)字樓?！霸擁?xiàng)目由重慶東宏地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司投入全部建設(shè)資金。

第二章、項(xiàng)目名稱(chēng)和選址

一、項(xiàng)目名稱(chēng)：時(shí)代廣場(chǎng)。

二、地理位置：銅梁區(qū)中興東路788號(hào)。

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約100畝。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商住建設(shè)用地。第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“時(shí)代廣場(chǎng)”建設(shè)內(nèi)容為高層居住性建筑及商業(yè)設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：100畝。

2、總建筑面積： 29.11 萬(wàn)平方米。

3、住宅建筑面積：4.4萬(wàn)平方米

4、寫(xiě)字樓建筑面積：1.4萬(wàn)平方米

5、五星級(jí)酒店建筑面積：7萬(wàn)平方米

6、商業(yè)建筑面積：11.61萬(wàn)平方米

7、地下室建筑面積：4.7萬(wàn)平方米

8、居住總?cè)丝冢?約1280人。

9、居住總戶數(shù)： 約 640 戶

10、建筑層數(shù)： 地上23層。

11、綠化率：5％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)重慶市設(shè)計(jì)院通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“時(shí)代廣場(chǎng)”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“時(shí)代廣場(chǎng)”力求吸收當(dāng)今先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)商業(yè)新風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化商業(yè)、酒店、住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合銅梁區(qū)總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把城市風(fēng)貌及環(huán)境設(shè)計(jì)放在首位，進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的風(fēng)格。

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“時(shí)代廣場(chǎng)”位于銅梁新城核心區(qū)中興東路788號(hào)。位于核心區(qū)商圈，地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“時(shí)代廣場(chǎng)”位于中心路與金龍大道兩條城市主干道交匯處，周?chē)瑫r(shí)開(kāi)建多個(gè)大型商業(yè)中心及已經(jīng)建成多個(gè)住宅小區(qū)，占據(jù)城市主干道，所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施非常優(yōu)越。

第五章、物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“時(shí)代廣場(chǎng)”建筑內(nèi)容為高層與多層居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“時(shí)代廣場(chǎng)”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 7000噸 水泥： 6000噸

粘土空心磚：50000立方米

二、主要設(shè)備

“時(shí)代廣場(chǎng)”的建設(shè)內(nèi)容為高層居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“時(shí)代廣場(chǎng)”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：100瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為29000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為582升/日。

3、熱力量：按150大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為44百萬(wàn)大卡／小時(shí)。

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“時(shí)代廣場(chǎng)”建設(shè)按照銅梁區(qū)有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)

驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“時(shí)代廣場(chǎng)”總建筑面積約為29.11萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2013年到2016年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2013年12 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、工程招投標(biāo)等。2、2014年1月至2016年4月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構(gòu)成

宗地占地約100畝，為商住建設(shè)用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

2000萬(wàn)元

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本

1000萬(wàn)元

3、建安成本

29110萬(wàn)元

4、基礎(chǔ)設(shè)施投入

14500萬(wàn)元

5、其他投入

35000萬(wàn)元

二、成本測(cè)算：

1、土地費(fèi)用總計(jì)100畝土地為2000萬(wàn)元。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照35元/m2計(jì)，合計(jì)為1000萬(wàn)元。

3、建安費(fèi)用按建安平米造價(jià)1000元/m2計(jì)算，共計(jì)需投入29110萬(wàn)元。

4、基礎(chǔ)設(shè)施（含機(jī)電、外裝、景觀等）投入按500元/m2計(jì)，共計(jì)需投入14500萬(wàn)元。

5、其他投入（含配套、稅費(fèi)、裝飾工程等）約為35000萬(wàn)元。

6、以上成本共計(jì)約81610萬(wàn)元。

三、資金籌措

資金是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的重要問(wèn)題，工程項(xiàng)目中的主要資金包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費(fèi)的生產(chǎn)材料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。本項(xiàng)目總投資為81610萬(wàn)元，一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金來(lái)源為自籌。第八章、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析

一、資源開(kāi)發(fā)方案

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》，做好固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的節(jié)能和審查工作，建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可

持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策的重要工作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢(shì)?！吨腥A人民共和國(guó)節(jié)約能源法》中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定“固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專(zhuān)題論證。固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大批工程項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營(yíng)，既提高了城市品味，完善了城市基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)也占用了大量的土地資源。合理有效的運(yùn)用土地資源是工程項(xiàng)目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)資源為土地，在滿足該項(xiàng)目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項(xiàng)目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，周?chē)ㄖY源豐富、運(yùn)輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)所需的全部材料供給，工程項(xiàng)目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開(kāi)發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。

二、資源利用方案

擬建項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電

等能源，擬建項(xiàng)目因采用集中供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網(wǎng)合理布置，與市政主管道有效對(duì)接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節(jié)地作用十分明顯。

三、資源節(jié)約措施

建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點(diǎn)領(lǐng)域，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重以下問(wèn)題：

1、在施工過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能６５％的要求。

2、在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采用空心磚、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。

3、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統(tǒng)。

4、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析

該項(xiàng)目建成后，污染物主要來(lái)自居民生活廢水、固體垃圾，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中主要的污染物為機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物，具體治理措施為：

一、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和重慶市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

二、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)

設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

三、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

四、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和重慶市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。

五、施工中產(chǎn)生的機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物的清理。在設(shè)備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的揚(yáng)塵予以灑水降塵，并控制施工時(shí)間，同時(shí)建臨時(shí)圍墻，從而避免了塵土飛揚(yáng)，施工中產(chǎn)生的固體廢棄物由施工單位聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清理。

第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析

一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益

該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)不具有壟斷特征，不涉及國(guó)家安全，項(xiàng)目建設(shè)資金全部由投資企業(yè)自籌解決，項(xiàng)目占用的土地按照國(guó)家和地方相關(guān)政策競(jìng)拍取得，項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策不相沖突，項(xiàng)目建設(shè)主要產(chǎn)品為住宅和

商業(yè)，不屬于非市場(chǎng)屬性的公共產(chǎn)品。該項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展及商業(yè)活動(dòng)有序開(kāi)展，對(duì)推進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市化進(jìn)程、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有著積極作用，項(xiàng)目建成后將改善城市形象，進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)南充市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，刺激社區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)商機(jī)，吸引更多的投資商，對(duì)銅梁區(qū)的招商引資及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有深遠(yuǎn)影響。

二、社會(huì)效益分析

該項(xiàng)目完工投入運(yùn)營(yíng)后將能滿足1300人居住，部分居民的住房及生活條件有了較大的改善，重點(diǎn)是改變了整個(gè)銅梁新城核心區(qū)的城市風(fēng)貌，緊跟新型城市化發(fā)展步伐，提高了城市的品味。第十一章、結(jié)論

綜上所述，東宏時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資構(gòu)成合理，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，符合并合理有效的開(kāi)發(fā)和利用資源，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。

重慶東宏地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司

2013-3-28

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)

金 域 西 城 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 建 議 書(shū)

目錄

第一章、項(xiàng)目概述 第二章、項(xiàng)目名稱(chēng)和選址 第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件 第五章、物料消耗與供應(yīng)

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 第七章、投資估算及資金籌措 第八章、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析 第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析 第十一章、結(jié)論

第一章、項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為了響應(yīng)政府號(hào)召，實(shí)施工業(yè)集中生產(chǎn)，推動(dòng)城市發(fā)展新進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善、促進(jìn)城市生活生產(chǎn)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，打造區(qū)域新中心。南充市嘉陵區(qū)拆遷原嘉美印染廠，新建商業(yè)集中區(qū)。隨著南充市金域西城工程的建設(shè)，嘉陵區(qū)金域西城的開(kāi)發(fā)建設(shè)將成為新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).金域西城位于嘉陵城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越，商機(jī)無(wú)限。二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于嘉陵區(qū)中心，規(guī)劃用地性為商住建設(shè)用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)中高層低密度居住性建筑和商業(yè)。宗地面積為46.7畝。宗地位于陳壽大道，與交警三大隊(duì)為鄰，距市核心商業(yè)區(qū)直線距離800米，四周為成熟住宅區(qū)，且位居入城主通道，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

1、擬建項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目名稱(chēng)：金域西城

建設(shè)地點(diǎn)：陳壽路

建設(shè)規(guī)模： 10.2萬(wàn)㎡

占地面積：46.7畝

容積率：2.12 綠地率：30% 建筑密度：35%

2、項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程：

金域西城位于陳壽路，該位置為成熟生活區(qū)，且緊鄰市中心核心商業(yè)區(qū)，工廠再此已顯得格格不入，且現(xiàn)工廠設(shè)備陳舊，污染嚴(yán)重，土地總面積46.7畝，隨著城市發(fā)展需要，治理環(huán)境的問(wèn)題已日漸突出，且工業(yè)與生活區(qū)交混將給市民帶來(lái)極大地危害，現(xiàn)本市已基本形成工業(yè)集中生產(chǎn)區(qū)，嘉美印染廠新址也基本建設(shè)完成。為了給市民創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境、改善市民生活條件，市政府決定在嘉美印染廠原址新建一個(gè)以商業(yè)為主，住宅為輔的新商業(yè)分中心。項(xiàng)目選址交通方便，建設(shè)條件基本具備，待項(xiàng)目批準(zhǔn)后、建設(shè)手續(xù)完善后即可開(kāi)工建設(shè)。

3、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則

項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把打造商業(yè)新中心放在首位，進(jìn)一步

完善城市生活配套設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的生態(tài)景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的商業(yè)格局，另一方面還遵循節(jié)約土地資源的原則，充分利用擬建項(xiàng)目的現(xiàn)有地形特征，合理布置用地和交通網(wǎng)絡(luò)，形成具有區(qū)域特色的空間結(jié)構(gòu)，規(guī)劃中考慮居住區(qū)內(nèi)各組團(tuán)、單位乃至戶室的采光、通風(fēng)以及景觀效果的均好性，尤其考慮市民購(gòu)物的需要，樹(shù)立“商業(yè)新中心”形象。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱(chēng)：南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：

“金域西城”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約10.2萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為低密度住宅和商業(yè)配套設(shè)施?！敖鹩蛭鞒恰庇赡铣渎?lián)興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。

第二章、項(xiàng)目名稱(chēng)和選址

一、項(xiàng)目名稱(chēng)：金域西城。

二、地理位置：“金域西城”位于陳壽路。

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約46.7畝。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商住建設(shè)用地。第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“金域西城”建設(shè)內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：46.7畝。

2、總建筑面積： 10.2 萬(wàn)平方米。

3、住宅建筑面積：4萬(wàn)平方米

4、商業(yè)建筑面積：2.5萬(wàn)平方米

5、地下室建筑面積：3.7萬(wàn)平方米

3、居住總?cè)丝冢?約1500人。

4、居住總戶數(shù)： 約 500 戶

5、建筑層數(shù)： 地上18層。

6、綠化率：30％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)知名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“金域

西城”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作?！敖鹩蛭鞒恰绷η笪债?dāng)今先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)商業(yè)新風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化商業(yè)、住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合南充市總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把環(huán)境設(shè)計(jì)放在首位，進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的農(nóng)村格局。

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“金域西城”位于嘉陵區(qū)陳壽路。巨南充市中心約800米，地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“金域西城”位于成熟生活區(qū)，周?chē)呀?jīng)建成多個(gè)住宅小區(qū)，且緊鄰交警3大隊(duì)，占據(jù)城市主干道，“金域西城”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施非常優(yōu)越。

第五章、物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“金域西城”建筑內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“金域西城”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 2100噸 水泥： 2000噸 木材：60 立方米

粘土空心磚：16000立方米

二、主要設(shè)備

“金域西城”的建設(shè)內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng)

根據(jù)初步計(jì)算，“金域西城”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：50瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為17000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米〃日，用水量為68萬(wàn)立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)〃平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為27 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。

第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“金域西城”建設(shè)按照南充市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“金域西城”總建筑面積約為10.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2015年到2018年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2014年12 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 三通一平、工程招投標(biāo)等。2、2015年1月至2018年4月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第七章、投資估算及資金籌措

一、成本構(gòu)成

宗地占地約46.7畝，為商住建設(shè)用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用 16800萬(wàn)元

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本 204萬(wàn)元

3、建安成本 10200萬(wàn)元

4、基礎(chǔ)設(shè)施投入 3060萬(wàn)元

5、其他投入 3026萬(wàn)元

二、成本測(cè)算：

1、土地費(fèi)用按照目前市值估算為 360萬(wàn)元/畝，總計(jì)46.7畝土地為16800萬(wàn)元。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照20元/m2計(jì)，合計(jì)為204萬(wàn)元。

3、建安費(fèi)用按建安平米造價(jià)1000元/m2計(jì)算，共計(jì)需投入10200萬(wàn)元。

4、基礎(chǔ)設(shè)施投入按300元/m2計(jì)，共計(jì)需投入3060萬(wàn)元。

5、其他投入按照總投入的10%計(jì)算約為3026萬(wàn)元。

6、以上成本共計(jì)約33290萬(wàn)元。

三、資金籌措

資金是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的重要問(wèn)題，工程項(xiàng)目中的主要資金包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費(fèi)的生產(chǎn)材料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)

值。因此如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問(wèn)題。本項(xiàng)目總投資為33290萬(wàn)元，一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)，資金來(lái)源為自籌。第八章、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析

（一）資源開(kāi)發(fā)方案

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》和國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》，做好固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的節(jié)能和審查工作，建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源，保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策的重要工作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢(shì)?！吨腥A人民共和國(guó)節(jié)約能源法》中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定“固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專(zhuān)題論證。固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大批工程項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營(yíng)，既提高了城市品味，完善了城市基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)也占用了大量的土地資源。合理有效的運(yùn)用土地資源是工程項(xiàng)目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)資源為土地，在滿足該項(xiàng)目整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰

建筑物及后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項(xiàng)目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，嘉陵區(qū)周?chē)ㄖY源豐富、運(yùn)輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)所需的全部材料供給，工程項(xiàng)目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開(kāi)發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。

（二）資源利用方案

擬建項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電等能源，擬建項(xiàng)目因采用集中供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網(wǎng)合理布置，與市政主管道有效對(duì)接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節(jié)地作用十分明顯。資源節(jié)約措施

1、建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點(diǎn)領(lǐng)域，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重以下問(wèn)題：

a、在施工過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能６５％的要求。

b、在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采用空心磚、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。c、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統(tǒng)。d、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析

該項(xiàng)目建成后，污染物主要來(lái)自居民生活廢水、固體垃圾，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中主要的污染物為機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物，具體治理措施為：

1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。

5、施工中產(chǎn)生的機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物的清理。在設(shè)備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的揚(yáng)塵予以灑水降塵，并控制施工時(shí)間，同時(shí)建臨時(shí)圍墻，從而避免了塵土飛揚(yáng)，施工中產(chǎn)生的固體廢棄物由施工單位聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門(mén)

統(tǒng)一清理。

第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析

（一）經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益

該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)不具有壟斷特征，不涉及國(guó)家安全，項(xiàng)目建設(shè)資金全部由投資企業(yè)自籌解決，項(xiàng)目占用的土地按照國(guó)家和地方相關(guān)政策競(jìng)拍取得，項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策不相沖突，項(xiàng)目建設(shè)主要產(chǎn)品為住宅和商業(yè)，不屬于非市場(chǎng)屬性的公共產(chǎn)品。該項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展及商業(yè)活動(dòng)有序開(kāi)展，對(duì)推進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市化進(jìn)程、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有著積極作用，項(xiàng)目建成后將改善城市形象，進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)南充市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，刺激社區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)商機(jī)，吸引更多的投資商，對(duì)南充市的招商引資及拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有深遠(yuǎn)影響。

（二）社會(huì)效益分析

該項(xiàng)目完工投入運(yùn)營(yíng)后將能滿足1500人居住，部分居民的住房及生活條件有了較大的改善，改變了小區(qū)周邊街道一帶城市風(fēng)貌，提高了城市的品味。

第十一章、結(jié)論

綜上所述，嘉美印染廠住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)條件具備，投資構(gòu)成合理，符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃，符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策，符合并合理有效的開(kāi)發(fā)和利用資源，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益顯著，適應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。

南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司

2014-8-29

第四篇：編制項(xiàng)目建議書(shū)格式

編制項(xiàng)目建議書(shū)

項(xiàng)目名稱(chēng):

目申報(bào)單位:

項(xiàng)目主持單位:

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)制訂

年月日項(xiàng)目立項(xiàng)建議書(shū)格式及說(shuō)明

一、格式

紙張規(guī)格:a4;頁(yè)邊距:2.5cm;字體:仿宋體4號(hào)字.二、《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書(shū)》填寫(xiě)款項(xiàng)要求

申報(bào)單位要嚴(yán)格按照國(guó)家重大技術(shù)裝備研制和重大產(chǎn)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)申報(bào)要求編寫(xiě)《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書(shū)》,主要包括:

(一)立項(xiàng)理由

1、國(guó)內(nèi)外相關(guān)技術(shù)與產(chǎn)品現(xiàn)狀、問(wèn)題、趨勢(shì)和本項(xiàng)目的意義;

2、本項(xiàng)目的主要技術(shù)曾列入過(guò)哪些科技計(jì)劃和取得的階段成果.(二)實(shí)施方案

1、本項(xiàng)目的具體內(nèi)容、技術(shù)與裝備特點(diǎn)、關(guān)鍵技術(shù)和關(guān)鍵工藝;

2、編制項(xiàng)目建議書(shū)實(shí)施方式(自主開(kāi)發(fā)、國(guó)際合作等)和技術(shù)路線;

3、項(xiàng)目進(jìn)度安排、實(shí)施期限和預(yù)期達(dá)到的技術(shù)性能指標(biāo)和參數(shù).(三)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

與現(xiàn)有技術(shù)進(jìn)行對(duì)比分析,并分析項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的效益.(四)項(xiàng)目資金

1、項(xiàng)目總資金與資金預(yù)算(資金構(gòu)成及構(gòu)成比例);

2、資金使用范圍、貸款償還估算.(五)項(xiàng)目申報(bào)單位財(cái)務(wù)狀況

進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析,并附項(xiàng)目申報(bào)單位上一個(gè)財(cái)政損益表、現(xiàn)金流量表和資產(chǎn)負(fù)債表等有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表.(六)項(xiàng)目申報(bào)單位及協(xié)作單位概況與條件

1、申報(bào)單位以及合作單位概況(包括技術(shù)力量和人員結(jié)構(gòu)等);

2、各自承擔(dān)的主要工作和有關(guān)協(xié)議(或合同復(fù)印件);

3、申報(bào)單位已取得的技術(shù)開(kāi)發(fā)成績(jī)和實(shí)施本項(xiàng)目所具備的條件.(七)編制項(xiàng)目建議書(shū)其他需要說(shuō)明的情況

(八)項(xiàng)目申報(bào)單位簽章

必須由項(xiàng)目申報(bào)單位的法人代表簽字,并加蓋公章.(九)項(xiàng)目主持單位審核意見(jiàn)并蓋章

主持單位寫(xiě)出審核意見(jiàn),由單位負(fù)責(zé)人簽字并加蓋公章.項(xiàng)目建議書(shū)（又稱(chēng)立項(xiàng)申請(qǐng)）是項(xiàng)目建設(shè)籌建單位或項(xiàng)目法人，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、國(guó)家和地方中長(zhǎng)期規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)力布局、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、所在地的內(nèi)外部條件，提出的某一具體項(xiàng)目的建議文件，是對(duì)擬建項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。對(duì)于大中型項(xiàng)目，有的工藝技術(shù)復(fù)雜，涉及面廣，協(xié)調(diào)量大的項(xiàng)目，還要編制可行性研究報(bào)告，作為項(xiàng)目建議書(shū)的主要附件之一。項(xiàng)目建議書(shū)是項(xiàng)目發(fā)展周期的初始階段，是國(guó)家選擇項(xiàng)目的依據(jù)，也是可行性研究的依據(jù)，涉及利用外資的項(xiàng)目，在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，方可開(kāi)展對(duì)外工作。

一 項(xiàng)目建議書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：

（1）項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù);

（2）產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想；

（3）資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和設(shè)備技術(shù)引進(jìn)國(guó)別、廠商的初步分析；（4）投資估算、資金籌措及還貸方案設(shè)想；

（5）項(xiàng)目的進(jìn)度安排；

（6）經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效益的初步估計(jì)，包括初步的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；（7）環(huán)境影響的初步評(píng)價(jià)，包括治理“三廢”措施、生態(tài)環(huán)境影響的分析；（8）結(jié)論；

（9）附件。

項(xiàng)目建議書(shū)的編報(bào)程序是：項(xiàng)目建議書(shū)由政府部門(mén)、全國(guó)性專(zhuān)業(yè)公司以及現(xiàn)有企事業(yè)單位或新組成的項(xiàng)目法人提出。其中，跨地區(qū)、跨行業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目以及對(duì)國(guó)計(jì)民生有重大影響的項(xiàng)目、國(guó)內(nèi)合資建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)由有關(guān)部門(mén)和地區(qū)聯(lián)合提出；中外合資、合作經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在中外投資者達(dá)成意向性協(xié)議書(shū)后，再根據(jù)國(guó)內(nèi)有關(guān)投資政策、產(chǎn)業(yè)政策編制項(xiàng)目建議書(shū)；大中型和限額以上擬建項(xiàng)目上報(bào)項(xiàng)目建議書(shū)時(shí)，應(yīng)附初步可行性研究報(bào)告。初步可行性研究報(bào)告由有資格的設(shè)計(jì)單位或工程咨詢(xún)公司編制。

二 項(xiàng)目建議書(shū)的編報(bào)要求：

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目是指一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單位工程組成，經(jīng)濟(jì)上統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。因此，凡在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)上統(tǒng)一核算的主體工程、配套工程及附屬設(shè)施，應(yīng)編制統(tǒng)一的項(xiàng)目建議書(shū)；在一個(gè)總體設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算的各工程項(xiàng)目，應(yīng)分別編制項(xiàng)目建議書(shū)；在一個(gè)總體設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的分期建設(shè)工程項(xiàng)目，也應(yīng)分別編制項(xiàng)目建議書(shū)。

三 項(xiàng)目建議書(shū)的審批權(quán)限：

目前，項(xiàng)目建議書(shū)要按現(xiàn)行的管理體制、隸屬關(guān)系，分級(jí)審批。原則上，按隸屬關(guān)系，經(jīng)主管部門(mén)提出意見(jiàn)，再由主觀部門(mén)上報(bào)，或與綜合部門(mén)聯(lián)合上報(bào)，或分別上報(bào)。

（一）大中型基本建設(shè)項(xiàng)目、限額以上更新改造項(xiàng)目，委托有資格的工程咨詢(xún)、設(shè)計(jì)單位初評(píng)后，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市計(jì)委及行業(yè)歸口主管部門(mén)初審后，報(bào)國(guó)家計(jì)委審批，其中特大型項(xiàng)目（總投資4億元以上的交通、能源、原材料項(xiàng)目，2億元以上的其他項(xiàng)目），由國(guó)家計(jì)委審核后報(bào)國(guó)務(wù)院審批。總投資在限額以上的外商投資項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書(shū)分別由省計(jì)委、行業(yè)主管部門(mén)初審后，報(bào)國(guó)家計(jì)委會(huì)同外經(jīng)貿(mào)部等有關(guān)部門(mén)審批；超過(guò)1億美元的重大項(xiàng)目，上報(bào)國(guó)務(wù)院審批。

（二）小型基本建設(shè)項(xiàng)目，限額以下更新改造項(xiàng)目由地方或國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)審批。

1．小型項(xiàng)目中總投資1000萬(wàn)元以上的內(nèi)資項(xiàng)目、總投資500萬(wàn)美元以上的生產(chǎn)性外資項(xiàng)目、300萬(wàn)美元以上的非生產(chǎn)性利用外資項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書(shū)由地方或國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)審批。

2．總投資1000萬(wàn)元以下的內(nèi)資項(xiàng)目、總投資500萬(wàn)美元以下的非生產(chǎn)性利用外資項(xiàng)目，本著簡(jiǎn)化程序的原則，若項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，也可直接編報(bào)可行性研究報(bào)告。

四 項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后的主要工作：

確定項(xiàng)目建設(shè)的機(jī)構(gòu)、人員、法人代表、法定代表人。

選定建設(shè)地址，申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，做規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

落實(shí)籌措資金方案。

落實(shí)供水、供電、供氣、供熱、雨污水排放、電信等市政公用設(shè)施配套方案。落實(shí)主要原材料、燃料的供應(yīng)。

落實(shí)環(huán)保、勞保、衛(wèi)生防疫、節(jié)能、消防措施。

外商投資企業(yè)申請(qǐng)企業(yè)名稱(chēng)預(yù)登記。

進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析。

編制可行性研究報(bào)告。

一項(xiàng)目建議書(shū)編制提綱和說(shuō)明

1.總論

重點(diǎn)說(shuō)明項(xiàng)目概況,項(xiàng)目建議書(shū)的編制內(nèi)容和原則,項(xiàng)目建議書(shū)的主要結(jié)論.2.項(xiàng)目的意義及必要性

重點(diǎn)闡述項(xiàng)目應(yīng)用領(lǐng)域及符合國(guó)家及北京市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的基本情況.3.市場(chǎng)分析

項(xiàng)目的市場(chǎng)需求情況(定量分析);發(fā)展趨勢(shì)及本企業(yè)所處的地位.4.建設(shè)內(nèi)容,規(guī)模,地點(diǎn)和期限

項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容部分重點(diǎn)闡述：需要新建或改造的內(nèi)容和面積;

項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)部分請(qǐng)闡述：項(xiàng)目投資發(fā)生的地點(diǎn),如果不止1處場(chǎng)址(門(mén)店)發(fā)生投資,請(qǐng)分別說(shuō)明;

建設(shè)期限請(qǐng)注意：原則上建設(shè)期在3年以?xún)?nèi),1般不超過(guò)5年,如確需5年以上建設(shè)期,請(qǐng)?jiān)敿?xì)說(shuō)明原因.5.項(xiàng)目承擔(dān)單位概況

單位簡(jiǎn)介：包括主營(yíng)業(yè)務(wù),資本構(gòu)成,所屬行業(yè)及行業(yè)地位,上年銷(xiāo)售額,上年銷(xiāo)售量,利潤(rùn),總資產(chǎn),資產(chǎn)負(fù)債率,銀行信用等級(jí)等;

單位所有制性質(zhì)：國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)請(qǐng)簡(jiǎn)介主管單位,非國(guó)有有限公司請(qǐng)簡(jiǎn)介絕對(duì)或相對(duì)控股股東情況;

6.投資估算與資金籌措

總投資主要包括新增固定資產(chǎn)投資,建設(shè)期利息,轉(zhuǎn)移原有部分固定資產(chǎn)投資,無(wú)形資產(chǎn)投資,新增鋪底流動(dòng)資金等5個(gè)部分,鋪底流動(dòng)資金可按新增全部流動(dòng)資金的30%估算;

資金籌措方案包括企業(yè)自有資金投入(包括部分現(xiàn)有資產(chǎn)的投入),銀行貸款(還貸的初步方案),申請(qǐng)國(guó)家資本金投入及其它來(lái)源.其中企業(yè)自有資金不得低于總投資的30%.7.市場(chǎng)前景及經(jīng)濟(jì)效益初步分析

需說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析材料：1般按照10年為計(jì)算期,項(xiàng)目建成后每年市場(chǎng)占有率情況預(yù)測(cè)及依據(jù),預(yù)計(jì)每年銷(xiāo)售額,銷(xiāo)售量,銷(xiāo)售收入,利率及財(cái)務(wù)費(fèi)用,稅率?笆沼嘔菁撲惴椒ǖ?

經(jīng)濟(jì)效益的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：年新增銷(xiāo)售收入,年稅后利潤(rùn),年上繳稅收,盈虧平衡點(diǎn),投資收益率,貸款償還期,投資回收期等.總投資超過(guò)1億元的項(xiàng)目需進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析并提供相應(yīng)附表.8.其它需要說(shuō)明的情況

二項(xiàng)目建議書(shū)請(qǐng)用A4紙打印,其封面格式如下：

************************項(xiàng)目

建議書(shū)(或可行性研究報(bào)告)

項(xiàng)目名稱(chēng)：×××××

申報(bào)單位：×××××

地 址：×××××

郵政編碼：×××××

聯(lián) 系 人：×××××

電 話：×××××

傳 真：×××××

申報(bào)日期：××××年××月××日

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)(案例)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)

目錄

第一章、項(xiàng)目概述

第二章、項(xiàng)目名稱(chēng)和選址

第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件

第五章、物料消耗與供應(yīng)

第六章、環(huán)境保護(hù)

第七章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

第八章、經(jīng)營(yíng)管理方式

第九章、投資估算

第十章、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

第十一章、效益評(píng)價(jià)

第十二章、結(jié)論

第一章 項(xiàng)目概述

一、項(xiàng)目背景

為落實(shí)《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加入WTO、北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無(wú)限。

由北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)低密度項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該項(xiàng)目”）。

二．項(xiàng)目歷史條件

1、宗地簡(jiǎn)介

宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類(lèi)居住用地，可用來(lái)開(kāi)發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類(lèi)居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場(chǎng)北門(mén)的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場(chǎng)，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。

2、項(xiàng)目概況

宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國(guó)有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由XX公司對(duì)其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。

3、合作方式

由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費(fèi)用為1350萬(wàn)元（含200萬(wàn)元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。

三、項(xiàng)目建設(shè)單位

1、項(xiàng)目公司名稱(chēng)：北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

2、公司經(jīng)營(yíng)范圍：

在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。

3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米。建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUS低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁?xiàng)目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。

四、可行性研究報(bào)告編制

1、編制單位：

由北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

2、編制依據(jù)：

2．1、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號(hào)。2．

2、北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號(hào)。2．

3、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號(hào)。2．

4、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號(hào)。2．

5、北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號(hào)。

2．6、溫榆河流域住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查資料。

第二章 項(xiàng)目名稱(chēng)和選址

一、項(xiàng)目名稱(chēng)：北京順義后沙峪 ————————項(xiàng)目。

二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北

三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬(wàn)平方米）。

四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為瓜田。

第三章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案

一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：

“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項(xiàng)目及配套設(shè)施等。

二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

1、規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22萬(wàn)平方米。

2、總建筑面積： 15.5萬(wàn)平方米。

3、居住建筑面積： 13.5萬(wàn)平方米。

4、配套公建建筑面積： 1.5萬(wàn)平方米。

5、非配套公建建筑面積：0.5萬(wàn)平方米。

6、建筑高度：高度控制在12米以?xún)?nèi)。

7、居住總?cè)丝冢?約1000人。

8、居住總戶數(shù)： 約 300 戶

9、建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。

10、綠化率： 60％。

三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：

在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)新加坡、香港、美國(guó)，意大利，加拿大等國(guó)外著名設(shè)計(jì)大師通過(guò)招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。“該項(xiàng)目”力求吸收當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時(shí)代特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。

2、設(shè)施、設(shè)備、材料：

“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國(guó)際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。

3、綠化： “該項(xiàng)目”力求在項(xiàng)目周?chē)ㄔO(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住TOWNHOUSE的各級(jí)客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。

第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件

一、地理?xiàng)l件：

“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。

二、市政條件

“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周?chē)呀?jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對(duì)該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會(huì)同期得到改善。

第五章 物料消耗與供應(yīng)

一、建筑材料

“該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，“該項(xiàng)目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米

二、主要設(shè)備

“該項(xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：

消防滅火設(shè)備、停車(chē)車(chē)庫(kù)、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。

三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：

1、用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。

2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬(wàn)立方米／日。

3、熱力量：按80大卡／小時(shí)·平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為16 百萬(wàn)大卡／小時(shí)。

第六章 環(huán)境保護(hù)

按照國(guó)家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施?！霸擁?xiàng)目”的建設(shè)內(nèi)容為T(mén)OWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車(chē)廢氣，此外無(wú)其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問(wèn)題，對(duì)環(huán)境的不利影響較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。

環(huán)境保護(hù)措施如下：

1、污水：生活污水經(jīng)化類(lèi)池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

2、生活垃圾：將生活垃圾分類(lèi)收集，由專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)專(zhuān)設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。

3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車(chē)庫(kù)的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。

4、汽車(chē)廢氣：因車(chē)輛進(jìn)出、停放造成的汽車(chē)廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車(chē)庫(kù)保證車(chē)庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車(chē)廢氣還可通過(guò)建筑物周?chē)G化，減少污染影響。

第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排

一、建設(shè)方式

“該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。

二、建設(shè)進(jìn)度安排

“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 1、2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。

主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì) 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗(yàn)收。

第八章 經(jīng)營(yíng)管理方式

一、經(jīng)營(yíng)設(shè)想

1、“該項(xiàng)目”擬采用目前國(guó)際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國(guó)際通用建設(shè)施工條款。

2、“該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國(guó)內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。

第九章 投資估算

一、成本構(gòu)成

宗地占地338畝，為二類(lèi)建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：

1、土地費(fèi)用

宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬(wàn)元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬(wàn)/畝×338=1183萬(wàn)元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用：1萬(wàn)/畝×338=338萬(wàn)元

農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m× *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元 總計(jì)：投入土地成本10081萬(wàn)元

2、土地出讓金

3、其它投入

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)

方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.6=13.5萬(wàn)m2 銷(xiāo)售按6500元/ m2計(jì)，13.5×6500=8.78億元

方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項(xiàng)目預(yù)計(jì) ×1000×0.8=18萬(wàn)m2 銷(xiāo)售按5500元/ m2計(jì)，18×5500=9.9億元 方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計(jì)

×1000×1.3=29.3萬(wàn)m2 銷(xiāo)售按4000元/ m2計(jì)，4000×29.3=11.72億元

三、成本測(cè)算：

A、以收入最低的方案A設(shè)計(jì)

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507 見(jiàn)上表述以200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià)2500元/m2

4、勘測(cè)費(fèi)

5、設(shè)計(jì)費(fèi)

6、可研方案咨詢(xún)

7、執(zhí)照費(fèi)

8、規(guī)劃方案咨詢(xún) 1***

9、基礎(chǔ)設(shè)施

10、臨時(shí)水電路 405076 300元/m2

11、監(jiān)理費(fèi)

12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi)

14、綠化建設(shè)費(fèi)

15、公共配套費(fèi)

16、市政公用設(shè)施費(fèi)

17、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ***501890 合計(jì) 58580 固定成本合計(jì)58580萬(wàn)元

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

銷(xiāo)售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 ***6 銷(xiāo)售額2%固定成本8% 合計(jì) 8198

3、毛利：銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =87800-58580-8198=21022萬(wàn)元

B、以方案B設(shè)計(jì)

1、因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分類(lèi)為： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

1、土地費(fèi)用

2、土地出讓金 100814507

3、建安費(fèi)用 45000 建安單平米2500元

4、其它綜合 2070 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2250 建安×5% 合計(jì) 71648

2、經(jīng)營(yíng)成本

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷(xiāo)售額2%固定成本8% 合計(jì) 9692

3、毛利：銷(xiāo)售額-固定成本-經(jīng)營(yíng)成本 =9.9-7.2-1= 1.6億元 C、以方案C計(jì)：

項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元）標(biāo)準(zhǔn)

3、土地費(fèi)用

4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計(jì)

3、建安費(fèi)用 43950 1500元/m2計(jì)

4、其它綜合 2332 建安費(fèi)4.6%

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

6、公共配套

7、市政設(shè)施費(fèi) 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2535 建安×5% 小計(jì) 77942

9、銷(xiāo)售費(fèi)用

10、管理費(fèi)用

11、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷(xiāo)售額×2%×2%固定成本8% 合計(jì) 10935

12、毛利： 28323

第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評(píng)述

本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。

二、TOWNHOUSE市場(chǎng)需求分析

中國(guó)正式加入WTO以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級(jí)雇員成為T(mén)OWNHOUSE市場(chǎng)的潛在客戶群體；北京2008奧運(yùn)會(huì)申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時(shí)將會(huì)產(chǎn)生潛在購(gòu)買(mǎi)和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次:

1、外籍購(gòu)買(mǎi)群體

1．1、外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員 北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中高級(jí)雇員對(duì)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的需求在不斷增加。尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，使得這些國(guó)家的大型財(cái)團(tuán)和跨國(guó)企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷(xiāo)TOWNHOUSE。1．

2、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買(mǎi)團(tuán)體。由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

2、國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)群體

2．1、中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。

2。

2、大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才

這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE。2。

3、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買(mǎi)者。

三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向

目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。

從近期北京的TOWNHOUSE項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。

1、周邊環(huán)境

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、建筑設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。

3、環(huán)境設(shè)計(jì)

將請(qǐng)國(guó)外專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。

4、戶型設(shè)計(jì)

多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專(zhuān)門(mén)設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。

5、室內(nèi)設(shè)施及功能

5．1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)IDD電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視對(duì)講電話，車(chē)庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門(mén)。集中報(bào)警。5．

2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。5．

3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。

6、配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部

6．1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。6．

2、咖啡廳、餐廳。

6．3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。

7、物業(yè)管理

聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專(zhuān)遞等等。

四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1、絕佳地理位置

本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。

2、便利的交通

地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。

3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境

北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。

五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)

“本項(xiàng)目”周?chē)鶷OWNHOUSE項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。

六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃

1、項(xiàng)目定位

1．1、項(xiàng)目定位依據(jù)

1．1．

1、政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程

北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

1．1．

2、中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響 據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)?？鐕?guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷(xiāo)TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

1．1．

3、港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士

由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。

1．1．

4、國(guó)內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才

這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。1．1．

5、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主

隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買(mǎi)者。1．

2、定位設(shè)計(jì)

1．2．

1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。

1．2．

2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。1．2．

3、本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值

任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。

2、本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)

賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣(mài)點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．

1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；

2．2、單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi)容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策

對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。

4、增加項(xiàng)目的附加值

如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。具體地從以下三大方面考慮： 4．

1、豐富專(zhuān)業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括： 4．1．

1、會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．1．

2、社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。

4．1．

3、建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱(chēng)。4．1．

4、物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。4．

2、使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括：

4．2．

1、衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。

4．2．

2、廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（DEL TONGOL）。4．2．

3、外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。4．2．

4、小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。

4．2．

5、綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng) 4．2．

6、。家庭安全系統(tǒng)：每戶設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。

4．2．

7、公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。4．2．

8、衛(wèi)生電線電視接收系統(tǒng)。

4．2．

9、智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車(chē)、門(mén)禁的IC卡系統(tǒng)。

4．3、采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣(mài)點(diǎn)。4．3．

1、高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。

4．3．

2、與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。4．3．

3、建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí)TOWNHOUSE。

總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。

第十一章 效益評(píng)價(jià)

一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

1、評(píng)價(jià)方法說(shuō)明： 1．

1、“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。1．

2、“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。1．

3、效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。

2、“該項(xiàng)目”銷(xiāo)售收入預(yù)算：

“該項(xiàng)目”可銷(xiāo)售面積13。5萬(wàn)平方米，按6500元/平方米，銷(xiāo)售收入總額為87750萬(wàn)元。

3、“該項(xiàng)目”總成本：

“該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分：

3．1、固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì)58580萬(wàn)元人民幣。

3．2、經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為8198萬(wàn)元。

4、“本項(xiàng)目”利潤(rùn)：

4．1、利潤(rùn)：利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入—總成本=87750萬(wàn)元—58580萬(wàn)元—8198萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。

二、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

“該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在：

1、“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。

第十二章 結(jié)論

一、北京XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。