第一篇：買房辦按揭貸款,銀行怎樣認(rèn)定你的流水？

買房辦按揭貸款，銀行怎樣認(rèn)定你的流水?

在實際買房過程中，有一部分人在辦理按揭貸款的時候，會遇到這樣的情況：他的實際工作收入很高，但打出來的銀行流水中以工資、獎金名義的進(jìn)賬并不多。本來月收入應(yīng)該有3萬的，可顯示出來的只有8千。在貸款的過程中，會因為流水不足的問題不能選擇一些好的信貸產(chǎn)品。

我們都知道，這部分人的工資入賬方式要不就是個人轉(zhuǎn)賬、要不現(xiàn)存或者報銷。不同銀行對流水認(rèn)定的范圍是不一樣的，有的銀行只認(rèn)稅后打卡工資流水，有的銀行除了打卡工資流水，還認(rèn)租金流水或者其他固定收入流水。

對于此類借款人，一般建議是減少貸款金額或者向有按揭貸款收入證明可免流水政策的銀行申請貸款。但如果貸款金額較大或不愿意降成而必須提供流水的情況，銀行又是如何認(rèn)定這些非工資、獎金名義進(jìn)賬的收入呢?

據(jù)小編所知，目前非工資、獎金收入分布的情況如下：

像醫(yī)院、學(xué)校補貼會比較多，國企、外企報銷的情況比較多，個人轉(zhuǎn)賬一般只出現(xiàn)在中小型民營企業(yè)(大型企業(yè)轉(zhuǎn)賬收入認(rèn)可難度較高)，還有一些如現(xiàn)存工資、支付寶工資等情況。其中，補貼收入流水認(rèn)可度最高，大部分銀行都可認(rèn)可。個人轉(zhuǎn)賬一般要求時間、金額固定，轉(zhuǎn)賬人為同一人，且需持續(xù)一定時間(一般要求半年以上，建行一般要求一年以上，且會降成)。

相對來說，報銷、現(xiàn)存及其他一些名義進(jìn)賬的收入認(rèn)可較難。報銷一般僅作為補充參考?，F(xiàn)存流水只有極少數(shù)銀行可視情況認(rèn)可。至于支付寶的話，一般會根據(jù)余額寶的流水來作為輔助。前不久就遇到過這種情況，客戶的收入不能覆蓋月還款額，但他本身有使用余額寶的習(xí)慣。所以銀行讓他提供余額寶半年的流水，看他的還款能力。

說完流水，說說銀行。

基本所有銀行對于按揭貸款都是由專業(yè)的銀行信審審批的，沒有哪家是全程用電腦自動給額度的(信用卡，信用貸款有)。既然是人工審批，那就不存在絕對性認(rèn)可非工資名義進(jìn)賬收入或絕對不認(rèn)可。在這種情況下，按揭貸款中信貸員的調(diào)查報告可能決定了這筆貸款的最終走向。

畢竟銀行流水只代表過去，而銀行還款看的是借款人未來的收入及還款來源，如果信貸員能將借款人非工資、獎金收入流水解釋清楚，并對借款人未來收入的預(yù)期合乎情理并得到銀行審批員的認(rèn)可，那么其他收入就能被銀行認(rèn)可。

在實際操作中，各銀行對流水認(rèn)定的松緊程度有所差別，就以經(jīng)驗來說，工行最嚴(yán)，農(nóng)行交行(農(nóng)行可免流水)次之，非工資、獎金流水較多的借款人不建議送以上三家銀行，中行、建行及其他一些商業(yè)銀行的收入認(rèn)定較松。

第二篇：銀行流水不足 如何貸款買房

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銀行流水不足 如何貸款買房

眾所周知，在申請房屋貸款的時候，銀行都會要求購房者提供至少半年的銀行流水，但有些購房者因為種種原因，導(dǎo)致了銀行流水不足。那么，購房者的銀行流水不足，如何才能順利地貸款買房呢？

1、已婚人士可以提供夫妻雙方的銀行流水。對于已婚的人士，如果一方的銀行流水不符合要求，則可以提供夫妻雙方的銀行流水，只要夫妻共同流水符合要求也是可以申請到貸款的。

2、往銀行卡中存入一定數(shù)額的資金?？赏ㄟ^往銀行卡中一次性存入一定金額的錢，同時提供自己的收入證明，也是可以證明自己的還款能力的。

3、用公積金繳存證明或者個人納稅證明代替銀行流水。其前提條件是每月都是在同一固定時間繳納，這樣才能證明借款人有穩(wěn)定、固定的收入，但并不是所有銀行都可以這么做，具體還是要多咨詢幾家銀行。

4、提供符合要求的擔(dān)保辦理貸款。有的銀行允許借款人提供有效的擔(dān)保證明，加上單位出具的收入證明，如果能證明其整體還款能力符合要求的話，也是會放貸的。

5、提高首付，減少貸款額度。只能提高首付比例，才把貸款額度降低到自己還款能力范圍內(nèi)。

銀行之所以要求提供銀行流水，就是為了證明借款人有足夠的還款能力償還房貸。所以及時了解當(dāng)?shù)刭J款政策，根據(jù)自己的實際情況選擇適合自己的方法，才能有效地解決問題。

第三篇：買房辦銀行按揭技巧

買房子，辦銀行按揭貸款，發(fā)現(xiàn)這里面還有很多學(xué)問，有的稍微不注意，就是幾萬的差距。對于買房的，要千萬注意這些問題！

這個也許是很多朋友不太注重的。以為房子房價是大事，貸款由開發(fā)商幫忙辦理。其實，這里面比房價更來的險惡！

一、貸款利率的折扣

2008年下半年，國家為了支持房地產(chǎn)的發(fā)展，出了很多優(yōu)惠政策，其中有一條就是貸款利率可以般我們購房都是3成首付，貸款是7成。按照當(dāng)時國家規(guī)定，最低的貸款利率打7折。這是一個什么一套30萬左右的房子，首付10萬左右，在銀行貸款大概是20萬。這個利息是多少？告訴大家，按國家利率算下來，以20年為標(biāo)準(zhǔn)，利息有12萬左右（銀行才是搶錢的?。。。?。那么分成10分，每1萬2千多元。這個，在自貢，相當(dāng)于一個普通家庭一年的生活費用了。既然能打折，肯定是越多是可惜，今年國家打壓房價，控制銀行貸款。目前最低的首付3成貸款利率是8折，可以少2W多元可觀的。（發(fā)帖時工行已經(jīng)變成9折了，意味著你又要多被銀行賺1萬2千多的利息，如果以一個80來算，你的單價又被攤高了150元/平）。所以，在這段時間，你買房子，決定貸款，一定要快，據(jù)能一折都不打了，這樣就算你買房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來，你實際還貴了其實這很不劃算的！

覺得好的朋友多轉(zhuǎn)載，一定有用的?。ㄟm合于即將買房的親朋好友們）

二、選擇還款方式

也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實我也是在看房的時候聽說的，當(dāng)時她很含糊，我覺得這里面肯定很有點貓膩，就會去網(wǎng)上查了資料（沒辦法，家庭條件夠省一點就省一點）。前幾天去辦了銀行貸款，也選了還款方式，也寫下來給大家參考！

1、等額本息還款。其實，你在看房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數(shù)額固相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元月還款為例：每個月還銀行1300------其中，800元500元是本金。也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的如是20年還，你已經(jīng)還了10年了），利息已經(jīng)在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少前還已經(jīng)沒有什么意義了。你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完，這樣，銀行的利息少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎么減少。就算你有錢了，行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什么損失。

2、等額本金還款。我發(fā)現(xiàn)一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式?；径贾徽f前一我之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600為例：每月還的錢要比等額本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比第2個月開始，只還1597元，因為本金上月?lián)Q了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此到后面還款壓力越小。而最重要的是：當(dāng)你要提前還款的時候，比如5年后，因為你選擇的方式，更多，這個 時候本金已經(jīng)相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20少還1萬5左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠(yuǎn)的利益！

說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前的，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們在旁邊看，銀行辦事人員只字不提還款方式。輪到我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來故意把我們隔離開來)。然后就走了。等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等我們走回去找那個辦事員，他已經(jīng)在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看，全部簽的等額本息。后我們了，我們提出還是本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，“還有別的還款方式？”那個辦打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要們就幾下簽了字走了-------看來銀行很不愿意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。人節(jié)約2-3萬利息，10 個人就是20-30萬，100個人呢？簡直不敢想象了??！

作為我們這種一般階層的人，購買房子是大事情。所以，盡量多算一下，既要在買房子的時候盡量在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，你合可以節(jié)約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平?。?/p>

買房簽合同注意事項買房簽合同注意事項之五證

五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負(fù)荷，承重墻陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

買房十大注意事項

當(dāng)前商品房銷售過程中，陷阱多多，風(fēng)險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。下面經(jīng)驗,讓大家避開購房陷阱的十大絕招。

一、查驗對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購房者的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險，直至財房兩空。所以，在購房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認(rèn)購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱此，建議購房者采取以下辦法：

1、在審查購房合同，確認(rèn)沒有問題之后才交定金。

2、不簽認(rèn)購書，購房合同同時支付定金。

3、在認(rèn)購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。

3、對于空不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同分購房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：能訂立按揭貸款合同的：

1、合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；

2、因當(dāng)事因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；

3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事均可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款相應(yīng)的利息。”

六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn) 購房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：

1、該商品房經(jīng)驗收合格；

2、該商品房經(jīng)綜合驗收合商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項交樓標(biāo)準(zhǔn)要尤其是第2項交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達(dá)到該項標(biāo)準(zhǔn)，同時選擇該標(biāo)時間相對比較長，所以相當(dāng)一部分購房者或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項收樓義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生建議在第1項標(biāo)準(zhǔn)后加上“并通過經(jīng)過國家法律規(guī)定的竣工驗收備案手續(xù)?！币驗槲覈鴮ι唐贩靠⒐を瀭浒傅怯浿贫?，而該制度規(guī)定的驗收項目比較多，要求比較嚴(yán)格，能保障購房者的利益。

七、慎簽補充協(xié)議

目前開發(fā)上通常預(yù)先擬定了購房合同補充協(xié)議，讓購房者簽字。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條房者非?？量獭Ｒ虼?，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對方議協(xié)商一致以完善補充協(xié)議，或者干脆不簽補充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》但是由于簽約時購房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費用是多少，如確認(rèn)了該合同條款，就等于確認(rèn)了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確管理收費項目、金額，使購房者陷入非常被動的境地。建議簽約時明確物業(yè)管理公司并要求寫明物業(yè)管資質(zhì)，物業(yè)管理的收費，并就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。

九、拒交不合理收費

目前商品房買賣中，購房者應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購房者應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費、律不是購房者必須繳納的費用，如果開發(fā)商強制收取，則屬亂收費，購房者有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

1、查看“三書一證一表”：收樓時開發(fā)商必須向購房者出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一如果開發(fā)商不能提供，購房者有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關(guān)意見。如對樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認(rèn)。

買房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買樓時請律師陪同，這樣付出的費用以省心省力，盡可能避開開發(fā)商通過霸王條款所設(shè)定的合同陷阱。

買房合同注意事項_買房注意事項來源：

下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項，包括開發(fā)商出售商品房時所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠助．

一、房屋買賣合同成立應(yīng)具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具條件。按我國現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無權(quán)并不得出賣屋。

第二，房屋買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為均不能簽訂房屋買賣合同。

第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現(xiàn)前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。

第四，房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。

1、違法或違章建筑；

2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；

3、廟、庵堂等宗教建筑；

4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護(hù)的房屋；

5、國家征用或已確圍內(nèi)的房屋；

6、單位擅自購買的城市私房；

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房

二、簽訂合同要注意哪些問題

作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢？ 第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。

第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項萬不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預(yù)售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才當(dāng)。

第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

第七，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必

三、違反合同的責(zé)任如何劃分

按目前合同條款內(nèi)容來看，購房者特別要掌握以下四點：

第一，未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定金額，如是開發(fā)商的過在合同約定時間內(nèi)交付房屋的，開發(fā)商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期計算所得利息的兩倍。如是購房者的過錯致使未在約定的時間內(nèi)支付購房款的，購房人向開發(fā)商支付的逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

第二，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)購房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購房人同意，更預(yù)售房屋設(shè)計或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，開發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發(fā)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購房者辦理房屋交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由開賠償責(zé)任。

第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年.

第四篇：按揭買房貸款注意事項

按揭買房貸款注意事項

一、在工資收入增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價漲幅的當(dāng)下，選擇“按揭買房”已成為諸多剛需購房者購房的主要方式，那么，申請房貸有什么條件?申請房貸需要注意些什么?按揭還貸款有沒有什么省錢的方法呢?申請房貸時銀行會查什么? 哪些人容易被拒絕？

銀行會先對申請人調(diào)查。申請人的身份證和戶口，如果用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。申請人如果要求公積金借款，要提供按時交納公積金的證明。對申請人的調(diào)查，最重要的是申請人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。

在確定貸款年限時，有時還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準(zhǔn)的可能性不大。對申請人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明。其次是對房產(chǎn)商的調(diào)查。

申請房貸的條件和需提供的資料 申請房貸需要滿足條件主要有以下幾點：

1.在貸款銀行所在地有固定住所、有常住戶口或有效居住證明、年齡在65周歲(含)以下、具有完全民事行為能力的中國公民;

2.有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入，具有按期償還貸款本息的能力;

3.具有良好的信用記錄和還款意愿，無不良信用記錄;

4.能提供銀行認(rèn)可的合法、有效、可靠的擔(dān)保;

5.有明確的貸款用途，且貸款用途符合相關(guān)規(guī)定;

6.在銀行開立個人結(jié)算賬戶;

7.銀行規(guī)定的其他條件。

購房者貸款業(yè)務(wù)需要準(zhǔn)備的資料： 1)公積金貸款： 貸款人以及配偶、共同借款人身份證明、婚姻關(guān)系證明;借款人(夫妻)銀行卡;購房合同或協(xié)議。2)組合貸款： 貸款人以及配偶、共同借款人身份證明、婚姻關(guān)系證明;借款人(夫妻)銀行卡;借款人以及共同借款人職業(yè)收入證明;購房合同或協(xié)議。3)商業(yè)貸款： 貸款人以及配偶、共同借款人身份證明、婚姻關(guān)系證明;借款人以及共同借款人職業(yè)收入證明;購房合同或協(xié)議。

二、新房和二手房購房貸款的區(qū)別?

新房購房貸款最高能夠30年，而二手房最高年限為20年。在公積金貸款中，除了年限的區(qū)別外，貸款額度也是有區(qū)別的。比如，新房最高貸款額度為70萬元，而二手房最高貸款額度為60萬元。公積金和組合貸款能夠大額沖抵公積金貸款和組合貸款，個人賬戶內(nèi)的余額，可以大額沖抵。所謂大額沖抵，就是將公積金賬戶內(nèi)的余額一次性沖抵到業(yè)主貸款總額里面，比如，你貸款30萬，公積金賬戶有10萬元余額，做完大額沖抵后，需要還貸的金額只剩20萬元，這種提前還貸形式是不需支付違約金的。在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。五個小技巧可以巧助您省錢還貸，分別是：房貸跳槽、按月調(diào)息、雙周供省利息、提前還貸縮短期限、公積金轉(zhuǎn)賬還貸。

技巧一：房貸跳槽 所謂房貸跳槽就是“轉(zhuǎn)按揭”，是指由新貸款銀行幫助客

戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。據(jù)了解，目前大部分股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意當(dāng)然，轉(zhuǎn)按揭會存在一些不可避免的費用，包括擔(dān)保費、評估費、抵押費、公證費等，不過有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù)，比如可以免掉“擔(dān)保費”這項最大頭的費用，其余剩下的費用大概千元不到。

技巧二：按月調(diào)息 2006年開始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動利率才劃算。不過，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金。值得一提的是，部分銀行推出了“按月調(diào)息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調(diào)息”，則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。

技巧三：雙周供省利息 盡管每個月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時也節(jié)省了借款人的總支出。不足之處是，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。

技巧四：提前還貸縮短期限 理財人士表示，提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減

少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

技巧五：公積金轉(zhuǎn)賬還貸 在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。

第五篇：按揭貸款買房流程

按揭貸款買房子的過程

購房人在簽訂購房合同并獲得貸款支付單據(jù),銀行后按照相關(guān)法律文件和開發(fā)商和銀行簽署“建立抵押貸款合同”清晰的抵押貸款金額、期限、利率、付款方式及其他權(quán)利和義務(wù)。

1,首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同,2、根據(jù)開發(fā)人員需提供材料:戶籍證明、身份證、婚姻證明,通過他的復(fù)制的單元與該公司發(fā)布了新的一章證明收入(開發(fā)商簽署了銀行的收入證明格式)來開發(fā)人員辦理;

3、在銀行批準(zhǔn)通知后,銀行標(biāo)志,完成。

抵押貸款是購房人購買住房做抵押貸款和購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供周期保證個人住房貸款業(yè)務(wù)。

抵押貸款的人最關(guān)心的是條件和程序,首先對抵押貸款需要提供的信息:

1、申請人和配偶的身份證原件及復(fù)印件三份賬戶(如果申請人和配偶不屬于同一賬戶應(yīng)該附上證明婚姻)。

2,原來的購買協(xié)議。

3、房價30%或更多的預(yù)付款收據(jù)原件、復(fù)印件各1份。

4、申請人家庭收入證明材料及相關(guān)資產(chǎn)證明等,包括工資、個人所得稅單、單位的發(fā)行的收入證明、銀行定期存單等。

5,開發(fā)人員收集1帳戶。

貸款程序和程序是這樣的。

首先,請去銀行了解情況。和相關(guān)的樂隊在一起上面的信息申請個人住房貸款。

然后接受銀行對你的評論,和確定數(shù)量的貸款。

它可以處理貸款合同,銀行保險代理。房地產(chǎn)抵押登記和公證。

最后是銀行發(fā)放貸款,貸款人每月還款和償還本金和利息的注銷手續(xù)。通過上面的程序和流程,你可以通過抵押貸款獲得一個新房子。通過記者上面的你應(yīng)該去抵押貸款有了更深的認(rèn)識,并且了解了貸款相關(guān)事宜,希望抵押的鑰匙打開更多的屬于你和我,他的新房子門口。

如何處理購房人按揭貸款?

建筑物抵押貸款在美國、日本、新加坡、香港和其他地方相當(dāng)普遍,已成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)流行的一種融資方式構(gòu)建。在國內(nèi),抵押貸款近年來,它已在北京、上海、深圳等城市開始介紹。在房地產(chǎn)市場提供抵押貸款建設(shè)其銷售業(yè)績比其他建筑物。人,買一套房子

建筑物抵押的具體程序如下:

(1)選擇房地產(chǎn)

購房人如果你想構(gòu)建抵押貸款服務(wù),選擇住房應(yīng)重點理解內(nèi)容。購房人在廣告或通過銷售人員的介紹,有些物品可以處理抵押貸款,還應(yīng)該進(jìn)一步證實,開發(fā)商建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)是一個銀行的支持,以確保成功的獲得抵押貸款。

(2)對抵押貸款的貸款申請

購房人在確認(rèn)他們的選擇的房地產(chǎn)抵押貸款銀行得到支持,應(yīng)該是銀行或銀行指定的律師事務(wù)所的了解銀行對購房人得到抵押貸款支持的規(guī)定,準(zhǔn)備相關(guān)的法律文件,把抵押貸款申請表”。

(3)簽訂購房合同

銀行收到購房人貸款申請?zhí)峤唤o相關(guān)的法律文件,檢查證實了購房人與抵押貸款條件,購房人同意貸款通知或抵押貸款承諾書。購房人可以和開發(fā)人員或其代理人簽訂《商品房預(yù)售合同銷售”。

(4)抵押合同的標(biāo)志性建筑

購房人在簽訂購房合同并獲得貸款支付單據(jù),銀行后按照相關(guān)法律文件和開發(fā)商和銀行簽署“建立抵押貸款合同”清晰的抵押貸款金額、期限、利率、付款方式及其他權(quán)利和義務(wù)。

(5)辦理抵押登記、保險

購房人、開發(fā)商和銀行持有“建筑物抵押貸款合同”和購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。為期房,在完成后應(yīng)當(dāng)將抵押登記變更。通常,由于抵押貸款周期相對比較長,為了防止銀行貸款風(fēng)險,要求購房人對于生命和財產(chǎn)保險。購房人購買保險,應(yīng)該上市銀行為第一受益人,在貸款執(zhí)行期間不得中斷保險,保險金額不得低于抵押財產(chǎn)的價值。償還貸款本息之前,保險政策,銀行控股管。

(6)打開特殊還款賬戶

購房人在簽訂《抵押借款合同建設(shè)”,根據(jù)合同,在指定的銀行金融機(jī)構(gòu)開放特殊的還款賬戶,簽署代理權(quán)限、授權(quán)從賬戶支付銀行的抵押貸款合同和貸款本息和信貸。銀行確認(rèn)與購房人抵押貸款條件,實現(xiàn)“建設(shè)抵押貸款合同約定的義務(wù)。和手續(xù),一次性劃入開發(fā)商的貸款在銀行開設(shè)帳戶的銀行監(jiān)管,作為購房者購買

買房子付全款或做抵押嗎?

選擇好房子,然后滿足的問題是付款。不是所有的自己去買他們的房子可以拿出所有的房子的錢,所以他們有貸款買房子,或者抵押貸款買房,用明天的錢圓今天的夢。

支付整個部分的三大優(yōu)勢

1。支付整個截面來省錢

雖然第一個支付更多的錢,但在眾議院的總和,可避免看到各種費用、銀行利息等。因為它是一次性付款,所以可以和開發(fā)商談判,進(jìn)一步節(jié)省購買。

2。沒有無債一身輕

支付所有的錢在未來沒有經(jīng)濟(jì)壓力,因為購房人可以不再擔(dān)心房子錢,冷靜后的安排財務(wù)計劃。同時還節(jié)省時間,不要讓任何信用認(rèn)證,今日事今日畢。

3。開關(guān)容易

從投資角度說,支付所有的錢去買房子,然后出售方便,不需要得到銀行貸款的限制,一旦房價上漲,切換到現(xiàn)金迅速,容易退出。即使不想賣,要有經(jīng)濟(jì)困難,也可以去銀行抵押貸款。

支付整個部分的兩個缺點

1。該基金的壓力

如果沒有充裕的資金,畢竟,一次性投資很大,可能會影響消費者的其他投資項目。

2。投資風(fēng)險大

除非房地產(chǎn)項目已經(jīng)相當(dāng)了解,包括建筑質(zhì)量,開發(fā)人員技術(shù)和資本實力,等等,需要購房人是相當(dāng)技術(shù)性專業(yè)標(biāo)準(zhǔn),普通人無法達(dá)到。

做抵押的三大優(yōu)勢

1。用明天的錢圓今天的夢

抵押貸款,也就是從銀行借錢,立即買不必花很多錢可以買自己的房子,所以按揭的第一個優(yōu)點是更少的錢就能買一棟房子。

2。把有限的資金用于大量的投資

從投資點,購房人可以做抵押款項單獨的投資和貸款買房子的租金,租一個信用,然后投資,基金使用敏捷。

3。銀行檢查你

做貸款從銀行借錢,所以房地產(chǎn)項目質(zhì)量銀行,銀行除了自然保健審查你本身,還可以審查開發(fā)商,你你的支票,自然保險的高。

做抵押的弱點

1。承擔(dān)債務(wù)

說到缺點,首先是心理壓力大,因為中國傳統(tǒng)習(xí)慣不允許赤字支出,注意保存,所以貸款購房保持類型來說并不合適。事實上,購房人真的負(fù)擔(dān)沉重的債務(wù),無論對任何人是不容易的。

2。不容易現(xiàn)金迅速

它是為房地產(chǎn)抵押貸款本身,所以房間再一次,這損害了購房人出售難以退出市場。