第一篇：銀行按揭買房注意事項

按揭購房的注意事項

按揭貸款的辦理程序如下：

第一步：借款人在辦理貸款前，請查明所購樓宇是否有銀行提供個人住房按揭貸款承諾書，然后，借款人申請個人住房按揭貸款，填寫《貸款申請審批表》，將有關(guān)材料（付首期款證明、買賣合同、身份證、經(jīng)濟收入來源證明等原件、復(fù)印件）提交貸款銀行；

第二步：發(fā)展商：作為借款保證人在貸款申請審批表“保證人意見”欄上簽字、蓋章；第三步：貸 款 銀 行：信貸員對借款申請人提交的全部資料、文件進行審查，逐級審批 ；第四步：貸款行領(lǐng)回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款；

第五步：國土局產(chǎn)權(quán)登記和公證部門：辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù)；

第六步：通知發(fā)展商領(lǐng)回借款合同并由發(fā)展商出具付清房款證明給貸款行；

第七步：通知借款人領(lǐng)回借款合同、借據(jù)、保險單；

第八步：貸款行信貸員將貸款檔案歸檔。

辦理按揭貸款時您需要提供相關(guān)資料給銀行：身份證明、收入證明、購房合同、借款合同（如果非本地人按揭買房還需提供持有本地戶口的擔(dān)保人身份證明、收入證明）即可。銀行需要對開發(fā)商的相關(guān)手續(xù)及借款申請人提交的全部資料、文件進行審查，逐級審批，審批通過后，貸款行領(lǐng)回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款，貸款發(fā)放后，開發(fā)商返還購房者合同。

購房合同上其他內(nèi)容的簽訂，并沒有太大的改變，只是您需要注意，在簽訂合同時要認真逐條閱讀，雙方要根據(jù)平等自愿，協(xié)商一致的原則簽訂，如果有認為和合理的地方，一定要提出，雙方可以溝通協(xié)商，達成一致后再簽訂。感謝您的關(guān)注！

如何明明白白按揭購房

就辦理按揭貸款中的法律問題，如何做到明明白白按揭購房，昨日記者采訪了本報房產(chǎn)律師朱林。朱律師指出：“個人住房貸款”是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。這是一種商業(yè)行為，銀行需承擔(dān)一定的風(fēng)險，所以只有符合規(guī)定條件，銀行才會放款。這種貸款的一般操作程序是：１．某一個項目的開發(fā)商向銀行提出貸款申請；

２．銀行審查該項目的開發(fā)、銷售等合法的背景資料，決定是否給予貸款；

３．開發(fā)商與銀行簽訂“貸款合作協(xié)議”；

４．個人購房者與開發(fā)商簽訂買賣契約，購房者選擇“個人住房貸款”付款方式；

５．簽約后，購房者向銀行指定律師樓提供貸款所需的一系列文件；

６．銀行律師審查購房者的有關(guān)資料后出具法律意見書；

７．銀行最后審查決定是否批準貸款。

從貸款的整個操作程序來看，開發(fā)商在其中的作用僅僅是提供貸款擔(dān)保，即如果購房者由于某種原因不能按時償還貸款時，由開發(fā)商承擔(dān)還款義務(wù)。但需要明確的是，開發(fā)商提供擔(dān)保后，每一個申請個人住房貸款的購房者并不一定能取得貸款。由于我國的貸款限制比較多，在開發(fā)商提供擔(dān)保后，購房者要取得貸款還要取決于多種因素：第一，申請貸款金額要在銀行規(guī)定的額度內(nèi)，一般是７成以下，成數(shù)越少越容易；第二，貸款申請人的資信狀況符合銀行要求；第三，在申請貸款的年限上，時間越長要求越嚴；第四，其他因素。其中最重要的是個人資信因素，個人資信因素包括：１．個人稅后收入；２．學(xué)歷；３．家庭收入及支出；４．職業(yè)；５．個人或家庭的其他財產(chǎn)；６．年齡等。其中收入是最關(guān)鍵的因素。一般來說，收入越高、學(xué)歷越高、職業(yè)穩(wěn)定、年齡在３０－４０歲之間的個人較容易獲得貸款，否則就比較困難。

一般來講，銀行同意給某個項目發(fā)放個人住房貸款，只是開發(fā)商給購房者提供了一種付款方式而已，并沒有保證購房者一定能取得貸款。當然在買賣契約簽訂后，由于開發(fā)商的原因，致使購房者不能取得貸款，無法實現(xiàn)合同目的，開發(fā)商就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

簽訂購房合同八大注意事項

第一項：關(guān)于五證

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

對策：

1、復(fù)印件要注意看原件。

2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。

3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第二項：關(guān)于公攤面積

陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇;

律師建議增加補充條款：

雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：

1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。

2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。

第三項：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：

1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標準承擔(dān)責(zé)任。

2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。

如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔(dān)責(zé)任。

如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。第四項：關(guān)于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。

對策：

1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。

第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。

2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認。律師建議增加補充條款：

出賣人應(yīng)當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。

第六項：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對策：

1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

對策：

1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。

2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：

出賣人的責(zé)任范圍：

1、退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。,3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）。

第二篇：按揭買房注意事項

按揭買房注意事項

二、基本條件

1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力;

2、已與公司簽訂了《泰安市商品房預(yù)(現(xiàn))售房買賣合同》，根據(jù)個人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的首付款比例，最低為20%以上;

3、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。

三、須提供以下資料

1、購房人與公司簽訂的《泰安市商品房預(yù)(現(xiàn))售房買賣合同》、20%以上房款收據(jù);

2、購房人有效身份證件、婚姻狀況證明(結(jié)婚證或單身證明);

3、購房人收入證明(銀行提供置于售樓處);

四、業(yè)務(wù)一般規(guī)定

1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人(男)65歲、(女)55歲的年齡。

2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計息;期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。

3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少;等本息為按月還本付息，每月還款額不變(利率調(diào)整變化)。

五、住房按揭貸款流程

1、項目銷售組與購房人簽訂《泰安市商品房預(yù)(現(xiàn))售房買賣合同》，根據(jù)合同要求，付清所需首付房款;

2、自簽訂商品房買賣合同之日起5日內(nèi)，向房產(chǎn)交易中心市場所申請合同備案登記。

3、自首付款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向公司合作銀行提出申請。具體包括：房屋買賣合同(備案登記)、房款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認為需要提供的其他資料。

3、貸款行對購房戶的各方面情況及手續(xù)進行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人(包括購房人之妻)辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等;隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進行審批。

4、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)。

第三篇：按揭買房貸款注意事項

按揭買房貸款注意事項

一、在工資收入增幅遠遠趕不上房價漲幅的當下，選擇“按揭買房”已成為諸多剛需購房者購房的主要方式，那么，申請房貸有什么條件?申請房貸需要注意些什么?按揭還貸款有沒有什么省錢的方法呢?申請房貸時銀行會查什么? 哪些人容易被拒絕？

銀行會先對申請人調(diào)查。申請人的身份證和戶口，如果用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。申請人如果要求公積金借款，要提供按時交納公積金的證明。對申請人的調(diào)查，最重要的是申請人是否具有經(jīng)濟償還能力。

在確定貸款年限時，有時還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準的可能性不大。對申請人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明。其次是對房產(chǎn)商的調(diào)查。

申請房貸的條件和需提供的資料 申請房貸需要滿足條件主要有以下幾點：

1.在貸款銀行所在地有固定住所、有常住戶口或有效居住證明、年齡在65周歲(含)以下、具有完全民事行為能力的中國公民;

2.有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入，具有按期償還貸款本息的能力;

3.具有良好的信用記錄和還款意愿，無不良信用記錄;

4.能提供銀行認可的合法、有效、可靠的擔(dān)保;

5.有明確的貸款用途，且貸款用途符合相關(guān)規(guī)定;

6.在銀行開立個人結(jié)算賬戶;

7.銀行規(guī)定的其他條件。

購房者貸款業(yè)務(wù)需要準備的資料： 1)公積金貸款： 貸款人以及配偶、共同借款人身份證明、婚姻關(guān)系證明;借款人(夫妻)銀行卡;購房合同或協(xié)議。2)組合貸款： 貸款人以及配偶、共同借款人身份證明、婚姻關(guān)系證明;借款人(夫妻)銀行卡;借款人以及共同借款人職業(yè)收入證明;購房合同或協(xié)議。3)商業(yè)貸款： 貸款人以及配偶、共同借款人身份證明、婚姻關(guān)系證明;借款人以及共同借款人職業(yè)收入證明;購房合同或協(xié)議。

二、新房和二手房購房貸款的區(qū)別?

新房購房貸款最高能夠30年，而二手房最高年限為20年。在公積金貸款中，除了年限的區(qū)別外，貸款額度也是有區(qū)別的。比如，新房最高貸款額度為70萬元，而二手房最高貸款額度為60萬元。公積金和組合貸款能夠大額沖抵公積金貸款和組合貸款，個人賬戶內(nèi)的余額，可以大額沖抵。所謂大額沖抵，就是將公積金賬戶內(nèi)的余額一次性沖抵到業(yè)主貸款總額里面，比如，你貸款30萬，公積金賬戶有10萬元余額，做完大額沖抵后，需要還貸的金額只剩20萬元，這種提前還貸形式是不需支付違約金的。在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。五個小技巧可以巧助您省錢還貸，分別是：房貸跳槽、按月調(diào)息、雙周供省利息、提前還貸縮短期限、公積金轉(zhuǎn)賬還貸。

技巧一：房貸跳槽 所謂房貸跳槽就是“轉(zhuǎn)按揭”，是指由新貸款銀行幫助客

戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。據(jù)了解，目前大部分股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意當然，轉(zhuǎn)按揭會存在一些不可避免的費用，包括擔(dān)保費、評估費、抵押費、公證費等，不過有些銀行為了吸引客戶，特意推出“低成本轉(zhuǎn)按”服務(wù)，比如可以免掉“擔(dān)保費”這項最大頭的費用，其余剩下的費用大概千元不到。

技巧二：按月調(diào)息 2006年開始，不少商業(yè)銀行推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設(shè)計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優(yōu)勢就立即顯現(xiàn)出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動利率才劃算。不過，需要提醒大家的是，“固定”改“浮動”需要支付一定數(shù)額的違約金。值得一提的是，部分銀行推出了“按月調(diào)息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調(diào)息”，則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。

技巧三：雙周供省利息 盡管每個月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時也節(jié)省了借款人的總支出。不足之處是，貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前，一年下來就要多還一個月的貸款，會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。因此對于工作穩(wěn)定，收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。

技巧四：提前還貸縮短期限 理財人士表示，提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減

少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

技巧五：公積金轉(zhuǎn)賬還貸 在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。

第四篇：買房辦銀行按揭技巧

買房子，辦銀行按揭貸款，發(fā)現(xiàn)這里面還有很多學(xué)問，有的稍微不注意，就是幾萬的差距。對于買房的，要千萬注意這些問題！

這個也許是很多朋友不太注重的。以為房子房價是大事，貸款由開發(fā)商幫忙辦理。其實，這里面比房價更來的險惡！

一、貸款利率的折扣

2008年下半年，國家為了支持房地產(chǎn)的發(fā)展，出了很多優(yōu)惠政策，其中有一條就是貸款利率可以般我們購房都是3成首付，貸款是7成。按照當時國家規(guī)定，最低的貸款利率打7折。這是一個什么一套30萬左右的房子，首付10萬左右，在銀行貸款大概是20萬。這個利息是多少？告訴大家，按國家利率算下來，以20年為標準，利息有12萬左右（銀行才是搶錢的！?。。Ｄ敲捶殖?0分，每1萬2千多元。這個，在自貢，相當于一個普通家庭一年的生活費用了。既然能打折，肯定是越多是可惜，今年國家打壓房價，控制銀行貸款。目前最低的首付3成貸款利率是8折，可以少2W多元可觀的。（發(fā)帖時工行已經(jīng)變成9折了，意味著你又要多被銀行賺1萬2千多的利息，如果以一個80來算，你的單價又被攤高了150元/平）。所以，在這段時間，你買房子，決定貸款，一定要快，據(jù)能一折都不打了，這樣就算你買房子比別人少了100元/平，但是銀行貸款算下來，你實際還貴了其實這很不劃算的！

覺得好的朋友多轉(zhuǎn)載，一定有用的?。ㄟm合于即將買房的親朋好友們）

二、選擇還款方式

也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實我也是在看房的時候聽說的，當時她很含糊，我覺得這里面肯定很有點貓膩，就會去網(wǎng)上查了資料（沒辦法，家庭條件夠省一點就省一點）。前幾天去辦了銀行貸款，也選了還款方式，也寫下來給大家參考！

1、等額本息還款。其實，你在看房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數(shù)額固相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元月還款為例：每個月還銀行1300------其中，800元500元是本金。也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的如是20年還，你已經(jīng)還了10年了），利息已經(jīng)在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還了，但是后面的基本是本金，利息很少前還已經(jīng)沒有什么意義了。你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完，這樣，銀行的利息少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎么減少。就算你有錢了，行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什么損失。

2、等額本金還款。我發(fā)現(xiàn)一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式?；径贾徽f前一我之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600為例：每月還的錢要比等額本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比第2個月開始，只還1597元，因為本金上月?lián)Q了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此到后面還款壓力越小。而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年后，因為你選擇的方式，更多，這個 時候本金已經(jīng)相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20少還1萬5左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠的利益！

說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前的，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們在旁邊看，銀行辦事人員只字不提還款方式。輪到我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(后來故意把我們隔離開來)。然后就走了。等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等我們走回去找那個辦事員，他已經(jīng)在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看，全部簽的等額本息。后我們了，我們提出還是本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，“還有別的還款方式？”那個辦打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要們就幾下簽了字走了-------看來銀行很不愿意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。人節(jié)約2-3萬利息，10 個人就是20-30萬，100個人呢？簡直不敢想象了??！

作為我們這種一般階層的人，購買房子是大事情。所以，盡量多算一下，既要在買房子的時候盡量在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，你合可以節(jié)約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平！！

買房簽合同注意事項買房簽合同注意事項之五證

五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

買房十大注意事項

當前商品房銷售過程中，陷阱多多，風(fēng)險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。下面經(jīng)驗,讓大家避開購房陷阱的十大絕招。

一、查驗對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰，它是購房合同的主體。法律規(guī)定不具備主人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當是該樓盤的開發(fā)商。如果開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽約機構(gòu)應(yīng)當具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營資格，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書

商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當具備“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購房者的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、確保買賣安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險，直至財房兩空。所以，在購房前應(yīng)當?shù)接嘘P(guān)部門查清所購商品房查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書并且支付定金，然后才簽訂購房合同。者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔(dān)心定金被沒收；簽吧，合同中陷阱此，建議購房者采取以下辦法：

1、在審查購房合同，確認沒有問題之后才交定金。

2、不簽認購書，購房合同同時支付定金。

3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購房合同是由國土房管局印制的標準合同，相當一部分內(nèi)容已經(jīng)用鉛字印制好了，另一部由雙方當事人協(xié)商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作準合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權(quán)修改。準合同已印制好的選擇性條款，購房者可以根據(jù)自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。

3、對于空不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當是雙就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當做好記錄，由雙方簽字確認，這能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據(jù)此索回定金和已付房款。

至于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果采取的是方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同分購房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護自身的權(quán)益。如果采取的是按揭付款方式，為了者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：能訂立按揭貸款合同的：

1、合同繼續(xù)履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協(xié)議；

2、因當事因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失；

3、因不可歸責(zé)于當事人雙方的事均可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將已經(jīng)收受的購房款本金或者定金返還給買受人，并按銀行同期貸款相應(yīng)的利息?！?/p>

六、明確交樓標準

目前標準 購房合同中的交樓標準有三種：

1、該商品房經(jīng)驗收合格；

2、該商品房經(jīng)綜合驗收合商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由于這兩項交樓標準要尤其是第2項交樓標準要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標時間相對比較長，所以相當一部分購房者或者開發(fā)商都不愿意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規(guī)劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產(chǎn)生建議在第1項標準后加上“并通過經(jīng)過國家法律規(guī)定的竣工驗收備案手續(xù)?！币驗槲覈鴮ι唐贩靠⒐を瀭浒傅怯浿贫龋撝贫纫?guī)定的驗收項目比較多，要求比較嚴格，能保障購房者的利益。

七、慎簽補充協(xié)議

目前開發(fā)上通常預(yù)先擬定了購房合同補充協(xié)議，讓購房者簽字。而這些補充協(xié)議絕大部分是霸王條房者非?？量獭Ｒ虼?，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當是與對方議協(xié)商一致以完善補充協(xié)議，或者干脆不簽補充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》但是由于簽約時購房者并不知道物業(yè)管理公司是哪一家，是否具有相應(yīng)資質(zhì)，物業(yè)管理費用是多少，如確認了該合同條款，就等于確認了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司及其制定的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，也確管理收費項目、金額，使購房者陷入非常被動的境地。建議簽約時明確物業(yè)管理公司并要求寫明物業(yè)管資質(zhì)，物業(yè)管理的收費，并就《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容進行協(xié)商一致。

九、拒交不合理收費

目前商品房買賣中，購房者應(yīng)當繳納契稅、印花稅等，購房者應(yīng)當按法律規(guī)定繳納。而公證費、律不是購房者必須繳納的費用，如果開發(fā)商強制收取，則屬亂收費，購房者有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

1、查看“三書一證一表”：收樓時開發(fā)商必須向購房者出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明設(shè)工程質(zhì)量認證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱“三書一如果開發(fā)商不能提供，購房者有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的收樓標準到現(xiàn)場看樓驗收，如果發(fā)現(xiàn)問題或有不滿意的在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關(guān)意見。如對樓房基本滿意，則在《收樓表》中簽字確認。

買房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買樓時請律師陪同，這樣付出的費用以省心省力，盡可能避開開發(fā)商通過霸王條款所設(shè)定的合同陷阱。

買房合同注意事項_買房注意事項來源：

下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項，包括開發(fā)商出售商品房時所應(yīng)具備的一些手續(xù)，希望能夠助．

一、房屋買賣合同成立應(yīng)具備的條件房屋買賣合同并不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具條件。按我國現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：

第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無權(quán)并不得出賣屋。

第二，房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為均不能簽訂房屋買賣合同。

第三，房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現(xiàn)前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。

第四，房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

第五，房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律規(guī)定，采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準合同文本第六，以下七種房屋不得形成買賣合同。

1、違法或違章建筑；

2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；

3、廟、庵堂等宗教建筑；

4、著名建筑物或文物古跡等zheng-fu加以保護的房屋；

5、國家征用或已確圍內(nèi)的房屋；

6、單位擅自購買的城市私房；

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房

二、簽訂合同要注意哪些問題

作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢？ 第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標志著開發(fā)商具有土地使用證、證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。

第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項萬不能馬虎。

第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預(yù)售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才當。

第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

第六，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

第七，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必

三、違反合同的責(zé)任如何劃分

按目前合同條款內(nèi)容來看，購房者特別要掌握以下四點：

第一，未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標準確定金額，如是開發(fā)商的過在合同約定時間內(nèi)交付房屋的，開發(fā)商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期計算所得利息的兩倍。如是購房者的過錯致使未在約定的時間內(nèi)支付購房款的，購房人向開發(fā)商支付的逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

第二，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)購房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購房人同意，更預(yù)售房屋設(shè)計或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

第三，開發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發(fā)發(fā)商應(yīng)當按照購房者辦理房屋交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由開賠償責(zé)任。

第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年.

第五篇：購房寶按揭買房的注意事項

購房寶典：按揭買房的注意事項

購房寶典騰訊論壇dashinzhang2013-10-08 09:09

我要分享

4一、基本條件

1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力;

2、已與公司簽訂了購房合同，根據(jù)個人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的首付款比例，最低為20%以上;

3、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。

二、須提供以下資料

1、購房人與公司簽訂的購房合同，20%以上房款收據(jù);

2、購房人有效身份證件、婚姻狀況證明(結(jié)婚證或單身證明);

3、購房人收入證明(銀行提供置于售樓處);

三、業(yè)務(wù)一般規(guī)定

1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人(男)65歲、(女)55歲的年齡。

2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計息;期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。

3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少;等本息為按月還本付息，每月還款額不變(利率調(diào)整變化)。

四、住房按揭貸款流程

1、項目銷售組與購房人簽訂購房合同，根據(jù)合同要求，付清所需首付房款;

2、自簽訂商品房買賣合同之日起5日內(nèi)，向房產(chǎn)交易中心市場所申請合同備案登記。

3、自首付款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向公司合作銀行提出申請。具體包括：房屋買賣合同(備案登記)、房款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認為需要提供的其他資料。

3、貸款行對購房戶的各方面情況及手續(xù)進行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人(包括購房人之妻)辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等;隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報上級行進行審批。

4、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積極協(xié)助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù)。