第一篇：花園閣旅游開發(fā)可行性報告書

花園閣旅游開發(fā)可行性報告

目錄

一、項目名稱及承辦單位.........................1

二、項目背景..................................1

三、花園閣風(fēng)景區(qū)旅游資源價值評估.........................3

四、項目建設(shè)條件分析...........................6

五、花園閣風(fēng)景區(qū)的開發(fā)規(guī)劃..................................8

六、項目建設(shè)投資估算與開發(fā)建設(shè)順序............14

七、效益分析.................................16

八、結(jié)論與建議................................19

一、項目名稱及承辦單位

項目名稱：綏寧縣花園閣旅游景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目

承辦單位：綏寧縣花園閣旅游有限公司

二、項目背景

（一）社會發(fā)展趨勢

21世紀(jì)，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，純凈的大自然離人們的日常生活越來越遠(yuǎn)，人們渴望到大自然中去休閑娛樂，也有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和閑暇時間，享受人生，提高生活質(zhì)量。“回歸大自然，享受輕松人生”將是21世紀(jì)的旅游潮流，誰占領(lǐng)了豐富、奇特的原始自然資源，誰就可能在旅游發(fā)展的競爭中取勝。

綏寧縣有十分寶貴的旅游自然資源—“花園閣”?？h政府近年十分重視旅游業(yè)的發(fā)展，一直在研究使旅游業(yè)真正成為綏寧縣的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，成為綏寧縣的支柱產(chǎn)業(yè)，這是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際的。旅游資源得以嚴(yán)格保護(hù)、合理開發(fā)和永續(xù)利用，是本項目策劃的關(guān)鍵。

旅游項目策劃有別于其它工業(yè)項目策劃，是旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)部六大要素在旅游景區(qū)的綜合協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)項目和區(qū)域功能的優(yōu)化配置，具有實(shí)用性和可操作性，從而形成對旅游者具有特殊吸引力的旅游產(chǎn)品，以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，取得經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

（二）花園閣風(fēng)景區(qū)簡介

花園閣原名叫花園角，有一首詩贊曰“山青水秀象花園，巫水環(huán)抱似城廓”。在明清以前，當(dāng)?shù)孛缑裨诖a頭旁修建了一座望江樓閣，名曰花園閣，望江樓閣后來因年久失修，被一場洪水沖塌，但名字卻被人們永久記了下來，久而久之人們就習(xí)慣稱這里為花園閣。

花園閣苗族風(fēng)情島景區(qū)座落在“神奇綠洲”綏寧縣關(guān)峽苗族鄉(xiāng)花園閣村，地處花園閣國家濕地公園核心景區(qū)內(nèi)。距離綏寧縣城20公里，距離洞新高速關(guān)蔣連接線6分鐘車程，距離規(guī)劃中的武靖高速梅口出口500米，交通十分便利。

花園閣苗族風(fēng)情島景區(qū)因獨(dú)特的山水風(fēng)光而聞名，號稱風(fēng)情水鄉(xiāng)、詩意的家園、養(yǎng)生的福地。這里水有靈性，山富傳奇，一湖連天碧水，波光瀲滟，兩岸山峰倒影成行，形成了奇特的十里山水畫廊。這里有至今保存完好的雪鋒山戰(zhàn)役梅口抗日戰(zhàn)爭遺址和湘黔古道，這里是“五溪苗疆”的山水后院、原始苗族同胞的居住地、巫儺文化的發(fā)源地，紅色文化、苗族文化和巫儺文化在這里相互融合，交相輝映。

花園閣景區(qū)由兩部分組成，一部分是水上游樂，游客朋友無論是白天還是晚上，都可以乘坐生態(tài)畫舫，蕩舟巫水河，讀山問水，亦可當(dāng)一回漁翁，垂釣巫水湖；另一部分是環(huán)島旅游，可以穿梭苗家村寨，游憩森林公園，置身天然氧吧，觀賞苗家儺戲，品食花園閣河魚，感受魅力苗鄉(xiāng)。

從景區(qū)穿境而過的這條河叫巫水河，秦漢時期稱為“雄溪”，與湘西的酉水、辰水，溆水、舞水并稱“五溪”。“五溪”流域居住著大量的苗族同胞，所以巫水、酉水、辰水，溆水、舞水也被學(xué)者稱為“苗疆五溪”。巫水河發(fā)源于城步巫山，滔滔巫水訇然東來，環(huán)繞花園閣一圈后，在綏寧境內(nèi)橫切雪峰山脈，經(jīng)會同洪江后悄然匯入沅江。

三、花園閣風(fēng)景區(qū)旅游資源價值評估

花園閣風(fēng)景區(qū)是近年來新開發(fā)的富有特色，具有潛力的自然風(fēng)景區(qū)。

1、交通優(yōu)勢：景區(qū)距綏寧縣縣城20公里，目前規(guī)劃武靖高速的綏寧入口就經(jīng)過花園閣，旅游交通條件十分便利，在發(fā)展風(fēng)景休閑旅游的今天，花園閣風(fēng)景區(qū)作為綏寧東大門，占據(jù)展示綏寧山清水秀門面的旅游地理優(yōu)勢。

2、自然優(yōu)勢：花園閣天然秀麗風(fēng)光，景區(qū)山奇洞秀、灘多石怪，水光天色，橋影波光，溶溶漾漾。素有甲天下的“桂林山水”、天然的“上海吳淞口”，美麗的廣西“北部灣”的美稱，自古以來，就是苗疆要地?，F(xiàn)在，花園閣憑借自己的自然環(huán)境優(yōu)勢，已經(jīng)成功地獲得國家濕

地公園報批試點(diǎn)中，這里將成為綏寧人旅游的一個熱點(diǎn)。而且正因這些自然條件，現(xiàn)在花園閣已經(jīng)成功申報國家濕地，這使得花園閣的檔次更上一步。

3、歷史優(yōu)勢：花園閣有許多美妙的傳說，古有楊家將的傳說和苗民奮勇抗戰(zhàn)的故事；現(xiàn)有抗日戰(zhàn)爭紀(jì)念的記錄，1945年4月23日，日本第20軍團(tuán)司令板西一郎率5個師團(tuán)和1個旅團(tuán)8萬余人由武崗經(jīng)蔣坊推進(jìn)，梅口古鎮(zhèn)作為南部主戰(zhàn)場，國軍第44師兩個團(tuán)設(shè)伏阻擊，激戰(zhàn)兩天兩夜，擊斃日軍600余人，徹底粉碎了日軍渡巫水、下洪江、占芷江機(jī)場的企圖，迫使日軍改變原定進(jìn)攻路線，為中國軍隊贏得武陽大捷和湘西大會戰(zhàn)的勝利起到了重要的作用，受到軍令部的嘉獎?？谷諔?zhàn)爭勝利后，當(dāng)時的國民政府為了紀(jì)念這場戰(zhàn)爭，在花園閣的閣樓上銘刻了這場阻擊戰(zhàn)的經(jīng)過和犧牲的國軍將士名單，只可惜花園閣閣樓在五十年代的一場洪水中被沖垮，只留下五條長1000余米、寬2.5米、深1米的戰(zhàn)壕，還能勾起人們對那場戰(zhàn)爭的回憶??

4、景區(qū)優(yōu)勢：綏寧旅游景區(qū)普遍存在“有山無水”或“有水無山”的問題。號稱山清水秀的綏寧，沒有一個很好的地方能夠展示出 “山水綏寧”，而花園閣的開發(fā)，不僅完美地體現(xiàn)出山水風(fēng)景，而且還全面地展示綏寧的歷史文化、民族風(fēng)情。

5、區(qū)位優(yōu)勢：景區(qū)地處綏寧縣近郊，市民生活在繁雜的城市、居住在狹小的樓廳，緊張的生活和工作的壓力需要尋求短暫的安逸之所，因此，花園閣便成為城市居民“本地游”的理想景區(qū)。同時，景

區(qū)又處在武岡、城步、靖州的中心地段，便利的交通條件可有效的拉動四縣的旅游客源。

6、開發(fā)優(yōu)勢：綜觀大多景區(qū)，均以成型，且人造景觀居多。而花園閣作為新近開發(fā)的自然景區(qū)，“有山有水有文化，好玩好吃好體驗”無須刻意去杜撰包裝景觀和文化，為按照現(xiàn)代理念進(jìn)行開發(fā)、運(yùn)作，留下了發(fā)展空間。

四、項目建設(shè)條件分析

好山怕沒路，好水憂無舟。以風(fēng)景秀麗為主的花園閣具有較高的旅游價值，是四縣不可多得的旅游去處。鑒于目前游客怕爬山愛玩水心理結(jié)合花園閣得天獨(dú)厚的水區(qū)風(fēng)景優(yōu)勢，首先，我們應(yīng)該在水上面做好文章，花園閣旅游公司成立以來，就先以水上游玩為切入點(diǎn)，購置了與綏寧民族特色想融合的畫舫式游船，經(jīng)過前期的運(yùn)作與推廣，目前已成為花園閣旅游的一個標(biāo)志，現(xiàn)在綏寧人去花園閣玩的第一印象就是去坐船！其次、對植物和生態(tài)景觀進(jìn)行環(huán)保評估和科學(xué)保護(hù)，對抗戰(zhàn)遺址進(jìn)行資料挖掘和景點(diǎn)設(shè)置，對花園閣的旅游線路作科學(xué)規(guī)劃設(shè)計突出“有山有水有文化，好玩好吃好體驗”的山水特色，如配套服務(wù)的開發(fā)、景點(diǎn)的布局，安全保障措施，導(dǎo)游專業(yè)培訓(xùn)等，努力把生態(tài)景觀的“珍珠鏈”串在一起，渾然一體，使之更具品位性、觀賞性，還可根據(jù)民情風(fēng)俗，逐步發(fā)展為吃、住、行、游、游、購、娛一體化的風(fēng)景旅游區(qū)。

第三，要精心策劃，隆重推出。如按四季可分為春季踏青游，夏日浪漫游，秋天野趣游，冬日會友游。根據(jù)山水結(jié)合的特點(diǎn)和安全防火的需要，可嘗試組團(tuán)接待、定期旅游的新模式，使這塊藏在閨中人未識的處女地，早日揭開她羞澀的“紅蓋頭”，笑迎八方游客。

五、花園閣風(fēng)景區(qū)的開發(fā)規(guī)劃

旅游業(yè)是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為活躍的朝陽產(chǎn)業(yè)，是構(gòu)建和諧社會、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要手段，發(fā)展旅游業(yè)既可依托歷史文化，開發(fā)名山大川，又可因地制宜，挖掘本地旅游資源。旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展在綏寧極具潛力，大有作為，花園閣風(fēng)景區(qū)開發(fā)應(yīng)該遵循以下4個方針：

一是統(tǒng)一規(guī)劃。就是根據(jù)綏寧縣及周邊經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的水平，本著整合旅游資源，著眼長遠(yuǎn)發(fā)展建設(shè)的大局，對花園閣風(fēng)景旅游區(qū)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)。要聘請資質(zhì)深，水平高的規(guī)劃設(shè)計部門，對景區(qū)實(shí)施全面徹底的規(guī)劃，規(guī)劃要以打造翠楓山風(fēng)景旅游區(qū)品牌為目標(biāo)，綜合布置、合理開發(fā)，使景區(qū)建成綏寧縣一流的觀光、休閑、娛樂、服務(wù)為一體的風(fēng)景名勝。

二是分步實(shí)施。就是制定五年景區(qū)建設(shè)規(guī)劃，分期、分段、分重點(diǎn)，分步實(shí)施。比如：在2013年10月旅游景區(qū)試運(yùn)行，統(tǒng)一管理，分片運(yùn)作，各成特色。同時完善景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，綜合配套服務(wù)體系，杜絕盲目開發(fā)，無序開發(fā)和重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。

三是突出重點(diǎn)。花園閣景區(qū)于其他景區(qū)相比，既有山有水，又有歷史古跡，具有大的投資規(guī)?？臻g。因此，突出重點(diǎn)就是在景點(diǎn)服務(wù)上，突出自然風(fēng)光，在服務(wù)配套上，突出吃住特色，一切為了游客，為了游客一切，按照旅游引導(dǎo)、吃住主導(dǎo)、服務(wù)配套的思路，想些辦法，做些文章。

四是打造特色。就是以花園閣既有山有水、又有景有區(qū)、還有吃有住的特色打造品牌，形成規(guī)模，走出一條自然

加特色、管理加服務(wù)、質(zhì)量加效益的可持續(xù)發(fā)展道路。同時，從一開始就要注重景區(qū)環(huán)境治理，避免“吃胖了再減肥”的資源浪費(fèi)現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)旅游景區(qū)管理的規(guī)范化、科學(xué)化和法制化。

1、成立花園閣開發(fā)籌備處。根據(jù)目前關(guān)峽苗族鄉(xiāng)花園閣村的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，立足長遠(yuǎn)，明晰利弊，建議在經(jīng)兩村黨員代表會議和村民議事會議通過后，組建獨(dú)立的花園閣開發(fā)籌備處，統(tǒng)一在花園閣村的組織協(xié)調(diào)下，聘請專人進(jìn)行開發(fā)策劃和景區(qū)宣傳，組建專業(yè)隊伍開展工程建設(shè)。

2、組織景區(qū)考察論證。從目前花園閣景區(qū)的實(shí)際出發(fā)，組織湖南農(nóng)大等科研院校和省、市、區(qū)林業(yè)、水利、交通等部門，進(jìn)行一兩次實(shí)地考察論證，完善景區(qū)山、水、田、林、路整體規(guī)劃。制作沙盤模型。

3、進(jìn)行景區(qū)公路規(guī)劃和建設(shè)。根據(jù)翠楓山山高溝深、點(diǎn)多面廣的特點(diǎn)，可在主要旅游線路設(shè)立3——5個停車場，并想方設(shè)法在主要景點(diǎn)修筑公路，同時完成路標(biāo)、路燈設(shè)置。

4、做好景區(qū)安全防火工作?；馂?zāi)是景區(qū)的大敵。自始至終要注重安全防火，嚴(yán)格禁止車輛、人員攜帶火種進(jìn)山。在景區(qū)試運(yùn)行階段，建議組團(tuán)旅游。

6、完成景點(diǎn)規(guī)劃，進(jìn)行導(dǎo)游培訓(xùn)。要統(tǒng)一對景區(qū)內(nèi)所有景點(diǎn)進(jìn)行命名，并設(shè)立景點(diǎn)標(biāo)志牌，特別是對那些珍奇樹種、罕見植物掛牌設(shè)標(biāo)，既體現(xiàn)生態(tài)旅游特色，又可寓教于樂，開闊眼界，增長見識。同時，建議選聘一批形象優(yōu)、氣質(zhì)佳、口才好的導(dǎo)游，經(jīng)過認(rèn)真培訓(xùn)，統(tǒng)一著裝，進(jìn)行導(dǎo)游工作。

7、突出鄉(xiāng)土特色，完善吃、住、行、游、購、娛、六配套。可借鑒北京懷柔、河北邯鄲等地旅游經(jīng)驗，要把旅游消費(fèi)引導(dǎo)到餐飲服務(wù)消費(fèi)上來。一是“吃”。民以食為天，食為天

下先，人們都有這樣的感覺，五十元門票嫌貴，一百元飯菜便宜，因此，要建立花園閣農(nóng)家樂，突出山珍土味。如 “關(guān)峽米粉肉”、“柴火臘肉”、“野菜”、“山蘑菇”等和 “野雞肉”、“土豬肉”、“土雞肉”、“土鴨肉”、“河魚”等。二是“住”。利用現(xiàn)有農(nóng)家房舍，設(shè)立農(nóng)村山莊，土窯土炕，粗茶淡飯，也要根據(jù)消費(fèi)檔次，在保證衛(wèi)生條件的前提下，修建一些木樓式“山吧”、“茶吧”，引導(dǎo)消費(fèi)，提高品味，讓游客吃在農(nóng)莊，住在山吧。三是“行”。設(shè)立往返班車，方便游客。四是“游”。打造一批旅游景點(diǎn)，組織好“一日游”“雙日 游”活動。五是“購”。采集藥材、臘肉、干筍等特產(chǎn)，制作“綠江南” 筷子、手仗，花園閣石桌、石凳等工藝品，供人選購。同時，組織當(dāng)?shù)剞r(nóng)民發(fā)展一些規(guī)模養(yǎng)殖和種植，既可幫助農(nóng)民增收致富，也可促進(jìn)花園閣開發(fā)。六是“娛”。依據(jù)景點(diǎn)山勢，選擇落差方位，建造“空中滑道”等驚險、刺激的游覽項目，并在景區(qū)大門設(shè)立娛樂區(qū)，選購大、中型娛樂設(shè)施，提供娛樂服務(wù)。還可在“五一”“十一”黃金周期間，舉辦“篝火晚會”“情侶沙龍”等大型活動，吸引游人。

8、宣傳造勢，提高景區(qū)知名度。當(dāng)今社會，策劃和宣傳是旅游事業(yè)騰飛的“雙翼”。沒有策劃的旅游是盲目的，沒有宣傳的旅游是被動的，作為必要的手段?？稍诰皡^(qū)出口處的武靖高速公路、省道兩側(cè)選點(diǎn)，設(shè)立巨幅宣傳廣告，并組織開展一系列宣傳造勢活動，要印制一批宣傳資料、宣傳紀(jì)念品。通過現(xiàn)代傳媒手段擴(kuò)大知名度。選擇在市區(qū)政府廣場、城市廣場和大型活動，舉辦《花園閣風(fēng)光攝影展》，并在周末推出“吃住游一條龍，花園閣本地游?！币部山柚∈写笮突顒?，主動進(jìn)行旅游

宣傳，提升花園閣知名度。

六、項目建設(shè)投資估算與開發(fā)建設(shè)順序

（一）估算編制依據(jù)

1.2014年湖南省建筑工程預(yù)算定額張掖地區(qū)基價。

2.2014年湖南省建筑工程概算定額張掖地區(qū)基價。3．2014年湖南省建設(shè)工程材料預(yù)算價格匯編。

4．2014年全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖南省邵陽地區(qū)基價。5．2014年湖南省施工機(jī)械臺班費(fèi)用定額及地區(qū)機(jī)械臺班費(fèi)。6．調(diào)查、咨詢的現(xiàn)行市場價。7．旅游景區(qū)規(guī)劃。

（二）工程估算 1．基礎(chǔ)設(shè)施工程

（1）景區(qū)內(nèi)道路：

720萬元；

（2）給排水工程

50萬元；

（3）通訊工程

60萬元；（4）觀景步行路

150萬元；

（5）旅游索道

850萬元；

（6）停車場

30萬元；

（7）帳篷

35萬元；

（8）疏通河道

25萬元；

（9）電力工程

25萬元；

（10）供熱工程

150萬元；（11）漂流船

50萬元；

（12）燈光

10萬元；

（13）觀景亭

10萬元；

（14）景點(diǎn)標(biāo)志物

15萬元；

（15）提灌工程

40萬元；

（16）種樹種草

10萬元；

（17）廁所

90萬元。2．游客咨詢服務(wù)中心工程估算

（1）土建工程1000m2

100萬元；

（2）附屬設(shè)施

130萬元；

（3）科普教育、宣傳

50萬元；

（4）人才培訓(xùn)

15萬元。

3．濕地博物館

（1）土建工程3000m2

450萬元；

（2）陳列物及附屬設(shè)施

600萬元。

4．不可預(yù)見費(fèi)

290萬元。

共計：3955萬元。

5．資金來源

申請國家投資2250萬元；招商引資1200萬元；自籌資金505萬元。

（三）開發(fā)建設(shè)順序

根據(jù)張掖市旅游發(fā)展總體規(guī)劃，建設(shè)主要分二期完成。

一期（2014—2018年）：主要完成地質(zhì)公園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。主要建設(shè)項目有景區(qū)道路工程、給排水工程、供電工程、通訊廣播電視工

程、辦公室及職工宿舍、游客中心、地質(zhì)博物館等。使年接待能力達(dá)到5萬人（次）。

二期（2018—2022年）；在2012年前完成景區(qū)二期建設(shè)，主要建設(shè)大型娛樂設(shè)施、科普教育基地，使年接待能力達(dá)10萬人（次）。

七、效益分析

綏寧花園閣濕地旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)帶來的效益主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)三個方面。

（一）經(jīng)濟(jì)效益分析

1．經(jīng)營收入和利潤指標(biāo)

①每張床位平均價格：一期為30元，二期標(biāo)：為40元。

②游客留宿率：一期為70%，住宿1天；二期為85%，住宿2天；

③游客數(shù)量為：一期達(dá)到5萬人次，二期達(dá)到10萬人次；

④門票價格：一期10元/人，二期20元/人；

⑤人均飲食費(fèi)：一期20元/人，二期40元/人；

⑥人均游樂費(fèi)：一期20元/人，二期40元/人；

⑦人均購物費(fèi)：一期20元/人，二期40元/人；

2．營業(yè)收入測算 客房營業(yè)收入：

一期：5萬人（次）×30元/人（次）=150萬元 二期：10萬人（次）×40元/人（次）=400萬元 飲食營業(yè)收入：

一期：5萬人（次）×20元/人（次）=100萬元 二期：10萬人

（次）×40元/人（次）=400萬元

門票營業(yè)收入：

一期：5萬人（次）×20元/人（次）=100萬元

二期：10萬人（次）×40元/人（次）=400萬元

游樂營業(yè)收入：

一期：5萬人（次）×20元/人（次）=100萬元

二期：10萬人（次）×40元/人（次）=400萬元

購物營業(yè)收入：

一期：5萬人（次）×20元/人（次）=100萬元

二期：10萬人（次）×40元/人（次）=400萬元

營業(yè)總收入：

一期：550萬元

二期：2000萬元。

3．利潤計算

利潤按總收入的50%計算，預(yù)計一期為275萬元，二期每年可達(dá)1000萬元。

4．投資回收周期

采用靜態(tài)成本法測算，即不考慮資金的時間價值。近期投資的回收年限為：3955萬元÷275萬元/年=14.4年。該旅游項目的建成將為張掖市乃至全省在拓展國際旅游市場、增加外匯收入、促進(jìn)消費(fèi)、加速貨幣回籠、平衡國內(nèi)供求和帶動其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等方面產(chǎn)生積極影響。

（二）生態(tài)效益分析

通過旅游景區(qū)工程的建設(shè)，可以保護(hù)生態(tài)

系統(tǒng)的完整性，維持景區(qū)生態(tài)平衡，并通過人工促進(jìn)方式提高景區(qū)的植被覆蓋率，促進(jìn)生態(tài)系統(tǒng)向良性發(fā)展。不僅可以綠化、美化景區(qū)，而且提高其觀賞品位，激發(fā)人們保護(hù)生態(tài)，美化家園的熱情。

（三）社會效益分析

花園閣旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，可以提供一個良好的科研、教學(xué)、實(shí)習(xí)和生態(tài)環(huán)境的宣傳場所，促進(jìn)對濕地的研究保護(hù)，普及科學(xué)文化知識，提高人們保護(hù)生態(tài)環(huán)境的意識。

通過旅游資源開發(fā)，可以促進(jìn)當(dāng)?shù)嘏c外部經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化協(xié)作和交流，促進(jìn)地學(xué)科技與民族文化的振興，拓寬信息和資金來源，提高綏寧知名度。還可以擴(kuò)展就業(yè)空間，安臵剩余勞動力，穩(wěn)定社會生活，提高人民生活水平。旅游活動的開展有助于人們積極地休息，增進(jìn)身心健康，將大大提高人們的生活質(zhì)量。綏寧花園閣旅游景區(qū)，將成為綏寧展示精神文明的窗口，也將成為創(chuàng)造精神文明的陣地。

八、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

綏寧花園閣旅游景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅能推動旅游資源的保護(hù)，充分發(fā)揮區(qū)內(nèi)各種資源功能，為人們提供一個具有較高科學(xué)品位的觀光游覽、度假休閑、科學(xué)研究、教育普及和文化娛樂場所；而且隨著旅游資源的開發(fā)，會促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、文化和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，對推動綏寧縣旅游業(yè)發(fā)展，對國家中部部大開發(fā)及巫水河綜合治理戰(zhàn)略實(shí)施，對風(fēng)景區(qū)區(qū)人口的綠色致富，對提高綏寧縣知名度具有重要意義。

（二）建議

項目建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)宣傳工作，擴(kuò)大知名度，積極爭取有關(guān)部門的扶持，特別是國家的大力支持。

第二篇：景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報告

廣仁嶺景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報告

1．項目概述

1.1 項目說明

? 項目名稱：廣仁嶺景區(qū)（或風(fēng)摩嶺景區(qū)）

? 項目地點(diǎn)：南以廣仁嶺隧道口到大三岔口公路為界；西以大三岔口到大廟鎮(zhèn)公路為界；東以雙橋區(qū)為鄰；北部以

村邊界為界線，是承德市進(jìn)入雙灤區(qū)的第一個景區(qū)。? 開發(fā)占地面積：約15平方公里 ? 總建筑面積：平方米 ? 總投資：1億元RMB ? 承辦單位：中國承德瀛丹旅游天國開發(fā)有限公司（名稱待定）? 開發(fā)時間：2006～20015年

1.2 開發(fā)目標(biāo)

作為新開發(fā)的旅游景區(qū)，廣仁嶺景區(qū)按照國家4A級景區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，現(xiàn)狀只有少量的游客沿者康熙當(dāng)年進(jìn)入承德避暑山莊的線路尋幽訪古，景區(qū)建成后，由于緊靠承德市區(qū)，客源市場充足，預(yù)計游客的數(shù)量在2010年可以達(dá)到20萬人次左右，2015年達(dá)到25萬的規(guī)模。

1.3 開發(fā)周期

?近期（2006～2010年），一期開發(fā) ? 中期（2011～2015年），二期開發(fā)

1.3 總體空間布局

根據(jù)對景區(qū)旅游資源分布、開發(fā)價值的分析，整個景區(qū)在總體布局上可以劃分為3部分，即：入口區(qū)（包括山門、關(guān)帝廟、景區(qū)管理區(qū)）；自然與人文景觀區(qū)（包括接龍亭、觀猊亭、統(tǒng)景塔、觀音大士廟）；景區(qū)后門。整個景區(qū)由御道串聯(lián)在一起。

第三篇：旅游開發(fā)項目可行性報告

旅游開發(fā)項目可行性報告

項目名稱：萬德鎮(zhèn)界首村旅游開發(fā)項目可行性報告 申報單位： 聯(lián)系人：xxx 電話：xxx 傳真：xxx 編寫時間：xxx 主管部門：xxx 撰稿單位：中國三農(nóng)建設(shè)委員會

撰稿時間：2013年9月2日

總論

1.1概論

針對濟(jì)南市由觀光型向休閑度假型旅游過渡的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，萬德鎮(zhèn)政府把“實(shí)施旅游立鎮(zhèn)”作為五大發(fā)展戰(zhàn)略的首要戰(zhàn)略，把“精心打造百公里旅游帶”作為全鎮(zhèn)兩大產(chǎn)業(yè)帶之一，正在將 風(fēng)景區(qū)、游度假區(qū)整合為國家重點(diǎn)支持的《旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目》，將其提升為5A級旅游區(qū)，被列為國家重點(diǎn)支持項目地區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施第一名。

隨著山東地區(qū)沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)開放上升為國家戰(zhàn)略，濟(jì)南市長清區(qū)界首村依托彌足珍貴的山地丘陵資源，已華麗轉(zhuǎn)身，面向全國大旅游市場，全面開啟了揚(yáng)帆遠(yuǎn)航的新征程?！俄椖康貐^(qū)沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》中指出，“首界村要依托山地、玉礦等資源優(yōu)勢，推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型，加快發(fā)展特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，建成具有北方水鄉(xiāng)特色的玉石城和環(huán)境宜居的山地新城”。濟(jì)南市委、市政府已明確表態(tài)：“我們一定要將長清區(qū)和泰安臨界地帶變成一條聞名世界的景觀帶、產(chǎn)業(yè)帶。這是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點(diǎn)，也是我們要創(chuàng)造的一個旅游高地。我們要充分挖掘山地等旅游資源，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，打造個性鮮明的5A級景區(qū)、旅游特色小鎮(zhèn)等一批特色景區(qū)，創(chuàng)建江北第一大竹海、竹海休閑體驗游等精品旅游路線，提升旅游服務(wù)的國際化水平，使旅游產(chǎn)業(yè)躍上一個新的層次，向世界展現(xiàn)一個美麗的濕地休閑之都?！?1.2項目區(qū)域概況

界首村位于濟(jì)南市長清區(qū)萬德鎮(zhèn)東南方向，西鄰泰安市石臘村，是去國家5A級景區(qū)泰山的必經(jīng)之路。位于東經(jīng)121°27′～122°29′，北緯40°45′～40°27′。

東西長為十三公里，南北寬為十公里，總面積98平方公里，占某某市總面積的2.45%，耕地面積近五萬畝。轄十一個村(分場)，十九個自然屯。全鄉(xiāng)共有居民4,304戶，共14,538人，其中有三個朝鮮族村，人口為1,644人；滿、回、錫伯族不足50人。1.2.1旅游資源

某某境內(nèi)的青年水庫是某某第三大平原水庫，面積為8,065畝，環(huán)周為10公里，庫容1,200萬m3。

水庫建于1958年，當(dāng)?shù)卣疄榱吮Ｗo(hù)歷史文物，在水庫偏中西北處留有1.3萬m2的孤島（現(xiàn)域名為明珠島），寺廟幾經(jīng)修繕至今保護(hù)完整，寺廟中住一70多歲高齡的僧人釋覺凡主持日常佛教事務(wù)。

地下蘊(yùn)藏著豐富的優(yōu)質(zhì)地?zé)釡厝Y源，距地表約1,800米，水質(zhì)優(yōu)良，含氯化鈉、氧化鈣及氯化氟等多種有益礦物質(zhì)及微量元素，常年水溫42℃，出水量大約（4,000立方米/小時）。溫泉中富含多種有益健康的微量元素，對人體的多種疾病有良好療養(yǎng)功效。近年來研究還發(fā)現(xiàn)，溫泉浴能夠促進(jìn)機(jī)體的免疫功能，調(diào)整植物神經(jīng)系統(tǒng)，所以還有一定的保健和延年益壽作用。

項目地區(qū)的水域資源、濕地植被景觀資源、歷史文物資源、民族風(fēng)情資源、公路鐵路交通資源、映襯閭山山脈、一條條巨龍越野穿過、地處北站經(jīng)濟(jì)帶可謂中國北方甲天下！人文景觀及旅游資源極具商業(yè)開發(fā)價值。礦產(chǎn)資源

某某南部和西南部有豐富的地下海水資源，經(jīng)探明儲量達(dá)15.9億m3，Mgcl2、Nacl、Br礦化度工業(yè)指標(biāo)極具開采價值，可連續(xù)開采數(shù)百年。

305國道北部地下水資源豐富，各項微量元素指標(biāo)接近飲用礦泉水標(biāo)準(zhǔn)。1.2.3水資源

境內(nèi)有西沙河、張家溝、鴨子河、月牙河等中小河流，自北向南流經(jīng)全鄉(xiāng)，歸遼河入渤海；擁有8,065畝的青年水庫，水面遼闊，平均水深2米，保持良好。地面有三萬多畝坑塘，水質(zhì)肥沃，餌料充足，是繁殖魚、蝦、貝類、蟹的天然淡水養(yǎng)殖場。1.2.4土地資源

某某共有土地面積98平方公里。其中耕地為71,440畝，鹽田4,382畝，葦田18,107畝，草地264畝，灘涂2,230畝。1.2.5交通資源

甜水地處某某、錦州兩市交界，素有某某的北大門之稱，是連接遼西五市，通往關(guān)內(nèi)的交通要道；沈山、溝海線鐵路；秦沈、溝營大高速鐵路繞境通過；３０５國道、京沈高速公路穿越境內(nèi)。1.3項目提出的背景

改革開放以來，我國的農(nóng)業(yè)得以快速發(fā)展，取得舉世矚目的成績，特別是種植業(yè)，我們用世界上7％的耕地養(yǎng)活24％的人口。但種植業(yè)發(fā)展面臨耕地有限，單產(chǎn)難以快速大幅度提高的現(xiàn)實(shí)，對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)

黨的十七大報告提出：“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級；促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動向依靠第一，第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉(zhuǎn)變，由主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向依靠科技進(jìn)步、勞動者素質(zhì)提高、管理創(chuàng)新轉(zhuǎn)變?！?1.3.1整合資源開發(fā)旅游開發(fā)產(chǎn)業(yè)

時序更迭、光陰荏苒。廣袤遼闊的三角洲在自然界中無聲的記錄著某某日新月異的變化，好風(fēng)憑借力，送我上青云。

近年來旅游開發(fā)產(chǎn)業(yè)，這一商業(yè)模式取得了長足的發(fā)展。這個古老而又時尚、充滿現(xiàn)代氣息的休閑模式，給人們帶來了全新的生活品味。

厚天載物，適者生存。隨著一條條巨龍穿境而過，隨著春華秋實(shí)的變幻，一片片稻田、一彎彎葦浪、一座座坑塘、一條條河流環(huán)抱的“一潭春水”，湖中觀魚躍、草底現(xiàn)牛羊的盎然生機(jī)；明珠島、海云寺幾百年滄桑的傳奇故事為發(fā)展度假旅游提供了得天獨(dú)厚的條件。該項目為某某北站經(jīng)濟(jì)帶注入了新的生機(jī)和活力，那些幾乎被遺忘的北部三角洲從而成為新的財富增長點(diǎn)。

某某正在由相對獨(dú)立產(chǎn)業(yè)向綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈邁進(jìn)，產(chǎn)業(yè)化鏈條明顯延伸，市場網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善和規(guī)范，整體科技水平和綜合開發(fā)能力顯著增強(qiáng)。1.3.2發(fā)展目標(biāo)

某某市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，是以確立本市“北國濕地休閑之都，為最終目標(biāo)的長遠(yuǎn)謀劃。其目標(biāo)包括定性和定量兩個指標(biāo)。

1、定性戰(zhàn)略目標(biāo)：

把某某市建成北國濕地休閑之都，國際旅游名城。旅游收入占GDP10%以上，旅游業(yè)成為市域國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

2、定量戰(zhàn)略目標(biāo)

定量戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的特征包括：旅游發(fā)展速度高于市域國民經(jīng)濟(jì)8%的平均發(fā)展速度；2008-2010年間旅游收入平均增長速度達(dá)到25%；2010—2015年間旅游收入平均增長速度達(dá)到20%；2015—2020年預(yù)計保持15%的穩(wěn)定增長態(tài)勢；從而成為某某市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略框架的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。1.3.3區(qū)域旅游發(fā)展背景

項目地區(qū)旅游開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風(fēng)光和生物多樣化的特點(diǎn)。這里系遼河入?？?，沖積三角洲末端濱海沉積平原。特殊的地質(zhì)構(gòu)造、茂密的樹林、廣袤的蘆葦、河流、島嶼、灘涂、沼澤和水庫，構(gòu)成了別具特色的北國濱海河川濕地自然景觀。

項目區(qū)擁有良好的濕地景觀資源，如植被、鳥類棲息地、水系等，瀕臨濕地核心保護(hù)區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近某某北站的區(qū)位優(yōu)勢。

某某市以濕地為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于旅游產(chǎn)品開發(fā)滯后、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化 劃》，進(jìn)一步發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)拉動性強(qiáng)、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快等特點(diǎn)和優(yōu)勢，進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、全力推進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)對外開放，將某某打造為“世界濕地休閑之都”。

項目地處京沈高速公路、鐵路與305國道、溝海鐵路交匯處。境內(nèi)的西沙河、張家溝、鴨子河、月牙河自北向南流歸遼河入渤海，項目地區(qū)地處四條河流下游。1.8萬畝葦田同羊圈子葦場毗連，岸邊坑塘星羅棋布，8,065畝湖面平均水深2m，是衍生魚蝦蟹的天然場所。260畝草地是發(fā)展畜禽的天然放牧場。渾、太、遼河給與項目地區(qū)的補(bǔ)水為岸邊的農(nóng)業(yè)提供了用之不盡的水源。芳草、蘆葦、農(nóng)田、碧水、藍(lán)天融為一體故有北三角洲小江南之美譽(yù)。項目地區(qū)、明珠島、海云寺、龍王廟同觀光融為一體，協(xié)調(diào)自然，是北三角洲水鄉(xiāng)風(fēng)情園的主題特色。形成了旅游競爭優(yōu)勢，并使其脫穎而出，必將成為我國北方旅游業(yè)的頂級靚點(diǎn)。

在旅游產(chǎn)業(yè)不斷壯大和旅游目的地功能不斷增強(qiáng)的今天，項目地區(qū)度假村必然向一定的主題化發(fā)展。綜觀中外旅游特色景點(diǎn)已經(jīng)成為集自然觀光、精品購物、餐飲、娛樂、水上運(yùn)動于一體的風(fēng)景如畫的旅游基地。每個旅游俱樂部都是以自然觀光、旅游度假、娛樂運(yùn)動等為主題。這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求、發(fā)展空間和開發(fā)潛力。

項目地區(qū)旅游度假村充分利用水利工程、荒地、灘涂等低產(chǎn)業(yè)密度用地，開發(fā)建設(shè)旅游開發(fā)產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循 1.4編制依據(jù) 1.4.1相關(guān)法律法規(guī)

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》

《中華人民共和國水法》

《中華人民共和國水污染防治法》

《中華人民共和國土地管理法》

《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》

《中華人民共和國自然保護(hù)區(qū)條例》

《中華人民共和國植物保護(hù)條例》 1.4.2有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范

《中華人民共國旅游規(guī)劃通則》（GB/T18971-2003）

《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定》（GB/T17775－2003）

《旅游資源分類、調(diào)查與評定》（GB/18972－2003）

《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》（GB50298-1999）1.4.3相關(guān)規(guī)劃、計劃

《項目地區(qū)地區(qū)振興規(guī)劃》

《項目地區(qū)沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃》

《某某市土地利用總體規(guī)劃》

《某某市旅游總體規(guī)劃》

《某某市“十一五”發(fā)展規(guī)劃》 《某某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

《某某市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃》

《某某市環(huán)境保護(hù)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》 1.4.4其他相關(guān)材料

《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第二、三版；

某某政府提供的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)；

新建項目的有關(guān)法律法規(guī)及政府文件；

實(shí)地踏勘與訪談資料

網(wǎng)絡(luò)及其它公共渠道資料 1.5編制原則

1.5.1貫徹國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策，認(rèn)真執(zhí)行國家對節(jié)能環(huán)保和安全衛(wèi)生要求。

1.5.2合理利用資源，規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理。

1.5.3優(yōu)化設(shè)計、合理布置、節(jié)約用地、節(jié)省投資。1.5.4優(yōu)化流程、節(jié)省人、財、物。

1.5.5合理配備公用設(shè)施，滿足項目建設(shè)要求。1.6研究結(jié)論

借助某某北站經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)；依托北三角濕地景觀；充分利用項目地區(qū)、明珠島、海云寺的自然景觀和古文物資源；開發(fā)利用地下溫泉資源；開發(fā)種植業(yè)養(yǎng)殖業(yè)，依托濱海開發(fā)新區(qū)形成的旅游環(huán)線，充分利用青年水庫及周邊19.11km2的自然保護(hù)區(qū)。開發(fā)6個各具特色的觀光項目；以最核心的資源，6位一體，整合打造項目地區(qū)自然觀光

該項目整合當(dāng)?shù)刭Y源，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)的的良性循環(huán)，順應(yīng)人們對食品和環(huán)境的需求，順應(yīng)老知青對鄉(xiāng)土故里的戀情。利用自然農(nóng)業(yè)資源、利用地?zé)釡厝Y源、利用大遼河水資源，開發(fā)觀光旅游項目。

本項目以推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)為指導(dǎo)，以開發(fā)特色的多功能產(chǎn)業(yè)體系、開發(fā)建設(shè)觀光旅游產(chǎn)業(yè)基地，形成良性循環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈，提升產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的附加值，帶動相關(guān)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營目標(biāo)發(fā)展，促使社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和農(nóng)民增收同步提高。

通過對效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的綜合評價，此項目都是可行的，是功在當(dāng)代利在千秋的舉措。

第二章 市場需求及預(yù)測 2.1市場現(xiàn)狀

2.1.1項目地區(qū)自然保護(hù)區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀

項目地區(qū)自然保護(hù)區(qū)區(qū)域面積19.11km2，蘆葦、灘涂、草地、坑塘、水庫比鄰錯落形成了天然的濕地景觀。項目地區(qū)亦稱青年水庫，是項目地區(qū)省較大的平原水庫之一，位于西沙河右畔，距某某北站1km、305國道4.5km，庫區(qū)圍堤高7m、壩頂寬4m，圍堤長11.3km，水域面積8065畝。平均水深2m，庫容量1200萬m3。湖中有一小島域名明珠島面積1.3萬㎡，島上樹木茂盛、鳥語花香，林蔭深處海云寺映襯其中。

項目地區(qū)特殊的地質(zhì)構(gòu)造、集濕地植被、鳥類棲息地、灘涂、荒草地、茂密的樹林、廣袤的蘆葦、河流、島嶼、灘涂、沼澤、水庫和古文物，構(gòu)成了別具特色的北國濱海河川濕地自然景觀。瀕臨濕地核心保護(hù)區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近某某北站的區(qū)位優(yōu)勢。為開發(fā)旅游業(yè)提供了得天獨(dú)厚的條件。2.1.2農(nóng)業(yè)市場現(xiàn)狀

目前國內(nèi)的糧食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市場供應(yīng)多為污染超標(biāo)的食品，在市場很難買到無污染的綠色食品，貨真價實(shí)的食品那還是40年前的回憶，難怪過來人說：“現(xiàn)在啊，肉沒肉味、果沒果味、菜沒菜味、魚蝦沒魚蝦味”，過去的東西再也吃不到了！通過本項目的示范建設(shè)，就是要返回的人居環(huán)境的飲食環(huán)境。

根據(jù)城市不同層次抽樣調(diào)查結(jié)果表明：經(jīng)商的老板對綠色食品的 全部食用價位可高2倍；公務(wù)員和白領(lǐng)階層的需求是：全部食用價位可高1.5倍；一般市民的需求是：部分食用價位可高1.3倍。過路旅游者：體驗莊家院生活、觀光農(nóng)業(yè)，洗礦泉浴，吃食品還要買上帶走價位可高2倍。

通過食用食品，可平衡人體需求的各類維生素，無污染的食品可以杜絕引發(fā)各類疾病，食用無激素的肉食品可以杜絕引發(fā)少兒早熟和軟骨病，并且食品味道純正、甜美自然。2.1.3溫泉市場現(xiàn)狀

我國溫泉利用雖然已有數(shù)千年歷史，但溫泉旅游的發(fā)展卻只 有幾十年過程，分別經(jīng)歷了溫泉資源的原始利用、溫泉療養(yǎng)院到溫泉旅游度假區(qū)的發(fā)展階段。第一代（洗?。诙ǒ燄B(yǎng)）——第三代（戲水）——第四代（多元化）。

近年來，溫泉經(jīng)濟(jì)日漸興起，溫泉旅游開發(fā)的熱潮也漸漸在全國形成，以露天溫泉為特色的第三代溫泉產(chǎn)品較為普遍，功能由單純的醫(yī)療、療養(yǎng)旅游發(fā)展為觀光度假、康體休閑、商務(wù)會議、娛樂、休療養(yǎng)等多種功能，旅游者也從特殊的群體向大眾化發(fā)展，形成了同時發(fā)展康體旅游、娛樂旅游、體育旅游、商務(wù)旅游、會議旅游、旅游地產(chǎn)等多功能的綜合性旅游度假區(qū)，溫泉開發(fā)正在由湯治、保養(yǎng)、休養(yǎng)向觀光、娛樂、休閑、度假轉(zhuǎn)換。

雖然各游地的客源市場、游客行為和生命周期具有不同的特征，但總體來說，農(nóng)業(yè)觀光旅游作為一種特殊的具有特色的旅游產(chǎn)品，其市場和產(chǎn)品特征具有一定的規(guī)律，據(jù)有關(guān)問卷調(diào)查結(jié)果顯示： 露天溫泉特色、整體環(huán)境、溫泉醫(yī)療功能；戶外觀光娛樂型和綜合型溫泉旅游地是兩大游客喜好的溫泉旅游地類型。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產(chǎn)品更具發(fā)展?jié)摿Α?.1.4市場定位

某某市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，建立在大體量的濱海濕地環(huán)境和多樣化的旅游資源基礎(chǔ)之上，目前紅海灘風(fēng)景區(qū)、鼎翔風(fēng)情小鎮(zhèn)、鴨舌島濕地公園已初具規(guī)模。為規(guī)劃和設(shè)計旅游產(chǎn)品提供了得天獨(dú)厚的環(huán)境資源。因此，本市旅游發(fā)展定位于敏感型旅游群體，其中國內(nèi)市場為主導(dǎo)市場，海外市場為重要市場。具體為: 2.1.3.1國內(nèi)主導(dǎo)市場

一級市場: 項目地區(qū)工業(yè)城市。

本市場以沈陽、長春和哈爾濱為客流樞紐中心，覆蓋大連、丹東、本溪、撫順、鞍山、遼陽、營口、海城、鐵嶺、朝陽、錦州、阜新、延吉、吉林、大慶、牡丹江、齊齊哈爾等工業(yè)城市。以沈陽為中心由鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城某某、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和糧食煤炭基地鐵嶺構(gòu)成的省內(nèi)城市群，又是本市場的核心。

一級國內(nèi)市場是中國傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，又是目前國內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)城市經(jīng)濟(jì)圈之一，具有大密度的工礦企業(yè)和從業(yè)人口。該市場的主要消費(fèi)群體可細(xì)分為：工礦企業(yè)獎勵旅游群體，工礦企業(yè)療養(yǎng)旅游群體，企業(yè)會議旅游群體，城市居民節(jié)假日和周末度假休閑旅游群體，政府和企業(yè)的公務(wù)與商務(wù)旅游群體等。二級市場: 京津滬文化大都市。

本市場以北京、天津和上海為客流樞紐中心，覆蓋京津唐大都市經(jīng)濟(jì)圈和長江三角洲大都市經(jīng)濟(jì)圈。其中，京津唐大都市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子、汽車、機(jī)械制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群，各具特色的產(chǎn)業(yè)帶開始形成，并對河北、山東、山西及內(nèi)蒙古產(chǎn)生著強(qiáng)大的向心引力和輻射力。長三角大都市經(jīng)濟(jì)圈以上海為核心，其城市化水平整體較高，正處在向工業(yè)化中后期發(fā)展的階段，未來10年內(nèi)有可能成為我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極和亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)之一。

二級國內(nèi)市場是中國的經(jīng)濟(jì)和文化中心所在地，具有大量現(xiàn)實(shí)和潛在的高素質(zhì)旅游者，可細(xì)分為：高知旅游消費(fèi)群體，外資、合資和高新技術(shù)企業(yè)白領(lǐng)旅游消費(fèi)群體，自駕車家庭旅游消費(fèi)群體，高等院校青年學(xué)生旅游消費(fèi)群體，都市居民節(jié)假日和周末休閑度假消費(fèi)群體，中央部委和全國性行業(yè)組織的會議旅游消費(fèi)群體，外國駐京使、領(lǐng)事館和大公司辦事處官員及商務(wù)代表旅游消費(fèi)群體等。

三級市場: 東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。

本市場以廣州和福州為客流樞紐中心，包括珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和福建省。其中，珠三角是中國市場化及國際化程度最高的大都市經(jīng)濟(jì)圈。珠江東岸上形成了以深圳、東莞、惠州為主的電子信息產(chǎn)業(yè)群，西岸上形成了以廣州、佛山、珠海為主的電器產(chǎn)業(yè)群，這里聚集了中國大量知名的高新技術(shù)企業(yè)和世界知名大企業(yè)。僑鄉(xiāng)福建，正在形成以福州為中心包括廈門、漳州、泉州、莆田在內(nèi)的海灣經(jīng)濟(jì)帶，并初 保稅區(qū)、高科技園區(qū)等全方位對外開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。

三級市場是目前國內(nèi)旅游需求最旺盛的地區(qū)，而某某市北國濕地休閑產(chǎn)品對該市場較為成熟的旅游者具有強(qiáng)烈的反差吸引力。該市場可細(xì)分為：企業(yè)家和高級管理人員休閑度假消費(fèi)群體，高收入家庭避暑休閑消費(fèi)群體，企業(yè)獎勵旅游消費(fèi)群體，商務(wù)及會議旅游消費(fèi)群體等。

2.1.3.2海外重要市場

一級市場: 日韓地緣敏感國家。

日本是世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國，也是中國傳統(tǒng)的第一大旅游客源大國。韓國是世界上經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快的國家之一，近年來迅速崛起為中國第二大旅游客源大國。2001年，兩國分別名列中國旅游客源大國前兩位；2002年繼續(xù)保持了20%以上的客源增長率。某某市距日韓市場較近，并具有對該市場具有強(qiáng)烈吸引力的濕地旅游資源，加之近年來某某市與日韓文化、經(jīng)濟(jì)與旅游交流活動不斷增加，因而該市場具備開發(fā)成本市一級海外市場的條件。該市場可細(xì)分為：濕地觀光旅游消費(fèi)群體，系統(tǒng)觀摩與考察旅游消費(fèi)群體，商務(wù)旅游消費(fèi)群體和民間文化交流旅游消費(fèi)群體等。

二級市場: 港澳臺血緣敏感地區(qū)。

港澳臺是中國大陸入境旅游具有血緣關(guān)系的重要客源市場，港澳臺地處中國南部，在自然景觀和氣候等方面與具有北國濕地特征的某某市存在巨大差異。血緣相通，景觀相異，有利于某某市以獨(dú)特旅游 濕地觀鳥專項旅游消費(fèi)群體，商務(wù)考察與經(jīng)貿(mào)會展旅游消費(fèi)群體等。

三級市場: 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)敏感國家。

歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家是中國長期穩(wěn)定的海外客源市場。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的旅游者具有較高的消費(fèi)能力和豐富的旅游經(jīng)驗，傾向于探索新的旅游目的地，追求自然環(huán)境良好的旅游經(jīng)歷。其主要細(xì)分市場為系統(tǒng)科學(xué)考察消費(fèi)群體，濕地觀光消費(fèi)群體，濕地及保護(hù)協(xié)會專業(yè)會議消費(fèi)群體，成熟旅游者的濕地探奇消費(fèi)群體等。2.1.3.3景區(qū)農(nóng)業(yè)觀光旅游

農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)品屬于區(qū)域性產(chǎn)品，游客以中近程游客為主，近90％的國內(nèi)游客來自一級客源市場和二級客源市場，近80％的游客集中在4小時交通半徑范圍內(nèi)的區(qū)域。旅游地淡旺季受氣候的影響變化不大，一般而言，春冬寒冷季節(jié)所在月份是溫泉旅游的旺季，而炎熱的夏秋季節(jié)是農(nóng)業(yè)觀光旅游旺季。第二代溫泉旅游產(chǎn)品的消費(fèi)者近60％是月收入3000元以上的高收入階層。第三代溫泉旅游產(chǎn)品消費(fèi)者則主要是商務(wù)和公務(wù)游客。2.1.3.4游客行為

露天溫泉特色、整體環(huán)境、溫泉醫(yī)療功能是影響游客決策行為的主要因素；農(nóng)業(yè)觀光度假、溫泉旅游度假是游客喜好的旅游產(chǎn)品。

觀光度假是游客出游的主要目的，其中以觀光為主，度假為輔。大約30％的國內(nèi)游客是單位組織而來，是游客出游的主要方式，這是現(xiàn)階段高門票的溫泉和景區(qū)農(nóng)業(yè)觀光綜合旅游地興旺的重要因素。70％的游客是首次出游客人，受市場信息影響大。2.1.3.5生命周期

以單一的客房式度假旅游為特點(diǎn)的第一、二代溫泉旅游產(chǎn)品競爭力差，可替代性強(qiáng)，生命周期短，目前大多已經(jīng)進(jìn)入消亡期。以露天溫泉為特色的第三代溫泉旅游產(chǎn)品目前處于鞏固期，要維持較長的生命周期，必須在強(qiáng)化溫泉旅游文化特色的同時，不斷更新項目。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產(chǎn)品逐漸深入人心，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

體驗農(nóng)家小院生活，就地觀、采、釣、宰購就地加工和帶走，篝火晚宴、觀光農(nóng)業(yè)、觀光放牧圍獵野兔又是度假旅游的一大特色。2.2市場分析 2.2.1旅游產(chǎn)品

以項目地區(qū)自然保護(hù)區(qū)旅游；以古文物、濕地觀光；以天然地?zé)釡厝獮橹危员臼屑爸苓叧鞘邢M(fèi)群體、以電視、廣播廣告為媒介。

向游人展示：用水源、有機(jī)農(nóng)肥、用人工伴機(jī)械播種和中耕除草、用低毒無公害農(nóng)藥和激光殺蟲；生長的有機(jī)水稻、玉米雜糧、水果、蔬菜。

展示：用飼料和水喂養(yǎng)、環(huán)境放養(yǎng)的雞、鴨、豬和野兔；用水草和自然環(huán)境生長的魚、蝦、蟹。

展示：地?zé)釡厝Y源給與的健康與快樂。

展示：項目地區(qū)保護(hù)區(qū)的濕地候鳥種群、廣袤的湖面、明珠島上古老而傳奇的歷史文物、與渤海相連的蘆葦蕩、茂密的樹林草地構(gòu)成

展示：捕撈垂釣、采摘、撿蛋、現(xiàn)場宰割加工畜禽肉食產(chǎn)品的樂趣；老知青回訪的樂趣；農(nóng)家院現(xiàn)采、現(xiàn)撿、現(xiàn)釣、現(xiàn)宰現(xiàn)做的樂趣。

作為某某北站經(jīng)濟(jì)帶的集散地，建設(shè)特色驛館、溫泉浴場、農(nóng)家大院、知青大院供游人休憨和觀光。2.2.2我市旅游發(fā)展趨勢

某某緊鄰項目地區(qū)中部城市群，以京沈、沈大、濱海、盤海營高速公路和京哈鐵路，與京哈連接的大、營、盤、溝線等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。同時某某濱鄰渤海，是項目地區(qū)地區(qū)唯一的河流入?？冢瑸I海濕地環(huán)境與項目地區(qū)內(nèi)陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很強(qiáng)的吸引力。環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的地是濱海休閑度假、觀光。從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，某某旅游市場發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長；從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主。

2009年，“十一”黃金周期間全市接待海內(nèi)外游客217萬人次，同比增長61%；旅游總收入9.3億元，同比增長72%；市內(nèi)相關(guān)酒店飯店入住率100%，各項旅游指標(biāo)再創(chuàng)新高。

牢牢抓住項目地區(qū)“五點(diǎn)一線”建設(shè)的有利契機(jī)，利用某某與項目地區(qū)內(nèi)陸景觀環(huán)境上的差異性，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢；面向項目地區(qū)腹地提供旅游服務(wù)。發(fā)展壯大景區(qū)旅游業(yè)，從而拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2.3游客調(diào)查分析 根據(jù)《某某市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》及相關(guān)市場調(diào)查資料，得到某某旅游的游客的消費(fèi)行為具有以下特征。2.3.1旅游客源增長特征分析

某某市2009年接待旅游者1462.2萬人次，旅游總收入完成117億元人民幣，分別比2008年增長48％和48.7%；相當(dāng)于全市GDP的17.08％。由于在旅游業(yè)初始發(fā)展階段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人數(shù)基數(shù)較小，在客源增長上表現(xiàn)為爆炸式數(shù)量擴(kuò)張?zhí)卣鳌?/p>

2.3.2客源市場地域結(jié)構(gòu)特征分析

某某市2007～2009`年接待旅游者3,215.21萬人次，其中入境旅游者占7.69%，某某市的居民占12%，省內(nèi)各市占32%，京津地區(qū)的占38%，其他地方的旅游者占10.31%。這一旅游者構(gòu)成比例說明，京津地區(qū)和省內(nèi)游客是本區(qū)域的主要客源市場。國內(nèi)旅游客源在未來某某市旅游發(fā)展中仍將長期處于主導(dǎo)地位，但隨著本市外向型經(jīng)濟(jì)和世界濕地休閑之都旅游的發(fā)展，在中遠(yuǎn)期海外商務(wù)、等旅游者數(shù)量預(yù)計將有較大增長。

2.3.3某某客源市場地域構(gòu)成

旅游動機(jī)與消費(fèi)行為特征分析。據(jù)某某市抽樣調(diào)查，旅游者來盤旅游動機(jī)按比重排列依次為，休閑觀光度假；探親訪友；商務(wù)、會議、文化科技體育交流；健康療養(yǎng)、宗教朝拜及其他。某某市現(xiàn)有市場影響力較高的旅游產(chǎn)品和旅游環(huán)境，主要是自然景觀、濱海休閑度假旅游、農(nóng)業(yè)、遼河油田和城市公園，旅游產(chǎn)品表現(xiàn)為初級觀光形式。抽樣調(diào)查顯示，目前來某某旅游的國內(nèi)游客消費(fèi)水平較低，平均停留時間較短，這與目前休閑、度假、商務(wù)、會議等高檔次設(shè)施配套不足，項目單一等有關(guān)。2.3.4旅游者的人口學(xué)特征分析

1、年齡構(gòu)成

不同年齡旅游者受可自由支配的時間和閑暇時間以及身體因素等影響，其對旅游產(chǎn)品偏好會產(chǎn)生較大的差異。調(diào)查結(jié)果表明，某某市國內(nèi)旅游者中25-44歲年齡組游客占絕對優(yōu)勢，占到76％；45-64歲和15-24歲，分別為19.43%和4.57%；而14歲以下和65歲以上的游客比重很小，這與我國大部分旅游區(qū)旅游市場年齡結(jié)構(gòu)相似。

2、職業(yè)構(gòu)成

不同職業(yè)旅游者的收入水平、閑暇時間、受教育程度有差異，旅游欲望和旅游需求偏好也不一樣。某某市旅游者在職業(yè)構(gòu)成上呈現(xiàn)出多樣化特征。調(diào)查發(fā)現(xiàn)私營業(yè)主所占比重最大，達(dá)20.94%，其次為農(nóng)民和公務(wù)員。值得注意的是農(nóng)民群體旅游者已成為一個新興的群體，達(dá)到12.57%。

3、收入構(gòu)成

調(diào)查結(jié)果表明，某某市旅游者在收入構(gòu)成上以收入1,000元／月以下和1,000—1,999元／月兩個收入組所占的比重最大，兩者共占72.49％。某某市國內(nèi)旅游者以中等收入者為主，旅游產(chǎn)品開發(fā)和旅游住宿設(shè)施建設(shè)初期，要考慮到旅游者的消費(fèi)能力，應(yīng)以廣大中等收入的工薪階層與農(nóng)民為主。項目建設(shè)的必要性

某某是最具發(fā)展?jié)摿蛻?zhàn)略投資價值的城市，其中建設(shè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，向市場提供綠色食品是關(guān)系國計民生、造福子孫的基本國策，而“農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)品”則是最具戰(zhàn)略投資價值的項目。

該項目地處某某北站經(jīng)濟(jì)帶、北三角洲末端和錦州市溝幫子接壤，項目區(qū)的葦田毗連羊圈子葦場。區(qū)域內(nèi)水庫、島嶼、古寺；蘆葦蕩、灘涂坑塘、河流、草地濕地植被保護(hù)完整、濕地景觀優(yōu)勢凸顯。毗鄰重要能源基地遼河油田，京沈、沈大、盤海營高速公路鐵路緊密相接，優(yōu)越的區(qū)位和凸顯的地緣優(yōu)勢，使項目地區(qū)自然保護(hù)區(qū)成為極具開發(fā)潛力的最佳發(fā)展區(qū)域。

2007年8月6日國家旅游局副局長張希欽，實(shí)地參觀、調(diào)研了盤山縣旅游發(fā)展情況。還饒有興致地參觀了某某青年水庫和高升鎮(zhèn)的森林公園，他鼓勵當(dāng)?shù)攸h委、政府及旅游部門要重視旅游，珍惜資源，避免資源閑置、浪費(fèi)，做好縣域合理開發(fā)利用旅游資源，形成旅游產(chǎn)業(yè)的長期規(guī)劃。

論證的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、價值優(yōu)勢充分地肯定了項目建設(shè)的必要性。3.1重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的交匯點(diǎn)

地處項目地區(qū)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶，輻射遼西地區(qū)，是遼中城市群、遼西經(jīng)濟(jì)走廊和沿海經(jīng)濟(jì)帶三大戰(zhàn)略板塊的交匯點(diǎn)，是項目地區(qū)振興戰(zhàn)略與京津唐“環(huán)渤海”戰(zhàn)略對接的前沿窗口，是我國最具想象空間、最具發(fā)展?jié)摿Φ膽?zhàn)略要地。世界罕見的資源環(huán)境

隨著我國工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，宜食、宜居、宜旅、宜業(yè)的高品質(zhì)區(qū)域越來越少，稀缺性越來越強(qiáng)。某某擁有兩大壟斷性稀缺資源，世界罕見的“紅海灘”奇觀和亞洲面積最大、系統(tǒng)保存最完整的濕地。同時，某某匯集了五種環(huán)境景觀資源：一是濱鄰渤海，有獨(dú)特的北方濱海景觀，海岸線從大遼河口至大凌河口，全長118公里；二是遼河入海，近海灘涂30萬畝，淺海水域面積120萬畝，海洋生物和灘涂貝類資源豐富，河口沼澤，某某海域灘涂總面積3.55萬公頃；三是古鎮(zhèn)渡口：主要包括田莊臺渡口、三汊河渡口、下口子渡口、雙臺子渡口、沙嶺后壕渡口等；四是濕地溫泉，某某市處在地?zé)釒?，有豐富的地?zé)岷蜏厝Y源；五是水庫水網(wǎng)：某某市地上水系發(fā)達(dá)，境內(nèi)有7座水庫，總蓄水量18,380萬立方米，水域面積超過60平方公里，大、中、小型河流21條，境內(nèi)總流域面積3,750.3平方公里。其中，全程流域面積大于5,000平方公里的大型河流有4條，中型河流有1條，小型河流有16條。其中，外遼河與新開河是遼河與大遼河的連通河道。五大配套資源形成綜合環(huán)境優(yōu)勢，以濕地為核心品牌，整合歷史文化、江河資源、工業(yè)旅游多種資源于一體，成為休閑、娛樂、健身、戶外運(yùn)動中心，有條件成為國際性自然農(nóng)業(yè)觀光和濕地旅游的目的地。3.3多元市場的匯集

我國正處于區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊整合重構(gòu)過程中，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善，某某與環(huán)渤海地區(qū)、京津唐地區(qū)及項目地區(qū)經(jīng)濟(jì)板塊之間的 成為項目地區(qū)地區(qū)面向環(huán)渤海和京津唐地區(qū)的橋頭堡之一。因此，必將出現(xiàn)大規(guī)模的、近距離的外部消費(fèi)群體向該區(qū)域匯集。環(huán)渤海地區(qū)、京津唐地區(qū)、項目地區(qū)地區(qū)將成為某某市場的三大支撐性區(qū)域市場。“營（口）盤（錦）”地區(qū)基礎(chǔ)市場，以商務(wù)、休閑和房地產(chǎn)等市場消費(fèi)為主；遼中城市群及項目地區(qū)周邊地區(qū)是核心市場，以假日休閑、會議培訓(xùn)、休閑度假等市場消費(fèi)為主；京津唐地區(qū)是拓展市場，以休閑度假及度假房產(chǎn)等市場消費(fèi)為主，從而形成多元消費(fèi)市場的組合。

3.4國家發(fā)展戰(zhàn)略與政策的扶持

某某是國務(wù)院確立的11個資源型城市轉(zhuǎn)型試點(diǎn)城市之—，國家在資金、政策等方面都給予了有力的支持，在建立社會保障體系、構(gòu)筑維護(hù)社會穩(wěn)定的措施，資助試點(diǎn)城市修復(fù)城市基礎(chǔ)設(shè)施,進(jìn)行棚戶區(qū)改造，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、財政轉(zhuǎn)移支付、金融信貸等政策方面對試點(diǎn)城市給以傾斜。

3.5城市拓展向沿海轉(zhuǎn)移

在《項目地區(qū)沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導(dǎo)人口向沿海經(jīng)濟(jì)帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。根據(jù)《某某市城市總體規(guī)劃》，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市發(fā)展走向來看，某某旅游綜合開發(fā)項目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。3.6土地整合開發(fā)的必要性 以北站經(jīng)濟(jì)帶為媒介，以項目地區(qū)為為看點(diǎn)，以整合農(nóng)業(yè)為支撐，以開發(fā)建設(shè)觀光旅游區(qū)為動力，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與第三產(chǎn)業(yè)的鏈接，建設(shè)新型小鎮(zhèn)，開發(fā)旅游項目及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。豐富的資源帶來勃勃商機(jī)，在循環(huán)經(jīng)濟(jì)的輻射作用下，消費(fèi)群體和消費(fèi)量劇增，為該建設(shè)項目提供了必要性。3.7符合立市、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市的發(fā)展戰(zhàn)略

該項目屬旅游循環(huán)經(jīng)濟(jì)，同時拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。將成為我市可持續(xù)增長的后續(xù)產(chǎn)業(yè)之一，該項目以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為核心，從整合資源入手，從而推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，向市場推出綠色食品和旅游產(chǎn)品，從而推進(jìn)由大變強(qiáng)，推進(jìn)企業(yè)總體素質(zhì)，提高核心競爭力，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型，明顯提高資源利用率，為市民創(chuàng)造良好的生活與工作環(huán)境，為子孫后代留下藍(lán)天綠地。

該項目以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量、提高產(chǎn)業(yè)層次為目的；以增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集約能力，建立以市場為導(dǎo)向的農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

策劃方案

4.1區(qū)址選擇與資源整合 4.1.1區(qū)址選擇

以建設(shè)濱海大道快速發(fā)展環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶為契機(jī)，以開發(fā)建設(shè)北站經(jīng)濟(jì)帶為媒介，以項目地區(qū)自然景區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光為支撐，項目選址在項目地區(qū)，京沈高速鐵路、高速公路同305國道交匯處。保護(hù)區(qū)區(qū)域面積19.11km2。

距高鐵某某北站1公里，距305國道4.5公里，距京沈高速公路某某北站12公里，盤山新縣城13公里，某某市區(qū)25公里，某某港70公里，沈陽桃仙兩大國際機(jī)場180公里，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷。4.1.2資源整合

某某人口14,538人，其中朝鮮族1,644人、滿回錫伯族50人。某某共有土地面積98平方公里。其中耕地為71,439.7畝、鹽田4,382畝、葦田18,107畝、草地264畝、灘涂2,230畝、水庫8,065畝（其中明珠島20畝，島上海云寺古建筑保存完好）。

該地區(qū)擁有豐富的地?zé)岷蜏厝Y源，主要蘊(yùn)藏在館陶組及下第三系、前第三系潛山儲熱層中，為中型地?zé)崽?。距地表約1,800米，水質(zhì)優(yōu)良，含氯化鈉、氧化鈣及氯化氟等多種有益礦物質(zhì)及微量元素，常年水溫42度，出水量4,000立方米/小時。為旅游提供了溫泉祛病、保健洗浴資源。4.2項目策劃方案 規(guī)劃定位

依托濱海開發(fā)新區(qū)與某某形成的環(huán)線，整合打造1個20km2的自然觀光旅游區(qū)。開發(fā)6個各具特色的觀光項目，以最核心的資源打造最頂級的項目，六位一體，打造項目地區(qū)自然觀光小鎮(zhèn)。

借助濱海大道開發(fā)濱海地帶；依托項目地區(qū)自然景觀及資源；充分利用水資源、有機(jī)肥資源、土地資源、開發(fā)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)。農(nóng)業(yè)良性循環(huán)見下圖。4.2.2實(shí)施步驟

第一步：整合青年水庫景區(qū)資源

⑴通北站1km、通305國道4.5km、各修筑一條9m寬柏油路，路兩側(cè)安裝路燈、暗排和種植花草喬木，庫區(qū)圍堤修4m寬的柏油路，靠湖一側(cè)安裝路燈暗排和種植花草喬木。

⑵建設(shè)鋼筋砼仿古式項目地區(qū)門樓牌坊一座。

⑶改擴(kuò)建海云寺廟，三層殿院、三座鎮(zhèn)廟寶塔。

⑷島上規(guī)劃種植花草喬木、構(gòu)建涼亭長廊供游人觀賞休憩，通右側(cè)圍堤建浮橋一座。

⑸恢復(fù)“龍泉”水井、不干溝“海眼”原貌，配以傳奇標(biāo)識，讓游人知曉“龍泉水不干”、“海眼通龍宮”、“廟隨水漲”的傳奇故事

⑹改造湖面島嶼：明珠島周邊的三個孤島改造為花鳥島；湖右側(cè)島嶼改造為游艇和游船碼頭，能停泊游艇20艘、游船30艘；湖左側(cè)和葫蘆頭二島嶼改造為釣魚島，可供百人垂釣。

在寺廟通圍堤的停車場構(gòu)筑標(biāo)志性濕地浮雕一座，及其他旅游觀

第二步：健全景區(qū)總體休閑度假功能

在對應(yīng)明珠島右岸規(guī)劃2km×200m休閑度假功能服務(wù)區(qū)，中心布置廣場5,000㎡、內(nèi)置標(biāo)志性雕塑一幅。接湖邊規(guī)劃20m寬的帶狀公園，接公園修一條9m寬的柏油路，其余180m規(guī)劃旅游度假村、溫泉洗浴中心、商業(yè)街、農(nóng)產(chǎn)品市場。

第三步：整合水、肥、土地資源

在區(qū)域內(nèi)調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，種植水稻100公頃，雜糧50公頃，蔬菜50公頃，水果30公頃，淡水湖養(yǎng)殖水面538公頃，養(yǎng)殖放牧面積32公頃。保鮮稻谷、玉米1,400t，水果1,300t，蔬菜5,000t。

依托項目地區(qū)景和觀光資源、地下溫泉資源，打造項目地區(qū)旅游觀光產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)設(shè)置農(nóng)業(yè)觀光、狩獵；溫泉洗浴；蘆葦蕩探險；孤島觀鳥；海云寺朝拜；水上游艇、蕩舟、捕魚、垂釣、滑冰；果菜采摘區(qū)；畜禽養(yǎng)殖、放牧、新鮮禽蛋撿拾區(qū)；集貿(mào)市場采購區(qū)；知青回訪區(qū)；農(nóng)家旅游度假村；區(qū)域內(nèi)路邊設(shè)置賓館、溫泉洗浴中心、商務(wù)、通訊、餐飲娛樂功能齊全。4.2.3客戶群定位

主客戶群定位：本市及鄰市經(jīng)銷商，某某本地及三大城市板塊中商務(wù)、會議及培訓(xùn)等消費(fèi)市場，及商務(wù)度假市場。

亞客戶群定位：國內(nèi)臨省市各類商務(wù)度假市場及旅游消費(fèi)群體。4.2.4文化、特色定位

以自然觀光為主題，以地?zé)釡厝獮樘厣?，以食品休閑度假為品牌。功能定位

項目地區(qū)自然保護(hù)區(qū)景觀；明珠島海云寺歷史文物；地?zé)?/p>

溫泉；觀光旅游、休閑度假村；農(nóng)業(yè)觀光；某某北站經(jīng)濟(jì)帶。構(gòu)筑休閑及景點(diǎn)六大功能于一體的綜合性觀光旅游項目。4.2.6檔次定位：

項目地區(qū)自然自然保護(hù)區(qū)的濕地自然景觀、映襯在閭山腳下的項目地區(qū)明珠島、海云寺在某某市乃至中國北方實(shí)屬絕無僅有，因此有必要按5A級景區(qū)打造。

第五章 項目實(shí)施方案 5.1景區(qū)自然條件

景區(qū)位于項目地區(qū)，區(qū)域面積19.11km2，地處京沈高速鐵路、公路同305國道交匯處。借助于原青年水庫和海云寺古建筑的自然景觀；借助于灘涂蘆葦蕩的濕地自然環(huán)境，是我國北方唯一灘涂濕地、水庫和古建筑融為一體的自然景觀。5.1.1氣象條件

（1）氣溫：

平均氣溫8.3℃

夏季最高平均氣溫30.2℃

冬季最低平均氣溫－15.7℃

極端最高氣溫35.2℃

（2）風(fēng)向、主導(dǎo)風(fēng)向：

冬季項目地區(qū)北（NNE）

夏季西南南（SSW）

風(fēng)速：最大（地面上10m處10min統(tǒng)計數(shù)字）25.7m/s

平均風(fēng)速：4.46m/s

標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)載：70kg/m2 5.1.2工程水文地質(zhì)資料

根據(jù)當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)資料記載，土壤結(jié)構(gòu)為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為110~130Mpa，海拔標(biāo)高為3.3～3.6m。5.2總圖運(yùn)輸 地理位置、輪廓

以項目地區(qū)為主體，地處京沈高速鐵路、公路同305國道交匯處，區(qū)域面積19.11km2，其中庫區(qū)水域面積538公頃、葦田1207公頃、草地18公頃、灘涂148公頃。距秦沈高鐵某某北站1km，距305國道4.5km。5.2.2總圖布置

以項目地區(qū)、蘆葦蕩、灘涂、草地自然保護(hù)區(qū)為定位。

1、項目地區(qū)景區(qū)改造：

通北站1km、通305國道4.5km各修筑一條9m寬柏油路，路兩側(cè)安裝路燈、暗排和種植花草喬木。在通北站的入口處建設(shè)仿古式項目地區(qū)牌樓一座。

改造項目地區(qū)圍堤黑色路面11.5km、寬4m，靠湖一側(cè)安裝路燈、暗排和種植花草喬木。

對應(yīng)明珠島圍堤右岸為景區(qū)旅游度假設(shè)施功能區(qū)，長2km寬200m，占地40公頃。

靠堤20m布置帶狀公園種植花草喬木、布置長廊、涼亭及健身器材。

建設(shè)廣場5,000㎡柏油路面，中央構(gòu)筑標(biāo)志性雕塑一幅。

改擴(kuò)建海云寺廟，三層殿院一座鎮(zhèn)廟寶塔，島上通圍堤修棧橋2座。

在湖面右側(cè)島嶼建設(shè)游艇、游船碼頭一座，一端建設(shè)娛樂場。

在水深適中地建設(shè)露天浴場一座（設(shè)有跳水臺）。在葫蘆頭島嶼進(jìn)深處建造一座大型水上九龍城；

在旅游度假功能服務(wù)區(qū)配套建設(shè)溫泉度假村、自然賓館、莊家院驛館：知青回訪驛館。

2、農(nóng)田改造：

改造庫區(qū)附近農(nóng)田262公頃；改造后種植水稻100公頃、雜糧50公頃、蔬菜50公頃、水果30公頃、養(yǎng)殖放牧荒草地32公頃。庫區(qū)水面538公頃，功能服務(wù)區(qū)40公頃，合計840公頃。5.3項目建設(shè)內(nèi)容

5.3.1項目地區(qū)景區(qū)擴(kuò)建主體工程

水庫面積538公頃，水容積1,200萬m3，可養(yǎng)魚3,000萬尾，可年產(chǎn)淡水魚蝦4.2萬t。利用湖面放鴨50萬只。

湖左、上側(cè)島嶼設(shè)置釣魚臺，可容納百人垂釣。

湖右側(cè)島嶼設(shè)置躉船、浮碼頭，停放各類游艇20艘、游船30艘。島的一端建設(shè)游樂場，主要功能有環(huán)湖電動車、碰碰車、電動火車、360°大篷車、旱冰場、激流勇進(jìn)、迷宮、蹦蹦床、水龍宮、兒童動畫宮、及其他娛樂運(yùn)動器材。

改造明珠島海云寺廟，建設(shè)三層殿院一座鎮(zhèn)廟寶塔，島上通圍堤建棧橋2座。

設(shè)置觀賞亭臺、種植花草喬木、引養(yǎng)各種鳥類，湖邊種植花草喬木和綠化林同時設(shè)置園藝甬道，建設(shè)格調(diào)自然。

通北站、通305國道、圍堤、廣場、景區(qū)道路13.15萬㎡，繞湖游配備電動車10臺；右岸功能服務(wù)區(qū)景觀建筑構(gòu)物：景區(qū)牌樓一座； 5,000㎡（含標(biāo)志性雕塑一幅）；布置帶狀公園2,000×20m面積40,000m2，構(gòu)筑長廊200m記錄當(dāng)年水庫建設(shè)、海云寺景觀神奇?zhèn)髡f、甜水地區(qū)名人軼事，構(gòu)筑涼亭10個。

在水深適中處建設(shè)露天浴場一座（設(shè)有跳水臺）。夏泳冬滑，岸邊設(shè)置捕魚碼頭一座讓游人盡享湖水捕魚的樂趣。

在葫蘆頭島嶼縱深處建造一座大型水上九龍城，集食宿、娛樂、景觀、商務(wù)為一體，充分體現(xiàn)水上明珠特色。

建造溫泉度假村：配套建設(shè)1,800m溫泉深井一口、室外過廊套環(huán)式溫泉池、濕地溫泉水上瑜伽館、溫泉水療中心。

特色驛館：自然賓館、莊家院驛館：知青回訪驛館。5.3.2地?zé)釡厝燃俪?/p>

近年來，溫泉經(jīng)濟(jì)日漸興起，溫泉旅游開發(fā)的熱潮也漸漸在全國形成，以露天溫泉為特色的第三代溫泉產(chǎn)品較為普遍，旅游功能由單純的醫(yī)療和療養(yǎng)旅游發(fā)展為觀光度假、康體休閑、商務(wù)會議、娛樂、休療養(yǎng)等多種功能，旅游者也從特殊的群體向大眾化發(fā)展，形成了同時發(fā)展康體旅游、娛樂旅游、體育旅游、商務(wù)旅游、會議旅游、旅游地產(chǎn)等多功能的綜合性旅游度假區(qū)，溫泉開發(fā)正在由湯治、保養(yǎng)、休養(yǎng)向觀光、娛樂、休閑、度假轉(zhuǎn)換。

露天溫泉特色、整體環(huán)境、溫泉醫(yī)療功能；戶外觀光娛樂型和綜合型溫泉旅游地是兩大游客喜好的溫泉旅游地類型。以文化和休閑娛樂為特色的第四代產(chǎn)品逐漸深入人心，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

過廊套環(huán)式溫泉池：景區(qū)溫泉是稀缺資源，以適應(yīng)各類群體打造 熱帶雨林植物做景觀裝飾。開設(shè)天然溫泉浴池、藥浴池（以某某濕地礦物溫泉和蘆葦?shù)戎兴帪榛A(chǔ)，結(jié)合中醫(yī)針灸、推拿、按摩等形成特色水療。如：泰式磁療SPA、浴鹽按摩SPA等）、花瓣池、水果池、親親魚療池、古井溫泉池、兒童戲水池等。建筑面積3000m2,采用古、現(xiàn)代相結(jié)合的建筑風(fēng)格。木框架結(jié)構(gòu)，彩鋼瓦夾心苯板附設(shè)太陽能裝置屋頂，彩鋼夾心苯板活動密封墻體，內(nèi)墻彩繪現(xiàn)代浪漫色彩的壁畫。

濕地溫泉水上瑜伽館：充分利用溫泉資源，開辟瑜伽專用池，建筑面積1,500m2，3層框架結(jié)構(gòu)，聘請專業(yè)瑜伽教練，成立瑜伽健身會所，推廣溫泉瑜伽。有溫泉作為載體，濕地環(huán)境為依托，水上瑜伽可以一年四季開展。溫泉水上瑜伽比任何瑜伽都更有利于健身、減肥和療養(yǎng)身心。水上瑜伽特別適合老年人健身，但溫泉的水溫不能太熱。將溫泉與濕地環(huán)境與瑜伽相結(jié)合，讓游客的身心一起得到深層凈化。

溫泉水療中心：建筑面積3,500m2，5層框架結(jié)構(gòu)，開設(shè)大型水療消閑中心，提供集中、港、泰式和香熏按摩、美容美甲、五花八門特色水療池，如：高溫按摩池、腳底按摩池、漩渦池、針浴、水床、浮浴、站浴、冰水池、維其浴、兒童池、特色魚療池、高溫干/濕蒸氣房、特色低溫干蒸房等，為游客洗滌身心疲憊。

溫泉度假城占地面積2公頃，總建筑面積8,000m2。5.3.3特色驛館

項目地區(qū)賓館：建筑面積12,000m2,10層框架結(jié)構(gòu)，建筑風(fēng)格突出自然，集住宿、餐飲、娛樂、休閑于一體。莊家院驛館：以入住農(nóng)戶為主體建筑面積20,000m2,單層北京平磚混結(jié)構(gòu)，四合院格局。

知青回訪驛館：恢復(fù)南鍋青年營舊貌，增設(shè)老知青回訪館驛，青年營分3個連隊，每個連隊一棟宿舍一頭做食堂，同時設(shè)有青年活動俱樂部，均為一層磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積720m2；驛館為5層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1,200m2,內(nèi)收展當(dāng)年老知青生活回顧、現(xiàn)在老知青天各一方的成長在線及名人軼事??。

特色驛館占地5公頃，總建筑面積33,920m2。5.3.4水上明珠—九龍城

建筑面積3,000m2,6層框架結(jié)構(gòu)，特設(shè)豪華VIP房、麻將房、多功能商務(wù)房，供客享用中西日韓式特色美食之餐飲區(qū)、自助健康水果吧、自助飲料吧，迷你私人影吧、網(wǎng)吧、英式桌球、開放式多功能電影廳、氧氣吧、露天休息吧、聊天區(qū)、模擬游戲機(jī)、跳舞機(jī)、塔羅牌（Tarrot）、V5等等個性化的娛樂空間，吃喝玩樂盡在其中，項目占地1公頃。5.3.5商務(wù)區(qū)

分別開設(shè)休閑購物街，路一側(cè)云集中高檔次的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、理發(fā)店、便利商店、咖啡廳、飯店、茶館及消費(fèi)品商店。

路另一側(cè)設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品市場，向游人提供的大米、雜糧、蔬菜、水果；畜禽肉、蛋；水產(chǎn)品。食品檢測中心監(jiān)督食品質(zhì)量、以維護(hù)消費(fèi)者的利益、維護(hù)食品信譽(yù)。

在任何時間、季節(jié)都可享用食品的樂趣。購物廣場建筑總面積5,000m2,不同層次框架結(jié)構(gòu)；農(nóng)產(chǎn)品市場建筑面積10,000m2，單層、鋼構(gòu)輕鋼結(jié)構(gòu)，成為東三省的保鮮糧食、果菜、畜禽肉蛋的集散大市場。占地2公頃，建筑面積15,000m2。5.3.6有機(jī)農(nóng)田

改造面積230公頃，其中有機(jī)水稻100公頃；改造旱田種植有機(jī)玉米及雜糧50公頃；改造蔬菜園50公頃；改造果園30公頃，利用庫區(qū)有機(jī)水；肥料選擇以畜、禽糞為主（氮、鉀），磷肥為輔。種子選擇抗病力強(qiáng)、耐有機(jī)肥、營養(yǎng)價值高口感好產(chǎn)量較高的品種。選擇低毒無公害的生物農(nóng)藥或采用電子激光殺蟲。采用機(jī)械除草。預(yù)計可年產(chǎn)有機(jī)水稻600t；年產(chǎn)玉米及雜糧300t.有機(jī)水果1,300t，年產(chǎn)有機(jī)蔬菜8,000t。5.3.7畜、禽養(yǎng)殖場

養(yǎng)鴨場：年養(yǎng)成鴨50萬只，選擇櫻桃谷鴨和北京鴨品種，占地面積245畝，2批/年。建設(shè)養(yǎng)殖小區(qū)4個（318×128.4m），建筑面積6.75萬m2。

養(yǎng)雞場：年養(yǎng)成雞50萬只，選擇三黃雞種，占地197畝，2批/年。建設(shè)養(yǎng)殖小區(qū)4個(318×103.2m),建筑面積6.75萬m2。

養(yǎng)豬場：年養(yǎng)成豬2萬頭，選擇夏洛克、長白品種，占地80畝，建筑面積4萬m2。

飼料加工廠：年產(chǎn)飼料4萬噸，其中雞鴨飼料3.2萬噸、豬飼料0.8萬噸，占地20畝，建筑面積1,600m2。

有機(jī)肥廠：年產(chǎn)有機(jī)農(nóng)家肥1.2萬t，其中稻田施用3,000t，雜 1,500t，果、菜田施用5,300t,外銷2,200t（購買磷肥），占地30畝，建筑面積3,000m2。

放牧豬、雞及自然生青飼料面積260畝（荒草地），域內(nèi)放養(yǎng)養(yǎng)野兔5千只，供冬季狩獵。

養(yǎng)殖場占地55.47公頃（含荒草地17.33公頃）。5.3.8糧、果、菜保鮮

糧、果、蔬菜儲備保鮮，以保鮮儲備為目的；水分流失后的糧食、水果、蔬菜不但色、味、口感退減，營養(yǎng)成分也相對降低，建設(shè)保鮮倉庫使糧食、水果、蔬菜按不同濕度、溫度要求實(shí)行恒溫、恒濕控制保鮮。讓人們反季吃到新鮮的糧食、水果和蔬菜。

比如早熟品種的大米、暖棚的反季水果、蔬菜雖然品味欠佳，但價值卻成倍增長，況且反季的暖棚果菜不能成為食品?？梢姳ｕr食品的價值是相當(dāng)可觀的。

年保鮮水稻400t、雜糧200t、蔬菜4,500t、水果750t

項目占地1公頃，建筑面積6,000m2。5.3.9住宅辦公區(qū)建設(shè)

規(guī)劃農(nóng)戶入住400戶，預(yù)計1,500口人，其中糧食種植100戶；水果栽培30戶；蔬菜種植30戶；畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖140戶；其余戶數(shù)及人口負(fù)責(zé)綠化及市政設(shè)施服務(wù)。采用私建公助的原則，規(guī)劃占地10公頃，建筑面積32,000m2，投資2,500萬元。

設(shè)小區(qū)管委會及附屬管理部門，規(guī)劃占地1公頃，建筑面積1,500m2，投資180萬元 生活辦公區(qū)建設(shè)規(guī)劃占地11公頃，建筑面積33,500m2。5.4公用工程 5.4.1供水、供暖

區(qū)內(nèi)的供水供暖提取地?zé)釡厝崴?,000m3/h，最高用水量50m3/h，最低用水量10m3/h，出水溫度42℃，供飲用水外，通過供暖再循環(huán)到溫泉洗浴。5.4.2排水

畜禽場的污水和區(qū)內(nèi)的生活污水經(jīng)排水管道收集到北站污水廠，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后統(tǒng)一排到排水總干。5.4.3供電

供電由甜水農(nóng)電所10kv輸變電線路統(tǒng)一供電，區(qū)內(nèi)變壓器總?cè)萘?,000KVA，估算平均用電量為350kw/h。5.4.4通訊信息

通訊信息網(wǎng)絡(luò)由甜水電訊支局提供，容量可滿足區(qū)內(nèi)使用。

第六章 環(huán)境保護(hù) 6.1設(shè)計依據(jù)、原則及目標(biāo) 6.1.1設(shè)計依據(jù)

《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）

《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）

《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB16297-1996）

《中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-96）； 6.1.2環(huán)境保護(hù)目標(biāo)

將旅游景區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、平衡的綠色景區(qū)。實(shí)行環(huán)保與經(jīng)濟(jì)建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。

1、空氣質(zhì)量

環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國家GB3095-1996一類地區(qū)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。

2、地面水質(zhì)量

地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。

3、環(huán)境噪音

環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜40～45dB,夜間35～40dB）

4、固體廢棄物

生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達(dá)到100%

5、保護(hù)覆蓋率100%。6.1.3環(huán)境保護(hù)原則

1、與自然和諧共存原則

旅游景區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域系統(tǒng)造成的影響。

2、效率原則

在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照“三同時”原則，應(yīng)全面實(shí)施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。

3、區(qū)域發(fā)展原則

盡可能將旅游景區(qū)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，將景區(qū)建設(shè)與區(qū)域環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。

4、高科技、高效益原則

大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國際上先進(jìn)的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡，實(shí)現(xiàn)“雙贏”．

5、軟硬件并重原則

硬件指具體工程項目的建設(shè)，軟件包括景區(qū)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)等，在進(jìn)行硬件建設(shè)同時必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。6.2環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析 6.2.1環(huán)境現(xiàn)狀

1、水環(huán)境質(zhì)量 項目地區(qū)水域來自上游大伙房水庫水質(zhì)無污染。

2、空氣環(huán)境質(zhì)量

項目區(qū)域主要空氣污染源來自于當(dāng)?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。

3、固體廢棄物

生活固體廢棄物包括生活垃圾和畜禽糞便，目前均為有效處理（全部用于生產(chǎn)有機(jī)肥）。

4、聲環(huán)境質(zhì)量

當(dāng)?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼暎旧蠜]有形成噪聲公害。6.2.2環(huán)境影響因素分析

1、項目施工期

項目建設(shè)過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時段內(nèi)都將會對周圍環(huán)境造成一定影響。

⑴材料及土石方運(yùn)輸車輛噪聲；

⑵現(xiàn)場施工噪聲；

⑶運(yùn)輸車輛的汽車尾氣及燃油機(jī)械排放的燃油廢氣；

⑷施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運(yùn)輸產(chǎn)生的二次揚(yáng)塵；

⑸施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水；

⑹挖掘土方等產(chǎn)生的固體廢棄物；

⑺施工現(xiàn)場周圍的景觀影響。

由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面 TSP。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動水平、特定操作和主導(dǎo)天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。

2、項目建成后污染分析

⑴廢氣

景區(qū)建成后廢氣主要有飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等。

⑵廢水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機(jī)物。

⑶廢渣

景區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物有畜禽糞便和生活垃圾。6.3環(huán)境保護(hù)防治規(guī)劃 6.3.1施工期間污染處理措施

施工期間比較明顯的環(huán)境問題主要有三點(diǎn)：一是施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運(yùn)輸攪拌等作業(yè)產(chǎn)生的地面揚(yáng)塵；三是施工期間的生活污水。

1、施工機(jī)械運(yùn)行時的噪聲輻射源強(qiáng)在75～115dB（A）范圍內(nèi)，距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過建筑施工景區(qū)界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn)，如果施工機(jī)械放置位置距離邊界較近，施工時應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈?/p>

2、對于施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭使其對環(huán)境的污染降至最低。揚(yáng)塵嚴(yán)重時實(shí)行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進(jìn)行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。

3、施工期間產(chǎn)生的生活污水，要加強(qiáng)管理，污水實(shí)行統(tǒng)一收集、排至北站污水處理廠，防止對周圍環(huán)境的污染。6.3.2運(yùn)行期間

1、廢氣治理

該項目采用地?zé)岵膳?，養(yǎng)殖場的畜禽糞便通過噴灑EMP生物處理液把惡臭強(qiáng)度控制在10～20之間（50m之內(nèi)）。加強(qiáng)貨運(yùn)車輛揚(yáng)塵的監(jiān)測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運(yùn)輸標(biāo)準(zhǔn)的車輛通行。加強(qiáng)對汽車尾氣的監(jiān)測和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。推廣使用無鉛汽油。

2、水污染防治

污水排出均需經(jīng)過初級處理，再進(jìn)入市政管道。實(shí)行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強(qiáng)對各排污單位的監(jiān)督管理。建設(shè)污水統(tǒng)一排放體制，生活污水處理率達(dá)到100%。

推行節(jié)約用水的獎勵措施，逐步實(shí)行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水的重復(fù)利用率。

3、噪聲污染整治

合理調(diào)整交通設(shè)施布局，科學(xué)組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質(zhì)量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內(nèi)、加強(qiáng)景觀區(qū)和游客中心區(qū)的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴(yán)控制。

4、固體廢棄物治理

加強(qiáng)游客生活及景點(diǎn)遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓勵并推廣垃圾綜合利用技術(shù)，畜禽糞生產(chǎn)沼氣后再生產(chǎn)有機(jī)農(nóng)肥，固體廢棄物綜合利用率達(dá)到100%。

5、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施

旅游觀光區(qū)的公共廁所按每平公里不少于3座設(shè)置，公廁間距為800-1,000m，積極推廣公廁。

沿景區(qū)道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點(diǎn)區(qū)道路100m。

6.3.3環(huán)境監(jiān)督管理

1、按照《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，對規(guī)劃區(qū)進(jìn)行環(huán)境影響評價，確定排放總量。

2、集中污水處理，積極推行清潔生產(chǎn)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)廢水減量化；促進(jìn)廢水循環(huán)利用和綜合利用，實(shí)現(xiàn)廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設(shè)施建設(shè)；

4、進(jìn)水水質(zhì)和達(dá)標(biāo)污水管網(wǎng)入網(wǎng)水質(zhì)兩級在線IC卡智能檢測；

5、組織污染事故調(diào)查組，制定污染賠償制度；

6、進(jìn)區(qū)項目要完善環(huán)保檢測制度。節(jié)能節(jié)水和消防

7.1節(jié)能節(jié)水 7.1.1節(jié)能措施

1、設(shè)計依據(jù)

項目設(shè)計依據(jù)按國家發(fā)改委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部文件：

《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》計交能（1997）2542號

《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ-26-95）。

2、主要設(shè)計原則

執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、指令、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。

能源選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。

設(shè)計中所選設(shè)備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家規(guī)定淘汰的低效高耗能設(shè)備。

3、節(jié)能措施

在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，在供電、供熱、道路建設(shè)、路燈安裝等方面優(yōu)先選用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料及新設(shè)備。其中，供、配電設(shè)計符合《評價企業(yè)合理用電導(dǎo)則》（GB/T3485-1998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運(yùn)輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。7.1.2節(jié)水措施

1、設(shè)計依據(jù)

《建設(shè)項目水資源論證管理辦法》國家計委和水利部頒布；《評價企業(yè)合理用水技術(shù)通則》(GB/T9711—1993)。

2、節(jié)水措施

項目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，耗水量較小，在項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，采取以下節(jié)水措施：

⑴在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中，注重節(jié)約用水和水的重復(fù)利用。

根據(jù)景區(qū)的發(fā)展需要，污水排至北站污水處理廠，污水處理率達(dá)到90％以上。

為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率45%。經(jīng)過污水處理的后污水主要用于用于建筑內(nèi)沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質(zhì)要求不高的生活外用水。大大降低新鮮水用量。

⑵樹立施工人員節(jié)水意識，在項目建設(shè)調(diào)度會上將節(jié)水作為項目建設(shè)的主要內(nèi)容，積極宣傳普及有關(guān)建設(shè)、節(jié)約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節(jié)水意識，明確自己在建設(shè)和節(jié)約用水方面的權(quán)利和義務(wù)。

⑶在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設(shè)，同時在給排水管材的選擇及相關(guān)配件上采用性能好的設(shè)備，嚴(yán)防滴漏水現(xiàn)象。

⑷在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實(shí)現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循 7.2消防工程

7.2.1消防工程規(guī)劃原則

1、遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利生產(chǎn)、保障安全為出發(fā)點(diǎn)，做好園區(qū)防火規(guī)劃和滅火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。

2、加強(qiáng)景區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展消防科技，努力消除火險隱患。

3、增強(qiáng)消防意識，積極推進(jìn)消防工作社會化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

4、城區(qū)消防規(guī)劃應(yīng)與交通、給水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅持近遠(yuǎn)期結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。7.2.2工程措施

1、合理劃分消防責(zé)任區(qū)并設(shè)置消防隊(站)

根據(jù)總圖布置與功能結(jié)構(gòu)，景區(qū)消防應(yīng)規(guī)范合理規(guī)劃設(shè)計。

2、消防通道

消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。

3、消防供水

消火栓設(shè)置：管網(wǎng)上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應(yīng)超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過120m。

4、消防通訊 消防通訊主要應(yīng)保障火災(zāi)報警和滅火指揮調(diào)度迅速、準(zhǔn)確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，完善消防通信系統(tǒng)。7.2.3防震

地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評價進(jìn)行抗震設(shè)計。

（四）防洪

結(jié)合水系景觀等進(jìn)行河道改造。建設(shè)時應(yīng)嚴(yán)格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應(yīng)最大限度的利用地形優(yōu)勢，做成自然堤岸。

加強(qiáng)水土保持，充分考慮洪水等自然災(zāi)害對景區(qū)的影響；充分重視天文潮、風(fēng)暴潮對景區(qū)的影響，保證游客安全。

項目組織管理與實(shí)施進(jìn)度計劃

8.1建設(shè)項目組織機(jī)構(gòu)

項目批復(fù)后，組建小區(qū)管委會，下設(shè)招商部、農(nóng)業(yè)管理部、旅游管理部、物業(yè)部、財務(wù)綜合部，設(shè)小區(qū)管委會主任、副主任各1人，財務(wù)部招商部設(shè)兩人其他各部設(shè)1人，共9人。負(fù)責(zé)小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、招商引資、投資商入住手續(xù)、農(nóng)業(yè)管理、農(nóng)業(yè)觀光旅游管理、和小區(qū)的物業(yè)管理。8.2項目工程設(shè)計管理 8.2.1建設(shè)項目工程設(shè)計管理

1、工程設(shè)計管理的目的

工程設(shè)計管理的目標(biāo)是：安全可靠、適用和經(jīng)濟(jì)性，以保障建設(shè)項目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資三大控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、工程設(shè)計管理的意義

工程設(shè)計要貫穿工程建設(shè)的全過程。因此，項目辦公室應(yīng)對工程設(shè)計過程進(jìn)行管理，中心任務(wù)是對設(shè)計的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行控制。應(yīng)由項目辦公室負(fù)責(zé)提供設(shè)備資料和外部協(xié)作條件，應(yīng)及時向設(shè)計單位提供準(zhǔn)確的資料。8.2.2工程設(shè)計招投標(biāo)

項目辦公室以招標(biāo)承包方式委托工程勘察和工程設(shè)計任務(wù)的目的，打破地區(qū)、部門的界限，開展工程勘察、設(shè)計競爭，優(yōu)選工程勘察設(shè)計單位，促使工程勘察設(shè)計單位改進(jìn)管理工作、提高工作質(zhì)量、改善服務(wù)態(tài)度，達(dá)到采用先進(jìn)技術(shù)、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和

8.2.3工程設(shè)計外部協(xié)作條件管理

(1)環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、環(huán)境自然保護(hù)許可、環(huán)境影響評價。

(2)水源、電源供應(yīng)線路、方式、指標(biāo)。

(3)集散條件：交通儲運(yùn)、站場等設(shè)施。

(4)外部配套條件：熱、氣、汽等供應(yīng)及輸出接口。8.2.4工程設(shè)計過程的管理

1、工程設(shè)計過程管理的目的

在保證設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度條件下，以較低工程投資設(shè)計方案向業(yè)主提交符合標(biāo)準(zhǔn)、適用、便于實(shí)施、能滿足使用功能與效益的設(shè)計成果，評價設(shè)計質(zhì)量的最終標(biāo)準(zhǔn)是建設(shè)項目的功能和效益。

2、工程設(shè)計過程管理的目標(biāo)控制

1)從建設(shè)項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。

2)控制工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計工程質(zhì)量及設(shè)計文件質(zhì)量。

3)控制工程設(shè)計進(jìn)度，滿足建設(shè)項目工期與進(jìn)度的要求。

4)控制設(shè)計方案的經(jīng)濟(jì)性，降低建設(shè)項目的總投資。8.3項目招投標(biāo)

項目建設(shè)采取公開招標(biāo)方式，選取資質(zhì)高、造價合理，信譽(yù) 好的施工單位施工，以確保項目能夠高質(zhì)量、低成本、按期完成。建設(shè)項目合同與管理 8.4.1建設(shè)項目合同

根據(jù)建設(shè)項目的特點(diǎn)和國家及省、市的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖8-2。8.4.2建設(shè)項目合同管理

建設(shè)項目合同管理是以建設(shè)項目的計劃工期、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求以及批準(zhǔn)概算等為項目管理的控制目標(biāo)，以合同為管理依據(jù)，項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進(jìn)行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實(shí)現(xiàn)項目預(yù)定目標(biāo)的前提下達(dá)到最優(yōu)的結(jié)果，使項目驗收合格并發(fā)揮預(yù)定功能。8.5進(jìn)度計劃（項目分兩期建設(shè)）

第一期工程（見表5-1）

內(nèi)容：農(nóng)業(yè)調(diào)整改造、景區(qū)擴(kuò)建改造、設(shè)備配置、公用工程。

工期：2010年4月開工到2011年12月竣工。

第二期工程（見表5-2）

內(nèi)容：功能服務(wù)區(qū)建設(shè)

工期：2011年3月開工到2012年11月竣工。

第四篇：旅游開發(fā)項目可行性研究報告

項目名稱：申報單位：聯(lián)系人： 電話： 傳真： 編寫時間：主管部門：

旅游開發(fā)項目可行性研究報告

撰稿單位：鄭州經(jīng)略智成企業(yè)管理咨詢有限公司 撰稿時間：2013年9月2日

第一章 項目概況

一、項目簡介

1、區(qū)域及自然條件（1）歷史沿革

項目景區(qū)旁邊原有一某某關(guān)，為明洪武年所建，“懸壁臨水，盤折而上，口開一罅，十里蚊行，為往省治要隘”。明代為防“安奢之亂”，設(shè)九關(guān)，派重兵于某某駐守。這里歷史上曾發(fā)生過幾次著名的戰(zhàn)斗。明萬歷二十八年（公元1600年），明軍參將謝崇爵產(chǎn)與播州宣慰使楊應(yīng)龍部在某某激戰(zhàn)，“ 爭浮橋，橋斷，殺溺死者數(shù)千人”，四川總督李化龍“用尚方劍斬崇爵”。某某總兵官童元鎮(zhèn)率軍平播，楊應(yīng)龍令其部下著水西衣甲，混入童元鎮(zhèn)部營中“內(nèi)合外發(fā)，官軍大，進(jìn)至某某，斷浮橋，官兵溺死無算”。楊應(yīng)龍后為劉廷所敗。據(jù)考，項目景區(qū)為“官”渡，原屬貴陽府，設(shè)厘金卡，收入為“官”渡之費(fèi)。早先渡人，后來擺渡汽車。1935年1月，紅軍長征突破某某天險，到某某召開了著名的“某某會議”。

2、資源評價

（1）季節(jié)：終年四季如春，從三月至十月是黃金季節(jié)，冬暖夏涼。（2）污染：旅游開發(fā)項目無工業(yè)污染，環(huán)境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新。游客活動產(chǎn)生的三廢可以控制、回收，凈化達(dá)標(biāo)處理后排放。

（3）聯(lián)系：該旅游開發(fā)項目毗鄰某某河邊，有三橋飛渡，大壩屹立，晚間燈火，摩崖石刻，庫區(qū)風(fēng)光以及被譽(yù)為“中國一絕、項目地區(qū)一技”的某某豆腐魚等景觀，相互輝映，可參觀點(diǎn)能形成旅游開發(fā)線。從外圍講，旅游開發(fā)項目景區(qū)南可依托息烽溫泉、集中營舊址以及省府貴陽，北靠歷史文化名城某某，沿庫區(qū)而上有已初步形成的“某某大壩－傣族公園－神石山莊－三沙大橋”和“某某電站－小溪－化覺－六廣”兩條黃金旅游開發(fā)線。

（4）可進(jìn)入性：210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路從境區(qū)穿過，景區(qū)背靠某某、面向貴陽，瀕臨某某，俯視長江，內(nèi)有火車站2個，客運(yùn)航運(yùn)碼頭1個，規(guī)劃中水運(yùn)的客運(yùn)、貨運(yùn)及自用碼頭各1個。形成了公路、鐵路、航運(yùn)縱橫交錯、航空港近距離呼應(yīng)的交通網(wǎng)絡(luò)，游客進(jìn)得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長，其資源利用價值因交通方便而大為提高。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施：景區(qū)水電路通訊具備。有山、河、橋、瀑布、森林、溶洞、風(fēng)景資源豐富獨(dú)特，環(huán)境容量大，發(fā)展空間廣闊，搬遷工作量小，土地肥沃，能提供新鮮果品、蔬菜、肉食、蛋禽、魚類。農(nóng)村勞動力豐富而廉價。建筑材料產(chǎn)地近，價格低，未開發(fā)旅游開發(fā)項目旅游開發(fā)，無同行業(yè)競爭。

（6）社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域主要為城鎮(zhèn)區(qū)，社會基礎(chǔ)條件好，以“某某豆腐魚一條街”為代表的飲食服務(wù)業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，旅游開發(fā)氛圍濃，服務(wù)質(zhì)量上檔次，對旅游開發(fā)具有很高的積極性。

（7）客源市場：某某市城區(qū)40萬人，郊區(qū)20萬人。某某縣130萬人，貴陽市 萬人，210國道、貴遵高等級公路、川黔鐵路穿境而過，車流量每日達(dá) 車次，過往人數(shù)每天達(dá) 人次。某某豆腐、項目景區(qū)發(fā)電廠以及某某天險的高知名度省內(nèi)外聞名，客源不愁。

二、項目開發(fā)的必要性

隨著生產(chǎn)的發(fā)展，社會文明程度的提高，旅游開發(fā)業(yè)在世界范圍內(nèi)都日趨興旺，我省是在旅游開發(fā)上提出建設(shè)公園省的目標(biāo)，旅游開發(fā)資源豐富，旅游開發(fā)業(yè)已確定為我省的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)，我縣旅游開發(fā)資源得天獨(dú)厚，不僅自然資源品位高，人文資源亦是獨(dú)具一格。由于我縣旅游開發(fā)業(yè)才開始起步，對旅游開發(fā)產(chǎn)品的包裝，宣傳力度不夠，旅游開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，接待能力滯后等，使我縣潛力巨大的旅游開發(fā)資源未能發(fā)揮效益，旅游開發(fā)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位未能形成。因此，現(xiàn)階段，急需在我縣境內(nèi)開辟的一個集文化、科考、游樂、觀光、休閑為一體的旅游開發(fā)風(fēng)景區(qū)，使之成為長征文化旅游開發(fā)線路的延伸，吸引留住前來婁山風(fēng)景名勝區(qū)、某某會議會址以及息烽溫泉、集中營舊址游覽觀光的游客，從而推動我縣旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展。

三、某某旅游開發(fā)基地開發(fā)存在的問題

1、缺乏開發(fā)資金

某某鎮(zhèn)政府財力有限，對項目景區(qū)開發(fā)主要靠招商引資。

2、勞動人口科學(xué)文化素質(zhì)低

景區(qū)因勞動力人口文化層次不高，不能為景區(qū)提供合格的旅游開發(fā)服務(wù)人員。

3、管理體制未確立，相關(guān)部門支持配合程度不夠，應(yīng)通過努力協(xié)調(diào)，形成開發(fā)旅游開發(fā)產(chǎn)品的合力。

第三章 市場分析及預(yù)測

一、國內(nèi)市場預(yù)測

1、市場預(yù)測

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，國內(nèi)旅游開發(fā)業(yè)已蓬勃發(fā)展，與某某相鄰的云南、四川、廣西，均為旅游開發(fā)大省，周邊旅游開發(fā)市場的開發(fā)和繁榮，對某某旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展造就了有利的背景。

項目景區(qū)，主要景觀是山水自然風(fēng)光，橋梁、電站等高科技產(chǎn)品，景點(diǎn)獨(dú)一無二，是休閑、度假、參觀、教育的理想場所，開發(fā)成規(guī)模后，對不同層次，不同類型的旅游開發(fā)者都有較大的吸引力。

開發(fā)前期：以某某市、某某縣以及貴陽、息烽旅游開發(fā)線上的游客為第一客源市場，景區(qū)逐步完善后，可以開辟重慶、昆明、廣西、廣東為第二客源市場。通過加大宣傳力度，爭取組團(tuán)游覽，也可以通過與各大旅行社聯(lián)營，組織到大西南地區(qū)的團(tuán)隊到項目景區(qū)游覽。

2、游客量預(yù)測

據(jù)統(tǒng)計，近幾年，每年到某某參觀旅游開發(fā)的游客10萬人次左右，考慮到景區(qū)建成后的區(qū)位優(yōu)勢，增長率考慮為50%，中期由于游人基數(shù)大，增長率下降，考慮為30%，遠(yuǎn)期取15%。近期2005－2007年項目景區(qū)游人規(guī)模為4.75萬人次 中期2008－2010年

11.67萬人次 遠(yuǎn)期2011－2013年

19.72萬人次

二、外地區(qū)及省外市場預(yù)測

項目地區(qū)旅游開發(fā)線近年相繼推出“紅軍長征路游”、“酒鄉(xiāng)游”產(chǎn)品，特別是赤水國家級風(fēng)景名勝區(qū)建成開放，將會吸引省內(nèi)外周邊地區(qū)的游客。

若借助于某某這座歷史文化名城的知名度，到項目景區(qū)去休閑，品某某豆腐魚以及觀項目景區(qū)電站、某某斜拉吊組合橋、摩崖石刻等會產(chǎn)生很高的感召力，能吸引周邊的游客，如宣傳促銷有力，提高產(chǎn)品的知名度，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客也將光臨項目景區(qū)。開發(fā)初期，重慶、昆明、廣西、廣東等大城市的游客不多，爭取在2008年，接待重慶、昆明、廣西、廣東等的游客20萬人次，2011年達(dá)30萬人次。

第四章 景區(qū)建設(shè)

一、景區(qū)建設(shè)原則

把保護(hù)風(fēng)景名勝資源放在首位，堅持嚴(yán)格保護(hù)，統(tǒng)一管理，合理開發(fā)，持續(xù)利用原則。項目景區(qū)旅游開發(fā)基地的修建，對景區(qū)內(nèi)山、水、林、河等自然環(huán)境實(shí)行保護(hù)，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為。所有建設(shè)、開發(fā)都服從科學(xué)規(guī)劃，分期開發(fā)，重點(diǎn)實(shí)施。

二、景區(qū)建設(shè)指導(dǎo)思想

充分發(fā)揮項目景區(qū)旅游開發(fā)基地距某某市中心近，又在“某某－息烽－貴陽”旅游開發(fā)線上，交通方便，區(qū)域位置好的優(yōu)勢，以休閑、觀光、避暑為重點(diǎn)，在保護(hù)的前提下逐步開發(fā)風(fēng)景資源，帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游開發(fā)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、土特產(chǎn)加工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，力求環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

三、景區(qū)建筑風(fēng)格 項目景區(qū)景點(diǎn)的建設(shè)應(yīng)與休閑、觀光、避暑、健身相適應(yīng)的建筑，可采用現(xiàn)代建筑中的歐式或西洋式，但應(yīng)與自然山川融為一體，室內(nèi)裝修，衛(wèi)生設(shè)施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

第五章 環(huán)境衛(wèi)生 綠化及安全

一、環(huán)境衛(wèi)生

1、在景區(qū)管理機(jī)構(gòu)下設(shè)環(huán)衛(wèi)監(jiān)察隊，定員、定人，定片區(qū)包干，并將環(huán)境衛(wèi)生的好壞和環(huán)衛(wèi)管理人員的經(jīng)濟(jì)效益掛鉤，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督力度。

2、搞好環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，在各景點(diǎn)及游覽道路邊相應(yīng)地設(shè)置果皮箱，各景點(diǎn)相應(yīng)設(shè)置垃圾集中處理場地，以確保環(huán)境衛(wèi)生。

3、在景區(qū)內(nèi)設(shè)公共廁所兩個，廁所外觀與景區(qū)的建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但內(nèi)部應(yīng)干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環(huán)衛(wèi)人員管理。

二、綠化

保護(hù)好景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的植被，對荒山坡地，廣植當(dāng)?shù)厮偕鷺浞N；景區(qū)道路沿途種植當(dāng)?shù)靥赜杏^賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；景區(qū)外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達(dá)到80%以上。

三、安全管理 安全是旅游開發(fā)的生命線，景區(qū)管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)安全知識宣傳，并采取有力的安全防護(hù)措施，定點(diǎn)、定人、定區(qū)域巡邏，以確保游人的安全。

第六章 項目建設(shè)實(shí)施計劃

一、項目建設(shè)分期規(guī)劃

根據(jù)地方財力、物力及旅游開發(fā)業(yè)的發(fā)展情況，項目景區(qū)旅游景區(qū)項目開發(fā)建設(shè)分期如下：

第一期：2004年10月－2005年10月 第二期：2005年11月－2006年11月 第三期：2006年12月－2008年12月

二、進(jìn)入景區(qū)道路

集中有限財力，解決景區(qū)可進(jìn)入性，第一期基礎(chǔ)建設(shè)中首先解決新建河濱路－百畝大田1公里公路。

三、近期建設(shè)項目及規(guī)模

集中有限財力，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使游客進(jìn)得去，留得住，使到此休閑、度假、觀光旅游開發(fā)的客人成為某某旅游開發(fā)基地的宣傳人。2004年10月——2005年10月建設(shè)項目： 第一期

1、修建改造河濱路延伸至百畝大田的車行道1公里，改造后道路路幅寬9米，水泥砼路面。

2、修建旅游開發(fā)項目停車場 單位停車面積35平方米/車 入場停車數(shù)88輛 停車場面積3080平方米

3、修建項目景區(qū)三星級賓館。

建筑面積800平方米，內(nèi)設(shè)餐飲、酒巴、商店、住宿、會議服務(wù)等，設(shè)床位200個，日接待500人。

5、露天游泳池300平方米2個，在賓館附近，一個水深在60cm－1.3m，面積100平方米，另一個水深在1.3m－1.8m，面積200平方米，池外建休息回廊、商店、更衣室等設(shè)施。

5、草坪：景區(qū)綠化，面積2000平方米。

6、添置太陽傘，棋牌桌

7、游覽步道，石板鋪砌，寬1.5m（1）由公路直達(dá)露天泳池，浴池至山莊。（2）停車場至山莊，健身中心。（3）其他

8、室內(nèi)浴池20個，每個10平方米，計200平方米。

9、化糞池2個，面積30平方米，深2米。

10、供電設(shè)施，在景區(qū)內(nèi)添置100kva變壓器一臺，購電桿、電線等。

11、通訊

12、廁所，在景區(qū)內(nèi)建2座，每座40平方米

13、衛(wèi)生所：建在景區(qū)內(nèi)，面積35平方米。

14、果皮箱、指示牌、景觀說明牌等。

15、征地、土20畝，荒山草地120畝。

16、景區(qū)管理人員培訓(xùn)：經(jīng)理1人，財務(wù)2人，廚師2人，管理員2人，電工抽水員1人，駕駛員1人。服務(wù)員32人，共41人。第二期

1、建迎賓門，內(nèi)設(shè)售票房

2、建網(wǎng)球場

3、建燈光音樂噴泉

4、加固河岸，高25米，長1500米，寬平均0.8米。

5、沿河建長800米，寬3米的觀光長廊，供游客垂釣、休息。

6、圍墻，長3000米，高1.8米。

7、觀景亭（望江樓）2座

8、其他 第三期

1、修攔河壩，長150米，高40米，寬4米

2、建別墅群10個

3、建垂釣亭、釣魚臺4個

4、高臺跳水

5、建石拱橋，索橋各1座

6、完成景區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化工作

第七章 組織機(jī)構(gòu)

一、項目法人

根據(jù)某某鎮(zhèn)人民政府決定，設(shè)置“項目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)管理所”，某某鎮(zhèn)人武部部長冷明剛為項目景區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)項目的法人代表，對項目的規(guī)劃，資金籌措，建設(shè)實(shí)施經(jīng)營和債務(wù)償還實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。管理所為事業(yè)單位，定員6人，隸屬于某某鎮(zhèn)人民政府。招商引資由出資方建設(shè)后，以出資方為項目法人代表。

二、組織機(jī)構(gòu)

1、管理所下設(shè)專門的管理科室，分別管理風(fēng)景區(qū)內(nèi)森林、土地、建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、治安等工作。

2、管理所應(yīng)在景區(qū)內(nèi)充分行使政府予以的管理職能，對景區(qū)實(shí)行嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理。

第八章近期建設(shè)投資估算及資金來源

一、近期建設(shè)項目投資估算

2004年、2005年，建設(shè)項目總投資2242萬元，見附表：

二、資金來源 招商引資

三、資金使用計劃

第一期工程建設(shè)投資為745.15萬元 第二期工程建設(shè)投資為757萬元 第三期工程建設(shè)投資為740萬元

第九章 經(jīng)濟(jì)效益分析

一、預(yù)算說明

1、項目計算期為9年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營期6年。

2、項目基準(zhǔn)收益率取10%。

二、經(jīng)營收入預(yù)測

景區(qū)目前游人達(dá)10萬人次/年，隨著景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建成，在建設(shè)期內(nèi)，預(yù)計游人數(shù)量每年增加50%，當(dāng)建設(shè)項目完成后，預(yù)計第4年－第6年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年12萬人，第7年－第9年游客人數(shù)凈達(dá)到平均每年20萬人，按人均消費(fèi)100元計算。第一年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入100萬元 第二年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入150萬元 第三年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入225萬元

第四年——第六年可實(shí)現(xiàn)平均年收入1200萬元 第七年——第九年可實(shí)現(xiàn)平均年收入2000萬元

三、經(jīng)營成本預(yù)測

1、折舊：項目總投資為2242萬元，折舊年限為20年，殘值率為10%，年折舊分?jǐn)?00.89萬元。

2、營業(yè)成本

營業(yè)成本包括營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、職工福利費(fèi)用等，按營業(yè)收入的30%計。

3、稅金：營業(yè)稅按5.5%計，所得稅按33%計（經(jīng)營前三年根據(jù)優(yōu)惠政策，免征所得稅）（1）財務(wù)分析

1、基準(zhǔn)收益率Ic=10%，財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV= 萬元。

2、財務(wù)內(nèi)部收益率FTRR= %

3、投資回收期＝累計現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的上一年份 ＋上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 ＝6＋ 242.22 %＝6.36年（含建設(shè)期3年）

出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量

668

4、投資年利稅率＝ 年平均利稅額 ＝ 257.66 ×%＝11.4%

總投資

2242

5、投資年利潤率＝ 年平均利稅額 ＝ 654.76 ×%＝29%

總投資

2242

第十章 結(jié)論及存在問題和建議

一、結(jié)論

項目景區(qū)旅游開發(fā)基地經(jīng)以上可行研究分析表明，該項目符合項目景區(qū)旅游開發(fā)風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，項目區(qū)域位置優(yōu)越，景觀類型豐富、獨(dú)特，又在某某——息烽——貴陽旅游開發(fā)線上，是不可多得的旅游開發(fā)產(chǎn)品，對國內(nèi)游客具有潛在的巨大的吸引力，市場前景樂觀。項目財務(wù)內(nèi)部收益率為16.86%，投資回收率6年，投資年利稅率11.4%，投資年利潤率19%，財務(wù)效益較好。因此，項目景區(qū)旅游開發(fā)基地開發(fā)項目可行。

二、存在的問題及建議

按照資金使用計劃，某某旅游景區(qū)的開發(fā)，由于某某鎮(zhèn)政府財力有限，投入基礎(chǔ)設(shè)施的資金有限，因此，為了項目景區(qū)近期建設(shè)項目能如期完成，早日形成某某縣的旅游開發(fā)產(chǎn)品，帶動某某縣旅游開發(fā)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建議某某鎮(zhèn)政府，請有關(guān)專家作出景區(qū)的詳規(guī)，且申請立項，申請國家投資或貼息貸款1000萬元。

第五篇：可行性報告書

項目可行性報告書

2011-7-18

法律法規(guī) 《土地管理法》

第4條第四款：使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

第十二條 依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。第十五條國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)

第二十六條 經(jīng)批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃的修改，須經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

第三十七條禁止任何單位和個人閑臵、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑臵費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。

第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安臵補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安臵的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安臵的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安臵的農(nóng)業(yè)人口的安臵補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安臵補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安臵補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安臵補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第五條 受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。

第六條 受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。

《物權(quán)法》

第一百三十八條 采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的名稱和住所；

（二）土地界址、面積等；

（三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出讓金等費(fèi)用及其支付方式；

（七）解決爭議的方法。

第一百四十條 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

論文

我國實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度，土地用途一經(jīng)確定，未經(jīng)法定程序不

變更前后主體不變的情況下，只是作為合同主要內(nèi)容土地用途、土地出讓金等發(fā)生變更的，屬于合同內(nèi)容的變更。

土地作為一種流通領(lǐng)域的特殊商品，土地價格是由許多可變參數(shù)決定的，不同的區(qū)段、不同的時點(diǎn)、不同的用途、不同的容積率等，都會使土地的價格發(fā)生明顯的變化，土地受讓人因此所應(yīng)支付的土地出讓金也就大不一樣，一旦土地用途變更，土地出讓金也必然發(fā)生調(diào)整，如果不對出讓金進(jìn)行調(diào)整，就不真正體現(xiàn)合理、有償使用土地的原則。

調(diào)整土地出讓金的時點(diǎn)應(yīng)以補(bǔ)簽土地出讓合同的時點(diǎn)為依據(jù)。原出讓合同的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)與調(diào)整土地出讓金時的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)相比較有兩種可能性：一是原高現(xiàn)低；二是原低現(xiàn)高。在現(xiàn)實(shí)生活中受讓方改變用途幾乎都是為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，因此，實(shí)踐中大量存在的是土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)原低現(xiàn)高的現(xiàn)象，往往都是受讓方要向出讓方補(bǔ)繳土地出讓金。因此，應(yīng)由受讓方提供相關(guān)材料并提出申請調(diào)整土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，變更土地出讓合同。

3.2變更土地用途在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，必須辦理合法的審批手續(xù)

土地使用權(quán)出讓合同是具有一定特殊性的合同，一方面其具有民事合同的性質(zhì)，是平等的民事主體之間在達(dá)成一致意見基礎(chǔ)上簽訂的；同時在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下，又體現(xiàn)了國家對土地出讓市場的規(guī)范運(yùn)行和管理職能的內(nèi)容?！逗贤ā返谄呤邨l第二款規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。一般而言，普通的民事合同，如果合同內(nèi)容進(jìn)行變更，只要主體之間達(dá)成共識即可。而土地用途的變更，除了平等的民事主體之間達(dá)成共識外，還必須報經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)同意。

在實(shí)踐中土地用途的變更有四種情形：一是當(dāng)事人雙方就用途變更已經(jīng)達(dá)成協(xié)議而僅僅是未取得規(guī)劃行政主管部門同意批準(zhǔn)。此種情形下的土地用途的改變屬于尚未完全符合法律規(guī)定；二是合同各方當(dāng)事人均同意變更用途且也獲得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)，而只是出讓金如何調(diào)整未達(dá)成一致意見，也未重新簽訂正式合同；三是變更土地用途獲得了政府規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)，但出讓方?jīng)]有同意也沒有辦理相關(guān)手續(xù)；四是變更土地用途未獲規(guī)劃行政主管部門同意，也未和出讓方達(dá)成一致，無論其是否符合規(guī)劃，是一種標(biāo)準(zhǔn)違反合同規(guī)定的違章建筑行為。一般情況下，在實(shí)踐中以第二、四種情況為主。土地用途的變更必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和建設(shè)用地計劃。土地出讓合同就其本質(zhì)來講具有民事合同的性質(zhì)，因而它應(yīng)該遵循民事合同關(guān)于合同變更的規(guī)定；同時由于法律的特殊規(guī)定，變更土地出讓合同的用途，是一種必須經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)

地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)依法行使解除權(quán)，以貫徹土地用途管理法律制度；反之，當(dāng)受讓方擅自改變土地用途的事由出現(xiàn)、出讓方發(fā)現(xiàn)后，出讓方卻不行使解除權(quán)，這形同默認(rèn)受讓方的違法行為，這無異于架空土地用途的法律制度，這是嚴(yán)重的行政不作為行為，有悖于依法行政。實(shí)踐中，由于土地用途的變動牽扯很多利益，為謀利，受讓方擅自改變土地用途的現(xiàn)象時有發(fā)生；而出讓方視而不見，借機(jī)權(quán)力尋租也屢見不鮮。同時，也為客戶提供了操作的空間。

案例

舒城縣國土資源局 [基本案情]

南京交電家電（集團(tuán)）總公司出于家電行業(yè)市場疲軟、競爭激烈、企業(yè)效益滑坡考慮，為提高企業(yè)競爭力，開拓新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和解決企業(yè)下崗職工的安臵問題，該公司未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將其位于建鄴區(qū)莫愁湖街道鳳凰東街60號的國有劃撥土地（批準(zhǔn)用途為倉儲用地）14000平方米改作經(jīng)營性用地，并于2000年6月正式動工建設(shè)“金碧輝煌娛樂中心”，該項目工程于2002年5月竣工，目前已投入經(jīng)營。

[分析]

這是一起典型的未按批準(zhǔn)用途使用國有土地的違法用地案件。進(jìn)入九十年代，為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求，我國的土地政策發(fā)生了重大變化，改變了計劃經(jīng)濟(jì)時期的做法，土地由單一的資源屬性轉(zhuǎn)變?yōu)榧婢哔Y源與資產(chǎn)雙重屬性。在不改變土地公有制性質(zhì)的前提下，土地使用權(quán)除某些特殊行業(yè)和特定用途外，一律實(shí)行有償使用制度，并逐步實(shí)行市場化配臵，土地使用權(quán)作為一種特殊的資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)生活中的地位和作用日趨突顯。我國為規(guī)范土地市場行為，對城鎮(zhèn)國有土地現(xiàn)狀按照土地用途、生產(chǎn)特點(diǎn)、使用方式和地表特征進(jìn)行分類，不同的土地用途，出讓金的標(biāo)準(zhǔn)和出讓年限是不同的，因此，我國對國有土地實(shí)行嚴(yán)格的用途管制制度?！吨腥A人民共和國土地管理法》第五十六條明確規(guī)定：“建設(shè)單位使用國有土地的應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定的用途使用土地；確需改變該幅土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意”。因此，土地用途一旦確定，就不得無故改變，如果不按照批準(zhǔn)的用途使用國