第一篇：2018建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)(01856)

案例分析一

【案由概述】

2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產(chǎn)有限公司（以下稱海潤房地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤房地產(chǎn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院。

【原告訴稱】

陳麗麗訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤房地產(chǎn)公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)。

【被告辯稱】

海潤房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案的被告?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。

順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產(chǎn)公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外，拆遷時(shí)我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。

陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對(duì)被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。

【一審案件事實(shí)及證據(jù)】

經(jīng)審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi)925元、搬家費(fèi)1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個(gè)人在被拆遷房屋中經(jīng)營飯館，海潤房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對(duì)法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實(shí)施。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑證在案佐證。

問 題：

一、本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？

二、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？

三、狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？

四、本案當(dāng)事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？?jī)烧邞?yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？

五、本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？

六、常見的效力待定合同有哪些？

七、本案該如何判決？

答：

一、根據(jù)陳麗麗的陳述，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有的遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋的共同共有人。又根據(jù)陳杰與海潤房地產(chǎn)所簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，可以判斷以上四人是房屋征收的被征收人。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第2、17、25條規(guī)定，該四人應(yīng)為本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人。

二、屬無權(quán)代理，因?yàn)殛惤懿⑽传@得陳麗麗等人的委托授權(quán)。在沒有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗的名義與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議，因此該協(xié)議屬于表見代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，從效力上來看屬于效力待定的合同。如果陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則合同有效；如果陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則合同無效。但本案并不能確認(rèn)補(bǔ)償協(xié)議全部無效，因?yàn)殛惤茈m無權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人的名義簽訂的協(xié)議部分，亦即有關(guān)陳杰本人與海潤房地產(chǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則合法有效。只是由于該合同事后未獲得陳麗麗授權(quán)，因此合同中有關(guān)陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)的約定部分無效?！逗贤ā返谖迨鶙l規(guī)定：“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！?/p>

三、狹義的無權(quán)代理主要有以下幾種情況：第一，根本無代理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)的情況下，以本人的名義從事代理活動(dòng)；第二，超越化理權(quán)的無權(quán)代理，即代理人雖享有一定的代理權(quán)，但其實(shí)施的代理行為超越了代理權(quán)的范圍或?qū)Υ頇?quán)的限制；第三，代理權(quán)消滅以后的無權(quán)代理。

根據(jù)我國《合同法》第四十八條的規(guī)定，無權(quán)代理合同是效力待定的合同，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，才能對(duì)被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。

表見代理：是指代理人雖無代理權(quán)，在其實(shí)施代理行為時(shí)，如果善意的相對(duì)人有正當(dāng)?shù)睦碛上嘈牌溆写頇?quán)而與其為法律行為，該法律行為的效果應(yīng)由被代理人承擔(dān)。

四、海潤房地產(chǎn)公司明知陳杰并未取得陳麗麗等人的委托授權(quán)而仍然與陳杰簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議與陳杰構(gòu)成共同的侵權(quán)。

共同侵權(quán)：是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的行為人，由于共同的過錯(cuò)致他人合法權(quán)益損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的侵權(quán)行為。《民法通則》第130條規(guī)定：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”

共同侵權(quán)行為具有如下特征：（1）主體的復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)的加害人為兩個(gè)或者兩個(gè)以上。（2）復(fù)數(shù)的加害人主觀上上存在共同過錯(cuò)，即加害人對(duì)損害后果的發(fā)生存在共同的故意或者過失。（3）是指數(shù)個(gè)加害人的侵權(quán)行為造成一個(gè)、不可分割的損害后果。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在的因果關(guān)系。（4）責(zé)任的連帶性。

本案中，海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的具有過錯(cuò)的共同性，即陳杰故意在無陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而海潤房地產(chǎn)公司明知對(duì)方無合法授權(quán)，仍然與其簽訂合同，兩方共同的目的都在于缺少陳麗麗等人參與的情況下盡快簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議?？陀^上，正是海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的共同行為造成了對(duì)陳麗麗等人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害，因此海潤房地產(chǎn)與陳杰的行為構(gòu)成共同侵權(quán)。

五、本案系海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司進(jìn)行拆遷，順城公司系代表海潤房地產(chǎn)公司實(shí)施相關(guān)行為，無須承擔(dān)連帶責(zé)任。

根據(jù)《合同法》第396條的規(guī)定，委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)委托合同，受托人一般以委托人的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理的受托事務(wù)的后果，直接歸委托人承受。就本案而言，順城拆遷公司系接受海潤房地產(chǎn)公司的委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生的后果當(dāng)然也要直接鬼海潤房地產(chǎn)公司承擔(dān)。故陳麗麗要求順城拆遷公司承擔(dān)連帶責(zé)任于法無據(jù)。

六、狹義無權(quán)代理而訂立的合同；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立仃立的合同與無權(quán)處分合同。

《合同法》第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效?！?/p>

《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！?/p>

七、法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無效的協(xié)議，協(xié)議中涉及陳杰個(gè)人的部分為有效協(xié)議，而涉及陳麗麗的部分無效。

海潤房地產(chǎn)公司與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權(quán)的情況下，簽訂協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者的上述行為在主觀上有共同的過失，客觀上共同侵害了陳麗麗的合法權(quán)益，已構(gòu)成了共同侵權(quán)。陳杰、北京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付陳麗麗拆遷款人民幣276948元，判決生效后七日內(nèi)履行

案例分析二

【案由概述】

2001年，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱鼎恒公司）簽訂認(rèn)購書，約定購買麗澤新星項(xiàng)目房屋一套，并付清全部購房款。其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預(yù)售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院。

【原告訴稱】

楊正文起訴至原審法院稱：2001年11月3日，我與鼎恒公司簽訂認(rèn)購書，約定我購買鼎恒公司開發(fā)的豐臺(tái)區(qū)豐北路麗澤新星1層23號(hào)房屋，單價(jià)8500元／建筑平方米，總價(jià)款245735元。我應(yīng)在2001年11月5日付清全部購房款，鼎恒公司應(yīng)在2001年12月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預(yù)售契約，亦未交付房屋。故請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購書有效，并判令鼎恒公司條件具備時(shí)與我簽訂正式商品房買賣合同，適時(shí)交付房屋，自2002年11月1日起按已付購房款的日萬分之三支付違約金。

【被告辯稱】

鼎恒公司辯稱： 這里的認(rèn)購書已經(jīng)是商品房買賣合同，但認(rèn)購書應(yīng)為無效。不同意楊正文的訴訟請(qǐng)求給付相應(yīng)利息。

【案件事實(shí)及證據(jù)】

2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認(rèn)購書。約定：鼎恒公司將其開發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲45號(hào)的麗澤新星1層23號(hào)房屋出賣給楊正文、該房建筑面積28.91平方米，單價(jià)8500元／建筑平方米，房?jī)r(jià)款計(jì)245735元。雙方約定，楊正文簽訂認(rèn)購書時(shí)支付定金10000元，其余購房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于2002年10月31日前交付房屋。該認(rèn)購書同時(shí)附有該房及共用部位裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)購書簽訂后，楊正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部購房款。但鼎恒公司沒有按認(rèn)購書的約定與楊正文換簽商品房買賣合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司開發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲45號(hào)的麗澤新星項(xiàng)目名稱已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5-19層已取得商品房預(yù)售許可證，但1一4層至今未取得商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，認(rèn)購書、購房款收據(jù)、商品房預(yù)售許可證明等書證在案證明。

問題：

1、何謂認(rèn)購書？本案當(dāng)中的認(rèn)購書能否被視為商品房買賣合同？為什么？

2、本案中的認(rèn)購書是否有效？為什么？

3、本案的被告應(yīng)否支付原告購房款利息？為什么？支付利息的起止時(shí)間如何確定？按什么標(biāo)準(zhǔn)支付？

4、本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？

答：

1、（1）商品房認(rèn)購書是商品買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的安步確認(rèn)。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價(jià)款計(jì)算、簽署契約的時(shí)限規(guī)定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，存在著事實(shí)和法律上的障礙，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購書。

（2）本案的認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同（預(yù)售合同）。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

就本案的具體情況來看，在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認(rèn)購中已經(jīng)具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、價(jià)款及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間、交付使用的日期等等基本內(nèi)容作出明確的約定，總體上已經(jīng)符合《商品房銷售管理辦法》第十六條所規(guī)定的內(nèi)容，亦即滿足了認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房買賣合同的第一個(gè)條件。在認(rèn)購書中，雙方所約定房款，楊正文已經(jīng)于2001年11月6日全部付清，國此，也滿足了認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的第二個(gè)條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款”。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同。

2、本案中的認(rèn)購書無效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認(rèn)購書。本案的認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但無效，因?yàn)椋?/p>

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證；（3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

又根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

具體就本案來看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認(rèn)購書可以認(rèn)定為商品房買賣合同，即商品房預(yù)售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預(yù)售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預(yù)售許可證證明而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。無效合同從本質(zhì)上說，違反了法律的規(guī)定，因此國家不承認(rèn)此類合同的法律效力。

3、認(rèn)購書既然被認(rèn)定無效，就應(yīng)該依據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同沒有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此被告應(yīng)返還原告購房款。同時(shí)由于被告沒有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購房人簽訂購房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對(duì)原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告購房款的利息損失。利息計(jì)算時(shí)間為2001年11月1日至返還之日止。按中國人民銀行同期對(duì)單位貸款利率給付楊正文該款利息。(《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。)

4、原告不能要求支付違約金。因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)違約金沒有約定。

案例分析三

案情：甲公司簽發(fā)金額為1 000萬元、到期日為2006年5月30日、付款人為大滿公司的匯票一張，向乙公司購買A樓房。甲、乙雙方同時(shí)約定：匯票承兌前，A樓房不過戶。

其后，甲公司以A樓房作價(jià)1 000萬元、丙公司以現(xiàn)金1 000萬元，出資共同設(shè)立丁有限公司。某會(huì)計(jì)師事務(wù)所將未過戶的A樓房作為甲公司對(duì)丁公司的出資予以驗(yàn)資。丁公司成立后占有、使用A樓房。

2005年9月，丙公司欲退出丁公司。經(jīng)甲公司、丙公司協(xié)商達(dá)成協(xié)議：丙公司從丁公司取得退款1 000萬元后退出丁公司；但顧及公司的穩(wěn)定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司50％的股份，名義上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司總經(jīng)理賈某持有，賈某暫付200萬元給丙公司以獲得上述10％的股權(quán)。丙公司依此協(xié)議獲款后退出，據(jù)此，丁公司變更登記為：甲公司、丙公司、賈某分別持有50％、40％和10％的股權(quán)；注冊(cè)資本仍為 2 000萬元。

丙公司退出后，甲公司要求丁公司為其貸款提供擔(dān)保，在丙公司代表未到會(huì)、賈某反對(duì)的情況下，丁公司股東會(huì)通過了該擔(dān)保議案。丁公司遂為甲公司從B銀行借款500萬元提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保。同時(shí)，乙公司將其持有的上述1 000萬元匯票背書轉(zhuǎn)讓給陳某。陳某要求丁公司提供擔(dān)保，丁公司在匯票上簽注：“同意擔(dān)保，但A樓房應(yīng)過戶到本公司?！标惸诚虼鬂M公司提示承兌該匯票時(shí)，大滿公司在匯票上批注：“承兌，到期丁公司不垮則付款?！?/p>

2006年6月5日，丁公司向法院申請(qǐng)破產(chǎn)獲受理并被宣告破產(chǎn)。債權(quán)申報(bào)期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公司代墊了200萬元退股款為由向清算組申報(bào)債權(quán)，B銀行也以丁公司應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任為由申報(bào)債權(quán)并要求對(duì)A樓房行使優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，乙公司就A樓房向清算組申請(qǐng)行使取回權(quán)。（司考）

問題：(1)丁公司的設(shè)立是否有效？為什么？(2)丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？

(3)丁公司股東會(huì)關(guān)于為甲公司提供擔(dān)保的決議是否有效？為什么？

(4)陳某和賈某所申報(bào)的債權(quán)是否構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)？為什么？

(5)B銀行和乙公司的請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)支持？為什么？(6)各債權(quán)人若在破產(chǎn)程序中得不到完全清償，還可以向誰追索？他們各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：

（1）有效。甲承擔(dān)出資不實(shí)的責(zé)任。

（2）不合法。丙公司實(shí)為抽頭出資的行為。第三十六條 公司成立后，股東不得抽逃出資。（3）無效。（第十六條 公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。

前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。）

（4）陳某的屬于破產(chǎn)債權(quán)。賈某的不屬于破產(chǎn)債權(quán)，而為股東出資?！?/p>

（5）B銀行可以申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)，但不享有優(yōu)先受償權(quán)。乙公司仍是A樓房的產(chǎn)權(quán)人，可以要求取回。

（6）向甲公司、丙公司和會(huì)計(jì)師事務(wù)所追索。甲公司虛假出資，乙公司非法抽逃出資，應(yīng)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任；會(huì)計(jì)師事務(wù)所明知丁公司設(shè)立時(shí)，甲公司出資不實(shí)，仍驗(yàn)資，應(yīng)在虛假驗(yàn)資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。見《公司法》第208條規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯(cuò)的外，在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案例分析四

【案情介紹】

趙云梧系白頤路北延市政工程項(xiàng)目建設(shè)的被拆遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了《商品房購銷合同》。合同約定：趙云梧購買位于北京市海淀區(qū)上地南路6號(hào)院2#一4一603室商品房一套，房屋單價(jià)每平方米4350元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)公司于2000年6月28日變更為海開公司。2000年6月28日海開公司取得海淀區(qū)上地南路6號(hào)院房屋所有權(quán)證，2002年1月7日海開公司與北京市國土資源和房屋管理局簽訂北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，2002年4月海開公司取得國有土地使用權(quán)證。2002年10月25日，北京海淀區(qū)國土資源和房屋管理局作出關(guān)于對(duì)上地6號(hào)院購房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確認(rèn)：“海開公司已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房”。2001年9月3日，海開公司與趙云梧簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2002年6月30日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，海開公司于2002年5月22日開始在海淀區(qū)上地南路6號(hào)院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海開公司將海淀區(qū)上地南路六號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進(jìn)行了抵押，但趙云梧購買房屋未在抵押范圍之內(nèi)。

【原告訴稱】

趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實(shí)真相、欺騙的手段，即把北京市計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)其建造的職工住宅當(dāng)作商品房賣給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海開公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開公司又于2001年9月3日與我簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2002年6月30日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時(shí)至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開公司于2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。因海開公司的欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)合同法及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，要求解除《商品房購銷合同》，海開公司雙倍返還我購房款763680元及銀行利息170606元。

【被告辯稱】

海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號(hào)進(jìn)行海開公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒有銷售許可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我公司通知購房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我公司房屋是進(jìn)行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。我公司沒有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司的房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可，現(xiàn)不同意趙云梧的訴訟請(qǐng)求。

【問題】

一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問題：

答：懲罰性賠償。本案中，原告主張被告因在商品房銷售中存在欺詐行為而要求法院判決雙倍返還購房款，亦即適用懲罰性賠償規(guī)則。懲罰性損害賠償具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。

2003年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第八、九兩條明確規(guī)定了商品房買賣合同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡诰艞l規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！?/p>

二、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？

答：不能。因?yàn)楸景傅谋桓娌淮嬖谠嫠f的欺詐、違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的行為。

三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？

答：

第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵：是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于＜擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認(rèn)定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時(shí)存在著買受人的債權(quán)和銀行的抵押權(quán)。因此，根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的

《商品房解釋》第八條規(guī)定，只要先賣后抵的行為導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

第二問：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能，法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到一定的限制。

《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

《關(guān)于適用＜擔(dān)保法＞若千問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

四、我國立法和司法解釋有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？ 答：

1、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（1999年1月）第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用一倍。”這一條款在開創(chuàng)了我國懲罰性賠償之先河。

2、《合同法》(1999年10月)第一百一十三條規(guī)定：“經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！边@是我國現(xiàn)行法律對(duì)懲罰性賠償進(jìn)一步確定。

《合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的懲罰。

3、《商品房銷售管理辦法》（2001年6月）第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

4、《關(guān)于審理商品忘記買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月）的第八條、第九條的規(guī)定，見上文。

案例分析五

【案情介紹】

北京中海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海興業(yè)公司）系中海雅園開發(fā)商。1999年2月，中海興業(yè)公司報(bào)經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱海淀小區(qū)辦）核準(zhǔn)同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約。該公約中物業(yè)管理委員會(huì)的權(quán)利第二項(xiàng)約定：采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同；第八項(xiàng)約定：前款規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過；物業(yè)管理委員會(huì)成立前，由開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對(duì)該公約的條款、規(guī)定承諾嚴(yán)格履行、遵守。2001年5月20日，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。2001年6月15日，海淀小區(qū)辦批準(zhǔn)中海雅園組建物業(yè)管理委員會(huì)，第一屆物業(yè)管理委員會(huì)任期一年。2002年2月28日，中海雅園管委會(huì)與北京金羅馬物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托合同，該合同未實(shí)際履行。第一屆中海雅園管委會(huì)屆滿后，未召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，選舉新的管委會(huì)委員。2003年3月28日，中海雅園管委會(huì)又與北京均豪物業(yè)管理有限公司簽訂中海雅園物業(yè)管理委托合同，該公司亦未進(jìn)人中海雅園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。中海雅園管委會(huì)在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過并授權(quán)。2003年，中海雅園管委會(huì)訴至法院，要求中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)。

中海世紀(jì)公司辯稱：中海雅園管委會(huì)不具備對(duì)我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)的是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，不是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，在沒有業(yè)主大會(huì)委托的情況下，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于2002年6月15日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其他組織的規(guī)定。原告在起訴書中引用的判決書內(nèi)容不符合證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，(2002）海民初字第9241號(hào)民事判決書現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案的定案證據(jù)。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應(yīng)按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務(wù)。中海雅園第一屆物業(yè)管理委員會(huì)另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和決議，原告的部分組成人員不具備擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)委員的資格，是其第一屆物業(yè)管理委員會(huì)的一意孤行。我方目前對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人的意見，我方行為并無不當(dāng)。原告主任胡密珍至今拖欠物業(yè)管理費(fèi)用已經(jīng)達(dá)355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產(chǎn)權(quán)人的意見。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

問題：

一、通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，那么本案中開發(fā)商中海興業(yè)公司能否與中海世紀(jì)公司簽訂的中海雅園物業(yè)管理合同？該合同是否有效？為什么？ 答：能。有效。

雖然通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。但實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個(gè)逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過程。不但這個(gè)過程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的前期介人了。這個(gè)階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個(gè)不同階段。前期物業(yè)管理法律關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。

本案中，中海世紀(jì)公司是因?yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理階段接受開發(fā)商的委托與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同而承擔(dān)小區(qū)管理服務(wù)任務(wù)的。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，和業(yè)主委員會(huì)簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。

1994年建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。”

《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此問題則作出更為詳盡的規(guī)定，其中第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，在物業(yè)建成之后，業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì)尚未成立，不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主天會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂，這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。本案中，開發(fā)商中海興業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)中海世紀(jì)公司所簽訂的物業(yè)管理合同即屬于前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位一開始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享有一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)、能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。本案中的前期物業(yè)服務(wù)合同依法成立并且生效，也得到合同有關(guān)各方的切實(shí)履行，有關(guān)條款所確定的權(quán)利義務(wù)應(yīng)得以遵守。尤其需要注意的是，該合同明確約定了管理期限為五年。

二、管理規(guī)約應(yīng)有業(yè)主大會(huì)制定，本案的開發(fā)商中海興業(yè)公司能否制定業(yè)主臨時(shí)公約？為什么？ 答：能。

訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。但在前期物業(yè)管理階段，基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)人住業(yè)主共同利益的考慮，存在制定業(yè)主共同遵守準(zhǔn)則的需要，業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時(shí)就須存在，這種在業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時(shí)公約?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。《條例》第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。本案中，作為建設(shè)單位的中海興業(yè)公司所制定的《房屋使用、管理、維修公約》經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)同意，而發(fā)生相應(yīng)的效力

業(yè)主臨時(shí)公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，這是因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。

業(yè)主臨時(shí)公約在業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議表達(dá)自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時(shí)公約，當(dāng)然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時(shí)公約，但此時(shí)的業(yè)主臨時(shí)公約經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的審議通過以后已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。

三、本案的物業(yè)管理委托合同約定的5年管理服務(wù)期限提前終止？

答：需待中海雅園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)成立，選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的條件下，才能使前期物業(yè)服務(wù)合同提前終止?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條明確規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?/p>

四、本案中海雅園管委會(huì)訴請(qǐng)法院判決中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)？為什么？

答：不能。

首先，中海世紀(jì)公司是依據(jù)海淀小區(qū)辦核準(zhǔn)同意的中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約受聘的。符合公約規(guī)定。

其次，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。在本案中，前期物業(yè)服務(wù)合同仍然處于約定期限范圍內(nèi)。

最為重要的是在此物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主大會(huì)也沒有作出選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的決定,而選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，而非業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)，業(yè)主委員會(huì)只能在業(yè)主大會(huì)選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)情況下，才能代表業(yè)主與該新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。本案中，中海雅園管委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，是無權(quán)解聘物業(yè)管理企業(yè)的，其未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與其他公司所簽訂物業(yè)管理委托合同也是無效的。因此，該前期物業(yè)服務(wù)合同仍然生效，相關(guān)權(quán)利義務(wù)仍然需要遵循。中海雅園管委會(huì)也不能訴請(qǐng)法院判決中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)。

第二篇：建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)復(fù)習(xí)考卷及答案（精選）

建筑與房地產(chǎn)法規(guī)復(fù)習(xí)考卷及答案

1.以下選項(xiàng)中，屬于行政處分的有（）

A.警告

B.行政拘留

C.剝奪政治權(quán)利

D.降級(jí)

E.撤職

ADE 2.建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)必須有已經(jīng)落實(shí)的建設(shè)資金。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（）A.20%

B.30% C.40% D.50% D 3.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，建設(shè)單位在依法辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)前，必須先取得該工程的（）

A.施工許可證

B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

C.拆遷許可證

D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D 4.某工程符合法定開工條件，但因工期緊未辦理施工許可證或開工報(bào)告審批手續(xù)即開始施工，對(duì)此，主管部門適當(dāng)?shù)奶幚頌椋ǎ〢.責(zé)令停止施工

B.責(zé)令其改正

C．只對(duì)建設(shè)單位罰款

D.只對(duì)施工單位罰款

B

5.建設(shè)工程因故中止施工一年者，恢復(fù)施工時(shí)，該建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)（）A.報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證

B。重新領(lǐng)取施工許可證 C．向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告

D.向發(fā)證機(jī)關(guān)備案

A 6.建設(shè)工程領(lǐng)取施工許可證后因故不能正常開工可申請(qǐng)延期，但延期以兩次為限，每次不超過（）個(gè)月。A.B.4 C.5 D.6 A 7.某工程按國務(wù)院規(guī)定于2008年6月1日辦理了開工報(bào)告審批手續(xù)，由于周邊關(guān)系協(xié)調(diào)問題一直沒有開工，同年12月7日準(zhǔn)備開工時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)（）

A.向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延續(xù)

B.報(bào)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證 C．重新辦理開工報(bào)告審批手續(xù)

D.向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案

C 8.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工，因故不能開工又不申請(qǐng)延期超過時(shí)限的，施工許可證（）A．自行廢止

B.應(yīng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn) C.應(yīng)由發(fā)證機(jī)關(guān)收回

D.由施工單位重新申辦

A 9.建設(shè)工程施工許可證的申請(qǐng)主體是該工程的（）A.施工單位

B.建設(shè)單位

C.監(jiān)理單位

D.咨詢服務(wù)單位

B 10.施工單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在其（）許可的范圍內(nèi)承攬工程。

A.資質(zhì)等級(jí)

B.注冊(cè)資本

C.專業(yè)技術(shù)人員能力

D.技術(shù)裝備

A 11.按照《建筑企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為（）三個(gè)序列。

A.特級(jí)、一級(jí)、二級(jí)

B.一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)

C．甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí) D.施工總承包、專業(yè)承包和勞務(wù)分包

D 12.兩個(gè)以上不同資質(zhì)等級(jí)的單位聯(lián)合承包工程，其承攬工程的業(yè)務(wù)范圍取決于聯(lián)合體中（）的業(yè)務(wù)許可范圍。A．資質(zhì)等級(jí)高的單位

B.資質(zhì)等級(jí)低的單位

C．實(shí)際達(dá)到的資質(zhì)等級(jí)

D.核定的資質(zhì)等級(jí)

B

13.無證經(jīng)營的包工頭王某的農(nóng)民工建筑隊(duì)，掛靠在具有二級(jí)資質(zhì)的某建筑公司下承包了一棟住宅樓工程，因工程質(zhì)量不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而給業(yè)主造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失，此經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由（）承擔(dān)賠償責(zé)任。

A.王某

B.某建筑公司

C.某建筑公司和王某連帶

D.雙方按事先的約定

C 14.依據(jù)《建筑法》的規(guī)定，超越本單位資質(zhì)等級(jí)承攬工程應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任包括（）

A.責(zé)令停止違法行為，處以罰款 B．可以責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí) C．給以警告，限期整改 D．情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書 E.有違法所得的，予以沒收

ABDE 15.《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，其中，公開原則主要是指招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的（）A．資格審查標(biāo)準(zhǔn)公開

B.招標(biāo)信息公開和招標(biāo)投標(biāo)過程公開 C．評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法公開

D.評(píng)標(biāo)過程公開

B 16.依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目，自招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于（）個(gè)工作日。A．5 B.10 C.15

D.20 D 17.對(duì)于招標(biāo)單位對(duì)中標(biāo)人發(fā)出的中標(biāo)通知書，下列說法中正確的是（）

A．中標(biāo)通知書屬于要約 B．中標(biāo)通知書屬于要約邀請(qǐng)

C．中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人不具有法律效力

D.中標(biāo)通知書發(fā)出后，中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任

D 18.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)規(guī)定，下列項(xiàng)目中不屬于必須進(jìn)行施工招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目范圍的是（）A.某城市的地鐵工程

B.國家博物館的修繕工程 C．某省的體育館建設(shè)項(xiàng)目

D.搶修的堤壩工程

D 19.甲、乙兩個(gè)施工單位組成施工聯(lián)合投標(biāo)某圖書館工程，甲為施工

總承包一級(jí)資質(zhì)，乙為施工總承包二級(jí)資質(zhì)，則下列說法錯(cuò)誤的是（）

A.該施工聯(lián)合體應(yīng)按施工總承包二級(jí)資質(zhì)確定等級(jí)

B．如果該施工聯(lián)合體中標(biāo)，甲、乙應(yīng)就各自承擔(dān)的工程與建設(shè)單位簽訂合同

C．如果該施工聯(lián)合體中標(biāo)，甲、乙應(yīng)就中標(biāo)項(xiàng)目向建設(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任

D．以聯(lián)合體牽頭人名義提交的投標(biāo)保證金，對(duì)其各方成員具有約束力。

B 20.某市建設(shè)行政主管部門派出工作人員王某，對(duì)該市的體育館招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，則王某有權(quán)（）

A．參加開標(biāo)會(huì)議

B.作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員 C.決定中標(biāo)人

D.參加定標(biāo)投票

A 21.某住宅項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，投標(biāo)人在提交投標(biāo)文件截止時(shí)間后，招標(biāo)人發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人少于三個(gè)，此時(shí)（）

A．應(yīng)正常開標(biāo)

B.依法重新招標(biāo)

C.可進(jìn)行招標(biāo)

D.可改為邀請(qǐng)招標(biāo)

B 22.某高速公路項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，按照招標(biāo)投標(biāo)法律法規(guī)的規(guī)定，開標(biāo)后允許（）

A.投標(biāo)人更改投標(biāo)書的內(nèi)容和報(bào)價(jià) B．投標(biāo)人再增加優(yōu)惠條件 C．評(píng)標(biāo)委員會(huì)要求投標(biāo)人澄清問題

D．招標(biāo)人要求招標(biāo)文件中說明的評(píng)標(biāo)定標(biāo)辦法

C 23.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，評(píng)標(biāo)委員會(huì)中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的（）

A．二分之一

B.三分之二

C.三分之一

D.四分之一

B 24.根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》，以下關(guān)于招標(biāo)代理的表述正確的有（）A．招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是建設(shè)行政主管部門所屬的專門負(fù)責(zé)招標(biāo)投標(biāo)代理工作的機(jī)構(gòu)

B．招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是社會(huì)中介組織

C．招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)國家建設(shè)行政主管部門認(rèn)定的資格條件 D．建設(shè)行政主管部門有權(quán)為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) E．所有的招標(biāo)都必須委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行

BC 25.某港口建設(shè)項(xiàng)目向社會(huì)公開招標(biāo)，招標(biāo)文件中明確規(guī)定提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間為2006年6月2日上午9點(diǎn)，則下列說法正確的有（）

A．開標(biāo)時(shí)間為2006年6月2日上午9點(diǎn)至2006年6月3日上午9點(diǎn)

B.開標(biāo)應(yīng)由該市建設(shè)行政主管部門主持 C．開標(biāo)邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加

D.開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人當(dāng)眾檢查投標(biāo)文件的密封情況

E．招標(biāo)人對(duì)2006年6月2日上午9點(diǎn)15分送達(dá)的投標(biāo)文件不予受理

CDE 26.某政府投資的工程項(xiàng)目向社會(huì)公開招標(biāo)，并成立了評(píng)標(biāo)委員會(huì)，該項(xiàng)目技術(shù)特別復(fù)雜、專業(yè)性要求特別高。則下列說法正確的有（）A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由該市的建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組建 B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開標(biāo)時(shí)予以公布

C．評(píng)標(biāo)委員會(huì)由9人組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家為6人 D．評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員可以由招標(biāo)人直接確定 E.招標(biāo)人可以直接授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)確定中標(biāo)人

CDE

27．我國對(duì)工程總承包不設(shè)立專門的資質(zhì)，但承接施工總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)，必須企業(yè)（）總承包資質(zhì) A.勘察

B.設(shè)計(jì)

C.施工

D.項(xiàng)目管理

C 28．工程建設(shè)中，總承包單位和分包單位就分包工程承擔(dān)的連帶責(zé)任屬于（）連帶責(zé)任

A.法定

B.約定

C.義務(wù)

D.賠償

A

案例分析一

某市大學(xué)城園區(qū)新建音樂學(xué)院教學(xué)樓，其中中庭主演播大廳高5.4M,雙向跨度38M,設(shè)計(jì)采用現(xiàn)澆混凝土井字梁。在演播大廳屋蓋混凝土施工過程中，因西側(cè)模板支撐系統(tǒng)失穩(wěn)，發(fā)生局部坍塌，使東側(cè)剛澆筑的混凝土順斜面往西側(cè)流淌，致使整個(gè)樓層模架全部失穩(wěn)而相繼倒塌。整個(gè)事故造成3人死亡，輕傷10人，經(jīng)濟(jì)損失80萬元。問題：工程重大事故分為幾個(gè)等級(jí)？給出各等級(jí)的劃分依據(jù)？該工程質(zhì)量事故應(yīng)劃為哪類？ 見書本P223

案例分析二

2010年3月12日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司就某住宅小區(qū)建筑項(xiàng)目公開招標(biāo)，共有A、B、C、D四家建筑公司參加投標(biāo)，規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間為5月5日，5月8日在當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)監(jiān)督管理辦公室主任主持下組織了開標(biāo)。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)由7人組成，其中2人為建設(shè)單位總經(jīng)理、招投標(biāo)管理辦公室1人，招標(biāo)人代表1人，技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家3人。后經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)確定D企業(yè)中標(biāo)，2010年5月12日招標(biāo)人向D企業(yè)發(fā)出了中標(biāo)通知書，并于2010年6月22日雙方簽訂了書面合同。問題：

1.請(qǐng)指出開標(biāo)工作存在的不妥之處，并說明理由？

2.請(qǐng)指出評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的不妥之處，并說明理由？ 3.招標(biāo)人簽訂合同的日期有何不妥，說明理由？

1.不妥1 規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間為5月5日，5月8日組織開標(biāo)； 不妥2 在當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)監(jiān)督管理辦公室主任主持下組織了開標(biāo) 按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，開標(biāo)應(yīng)在確定的提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間的同一時(shí)間進(jìn)行；

按照《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，開標(biāo)應(yīng)由招標(biāo)人主持；

2.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成2人為建設(shè)單位總經(jīng)理、招投標(biāo)管理辦公室1人，招標(biāo)人代表1人，技術(shù)經(jīng)濟(jì)專家3人存在不妥；

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員應(yīng)從專家?guī)熘谐槿?，?xiàng)目主管或行政監(jiān)督管理部門的人員不得擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員、公證人員一般不得擔(dān)任、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3.3.招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30天內(nèi)訂立書面合同，材料分析題

一、某建設(shè)單位自行組織對(duì)一建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)，招標(biāo)文件中規(guī)定，從2007年2月7日開始接收投標(biāo)文件，截止時(shí)間為3月27日。組 建了一個(gè)9人的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)。到2007年3月26日已有甲、乙、丙、丁、戊五家單位參加投標(biāo)，2007年4月8日評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，推薦甲、丙、丁為中標(biāo)候選人，排名依次為丙、甲、丁。2007年4月20日，建設(shè)單位確定中標(biāo)人，并于當(dāng)日向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。

試根據(jù)上述材料，回答以下問題： 1.此次招標(biāo)的開標(biāo)時(shí)間為（）

A.2007-2-7

B.2007-3-26 C.2007-3-27

D.2007-4-8 2.單位不能確定（）為中標(biāo)人。A．甲

B.乙

C.丙

D.丁

3根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)于（）前，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。

A．2007-4-23

B.2007-5-C.2007-5-8

D.2007-5-20、4.這個(gè)評(píng)標(biāo)委員會(huì)中，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于（）A.3人

B.5人

C.6人

D.9人 5.此次招標(biāo)的開標(biāo)應(yīng)由（）主持。

A.建設(shè)單位

B.招標(biāo)委員會(huì)成員

C.投標(biāo)人

D.聘請(qǐng)專業(yè)人員

6.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)（）

A.在確定后向投標(biāo)人公布

B.在開標(biāo)前向投標(biāo)人公布 C.在開標(biāo)前向社會(huì)公布

D.在中標(biāo)結(jié)果確定前保密

二、甲監(jiān)理公司接受乙建設(shè)單位委托承擔(dān)一項(xiàng)工程項(xiàng)目的監(jiān)理任務(wù)，王某是甲監(jiān)理公司承擔(dān)此任務(wù)的總監(jiān)理工程師，監(jiān)理過程中，王某發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)不符合合同約定的質(zhì)量要求，王某直接找上設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位按照合同要求改正，王某看圖已符合要求，并未將此事報(bào)告給建設(shè)單位。

1.甲監(jiān)理公司與乙建設(shè)單位之間是一種（）關(guān)系。A.代理

B.委托代理

C.相互責(zé)任

D.監(jiān)督與被監(jiān)督

2.上述場(chǎng)景中，王某的做法欠妥，在發(fā)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)不符合合同約定的質(zhì)量要求時(shí)，應(yīng)當(dāng)（）

A．要求設(shè)計(jì)單位改正并報(bào)告給建設(shè)單位 B.直接要求施工單位整改 C.報(bào)告建設(shè)單位要求設(shè)計(jì)單位整改 D.建議建設(shè)單位修改合同

3.根據(jù)《建筑法》規(guī)定，（）可以規(guī)定實(shí)行強(qiáng)制監(jiān)理的建筑工程的范圍。

A.縣級(jí)以上人民政府

B。省級(jí)以上人民政府 C.市級(jí)人民政府

D.國務(wù)院

4.根據(jù)《建筑法》規(guī)定，實(shí)行監(jiān)理的建筑工程，是由（）委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。

A.建設(shè)單位

B。施工單位

C.建設(shè)主管部門

D.地方以上人民政府

三、甲施工單位和乙方建設(shè)單位簽訂了某工程地下室鋼筋混凝土工程的施工合同，合同中規(guī)定，工程所需用的所有商品混凝土由建設(shè)單位負(fù)責(zé)供應(yīng)，其余材料由施工單位負(fù)責(zé)采購。準(zhǔn)備材料到來以后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該商品混凝土和其他材料被送往有關(guān)部門檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果表明都是合格的。

1.甲在該地下室底板鋼筋綁扎完成，準(zhǔn)備澆筑混凝土?xí)r，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通知（）。A.乙單位和監(jiān)理單位

B.乙單位和質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)

C.監(jiān)理單位和質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)

D.質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)和安全生產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu) 2.本工程中涉及結(jié)構(gòu)安全的有關(guān)材料采取見證取樣的方式，則檢測(cè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是（）的中介機(jī)構(gòu)。

A.具有獨(dú)立法人資格

B.隸屬于建設(shè)單位或監(jiān)理單位 C．隸屬于施工單位

D.隸屬于質(zhì)量行政主管部門

3.甲單位的施工人員對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊，應(yīng)在（）監(jiān)督下現(xiàn)場(chǎng)取樣。

A.建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位

B.設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位 C．建設(shè)單位和監(jiān)理單位

D.建設(shè)單位或監(jiān)理單位

4.《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，（）應(yīng)當(dāng)監(jiān)理質(zhì)量責(zé)任制，確定工程項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和施工管理負(fù)責(zé)人。A.設(shè)計(jì)單位

B.施工單位

C.監(jiān)理單位

D.建設(shè)單位

四、某建設(shè)單位承接了一花園小區(qū)的改造工程，建設(shè)工程合同價(jià)格為800萬元，工期為18個(gè)月，根據(jù)《建筑法》的有關(guān)規(guī)定，該單位在開工前應(yīng)向該工程所在地的人民政府城管部門領(lǐng)取許可證。1建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取的許可證是（）

A.建設(shè)許可證

B.施工許可證

C。安全生產(chǎn)許可證

D。規(guī)劃許可證

2.根據(jù)有關(guān)國家規(guī)定該建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)的到位建設(shè)資金至少要達(dá)到（）萬元。30% A.80

B.120

C.200

D.400 3.如果此建設(shè)工期為9個(gè)月，則到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（）

A．20%

B.30%

C.40%

D。50% 4.根據(jù)《建筑法》規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證不必具備下列條件中的（）

A．在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證 B．已經(jīng)確定建筑施工企業(yè) C．建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí) D．拆遷工作已經(jīng)全部完成

5.下列各項(xiàng)必須申請(qǐng)施工許可證的工程是（）Ａ.故宮的修繕工程

Ｂ.某軍區(qū)軍用設(shè)施工程

Ｃ.某地為抗擊洪災(zāi)搶建的堤壩 Ｄ。某建筑面積為３５０平米的單棟別墅

五、甲是一房地產(chǎn)開發(fā)商，欲在新華路開發(fā)一小區(qū)，現(xiàn)想將該建筑工程發(fā)包。甲經(jīng)研究后，決定采取招標(biāo)的方式發(fā)包。乙施工單位經(jīng)過競(jìng)標(biāo)后中標(biāo)，后乙又將其承包的全部建設(shè)工程肢解后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給丙、丁兩家單位。

1.如該工程不適用于招標(biāo)發(fā)包的，甲單位（）

A．應(yīng)自行施工

B。不得施工

C?？芍苯影l(fā)包

D?？晌姓袠?biāo) 2．甲實(shí)行招標(biāo)發(fā)包的，應(yīng)當(dāng)將建筑工程發(fā)包給（）A．依法中標(biāo)的承包單位

B。具有相應(yīng)資質(zhì)的承包單位

C．監(jiān)理工程師指定的承包單位

D。國務(wù)院行政主管部門指定的承包單位

3.下列各項(xiàng)行為有效的是（）A.乙非法轉(zhuǎn)包

B。乙違法分包建設(shè)工程

C．乙將其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給他人

D．乙將其承包的部分建筑工程轉(zhuǎn)包給他人

4.根據(jù)《建筑法》規(guī)定，乙單位有違法行為的，對(duì)因轉(zhuǎn)包工程不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)造成的損失的責(zé)任承擔(dān),下列說法正確的是（）A.乙承擔(dān)全部責(zé)任

B。乙、丙、丁均攤 C．乙承擔(dān)主要責(zé)任、丙、丁承擔(dān)次要責(zé)任 D．乙、丙、丁承擔(dān)連帶賠償責(zé)任

第三篇：房地產(chǎn)政策與法規(guī)教學(xué)大綱

《房地產(chǎn)政策與法規(guī)》教學(xué)大綱

Real waste Marketing 課程編號(hào)：

學(xué)時(shí)數(shù)及學(xué)分： 36學(xué)時(shí) 2學(xué)分 教材名稱：《房地產(chǎn)法規(guī)》 作者：王照雯、壽金寶 出版社：機(jī)械工業(yè)出版社 出版時(shí)間： 2008年11月 本大綱主筆人：汪夏葦

一、課程的目的、要求和任務(wù)

改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的興起，促進(jìn)了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)有關(guān)方面的法制建設(shè)。通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生能結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和管理的實(shí)踐，較全面地了解我國房地產(chǎn)管理法律制度的基本內(nèi)容和一些重要的法律規(guī)則，并能利用所學(xué)的知識(shí)，解決實(shí)際遇到的有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)方面的問題，判斷是非，保護(hù)自己的合法權(quán)益，為學(xué)生將來從事房地產(chǎn)業(yè)工作奠定基礎(chǔ)。

本課程通過對(duì)“三個(gè)基本”的把握，正確認(rèn)識(shí)和理解本課程的性質(zhì)、任務(wù)及研究對(duì)象，全面了解課程的體系、結(jié)構(gòu)，這是學(xué)好本課程的關(guān)鍵；其次，在學(xué)習(xí)的過程中，要根據(jù)大綱的教學(xué)要求，按照三個(gè)層次，即了解、領(lǐng)會(huì)、掌握，分清輕重，把握重點(diǎn)，以求學(xué)會(huì)學(xué)精；再次，學(xué)習(xí)要緊緊圍繞“三個(gè)基本”，即每章節(jié)中的基本概念，基本知識(shí)，基本方法，打好基礎(chǔ)，在理解的基礎(chǔ)上，再聯(lián)系實(shí)際，學(xué)以致用。因鑒于本課程屬應(yīng)用學(xué)科，因此，在學(xué)習(xí)中要堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際。

二、大綱的基本內(nèi)容及學(xué)時(shí)分配 第一章 房地產(chǎn)法規(guī)概述

1、教學(xué)目的、要求： 本章講述房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、分類。要求掌握房地產(chǎn)的概念、特征、調(diào)整對(duì)象和作用，了解中國房地產(chǎn)法的發(fā)展簡(jiǎn)史。

2、教學(xué)內(nèi)容：

了解房地產(chǎn)的概念、分類、特點(diǎn)和房地產(chǎn)法的發(fā)展概況 掌握房地產(chǎn)法的概念、特征以及與其他相關(guān)法的關(guān)系 了解整個(gè)房地產(chǎn)立法的體系。

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象和立法原則

4、學(xué)時(shí)安排： 2學(xué)時(shí)

第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及其三大構(gòu)成要素。重點(diǎn)掌握構(gòu)成房地產(chǎn)法律關(guān)系的三要素的內(nèi)涵，結(jié)合具體法律關(guān)系案例，能分析出主體、客體、內(nèi)容的具體指向物。

2、教學(xué)內(nèi)容：

1）了解房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)涵

2）掌握房地產(chǎn)法律關(guān)系的三大構(gòu)成要素——主體、客體和內(nèi)容的內(nèi)涵及各自所涉及的范圍

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握房地產(chǎn)法律關(guān)系形成的條件和保護(hù)途徑

4、學(xué)時(shí)安排： 2學(xué)時(shí)

第三章 土地所有權(quán)

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述我國的土地所有制度及其不同形式，土地所有權(quán)的內(nèi)涵及其特征。掌握我國土地所有權(quán)形式，理解同西方土地私有制國家相比，我國土地所有制的獨(dú)有的優(yōu)越性。重點(diǎn)掌握土地他項(xiàng)權(quán)利在實(shí)際中的表現(xiàn)和應(yīng)用。

2、教學(xué)內(nèi)容： 土地所有制和土地所有權(quán)的內(nèi)涵 土地所有權(quán)包含的權(quán)利及表現(xiàn)特征

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握主要他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)涵以及他項(xiàng)權(quán)利的運(yùn)用

4、學(xué)時(shí)安排： 2學(xué)時(shí)

第四章 城市規(guī)劃和建設(shè)法律制度

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述城市規(guī)劃法、住宅建設(shè)法律制度和建筑工程管理法律制度的基本內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，這三者之間的相互關(guān)系。重點(diǎn)掌握城市規(guī)劃法的基本內(nèi)容和具體實(shí)施過程。

2、教學(xué)內(nèi)容： 城市規(guī)劃法內(nèi)涵

城市規(guī)劃法的具體內(nèi)容、城市規(guī)劃實(shí)施的具體程序和規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)的有關(guān)管理措施

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握城鎮(zhèn)住房制度改革的主要內(nèi)容和具體措施

4、學(xué)時(shí)安排： 3學(xué)時(shí)

第五章 土地征用與房屋拆遷管理法律制度

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述我國土地征用制度的特點(diǎn)和立法原則。要求掌握土地征用的概念和特征、土地征用的原則、土地征用的審批權(quán)限。了解房屋拆遷的法律特征。

2、教學(xué)內(nèi)容：

土地征用與房屋拆遷管理法律制度的發(fā)展概況 土地征用與城市房屋拆遷的概念和原則

土地征用的審批權(quán)限、土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、城市房屋拆遷的方式

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握土地征用與城市房屋拆遷的程序、補(bǔ)償和安置的相關(guān)規(guī)定

4、學(xué)時(shí)安排： 3學(xué)時(shí)

第六章 土地使用權(quán)

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的特征、取得方式以及行使規(guī)則。要求掌握土地使用權(quán)的概念、特征和類型，土地使用權(quán)的取得、變更 和終止，國有土地使用權(quán)出讓的方式和期限，把握集體土地使用權(quán)的概念和特征，了解集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

2、教學(xué)內(nèi)容：

我國土地使用權(quán)制度的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

國有土地使用權(quán)的劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 國有土地使用出讓、出租抵押的特點(diǎn)和相關(guān)程序

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握我國有土地使用權(quán)出讓的方式、期限和當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)

4、學(xué)時(shí)安排： 3學(xué)時(shí)

第七章 房地產(chǎn)開發(fā)管理法律制度

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其活動(dòng)在房地產(chǎn)業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理的法律、法規(guī)和基本管理制度。要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)的概念和特征，了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及建設(shè)管理法律制度。

2、教學(xué)內(nèi)容：

房地產(chǎn)開發(fā)特征、我國房地產(chǎn)開發(fā)管理立法狀況與基本原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件和資質(zhì)管理制度及工程監(jiān)理作用 房地產(chǎn)開發(fā)的概念以及房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的原則、要求以及對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量的責(zé)任和義務(wù)

4、學(xué)時(shí)安排： 3學(xué)時(shí) 第八章 房地產(chǎn)交易管理法律制度

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述房地產(chǎn)交易的主要方式、特點(diǎn)、一般條件，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、商品房欲售、已購公房出售、房地產(chǎn)租賃及抵押。要求掌握房地產(chǎn)交易管理立法的原則、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念及方式、轉(zhuǎn)讓的條件，把握房地產(chǎn)抵押的有關(guān)知識(shí)，了解商品房預(yù)售、房屋租賃的有關(guān)知識(shí)。

2、教學(xué)內(nèi)容：

各類房地產(chǎn)交易的概念和特征

熟悉各類房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循的規(guī)則和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容和房地產(chǎn)抵押的程序與有關(guān)要求

4、學(xué)時(shí)安排： 3學(xué)時(shí)

第九章 房屋中介服務(wù)管理法律制度

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)管理制度和價(jià)格評(píng)估管理制度，分析了目前我國房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法律制度中存在的問題。要求掌握房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念和特征，房地產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人資格管理，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念和必要性。了解目前我國房地產(chǎn)中介服務(wù)管理法律制度中存在的問題。

2、教學(xué)內(nèi)容：

各類房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念、特征 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 掌握我國房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)中存在的問題

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握我國對(duì)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)和從業(yè)人員的有關(guān)規(guī)定

4、學(xué)時(shí)安排： 3學(xué)時(shí)

第十章 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法律制度

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述房地產(chǎn)交易中“稅”和“費(fèi)”的主要組成部分，房地產(chǎn)價(jià)格的特征。要求掌握我國土地稅和房產(chǎn)稅的稅種、房地產(chǎn)稅的概念和作用、房地產(chǎn)價(jià)格的概念、特征，了解房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)，把握我國房地產(chǎn)價(jià)格管理立法的現(xiàn)狀和存在的主要問題，了解改進(jìn)對(duì)策

2、教學(xué)內(nèi)容：

我國房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中的稅費(fèi)的立法現(xiàn)狀

房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)稅費(fèi)、住房公積金管理的概念和特征

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握我國對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和各種房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中的稅費(fèi)的有關(guān)規(guī)定

4、學(xué)時(shí)安排： 2學(xué)時(shí)

第十一章 房地產(chǎn)權(quán)屬管理法律制度

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述地產(chǎn)權(quán)屬管理法律制度的功能、產(chǎn)生和發(fā)展，闡述了權(quán)屬證書的效力。要求掌握房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律制度的功能，土地及城市房屋權(quán)屬登記的特征和程序，把握房地產(chǎn)權(quán)屬登記的意義和要求，了解當(dāng)前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記中存在的主要問題。

2、教學(xué)內(nèi)容：

我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記中存在的主要問題 土地登記的特征、種類、程序及相關(guān)要求

我國房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職責(zé)和城市房屋權(quán)屬登記的范圍與種類

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握權(quán)屬證書的種類和效力

4、學(xué)時(shí)安排： 2學(xué)時(shí)

第十二章 房屋的贈(zèng)與和繼承

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓范疇內(nèi)的房屋贈(zèng)與與房屋繼承的異同，要求掌握房屋贈(zèng)與和房屋繼承的含義、房屋贈(zèng)與的方式及其成立、生效和撤銷條件；結(jié)合案例學(xué)習(xí)，重點(diǎn)掌握房屋贈(zèng)與的程序。

2、教學(xué)內(nèi)容：

房屋贈(zèng)與、房屋繼承的含義

房屋贈(zèng)與合同的特點(diǎn)、贈(zèng)與條件和房屋繼承的特點(diǎn) 房屋贈(zèng)與的方式、贈(zèng)與成立、生效和撤銷條件

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握房屋贈(zèng)與的程序和房屋遺產(chǎn)分配的原則與方式

4、學(xué)時(shí)安排： 2學(xué)時(shí)

第十三章 物業(yè)管理法律制度

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述物業(yè)管理的概念、特點(diǎn)以及物業(yè)管理收費(fèi)管理制及其存在的問題。要求掌握物業(yè)及物業(yè)管理、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別，把握物業(yè)管理法律體系，了解目前的物業(yè)管理收費(fèi)中存在的問題。

2、教學(xué)內(nèi)容：

物業(yè)管理法律制度的現(xiàn)狀和存在問題 物業(yè)管理的類型、管理服務(wù)內(nèi)容和行為規(guī)范 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握物業(yè)接管驗(yàn)收、履行《物業(yè)服務(wù)合同》的有關(guān)規(guī)定

4、學(xué)時(shí)安排： 3學(xué)時(shí)

第十四章 房地產(chǎn)糾紛處理

1、教學(xué)目的、要求：

本章講述房地產(chǎn)糾紛的特征和產(chǎn)生的原因、調(diào)處的原則和途徑。要求掌握房地產(chǎn)糾紛的概念和特征、房地產(chǎn)管理中的民事訴訟，把握房地產(chǎn)管理中的行政訴訟，了解房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因及類型。

2、教學(xué)內(nèi)容： 房地產(chǎn)糾紛的特征和類型及處理房地產(chǎn)糾紛的原則 房地產(chǎn)行政訴訟、民事訴訟和仲裁的概念和程序 房地產(chǎn)糾紛解決的途徑和方法

3、重點(diǎn)、難點(diǎn)：

掌握選擇適當(dāng)?shù)姆椒ňS護(hù)自己的合法權(quán)益

4、學(xué)時(shí)安排： 3學(xué)時(shí)

三、與其它課程的關(guān)系（前期課程、后續(xù)課程）

本課程的先導(dǎo)課程為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)基礎(chǔ)課程。

四、教學(xué)方式

1、注重理論與實(shí)際相結(jié)合。

2、采用板書與多媒體相結(jié)合教學(xué)手段。

3、注重培養(yǎng)學(xué)生的分析問題和解決問題的能力。

五、考核方式

1、期末閉卷筆試 占總成績(jī)的85％

2、平時(shí)成績(jī)（作業(yè)、課堂討論和小論文等）占總成績(jī)的15％

六、參考書目

1、李延榮，周珂．房地產(chǎn)法．北京：中國人民大學(xué)出版社，2000

2、葛恒美，李延榮主編．土地法教程．北京：中國大地出版社，1996

3、符啟林．房地產(chǎn)法，北京：法律出版社，1997

4、溫世楊，寧立志主編．房地產(chǎn)法教程．武漢：武漢大學(xué)出版社，1998

5、俞兆平主編．房地產(chǎn)法與律師實(shí)務(wù)．北京：人民法院出版社，1998 主要參考法規(guī) ： 1 ． 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，1994年頒布。2．《中華人民共和國土地管理法》，1996年頒布，1998年修訂。3．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，4．《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，1998年發(fā)布。

5．《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行牡法》，1996年發(fā)布。6．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，2001年發(fā)布。

7，《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》，1994年發(fā)布。8，《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，9．《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，1997年發(fā)布。

10．《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》，1986年發(fā)布。

11．《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，1993年發(fā)布。

12．《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，1997年發(fā)布o(jì) 13．《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，1997年發(fā)布。14．《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》，1992年發(fā)布。

15．《中華人民共和國擔(dān)保法》，1995年頒布。

第四篇：2018《建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)(實(shí)踐)》真題+解答

2018《建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)》實(shí)踐考卷

一、考核目標(biāo)

《建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)》實(shí)踐課程為工程管理專業(yè)必修課程，旨在與理論課程教學(xué)體系有機(jī)結(jié)合、互相滲透，使學(xué)生加深對(duì)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)的理解；掌握運(yùn)用建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)理論指導(dǎo)工程實(shí)踐；培養(yǎng)學(xué)生對(duì)工程管理項(xiàng)目的綜合判斷及應(yīng)用能力。進(jìn)一步提高實(shí)踐技能和綜合素質(zhì)，成為理論知識(shí)夠用、職業(yè)技能實(shí)用的工程管理應(yīng)用型人才。

二、考核方式

要求根據(jù)案例分析資料，提交一份實(shí)踐報(bào)告，根據(jù)學(xué)生實(shí)踐報(bào)告進(jìn)行考核。

三、考核內(nèi)容及要求

內(nèi)容：從案例分析資料中任選其中兩個(gè)，回答問題。

要求：

1.回答問題要緊扣案例資料。內(nèi)容圍繞主題，主題突出； 2.文字通順流暢，表述恰當(dāng)。3.獨(dú)立完成

實(shí)踐報(bào)告要獨(dú)立完成，必須杜絕一切抄襲、剽竊行為；也不得請(qǐng)他人代寫。

案例分析一

【案由概述】

2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產(chǎn)有限公司（以下稱海潤房地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤房地產(chǎn)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，為此訴至法院。【原告訴稱】

陳麗麗訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤房地產(chǎn)公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)?！颈桓孓q稱】

海潤房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案的被告?，F(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產(chǎn)公司的委托對(duì)法華寺地區(qū)進(jìn)行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外，拆遷時(shí)我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求。

陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對(duì)被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請(qǐng)求?！疽粚彴讣聦?shí)及證據(jù)】

經(jīng)審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi)925元、搬家費(fèi)1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個(gè)人在被拆遷房屋中經(jīng)營飯館，海潤房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對(duì)法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實(shí)施。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，拆遷補(bǔ)償款領(lǐng)款憑證在案佐證。

問 題：

一、本案房屋征收補(bǔ)償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？

二、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議的效力如何？

三、狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？

四、本案當(dāng)事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？?jī)烧邞?yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？

五、本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？

六、常見的效力待定合同有哪些？

七、本案該如何判決？

案例分析二

【案由概述】

2001年，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱鼎恒公司）簽訂認(rèn)購書，約定購買麗澤新星項(xiàng)目房屋一套，并付清全部購房款。其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預(yù)售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院?！驹嬖V稱】

楊正文起訴至原審法院稱：2001年11月3日，我與鼎恒公司簽訂認(rèn)購書，約定我購買鼎恒公司開發(fā)的豐臺(tái)區(qū)豐北路麗澤新星1層23號(hào)房屋，單價(jià)8500元／建筑平方米，總價(jià)款245735元。我應(yīng)在2001年11月5日付清全部購房款，鼎恒公司應(yīng)在2001年12月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預(yù)售契約，亦未交付房屋。故請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購書有效，并判令鼎恒公司條件具備時(shí)與我簽訂正式商品房買賣合同，適時(shí)交付房屋，自2002年11月1日起按已付購房款的日萬分之三支付違約金。

【被告辯稱】

鼎恒公司辯稱：這里的認(rèn)購書已經(jīng)是商品房買賣合同，但認(rèn)購書應(yīng)為無效。不同意楊正文的訴訟請(qǐng)求給付相應(yīng)利息。

【案件事實(shí)及證據(jù)】

2001年11月3日，鼎恒公司與楊正文簽訂認(rèn)購書。約定：鼎恒公司將其開發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲45號(hào)的麗澤新星1層23號(hào)房屋出賣給楊正文、該房建筑面積28.91平方米，單價(jià)8500元／建筑平方米，房?jī)r(jià)款計(jì)245735元。雙方約定，楊正文簽訂認(rèn)購書時(shí)支付定金10000元，其余購房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣合同，于2002年10月31日前交付房屋。該認(rèn)購書同時(shí)附有該房及共用部位裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)購書簽訂后，楊正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部購房款。但鼎恒公司沒有按認(rèn)購書的約定與楊正文換簽商品房買賣合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司開發(fā)建設(shè)的位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲45號(hào)的麗澤新星項(xiàng)目名稱已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5-19層已取得商品房預(yù)售許可證，但1一4層至今未取得商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述，認(rèn)購書、購房款收據(jù)、商品房預(yù)售許可證明等書證在案證明。

問題：

1、何謂認(rèn)購書？本案當(dāng)中的認(rèn)購書能否被視為商品房買賣合同？為什么？

2、本案中的認(rèn)購書是否有效？為什么？

3、本案的被告應(yīng)否支付原告購房款利息？為什么？支付利息的起止時(shí)間如何確定？按什么標(biāo)準(zhǔn)支付？

4、本案原告要求被告支付違約金的訴求能否成立？為什么？

案例分析三

案情：甲公司簽發(fā)金額為1 000萬元、到期日為2006年5月30日、付款人為大滿公司的匯票一張，向乙公司購買A樓房。甲、乙雙方同時(shí)約定：匯票承兌前，A樓房不過戶。其后，甲公司以A樓房作價(jià)1 000萬元、丙公司以現(xiàn)金1 000萬元，出資共同設(shè)立丁有限公司。某會(huì)計(jì)師事務(wù)所將未過戶的A樓房作為甲公司對(duì)丁公司的出資予以驗(yàn)資。丁公司成立后占有、使用A樓房。2005年9月，丙公司欲退出丁公司。經(jīng)甲公司、丙公司協(xié)商達(dá)成協(xié)議：丙公司從丁公司取得退款1 000萬元后退出丁公司；但顧及公司的穩(wěn)定性，丙公司仍為丁公司名義上的股東，其原持有丁公司50％的股份，名義上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司總經(jīng)理賈某持有，賈某暫付200萬元給丙公司以獲得上述10％的股權(quán)。丙公司依此協(xié)議獲款后退出，據(jù)此，丁公司變更登記為：甲公司、丙公司、賈某分別持有50％、40％和10％的股權(quán)；注冊(cè)資本仍為 2 000萬元。

丙公司退出后，甲公司要求丁公司為其貸款提供擔(dān)保，在丙公司代表未到會(huì)、賈某反對(duì)的情況下，丁公司股東會(huì)通過了該擔(dān)保議案。丁公司遂為甲公司從B銀行借款500萬元提供了連帶責(zé)任保證擔(dān)保。同時(shí)，乙公司將其持有的上述1 000萬元匯票背書轉(zhuǎn)讓給陳某。陳某要求丁公司提供擔(dān)保，丁公司在匯票上簽注：“同意擔(dān)保，但A樓房應(yīng)過戶到本公司。”陳某向大滿公司提示承兌該匯票時(shí)，大滿公司在匯票上批注：“承兌，到期丁公司不垮則付款?！?/p>

2006年6月5日，丁公司向法院申請(qǐng)破產(chǎn)獲受理并被宣告破產(chǎn)。債權(quán)申報(bào)期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁公司代墊了200萬元退股款為由向清算組申報(bào)債權(quán)，B銀行也以丁公司應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任為由申報(bào)債權(quán)并要求對(duì)A樓房行使優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，乙公司就A樓房向清算組申請(qǐng)行使取回權(quán)。問題：

1、丁公司的設(shè)立是否有效？為什么？

2、丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？

3、丁公司股東會(huì)關(guān)于為甲公司提供擔(dān)保的決議是否有效？為什么？

4、陳某和賈某所申報(bào)的債權(quán)是否構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)？為什么？

5、B銀行和乙公司的請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)支持？為什么？

6、各債權(quán)人若在破產(chǎn)程序中得不到完全清償，還可以向誰追索？他們各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

案例分析四

【案情介紹】

趙云梧系白頤路北延市政工程項(xiàng)目建設(shè)的被拆遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了《商品房購銷合同》。合同約定：趙云梧購買位于北京市海淀區(qū)上地南路6號(hào)院2#一4一603室商品房一套，房屋單價(jià)每平方米4350元。合同簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)公司于2000年6月28日變更為海開公司。2000年6月28日海開公司取得海淀區(qū)上地南路6號(hào)院房屋所有權(quán)證，2002年1月7日海開公司與北京市國土資源和房屋管理局簽訂北京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，2002年4月海開公司取得國有土地使用權(quán)證。2002年10月25日，北京海淀區(qū)國土資源和房屋管理局作出關(guān)于對(duì)上地6號(hào)院購房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確認(rèn)：“海開公司已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房”。2001年9月3日，海開公司與趙云梧簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2002年6月30日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，海開公司于2002年5月22日開始在海淀區(qū)上地南路6號(hào)院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海開公司將海淀區(qū)上地南路六號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進(jìn)行了抵押，但趙云梧購買房屋未在抵押范圍之內(nèi)?！驹嬖V稱】

趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實(shí)真相、欺騙的手段，即把北京市計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)其建造的職工住宅當(dāng)作商品房賣給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海開公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開公司又于2001年9月3日與我簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2002年6月30日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時(shí)至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開公司于2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。因海開公司的欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)合同法及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，要求解除《商品房購銷合同》，海開公司雙倍返還我購房款763680元及銀行利息170606元?！颈桓孓q稱】

海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號(hào)進(jìn)行海開公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒有銷售許可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我公司通知購房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我公司房屋是進(jìn)行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。我公司沒有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司的房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可，現(xiàn)不同意趙云梧的訴訟請(qǐng)求。

【問題】

一、原告的訴求涉及到商品房買賣合同糾紛案件處理中的什么問題：

二、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？

三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？

四、我國立法和司法解釋有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？

案例分析五

【案情介紹】

北京中海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海興業(yè)公司）系中海雅園開發(fā)商。1999年2月，中海興業(yè)公司報(bào)經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱海淀小區(qū)辦）核準(zhǔn)同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約。該公約中物業(yè)管理委員會(huì)的權(quán)利第二項(xiàng)約定：采用公開招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同；第八項(xiàng)約定：前款規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過；物業(yè)管理委員會(huì)成立前，由開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)

管理公司對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對(duì)該公約的條款、規(guī)定承諾嚴(yán)格履行、遵守。2001年5月20日，中海興業(yè)公司（甲方）與中海世紀(jì)公司（乙方）簽訂中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托合同，約定甲方委托乙方對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。2001年6月15日，海淀小區(qū)辦批準(zhǔn)中海雅園組建物業(yè)管理委員會(huì)，第一屆物業(yè)管理委員會(huì)任期一年。2002年2月28日，中海雅園管委會(huì)與北京金羅馬物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)委托合同，該合同未實(shí)際履行。第一屆中海雅園管委會(huì)屆滿后，未召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，選舉新的管委會(huì)委員。2003年3月28日，中海雅園管委會(huì)又與北京均豪物業(yè)管理有限公司簽訂中海雅園物業(yè)管理委托合同，該公司亦未進(jìn)人中海雅園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。中海雅園管委會(huì)在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過并授權(quán)。2003年，中海雅園管委會(huì)訴至法院，要求中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)。

中海世紀(jì)公司辯稱：中海雅園管委會(huì)不具備對(duì)我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)的是業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，不是業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，在沒有業(yè)主大會(huì)委托的情況下，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于2002年6月15日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其他組織的規(guī)定。原告在起訴書中引用的判決書內(nèi)容不符合證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，(2002）海民初字第9241號(hào)民事判決書現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案的定案證據(jù)。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應(yīng)按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務(wù)。中海雅園第一屆物業(yè)管理委員會(huì)另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和決議，原告的部分組成人員不具備擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)委員的資格，是其第一屆物業(yè)管理委員會(huì)的一意孤行。我方目前對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人的意見，我方行為并無不當(dāng)。原告主任胡密珍至今拖欠物業(yè)管理費(fèi)用已經(jīng)達(dá)355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產(chǎn)權(quán)人的意見。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

問題：

一、通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，那么本案中開發(fā)商中海興業(yè)公司能否與中海世紀(jì)公司簽訂的中海雅園物業(yè)管理合同？該合同是否有效？為什么？

二、管理規(guī)約應(yīng)有業(yè)主大會(huì)制定，本案的開發(fā)商中海興業(yè)公司能否制定業(yè)主臨時(shí)公約？為什么？

三、本案的物業(yè)管理委托合同約定的5年管理服務(wù)期限提前終止？

四、本案中海雅園管委會(huì)訴請(qǐng)法院判決中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)？為什么？ 從案例分析資料中任選其中兩個(gè)，按要求回答問題。

解答：

第一：案例分析“二”回答問題：

1、（1）商品房認(rèn)購書是商品買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的安步確認(rèn)。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價(jià)款計(jì)算、簽署契約的時(shí)限規(guī)定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，存在著事實(shí)和法律上的障礙，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購書。

（2）本案的認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同（預(yù)售合同）。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

就本案的具體情況來看，在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認(rèn)購中已經(jīng)具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、價(jià)款及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間、交付使用的日期等等基本內(nèi)容作出明確的約定，總體上已經(jīng)符合《商品房銷售管理辦法》第十六條所規(guī)定的內(nèi)容，亦即滿足了認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房買賣合同的第一個(gè)條件。在認(rèn)購書中，雙方所約定房款，楊正文已經(jīng)于2001年11月6日全部付清，國此，也滿足了認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的第二個(gè)條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款”。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同。

2、本案中的認(rèn)購書無效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認(rèn)購書。本案的認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但無效，因?yàn)椋焊鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證；

（3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

又根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。具體就本案來看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認(rèn)購書可以認(rèn)定為商品房買賣合同，即商品房預(yù)售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預(yù)售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預(yù)售許可證證明而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。無效合同從本質(zhì)上說，違反了法律的規(guī)定，因此國家不承認(rèn)此類合同的法律效力。

3、認(rèn)購書既然被認(rèn)定無效，就應(yīng)該依據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同沒有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此被告應(yīng)返還原告購房款。同時(shí)由于被告沒有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購房人簽訂購房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對(duì)原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告購房款的利息損失。利息計(jì)算時(shí)間為2001年11月1日至返還之日止。按中國人民銀行同期對(duì)單位貸款利率給付楊正文該款利息。(《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。)

4、原告不能要求支付違約金。因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)違約金沒有約定。第三：案例分析“三”回答問題：

（1）有效。甲承擔(dān)出資不實(shí)的責(zé)任。

（2）不合法。丙公司實(shí)為抽頭出資的行為。第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（3）無效。（第十六條公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。）（4）陳某的屬于破產(chǎn)債權(quán)。賈某的不屬于破產(chǎn)債權(quán)，而為股東出資。

（5）B銀行可以申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)，但不享有優(yōu)先受償權(quán)。乙公司仍是A樓房的產(chǎn)權(quán)人，可以要求取回。

（6）向甲公司、丙公司和會(huì)計(jì)師事務(wù)所追索。甲公司虛假出資，乙公司非法抽逃出資，應(yīng)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)連帶責(zé)任；會(huì)計(jì)師事務(wù)所明知丁公司設(shè)立時(shí)，甲公司出資不實(shí)，仍驗(yàn)資，應(yīng)在虛假驗(yàn)資范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。見《公司法》第208條規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯(cuò)的外，在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五篇：建設(shè)管理與法規(guī)

《建設(shè)管理與法規(guī)》結(jié)課論文內(nèi)容及要求

1．論文題目自擬。

2．論文應(yīng)包括下述兩部分內(nèi)容：

第一部分：論述通過本課程學(xué)習(xí)了哪些法律法規(guī)，總結(jié)各部分主

要內(nèi)容（不少于500 字）；

第二部分：（不少于1000 字）你對(duì)哪一部分內(nèi)容印象最深刻；或

認(rèn)為哪一部分內(nèi)容最重要；或?qū)δ愕墓ぷ?、學(xué)習(xí)幫助最大，等等。

結(jié)合你的所見、所聞、上課案例、視頻或搜集相關(guān)案例進(jìn)行論述。

3．格式要求

1）封面及論文要求：由各班統(tǒng)一復(fù)印（參見下頁樣式），A4 頁面，左側(cè)裝訂。．．．．．

2）論文．．必須手寫．．．．，要求工整、清晰。A4．．復(fù)印紙謄寫．．．．．。

3）應(yīng)包括下列內(nèi)容：

論文題目；

關(guān)鍵詞（3～5 個(gè)）；

正文字?jǐn)?shù)不少于1500 字；分兩部分撰寫并標(biāo)明“第一部分”和“第．．．．．．．．．．．．．．．．．． 二部分”．．．．；

參考文獻(xiàn)（不少于5 篇）。

4．重要提示

1）互相抄襲者以不及格計(jì)。

2）論述自己的觀點(diǎn)和看法。．．．．．．．．．．．

5．時(shí)間要求月10 日前由各班長(zhǎng)收齊統(tǒng)一上交。

6．請(qǐng)將本頁附在封面與正文之間。．．．．．．．．．．．．．．

《建設(shè)管理與法規(guī)》

結(jié)課論文

論文題目：

班級(jí)

學(xué)號(hào)

姓名

成績(jī)

2010.12