第一篇：商業(yè)街策劃

[center]第一部分 市場分析[/center]

一、項目概況：

本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項目SWOT分析：

優(yōu)勢分析：

1）區(qū)位優(yōu)勢： 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬；

2）配套優(yōu)勢：周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應俱全；

3）交通優(yōu)勢：本項目交通便利、車流量及人流量較大

劣勢分析：

1）消費群劣勢：高層物業(yè)還沒有被大部分人認可，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵；

機會分析：

1）市場機會：高層建筑是未來發(fā)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而

為營銷造勢；

2）稀缺性：本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會；

3）隱性機會（引導消費）：對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項目對于消費者的引導也

就會更加容易一些（采用跟進戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本）；

威脅分析：

1）潛在競爭威脅：潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項

目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。

2）消費者的認知程度不高：如何引導消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風險的唯一途徑（可以通

過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。

三、項目定位及USP導向

我司經(jīng)過多年的實踐，并對于各地項目進行的深入研究，認為本項目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準確判斷。

因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標志性住宅

以下是具體的市場定位實施：

① 形象定位

1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)---------以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標，品質(zhì)自然有保證；

2）品位CLD生活---------概念創(chuàng)新

3）情感享受---------高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）

4）文化社區(qū)---------位于眾多學校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁

② 功能定位

1）自由空間、自由組合---------框架結(jié)構(gòu)設計

2）投資潛力大---------地處繁華地段，未來的“湖南路”

3）生活的便利---------電梯為小孩、老人的出入帶來了方便

4）盡享都市繁華---------坐擁繁華景象（高層建筑）

③ 品牌定位

通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從

而達到雙贏的目的。

項目“USP”的提煉

通過對于項目的分析以及市場定位，我司認為如何提升項目的“USP”（Unique Selling Proposition，即獨特銷售主張）是關(guān)鍵。

● 突出功能訴求，以項目功能特點來提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）

● 高位嫁接，從形象上提升USP；

時尚性（外觀設計的前瞻性）

舒適性（遠離了城市的喧囂，獨享寧靜生活）

高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）

文化性（將教育嫁接于本項目）

便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、項目推廣思路

總的思路：以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進商鋪的最大價值化。

具體的推廣思路：

商鋪：對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行（操作方法見推廣策略）；對于斜橋路商鋪采

用市場營銷，對于單個投資者進行（操作方法見推廣策略）

周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

[center]第二部分 整合推廣策略[/center]

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：

1）對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點宣傳；主要基

于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴大為各地的商人。

2）對于大西路商鋪；

整體推出；如銀行、證券所等金融機構(gòu)；大型的商場、連鎖店等商業(yè)設施；大型的餐飲娛樂設施；主

要通過關(guān)系營銷予以推廣。

分體推出：將商鋪的功能細分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€功能區(qū)，時尚坊（通

訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時裝包等）

二、定價原則： 針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進行銷控；針對于大西路商鋪：

1）如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進行調(diào)整；

2）如果進行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免了死角的產(chǎn)

生；并且對于營銷造勢也不無裨益。

三、價格策略

1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場

關(guān)注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。

3）“特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造

成熱銷、搶購場面。

4）消化風險單位促銷策略：在一定階段對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式

轟動推出，達到暢銷的目的。

四、行銷推廣策略：

1、通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進行推廣

關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

2、先關(guān)系營銷，后市場營銷

關(guān)系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

3、以賣為主，以租為輔

對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當市場旺銷時全力銷售，而市場反應冷清則可采用租賃為主（應急策略）。

其具體的定價及銷售價格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1、策略的選擇

我司認為采用“概念策劃”的策略較為適宜本項目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過概念炒作來吸引目標客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項目品牌。

特點：推薦項目優(yōu)點，對于銷售起引導作用，購房者容易產(chǎn)生對概念有一個直觀的認識，而樓盤的品牌同時得以提高；其能夠達到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本。

缺點：其概念較為單一，延續(xù)性較差。

概念設計之一：以“首席高檔電梯公寓”進行設計

概念設計之二：以“品位CLD生活”為主題進行宣傳設計

概念設計之三：以“新生活、新主張”為主題設計

概念設計之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設計

概念設計之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設計

2、媒體分析及策劃

媒體選擇：

報紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點；

電視媒體：通過鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）

燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）

媒體策劃：（報紙廣告項目賣點宣傳）通過銷售進度進行調(diào)整，以市場的變化為導向；

（電視廣告以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)樓盤品質(zhì)；

DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時節(jié)約成本。

3、廣告推廣策略、●備注：以下為簡要策劃，各階段廣告策劃見詳細整合推廣方案

主導思想：以商鋪的旺銷來成名，而后通過造勢來進行廣告宣傳；

廣告訴求點“以倡導新生活方式”為主線設計）

訴求；主要表現(xiàn)手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進行類比，來說明本案所具備的升值

潛力；

新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過“金山聚焦”欄目進行推廣；

教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊；

商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；

各階段廣告策略的簡要實施：

一、籌備期：宣傳重點為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活

方式等概念；

二、公開期：以倡導新生活方式為主題進行宣傳，同時配以“新聞媒體”的宣傳來進行造勢，如解密

“CLD”生活為主線進行宣傳；

三、熱銷期：通過文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進行推廣

四、持續(xù)期：針對于主訴求點進行宣傳

1、SP活動方案

SP活動方案思路

新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目優(yōu)勢）

通過探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報道

通過探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動

2、開盤慶典活動

舉行開盤慶典儀式

排隊抽簽摸獎活動

節(jié)假日復合促銷活動

④ 中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動

⑤ 國慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動

公關(guān)促銷

名人代言

以上方案具體實施還須進行深入的探討后進行具體事項的策劃。

i.基本原則：

1、強化項目賣點；

2、規(guī)避項目劣勢；

ii.推廣實施步驟：

實施的第一步，樓盤VI形象的全面整合，采用樓盤基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運用POP廣告、戶外廣告，制造視覺沖擊，配以少量報紙形象廣告造勢。開通電話咨詢熱線。實施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號。實施的第三步，開盤左右時期的廣告強勢出擊。實施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。實施的第五步，強勢尾盤清理。

[center]前期工作[/center]

1、項目VI系統(tǒng)包裝

（1）特惠分期付款方式不對外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實際情況個別處理；

（2）銀行按揭

（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。

7、物業(yè)管理策略

物業(yè)管理可能會成為本案的一個抗性，而反之也可以成為本案的一個賣點，因為一旦物業(yè)管理公司同貴公司強強聯(lián)合，對于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對于幾種物業(yè)管理模式的分析：

優(yōu) 勢：充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務功能，提高項目的服務檔次；減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；劣 勢：費用較高，因而業(yè)主負擔增加；如果服務質(zhì)量差，則會直接影響發(fā)展商的聲譽；

聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問；如戴德粱行

優(yōu) 勢：經(jīng)驗豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對于項目宣傳也是一個賣點；能夠為本公司培養(yǎng)一批人才，對于發(fā)展商的長遠發(fā)展有戰(zhàn)略意義；

劣 勢：能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個最大問題

一、自行管理

優(yōu) 勢：充分發(fā)揮對項目開發(fā)建設、管理、服務的一條龍作用，實現(xiàn)高效率服務；

劣 勢：缺乏經(jīng)驗，容易走彎路；對于突發(fā)事件沒有及時處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想；

考慮到高層的維護費用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進行操作，我司負責聯(lián)系、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關(guān)系。

第二篇：商業(yè)街策劃方案

商業(yè)街策劃方案

2009-07-05 09:04

三、項目運作策略及構(gòu)思

（一）、項目運作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。

2、定向招租，龍頭店鋪帶動

在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻€月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點帶面，吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

（二）、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

? 項目定位

觀瀾區(qū)域首個特色風情商業(yè)街

定位詮釋：

“觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。

“首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業(yè)街。

“特色風情”觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。

? 酒吧街特點

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。

? 特色餐飲街特點

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要

求停車位足，在這里可以停車需求。

?家電體驗街特點

近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導，購物避免了盲目性。

?服裝服飾、體育用品街特點

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

四、項目執(zhí)行案

（一）、成立項目運作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施，需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務機構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構(gòu)如下：

（二）、收集資料

建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。

? 與管理處聯(lián)絡，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。（執(zhí)行人：呂國生）

? 與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。（執(zhí)行人：呂國生）

?與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集項目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。（執(zhí)行人：呂國生）

?通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

（三）、召開業(yè)主懇談會

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導致經(jīng)營混

亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。

? 根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

?擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。（執(zhí)行人：項目部）

（四）、代理條件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。

? 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息。（執(zhí)行人：黎海航、呂國生）

采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。（執(zhí)行人：項目部）?

? 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50％市場租金，第三年80％市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業(yè)主支付或免除相應的租金沖抵。（執(zhí)行人：項目部）

? 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。（執(zhí)行人：項目部）

第三篇：商業(yè)街推廣活動策劃

商業(yè)街推廣活動策劃

一、活動主題

（一）活動總主題：

狂歡（商業(yè)街名字），燃情商業(yè)街

（二）活動分主題：

我們設想在三天的活動中每天確定一個活動主題，從不同的角度全方位詮釋商業(yè)街的特色。

1、第一天活動主題： “神秘***”

表演活動通過魔術(shù)、雜技，互動活動通過尋寶等，來營造神秘的氛圍。同時揭開***神秘的面紗。

2、第二天活動主題： “浪漫***”

表演活動通過情歌演唱，婚紗走秀，互動節(jié)目通過丘比特箭來體現(xiàn)浪漫情懷。

3、第三天活動主題： “狂歡***”

把“狂歡”放在最后一天，可以把活動推向最后的高潮。

表演活動通過異域舞蹈、笑星表演，再加點具有本地特色的互動活動，把現(xiàn)場變?yōu)闅g樂的海洋。

七、活動安排

（一）主題活動：

主題活動是本次活動的亮點和引爆點，主題活動的要求是有創(chuàng)意、有新意，觀眾參與度強、市民關(guān)注度高、社會影響力大，媒體易炒作、口碑以傳播，主題活動要體現(xiàn)加勒比的個性、展示***的特色、傳達***的品牌核心、通過主題活動迅速提高***的知名度，建立***在公眾心目中的個性化品牌形象。

為此，我們策劃了四個活動，從中確定三個，每天一個主題活動。

1、創(chuàng)意接吻大賽：

6月14日是” Kiss Day親親情人節(jié) “，是接吻的日子。這天在***搞創(chuàng)意接吻大賽，可謂天時、地利、人和都占盡了。1）活動主題：”愛你一世“ 2）活動概述：

（1）前期炒作：（5月26日起）

提前在網(wǎng)絡和其他媒體上，發(fā)布活動消息，對活動進行炒作，同時邀請大家報名參加。（2）報名：（5月26日起）

通過電話、網(wǎng)絡和現(xiàn)場接受報名，根據(jù)報名情況安排比賽。（3）比賽（可以搞3天，也可以搞1天）

比賽在活動現(xiàn)場進行，主要是比接吻的創(chuàng)意，包括姿勢、動作、道具、服裝等等?；顒尤啼浵?，并放到網(wǎng)上。（4）評選 ：

當天由評委評出當天的第一名，然后將三天三對第一名情侶的接吻照放到網(wǎng)上，由網(wǎng)民投票評選出最具創(chuàng)意的接吻之星，獎勵2614元（愛你一世）。（5）獎勵：

接吻之星，獎勵2614元（愛你一世），每天的第一名獎勵1426（一世愛你）。

二、愛的宣言（最雷人或最牛愛的宣言評選）1）活動主題：”有愛就要說出來“ 2）活動概述：

（1）前期炒作：（5月26日起）

提前在網(wǎng)絡和其他媒體上，發(fā)布活動消息，對活動進行炒作。（2）宣言：（可以搞3天，也可以搞1天）

宣言在現(xiàn)場由參與者親自到臺上對觀眾發(fā)表，對每個參與者的宣言都做好記錄。（3）評選獎勵：

將每個參與者的宣言放到網(wǎng)上，由網(wǎng)民投票評選出最雷人（最牛）愛的宣言，并給予3000元的大獎。

3、跨國集體婚禮及各國婚俗的大展演 1）活動主題：”愛沒有國界“ 2）活動概述：

（1）前期炒作：（5月26日起）

提前在網(wǎng)絡和其他媒體上，發(fā)布活動消息，對活動進行炒作，同時邀請大家報名參加。（2）報名：（5月26日起）

通過電話、網(wǎng)絡和現(xiàn)場接受報名，根據(jù)報名情況安排婚禮慶典（也可以征集一對）（3）婚禮（6月14）

在活動現(xiàn)場舉行婚禮慶典，對每一對情侶按照他們國家的風俗舉行婚禮儀式，也是各國婚俗的大展演，讓觀眾領(lǐng)略不同國度、不同民族的婚禮習俗。（4）獎勵：

每對夫婦可以獲得“真愛一生”免費婚禮儀式、“歡樂一生”免費游**特色景點、“溫馨一生”半價結(jié)婚照、“幸福一生”半價婚宴、“浪漫一生”新婚露營。

4、世界經(jīng)典婚俗真人秀 1）活動主題：”愛沒有國界“ 2）活動概述：（1）前期宣傳：

提前在網(wǎng)絡和其他媒體上，發(fā)布活動消息，對活動進行炒作。（2）婚禮真人秀： 在活動現(xiàn)場精選三大洲的三個奇異婚真人俗秀：按照該地區(qū)的風俗舉行婚禮儀式，讓觀眾領(lǐng)略不同國度、不同民族的婚禮習俗?！?**地區(qū)婚俗秀 ▲東南亞地區(qū)婚俗秀 ▲非洲地區(qū)（剛果）婚俗秀

（二）互動活動：

每天除了主題活動外，還要舉行若干互動活動，以豐富活動內(nèi)容，增加觀眾興趣，調(diào)動現(xiàn)場氛圍。每天舉行5-6個互動活動，活動天天新，不重復。

1、尋寶

尋寶是海盜們最熱衷的事情之一，我們經(jīng)常在電影里看到海盜們根據(jù)一張藏寶圖，到處尋寶的場面，本活動就是基于此展開。

將一些藏寶圖隱蔽在商業(yè)街內(nèi)，不同的藏寶圖代表不同的獎品，主持人宣布活動開始，觀眾就可以到商業(yè)街內(nèi)自己去尋找，找到藏寶圖就可以領(lǐng)獎。通過活動營造神秘的氛圍，同時觀眾在尋找的過程中加深對商業(yè)街的全面認識和了解。

2、射丘比特箭

丘比特是愛情的象征，這是大家耳熟能詳?shù)?，處在戀愛萌動中的年輕人都希望用丘比特箭去射中自己心愛的人。本活動就是為他們所設計的，相信處在熱戀中的年輕人會趨之若鶩的。

在主席臺上用KT板做一個心的造型，KT板上由若干可以翻轉(zhuǎn)的小方塊構(gòu)成，每個小方塊上面是一個美女或師哥的頭像，每個頭像后面標有獎品，觀眾上臺用丘比特箭射美女或帥哥，射中后當小方塊翻轉(zhuǎn)過來，是什么就獎什么。

3、射海盜

目前打CF在年輕人中非常流行，射擊類的游戲業(yè)是年輕人的最愛。本活動就是用水槍進行射擊的活動。

在主席臺上用木工板做一個海盜船的造型，在船上做一些海盜模型，每個海盜模型對應一種獎品，觀眾上臺用水槍射擊海盜，射倒哪個海盜模型，就獲得相應的獎品。

4、探秘（燈謎展猜）（1—3天）

***是神秘的，人們都想探索她的神秘，而猜燈謎也是探秘。我們將商業(yè)街所處處樓盤、企業(yè)等相關(guān)內(nèi)容編成燈謎，供游客猜射，讓游客來探索***的秘密，使游客更深入地了解***商業(yè)街。而且猜謎活動參與度高，對聚集人氣能起到很好的效果。

同時，我們用具有異域風情的用紙條書寫燈謎后懸掛在商業(yè)街入口兩邊，還可以起到烘托現(xiàn)場氣氛的作用。營造喜慶的氛圍。

5、《***商業(yè)街魔法》

邀請9名觀眾分3次上臺，與魔術(shù)秀玩愛情主題互動魔術(shù) 1）愛情魔法大輪盤

現(xiàn)場邀請5位觀眾上臺，臺上擺放大輪盤，輪盤上有6個紙袋，其中一個紙袋里裝有大鐵釘，旋轉(zhuǎn)輪盤后，沒有人知道釘子到底在哪個紙袋里面，觀眾選擇沒有釘子的紙袋并拍下它，對愛情忠貞的人將不會受到上帝的懲罰，而背叛愛情的人，鐵釘將會刺穿你的手掌，如此驚險刺激的愛情測試游戲，你敢玩嗎？主持人配合用極具煽動性的話語，配合游戲。2）愛情幸運星

邀請1名女性觀眾上臺，一顆幸運心在魔術(shù)師的手里。一顆在觀眾手里，打開手掌2顆心都在女觀眾的手里，然后再由魔術(shù)師將2顆心變?yōu)?顆，代表者愛情就是2個人心心相印，永結(jié)同心）3）幸福的一家

邀請一家3口上臺，魔術(shù)師會讓一家3人一人選一張牌，然后爸爸所選的牌的花色如?加上媽媽所選的牌的點數(shù)如3，而孩子所選擇的牌就一定會是?3，因為爸爸和媽媽的基因共同造就了孩子，這就是神奇的魔術(shù)世界）

暫定3個互動魔術(shù)，現(xiàn)場演出時可根據(jù)現(xiàn)場觀眾反應及時間情況增加或刪減魔術(shù)。

7、《非洲婚俗知多少》

主持人介紹完非洲婚禮習俗之后，邀請20——30名觀眾上臺，由造型奇特的工作人員拿出YES和NO的舉牌，主持人提問，觀眾選擇答案，選擇錯誤者淘汰，選擇正確者進入下一輪，最后3名獲得活動獎品，參與者獲得紀念品。

8、《叢林的誘惑》

現(xiàn)場5名演員表演草裙舞，邀請20名觀眾上臺，5名演員中有一名為男演員，舞蹈完成后，20名觀眾站到自己認為是男演員的演員身邊，猜中者進入下一輪，猜錯者淘汰，猜中者模仿跳草裙舞，由觀眾的歡呼聲評出冠軍，獲得活動獎品，其余參與者紀念品。

9、《找到一生中的最愛》

邀請現(xiàn)場一位單身男性觀眾上臺，主持人采訪其對異性的要求，然后根據(jù)其要求，在現(xiàn)場找一名符合其要求女觀眾上臺，參與互動。

10、《可愛小丑秀》

濃郁異域風情的可愛小丑，精彩逗笑互動演出，邀請3名觀眾上臺與小丑互動表演。

11、少兒拉丁舞模仿秀

2位拉丁舞小演員，邀請現(xiàn)場10名小觀眾上場，小演員做動作，小觀眾模仿，評出3名表演最好的小觀眾得獎，其余參與小觀眾獲得紀念品。

12、猜歌曲：

選幾個觀眾上臺，播放一段歌曲，誰先猜出歌曲名字或歌手名字，誰就獲獎。

13、猜東西：

選幾個觀眾上臺，主持人描述一樣東西，在主持人描述的過程中，如有人猜到了可以搶答，猜中了獲獎，如果沒猜中，主持人繼續(xù)描述，大家由搶答，直到被猜中。

14、單腳抱媳婦：

選幾對情侶上臺，讓男生單腳著地背著或抱著女生，堅持時間最長的獲勝。

15、情歌接唱：

選幾對情侶上臺，主持人說一個字，如“愛”，請第一對唱一段包含“愛”字的情歌，然后第二隊接著唱，但不能重復，唱不出來的就下臺，堅持到最后的獲獎。

16、豬八戒背媳婦：

每次選2對情侶上臺，站在舞臺的一端，主持人說開始，男的背上女的，跑向另一端，并繞過一個障礙后跑回起點，先跑回的獲勝。

17、踩氣球：

選幾個觀眾上臺，工作人員將每人腳上綁上若干氣球，主持人宣布游戲開始，游戲者就要努力去踩其他人腳上的氣球，同時要要想法保護自己腳上的氣球，不被別人踩，最后主持人叫停，誰腳上的氣球多，誰就獲勝。

（三）文藝表演活動（僅供參考）

1、魔術(shù)表演；

2、各國情歌演唱；

3、異域舞蹈；

4、拉丁舞表演（成人、少兒）

5、街舞表演；

6、DJ表演；

7、器樂演奏；

8、婚紗走秀。

9、車技表演

10、街頭籃球表演

11、顛球表演

（四）露天電影周

6月12日 20：00放露天電影《那些年我們一起追的女孩》（僅供參考），在播放露天電影之前和中間插播商業(yè)街商家等的廣告片，加深觀眾對商業(yè)街和各商家的認識和了解。

（五）宣傳類節(jié)目

1、商家自介

在節(jié)目表演當中，主持人穿插邀請商業(yè)街的商家上臺，進行自我介紹，介紹自己的企業(yè)和產(chǎn)品，讓觀眾認識和了解，通過商業(yè)街的活動宣傳商家，提高商家的知名度，增強商家的信心。

2、知識搶答

每天在節(jié)目表演當中，主持人穿插介紹商業(yè)街的相關(guān)的內(nèi)容，然后提問，請現(xiàn)場的觀眾搶答，答對有獎，通過知識搶答，使觀眾更深入地了解商業(yè)街，同時活躍現(xiàn)場氣氛。

八、活動獎品

活動獎品要考慮商家利益，促進商家商品銷售，提高他們的積極性和參與性。

1、商家代金券：

可以用代金券在現(xiàn)場攤位上購買商品，這樣就將活動與商業(yè)攤位結(jié)合起來，刺激消費，受到商家的歡迎。

2、其他小禮品：

3、每天的互動游戲設1—2個大獎，以提高觀眾的參與熱情。

第四篇：商業(yè)街圣誕活動策劃

****街圣誕活動策劃

根據(jù)商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合圣誕元旦即將來臨之際，制定的圣誕節(jié)活動策劃思路，制定如下宣傳推廣方案。前期廣告發(fā)布情況：

一、公交車車體及車內(nèi)貼條廣告的發(fā)布正在進行。

根據(jù)****街運營處建議，公交車車尾及車內(nèi)貼條廣告于11月10日發(fā)布，發(fā)布線路主要包括：途徑****街的公交線路；經(jīng)過目標消費群體、周邊住宅小區(qū)的公交線路；經(jīng)過城區(qū)主要商業(yè)圈的線路。

圣誕節(jié)期間針對****街的活動計劃和宣傳計劃：

三、****街十一月、十二月活動計劃

1、模特走秀活動

針對****街時尚品牌女裝的展示，運營處與街內(nèi)業(yè)主計劃在街內(nèi)舉辦模特走秀活動，現(xiàn)場配合代金券的發(fā)放和宣傳單頁的發(fā)放。具體內(nèi)容如下：

（1）活動時間：2011年11月12日下午、13日上午、19日下午、20日上午、26日下午、27日上午。

（2）活動地點：****街內(nèi)廣場

（3）活動內(nèi)容：搭建舞臺、模特走秀、現(xiàn)場派發(fā)由****街業(yè)戶提供的代金券、DM單頁。（4）活動宣傳：

由****街業(yè)戶提供單頁和派發(fā)人員。并制作手舉牌，由工作人員舉著在街內(nèi)巡回展示。由公司協(xié)調(diào)在****街播放西班牙風情街宣傳片。

****街內(nèi)廣播播放****街宣傳廣播。

（5）公司配合：舞臺、協(xié)調(diào)廣播、大屏幕、協(xié)調(diào)場地。

2、歡樂圣誕節(jié)活動

（1）活動主題：圣誕狂歡夜鈴兒響叮鐺

（2）活動時間：2010年12月24日、25日晚18時—21時。

（3）促銷內(nèi)容：活動期間，****街將在三個時間段推出不同品牌的超低折扣商品，限時購買。（商品最好可以低于4折以下）（4）操作辦法：

①、活動期間，當街內(nèi)音箱播放圣誕歌曲《鈴兒響叮鐺》響起，即意味著限時購物活動的開始，當音樂結(jié)

束時，限時購物活動則結(jié)束。

②、購物時間段由****街統(tǒng)一制訂，每晚所推出的三個時間段與商品品牌都不會相同，要根據(jù)賣場即時顧

客情況而定。

③、每個時間段的購物時間為10分鐘。

④、當限時購物活動結(jié)束時，參與活動的指定品牌購物活動必須結(jié)束，不得以任何原因進行拖延。⑤、活動由24日晚18時開始，當日限時購時間段可設為兩個。

⑥、參加活動的店面需在門口或櫥窗醒目位置招貼活動內(nèi)容，部分不參加活動店面詳見店內(nèi)標識。⑦、活動期間vip卡停止使用。

⑧、顧客參與限時購物活動所購商品，營業(yè)員須在購物小票上進行標注不予退換字樣。⑨、活動時所購商品不退不換。

3、大吉大利 歡樂大放送

（1）活動時間： 12月24日——1月2日（2）活動內(nèi)容：

①【紅運連年】活動期間單張購物小票滿200元，即可于1月5日—11日憑“購物小票”兌換100元現(xiàn)金

購物券，多買多換不限量！

②【新年禮品大厚厚】

凡在活動期間購物者均贈精美零錢包一個；單張小票滿100元送“精美雨傘”一把！

四、廣告宣傳計劃

1、報紙廣告

結(jié)合公司現(xiàn)有資源，在**日報、**晚報、**報上刊登****街軟文，通過經(jīng)營時尚品牌女裝、經(jīng)營業(yè)戶實力等的介紹，增強消費者對****街的認知，增強業(yè)戶信心，提高人流量和客流量。

2、DM單頁宣傳（可由****街業(yè)戶承擔）

DM單頁的主要內(nèi)容為****街入駐業(yè)態(tài)更換的信息告知，****街入駐時尚品牌女裝的集中推介，****街區(qū)位圖、公交線路圖等信息的告知。主要發(fā)放范圍人工投放區(qū)域為****街周邊小區(qū)。夾報效果較好的為《**晨報》，也可以通過《**晚報》夾報投遞。

3、廣播廣告

根據(jù)****街圣誕節(jié)活動，針對時尚購物女性，制作

15秒廣播宣傳，在FM廣播投放為期15天的廣播，繼續(xù)深化****街“時尚品牌女裝”的認知。廣播廣告投放排期如下：

【15秒廣告廣告文案】

浪漫****街，圣誕歡樂購！

圣誕期間，****街時尚品牌女裝限時搶購，最低1折起，歡樂大禮贈送多多，做時尚女人，來****街！

以上費用合計：略。

2011.11.11

第五篇：校園文化商業(yè)街市場定位策劃

校園文化商業(yè)街 市場定位策劃方案

校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

目錄

目錄..................................................................................................................................................0 【摘要】...........................................................................................................................................2 【關(guān)鍵詞】.......................................................................................................................................2 【前言】...........................................................................................................................................3

一、大學校園商業(yè)街市場環(huán)境分析...............................................................................................3

（一）市場環(huán)境分析.......................................................................................................................3

（二）競爭者分析...........................................................................................................................4

（三）消費者行為分析...................................................................................................................4

（四）經(jīng)營現(xiàn)狀分析.......................................................................................................................5

二、SWOT分析..................................................................................................................................6

（一）優(yōu)勢.......................................................................................................................................6

（二）劣勢.......................................................................................................................................6

（三）機遇.......................................................................................................................................6

（四）挑戰(zhàn).......................................................................................................................................6

三、大學校園商業(yè)街目標市場戰(zhàn)略...............................................................................................7

（一）目標市場的細分...................................................................................................................7

（二）目標市場定位.......................................................................................................................7

（三）目標市場的改造...................................................................................................................7

四、大學校園商業(yè)街市場定位策略...............................................................................................8

（一）租金優(yōu)惠政策.......................................................................................................................8

（二）經(jīng)營.......................................................................................................................................8

（三）業(yè)態(tài)組合...............................................................................................................................9

（四）產(chǎn)品策略.............................................................................................................................10

（五）價格策略.............................................................................................................................10

（六）過程管理.............................................................................................................................11

五、效果預測.................................................................................................................................12 【結(jié)論】.........................................................................................................................................13 【謝辭】.........................................................................................................................................13

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

【摘要】

從整體來看校園商業(yè)街面臨的競爭是比較激烈的，并且許多商業(yè)街都還運用著比較陳舊的商業(yè)形式來經(jīng)營，要想在競爭中取得更高的競爭優(yōu)勢，就必須擴大校園商業(yè)街的經(jīng)營范圍，這才能迎合大眾消費群體的口味。

校園商業(yè)街最重要的環(huán)節(jié)仍然是服務，服務營銷對會員俱樂部起到了相當大的作用。可以毫不夸張地說一句：“服務等于利潤，利潤等于生命，即服務等于生命”。對于校園商業(yè)街而言，應加強顧客關(guān)系管理、加強團隊建設、促銷手段的多樣化、有形展示的改進和服務流程的優(yōu)化。

【關(guān)鍵詞】

環(huán)境分析

目標市場

營銷策略

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

【前言】

商業(yè)街，作為城市化進程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。但就在這樣一個花團景簇之地，殘紅敗綠卻隨處可見。定位，已成為了各大商業(yè)街晉升發(fā)展的桎梏，也成為了眾多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和零售商爭相矚目的焦點。唯有擁有有自己的特色，與眾不同才能在如此激烈競爭中求得生存求得更大的利益。此次策劃就是在突破傳統(tǒng)商業(yè)街模式下以獨特新穎的創(chuàng)意來為商業(yè)街求的成功求的利益。

一、大學校園商業(yè)街市場環(huán)境分析

（一）市場環(huán)境分析

大學城市場，越來越多企業(yè)關(guān)注的市場。隨著中國高等教育的普及，大學城高校市場將會是企業(yè)的一塊非常具有戰(zhàn)略意義的市場。這不僅體現(xiàn)在高校市場人數(shù)和需求越來越多，更體現(xiàn)在高校是一個具有一批高素質(zhì)的人群和一塊非常具有規(guī)律性組織的群體。而高校市場的巨大空間更是讓許多懂得經(jīng)營的個體及企業(yè)追逐向往。

1、經(jīng)濟環(huán)境分析

隨著90后的崛起，大學生往往是當前家庭結(jié)構(gòu)的核心，90后的意見將影響家庭的消費行為。校園內(nèi)的市場推廣，影響的將不僅僅是一個人，而是一個消費行業(yè)。因為校園市場的推廣具有集中、高效、忠誠、開發(fā)成本低、延續(xù)的特點，在封閉的大學環(huán)境下，大學生有強烈的群體認同感，在消費行為上相互影響，形成信息擴散的效果，使校園推廣具有事半功倍的效果。

2、購物環(huán)境分析

每學期自開學開始，高校周邊商業(yè)從租房到餐飲，從培訓到圖書，從休閑到美容，從網(wǎng)吧到KTV，無一不是熱鬧的場景，一些特色店和休閑店也越來越受到歡迎，如能提供交流、看書、上網(wǎng)、喝茶、聊天、聽音樂的地方，對于習慣了三點一線（宿舍、教室、食堂）的高校學生來說是一個很好的去處，而對于商家來說則是商機無限。

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

（二）競爭者分析

只要想生存的就必定會受到競爭者的威脅。如何打敗競爭者就必須知道競爭者的優(yōu)勢和劣勢，以此來更好的調(diào)整我們的策劃方案。我們將校園內(nèi)部商業(yè)街與大學城周邊的商業(yè)街進行比較。鳴凰街就是一個比較成功的商業(yè)街。

坐落在大學城外圍的鳴凰商業(yè)街所處地域所涉及到的消費群有一大部分是我們共同的消費群體。這對我們來說是有一定的威脅。鳴凰街本身已有一定的知名度，存在許多的老顧客。要想得到這些老顧客我們商業(yè)街必須要有我們吸引他們的特色。鳴凰街是一個多功能的商業(yè)街，相對校內(nèi)商業(yè)街而言，其飲食、娛樂、服務更加齊全，能多元化的滿足消費者的需求。而校內(nèi)商業(yè)街在價格、地理位置上占據(jù)絕對的優(yōu)勢。

從整體來看校園商業(yè)街面臨的競爭是比較激烈的，并且許多商業(yè)街都還運用著比較陳舊的商業(yè)形式來經(jīng)營，要想在競爭中取得更高的競爭優(yōu)勢，就必須擴大校園商業(yè)街的經(jīng)營范圍，這才能迎合大眾消費群體的口味。

（三）消費者行為分析

1、消費能力

學生整體消費能力不強，消費層次分化比較明顯。月均消費支出在 800 元以下占 65%，這部分以基本的生活需要為主；月均消費支出在800-1000元占 22%，月均消費支出在1000元以上占 13%。

大學生月平均消費層次比例圖13%22%800以下800-10001000以上65%

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

2、消費結(jié)構(gòu)

學生消費結(jié)構(gòu)比較單一?；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網(wǎng)等）支出排在第二位，其次就是服裝、餐飲交際等，絕大部分學生用于學習、數(shù)碼產(chǎn)品等方面的支出不大。

3、消費傾向

講求實際、理性消費仍然是區(qū)內(nèi)學生主要的消費觀念，在購買商品和服務時，學生大多本著經(jīng)濟實惠的原則，兼顧檔次和品牌。喜歡復古帶點新穎創(chuàng)意的產(chǎn)品的人尤其多，充滿好奇心，喜歡特別、不一樣的東西。對休閑娛樂以及餐飲非常重視。

4、消費需求

與學生日常生活相配套的商業(yè)項目的支持率較高。銀行、水果店、超市、風味餐飲店的支持率排在前列，73%的擬設置項目的支持率超過50%。，持率低于 50%的項目是 KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因為這些不是必備性商業(yè)，不是每個學生都需要的。

根據(jù)以上描述可以看出大學生消費群體的消費能力并不是很高。消費人群大都都是年輕有活力的群體喜歡符合潮流的一些流行元素，對休閑娛樂及餐飲業(yè)非常重視。

（四）經(jīng)營現(xiàn)狀分析

大學城校園商業(yè)街現(xiàn)在以超市、手機充值營業(yè)廳、理發(fā)店為主，而在服裝、餐飲等方面的經(jīng)營幾乎為零。

據(jù)調(diào)查，大學生對餐飲和服飾的要求不斷提高，而校園商業(yè)街顯然不能滿足大學生的需求，于是帶動了校外商業(yè)街的發(fā)展。與此同時，校內(nèi)商業(yè)街原本經(jīng)營充沛的超市等行業(yè)就相對收到了冷落，一定程度上被瓜分了一定的份額。而原本校內(nèi)商業(yè)街所具備的價格和地理優(yōu)勢也不能發(fā)揮出最大的功效。

而在校園商業(yè)街的經(jīng)營中，超市、飾品店及理發(fā)店數(shù)量偏多，若將這些店的數(shù)量重新進行規(guī)劃，替補上服裝、餐飲稀缺的情況，一定會為校園商業(yè)街帶來更大的利益。

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

二、SWOT分析

（一）優(yōu)勢

1、商業(yè)街本身在校園內(nèi)，所能吸引的消費者比較多。

2、由于校內(nèi)實施的一些店鋪優(yōu)惠政策，商品價格低廉。

3、地理位置優(yōu)越。

（二）劣勢

1、商業(yè)街一些業(yè)態(tài)還不夠全面。

2、商業(yè)街對一些市場反應不能及時處理好。

3、商業(yè)街的一些規(guī)章制度還不夠完善成熟。

4、商業(yè)街還不能穩(wěn)定顧客群。

（三）機遇

圍繞大學城來把握商機，需要動態(tài)調(diào)整和快速把握。

1、把特殊節(jié)日列入到對高校學生重點展開攻勢的時段，如圣誕節(jié)、元旦、情人節(jié)、開學等，因為在這些節(jié)日，大學生會加強消費力度。

2、許多商家可以借助一些大型體育賽事、重大校園活動或新聞以及元旦、圣誕節(jié)、情人節(jié)等節(jié)日進行渲染促銷。

3、動態(tài)把握大學生在不同情景下的消費心理，進而“贏銷”市場。

4、新穎的創(chuàng)意，定會滿足顧客的好奇心，對商業(yè)街的發(fā)展非常有利，增加消費者。

（四）挑戰(zhàn)

1、商業(yè)街的招商可能會受到校外商業(yè)街的一些壓迫與局限。

2、繁華的景象定會讓競爭者使出各種促銷手段，對我們會有一定的影響。

3、網(wǎng)購的流行一定程度上影響商業(yè)街發(fā)展。

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

三、大學校園商業(yè)街目標市場戰(zhàn)略

（一）目標市場的細分

1、餐飲供應量較大，項目周邊常住人口有限，流動人口不多，建議商業(yè)街的餐飲以風味特色為主，符合大眾型消費檔次，今后根據(jù)商圈人口結(jié)構(gòu)的變化進行調(diào)整。

2、通過對學生的訪談和調(diào)查，學生普遍反映生活不便，生活服務設施不全，要求增加銀行、郵政等急需的配套服務項目，考慮到學生公寓的地理位置，因此需要適當加大生活服務設施的比重。

3、商業(yè)零售類以符合學生需要的眼鏡店、蛋糕房、水果店、休閑食品等業(yè)種為主，服裝類主要定位于針對女生消費的時尚休閑服飾，因為女生對服飾的需求大，對品牌沒有具體的要求。

（二）目標市場定位

商業(yè)項目市場定位要充分考慮到目標消費市場的實際需求、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、消費習慣等因素，從而確定合理的經(jīng)營檔次和業(yè)態(tài)，同時結(jié)合商圈內(nèi)供應的實際情況，揚長避短。我們建議校園商業(yè)街以滿足學生餐飲、購物、生活服務需求為核心，以社區(qū)商業(yè)為模式，傾力打造集購物、餐飲、娛樂休閑、社會服務等功能為一體的多業(yè)種組合，具有時尚潮流的商業(yè)步行街，將其塑造為學生消費的樂園。學生為主要目標消費人群，經(jīng)營檔次定位不高，以滿足學生生活消費需要為宗旨，今后將根據(jù)該商圈人口狀況的變化對業(yè)態(tài)進行適當調(diào)整，逐步提高部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營檔次，使之更符合商圈的實際需求。近期招商引進適合于大眾型消費的品牌商家，提升商業(yè)形象，形成商業(yè)特色。

（三）目標市場的改造

整條商業(yè)街以主題市復古風來呈現(xiàn)，所有商業(yè)街店鋪都會以復古風來裝修，以形成統(tǒng)一。在商業(yè)街的開頭會以張榜的形式來介紹各大店鋪的名字。

商業(yè)街一共分成兩層，對餐飲娛樂和購物化有專門的區(qū)域。一層中有一些小型露天的娛樂的場所和特色餐飲區(qū)還有主題公園供消費者游玩。二層則是大型娛樂場所，如KTV，迪吧等。

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

四、大學校園商業(yè)街市場定位策略

營銷策劃的總目標是通過營銷策劃將產(chǎn)品信息傳播出去，提高產(chǎn)品的知名度，吸引目標消費群，使其有了嘗試消費的愿望，建立和促進企業(yè)與顧客的關(guān)系，推動產(chǎn)品的銷售。

1、地域市場戰(zhàn)略

2、消費群細分戰(zhàn)略

3、產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略

4、技術(shù)壁壘戰(zhàn)略

5、創(chuàng)新營銷模式戰(zhàn)略

（一）租金優(yōu)惠政策

由于校園商業(yè)街周邊處于建設開發(fā)階段，常住人口不多，商業(yè)氛圍尚不成熟，建議通過優(yōu)惠政策，吸引商家進駐。

1、房租逐年遞增、返租獎勵相結(jié)合建議前二年實行上述第 4條較優(yōu)惠的租金價格，減少商家初次投入成本，降低其經(jīng)營風險，第三年采用遞增的租金策略。同時通過一定的租金返回的優(yōu)惠政策，來加強對商家的控制和管理。

2、裝修免租期

建議根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小給予商家相應的裝修免租期，小型商家為 2 個月免租期，主力店為3 個月免租期。

3、個案特殊處理

對于知名品牌的三產(chǎn)企業(yè)，建議報公司領(lǐng)導批準，采用特事特辦的方法，實行更加優(yōu)惠的租金政策，吸引品牌商戶的入住。

（二）經(jīng)營

1、經(jīng)營原則（1）：商家賺錢優(yōu)先

任何一個街區(qū)，只有讓商家賺到錢，才能保持可持續(xù)健康發(fā)展。（2）：以特色贏取核心競爭力

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

集“吃、喝、玩、樂”為一體體驗式步行街；西安稀有級生態(tài)園林式步行街區(qū)，異域風情一支獨秀，特色就是生命，特色就是競爭力。

（3）：避免內(nèi)部惡性競爭

在經(jīng)營項目及商家的選擇上，根據(jù)三大業(yè)態(tài)定位，堅決不會引進內(nèi)容同質(zhì)化的商家，避免內(nèi)部商家的惡性競爭；在經(jīng)營上要求各商家必須通過自己特色的服務內(nèi)容和特色的經(jīng)營手段吸引顧客，杜絕街區(qū)內(nèi)部低價競爭，否則將無條件清退相關(guān)商家。

2、經(jīng)營模式

只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營

擯棄租售結(jié)合、售后返租的傳統(tǒng)商業(yè)運作模式，率先引進“只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營”的國際化流行商業(yè)運營模式，與入駐商家共同承擔市場風險，保證街區(qū)按照既定的特色路線健康發(fā)展。

3、商戶經(jīng)營項目的考核標準 ——審查商戶經(jīng)營類型； ——審查商戶經(jīng)濟實力； ——審查商戶經(jīng)營能力； ——審查商戶品牌優(yōu)勢；

——審查營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證件；

——審查項目經(jīng)營計劃書（含裝修方案、風格定位、價格體系等）。

（三）業(yè)態(tài)組合

據(jù)最新的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，消費者進商業(yè)街60%以上是為了娛樂、旅游和休閑以及特色餐飲，而只有不到40%的人是專為購物而來。所以商業(yè)街應該主打餐飲娛樂休閑，商業(yè)街業(yè)態(tài)以餐飲業(yè)和大眾娛樂業(yè)為主，零售業(yè)服務業(yè)為輔。

1、餐飲業(yè)

將來到商業(yè)街來的消費者，吃是第一項，購物是第二項。而通過我們自身進行的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，想在商業(yè)街嘗到有特色的食物與進行一些不一樣的娛樂項目的人比較多。相對來說購物成為了第二選擇。

2、大眾娛樂業(yè)

必須是大眾都能參與的，高檔的娛樂業(yè)不適合商業(yè)街

3、百貨業(yè)

4、通訊服務業(yè)

5、專賣店和專營店

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（四）產(chǎn)品策略

雖然大學城很多商業(yè)產(chǎn)品但整體不夠豐富，項目也比較局限，希望更多的企業(yè)能開發(fā)更多特色的品項。比如圍繞大學生的“吃喝”，可以運作系列的特色餐飲店，從洋快餐麥當勞、KFC、西式比薩，到中式餐館的川菜、粥店、火鍋店、掉渣餅、大排檔等。也可以是快餐、便檔、冰吧、休閑吧、可以是酒吧和茶樓、可以是蛋糕店。因為在大學城周邊投資餐飲，一定要突出特色，除了價格上便宜容易被學生群體接受外，還要突出特色，可以是地方特色，可以是中華名吃，如鴨血粉絲湯、如川味火鍋店、沙縣小吃、如麻蝦店、如燒烤店等等。

除了圍繞大學生的吃喝，還有大學生服裝、美容保健、理發(fā)店、眼睛店、化妝品類產(chǎn)品等，這些店在大學城周邊最受關(guān)注，但需要的是符合大學生的習慣與行為，如在服裝方面，學生比較追求時尚，但與社會人追求的時尚有所不同，主要體現(xiàn)在款式的新穎上，如“韓”流的入侵使“韓”版服飾已經(jīng)成為學生追求的風潮。在美容保健的投資方面，由于大學生消費水平有限，他們對質(zhì)地和品牌的要求并不高，因而需要在性價比方面具有吸引力。

此外，許多學生因為個人因素，紛紛選擇外出租房，每逢大學城開學，周邊房源立即告急，房源很緊張，除了在校生租房，校園周圍的考研大軍是導致房源緊張的主要原因。由于要提前半年進入備考階段，從大學城高校開學前一兩個月，大學城周圍的房子就會緊俏。同時周邊的小旅社也是從周一到周末天天爆滿；另一方面是家教市場火暴，許多學生為了勤工儉學，都選擇兼職和家教，衍生了相應的家教中介市場。“認證培訓”、“技能營銷”、“四六級”、“公務員”、“考研”、“駕照”等培訓在大學城也異常火暴，現(xiàn)在的學生為了提升將來在職場中的競爭力，紛紛選擇充電，去考認證和駕照，掌握更多的技能，由此，圍繞大學城周邊的教育培訓類市場涌潮著巨大商機。

（五）價格策略

因為學校在房屋租金上施行了優(yōu)惠政策，所以商品成本相對就比較低廉。商家可根據(jù)市場的需求情況及競爭激烈程度來確定定價，保證了一定的客流量，不會流失。針對不同的服務設施進行不同的定價策略，進行各種不同形式的定價方式，以便于顧客選擇組合消費，從而帶動整體消費水平上升。

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（六）過程管理

服務是服務營銷的精髓，而服務質(zhì)量則是服務營銷的關(guān)鍵和核心。

1、加強和顧客的服務溝通（1）避免服務不好的印象

肯定的第一印象會帶來良好的收益，而不良的第一印象帶來的危害，比能意識到的還要嚴重。顧客不但不能忍受不好的服務并因此流失，而且會將不好的印象向更多的人傳播。所以要避免給顧客留下服務不好的印象。

（2）考慮顧客的實際情況

在為顧客提供服務的過程中，要考慮顧客的實際情況，按照顧客的感受來調(diào)整服務制度，也就是為顧客提供個性化的、價值最高的服務。

（3）經(jīng)?？疾旆罩贫?，彌補服務中的不足

制定服務制度的目的是更好的為顧客服務，幫助顧客解決問題，滿足他們的需求，達到和超過他們的期望。如果因為制度問題影響了顧客服務質(zhì)量的提高，就要及時地修改制度。對服務中的不足，要及時彌補，而不是找借口推脫責任。通過“服務修整”，不但可以彌補服務中發(fā)生的問題，還可以使挑剔的顧客感到滿意，使你和競爭者之間產(chǎn)生明顯差別。

（4）建立良好的服務制度

通過良好的服務制度，可以很好的指導顧客，讓他們知道你能像他們提供什么以及怎樣提供。通過良好的服務制度，可以極大的提高內(nèi)部員工的服務意識，提升服務質(zhì)量。

2、正確處理顧客異議

（1）事前做好準備

在開始工作時就要將顧客可能會提出的各種異議列出來，然后考慮一個完善的答復。面對顧客的異議，做一些事前準備可以做到心中有數(shù)、從容應對，反之，就不能給顧客一個圓滿的答復以說服顧客。

（2）爭辯是服務的第一大忌

不管顧客如何批評，服務人員永遠不要與顧客爭辯。爭辯不是說服顧客的好方法，正如一位哲人所說：“你無法憑爭辯去說服一個人喜歡啤酒?！迸c顧客爭辯，失敗的永遠是服務人員。

3、改善顧客感知服務質(zhì)量的差距（1）提高服務質(zhì)量，確立服務標準

為了在市場上獲得競爭優(yōu)勢，就必須提高服務質(zhì)量。把自己的產(chǎn)品和服務以及市場營銷過程中競爭對手的標準進行對比，逐漸提高自身的服務水平。同時 第11頁

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校園文化商業(yè)街市場定位策劃方案

可以根據(jù)服務流程把達誠容易出現(xiàn)問題的服務點找出來，確立執(zhí)行達誠的服務標準和規(guī)范。

（2）加強員工培訓

僅有提供優(yōu)質(zhì)服務的意識是不夠的，商業(yè)街還需要定期進行員工培訓，讓員工接受新的服務技巧，改善服務態(tài)度，豐富服務產(chǎn)品的知識。

五、效果預測

本方案在于指導校園商業(yè)街運行和市場定位策劃使之達到最好的效果。通過市場定位策劃對校園商業(yè)街的宏觀環(huán)境，微觀環(huán)境等方面進行了分析，在了解消費市場和競爭者的發(fā)展以及自身經(jīng)營狀況后，以服務營銷理論為基礎(chǔ)，站在消費者需求規(guī)劃整體發(fā)展的高度，根據(jù)該商圈人口狀況的變化對業(yè)態(tài)進行適當調(diào)整，逐步提高部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營檔次，使之更符合商圈的實際需求。近期招商引進適合于大眾型消費的品牌商家，提升商業(yè)形象，形成商業(yè)特色。

經(jīng)過這些改革措施的實施，必將吸引更多的客戶群，并且穩(wěn)定已有的客流，改善以往因業(yè)態(tài)種類貧乏而引發(fā)的顧客流失。校園商業(yè)街將會出現(xiàn)空前繁榮的景象。

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【結(jié)論】

校園商業(yè)街最重要的環(huán)節(jié)仍然是服務，服務營銷對會員俱樂部起到了相當大的作用?？梢院敛豢鋸埖卣f一句：“服務等于利潤，利潤等于生命，即服務等于生命”。對于校園商業(yè)街而言，應加強顧客關(guān)系管理、加強團隊建設、促銷手段的多樣化、有形展示的改進和服務流程的優(yōu)化。

【謝辭】

感謝所有給我?guī)椭睦蠋熀屯瑢W，謝謝你們！

在文案的寫作過程中也學到了做任何事情所要有的態(tài)度和心態(tài)，首先做學問要一絲不茍，對于發(fā)展過程中出現(xiàn)的任何問題和偏差都不要輕視，要通過正確的途徑去解決，在做事情的過程中要有耐心和毅力，不要一遇到困難就打退堂鼓，只要堅持下去就可以找到思路去解決問題的。而且要學會與人合作，這樣做起事情來就可以事倍功半。

總之，此次論文的寫作過程，我收獲了很多，為將來的人生之路做好了一個很好的鋪墊。再次感謝我的大學和所有幫助過我并給我鼓勵的老師，同學和朋友，謝謝你們！

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