第一篇：文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拓展與開發(fā)策劃的思考

文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拓展與開發(fā)策劃的思考

2011年全國幾十個城市“限購令”“限價(jià)令”相繼落地，招招劍指“價(jià)格過快上漲”的住宅市場。傳統(tǒng)的住宅競爭空間已經(jīng)接近飽和，房地產(chǎn)業(yè)向商業(yè)、文化、旅游等復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型已是大勢所趨，越來越多的公司從戰(zhàn)略角度考慮，進(jìn)軍文化旅游地產(chǎn)，萬科、萬達(dá)、保利、龍湖、恒大、富力、雅居樂、中信、海航、佳兆業(yè)等國內(nèi)50多家知名房企涉足旅游項(xiàng)目，涉及金額超過3000億元。

文化旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)投資相比，開發(fā)規(guī)模大、資金需求更大，從投資建設(shè)到獲得收益的過程相對普通住宅開發(fā)更長，這就對開發(fā)商的實(shí)力提出了更高的要求，必須做到合理規(guī)劃，謹(jǐn)慎開發(fā)，兼顧社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益。

項(xiàng)目拓展需要注意的幾個問題

文化旅游資源價(jià)值是首要考慮的，項(xiàng)目必須擁有可利用的文化、自然資源或有歷史文化背景，資源必須是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有較高的知名度，具有“世界自然人文遺產(chǎn)、世界生物圈保護(hù)區(qū)網(wǎng)絡(luò)、世界地質(zhì)公園、國家風(fēng)景名勝區(qū)、國家4A、5A景區(qū)、國家自然保護(hù)區(qū)、國家森林公園、國家地質(zhì)公園”等品牌的“山、海、湖、泉”是我們必須重點(diǎn)搶占的資源。

其次要考慮項(xiàng)目的目標(biāo)市場依托問題，周邊的城市體系必須能對其提供資源支持，包括目標(biāo)市場的經(jīng)濟(jì)水平、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)水平、未來需求導(dǎo)向以及房價(jià)等，意味著未來一定的潛在游客和

度假置業(yè)者為支撐。

再次是區(qū)位和交通條件，最好位于城市近郊，距市中心車程距離一般不宜超過兩個小時，區(qū)域目前或未來三到五年內(nèi)規(guī)劃有高速公路、高速鐵路、機(jī)場等便捷的快速交通網(wǎng)絡(luò)可以通達(dá)項(xiàng)目。

文化旅游項(xiàng)目一般規(guī)模較大，一般在千畝以上，所以對土地資源空間要求較高，本地開發(fā)用地存量、建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)、土地整理空間、旅游及地產(chǎn)的供地量以及可間接運(yùn)作土地的空間等都是項(xiàng)目拓展需重點(diǎn)考慮的關(guān)鍵因素。

由于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目需要巨大的投入，為擴(kuò)大現(xiàn)金流，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高其可持續(xù)發(fā)展能力，需要政府提供強(qiáng)有力的政策扶持，除允許項(xiàng)目配套建設(shè)旅游休閑居住結(jié)合的房地產(chǎn)，還要對項(xiàng)目建設(shè)用地給予更優(yōu)惠的出讓價(jià)格。但考慮到項(xiàng)目占地面積較大，動輒數(shù)千畝甚至上萬畝，因此土地成本總額還是很高，有可能對投資方獎金造成較大壓力，所以盡量在合同中約定分批分階段付款、爭取土地出讓金返還，通過結(jié)合“新農(nóng)村建設(shè)”政策規(guī)避全部土地“招拍掛”在土地地價(jià)成本過高與土地指標(biāo)方面的難題（部分以售為主物業(yè)所在配套土地走正規(guī)“招拍掛”程序，其他可長期租賃）。

最后，地方政府要對文化旅游產(chǎn)業(yè)有整體的、長期的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并將文化旅游業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，政策支持力度較大，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較好，各產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套政策的具有完整性與明確性。

項(xiàng)目的開發(fā)策劃的四個原則

一是“總體規(guī)劃、分期開發(fā)，先做旅游、后做地產(chǎn)”原則。

文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、大手筆、超常規(guī)、跨越式、創(chuàng)新性，聘請實(shí)力雄厚、資質(zhì)一流、經(jīng)驗(yàn)豐富的知名旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)公司借鑒國內(nèi)外成功案例進(jìn)行精心策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到規(guī)劃一步到位，分步實(shí)施推進(jìn)。

項(xiàng)目開發(fā)原則上應(yīng)先做旅游，后做房地產(chǎn)。首期的項(xiàng)目中應(yīng)包括主要的文化旅游項(xiàng)目，通過經(jīng)營以人氣帶動區(qū)域價(jià)值提升，旅游項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營不求盈利，只求精品，并可增強(qiáng)項(xiàng)目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。由于這類項(xiàng)目規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，資金壓力大。因此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，短線開發(fā)與長線開發(fā)結(jié)合，適當(dāng)開發(fā)一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力。也可先將部分地塊引進(jìn)中小投資者，以盡快變現(xiàn)，快速回籠資金，從而降低投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

二是“綜合開發(fā)、全面收益、合理銜接”原則

文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的功能組合非常豐富，配套齊全，通過子項(xiàng)目的項(xiàng)目支撐、業(yè)態(tài)補(bǔ)充、內(nèi)部協(xié)調(diào)，從而達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。一般的文化旅游項(xiàng)目由文化旅游、休閑度假、居住和配套四大板塊組成，要盡量實(shí)現(xiàn)不同項(xiàng)目組合的最佳整體效益。

同時，在項(xiàng)目規(guī)劃中要著重處理好一期工程與后續(xù)工程、整個項(xiàng)目與各子項(xiàng)目之間的銜接，協(xié)調(diào)好關(guān)系，使各子項(xiàng)目一方面具有相對的獨(dú)立性，同時又共同組成有機(jī)的整體，合理分擔(dān)整個項(xiàng)目不同的功能訴求。對項(xiàng)目周邊原來的景區(qū)、景點(diǎn)，可與之開展多種方式的合作

經(jīng)營，并在尊重歷史、科學(xué)保護(hù)的前提下，重新進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、擴(kuò)充和完善，加強(qiáng)項(xiàng)目之間的深度整合，使它們得以重現(xiàn)昔日盛況，以與新開發(fā)項(xiàng)目互為補(bǔ)充與呼應(yīng)，豐富、提升整個區(qū)域旅游的游歷空間與內(nèi)涵。

第三是“環(huán)境優(yōu)先、永續(xù)利用、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、和諧發(fā)展”原則

自然生態(tài)資源是項(xiàng)目生存和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，因此項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃，近期、遠(yuǎn)期兼顧”的精神，正確處理保護(hù)與開發(fā)的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設(shè)，堅(jiān)持“嚴(yán)格保護(hù)、環(huán)境優(yōu)先、永續(xù)利用”原則。

發(fā)展文化旅游地產(chǎn)，不僅是旅游加地產(chǎn)那么簡單的開發(fā)模式，更不是單純的地產(chǎn)開發(fā)模式，它是更復(fù)雜的區(qū)域社會發(fā)展的綜合性問題，往往會包括土地流轉(zhuǎn)與整理、拆遷與安置、農(nóng)民生活與就業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級、農(nóng)村土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村綜合管理等問題，所以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開發(fā)是文化旅游地產(chǎn)必須解決的問題，要積極探索“離土不離鄉(xiāng)”的新城鎮(zhèn)化模式，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)等開發(fā)模式，妥善解決“三農(nóng)問題”，營造和諧的社會關(guān)系。

第四是“廣泛營銷、內(nèi)部平衡、持續(xù)經(jīng)營、土地升值”原則

文化旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，其持有物業(yè)的比例要比普通商業(yè)地產(chǎn)高很多，旅游地產(chǎn)的營銷需要有更廣更大更全的營銷網(wǎng)絡(luò)，當(dāng)?shù)刭彿咳后w往往無法支撐項(xiàng)目的銷售，而有能力購房的人群則遍布于區(qū)域以外，如何吸引這些目標(biāo)客戶群來此購房，除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)外，還要有強(qiáng)大的營銷實(shí)力產(chǎn)和品牌影響力。

文化旅游地產(chǎn)具有“長期持續(xù)回報(bào)與快速回報(bào)、持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售、低成本土地與高成本配套”等相互聯(lián)結(jié)的特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目開發(fā)的過程中必須建立一個平衡區(qū)，通過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)來規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)平衡整體投資收益。采取滾動開發(fā)的經(jīng)營策略，地產(chǎn)開發(fā)方面的盈利支持旅游項(xiàng)目的先期投入，而旅游項(xiàng)目度過凈投入期后很快實(shí)現(xiàn)自身的資金平衡。最終通過持續(xù)的經(jīng)營，帶動后續(xù)項(xiàng)目儲備土地和周邊土地的升值，土地的潛在增值性是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)。同時，準(zhǔn)確的預(yù)判土地的增值潛力，從戰(zhàn)略上判定土地的開發(fā)價(jià)值，將能夠有效平衡政府、企業(yè)、居民三方的利益需求，達(dá)到土地的戰(zhàn)略價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的統(tǒng)一。

文章出處： 房策網(wǎng)

第二篇：淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃(上)

淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃（上）

這個題目確實(shí)有點(diǎn)大，但為了能梳理一下自己的思路，為自己、同伴、為愿意專研和正在或者準(zhǔn)備操作旅游地產(chǎn)的朋友提供一點(diǎn)思路或者叫啟示，特將自己對旅游地產(chǎn)的一點(diǎn)初淺認(rèn)識與大家分享，某些觀點(diǎn)和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點(diǎn)雜亂無章，所以還請大家多多包涵、理解、指正。說到旅游地產(chǎn)，我們首先來看一下目前對旅游地產(chǎn)的幾種解釋：

狹義的旅游地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游的地產(chǎn)項(xiàng)目;廣義的旅游地產(chǎn)是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開發(fā)經(jīng)營模式，以求全部或部分實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游功能而開發(fā)建設(shè)以及經(jīng)營運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

旅游地產(chǎn)就是依托區(qū)域周邊豐富的人文、歷史、自然、旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、觀光、休閑、度假、商務(wù)、居住為一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目），它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前網(wǎng)上或書上所歸結(jié)的旅游地產(chǎn)分類

一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間;

二是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間;

三是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等;

四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

其實(shí)我們很多人都了解或者熟悉旅游地產(chǎn)最實(shí)質(zhì)的一些東西，但卻很少有人將自己的經(jīng)歷經(jīng)驗(yàn)上升到理論高度的層面，特別是戰(zhàn)略理論的總結(jié)和研究，主要也是我們的經(jīng)歷和見識有限，還有就是對全國乃至全球著名旅游地產(chǎn)案例的研究太少或者深度不夠，沒有去探究他們的共性和客戶的需求，所以就無法把握住旅游地產(chǎn)的脈搏，當(dāng)然也就無法真正的準(zhǔn)確的操作它了。

大家可能也都在關(guān)注和研究全國乃至全球的旅游地產(chǎn)案例，每個人也都有一

套自己的方式方法去了解學(xué)習(xí)，同時也有各自的理解，那么你覺得目前中國旅游地產(chǎn)到時是“旅游+地產(chǎn)”、還是“旅游=地產(chǎn)”呢？在旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和功能上你又有怎樣的看法呢？中國旅游地產(chǎn)最大的問題或軟處在哪里呢？

從90年代初海南開始，到現(xiàn)在隨著人民生活水平的不斷提高，特別是社會有產(chǎn)階級的形成為旅游房地產(chǎn)消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場價(jià)值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。我國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及商務(wù)休閑旅游的條件。

主流市場的飽和，為邊緣市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

我國傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主流房地產(chǎn)市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場機(jī)遇，主流市場配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長力，也為大量游散資金投資創(chuàng)造了條件。城市化進(jìn)程的加快，生活水平的提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。城市化進(jìn)程的加快，越來越多的城市人在實(shí)現(xiàn)住房、購車等大額消費(fèi)后，開始厭倦城市喧囂和煩躁，向往自由、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。

旅游模式轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)支出比例增加。

當(dāng)前我國城市居民對于旅游消費(fèi)支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產(chǎn)品，難以滿足旅游客源市場多方面的需求。開發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性，更加注重“健康、時尚、個性”，一方面已形成了從傳統(tǒng)長線觀光型旅游開始轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游，另一方面從臨時性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏?jì)劃的經(jīng)常性度假休閑。這就為開發(fā)旅游地產(chǎn)與商務(wù)休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場條件。

置業(yè)行為的不斷升級加快旅游地產(chǎn)開發(fā)熱度。

越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關(guān)注環(huán)境對居住品質(zhì)的影響。越來越多的遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤開始煥發(fā)新的生機(jī)與活力，他們借助名勝風(fēng)景區(qū)和城市周邊的山、水、園、林來作為開發(fā)的賣點(diǎn)，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”。

可支配時間增加，消費(fèi)者休閑假期大幅增加。

我國實(shí)行每周5個工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中長假，累計(jì)一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊。

政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的情況下，各地方政府在吸引大量投資，對當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進(jìn)行最大限度的包裝和完善;同時，政府也會制定各種政策，為旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。

信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件。

目前社會上已經(jīng)形成了廣泛的自由職業(yè)者、以及自由撰稿人、藝術(shù)創(chuàng)作人等，他們的日常辦公形式并非傳統(tǒng)的寫字間，而是追求安靜、閑適的創(chuàng)作空間。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進(jìn)駐旅游休閑地產(chǎn)。

根據(jù)國際著名旅游景區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，年游客量在180-200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區(qū)，都有明顯開發(fā)邊緣產(chǎn)業(yè)的趨勢和潛力。對于占地面積在2、3平方公里以上的項(xiàng)目必須考慮產(chǎn)業(yè)問題，對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地，需要對產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式進(jìn)行創(chuàng)新。

現(xiàn)在國內(nèi)很多地方的所謂旅游地產(chǎn)項(xiàng)目基本都還處于景區(qū)發(fā)展階段，景區(qū)的核心競爭力和亮點(diǎn)都還沒有真正確定和展現(xiàn)出來，即使建立了一些所謂的服務(wù)功能，但都是基礎(chǔ)和原始化的，要發(fā)展以旅游為核心的各類邊緣產(chǎn)業(yè)還為時過早，大多數(shù)景區(qū)的功能還停留在觀光上，很少牽涉到休閑、度假，也就是說這些目標(biāo)客群的消費(fèi)習(xí)慣都還停留在人看景的階段，國內(nèi)做的好一點(diǎn)的景區(qū)已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段，目前國內(nèi)也只有華僑城將旅游與產(chǎn)業(yè)融合，已由初始的“旅游+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動發(fā)展到“旅游=地產(chǎn)”以文化創(chuàng)意為基礎(chǔ)、旅游、房地產(chǎn)等多核驅(qū)動的階段。并最終實(shí)現(xiàn)打造休閑旅游區(qū)和商務(wù)休閑區(qū)的目標(biāo)。

中國旅游地產(chǎn)最大軟肋就是沒有主題，沒有亮點(diǎn)和核心的競爭力要素，贏利就更不用談了，所以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產(chǎn)業(yè)，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題，同時還要解決消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾，以及做景點(diǎn)與成熟旅游區(qū)底價(jià)拿地等問題;目前中國旅游地產(chǎn)發(fā)展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發(fā)展到旅游與地產(chǎn)同步

進(jìn)行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產(chǎn)向多種發(fā)占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發(fā)展。

現(xiàn)在國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)已由人看景、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游價(jià)值創(chuàng)造中的作用，以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強(qiáng)調(diào)高附加值的服務(wù)功能，成為未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢;單一的傳統(tǒng)商務(wù)辦公向多元化的集團(tuán)活動演變，衍生出來的若干新興集團(tuán)消費(fèi)需求，將是主導(dǎo)游客體驗(yàn)消費(fèi)的未來發(fā)展趨勢，將休閑旅游與新興集團(tuán)消費(fèi)需求結(jié)合，細(xì)化、創(chuàng)新各種服務(wù)功能，滿足各類商務(wù)休閑人群的各種休閑旅游消費(fèi)需求將是未來商務(wù)旅游休閑產(chǎn)業(yè)化的必經(jīng)之路。

目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與政府合作時基本都是置換的形式，先簽訂一個框架協(xié)議，企業(yè)給政府做市政和城市配套服務(wù)功能，政府給企業(yè)等價(jià)值的土地作為開發(fā)建設(shè)用地，而對于景區(qū)和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業(yè)，這樣就導(dǎo)致了企業(yè)在這塊的投入上處于被動和無賴的局面，企業(yè)都是趨利的，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來，以達(dá)到企業(yè)資深的收支平衡和獲利，這也是旅游地產(chǎn)承載的機(jī)會和空間，也是更多房地產(chǎn)企業(yè)愿意為此去付出和投入的根本原因。

旅游地產(chǎn)發(fā)展欲解決的幾個問題：

未來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在旅游地產(chǎn)開發(fā)上將都是通過鎖定土地后續(xù)的開發(fā)權(quán)，并充分參與到一級開發(fā)，二級開發(fā)，持有經(jīng)營和資本運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)中去，以此來平衡投入和產(chǎn)出，最后達(dá)到利潤的實(shí)現(xiàn)。而未來中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢將是多元化，主題化、文化化、產(chǎn)業(yè)化融合的復(fù)合式開發(fā)模式。

首先要解決的是土地問題，旅游地產(chǎn)最重要一個決定性因素應(yīng)該是開發(fā)商怎么拿地，拿到什么樣的地，大家都知道國內(nèi)的旅游地產(chǎn)的土地性質(zhì)大都是農(nóng)村集體用地性質(zhì)或者是市政綠化用地，旅游地產(chǎn)開發(fā)商都要么是從政府手上租賃過來的，要么就是跟政府合作，將整個區(qū)域的市政和綠化工程做好，政府給予相應(yīng)價(jià)值的土地的使用權(quán)和使用年限給開發(fā)商，這樣就造成開發(fā)商不愿意花太多的財(cái)力物力去真正打造旅游地產(chǎn)核心的東西，而是把經(jīng)歷都放在如何賣房子上去了，但旅游地產(chǎn)脫離了旅游這個核心要素，那么房地產(chǎn)開發(fā)就陷入了孤立的局面，也不可能走太遠(yuǎn)。所以旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵還是拿地，土地拿的好

于不好將直接影響到開發(fā)商對項(xiàng)目的期望及后續(xù)的開發(fā)以及項(xiàng)目最后的承載區(qū)域城市功能的級別。（這點(diǎn)其實(shí)可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質(zhì)就是旅游用地）。但更大的重要因素還取決于政府，所以政府其實(shí)是影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的至關(guān)重要的因素和環(huán)節(jié)。

待續(xù)【淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃（下）】

第三篇：夢廊坊文化產(chǎn)業(yè)園旅游地產(chǎn)策劃項(xiàng)目

旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和人們旅游觀念的日漸成熟，度假休閑式旅游正逐漸取代過去走馬觀花式旅游，成為旅游消費(fèi)的主流。而旅游市場的這一變化，又催生出一種旅游與地產(chǎn)之間的集合，形成旅游地產(chǎn)這一新興產(chǎn)業(yè)。

夢廊坊文化產(chǎn)業(yè)園旅游地產(chǎn)項(xiàng)目是總體策劃受新奧集團(tuán)委托，是新奧集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略從新能源領(lǐng)域跨向文化旅游領(lǐng)域發(fā)展的首個戰(zhàn)略性項(xiàng)目。項(xiàng)目位于廊坊市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，策劃面積環(huán)繞新奧已建項(xiàng)目艾力楓社高爾夫分布。從新奧集團(tuán)“昌明國粹，傳繹世界”的企業(yè)理想、自身資源整合能力、項(xiàng)目投資額度、所處的大北京區(qū)域優(yōu)質(zhì)的客源市場和國家文化旅游宏觀戰(zhàn)略需求，注定了夢廊坊將是一個面向世界、立意高遠(yuǎn)、具有文化旅游開發(fā)引領(lǐng)性質(zhì)的標(biāo)桿型創(chuàng)意旅游綜合體項(xiàng)目。

此次旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目定位是站在傳承中國德文化的戰(zhàn)略高度，以文化的現(xiàn)代創(chuàng)意為驅(qū)動力，融匯中西方文化，搭建文化旅游繁榮發(fā)展平臺，通過文化與旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)功能、城市功能與生態(tài)功能的有機(jī)聯(lián)動，打造集文化創(chuàng)意、康體養(yǎng)生、商務(wù)會議、休閑娛樂、主題度假于一體的夢廊坊文化全景體驗(yàn)境區(qū)。

第四篇：旅游文化地產(chǎn)定位策劃方案

***旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃方案

一、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

溫泉度假區(qū)

總用地面積：250000㎡

總建筑面積：66200㎡

容積率：0.26

1）溫泉度假區(qū)建筑面積：19500㎡（含地下）

2）天堂酒店建筑面積：36300㎡

3）養(yǎng)生中心建筑面積：10400㎡

二、項(xiàng)目定位

****旅游度假區(qū)，是煙臺市集山、海、城、島一體景觀及打造國內(nèi)外知名旅游目的地的重要組成部分。整個度假區(qū)融入東西方建筑元素，以現(xiàn)代建筑風(fēng)格打造一個具有濃郁現(xiàn)代文明和傳統(tǒng)宗教文化的原生態(tài)文化旅游景區(qū)，呈現(xiàn)一處頤養(yǎng)神性的夢幻之城、自由養(yǎng)心的世外桃源。

度假區(qū)內(nèi)匯集中國傳統(tǒng)宗教文化精髓，擁有佛教文化園、道教文化園和儒教文化園，將宗教文化的底蘊(yùn)與大南山的靈秀完美結(jié)合。特色小鎮(zhèn)區(qū)，西方文化與東方文明相交融，帶來地中海的浪漫和北歐小鎮(zhèn)的悠閑；熱帶水族館、動植物園以及主題公園，徜徉于大千世界的神秘，成為世界觀賞動植物的薈萃之地。溫泉度假區(qū)，于溫潤中靜賞“林海雪原”之壯美。容納天地精華，感受山海情懷。

1、溫泉度假區(qū)

項(xiàng)目位于福臨夼的優(yōu)勢位置，依山面陽，視野開闊，自然資源得天獨(dú)厚。項(xiàng)目定位以莊園式中心酒店、主題酒店和文化會所為主，融入園藝、收藏等內(nèi)容，匯聚部分企業(yè)、創(chuàng)意人群及精英人士。

該區(qū)域可分三到四個主題片區(qū)，借助地形的起伏和臺地效果，在現(xiàn)有方案的基礎(chǔ)上規(guī)劃個性主題內(nèi)容，以莊園的闊、獨(dú)棟的精、雙拼的雅來滿足不同客戶需求。以現(xiàn)代簡歐式建筑風(fēng)格為主，點(diǎn)綴陶藝、石器等帶有地域和時代特色的“老物件”。

2、青青酒店或竹林酒店

鑒于氣候因素和后期運(yùn)營管理，本酒店擬整體設(shè)計(jì)、運(yùn)作，可分三個相對獨(dú)立的空間（大型餐飲，特色餐飲，商務(wù)辦公、會議及客房），面積12000平米左右，配套設(shè)備分體控制，降低季節(jié)性運(yùn)營成本。酒店建議由高端連鎖酒店或餐飲公司經(jīng)營，由知名酒店管理公司顧問式全程運(yùn)營。（參考城市度假酒店見下表）

3、溫泉養(yǎng)生中心

以溫泉養(yǎng)生為主題，打造煙臺最高端的休閑度假養(yǎng)生中心。通過對煙臺及省內(nèi)幾個洗浴中心的調(diào)查，該養(yǎng)生中心面積建議為1萬㎡，設(shè)置恒溫泳池（滿足競技要求）、桑拿區(qū)、單間及特色洗?。ㄆ【圃　⒖Х仍?、紅酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式養(yǎng)生、泰式按摩、夏威夷羅米按摩）、自助餐廳、VIP包房及現(xiàn)代聲光電休閑娛樂場所等。

4、特色小鎮(zhèn)區(qū)

特色小鎮(zhèn)位于景區(qū)的中心地段，是游覽主線上的重要主題區(qū)。該區(qū)以歐洲小鎮(zhèn)文化為載體、以西方浪漫悠閑為主線，配有教堂、玫瑰花園、主題餐廳、特色商店等，使游人能體驗(yàn)到原汁原味的歐式地中海小鎮(zhèn)風(fēng)情和童話城堡般的別致韻味。

參考項(xiàng)目：杭州萬科良渚文化村（一期），重慶龍湖悠山郡，蘇州高新區(qū)，青島百通香溪庭院，北京西山美廬、紅螺湖別墅，云南麗江古城，湖南鳳凰古城，北京798、宋莊藝術(shù)區(qū)等。

三、設(shè)計(jì)建議

1、溫泉酒店戶型設(shè)計(jì)建議

2、溫泉養(yǎng)生中心建議

二○一一年十月十九日

第五篇：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)策劃及規(guī)劃

旅游地產(chǎn)的主題定位是旅游地產(chǎn)的定位是個系統(tǒng)工程，涉及到目標(biāo)客群定位、功能定位、產(chǎn)品定位、主題定位等，其中，目標(biāo)客群定位是基礎(chǔ)，功能定位和產(chǎn)品定位是現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)，而主題定位則是靈魂性的統(tǒng)領(lǐng)。根據(jù)艾?里斯和杰克?特勞特的《定位》理論，定位就是尋找其在未來游客與消費(fèi)群體心中的位置。這個“位置”有兩個層面的含義，一是屬于哪一類，二是在此類中的地位，即特色和地位。而地位，在很大程度上，是由特色決定的，也就是說，特色是定位中最為關(guān)鍵、最需把握的部分。旅游地產(chǎn)的主題定位就是尋找并凸顯特色和賣點(diǎn)、注入靈魂?？腿?、功能、產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、銷售、運(yùn)營等都是在主題定位這一靈魂統(tǒng)領(lǐng)下的不同表現(xiàn)方式和實(shí)現(xiàn)手段。

中物(南海)科技廣場項(xiàng)目是文登政府與中物院綜合科技資源形成有效對接，引導(dǎo)科技資源向文登、威海轉(zhuǎn)移，幫助地方企業(yè)解決技術(shù)難題，用建設(shè)“科技廣場”方式固化院地合作渠道和內(nèi)涵。該項(xiàng)目是中物院展示綜合科技資源、普及科技知識的窗口，是技術(shù)轉(zhuǎn)移的一種具體手段和方法，通過政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場化運(yùn)行機(jī)制，打造國內(nèi)首家以中物院國防科技資源為依托的具有權(quán)威性、國際性的技術(shù)轉(zhuǎn)移中心;以中物院核科技文化為主線充分展示我國國防科技實(shí)力，打造國內(nèi)首軍事高科技文化為主要內(nèi)容的科普教育基地、愛國主義及國防教育基地、互動式科技旅游景點(diǎn)。該項(xiàng)目以“立足文登、面向威海、服務(wù)山東”戰(zhàn)略將成為中物院軍民兩用技術(shù)研發(fā)、轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)的試驗(yàn)示范基地，成為山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)先行區(qū)——文登南海新區(qū)技術(shù)創(chuàng)新體系的標(biāo)志性平臺。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目組站在發(fā)展中國現(xiàn)代國防科技旅游和建設(shè)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的戰(zhàn)略高度，依托文登南海旅游度假區(qū)發(fā)展?jié)摿椭形镌簢揽萍假Y源，以核文化高科技軍事旅游為內(nèi)涵，以全景體驗(yàn)式科技娛樂項(xiàng)目“諾亞方舟”為核心驅(qū)動力，打造集科普教育、研發(fā)交流、休閑娛樂、商務(wù)會議、培訓(xùn)居住為一體的創(chuàng)意旅游綜合體。