第一篇：文化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

文化主題房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式-項(xiàng)目

作者：夢(mèng)水晶

文章來(lái)源：房策劃

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更新時(shí)間：2008-7-2

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破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤(pán)運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。然而許多時(shí)候，“文化”不過(guò)是層脂粉。該講揭示了房地產(chǎn)文化密碼與現(xiàn)實(shí)利潤(rùn)之間的聯(lián)系，為提升發(fā)展商的競(jìng)爭(zhēng)力提供了寬廣的策略空間。

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破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤(pán)運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。然而許多時(shí)候，“文化”不過(guò)是層脂粉。該講揭示了房地產(chǎn)文化密碼與現(xiàn)實(shí)利潤(rùn)之間的聯(lián)系，為提升發(fā)展商的競(jìng)爭(zhēng)力提供了寬廣的策略空間。

正如建筑大師梁思成所說(shuō)的：“一張畫(huà)、一座雕像、一出戲、一部電影，都是可以任人選擇的。可以把一張畫(huà)掛起來(lái)、也可以收起來(lái)但是，一座建筑物一旦建造起來(lái)，它就要幾十年、幾百年地站在那里。它的體積非常龐大，不由分說(shuō)地就形成了當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境的一那分，強(qiáng)迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。因此住宅應(yīng)當(dāng)比其它藝術(shù)更要追求藝術(shù)的美和文化的品位，否則，就只能成為強(qiáng)迫人欣賞的、遺憾的藝術(shù)，甚至是文化垃圾。

第1操作環(huán)節(jié)：以文化品味取勝的四個(gè)突破口

要點(diǎn)A：案名突破

臺(tái)灣地產(chǎn)項(xiàng)目的案名可謂五花八門(mén)無(wú)奇不有，根本不局限于所謂的“花園”、“廣場(chǎng)”才一定能表明是地產(chǎn)項(xiàng)目，比如表現(xiàn)“海景”、“山景”和“湖景”特征的，臺(tái)灣有“海誓山盟”、“天籟”、“登峰造極”、“蔚藍(lán)?！边@樣頗具詩(shī)情畫(huà)意的案名；而香港有些案名也取得相當(dāng)有品味，如“海信半鳥(niǎo)”、“灝景灣”、“帝濤灣”、“聽(tīng)濤雅苑”。但在深圳有一些案名實(shí)在不敢恭維，要么是重復(fù)雷同，要么就是跟香港“東施效顰”，沒(méi)有自身的本土特色，僅冠以“海景”的項(xiàng)目就有“X海景廣場(chǎng)”、“'x海景花園”、“XX海景花園”等，同名同姓就有許多個(gè)，“錦 X花園”有兩個(gè)，碧 X花園“也是不同父母的”雙胞胎“，”東?；▓@“和”東海大廈“同名不同姓，很易混淆。還有是照搬香港的，已經(jīng)有了”陽(yáng)X山莊“、”比X利山莊“，近期又有所謂深圳的”X景園“（據(jù)悉該案名深圳就有兩個(gè)）。難道中國(guó)五千年文化歷史，茫茫辭海中就不能夠找出幾個(gè)有個(gè)性的案名嗎？

據(jù)了解，對(duì)于案名的注冊(cè)，國(guó)土部門(mén)有些規(guī)定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基礎(chǔ)上有所突破。

令人可喜的是深圳已開(kāi)始出現(xiàn)這樣有特色的案名，如近期上市的”碧云天“，就是緣自于范仲淹的一道詞。這種頗具文化特色的案名，為其目標(biāo)市場(chǎng)定位起到了畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。

從案名的設(shè)定可以看出兩岸三地文化背景的差異。臺(tái)灣由于受中國(guó)的傳統(tǒng)文化、日本文化和美國(guó)文化影響較大，體現(xiàn)在個(gè)案上的案名也頗具特色。如本次報(bào)告介紹的幾個(gè)案例：”陽(yáng)光加州“是受美國(guó)文化的影響，將美國(guó)加州的風(fēng)光搬到臺(tái)灣；”璞真園“是受中國(guó)傳統(tǒng)文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯(lián)系在一起，很有感染力。而深圳由于本土人口來(lái)自于全國(guó)各地、五湖四海，尚未形成一種主流的文化。因而體現(xiàn)在案名上也顯得如此的淺薄和直白。

要點(diǎn)B：建筑內(nèi)涵突破

以經(jīng)典項(xiàng)目”上河城“為例： l

上河城位于成都市中心內(nèi)環(huán)路北段，北門(mén)大橋和萬(wàn)福橋之間、面積計(jì)3000的金弧地帶。南靠文殊院，北臨府河與城隍廟相望，是老成都傳說(shuō)中”騰龍擺尾“的城北龍神的龍頭位置所在?！鄙虾映恰凹丛⑸巷L(fēng)上水之意。上河城所處的地理拉置特殊：由于府河兩岸的跨世紀(jì)改造工程及文殊院、城隍廟等佛都文化園林景觀帶和文物保護(hù)的需要、其四周絕無(wú)高大建筑群落。故雖處城內(nèi)，但視野開(kāi)闊，空氣清新，有良好的生態(tài)綠化環(huán)境。上河城想鑄就一個(gè)有生命的建筑構(gòu)成，一個(gè)軟的構(gòu)架，非強(qiáng)迫性、讓人們有自由發(fā)揮的空間，讓人們用行為去填充，從而使自己的生活成為整個(gè)建筑的一部分。

現(xiàn)在的人們都常談?wù)摎W美的生活方式，什么歐陸風(fēng)情、港文風(fēng)格等等，好像這些就是品位、但實(shí)際上那不過(guò)是皮毛而已。這種認(rèn)知的偏差是一種錯(cuò)位：社會(huì)的錯(cuò)位。在現(xiàn)代中國(guó)開(kāi)放之后的社會(huì)轉(zhuǎn)型期間，面對(duì)外來(lái)文化的沖擊、我們很多人感到一種前所未有的迷茫：究竟，我們需要什么樣的生活？其實(shí)，中國(guó)人有中國(guó)人自己的生活方式，中國(guó)人很在乎生活的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容，講究集體性氛圍和個(gè)體隨意性以及相互交流。中國(guó)式的生活方式是很具有歷史感和影響力的，還具有一種親和力，它有別于其他國(guó)家和地區(qū)。這種生活方式在文化、藝術(shù)、建筑、風(fēng)俗習(xí)慣等各方面形成和表現(xiàn)，但其實(shí)質(zhì)只有一個(gè)，那就是地域性。真正適合我們的，還是中國(guó)本土文化范疇的生活形態(tài)和生活方式，這種方式體現(xiàn)在建筑上，就是”院宅建筑“。

上河城的八大特征

l、人文傳統(tǒng)

遵循傳統(tǒng)文化脈絡(luò)，體現(xiàn)本土人文特征。建筑為入，”院宅建筑“在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造時(shí)都充分地考慮到這一宗旨。通過(guò)建筑單體的組合排列、建筑 命名、中心庭院，小組團(tuán)形成的小院落最終組成一個(gè)完整的大院落等具有 傳統(tǒng)人文氣息和舊式人文宅院的建筑思想體現(xiàn)在建筑風(fēng)格中，使居住者重 返充滿(mǎn)家園式溫情的居住環(huán)境。

2、生態(tài)環(huán)境

重新確定人與自然的關(guān)系，用生態(tài)的概念來(lái)規(guī)劃社區(qū)。綠化和環(huán)境生態(tài)化幾乎是現(xiàn)代都市生活的一種渴求。為此”院宅建筑“無(wú)論從大的社區(qū)周邊綠化環(huán)境的保護(hù)還是從城區(qū)內(nèi)部環(huán)境的培植來(lái)看，可謂精心營(yíng)造并形成了一道美麗的城市景觀。面積超過(guò)6000的中心綠地形成”上河城“內(nèi)面向府河敞開(kāi)的大”天井“。高樓層住戶(hù)可充分享受的陽(yáng)光、水面景觀，共同組合成高層次的生態(tài)環(huán)境。

3、底層架空

全天候的戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所，通透的流動(dòng)空間，把建筑的底層還給住戶(hù)。作為開(kāi)發(fā)商，犧牲房屋底層的大片的面積采用作綠化和公建似乎太過(guò)奢侈，但這就是”院宅建筑“本身所需求的最重要的要求，為社區(qū)內(nèi)居住者提供滿(mǎn)足現(xiàn)代都市人對(duì)綠化空間的需求、對(duì)田園生活的回歸以及對(duì)舊式生活方式的懷念和對(duì)人際交往的要來(lái)所提供的硬件措施。同時(shí)，從小區(qū)內(nèi)任何位置都能透過(guò)架空層與非建筑用地共享河濱美景。

4、屋頂退臺(tái)

豐富建筑立面，為住戶(hù)提供空中院落。特別的建筑外立面設(shè)計(jì)，錯(cuò)落有致、美觀大方，這也是”院宅建筑“的要素和特色。建筑的所有樓頂都采取退層的躍層結(jié)構(gòu)，不僅使得形象更豐富，還具有生活的實(shí)用價(jià)值。它打破了舊式民居”天井“的封閉感，退層出來(lái)的大片面積建成屋頂平臺(tái)的私家花園，或用作它用，自成院落極有特色。

5、框架結(jié)構(gòu)

提供自動(dòng)組合空間，便于住戶(hù)按自己的意愿進(jìn)行居家設(shè)計(jì)。全框架結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，不僅提供了房屋品質(zhì)上的抗震等安全性能，而且充分地滿(mǎn)足了居住房屋戶(hù)型、裝修設(shè)計(jì)上的個(gè)人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意愿進(jìn)行居家設(shè)計(jì)，完成因人而異的行為方式所需的”私域空間“的營(yíng)造。

6、院式套型

用院子的概念來(lái)設(shè)計(jì)的套型平面及生活流線(xiàn)?！痹赫ㄖ暗乃蟹课莸膽?hù)型，都是針對(duì)不同的消費(fèi)者進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)，其科學(xué)合理的特質(zhì)，有效地區(qū)分了居家生活的居寢、飲食、衛(wèi)洛、活動(dòng)等生活空間，保護(hù)了居家生活的私密性和公共活動(dòng)的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒適、更有品位。它既克服普遍存在于現(xiàn)在普通住宅的弊病，又順應(yīng)了普通入居家生活流線(xiàn)設(shè)計(jì)的要求。

7、院式窗格

借鑒傳統(tǒng)富格的結(jié)構(gòu)，消除都市鴿籠現(xiàn)象，美化建筑形象?！痹赫ㄖ暗牧硪粋€(gè)建筑特色就是所有建筑的陽(yáng)臺(tái)、外窗均以鋁花格的樓花窗戶(hù)作為防護(hù)，然而卻并不直接露天在外，其外側(cè)以全落地可移動(dòng)的無(wú)色玻璃防護(hù)。既能起到防護(hù)作用，又相外大方美觀，而且有效地消除都市鴿籠現(xiàn)象，有較好的采光、通風(fēng)性能，使生活空間更加通暢。

8，自給自足

小而全的院區(qū)服務(wù)配套，完善社區(qū)生活?！痹赫ㄖ暗纳鐓^(qū)對(duì)完善的社區(qū)服務(wù)和配套設(shè)施有一項(xiàng)完整的指標(biāo)，通過(guò)社區(qū)的公建設(shè)置和規(guī)范化的物業(yè)管理，采用現(xiàn)代化的安全手段、完整的服務(wù)體系，運(yùn)用紅處線(xiàn)微機(jī)監(jiān)控、光纖通訊信息互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)于整個(gè)社區(qū)，布線(xiàn)接口直通區(qū)內(nèi)各住戶(hù)，從而使整個(gè)社區(qū)成為一個(gè)服務(wù)配套，設(shè)施完善，自成體系的新型社區(qū)。

”院宅建筑“的三大要素：

1、可變性

多元化的時(shí)代，人們的需求也是多元的。中國(guó)傳統(tǒng)的屋檐則是堂屋的自然延伸和可變空間起源。在”上河城“，設(shè)置了一個(gè)不大的可變空間，由此來(lái)調(diào)節(jié)人們不同的使用要求和文化取向：這個(gè)空間可以依你的想法成為書(shū)房、大客廳、客房、視聽(tīng)室、麻將室、收藏室......2、體驗(yàn)性

隨著現(xiàn)代生活的發(fā)展，生活空間也隨著生活方式的改變而變得更加豐富。許多空間在成為一個(gè)功能性空間的同時(shí)，也增加了一種體驗(yàn)性，比如：餐廳應(yīng)該是體驗(yàn)和品味美味佳肴的場(chǎng)所。而在傳統(tǒng)的廚房要義中，主廚是生活的一部分，身在其中能體驗(yàn)到一種樂(lè)趣。在更多的層面上，做飯是一家人（在現(xiàn)代條件下也包括朋友間）的一種參與，在參與過(guò)程中又形成了一種相互的交流，為此，做飯也是一種生活的體驗(yàn)。餐廳、廚房的體驗(yàn)性，在”上河城“，我們用建筑的方式把它表現(xiàn)出來(lái)就是餐廳和廚房的有機(jī)聯(lián)系和功能以外的表現(xiàn)。

3、私密性

臥室作為生活空間最重要的一部分，它承載的生活內(nèi)容的多樣化構(gòu)筑了不同的生活方式。這種多元化的個(gè)人私生活行為便產(chǎn)生了不同時(shí)隱蔽條件和空間需求。因此，在”上河城“，臥室的劃分有它的區(qū)域性，因適用對(duì)象的不同而設(shè)置，照顧人們不同的需求。私密性是我們對(duì)臥室的理解和要求。不僅臥室的設(shè)置是分層次的，而且衛(wèi)生間的設(shè)置也是分級(jí)的：首先是主人用衛(wèi)生間體系，其次是小孩與老人使用的衛(wèi)生間。最后，應(yīng)該是保姆和客用。各個(gè)不同的需求層次構(gòu)成了上河城的私密性。

上河城是這樣的一個(gè)代表，它所首創(chuàng)的”院宅建筑“完全是中國(guó)人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一種嘗試的追求，在表達(dá)成都人自己的生活和居住的需求和理想?，F(xiàn)在人們不一定接受，但最終它會(huì)深入人心并且被廣為采用。這就是”一個(gè)充滿(mǎn)回憶的新城--一上河城“。

要點(diǎn)C：會(huì)所提升突破

近年來(lái)，隨著人們住宅生活品質(zhì)的不斷提高，會(huì)所已成為地產(chǎn)項(xiàng)目的必然配套。但 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?cè)谧非笪镔|(zhì)生活的同時(shí)，亦越來(lái)越重視追求文化精神生活 的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。集傳統(tǒng)會(huì)所功能與文化內(nèi)涵于一身的文化會(huì)所 的形成是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

古語(yǔ)有云：”居有竹、室有書(shū)畫(huà)、手撥琴弦、生活有棋藝，才謂之高雅?！敖裉?，這樣的生活在翰林閣已成為現(xiàn)實(shí)。翰林會(huì)的主要功能展示

名人藝術(shù)文化、名人藝術(shù)交流中心

內(nèi)設(shè)：（1）多功能博覽鑒賞大廳

內(nèi)容：A、中國(guó)古今翰林文化展覽

B、各國(guó)郵票展覽（定期）

C、中國(guó)文物展覽（定期）文化主題房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式

D、珠寶匯展（定期）

（2）古玩字畫(huà)拍賣(mài)交易所（定期舉辦）

（3）名人藝術(shù)沙龍（定期舉行）

內(nèi)容：A、字畫(huà)名師臨摹展示

B、詩(shī)人作家作品共賞

C、文化界藝術(shù)研討

（4）名校校友聯(lián)誼會(huì)

（5）科技成果交易中心

2名人匯聚中心

內(nèi)設(shè)：（1）企業(yè)精英圖書(shū)館

（2）名人互聯(lián)網(wǎng)

內(nèi)容：A、全球首 500名大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)資料

8、亞洲名流俱樂(lè)部網(wǎng)絡(luò)資料

C、國(guó)內(nèi)主要政府部門(mén)資料查詢(xún)網(wǎng)絡(luò)

（3）全球資訊網(wǎng)絡(luò)

內(nèi)容：A、華爾街資訊、倫敦股市、日經(jīng)指數(shù)、恒生指數(shù)等各大金融市場(chǎng)第手資料

B、全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)發(fā)展

c、世界各地旅游資訊

（4）商界、文化界知名人會(huì)聯(lián)誼

（5）中外名片鑒賞室

3、中醫(yī)中藥館

內(nèi)設(shè)（1）醫(yī)療保住室

內(nèi)容：A、傳統(tǒng)中藥治療室

B、營(yíng)養(yǎng)保健顧問(wèn)

C、針灸治療

（2）藥浴推拿室

內(nèi)容：A、藥物浸浴

B、專(zhuān)業(yè)醫(yī)師推拿

文化藝術(shù)會(huì)所開(kāi)發(fā)模型演示

現(xiàn)以翰林會(huì)--廣州市首座文化藝術(shù)會(huì)所為例，透視會(huì)所體現(xiàn)精神享受的的開(kāi)發(fā)模型。

傳統(tǒng)的會(huì)所在多年的發(fā)展過(guò)程中形成了一個(gè)模式，是一個(gè)集健身、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于功能為一體的場(chǎng)所，它只能滿(mǎn)足居民的物質(zhì)需求，而翰林會(huì)在滿(mǎn)足人們物質(zhì)需求的同時(shí)，更注重精神的享受、它滿(mǎn)足了人們對(duì)高雅生活的新的追求、除傳統(tǒng)飲食文化、茶文化、酒文化之外，會(huì)所內(nèi)還設(shè)有名人文化藝術(shù)沙龍、企業(yè)家協(xié)會(huì)、藝術(shù)品鑒賞中心等。邀請(qǐng)社會(huì)名流和政界要人、學(xué)術(shù)界、經(jīng)濟(jì)企業(yè)界名人力。八成為名譽(yù)成員。定期召開(kāi)研討會(huì)、酒會(huì)等。為各界成功人士與文化藝術(shù)名人提供一個(gè)匯聚交流的高雅場(chǎng)所。并旨在弘揚(yáng)中華文化，促進(jìn)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、科技成果交流、合作與發(fā)展。為居者創(chuàng)造一個(gè)豪華舒適的文化家園，這是傳統(tǒng)的會(huì)所所不能比擬的。

傳統(tǒng)的會(huì)所因?yàn)槭切^(qū)項(xiàng)目的配套設(shè)施，因而其建設(shè)費(fèi)用無(wú)疑是羊毛出在羊身上。而翰林會(huì)是市政府為了發(fā)展文化事業(yè)所支持創(chuàng)建的文化傳播基地，并與翰林閣有機(jī)地融合起來(lái)，形成一種天然的配套。這種結(jié)合既滿(mǎn)足了文化傳播事業(yè)的需要，同時(shí)又最大限度地滿(mǎn)足了居戶(hù)的生活需求、這是其他任何開(kāi)定項(xiàng)目所不能比擬的。

C、藥物蒸氣桑拿

（3）藥物成份鑒證室

青少年藝術(shù)文化培訓(xùn)沖心

1、青少年智力啟蒙中心

內(nèi)設(shè)：（1）琴藝輔導(dǎo)（與星海音樂(lè)學(xué)院合作，提供優(yōu)良師資

（2）舞蹈練習(xí)（與演藝學(xué)校合作，提供優(yōu)良師資）

（3）書(shū)畫(huà)臨?。ㄍㄟ^(guò)對(duì)文化界的關(guān)系，提供優(yōu)良師資）

（4）奧林匹克智力開(kāi)發(fā)

內(nèi)容：A、青少年語(yǔ)文水平培養(yǎng)

B、青少年數(shù)理化知識(shí)培養(yǎng)

C、青少年高科技知識(shí)培養(yǎng)

D、青少年外語(yǔ)水平輔導(dǎo)

E、青少年文化內(nèi)涵提高

人電腦聯(lián)網(wǎng)圖書(shū)館

內(nèi)設(shè)：（1）閱讀室

內(nèi)容：A、世界名著

B、中國(guó)文學(xué)巨著

C、世界百科全書(shū)

D、兒童智力開(kāi)發(fā)專(zhuān)刊

（2）電腦網(wǎng)吧

內(nèi)容：A、因特爾互聯(lián)網(wǎng)

B、電腦程序編程

C、電腦常識(shí)學(xué)習(xí)（由專(zhuān)業(yè)人員輔導(dǎo)）

D、電腦講座（如電腦在生活中的應(yīng)用）

3、家教中心上門(mén)輔導(dǎo)

中西飲食文化

1、嶺南特色美食館

內(nèi)設(shè)：（1）嶺南風(fēng)味食街

內(nèi)容：A、嶺南特色粥類(lèi)品嘗

B、嶺南特色糕點(diǎn)

C、嶺南特色早、夜茶市

（2）宴會(huì)廳及廂房

內(nèi)容：A、喜宴布置

B、大型雞尾酒會(huì)布置

C、卡接OK房功能

D、廂房附設(shè)名菜區(qū)

2、中式茶藝館

內(nèi)設(shè)：（1）茶藝品嘗

內(nèi)容：A、潮州廳（功夫茶）

8、臺(tái)灣廳（泡沫珍珠茶，泡沫茶、花茶）

c、傳統(tǒng)名茶廳（鐵觀音、參茶及各類(lèi)名茶）

D、與榮藝師傅正面接觸，互交茶藝心得

（2）棋牌娛樂(lè)室

內(nèi)容：A、圍棋

B、國(guó)際象棋、中國(guó)象棋

c、國(guó)際橋牌

D、俄羅斯輪盤(pán)

E、超級(jí)大贏家

（3）西式咖啡酒廊

內(nèi)容：A、各國(guó)特色咖啡文化

B、提供商務(wù)套餐與西方套餐

C、各式純釀、烈酒、紅酒即場(chǎng)調(diào)試

D、啤酒文化共嘗室

（三五知已舉杯暢飲之場(chǎng)所）

嶺南盆栽，花卉文化

1、盆栽文化

內(nèi)設(shè)：（1）假魚(yú)池

（2）盆栽修剪

（3）庭園綠化

2、花卉文化

內(nèi)設(shè)：（1）插花展覽

（2）名花共賞

3、電話(huà)送衣服務(wù)

4、娛樂(lè)配套內(nèi)容

（1）桌球室

（2）壁球室

（3）飛縹室

（4）L童游樂(lè)中心g

要點(diǎn)D：市場(chǎng)推廣突破

市場(chǎng)推廣最主要的手段--廣告，是最能體現(xiàn)社區(qū)文化品味理念）的一個(gè)環(huán)節(jié)。

當(dāng)今，整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)形態(tài)正由工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。任太平的知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，居住建筑需要真正意義上的文化內(nèi)涵和精神特質(zhì)。房產(chǎn)交換不僅提供了生存空間，更重要的是提供了一種文化環(huán)境，這和環(huán)境中滲透著哲學(xué)、倫理、傳統(tǒng)方面的生活理想以及區(qū)域意識(shí)與風(fēng)情方面的審美觀。而這一點(diǎn)也與未來(lái)知識(shí)型消費(fèi)的需求層次升級(jí)--文化層次提升相符。房產(chǎn)廣告中文化因素的注入已成為一種必然的時(shí)代趨潮。

第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)”文化牌“實(shí)戰(zhàn)示范

示范A：商家怎樣才能流

在娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商家成功的關(guān)鍵在于能否成功地結(jié)合娛樂(lè)。沃爾夫在其著作（娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)》中，特為走向”娛樂(lè)化“的企業(yè)提供了幾件”殺手锏“。

--勇于冒險(xiǎn)。娛樂(lè)業(yè)的生存法則，就是”各領(lǐng)片刻風(fēng)騷“。消費(fèi)者上天看好某一種新產(chǎn)品，但可能很快覺(jué)得它不再新鮮或者又去擁抱他認(rèn)為更好的產(chǎn)品。當(dāng)娛樂(lè)因素成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一部分時(shí)，企業(yè)必須對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有足夠的估計(jì)并勇于承擔(dān)。

--創(chuàng)立強(qiáng)大的品牌。消費(fèi)浪潮的短暫與突變，反襯出品牌資產(chǎn)的重要性。創(chuàng)立成功的品牌并沒(méi)有什么固定的模式，但是品牌所暗含的理念卻是完整而且具有永恒魅力的。這里需要特別指出的是，未來(lái)的品牌越能抓住人們的心理與情感層次的需求，就越能深入人心。

--多角化經(jīng)營(yíng)。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等，隱藏著產(chǎn)業(yè)擴(kuò)充的無(wú)限潛力。幾乎每一家著名品牌企業(yè)都實(shí)行多角化經(jīng)營(yíng)。娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)的跨行業(yè)性質(zhì)以及消費(fèi)浪潮的多變性更使得”娛樂(lè)化“企業(yè)必須走多角化經(jīng)營(yíng)之路。這里企業(yè)尊要注意的是，必須將品牌的”個(gè)性特征“同消費(fèi)者的自我形象定位結(jié)合起來(lái)，企業(yè)必須明確，不管實(shí)行什么樣的多角化策略，維持品牌”個(gè)性“是第一目標(biāo)。

--合作創(chuàng)造財(cái)富。企業(yè)在推動(dòng)”娛樂(lè)化“服務(wù)時(shí)，策略聯(lián)盟是行之有效的重要策略之一。因?yàn)槠髽I(yè)在實(shí)行多角化經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，對(duì)于別的領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)之道未必熟悉，這就要求企業(yè)必須同新領(lǐng)域的聯(lián)合企業(yè)開(kāi)展合作，這將使得企業(yè)在快速擴(kuò)展新領(lǐng)域的同時(shí)，也有效地節(jié)省了大量資源。未來(lái)的娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)集多種功能、服務(wù)于一身，企業(yè)的合作能力將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

--創(chuàng)新是生存之本。沃爾夫指出，娛樂(lè)化的概念甚至可以包括產(chǎn)品或者服務(wù)的便利性。但是無(wú)論怎樣，持續(xù)的創(chuàng)新和搶得先機(jī)對(duì)于”娛樂(lè)化“企業(yè)是至關(guān)重要的。它們?nèi)绻幌氡粚?duì)手擊垮，必須不斷地開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品或服務(wù)，并且要時(shí)刻抓住新生代矚目的焦點(diǎn)。只有這樣，才能建立高價(jià)值而且令競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法仿制和套用的品牌資產(chǎn)。娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的跟風(fēng)企業(yè)，獲利空間將會(huì)很有限。

--掌握有創(chuàng)新辦的人力資源。在娛樂(lè)化趨勢(shì)中，人將是一項(xiàng)很重要的資源和資產(chǎn)，幻想則是最有價(jià)值的商品。

利用文化作房產(chǎn)廣告的兩大優(yōu)勢(shì)

1、有助于傳遞差別優(yōu)勢(shì)

房產(chǎn)廣告創(chuàng)造中的雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，在眾多模式化的宣傳中，脫穎而出形成差別優(yōu)勢(shì)已成為房產(chǎn)公司的一致追求。文化因素的注入正適應(yīng)了這一要求，并能為其獲取、保持這一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

廣告中注入豐富的文化內(nèi)涵，可以使房產(chǎn)的使用價(jià)值區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并能提高其附加值。例如：廈門(mén)滕王閣房地產(chǎn)公司發(fā)布了很多公益類(lèi)型的廣告，如愛(ài)惜自然資源為主題的”樹(shù)木十年，毀木一刻“、”多一些植被，少一些傷害“；以弘揚(yáng)雷鋒精神為主題的”雷鋒精神，代代輝煌“及打擊腐敗為主題的”鎖住你是當(dāng)然的了“等，從而在廈門(mén)房地產(chǎn)界樹(shù)立了很高的聲望，并贏得了消費(fèi)者的關(guān)注與信任。

可見(jiàn)，文化因素在傳遞差別信息，構(gòu)筑差別優(yōu)勢(shì)方面將大有作為。

2、有助于實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的溝通

美國(guó)心理學(xué)家馬斯洛把人們的需求分為五個(gè)層次，依次是生理、安全、社交、尊敬、自我實(shí)現(xiàn)的需要。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)初見(jiàn)端倪并迅速發(fā)展的大背景下，物質(zhì)生活日漸豐富，人們需求的文化趨向性日益明顯，從而推動(dòng)了。心理需求的層次升級(jí)，即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名譽(yù)文化、理想抱負(fù)文化，而且需求層次越高，文化的需求就越高，文化氛圍的內(nèi)涵要求越高，即現(xiàn)代人是追求文化滿(mǎn)足的人。因此，房屋作為商品，不僅僅是滿(mǎn)足人們基本的居住的生理需要，更重要的是要滿(mǎn)足個(gè)性化審美觀的文化要求。

”文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲“的”在商言文“的廣告形式，可以利用文化獨(dú)特的親和力，把具有相同文化底蘊(yùn)與文化追求的人們聚集在一起，并取得價(jià)值觀的認(rèn)同，從而達(dá)成有效的溝通，建立起房產(chǎn)公司與消費(fèi)者的親密關(guān)系。

如何利用這些優(yōu)勢(shì)呢？以東河花園為例，從以下三個(gè)方面入手：

1、注重吸收中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)水術(shù)中的科學(xué)精華

風(fēng)水術(shù)作為綜合性、系統(tǒng)性很強(qiáng)的古代建筑規(guī)劃理論，越來(lái)越受到普通百姓乃至專(zhuān)家學(xué)者的重視。東河花園正是從風(fēng)水術(shù)的精華人手，尋找訴求點(diǎn)，突出本宗房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。如”采光“篇，緊扣”內(nèi)外通透“這一訴求點(diǎn)，說(shuō)明東河花園”屋內(nèi)蕩漾著悠悠的清風(fēng)，日日有陽(yáng)光造訪，夜夜有月光輕灑“。無(wú)論通風(fēng)亦或采光條件極佳，這與風(fēng)水術(shù)中關(guān)于吉宅的標(biāo)準(zhǔn)之”清風(fēng)徐來(lái)，陽(yáng)光暖照“相符。

2、遵循中國(guó)古代建筑的空間格局，并闡釋了無(wú)錫的地方特色

中國(guó)古代建筑在空間環(huán)境的整體處理上，在大規(guī)模建筑群的布局上以及人 文景觀與自然景觀結(jié)合方面都總結(jié)了大量的經(jīng)驗(yàn)，并有實(shí)物為證。東河花 園在”空間“篇中著力渲染其建筑格局中的”疏密得當(dāng)“，注意”高層、多 層、低層高密度建筑的鱗次櫛比“；在”建筑“篇中，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的建筑 風(fēng)格，推出”樓頂?shù)牟Ｎ蓓敗斑@一頗具地方特色的無(wú)錫建筑；在”房型“ 篇中，以大面積的實(shí)墻結(jié)構(gòu)來(lái)訴求，構(gòu)建了與外界隔絕的”外實(shí)內(nèi)靜“的 空間，讓現(xiàn)代人仿效古人得以享受生活。

3、遵循環(huán)境美學(xué)，建筑美學(xué)的審美觀

中國(guó)古代建筑極其注重審美，這可以從目前眾多已開(kāi)辟為旅游景點(diǎn)的古代建筑群落看出。東河花園善于發(fā)掘建筑史上的審美主題，在”環(huán)境“篇里，刻畫(huà)了充滿(mǎn)詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境，推出空間藝術(shù)精品--東河花園；在”樓型“篇中，則著力描寫(xiě)疏密得當(dāng)?shù)目臻g組合，展示祝黨流動(dòng)美以及音樂(lè)般的韻律美；”建筑“篇更是把無(wú)錫民居的不尚華飾、簡(jiǎn)潔洗練的樸實(shí)淡雅之美刻畫(huà)得淋漓盡致。

碧桂園要出產(chǎn)自己的名特優(yōu)月餅了

連續(xù)五年在中秋節(jié)生產(chǎn)著自己的月餅，連續(xù)五年將各種方方圓圓印有”碧桂圓“字樣的講盒放進(jìn)業(yè)主的購(gòu)物袋，連續(xù)五年看著業(yè)主們的探親訪友途中將月餅一路歡歡喜喜的送出，碧桂圓的管理們常常感慨萬(wàn)千：業(yè)主們已將碧桂因當(dāng)作了自己的家鄉(xiāng)。小小一盒月餅，雖說(shuō)是佳節(jié)里親朋間禮輕情重的真情流露，在由衷熱愛(ài)著碧桂園生活的人們心中，它何嘗不是碧桂圓”家鄉(xiāng)“的一種特產(chǎn)，帶著主人們對(duì)這個(gè)家國(guó)油然而出的熱愛(ài)，被贈(zèng)向了五湖四海。當(dāng)然，若能做得更好，讓業(yè)主們?cè)诜钯?zèng)之際更多些爽心的自豪，不是更好嗎？

今年中秋，他們可以多一點(diǎn)欣慰了。經(jīng)歷著每個(gè)節(jié)假日涌涌而來(lái)的人潮沖擊，目睹著”家鄉(xiāng)“在這一波未平一波又起的潮來(lái)潮去中逆發(fā)的鄉(xiāng)情濃厚，他們終于下定了決心，斥巨資建立碧枝園月餅廠，且不遠(yuǎn)萬(wàn)里從機(jī)械制造技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國(guó)家之一瑞典購(gòu)進(jìn)了最為先進(jìn)的旋轉(zhuǎn)式烤餅爐及其配套設(shè)備，準(zhǔn)備精工細(xì)作，匠心出品，于世紀(jì)末的中秋給”家鄉(xiāng)“的人們送上最為圓融的祝福。

月餅的定價(jià)也很實(shí)惠，由于主要是針對(duì)區(qū)內(nèi)業(yè)主需求制作，每盒僅售48元，若購(gòu)買(mǎi)幾十盒以上的，還有多種優(yōu)惠。說(shuō)到這里，也許你要問(wèn)了：誰(shuí)會(huì)買(mǎi)這么多？那當(dāng)然是碧桂圓的業(yè)主啦！作為”成功人士的家國(guó)“，區(qū)內(nèi)的不少業(yè)主們都是集團(tuán)總裁或公司老板，大多職員上百千、朋友遍天下，而傳統(tǒng)節(jié)目，越有特色的物品越受人歡迎，”家鄉(xiāng)“產(chǎn)的月餅當(dāng)然不容錯(cuò)過(guò)。而鄰里街坊的，若搭單聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)，既可享口福，又有折頭拿，也很有”著數(shù)“??！

”要做就做最好的！“碧枝園這一頗有淵源的作風(fēng)顯然也影響著月餅廠。

另外，該系列廣告在形式上浸透著文化氣息，圖案是卷起的古書(shū)，畫(huà)面以簡(jiǎn)筆速寫(xiě)的形式勾畫(huà)房產(chǎn)外觀，色彩以黑、灰色為主，古樸美觀；文雜部分采用隸書(shū)體，典雅而又有內(nèi)涵。整個(gè)系列廣告的文化氣氛流動(dòng)生輝。

示范B：讓社區(qū)活動(dòng)體現(xiàn)社區(qū)文化 舉辦有社會(huì)特色的社會(huì)活動(dòng)，對(duì)于在社區(qū)乃至社會(huì)上宣傳社區(qū)文化都有著巨大的作用，這對(duì)該社區(qū)接下來(lái)的開(kāi)發(fā)和樹(shù)立發(fā)展商的形象了起著不可忽略的作用。碧枝園生產(chǎn)自己的名特優(yōu)月餅的案例無(wú)疑是一個(gè)成功的推廣社區(qū)文化的活動(dòng)。

第3操作環(huán)節(jié)：成功項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)過(guò)程演示

步驟A：開(kāi)發(fā)思路和項(xiàng)目定位

在面臨困境的情況下，開(kāi)發(fā)商基本上樹(shù)立了明確的開(kāi)發(fā)理念：要么不做，要做就要做出特色、做出品味，如此才能在樓市競(jìng)爭(zhēng)中致勝。碧云天的開(kāi)發(fā)商星彥投資發(fā)展有限公司也不例外。具體而言，其開(kāi)發(fā)思路體現(xiàn)在以下方面：

項(xiàng)目選址：

碧云天位于梅林西路與北環(huán)大道交匯處，北側(cè)為水庫(kù)、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅區(qū)梅林一村，這一大型社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)日益彰顯。西南側(cè)過(guò)人行天橋?yàn)樘旖』▓@、萬(wàn)科城市花園以及山姆會(huì)員店等，交通、環(huán)境和社區(qū)規(guī)模方面均屬上乘之地。

目標(biāo)客戶(hù)：

碧云天將目標(biāo)客戶(hù)定位為收入中等以上的一次或二次置業(yè)人士，以白領(lǐng)階層為主，不刻意追求外銷(xiāo)和港人置業(yè)。其目的只有一個(gè)：為深圳入營(yíng)造一個(gè)真切的家。

戶(hù)型設(shè)定：

有一房一廳、二房一廳和二廳、三房二廳、四房二廳、五房三廳和復(fù)式，共450套住宅，但以中等戶(hù)型的三房和二房為主。二房面積58.9-92.9平方米，三房面積95.8-118.6平方米。在戶(hù)型較多的情況下設(shè)定主力戶(hù)型，這便避免了客戶(hù)產(chǎn)生”魚(yú)目混珠“的嫌疑。

樓宇檔次：

定位為中等偏上，交樓不帶裝修，但配套高檔。下盲目走”豪宅“之路，明確了精品樓盤(pán)平民化的特色。

價(jià)格水平：

在梅林一村片區(qū)走中等偏上價(jià)格之路，均價(jià)保持在5400余元/㎡左右。既切合樓宇自身素質(zhì)，又能為市場(chǎng)接受。

文化品位：

鎖定嶺南建筑風(fēng)格，創(chuàng)造亮麗、清新、高雅的格調(diào)，營(yíng)造濃厚的鄉(xiāng)土文化氣息。因?yàn)樯钲谑且粋€(gè)移民城市，所以要讓遠(yuǎn)方而來(lái)的游子們產(chǎn)生扎根于斯的感覺(jué)。目的只有一個(gè)：讓人們把碧云天當(dāng)做真正的家。

步驟B：項(xiàng)目的具體安排

有了理念，思路和定位，接下去是把它做出來(lái)。碧云天從外到內(nèi)是怎樣鋪排的呢？

樓盤(pán)的名稱(chēng)：有特色的樓金應(yīng)該配以有特色的名稱(chēng)，這不是”大廈“、”花園“、”苑“、”園“等名稱(chēng)能輕易做到的?！北淘铺臁罢婵芍^獨(dú)辟蹊徑，它來(lái)自北宋政治家、大學(xué)者范仲淹的《蘇幕遮》一詞：”碧云天，黃葉地，秋色連波，波上寒煙翠┄┄“盡管在政府機(jī)關(guān)進(jìn)行名稱(chēng)登記時(shí)小遇麻煩，但人們都對(duì)這一名稱(chēng)叫好。看到這一名稱(chēng)，人們會(huì)聯(lián)想起一片碧藍(lán)的天空，產(chǎn)生寧?kù)o、舒適、雅逸的感覺(jué)。該小區(qū)為三面圍會(huì)直布局，”碧“字樓（4棟），”云“字樓（3棟）、”天“字樓（4棟）各當(dāng)一面。

外觀形象和建筑風(fēng)格

碧云天建筑格局上吸收了嶺南建筑的隨意性和通透性的風(fēng)格，既有嶺南統(tǒng)客家民居的影子，又結(jié)合了現(xiàn)代建筑風(fēng)格，這種風(fēng)格適應(yīng)深圳這個(gè)亞熱帶風(fēng)情的城市。從當(dāng)代著名畫(huà)家關(guān)山月的作品中，更可欣賞到色調(diào)清新、素雅而簡(jiǎn)潔的嶺南風(fēng)格。這一流派建筑風(fēng)格的特點(diǎn)是：多坡檐、屋頂、立柱，且錯(cuò)落有致，色調(diào)清新。具體到碧云天。

首先，它由11棟9－16層帶電梯小高層組合而成，由于樓宇高低疏密有別，因而顯得高低錯(cuò)落有致、而且前后靈活穿插。

其次，立柱設(shè)計(jì)和波檐處理。豎書(shū)”碧云天“的立柱指向北環(huán)大道，它和屋頂破檐遙相呼應(yīng)，頓然顯得輕靈別致，潔靜高遠(yuǎn)和通透爽朗。

第三，月白色的外墻、藍(lán)灰色的屋頂，再襯以淺藍(lán)色的高級(jí)中空隔音玻璃，這使碧云天顯得清新淡雅、格調(diào)含蓄而高雅?？傮w而言，其外觀引人入勝，在深圳幾乎是獨(dú)一無(wú)二的。當(dāng)對(duì)流不息的人洗車(chē)流經(jīng)過(guò)這一道亮麗的風(fēng)景時(shí)，人們心中將會(huì)發(fā)出怎樣的感嘆！

內(nèi)部小區(qū)規(guī)劃：

在三面圍合建筑中，設(shè)有中心花園，面積達(dá)400加平方米左右，有綠樹(shù)、花架、矮墻、流水等。小區(qū)內(nèi)設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)格的入車(chē)分流。而一層裙樓用途多多，有住宅、商鋪、架空層、會(huì)所等。碧云天的雅士會(huì)所面積達(dá)60o平方米，設(shè)有多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，如咖啡吧、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房等。

小區(qū)管理：

發(fā)展商聘請(qǐng)中海物業(yè)管理公司作”管家“，以中海的品牌，無(wú)疑會(huì)給買(mǎi)家以信心。而該樓盤(pán)在智能化方商，亦達(dá)到相當(dāng)高的水準(zhǔn)，如設(shè)有紅外監(jiān)控系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等。住戶(hù)門(mén)富不設(shè)防盜網(wǎng)，整個(gè)小區(qū)實(shí)行安全美觀的封閉式管理。

步驟C：市場(chǎng)推廣和銷(xiāo)售推進(jìn)

市場(chǎng)推廣，以客戶(hù)為尊

碧云天于98年3月開(kāi)工，9月18日 公開(kāi)發(fā)售，到12月份將有部分樓棟封頂，到明年春節(jié)前工程全部封頂。99年6月30日 入伙。在這一書(shū)署下，碧云天進(jìn)行著市場(chǎng)推廣工作。

9月17日 打出”搬來(lái)了許多新鄰居“的廣告，宣布18日開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售。同月24日打出廣告：”讓孩子的眼光更遼遠(yuǎn)“、”歡迎生活專(zhuān)家鑒賞“。9月29日 在特區(qū)報(bào)上打出了整版廣告，主題是：”回家看看“。其懷舊的色調(diào)，勾起人們對(duì)童年的回憶，對(duì)家的向往。9月份的廣告較為頻密、力度較大，主題表現(xiàn)在”家“上，這呼應(yīng)了碧云天的開(kāi)發(fā)思路。銷(xiāo)售上，十分注意與”客人“情感的溝通和交流。

10月 1日至5日期間，時(shí)值國(guó)慶、中秋兩節(jié)，碧云天不失時(shí)機(jī)地進(jìn)行了促銷(xiāo)活動(dòng)。對(duì)碧荔花園的業(yè)主（也算是發(fā)展商的老客戶(hù)）派選月餅、水果等，并對(duì)買(mǎi)碧云天的客戶(hù)贈(zèng)送往返機(jī)票。進(jìn)入 10月下旬，跟隨市場(chǎng)大勢(shì)，實(shí)行了”首期一成“的付款方式。在10月下旬和11月上旬的廣告中，把訴求重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到付款方式等方面，當(dāng)然也沒(méi)有放棄”家“的營(yíng)造。

10月27日-31日參加了國(guó)展中心的1998深圳房地產(chǎn)交易會(huì)。展位沒(méi)有鋪排得大紅大綠，而是一如既住地保持著亮麗、淡雅的風(fēng)已展銷(xiāo)期間，對(duì)首10名買(mǎi)家送1年物業(yè)管理兼、一部電話(huà)初裝費(fèi)。展銷(xiāo)期間成20余套。

發(fā)展商深知”酒香也怕巷子深“，因此廣告預(yù)算投入較大，目前主要在深圳特區(qū)報(bào)上作廣告。在做廣告宣傳的同時(shí)，十分注意樹(shù)立良好的品牌形象。在12月圣誕節(jié)和99元旦期間，發(fā)展商又加大宣傳力度，從單一的報(bào)紙廣告走向報(bào)紙雜志、電視事全方位出擊。

第4操作環(huán)節(jié)：繪制文化地圖

日漸模糊的文化地圖

一般說(shuō)來(lái)，文化地圖是由意識(shí)形態(tài)、價(jià)值觀念、偶像認(rèn)同以及經(jīng)典文本的持續(xù)表達(dá)構(gòu)成的，它是統(tǒng)治我們意識(shí)的觀念形態(tài)。按照曼海姆的說(shuō)法，他把”意識(shí)形態(tài)“視為另一種新興階級(jí)的意識(shí)形式，也就是”烏托邦"。每個(gè)人都將宿命般地受其一種意識(shí)形式的教化。

房地產(chǎn)文化地圖，也可以說(shuō)成是業(yè)生對(duì)其的的認(rèn)同是意識(shí)形態(tài)、教化和接盤(pán)價(jià)值延伸的必然結(jié)果。通過(guò)樓盤(pán)內(nèi)在品質(zhì)的形式傳達(dá)不同時(shí)期的建筑文化取向和生活目標(biāo)特別是在高文化法的業(yè)主中、偶像樓盤(pán)具有意想不到的巨大魅力、它構(gòu)建成一個(gè)威力無(wú)比的神話(huà)，以神奇的速度在其它購(gòu)房者中流傳和再敘

經(jīng)典房地產(chǎn)文化，是人類(lèi)共同擁有的文化遺產(chǎn)、它無(wú)言地守護(hù)著人類(lèi)對(duì)理想住宅的共同追求和價(jià)值目標(biāo)。在文化地圖上，它為人們指示著終極性的目標(biāo)。它的持續(xù)表達(dá)．培育著人的文化信念，寓示著歷史二現(xiàn)實(shí)的聯(lián)系。經(jīng)典房地產(chǎn)文化，總是同人性、崇高、理想、正義等聯(lián)系在一起。

上述內(nèi)容，構(gòu)成了文化地圖的文化主題房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式不同標(biāo)示，它為我們指示著方位、讓我們?cè)谌粘Ｉ钪心芗皶r(shí)找到意義世界，有明確的方問(wèn)感。但是，文化地圖的有效性并不是恒定不變的。它必須不斷地進(jìn)行繪制，做出必要的修訂。

漢克約翰遜說(shuō)：

文化是短期目標(biāo)和長(zhǎng)期遠(yuǎn)見(jiàn)之間的差別。營(yíng)銷(xiāo)的含義是使每一個(gè)顧客喜愛(ài)

你們的公司、你們的產(chǎn)品和你們的服務(wù)。

第二篇：旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

演講稿 工作總結(jié) 調(diào)研報(bào)告 講話(huà)稿 事跡材料 心得體會(huì) 策劃方案

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式大全

黃山市旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 旅游地產(chǎn)管理 旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)密切相關(guān)。未來(lái)十年之內(nèi)，隨著中國(guó)汽車(chē)時(shí)代、郊區(qū)化時(shí)代與休閑時(shí)代浪潮席卷而至，運(yùn)動(dòng)、健康、養(yǎng)生、體驗(yàn)、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價(jià)值支撐和賣(mài)點(diǎn)。

與休閑度假活動(dòng)相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價(jià)值的良好結(jié)合點(diǎn)，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門(mén)制定相關(guān)政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產(chǎn)概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)象為旅游物業(yè)。

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一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個(gè)方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場(chǎng)、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣(mài)點(diǎn)、提高自身品位的同時(shí)，從不同的出發(fā)點(diǎn)打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個(gè)有機(jī)組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專(zhuān)題屋村等幾種形態(tài)。

1.2 發(fā)展歷史

國(guó)外旅游房地產(chǎn)的歷史

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開(kāi)始市場(chǎng)化規(guī)模經(jīng)營(yíng)，主要是集中在法國(guó)南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開(kāi)發(fā)了以分時(shí)銷(xiāo)售的方式招攬客戶(hù)的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場(chǎng)的形成。70年代中期，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開(kāi)發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤(pán)活閑置資產(chǎn)，精心收集

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美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場(chǎng)上95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過(guò)來(lái)的。1987年以后，大量的投資商、開(kāi)發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，大約5,000多個(gè)采用分時(shí)制度的度假村分布在80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，來(lái)自120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的300多萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了多少不等的度假時(shí)權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時(shí)度假業(yè)的營(yíng)業(yè)額已超過(guò)80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計(jì)到2004年，全世界的時(shí)權(quán)酒店銷(xiāo)售總額將超過(guò)300億美元。

今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。

我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

目前，我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開(kāi)工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過(guò)80家。自1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場(chǎng)反響較大。其中包括北京強(qiáng)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開(kāi)發(fā)的“快樂(lè)無(wú)窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國(guó)華源集團(tuán)與海南泰信實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式

廣東是中國(guó)旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實(shí)踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣(mài)地滾動(dòng)發(fā)展模式

該模式以南國(guó)桃園旅游度假區(qū)為代表。南國(guó)桃園開(kāi)發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過(guò)河卻沒(méi)有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣(mài)相當(dāng)一部分土地，以賣(mài)地收入來(lái)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，度過(guò)最困難的啟動(dòng)期。外來(lái)資本購(gòu)買(mǎi)這些土地以后，獨(dú)立開(kāi)發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過(guò)了“初期啟動(dòng)”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國(guó)桃園又從當(dāng)初買(mǎi)地者手中回購(gòu)部分土地控制起來(lái)，滿(mǎn)足后續(xù)升級(jí)發(fā)展的需要。

這種依靠賣(mài)地滾動(dòng)發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動(dòng)發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長(zhǎng)，但是不足之處也很明顯：

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這種類(lèi)似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過(guò)度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；

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隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購(gòu)原來(lái)切塊零賣(mài)的土地難度越來(lái)越大；

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最初引入的開(kāi)發(fā)商魚(yú)龍混雜，開(kāi)發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂(yōu)；

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隨著無(wú)地可賣(mài)，度假地的維護(hù)管理資金將成為無(wú)米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來(lái)看，這種“借橋過(guò)河”的策略是難以持續(xù)的。

模式二：旅游先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展模式

這類(lèi)房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專(zhuān)注于搞大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來(lái)人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂(lè)谷四個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。從結(jié)果來(lái)看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實(shí)際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀開(kāi)發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機(jī)部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開(kāi)發(fā)以前，稱(chēng)得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過(guò)于倉(cāng)促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項(xiàng)目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉(cāng)促上馬大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因?yàn)槲恢?、交通條件的先天不足，西岸想走賣(mài)地搞旅游房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)，但如今已債臺(tái)高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。

模式四：大開(kāi)發(fā)商整體操盤(pán)模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點(diǎn)——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨(dú)特性強(qiáng)。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級(jí)的機(jī)遇，通過(guò)出讓這塊特定土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，引入實(shí)力強(qiáng)大、經(jīng)驗(yàn)豐富、管理成熟的開(kāi)發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來(lái)整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作該項(xiàng)目。項(xiàng)目采取完全的市場(chǎng)化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)是投資者的事。此項(xiàng)目不論最后成敗如何，可以說(shuō)都是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭(zhēng)取成功，才能對(duì)自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺(tái)，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開(kāi)發(fā)的范例，取得“政府、社會(huì)、企業(yè)三贏”的理想效果。

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第三篇：工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式（寫(xiě)寫(xiě)幫整理）

工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

1.工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式

目前我國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開(kāi)發(fā)公司。

缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。

2.工業(yè)地產(chǎn)商模式

指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。

如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

3.主體企業(yè)引導(dǎo)模式

指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類(lèi)企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。

如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。

4.綜合運(yùn)作模式

指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

5.私人業(yè)主開(kāi)發(fā)模式

目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開(kāi)發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤(rùn)匯報(bào)率已經(jīng)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類(lèi)開(kāi)發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開(kāi)發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。

第四篇：中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流模式

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流模式

1.園中園模式：每個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)在規(guī)劃園區(qū)功能區(qū)域時(shí)，都會(huì)預(yù)留有一定比例工業(yè)用地，用于整個(gè)園區(qū)的商務(wù)商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，開(kāi)發(fā)商抓住這個(gè)機(jī)遇通過(guò)與政府簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議進(jìn)行商業(yè)操作，一般都是建成企業(yè)總部基地形式，代表項(xiàng)目有上海運(yùn)盛實(shí)業(yè)-----張江醫(yī)療器械園、聯(lián)東集團(tuán)-----北京聯(lián)東U谷項(xiàng)目。

2.普洛斯模式：美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯在全球擁有數(shù)百萬(wàn)平方米工業(yè)物業(yè)，主要是做物流園區(qū)開(kāi)發(fā)，但自身并不經(jīng)營(yíng)物流項(xiàng)目，而是通過(guò)長(zhǎng)期持有來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。

3.龍頭企業(yè)模式：以龍頭企業(yè)為核心，吸引其配套企業(yè)和上下游企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)聚集，代表項(xiàng)目中國(guó)石化----上海金山石化工業(yè)園。

4.政府主導(dǎo)企業(yè)運(yùn)作模式：政府與企業(yè)簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議，企業(yè)負(fù)責(zé)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，替園區(qū)做招商工作，以平衡用地模式來(lái)經(jīng)營(yíng)，五礦集團(tuán)----營(yíng)口產(chǎn)業(yè)園。

5.海爾工業(yè)地產(chǎn)模式：海爾早就有工業(yè)，以前只是自己生產(chǎn)線(xiàn)的載體，在最主要是為了保障自己的生產(chǎn)線(xiàn)前提下，現(xiàn)在富余的廠區(qū)都要對(duì)外出租，通過(guò)給當(dāng)?shù)貛?lái)大量的就業(yè)和GDP，來(lái)取得價(jià)格低廉的土地。

6.萬(wàn)通聯(lián)姻TCL新模式：萬(wàn)通與TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相當(dāng)于TCL把資產(chǎn)賣(mài)給萬(wàn)通，然后把資產(chǎn)回租回去。萬(wàn)通做工業(yè)地產(chǎn)的主要思路。即萬(wàn)通將土地買(mǎi)下后，還會(huì)出租給TCL以外的其他企業(yè)，引進(jìn)其他企業(yè)的任務(wù)當(dāng)然落在萬(wàn)通身上?！笆紫任覀兪菍?zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司，可以控制成本，可以招租，負(fù)責(zé)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理；園區(qū)價(jià)值提升后，本身又可以做一個(gè)金融產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化。（這一模式在美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)被廣泛采用）

第五篇：復(fù)合旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式

海南的大旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)取得了較好成效，城市建設(shè)也隨著國(guó)家重大戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)入了發(fā)展的快車(chē)道，在海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃中，列出了幾個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)城市，作為我國(guó)未來(lái)最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類(lèi)城市的旅游地產(chǎn)和上兩類(lèi)的發(fā)展模式迥然不同。

復(fù)合旅游地產(chǎn)項(xiàng)目潛力大升值快 借助低緯度的優(yōu)勢(shì)，文昌成為中國(guó)也是世界上為數(shù)不多的航天中心。目前兩條一路和東線(xiàn)高速鐵路的建設(shè)使文昌擺脫了長(zhǎng)期被邊緣化的局面，迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)代。就在宣布航天城建設(shè)后不到兩年的時(shí)間里，文昌房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)翻番，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入也急劇增加。

緊密結(jié)合城市發(fā)展 與濱海灣區(qū)開(kāi)發(fā)的國(guó)際化和養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)自發(fā)展模式不同，城市拓展區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要承擔(dān)起部分城市功能，對(duì)項(xiàng)目和配套設(shè)施的規(guī)劃都提出了更高的要求，客戶(hù)需求多元 這類(lèi)地產(chǎn)不僅要照顧外來(lái)的候鳥(niǎo)客戶(hù)和度假客戶(hù)，更多的是城市升級(jí)帶來(lái)的大量商務(wù)人群。他們的消費(fèi)行為和海南傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)客戶(hù)不同，更看重資產(chǎn)的升值潛力。

復(fù)合旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的限制因素，海南島城市中除?？诤腿齺喭猓鞘惺姓九涮自O(shè)施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂(lè)設(shè)施缺乏，針對(duì)單個(gè)復(fù)合旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商難以承擔(dān)市政配套設(shè)施的建設(shè)，在土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)中要為其預(yù)留發(fā)展用地。